物業(yè)管理方案及成本測算

1、物業(yè)管理方案及成本測算#作為集住宅、商場、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤，其物業(yè)管理工作開#物業(yè)管展的標準更應體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán) 境上。物業(yè)使用人選擇一個居住、學習、工作的環(huán)境更注重“舒適” 的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。 安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項專項業(yè)務 , 公司應從治安、消 防、車輛三個方面來搞好管理工作， 同時為了滿足物業(yè)使用人“安全 需求”的需要出發(fā)制定出相應的管理制度和應急預案。 尊貴：“以人為尊”、 “以人為本”的一貫服務理念能讓業(yè)主或物業(yè)

2、使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。 物業(yè)管理公司在管理好 物業(yè)本身的基礎(chǔ)上， 充分實現(xiàn)物業(yè)管理服務的內(nèi)容， 讓業(yè)主及物業(yè)使 用人滿足“受人尊重的需求”。優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。 作為精品樓盤的物業(yè)管理更應體現(xiàn)在營造一個優(yōu)雅的環(huán)境上， 公司將 充分考慮和利用會所的功能， 將全新的服務理念融入到為物業(yè)使用人 實現(xiàn)“社交”和“自我價值實現(xiàn)”的需求， 讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人第一部分#物業(yè)管理有限公司簡介一、公司簡介二、公司總經(jīng)理介紹公司總經(jīng)理 #先生畢業(yè)于 #物業(yè)管理專業(yè)， 是 #。其工作 經(jīng)歷及主要工作業(yè)績?nèi)缦拢?、23

3、三、企業(yè)管理理念及服務理念 根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點， #物業(yè)管理有限 公司采取以下管理理念：團隊意識和吃苦精神 +個性舒張和競爭機制 +先進模式和一體化管理1、隊意識和吃苦精神：在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中， 團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。 “企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。2、個性舒張和競爭機制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分 調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。 個性舒張是對員工活力激發(fā)的重 要方式，人有不同層次的需求， 員工對自己個性的舒張能夠從其愛好 的方面來發(fā)揮其工作的能動性， 有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務技

4、 能的提高；競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機 制將是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。3、先進模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式， 如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡 的大事。企業(yè)領(lǐng)導人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合當前沿海和 國外的先進經(jīng)驗摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式： 以人為中心、 強調(diào) 服務、重品牌、 適時發(fā)展的經(jīng)營模式。當然再好管理模式也需要人們 認同的標準來對它鑒定，國際質(zhì)量管理體系(IS09001: 2000)、環(huán)境 管理體系(IS014000)、職業(yè)健康安全管理體系(GB/T28001-2001) 一體化管

5、理體系無疑是最佳選擇， 企業(yè)成立開始便導入一體化管理體 系，用質(zhì)量管理來保證我們服務產(chǎn)品的完美性?！罢媲懈冻觥⑿撵`交匯”是我公司的服務理念。從本行業(yè)來說， 物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系， 是企業(yè)如何創(chuàng)造 一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學習、工作，在我們的員工營 造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。第二部分#物業(yè)管理目標及策劃方案通過對#的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析， 結(jié)合公司的管理經(jīng)驗和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案:一、#管理處組織構(gòu)架及各部門職責:部室主要工作職責:總經(jīng)理:1 、對董事長負責；2、制定公司的經(jīng)營方針和目標，對公司的重大事項進行決策 , 報

6、董事長批準后實施；3、按“權(quán)責利”相匹配的原則，任命各層次負責人，實施透明式的 系統(tǒng)管理；4、主持新的經(jīng)營項目的開發(fā)；5、傳達并對員工培訓滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；6、保持員工充分參與實現(xiàn)公司經(jīng)營總目標內(nèi)部工作環(huán)境；7、對公司組織構(gòu)架進行策劃；8、確保公司內(nèi)各部門 /各崗位的職責、 權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和 溝通。辦公室：1、對總經(jīng)理負責；2、人力資源管理工作（含人員的招培訓工作） ；3、內(nèi)外進行溝通；4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；5、后勤保障工作；6、公司庫房的管理工作。財務部：1、負責根據(jù)“管理會計”的要求按時完成各類財務分析，供公司決 策之用；制定近、中、長期“現(xiàn)金流量平衡

7、表”。2、負責日常賬務工作的實施與管理。3、負責對外財務相關(guān)工作的銜接。#管理處： 1、對總經(jīng)理負責；2、負責 #的前期介入策劃、實施工作；3、負責 #的接管驗收策劃、實施工作；4、負責 #的業(yè)主入主的策劃、實施工作；5、負責 #的管理和服務的策劃、實施工作；6、負責 #的多種經(jīng)營業(yè)務的策劃、實施工作。7、負責樓宇相關(guān)費用的收取，并將在收取物管費過程中收集到的信 息、特別是針對物業(yè)管理費收費困難的根本原因進行歸類分析， 并及 時按規(guī)定時間和渠道加以傳遞。二、人員配備情況：1、總經(jīng)理： 1 人。2、辦公室： 2人，其中主任 1 人，文員兼庫管 1人。3、財務部： 2人，其中經(jīng)理 1 人（兼會計）

8、、出納 1人。4、#管理處： 33 人。其中經(jīng)理 1 人；工程組主管 1 人，土建工 1 人，水電工（含強弱電）4 人，電梯工（直梯） 1 人，雜工 1 人；保衛(wèi)隊隊長 1 人，隊員 15 人 （三班 24小時）；綠化保潔組主管 1人，綠化工 1 人，保潔員 3人； 業(yè)主接待組主管 1 人，接待員 1 人、收費 1 人?？傆嫞?38 人三、管理目(一) 、公司總目標1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率95%2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減W 3%3、年度無重大責任事故發(fā)生。(二) 、目標分解1 、財務部(1) 、公司各項財務管理工作實現(xiàn) PDCA循環(huán)率100%( 2)、財務分析覆蓋率 10

9、0%2、辦公室公司各項行政管理工作實現(xiàn) PDCA循環(huán)率100% 人力資源科：(1) 、員工培訓覆蓋率 /合格率 100%(2) 、業(yè)主/租賃戶培訓覆蓋率/培訓合格率80%(3) 、員工配置優(yōu)化率比上年提高25%(4) 、員工骨干/部門負責人無序年流動率W 2% 行政公關(guān)：(5) 、內(nèi)外文件起草合格率90%(6) 、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率 95%(7) 、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率 100%3(8) 、公司公共/法律關(guān)系事務處理及時率/滿意率90%(9) 、完成公司領(lǐng)導交辦事務的成功率 / 及時率 100%( 10)、合同評審率 100%(11) 、公司各類刊物，小區(qū)/大廈內(nèi)板報

10、出刊完成年計劃率98%校對差錯率w 1%后勤保障：(12) 、合格供方評定率/在合格供方采購率95%,(13) 、入庫物品檢驗合格率100%(14) 、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%(15) 、庫管物品年差錯率w 0.1%(16) 、員工對職工食堂飯菜質(zhì)量/服務態(tài)度滿意率85%3、 #管理處業(yè)主接待組：(1) 、管理處各項工作實現(xiàn) PDCA循環(huán)率100%( 2)、業(yè)主 / 租賃戶有效投訴處理率 100%(3) 、限時服務承諾實現(xiàn)率95%(4) 、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率80%(5) 、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準確率 /及時率 100%(6) 、收費困難原因收集分析及時率100%準確率98%

11、正確傳遞100%(7) 、物管費收取率90%(8) 、收費金額差錯率w 1%。(9) 、小區(qū)物業(yè)管理費半年收支公告率 100%( 10)、小區(qū)物業(yè)較為重大事項發(fā)生 / 處理公告率 100%(11) 、業(yè)主/ 租賃戶動態(tài)檔案建檔率 100%(12) 、圍繞物業(yè)所進行的多種中介服務(受委托放盤/ 租賃/ 商品房登記/代辦公證/代理保險等)、特約服務用戶滿意率85%(13) 、社區(qū)服務管理策劃成功率 100%(14) 、小區(qū)/大廈經(jīng)營性項目盈利率80%(15) 、業(yè)主/租賃戶對社區(qū)服務工作滿意率80%(16) 、物業(yè)管理年盈利率比上年增加10%綠化保潔組：(1) 、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢 /周檢/月

12、檢/季檢覆蓋率 100%(2) 、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率95%(3) 、綠化檢查合格率85%(4) 、小區(qū)綠化年成活率95%保衛(wèi)隊：(1) 、保衛(wèi)各項管理工作實現(xiàn) PDCA循環(huán)率100%(2) 、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢 /季檢覆蓋率 100%(3) 、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的W 1%(4) 、年度重大火災 / 刑事和交通事故發(fā)生率 =0(5) 、機動車輛管理糾紛發(fā)生率W 1%( 6) 、限時巡邏覆蓋 (房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%有效率95%隱患信息傳遞準確率/及時率100%(7)、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率w 0.2%工程維修組：(1) 、

13、各項工程管理工作實現(xiàn) PDCA循環(huán)率100%( 2)、設(shè)備設(shè)施維護驗收合格率 100%，修繕 / 整治合格率 96%(3) 、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實施月檢 /季檢覆蓋率 100%(4) 、設(shè)施設(shè)備保持完好率95%( 5)、機電設(shè)備檢修及時率 100%(6) 、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率95%( 7)、業(yè)主 / 租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%( 8)、保障設(shè)備設(shè)施安全運行率 100%( 9)、重大設(shè)施設(shè)備日常維護覆蓋率 / 保養(yǎng)率 100%( 10)、設(shè)施設(shè)備標識標牌正確率 100%，完好率 98%四、服務內(nèi)容及標準(一)前期物業(yè)管理服務內(nèi)容 前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣

14、大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益， 保 障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。1 、項目設(shè)計方案的建議；2、施工工程的跟進及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；3、參與單項工程的甲乙方交接驗收；4、參與整體工程的甲乙方交接驗收；5 物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促； 6、接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；7、供業(yè)主入住前的上門服務。（二）、業(yè)主入住管理1、辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；2、對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。（三）、后續(xù)物業(yè)管理服務內(nèi)容1、公共性服務公共性服務提供常規(guī)性服務，是為了維護物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、 業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務項目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）

15、、綠化日常維護管理；（3）、治安管理；（4）、共用蓄水池的維護管理；（5）、水電管理；（6）、排污設(shè)施管理；（7）、道路維修管理；（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；（10）、車輛停放及交通秩序管理；（11）、安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費；（13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務項目。2、特約性服務 特約性服務指提供公共性服務以外的， 為滿足業(yè)戶的個別需求， 受其 委托而提供的服務（1）、家居設(shè)施維修包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、 家具及門窗維修、 廚具及衛(wèi)生潔具維修、 給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機月保等。（2）、家居清潔服務 包括：地板

16、打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家居殺蟲服務 包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。（4）、家政服務 包括：提供代客訂票、送餐服務、室內(nèi)裝修設(shè)計、布藝設(shè)計、綠化設(shè) 計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、 汽車美容等。（5）、租賃服務 包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價等。（二）、物業(yè)管理服務質(zhì)量標準1、房屋管理與維修（ 1）、房屋完好率達到底 90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使 用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。（ 2）、房屋零修及時率達到 95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報隨修， 房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成，零修合格率達 98%以上。3）、實行代

17、收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費，收繳率達到90%以2、設(shè)備管理設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢 修、保持設(shè)備運行正常并有針對突發(fā)事件的應急措施， 確保年無故障 運行時間達到 95%以上。3、供電系統(tǒng)（1）、保證 24 小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時，自備發(fā)電機送 電不超過 15 分鐘。4、消防系統(tǒng)（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時起用。（2）、訂有突發(fā)性火災等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖， 緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標

18、志完好。5、電梯（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。（2）、出現(xiàn)運行故障后，維修人員及時到達現(xiàn)場進行維修。6、給排水系統(tǒng)（1）、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進行清洗、消毒，保持水池、水 箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。（2）、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生 （4）、遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時間停水事故。7、空調(diào)系統(tǒng) （1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。8、市政公用設(shè)施管理 （1）、公共配套服務設(shè)施完好，不隨意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備

19、設(shè)施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現(xiàn)象。9、綠化管理定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、 花木、建筑小品等進行養(yǎng)護， 無破壞、 踐踏及隨意占用現(xiàn)象。10、環(huán)境衛(wèi)生管理 （1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天 臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。（2）、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設(shè)攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。11、治安管理（1）、實行封閉式管理，并實行 24 小時安全防范制度。 （2）、無重大火災、刑事和交通事故。12、業(yè)戶滿意率 無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達到 95%以上。五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓計劃 根據(jù)以上要求， 管理處

20、工作人員的素質(zhì)要求相對較高， 這不僅是高檔 物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展，一 批高素質(zhì)的人才不可缺乏。 公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛 引進所需人才， 另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓。 為此公司 制定出以下崗位入職條件（見附件一）和培訓計劃（見附件二）第三部分#管理項目啟動所需資金情況物業(yè)管理項目啟動資金根據(jù)實際情況預算如下： 一、人員薪金（樓宇交付日前之三個月）總經(jīng)理1名1000=1000物業(yè)經(jīng)理1名1500=1500工程主管1名1200=1200保安隊長1名1200=1200財務經(jīng)理1名800=800行政部經(jīng)理1名800=800技術(shù)員4名800=32

21、00綠化保潔主管1名800=800附加30.70%作為津貼及福利113223.513723.5三個月小計為41170.5二、員工制服(每人兩套)11*2002200三、區(qū)外圍設(shè)施大垃圾桶(生活垃圾)15個50=750不銹鋼垃圾筒(樓層用)20個80=1600指示牌(若干)大堂及車庫廣告欄/廣告牌5個500=2500大堂用吸水/吸坐墊2張200=400小計：6250四、管理處各辦公室用品及設(shè)備辦公桌椅15套300=4500文件柜7套500=3500對講機(含備件)10套1200=12000電腦2套4500=9000打印機1臺2000=2000復印機1臺10000=10000傳真/、機臺1500保

22、險箱個1500=1500=1500處 用 紙 張 / 信 封 /片=5000飲水機臺100=200裝訂機臺300=300照八、相機臺1000=1000管理處修=60000會議室家具套4000=4000辦公細項品管理公司/=10000計：124500五、工程部用品1、測試儀表個200萬用電表個500電流流量度300A個800電流鉗式800A個1500電流鉗式3000A個1500對地阻值測試表個絕緣值測試500V-1000V)個溫度計式電子數(shù)字200手提式內(nèi)溫度/濕度對比測試表個300式風量風速1500筆201M卷尺5M把300降傘鋼尺3M把50鋼尺1M把300水平尺600MM把250角尺300M

23、M把250小計：2、安全設(shè)備高空工作安全帶式套120050/500反光衣件100耳塞100DB打500耳筒500DB個500安全過濾口罩100CDN打500護眼罩眼鏡式個200護眼罩全式個500護眼罩焊接用個1200護鏡(焊接用：綿 打：皮 打把1、把把6 米 全 護15000工全護 套 250軸流板式手套布200手套革400 鋁梯 1M1000 鋁梯： 5M1500 鋁梯 4M3000高空工作臺式個 高壓電 裝0 連輸工具：手推車200部小計：3、工具木鋤50把扳手活動150MM把50扳手200MM50把扳手300MM100把扳手450MM150把車部2003MM36MM套350組合式4MM

24、-45MM套500夾具：大力鉗（平口）把 50O形夾100MM個50O形夾150MM個50O形夾200MM個50O形夾300MM個50虎鉗菊花板身150MM個200 鋼管工 頭 切割工具 刀把 鐵片 刀100界刀30剪刀把 50緊急爆破工錘個斧頭（用）個鐵筆100壓鉗具連彎 套 1500 水管用切200 用剪 把把具：大手100消防隊150支力槍把2006角起子（0、5MM-16M)M套100管子鉗200MM把50管子鉗300MM把50管子鉗450MM把100管子鉗600MM把300拉釘鉗150把潤滑油加油小計4、手工具螺絲起子：平咀形 100MM X 4MM支30150MM X6MM支302

25、00MM X8MM支30250MM X8MM支30400MM X10MM支30十字形100MM X3MM支30175MM X4、5MM支30250MM X6MM支30350MM X7、5MM支30電子部件專用：平咀套40十字咀套尖鉗30斜鉗30專鉗00、p剪鉗10030水鉗彈簧專用用尖咀鉗：平咀把咀把口把開口把1線把魚把泵把300電線護套管鉗：100A以上把500800A以上把1500手鋸金屬450MM把50手鋸150MM把30手鋸木工600MM把100手鋸250MM把50手錘電工把50手錘球表1KG把50手錘1、手套錘200吊重滑輪1噸套1500鐵鉆個200木工專用工具 套 1200 泥水工

26、專用工具套 8005、電動 / 機械工具手電鉆電池式0-12MM把1200油壓手電鉆：小把1500大把 2500油壓式手電錘：小把1000鋸條式切割機 把 800片式切割機小把1000大把 1500金屬磨輪式切割機：手提小把1000手提大把1500磨輪床部150060A電焊機部2000氣焊槍氧氣式套3500乾手機小套1000大套2500高壓水槍(手提式)套2000高壓氣泵(手提式)套2000高壓吹風扇(手提式)部1500高壓吸塵機(手提式)部1500手提射燈350支氣動打釘槍把600小計：工具共計： 30000.00值班工作桌、椅7套400 =2800工具2桌26、值班室/ 辦公室家具張600=1200工具柜個1000物料架個1000工具箱個200文件架個100六、保安部用品值班電筒（充電套100雨具套80辦公桌椅套500小計： 8100啟動預算總計：222320.50 元第四部分合作方式分析小計： 101002 =20002 =20007 =14007 =700式 ) 20 =200020=160