物業(yè)管理項(xiàng)目策劃書

1、物業(yè)管理項(xiàng)目策劃書1 項(xiàng)目名稱：原盛國(guó)際廣場(chǎng)2 項(xiàng)目概況2.1 土地位置東新區(qū)起步區(qū)2.2 土地面積規(guī)劃總建設(shè)用地面積79236.3平方米，合118.8畝2.3 土地性質(zhì)商業(yè)服務(wù)用地。2.4 周邊概況位于金水路與東風(fēng)東路交匯處東南角。西鄰東新區(qū)政務(wù)區(qū)，東依新107國(guó)道, 南側(cè)緊鄰七里河商住物流區(qū)、CBD中央商務(wù)區(qū)、龍區(qū)高檔住宅分布周圍3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3.1 建筑容積率：4%3.2 綠化率：35%3.3 室外場(chǎng)地標(biāo)高控制要求：與相鄰市政交通設(shè)施相協(xié)調(diào)。3.4 規(guī)劃建筑面積：約376201平方米。4 項(xiàng)目定位：“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”是一個(gè)集商業(yè)、辦公、酒店的大型多功能CBD我們的管理優(yōu)勢(shì)1、 服務(wù)經(jīng)

2、驗(yàn)和資源共享優(yōu)勢(shì)我司在3年前已進(jìn)駐地區(qū)，開設(shè)了分公司，已有3年以上在的東地區(qū)管理 OFFICE勺親身歷練。通過3年多的實(shí)際管理，使我司不僅對(duì)地區(qū)的地理環(huán)境， 人文環(huán)境有所了解，對(duì)地區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、地方特色有了 一定的熟悉；對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理手段、方法和定位也有深刻了解，在此基礎(chǔ)上， 我司在東新區(qū)的世紀(jì)峰會(huì)、峰會(huì)天下物業(yè)管理服務(wù)中也積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，為 我司此次管理原盛國(guó)際廣場(chǎng)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、先進(jìn)的酒店式管理理我司與豪生酒店管理集團(tuán)(中國(guó))的長(zhǎng)期友好聯(lián)盟關(guān)系，使我們管理理念 和方式具有了不可替代的優(yōu)勢(shì)，即有效地借鑒世界知名品牌企業(yè)的管理模式、 管理制度、服務(wù)用語等，并將這些

3、管理理念根植于我們的物業(yè)管理中。從而也保證了我們能夠緊跟時(shí)代步伐、適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、及時(shí)地調(diào)整管理方式和組織架 構(gòu)。此次對(duì)原盛國(guó)際廣場(chǎng)一類大型CBM管理，我司將豪生品牌的精細(xì)流程和 酒店式管理運(yùn)用于原盛國(guó)際廣場(chǎng)，充分符合其時(shí)尚CBM整體規(guī)劃。3、圣維仕的自身品牌優(yōu)勢(shì)我們的品牌上海圣維仕物業(yè)管理有限公司是上海最早從事中高檔樓宇管理的專業(yè) 公司之一，專營(yíng)高檔公寓、酒店式公寓、甲級(jí) OFFICE別墅、學(xué)院、商業(yè)不 動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)管理、營(yíng)銷策劃和管理顧問服務(wù)等，也是全球酒店管理集團(tuán)旗艦 美國(guó)豪生國(guó)際酒店集團(tuán)(Howard Joh nson In ternatio nal Chi na )的關(guān) 聯(lián)企業(yè)。英文含義

4、SENVEICE（圣維仕：英文縮寫SVC=SERVICE服務(wù)） 圣一S = SMILE （微笑）維一 V = VERACITY（誠(chéng)信）仕一C = CARE（關(guān)愛）企業(yè)理念:微笑、誠(chéng)信、關(guān)愛SMILE微笑:微笑是服務(wù)之窗，以笑迎人，將歡樂帶給客戶VERACITY誠(chéng)信:誠(chéng)信是服務(wù)之本，以誠(chéng)相待，將信譽(yù)留給客戶CARE關(guān)愛:關(guān)愛是服務(wù)之源，以愛感人，將溫馨給予客戶我們自身品牌接管原盛國(guó)際廣場(chǎng)的七大優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一成熟的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)我們有接管同類型樓盤的經(jīng)驗(yàn)，如同樣位處的綠地集團(tuán)的甲級(jí)寫字樓世紀(jì)峰會(huì)與峰會(huì)天下、綠地集團(tuán)位于上海市中心的酒店式服務(wù)公寓/產(chǎn)權(quán)式寫字樓感性達(dá)利。處于上海繁華地段 的超高層智能化甲級(jí)寫字

5、樓科維大廈等等皆獲得開發(fā)商、 業(yè)主及 有關(guān)部門的一致好評(píng)。優(yōu)勢(shì)二準(zhǔn)軍事化安保隊(duì)伍以美式化的著裝及退伍軍人組成的安保骨干隊(duì)伍是我們的特色, 也是時(shí)尚CBD的一道亮麗的風(fēng)景線。他們恪盡職守，有著扎實(shí)的 業(yè)務(wù)技能及鋼鐵般的毅力。定期的軍事會(huì)操、思想政治教育和綜合素質(zhì)培訓(xùn)，以忠誠(chéng)和奉獻(xiàn)換取業(yè)主的安寧生活。優(yōu)勢(shì)三優(yōu)勢(shì)四優(yōu)勢(shì)五優(yōu)勢(shì)六優(yōu)勢(shì)七有效的資源共享本項(xiàng)目為我們進(jìn)入地區(qū)的第三個(gè)樓盤，同樣位于東新區(qū)的世紀(jì)峰 會(huì)、峰會(huì)天下已良性運(yùn)行，由于 3個(gè)項(xiàng)目鄰近，人力、物力等相 關(guān)資源可以相對(duì)共享，提高管理效率，提高管理質(zhì)量。完善的考核培訓(xùn)體系我們擁有純市場(chǎng)化的員工。獎(jiǎng)懲考核制度，讓每一位員工都有強(qiáng) 烈的危機(jī)意識(shí)，做

6、任何事都是用心去完成，用心靈去感應(yīng)。培訓(xùn)體系，為每一個(gè)員工制定職業(yè)規(guī)劃，我們?cè)O(shè)有72門管理循環(huán)培訓(xùn) 課程（安保5門、工程8門、培訓(xùn)4門等）。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆?wù)規(guī)程我們的服務(wù)嚴(yán)格參照 £09001:2000國(guó)際質(zhì)量體系的操作規(guī)程，為業(yè)主提供實(shí)實(shí)在在的服務(wù)。良好的市場(chǎng)口碑市場(chǎng)運(yùn)作至今，我們已與多家國(guó)知名企業(yè)合作，并發(fā)展成為長(zhǎng)期合作伙伴，得到了不俗的成績(jī)及口碑，其中包括： 綠地集團(tuán)、正 陽集團(tuán)、大華集團(tuán)、西部集團(tuán)；輸出管理的物業(yè)單位包括：徐虎 物業(yè)（威斯特物業(yè)）、協(xié)沁物業(yè)、隆祥物業(yè) 等。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠焚|(zhì)保證我們有超過20位的質(zhì)檢員，每季度針對(duì)各項(xiàng)目做不定期的品質(zhì)檢 查，以圣維仕特有的評(píng)分系統(tǒng)來評(píng)定各項(xiàng)目

7、的品質(zhì)高低，對(duì)不合 格的項(xiàng)目予以及時(shí)修正，改善。每年對(duì)管理優(yōu)秀的項(xiàng)目授予“卓越獎(jiǎng)”整體設(shè)想“酒店式管理”我司通過對(duì)“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、客戶群體特征以及管理服務(wù)需求進(jìn)行深 入分析，總結(jié)出“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”管理服務(wù)特性，提出“酒店式管理”的整體設(shè) 想，以求達(dá)到綜合性物業(yè)的管理既各有側(cè)重、各有特色，又能夠和諧、統(tǒng)一。1“酒店式管理”整體設(shè)想1.1、“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”客戶群體特性“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的主要客戶群體都具有高智商，有較高的人生品味, 對(duì)生活、工作環(huán)境要求文明、舒適、清潔、高效便捷，對(duì)物業(yè)管理有 較高的鑒賞力，追求自由、心靈的開放、周到、細(xì)致的服務(wù)以及生活 的隱私性，呈現(xiàn)出傳統(tǒng)而又時(shí)尚的需求。

8、1.2“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”管理、服務(wù)特性“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”具有功能的集中性和復(fù)雜性、開發(fā)的階段性、人流 的交叉性和混合性以及商業(yè)、辦公管理的特殊性，由此可以分析出” 原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的管理、服務(wù)需求：功能特性管理、服務(wù)需求物業(yè)功能的集中性和復(fù)雜性管理復(fù)雜性；服務(wù)需求多樣性。人流的交叉性和混合性需要針對(duì)人流的交叉性特點(diǎn)，針對(duì)性 的進(jìn)行人員的配置和調(diào)配；針對(duì)其人流的混合性，采用科學(xué)的管 理方式進(jìn)行人流的分流。商業(yè)、辦公管理的特殊性在招商策劃、裝修風(fēng)格、形象指引等 方面實(shí)行統(tǒng)一管理。通過以上對(duì)“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、主要客戶群體特性以及管理、 服務(wù)特性的分析中可以看出“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”作為綜合性物業(yè)，在管

9、理 過程中既要針對(duì)不同的物業(yè)類型進(jìn)行側(cè)重點(diǎn)不同的管理、服務(wù)，又要在商業(yè)廣場(chǎng)的整體管理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)素上要求統(tǒng)一；既要滿足不同物業(yè)使 用人對(duì)于物業(yè)功能、服務(wù)提供方面的特殊要求，最大限度的為其提供便 利、快捷、舒適的工作、生活環(huán)境，又要防止因此而可能產(chǎn)生的各類物 業(yè)使用過程中相互之間的影響。為了滿足這些要求，圣維仕物業(yè)提出 通 過“酒店式管理”達(dá)成“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”管理、服務(wù)的和諧、統(tǒng)一的 整體管理設(shè)想。 “環(huán)境管理”：包括自然環(huán)境管理和文化環(huán)境管理。?自然環(huán)境管理是物業(yè)公司通過周到、全面的建筑保潔、園林養(yǎng) 護(hù)等日常管理工作來營(yíng)造的一個(gè)干凈、衛(wèi)生的自然環(huán)境；?文化環(huán)境管理是指物業(yè)管理公司通過統(tǒng)一標(biāo)識(shí)系

10、統(tǒng)、組織各種 廣場(chǎng)文化活動(dòng)等來營(yíng)造出的一種高尚、健康的文化環(huán)境。通過 舒適、自由的會(huì)所、會(huì)客室、大堂等為業(yè)主及物業(yè)使用人提供 人際交流的公共空間來營(yíng)造的平等、和諧的交流環(huán)境。 “制度管理” 通過酒店標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程、服務(wù)理念、考核標(biāo)準(zhǔn)、客戶評(píng)價(jià)體系來衡量“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的服務(wù)和質(zhì)量、員工能 級(jí)及核心競(jìng)爭(zhēng)力。 “培訓(xùn)管理” 指物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的酒店服務(wù)理念、操作規(guī)程、管理制度對(duì)員工實(shí)行循環(huán)培訓(xùn)，以便營(yíng)造出一種規(guī)、高 效的工作、管理環(huán)境，培養(yǎng)一群高素質(zhì)的管理人才。2、“酒店式管理”系統(tǒng)示意圖“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”亍節(jié)清新、自然、細(xì)致、愉快、寬松、時(shí)紳士淑女的浪貼心、知性、自我尚漫、尊貴1購物及娛樂1辦公

11、I浪漫休閑1酒店式管理自然環(huán)境文化環(huán)境環(huán)境管理1制度管理1培訓(xùn)管理1ITT原盛國(guó)際廣場(chǎng)”管理模式3、成就管理目標(biāo)通過“酒店式管理”突顯“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”在濃厚文化積淀上的提升, 與市場(chǎng)接軌，營(yíng)造出城市中一個(gè)休閑娛樂生活典；以高品位、高質(zhì)素 的服務(wù)使物業(yè)使用人與其身份產(chǎn)生認(rèn)同感，形成社區(qū)凝聚力，使“原 盛國(guó)際廣場(chǎng)”在形態(tài)上呈現(xiàn)出多姿多彩的人生態(tài)度，在時(shí)空上渾然一 體，成就目標(biāo)！管理運(yùn)作方式及管理承諾 通過“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的物業(yè)管理服務(wù)特色分析，提出“ 統(tǒng)一運(yùn)作、服 務(wù)分區(qū)、酒店式管理”的總體運(yùn)作方式。1、總體運(yùn)作方式1. 1“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)通過“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的特點(diǎn)分析，“原盛國(guó)際

12、廣場(chǎng)”的物業(yè)管理服務(wù)具有如下特點(diǎn)：人文管理，個(gè)性化服務(wù)“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”在建筑功能上是一個(gè)集高檔辦公、商業(yè)（商貿(mào)、娛 樂）、酒店于一體的綜合性物業(yè)。同時(shí)多種物業(yè)使用人在同一區(qū)域環(huán) 境中，不同物業(yè)使用人又有不同的服務(wù)需求。要求有效統(tǒng)一的安全防體系和快速反應(yīng)措施。要求嚴(yán)謹(jǐn)而高效的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理和工程維修服務(wù)。要求整體景觀統(tǒng)一維護(hù)，用科技手段營(yíng)造舒適的環(huán)境。1. 2物業(yè)管理服務(wù)總體運(yùn)作方式.1 ）總體運(yùn)作方式通過對(duì)“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”服務(wù)需求和物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)的詳細(xì)分析，把“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”分成高檔辦公區(qū)和商業(yè)服務(wù)區(qū)，針對(duì)各區(qū)域的不同 物業(yè)服務(wù)需求，以“統(tǒng)一運(yùn)作，服務(wù)分區(qū)、酒店式管理” 為總體管理運(yùn)

13、作方式。統(tǒng)一運(yùn)作就是將“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”作為一個(gè)整體，采用“ 統(tǒng)一調(diào)配， 類型物業(yè)分級(jí)管理，人防、技防緊密結(jié)合”進(jìn)行治安、消防、交通管理; 用“點(diǎn)陣統(tǒng)一，重點(diǎn)控制”進(jìn)行工程設(shè)備管理；“提倡環(huán)境管理”，注重 環(huán)保，用高度專業(yè)化的清潔綠化服務(wù)，將“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”建成“綠色 社區(qū)”。服務(wù)分區(qū)就是將不同物業(yè)的需求采用服務(wù)分區(qū)， 高檔辦公物業(yè)實(shí)行星 級(jí)酒店式管家服務(wù)，商業(yè)物業(yè)實(shí)行集約管理服務(wù)，滿足不同區(qū)域的不同 需求。2）總體運(yùn)作方式示意圖3）外部關(guān)系示意圖業(yè)主、客戶開發(fā)商物業(yè)管理服務(wù)中心圣維仕物業(yè)4）管理中心部運(yùn)作圖客戶服務(wù)中心其它公司或關(guān)聯(lián)單位業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理主管部門圣維仕物業(yè)管理服務(wù)中心客戶服務(wù)中

14、心客戶服務(wù) 協(xié)調(diào)調(diào)度 信息反饋 投訴處理 應(yīng)急處理工作策劃 經(jīng)營(yíng)租賃 特約服務(wù) 社區(qū)文化 檔案資料1 F質(zhì)量管理考核品質(zhì)服務(wù)考核 行政事務(wù)管理 人力資源管理 財(cái)務(wù)管理2、管理側(cè)重點(diǎn)分析及運(yùn)作特色分析項(xiàng)目管理服務(wù)重點(diǎn)運(yùn)作特色分析高 檔 商 務(wù) 辦 公日常服務(wù)要求高個(gè)性化服務(wù)容及延伸零干擾服務(wù)尊重客戶的個(gè)人穩(wěn)私高檔次的特色服務(wù)服務(wù)過程中細(xì)小環(huán)節(jié)的科學(xué)化，規(guī) 化。星級(jí)酒店式管理服務(wù)提供菜單式服務(wù)項(xiàng)目完善的動(dòng)力保障全方位的安全管理服務(wù)覆蓋面廣、反應(yīng)迅速的應(yīng)急處理適合單個(gè)公司需求的個(gè)性化服務(wù)商業(yè)日常公共服務(wù)，商業(yè)秩序的維護(hù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所消防管理每天的進(jìn)場(chǎng)和清場(chǎng)管理服務(wù)宣傳促銷活動(dòng)，因人流造成的秩序 維護(hù)消防安

15、全要求高物資的進(jìn)出控制人流的控制防聚眾鬧市，有應(yīng)急應(yīng)變措施建立嚴(yán)格的消防體系重視日常清潔、綠化的頻率和效果人流、車流、物流的控制配合商家進(jìn)行促銷活動(dòng)高品位的綜合客戶服務(wù)嚴(yán)格的消防管理制度3、管理服務(wù)承諾3. 1、服務(wù)目標(biāo)自接管之日起，全面推行IS09001質(zhì)量管理體系。自接管之日起，第一年度，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)客戶滿意率96%以上。自全部接管入住二年，“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到市物業(yè)管理示樓盤標(biāo)準(zhǔn)，并通過政府部門的考評(píng)。自物業(yè)全部接管入住三年達(dá)到全國(guó)城市物業(yè)管理示樓盤標(biāo)準(zhǔn)，成為綜合物業(yè)管理的一面旗幟。3.2服務(wù)承諾評(píng)價(jià)項(xiàng)目目標(biāo)值計(jì)算測(cè)定依據(jù)及承諾物業(yè)管理服務(wù)滿意率96%滿意+基本滿意總回

16、收調(diào)查表數(shù) 池。>96%客戶服務(wù)客戶有效投訴率1 %o有效投訴次數(shù)總?cè)丝跀?shù)xio%< 2 %客戶投訴處理率100%已處理有效投訴次數(shù)4 斗七、件七幾、二、”沁 X100% >98%發(fā)生有效投訴次數(shù)管理人員培訓(xùn)合格率100%培訓(xùn)合格人數(shù)鋰、屮 H A 來/rX100%=100%培訓(xùn)總?cè)藬?shù)安保服務(wù)滿意率96%安全管理制度執(zhí)行嚴(yán)格性每次抽查容的90%以上合格視為當(dāng) 次抽查合格。每季抽查不合格率=0重大安全責(zé)任事故0%合同期無重大安全責(zé)任事故安保服務(wù)治安案件發(fā)生率1 %o案件發(fā)生數(shù)總?cè)藬?shù)x100%< 1 %火災(zāi)發(fā)生率0%(1) 杜絕火災(zāi)發(fā)生；(2) 有火警時(shí)，遵循應(yīng)急處理方案

17、程序，消滅于萌芽狀態(tài)。消防緊急疏散演習(xí)每2個(gè)季度1次。未完成次數(shù)=0次/ 季度。突發(fā)事件達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)并協(xié)調(diào)相關(guān)部門處理5分鐘違章發(fā)生處理率100%已處理次數(shù)總?cè)丝跀?shù)x100%=100%道路車場(chǎng)完好率95%道路車場(chǎng)完好面積道路、車場(chǎng)總面積X100%>95%房屋及配套設(shè)施完好率98%完好房+基本完好房總建筑面積x100%>98%設(shè)施 設(shè)備 管理 與維修 服務(wù)房屋零修急修及時(shí)率100%已完成零修急修數(shù)總零修急修數(shù)X100%=100%報(bào)修維修滿意率98%動(dòng)力設(shè)備完好率動(dòng)力設(shè)備完好率>99%設(shè)備故障或事故停機(jī)率供配電系統(tǒng)每季發(fā)生故障或事故停機(jī)率< 0.5%保安、消防設(shè)備每季發(fā)生故障或

18、事故停機(jī)率< 0.5%電梯每季發(fā)生故障或事故停機(jī)率< 0.5%BA控制BA控制時(shí)鐘誤差w 1分鐘環(huán)境服務(wù)清潔綠化滿意率。96%綠化完好率95%完好綠化面積綠化總面積X100%>95%保潔率99%保潔達(dá)標(biāo)面積保潔總面積X100%>99%商務(wù)服務(wù)與增值服務(wù)開展多種多樣的商務(wù)活動(dòng)和增值服務(wù)，為在”原盛國(guó)際廣場(chǎng)” 的業(yè)主們提供最大的方便，滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求， 是圣維仕物業(yè)不懈的追求。1、商務(wù)服務(wù)功能設(shè)置建議1. 1、商務(wù)支持及服務(wù)目標(biāo)“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的業(yè)主，特別是高檔辦公區(qū)的白領(lǐng)，他們 希望物業(yè)公司為他們提供優(yōu)質(zhì)、便捷的商務(wù)服務(wù)，從而提高 工作的效率。商務(wù)服務(wù)作為客戶服

19、務(wù)的一個(gè)重要組成部分， 顯得格外重要?！霸?guó)際廣場(chǎng)”管理中心的商務(wù)服務(wù)工作將遵循“精心管 理、全心呵護(hù)”的服務(wù)理念，引入全新的“客戶完全滿意” 模式，為辦公區(qū)的白領(lǐng)們以及物業(yè)使用人提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 按照“客戶完全滿意”模式的運(yùn)作，確立“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的商務(wù)支持 及服務(wù)目標(biāo)為：? 客戶滿意度：96鳩上? 投訴處理率：100%1 . 2、商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)示意圖2、增值服務(wù)容建議隨著房屋的交付，服務(wù)中心將逐步開展一些增值便民服務(wù)， 為“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的業(yè)主們提供生活、工作的便利。類別編號(hào)項(xiàng)目容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住服務(wù)1物業(yè)管理咨詢免費(fèi)2智能化知識(shí)咨詢和培訓(xùn)免費(fèi)3搬運(yùn)大件物品面議4代辦收訂報(bào)刊、雜志、信 件免

20、費(fèi)5代叫出租車免費(fèi)6代訂牛奶免費(fèi)7保險(xiǎn)咨詢與代辦免費(fèi)824小時(shí)留言服務(wù)免費(fèi)9寵物、花木養(yǎng)護(hù)指導(dǎo)及代 管10元/天10調(diào)試電器10元/次清潔 服 務(wù)11辦公室清潔面議12清洗空調(diào)過濾網(wǎng)2元/臺(tái)13清洗排風(fēng)扇20 30元/次14高空門窗玻璃清洗3元/平方米15墻毯清潔3元/平方米16地板清潔市價(jià)17消殺服務(wù)30元/戶日常維修服務(wù)18修理、更換水閥/水龍頭/各類軟管等1030元/次不含材料19修理、更換門鈴/門鎖/信 箱鎖5元/次不含材料20修理、更換開關(guān)/插座/盒5-10元/次不含材料21修理、更換電表/水表等10元/次不含材料22疏通下水管道（支管）20元/次23疏通下水管道（主管）30元/次2

21、4修理家具配件5元/次不含材料25修理防盜門10元/扇不含材料26鐘表維修面議27空調(diào)加氟100元/次28查線、拉線10元/小時(shí)29自行車、摩托車維修面議30換鎮(zhèn)流器15元/個(gè)31木門維修20元/次32維修電器3080元/次不含材料33修理窗簾、拉窗1050元/次不含材料34修理家具配件面議35維修浴缸及更換配件1030元/次不含材料36配備急救箱、藥品免費(fèi)商務(wù) 服 務(wù)37翻譯面議38文件編寫、打字面議39傳真（收發(fā)）2.00 2.50 元/40復(fù)印0.30 2.00 元/41電子收發(fā)免費(fèi)42設(shè)立電子信箱面議43代辦行托運(yùn)50元/次（托運(yùn)費(fèi)另 計(jì)）44打印1.5 元/ 頁（A4）度 假 服 務(wù)

22、45代辦物業(yè)租賃、轉(zhuǎn)讓面議46旅游咨詢免費(fèi)47代辦旅游手續(xù)免費(fèi)48代訂酒店客房免費(fèi)49市導(dǎo)游50元/天人50代訂休閑活動(dòng)（如咼爾夫 球）場(chǎng)地免費(fèi)51舉辦各種娛樂活動(dòng)（棋、 牌等）會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)電 腦52電腦硬件安裝30元/次（人工費(fèi)、其 他費(fèi)用另計(jì)）網(wǎng)絡(luò)服務(wù)53電腦配置咨詢免費(fèi)54電腦軟件安裝20元/次55電腦查毒、殺毒20元/次56電腦維護(hù)（不含材料）40元/次其它57緊急情況下的各種援助服 務(wù)免費(fèi)58其它面議組織機(jī)構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)圣維仕物業(yè)在”原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的物業(yè)管理服務(wù)中心遵循客戶優(yōu)先原則、 有效性管理原則、安全第一的原則、成本控制的原則和持續(xù)改進(jìn)的原則 進(jìn)行組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備。精英

23、管理團(tuán)隊(duì)通過完善的培訓(xùn)體系和有 效的管理機(jī)制為業(yè)主和客戶提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。1、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置組織機(jī)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一運(yùn)作、服務(wù)分區(qū)、酒店式管理”的管理運(yùn)作方 式的組織保障，”原盛國(guó)際廣場(chǎng)”管理服務(wù)中心將實(shí)行圣維仕物業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，管理中心經(jīng)理對(duì)工作全權(quán)負(fù)責(zé)，是圣維仕物業(yè)”原盛 國(guó)際廣場(chǎng)”管理服務(wù)中心的一切重大事務(wù)的組織者和指揮者。 下設(shè)客戶 服務(wù)部、工程維修部、安全事務(wù)部、環(huán)境管理部四個(gè)專業(yè)職能部門，四 個(gè)專業(yè)職能部門配備符合物業(yè)功能特點(diǎn)的專業(yè)管理服務(wù)人員，分別負(fù)責(zé)從客戶服務(wù)、設(shè)備管理、安全管理、環(huán)境管理等方面提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，圣 維仕物業(yè)總部將為該四個(gè)專業(yè)職能部門提供品質(zhì)、人力資源、財(cái)

24、務(wù)、后 勤等支援。1.1、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則客戶優(yōu)先的原則在”原盛國(guó)際廣場(chǎng)”，圣維仕物業(yè)始終堅(jiān)持“以人為本，以客為先”的 管理理念，為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，以滿足和超 越”原盛國(guó)際廣場(chǎng)”業(yè)主和客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不斷增長(zhǎng)的需求。有效性管理的原則做正確的事比把事做正確更重要，在”原盛國(guó)際廣場(chǎng)”實(shí)行 計(jì)劃目標(biāo)考核管理體系，用高效的組織實(shí)現(xiàn)效率管理。安全第一的原則安全是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的前提，物業(yè)管理服務(wù)首先是為客戶提供 安全的購物和工作環(huán)境。圣維仕物業(yè)在”原盛國(guó)際廣場(chǎng)”遵循安全第一的原則，以客戶為中心，安全圍繞每項(xiàng)工作的始終。持續(xù)改進(jìn)的原則是圣維持續(xù)有效地改進(jìn)服務(wù)水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，

25、 貫徹國(guó)際質(zhì)量管理體系,仕物業(yè)一貫遵循重要原則之一。1. 2、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖2、人員配備2. 1配備原則基于”原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的功能分析和客戶群體分析，在物業(yè)管理人員 配備上我們將遵循以下原則：服務(wù)意識(shí)強(qiáng)物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，為業(yè)主和使用人提供一個(gè)安全舒適的生活和工作環(huán)境是我們物業(yè)管理人的職責(zé)。一支高素質(zhì)的服務(wù)隊(duì)伍必 然是一個(gè)服務(wù)意識(shí)極強(qiáng)的組合，圣維仕物業(yè)一直非常重視服務(wù)意識(shí)的 培養(yǎng)，也必然在“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”配備服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的管理服務(wù)人員。精干咼效著眼于管理現(xiàn)代化和組織科學(xué)化，為保障優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，在組 織上采用扁平架構(gòu)，根據(jù)“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的功能需要和客戶需求， 在管理中心設(shè)四個(gè)部門，即

26、客戶服務(wù)中心、安全管理部、工程維修部 和環(huán)境管理部，由管理中心總經(jīng)理直接調(diào)配管理。這樣既保證服務(wù)的 高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的高效率，來達(dá)到機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)，人員精干，工作高 效的目的重視文化素質(zhì)和專業(yè)技能各類人員的配備，均要求有較高的知識(shí)水平和專業(yè)技能。根據(jù)不同的崗位設(shè)置，配備相應(yīng)文化水平和專業(yè)技能的人才， 在此基礎(chǔ)上，將通過 不間斷的物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使員工處于不斷完善和提高的最佳工 作狀態(tài)。重視員工來源和個(gè)人素質(zhì)的考察“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”是一個(gè)高品位的綜合項(xiàng)目，是一個(gè)極具文化管理的大 型多功能CBD因此對(duì)員工的各方面要求較高，一方面把握員工來源和 背景，另一方面重視個(gè)人品德的考察和控制。2. 2、 崗

27、位人員配備說明崗位設(shè)置和人員配備突出以客戶為中心的特點(diǎn)， 圍繞“酒店式管理”的人性化管理模式，通過實(shí)施真誠(chéng)服務(wù)、微笑服務(wù)、貼身服務(wù)、設(shè)備安 全、治安消防安全，來實(shí)現(xiàn)管理區(qū)域的安全和實(shí)現(xiàn)業(yè)主需求。 設(shè)備的安 全運(yùn)行和環(huán)境質(zhì)量控制是通過管理服務(wù)人員的日常管理維護(hù)來實(shí)現(xiàn)的， 所以在崗位設(shè)備和人員的配置上專業(yè)崗位劃分明確， 更注重專業(yè)崗位的 配置。更注重與客戶直接聯(lián)系的部門一一客戶服務(wù)中心的人員設(shè)置，在寫字樓、商業(yè)都配有專職客戶服務(wù)管理人員， 滿足業(yè)主的即時(shí)需求，業(yè) 主可以通過和網(wǎng)絡(luò)或直接到服務(wù)臺(tái)和管理中心聯(lián)系，提出請(qǐng)求，管理中心將在服務(wù)承諾的時(shí)間為業(yè)主或客戶提供服務(wù)。2. 3、精英管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)”原盛

28、國(guó)際廣場(chǎng)”的高效服務(wù)運(yùn)作，需要一支服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、善管理、 具有高度安全意識(shí)和專業(yè)技能的物業(yè)管理隊(duì)伍。圣維仕物業(yè)將針對(duì)這一需 要，明確任職條件，精心挑 選，嚴(yán)格考核，組建一個(gè)具有專業(yè)管理職 能的精英管理團(tuán)隊(duì)。各類管理專業(yè)人員任職條件序號(hào)任職崗位任職條件備注1項(xiàng)目經(jīng)理本科及以上學(xué)歷或中級(jí)以上技術(shù)職稱；四年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng) 理上崗證；經(jīng)過hojochia專業(yè)培訓(xùn)合格。有工程管理經(jīng)驗(yàn)，知識(shí)面廣，專業(yè)技能熟練；有較強(qiáng)的組織管理能力、協(xié)調(diào)溝通能力。2行政服務(wù)人員本科以上學(xué)歷或中級(jí)以上技術(shù)職稱；三年以上客戶管理服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)， 二年以上涉外 物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；經(jīng)過圣維仕專業(yè)培訓(xùn)合格。 有較

29、強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和綜合類知識(shí)結(jié)構(gòu)以及優(yōu)異 的溝通協(xié)調(diào)能力、親和力強(qiáng)。3工程技術(shù)人員大專以上學(xué)歷，中級(jí)以上技術(shù)職稱；五年以上設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)；經(jīng)過圣維仕專業(yè)培訓(xùn)合 格。三年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；動(dòng)力或機(jī)電相關(guān)專業(yè)4安全防主管大專以上學(xué)歷，經(jīng)過圣維仕專業(yè)培訓(xùn)合格。三年 以上物業(yè)管理安全工作經(jīng)驗(yàn)3、二級(jí)培訓(xùn)體系圣維仕物業(yè)針對(duì)”原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的物業(yè)管理特點(diǎn)，將利用公司和外部 的培訓(xùn)資源，通過入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)和在職培訓(xùn)三級(jí)培訓(xùn)體系， 開展不 同方式的培訓(xùn)，提高各類人員的專業(yè)技能、職業(yè)道德意識(shí)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用知 識(shí)和物業(yè)管理知識(shí)，同時(shí)按照圣維仕物業(yè)“全員培訓(xùn)、全程考核”的培訓(xùn) 方針，監(jiān)督和檢查員工的培訓(xùn)效果，從而使

30、培訓(xùn)工作真正落到實(shí)處。3. 1、培訓(xùn)目標(biāo)通過培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，培養(yǎng)一支 作風(fēng)優(yōu)良、專業(yè)技術(shù)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，為”原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的業(yè)主 和客戶提供高效、優(yōu)質(zhì)、便利、安全的物業(yè)管理服務(wù)。3. 2、三級(jí)培訓(xùn)體系入職培訓(xùn)1）企業(yè)培訓(xùn)：公司發(fā)展史、公司經(jīng)營(yíng)方針、公司理念、公司精神及 管理目標(biāo)等。2）員工手冊(cè)培訓(xùn)：?jiǎn)T工守則、禮儀行為規(guī)、職業(yè)道德教育等。3）安全防意識(shí)的培訓(xùn)，客戶服務(wù)體系的培訓(xùn)，物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)。4）軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。崗前培訓(xùn)1）公司文化的培訓(xùn)、管理制度的培訓(xùn)。2）針對(duì)物業(yè)功能特點(diǎn)的物業(yè)管理模式的培訓(xùn)。3）基本技能培訓(xùn)：相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)、設(shè)備操作技能、崗位

31、職責(zé)、工作 制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)等。4）新技術(shù)（能）培訓(xùn)：智能化技術(shù)、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、新設(shè)備儀器的使用與 管理技術(shù)等。在職培訓(xùn)5）操作層自我開發(fā)培訓(xùn)：利用社會(huì)辦學(xué)條件，進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷、職稱的外送 培訓(xùn)。管理處利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦、外語等相關(guān)知識(shí)講座。6）新政策、新理論培訓(xùn)物業(yè)管理理論動(dòng)態(tài)、有關(guān)法規(guī)文件、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)新動(dòng)向等。7）講師再培訓(xùn)講師更新知識(shí)及觀念，吸納新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的 培訓(xùn)。3. 3、培訓(xùn)方式1）在職進(jìn)修主要形式有專題研討、實(shí)際案例分析、模擬實(shí)踐演練、現(xiàn)場(chǎng)參觀研修、常規(guī)集中授課、講座等。這種培訓(xùn)以管理處自培為主。2）脫產(chǎn)進(jìn)修外出參觀學(xué)習(xí)、短期研修班、外送專職培訓(xùn)。

32、由公司組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。3）自我培訓(xùn)主要是電大、夜大、函大等形式。公司鼓勵(lì)員工積極上進(jìn)，并給予寬松的學(xué)習(xí)環(huán)境。4、員工培訓(xùn)計(jì)劃（略）日常保安及應(yīng)急處理1、日常保安工作保證“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”公共區(qū)域正常秩序及客戶安靜祥和的購物及工作環(huán)境，安全保衛(wèi)工作主要由以下部分構(gòu)成：交通疏導(dǎo)及車輛管理；保安監(jiān)控；消防安全管理；樓宇、外場(chǎng)巡邏商場(chǎng)、寫字樓、服務(wù)中心安全保衛(wèi)服務(wù)；安全保衛(wèi)服務(wù)工作，是物業(yè)管理保安人員的基本工作要求。由于“原 盛國(guó)際廣場(chǎng)”是高檔商品綜合型樓宇，保證業(yè)主及物業(yè)使用人的購 物工作環(huán)境不受干擾是保安工作的最終目的。針對(duì)樓宇的布局和建 筑特點(diǎn)的要求，制定相關(guān)安保工作方案。1.1保安部人員配置保安人

33、員任職要求保安領(lǐng)班任職要求具有高中以上文化程度，年齡35歲以下，身高1.78m左右，普通話標(biāo) 準(zhǔn)，有保安領(lǐng)班工作經(jīng)驗(yàn)，退伍軍人或?qū)I(yè)學(xué)校畢業(yè)，身體健康，品 德優(yōu)良，思想作風(fēng)過硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)，有較佳物業(yè)管理 服務(wù)意識(shí)，良好的人員管理控制能力和協(xié)調(diào)能力。門崗及外場(chǎng)保安員任職要求具有高中以上文化程度，年齡 28歲以下，身高1.78m左右，普通話標(biāo) 準(zhǔn)，有保安工作經(jīng)驗(yàn)，退伍軍人或?qū)I(yè)學(xué)校畢業(yè)，身體健康，品德優(yōu) 良，思想作風(fēng)過硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)，有較佳物業(yè)管理服務(wù) 意識(shí)。監(jiān)控人員任職要求具有高中以上文化程序，年齡 35歲以下，普通話標(biāo)準(zhǔn)，身體健康，品 德優(yōu)良，思想作風(fēng)好，相貌端正，工

34、作責(zé)任心強(qiáng)，有電氣、消防經(jīng)驗(yàn)。1.2保安日常工作1）保安領(lǐng)班日常工作保安員管理：保安員考勤、監(jiān)督保安工作情況、調(diào)配保安人員崗位、保安員考核、保安員日常培訓(xùn)突發(fā)事件處理負(fù)責(zé)保安用品的申領(lǐng)、保管保安工作各項(xiàng)記錄保安人員的溝通與協(xié)調(diào)保安員相互調(diào)劑：在需要時(shí)頂替巡邏保安或監(jiān)控人員工作2）門崗保安日常工作門禁管理:對(duì)來訪人員進(jìn)行詢問、登記；對(duì)推銷或其他閑雜人員進(jìn)行甄別；車輛出入管理；檢查進(jìn)出車輛車況，觀察車況；檢查臨時(shí)車輛進(jìn)出，發(fā)放臨時(shí)出入證并引導(dǎo)外來車輛的有 序停放。物品出入管理：'對(duì)貴重物品及大件物品應(yīng)實(shí)行物品出門登記制度，并憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對(duì)物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后， 方可放行；裝

35、修材料進(jìn)出管理區(qū)域，應(yīng)通知管理人員，對(duì)裝修材料的 裝卸進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指揮，防止因裝卸不當(dāng)而損傷公共部位。出入人員的人情化服務(wù)：'業(yè)戶需要幫助時(shí)（如開車門、提重物、揚(yáng)招或預(yù)約出租車等），應(yīng)主動(dòng)及時(shí)提供服務(wù)；? 雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套、鞋套等便民服務(wù)；? 遇業(yè)戶攜帶重物需要幫助時(shí)，請(qǐng)業(yè)戶將重物暫時(shí)放在門崗室，用對(duì)講機(jī)通知巡邏崗保安為業(yè)戶提供搬運(yùn)服務(wù)； 接到業(yè)戶通知，要求代叫出租車時(shí)，應(yīng)為業(yè)戶提供叫車服 務(wù)。3) 巡邏崗保安日常工作外場(chǎng)巡視：?維持樓宇公共秩序；?檢查樓宇公共設(shè)施；?發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件，及時(shí)處理并報(bào)告上級(jí);?為樓宇有需要的人員提供服務(wù)和幫助。巡視建筑部(巡視樓宇各建筑部的樓層，通道，

36、樓梯、車庫等；(巡視建筑的治安、防火、防盜等狀況；(巡視時(shí)注意業(yè)戶的門窗是否關(guān)好，如發(fā)現(xiàn)業(yè)戶未關(guān)門窗，即刻提示他們關(guān)好門窗，并幫助關(guān)好電子防盜門；?夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；?適時(shí)關(guān)閉公用部位照明或其它非使用設(shè)備。車輛管理(觀察及引導(dǎo)機(jī)動(dòng)車輛及非機(jī)動(dòng)車的停放，發(fā)現(xiàn)亂停，及時(shí)糾正；'用標(biāo)準(zhǔn)的手勢(shì)指引車輛行駛；(提示停車車主，離開車輛時(shí)不要遺忘車的貴重物品，并鎖好車門；?發(fā)現(xiàn)車輛異常情況，記錄并通知領(lǐng)班或車主。保持巡視記錄的完整 保安員相互協(xié)調(diào)：在需要時(shí)頂替門崗保安或監(jiān)控人員工作4) 監(jiān)控員日常工作監(jiān)控系統(tǒng)的24小時(shí)正常運(yùn)行全程監(jiān)控，發(fā)生問題及時(shí)通報(bào)領(lǐng)班及相關(guān)區(qū)域的保安人員消防系統(tǒng)的監(jiān)控錄

37、像資料的管理2、應(yīng)急預(yù)案對(duì)于某些由于不可抗拒力（如天氣、犯罪等）因素造成的設(shè)備事故或其它意 外情況，事先準(zhǔn)備好應(yīng)急處理方案將有助于最大限度地減少損失，迅速恢復(fù)正常工作。物業(yè)管理各級(jí)員工需根據(jù)不同案例的現(xiàn)場(chǎng)情況應(yīng)變處理，在政府部門（如消防、警方）到現(xiàn)場(chǎng)前，保證人身安全，減少財(cái)產(chǎn)損失，并以遵守國(guó)家法規(guī)為 首任，全力協(xié)助政府部門對(duì)案件處理。一般，我們會(huì)為業(yè)主準(zhǔn)備如下一些容的應(yīng)急處理方案，但不會(huì)僅限于此。應(yīng)急處理方案包括：火警應(yīng)急處理方案初中期火災(zāi)處理方案盜竊應(yīng)急處理方案非法入侵應(yīng)急處理方案人員意外傷害處理方案搶劫應(yīng)急處理方案毆斗應(yīng)急處理方案3、車輛的收費(fèi)車輛的收費(fèi)將嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定制定標(biāo)準(zhǔn) ，物業(yè)管

38、理公司收取停車費(fèi)以后，在支 付必要的管理成本以后，將其余收入歸業(yè)主所有。車輛停放成本包含以下容: 車輛管理人員（大門崗保安，對(duì)應(yīng)的清潔人員）的人員成本; 車管系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)成本；停車區(qū)域的照明能耗及物耗、物損；合適的車輛管理酬金（低于 25%。車輛停放收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)：地面臨停10元/小時(shí)，地庫臨停5元/小時(shí)；地庫月租600元/月。環(huán)境清潔工作保持一個(gè)清潔優(yōu)美的環(huán)境有利于樹立“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的外部形象，從 物業(yè)管理角度配合發(fā)展商的銷售及雙方公司品牌的提升。同時(shí)優(yōu)美的環(huán)境也 會(huì)使每一位顧客有一個(gè)舒暢的心情，因而清潔工作應(yīng)當(dāng)被作為“原盛國(guó)際廣 場(chǎng)”物業(yè)管理工作中的主要容之一。1 清潔人員配置1.1 人員配置

39、及分工外委1.2 任職要求清潔領(lǐng)班任職要求高中以上文化程度，具有二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康，五官 端正，工作勤奮，有管理和協(xié)調(diào)能力，善于溝通，有清潔公司工作 經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。清潔人員任職要求初中以上文化程度，具有一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康，五官 端正，工作勤奮，有清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。2 環(huán)境清潔部日常工作2.1 領(lǐng)班日常工作清潔員工的日常管理協(xié)同環(huán)境清潔部主管制訂清潔工作方案分派清潔員工日常工作，合同調(diào)配人員對(duì)區(qū)域圍清潔情況進(jìn)行巡視，保證本區(qū)域的良好保潔狀況對(duì)清潔員工進(jìn)行核清潔員工的日常培訓(xùn)整理、匯編各類清潔記錄作為主管和清潔員工互相溝通的橋梁2.2 清潔員工日常工作（略）裝修施工管理

40、1、裝修施工管理“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”系高品質(zhì)的商務(wù)樓，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主入住階段的裝潢管理， 將直 接關(guān)系到物業(yè)整體環(huán)境的舒適美觀以及對(duì)物業(yè)的安全。 優(yōu)美的物業(yè)環(huán)境所帶 來的示效應(yīng)將促進(jìn)發(fā)展商后期樓宇的銷售及企業(yè)品牌形象的提升， 符合發(fā)展 商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)三方的利益。本公司將制訂“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”裝潢施工管理規(guī)定，對(duì)裝潢方案、建筑垃 圾、裝潢人員、施工時(shí)間、材料限制、用電用氣、明火操作、消防安全等方 面作出規(guī)定，確保樓宇的正常秩序及其他業(yè)主利益。具體要點(diǎn)如下：裝潢必須辦理報(bào)批手續(xù)，確認(rèn)該方案不揶動(dòng)承重墻，不損害房屋結(jié)構(gòu)，不破壞房屋外立面。裝修時(shí)間和噪音的控制，不影響其他業(yè)戶的正常工作。建筑垃圾按物業(yè)管

41、理公司指定時(shí)間和地點(diǎn)堆放，并實(shí)行建筑垃 圾袋裝化。空調(diào)機(jī)安裝在指定位置，外門窗不得改動(dòng)。對(duì)違章施工作停工、恢復(fù)原狀、賠償經(jīng)濟(jì)損失及罰款等處罰。同時(shí)，本公司管理人員會(huì)及時(shí)掌握裝潢工程進(jìn)展， 每日巡視施工現(xiàn)場(chǎng)， 發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作及時(shí)勸告、制止、糾正。2、裝修施工管理規(guī)程裝修管理規(guī)程對(duì)業(yè)戶的裝修管理工作進(jìn)行規(guī)， 通過裝修申報(bào)、裝修管理、現(xiàn) 場(chǎng)管理、裝修管理記錄、裝修管理檢查等方面的規(guī)，確保業(yè)戶裝修期間物業(yè) 管理服務(wù)工作的正常進(jìn)行，保障業(yè)戶的利益；與業(yè)戶簽訂裝修管理協(xié)議，與施工單位簽訂安全責(zé)任書；在業(yè)戶進(jìn)行裝修前，必須對(duì)該業(yè)戶的裝修方案進(jìn)行審核，裝修裝修方案必須符合物業(yè)管理公約和裝修管理協(xié)議裝修申報(bào)備案后

42、，簽發(fā)裝修許可證；施工人員需辦理出入證；加強(qiáng)裝修期間的現(xiàn)場(chǎng)管理；認(rèn)真做好裝修管理記錄；裝修結(jié)束，驗(yàn)看物業(yè)結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施有無損壞，收回裝修許可證 和出入證；服務(wù)中心在受理裝修申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)備以下文件：業(yè)戶情況表裝修申請(qǐng)表裝修許可證安全責(zé)任書施工人員登記表臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表裝修人員臨時(shí)出入證裝修人員臨時(shí)出入證申請(qǐng)表業(yè)戶在辦理裝修申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)備以下資料：裝修設(shè)計(jì)平面圖裝修單位的資質(zhì)證明復(fù)印件裝修單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件施工人員的照片、身份證復(fù)印件（外來人員需提供暫住證）3、裝修申報(bào)制度裝修業(yè)戶向服務(wù)中心提出裝修申請(qǐng)，領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表； 業(yè)戶填寫裝修申請(qǐng)表之后，提供裝修方案或圖紙，交服務(wù)中 心登記備案，服務(wù)中

43、心應(yīng)在三個(gè)工作日之用書面形式回復(fù)業(yè)戶；服務(wù)中心在接受裝修申報(bào)材料三個(gè)工作日之，對(duì)裝修方案中涉及承重結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、公共部位的容進(jìn)行審核，審核通過后， 應(yīng)以書面形式通知業(yè)戶做好開工準(zhǔn)備，并請(qǐng)業(yè)戶帶施工隊(duì)到服務(wù) 中心填寫裝修人員臨時(shí)出入證申請(qǐng)表，準(zhǔn)備好施工人員照片、 身份證復(fù)印件及裝修單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證明復(fù)印件； 客服中心應(yīng)將施工人員情況在施工人員登記表登記備案； 服務(wù)中心應(yīng)與施工隊(duì)簽訂安全責(zé)任書；裝修隊(duì)到服務(wù)中心申領(lǐng)臨時(shí)出入證，并向服務(wù)中心繳納臨時(shí)出入 證的工本費(fèi)10元/和臨時(shí)出入證押金50元/;以及裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)5 元/卅。服務(wù)中心頒發(fā)裝修許可證，施工期間，業(yè)戶需將裝修許 可證貼與進(jìn)行裝修

44、的物業(yè)；裝修許可證和臨時(shí)出入證均需服務(wù)中心蓋章生效；裝修完畢后，業(yè)戶向服務(wù)中心提出驗(yàn)收申請(qǐng)，驗(yàn)收合格后，業(yè)戶 向管理處歸還施工人員的臨時(shí)出入證，服務(wù)中心核對(duì)無誤后 免息歸還臨時(shí)出入證押金；因業(yè)戶裝修損壞公共設(shè)備設(shè)施、占用和破壞公共部位、損壞承重 結(jié)構(gòu)以及違反物業(yè)管理公約和裝修管理協(xié)議的，服務(wù)中心應(yīng) 責(zé)令限期整改、恢復(fù)原狀，并承擔(dān)由此造成的其他損失；4、裝修現(xiàn)場(chǎng)管理客服中心將施工人員登記表復(fù)印件交保安主管，保安巡邏崗按表檢查施工人員臨時(shí)出入證，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過程，督促其保持環(huán)境整潔及夜間安靜；裝修時(shí)間由上午8:00 夜間8:00。晚上裝修人員不得留宿； 工程部每天應(yīng)去業(yè)戶的施工現(xiàn)場(chǎng)，按裝

45、修管理辦法抽查施工 情況；督促現(xiàn)場(chǎng)施工人員不得抽煙、酗酒，嚴(yán)格控制施工動(dòng)明火的操作， 如需動(dòng)用明火操作，應(yīng)由服務(wù)中心簽發(fā)動(dòng)明火許可證； 及時(shí)阻止裝修施工隊(duì)進(jìn)行有強(qiáng)烈聲響的污染性氣味的操作； 裝修竣工后，業(yè)戶和服務(wù)中心一起按施工申報(bào)備案資料和物業(yè)管理公約進(jìn)行驗(yàn)收；驗(yàn)收合格，服務(wù)中心收回施工許可證和施工人員臨時(shí)出入 證，對(duì)遺失的出入證，雙方應(yīng)在施工人員登記表上做好注 記，并通知保安主管；裝修材料運(yùn)出樓宇，應(yīng)經(jīng)業(yè)戶簽字，并經(jīng)服務(wù)中心確認(rèn)。5、裝修管理記錄服務(wù)中心負(fù)責(zé)做好裝修管理的日常記錄，記錄需如實(shí)地反映裝修管理實(shí)際情況；隨時(shí)了解施工人員的變動(dòng)情況，一邊配合保安巡視崗檢查工作；裝修管理記錄容包括：?

46、公用部位情況；?房屋結(jié)構(gòu)情況；?設(shè)備設(shè)施情況；? 房屋裝修工程進(jìn)度；? 施工人員變動(dòng)情況；?其他裝修管理協(xié)議中約定的注意事項(xiàng)；6、裝修管理檢查服務(wù)中心經(jīng)理每月不定期抽查 5次裝修管理情況；對(duì)違章裝修的處理情況，服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)每天到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)查直到整 改完畢；工程主管對(duì)裝修中損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施及超量用電等違 規(guī)行為應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)予以阻止，并要求施工隊(duì)限期修復(fù)損壞部位； 對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)通知相關(guān)人員整改，屬于多次出現(xiàn)的 問題，應(yīng)分析原因并開具整改通知單；物業(yè)檔案管理在日新月異高速變化的現(xiàn)代社會(huì)中，信息已稱為一種有價(jià)值的基礎(chǔ)性資源。物業(yè)檔案資料是物業(yè)信息的重要組成部分， 也是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)

47、工作，在日常 管理中起著憑證和參考的作用。1 物業(yè)管理檔案的建立1.1 物業(yè)管理信息的容在“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”的物業(yè)管理中，我司擬按照時(shí)間順序分為驗(yàn)收階段、入住階段、常規(guī)管理階段等不同階段的信息：驗(yàn)收階段信息入住階段信息常規(guī)管理階段信息1.2 物業(yè)管理檔案的建立根據(jù)物業(yè)管理信息的容，考慮到實(shí)際工作中工作的連貫性和區(qū)域性， 便于查 閱、參考。擬按各部門工作的容，對(duì)檔案資料進(jìn)行建立、分類、排列：客服中心工程維護(hù)安全防環(huán)境保潔2 物業(yè)管理檔案的管理2.1物業(yè)資料的收集檔案資料的收集各種盡可能及時(shí)、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是 指物業(yè)構(gòu)成上的方方面面，從底下到樓頂，從主體到配套，從建筑物到環(huán)境；

48、從時(shí)間上講是自始至終，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)到售后服務(wù)的資料都須齊全、及 時(shí)，即要不失時(shí)機(jī)，做到“六時(shí)”；物業(yè)接管時(shí)。樓宇入伙時(shí)。上門訪問時(shí)。接待投訴時(shí)。維修更新時(shí)。檢查評(píng)比時(shí)。2.2建立標(biāo)準(zhǔn)化的圖、檔、卡、冊(cè)、表為了避免在服務(wù)物業(yè)管理活動(dòng)原始記錄的隨意性，必須建立起標(biāo)準(zhǔn)化的 圖、檔、卡、冊(cè)、表等。它們是物業(yè)檔案資料常見的形式與容相結(jié)合的產(chǎn) 物，建立使用時(shí)要相對(duì)穩(wěn)定，分類妥善保管。3 建立動(dòng)態(tài)管理機(jī)制由于物業(yè)檔案資料管理具有動(dòng)態(tài)性， 因此必須建立動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。凡是管 理程序的各個(gè)環(huán)節(jié)，都要求有關(guān)人員進(jìn)行及時(shí)性、經(jīng)常性、完備性的動(dòng)態(tài) 標(biāo)記。動(dòng)態(tài)標(biāo)記可分為以下兩種：隨時(shí)動(dòng)態(tài)。定期動(dòng)態(tài)。11.11.222

49、.12.23設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)主體養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施主體日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（略） 主體定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（略）公共設(shè)施的維修計(jì)劃及實(shí)施方案公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案（略） 公共設(shè)施定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案（略）突發(fā)斷電、斷水、無煤氣（略）智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)作和維護(hù)1日常運(yùn)行方案樓宇信息中心含信息處理和日常事務(wù)處理室，信息處理室分智能控 制組與消防控制組，分別承擔(dān)室外報(bào)警監(jiān)視，物業(yè)管理日常信息、 文件、檔案、數(shù)據(jù)的處理及傳送、人員調(diào)度等職責(zé)。部人員分兩類、 一類負(fù)責(zé)監(jiān)視、電腦錄入及操作，一類負(fù)責(zé)調(diào)度控制。信息中心日常運(yùn)行流程如下圖所示智能化系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備的分類刖端設(shè)備用戶終端 攝像頭

50、硬件終 端 設(shè) 備智 能 化 設(shè) 施、設(shè)備緊急按鈕 磁控門鎖 智能主機(jī) 煤氣泄露探頭 煙感探頭 紅外控頭密碼鍵盤3、維護(hù)容日檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端傳輸線路信號(hào)日常檢查記錄；軟件測(cè)試。 例檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端傳輸線路信號(hào)傳輸階段性檢查、記錄； 監(jiān)檢：對(duì)日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)其工作成果進(jìn)行測(cè)評(píng)。4、維護(hù)方式5、維修計(jì)劃小修計(jì)劃：根據(jù)日常維護(hù)記錄、月檢記錄及報(bào)告，制定每季一次的小修計(jì)劃 中修計(jì)劃：根據(jù)季檢記錄及報(bào)告、年檢記錄及報(bào)告制定每年一次的中修計(jì)劃。 大修計(jì)劃：根據(jù)年檢記錄及報(bào)告，制定每三年一次的大修計(jì)劃。關(guān)于前期物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作，它除了應(yīng)具有滿腔

51、熱情 的工作態(tài)度以外，還必須具有科學(xué)的工作方法，尤其是對(duì)一個(gè)新建樓宇的接管 顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析，實(shí)施對(duì)“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”全面管理分 為5個(gè)階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供必要條件。1、具體時(shí)段和任務(wù)1.1 第一階段： 前期熟悉階段1.2 第二階段：培訓(xùn)模擬階段1.3 第三階段：現(xiàn)場(chǎng)模擬階段1.4 第四階段：驗(yàn)收和進(jìn)戶階段1.5 第五階段：實(shí)施階段2、“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”前期物業(yè)管理工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃工作要求1成立籌備工作小組。明確前期崗位以及要求和職責(zé)。2協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。物業(yè)管理前期介入（按規(guī)定辦理施工 現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入手續(xù)）。3按前期

52、介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期 介入工作。1、每月一次參加工作例會(huì)（時(shí)間另 定）。2、每周一次巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工現(xiàn) 場(chǎng)存在的問題以書面或口頭形式 提出建議。4開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙：1、每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂 層平面圖。2、水、電、煤、排污等管線走向圖。3、智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。5召開協(xié)調(diào)會(huì)，說明有關(guān)技術(shù)資料的保 存、移交事宜。請(qǐng)開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。6召開專題會(huì)議，檢查針對(duì)前期介入過 程中合理化建議工作落實(shí)情況。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。7服務(wù)中心籌建工作會(huì)議。1、邀請(qǐng)開發(fā)商派員參加會(huì)議。2、會(huì)議確定服務(wù)中心組成人員的類型、要求。81、確定培訓(xùn)計(jì)劃。2、編制服務(wù)中心各主管招聘計(jì)劃。3、編制公司運(yùn)行制度。物業(yè)公司制定，開發(fā)商提供售樓合同 樣本壹份及對(duì)業(yè)主承諾文書樣本。9參與智能化設(shè)備、設(shè)施培訓(xùn)開發(fā)商協(xié)調(diào)智能化設(shè)施產(chǎn)品供應(yīng)商, 提供產(chǎn)品說明書。10完成制定“原盛國(guó)際廣場(chǎng)”禁止行為等相關(guān)文件物業(yè)公司負(fù)責(zé)，開發(fā)商審核。11擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)12確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。討論、擬稿、確認(rèn)。13確定入崗模擬訓(xùn)練方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)14