生活體驗(yàn)式購(gòu)物廣場(chǎng)

1、生活體驗(yàn)式購(gòu)物中心專題生活體驗(yàn)式購(gòu)物中心專題Lifestyle Lifestyle S Shopping hopping C CenterenterPage 2單擊此處添加標(biāo)題基本概述目 錄1國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒2案例分析3Page 3定義 位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天開(kāi)放及良好環(huán)境的特征。 主要有高端的全國(guó)性連鎖專賣(mài)店，或以時(shí)裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂(lè)、書(shū)店、影院等設(shè)施，通過(guò)環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營(yíng)造出別致的休閑消費(fèi)場(chǎng)所?！盤(pán)age 4滿足條件1234豐富的業(yè)態(tài)滿足消費(fèi)者對(duì)商品的需求和生活品質(zhì)的追求坐落在相對(duì)集

2、中的高收入人群區(qū)域面積一般在1.5-5萬(wàn)平米之間，近年來(lái)出現(xiàn)逐漸增大的趨勢(shì)是在一個(gè)開(kāi)放的環(huán)境中，而不像傳統(tǒng)購(gòu)物中心是在一個(gè)封 閉的環(huán)境里56停車(chē)方便，有足夠的停車(chē)位 更加注重環(huán)境和建筑風(fēng)格的營(yíng)造。Page 5 典型的Lifestyle Shopping Center通常有一條步行休閑購(gòu)物街、若干條副街及休閑廣場(chǎng)組合而成。 而國(guó)際購(gòu)物中心委員會(huì)定義中所指的開(kāi)放空間，并不是室內(nèi)大型開(kāi)放空間或者中庭，而是室外的自然空間。盡管通過(guò)一流的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，Shopping Mall可以營(yíng)造出舒適的購(gòu)物環(huán)境，但是室內(nèi)和室外的不同感受卻不是可以設(shè)計(jì)出來(lái)的。Page 6發(fā)展歷史 超級(jí)社區(qū)型購(gòu)物中心SCSC(Sup

3、er Community Shopping Center)第三代第四代社區(qū)型購(gòu)物中心CSC(Community Shopping Center)第一代第二代廣域型購(gòu)物中心RSC(Regional Shopping Center) 生活體驗(yàn)式購(gòu)物中心LSCLifestyle Shopping Center 第一代、第二代購(gòu)物中心基本上采用室內(nèi)封閉形式，以購(gòu)物為主要目的，至第三代到了MALL型購(gòu)物中心的大發(fā)展時(shí)期。從第三、第四代開(kāi)始，購(gòu)物中心的購(gòu)物目的退居其次，而是強(qiáng)調(diào)休閑娛樂(lè)功能，給消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)新的生活空間。Page 7特點(diǎn) 所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)功能。該服務(wù)功能是用來(lái)滿足消費(fèi)者在

4、精神層面所追求的各種“生活方式”的，也是Lifestyle購(gòu)物中心的靈魂所在。如果說(shuō)Lifestyle購(gòu)物中心是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式，那其最創(chuàng)新的地方就在于將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側(cè)重 與Shopping mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，Lifestyle Shopping Center更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和舒適、優(yōu)雅的環(huán)境，追求與消費(fèi)者階層生活品位、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)129家Lifestyle購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)成本中，用于環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)及施工方面的成本占到510左右，甚至更高。 美國(guó)的Lifestyle Shopping Cent

5、er規(guī)模平均在5萬(wàn)6萬(wàn)平方米左右。如今國(guó)內(nèi)的Shopping mall從規(guī)模上一般在美國(guó)Lifestyle購(gòu)物中心體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle購(gòu)物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。 Lifestyle Shopping Center從業(yè)態(tài)上更接近于集百貨店、（大型）超市、專業(yè)店、專賣(mài)店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂(lè)服務(wù)等為一體的集合體。但從業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配上，一些明顯的差異形成了本質(zhì)區(qū)別， Lifestyle Shopping Center將更注重消費(fèi)者對(duì)“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall則更注重于消費(fèi)者基本的實(shí)際性購(gòu)物需求，兩者附

6、加值的差異也造成了消費(fèi)階層的顯著區(qū)分。環(huán)境第一業(yè)態(tài)專精規(guī)模適中休閑第一Page 8特點(diǎn)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁Lifestyle購(gòu)物中心在美國(guó)誕生、興起和發(fā)展的歷程和趨勢(shì)，一些專家預(yù)測(cè)Lifestyle購(gòu)物中心在美國(guó)的開(kāi)發(fā)熱潮將持續(xù)三到五年，之后才會(huì)與Shopping mall形成一個(gè)均衡局面，形成一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)格局。消費(fèi)高端精神層次的需求創(chuàng)造了Lifestyle購(gòu)物中心巨大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時(shí)尚理念，營(yíng)造了高檔人群的聚集氛圍，促進(jìn)了高端消費(fèi)。營(yíng)利潤(rùn)高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高是吸引業(yè)主的關(guān)鍵。Lifestyle購(gòu)物中心的消費(fèi)層面較窄，但由于總租用成本占經(jīng)營(yíng)收益的比重較低，且經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)本身即為

7、高消費(fèi)、高利潤(rùn)率和高附加值的產(chǎn)品，致使Lifestyle購(gòu)物中心的業(yè)主的零售凈利潤(rùn)率平均達(dá)30%以上。Page 9國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒Page 10業(yè)態(tài)餐飲餐飲 在LSC中餐廳是占據(jù)主要位置，在我國(guó)可以發(fā)展各式高檔餐廳，以滿足各種不同口味需求和消費(fèi)者嘗鮮的體驗(yàn)心理，本地傳統(tǒng)的餐飲可以引進(jìn)，但要作出特色形成精品。 同時(shí)需要注意的是不論是餐廳風(fēng)格的布置，還是經(jīng)營(yíng)的理念都需要有一個(gè)很大的轉(zhuǎn)變，已經(jīng)不單是在經(jīng)營(yíng)一個(gè)傳統(tǒng)的餐廳，更是經(jīng)營(yíng)一種氛圍和環(huán)境。 同時(shí)快餐盡管比例很小，但是必不可少，因?yàn)樾枰獮椴煌瑢哟蔚南M(fèi)者提供全面的服務(wù) 在LSC中，餐飲不僅僅是給顧客提供一個(gè)“喘息”之地，而更為重要的是提供給消費(fèi)者一個(gè)

8、除了家庭和辦公室兩點(diǎn)之外的“第三個(gè)點(diǎn)”，成為大家一個(gè)聚會(huì)和休閑的理想場(chǎng)所。Page 11業(yè)態(tài)家具與家居飾品 家具與家居飾品在國(guó)外的LSC中占據(jù)到了第二大的比例，但在國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)，目前大眾的消費(fèi)觀念還不太接近于在購(gòu)物的時(shí)候花過(guò)多的時(shí)間在家居上，而習(xí)慣于去專業(yè)的市場(chǎng)。 因此在經(jīng)營(yíng)前期引入家居類業(yè)態(tài)的比例不宜過(guò)高，但因?yàn)獒槍?duì)的是高端客群，需要引進(jìn)高檔次的精品家居，此后可以根據(jù)市場(chǎng)的反映來(lái)調(diào)整業(yè)態(tài)。 Page 12業(yè)態(tài)休閑娛樂(lè) 在國(guó)外LSC中的影劇院及其他娛樂(lè)設(shè)施比重幾乎是Mall中的兩倍。LSC中的休閑娛樂(lè)更具有創(chuàng)意和吸引力，比如創(chuàng)立喜劇俱樂(lè)部、夏季周末舉辦音樂(lè)節(jié)等。 在我國(guó)可以把休閑娛樂(lè)的品位提升在M

9、all之上，專門(mén)針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，傳統(tǒng)的保留，加強(qiáng)創(chuàng)新，比如創(chuàng)辦一些俱樂(lè)部、定期舉辦一些時(shí)裝秀、音樂(lè)會(huì)等。全方位提升項(xiàng)目品質(zhì)。 Page 13業(yè)態(tài)休閑娛樂(lè) 年輕的業(yè)態(tài)也更能體現(xiàn)LSC的風(fēng)格與內(nèi)涵，因此需要更多的創(chuàng)新與新奇的風(fēng)格。在國(guó)外的LSC和mall里，年輕的租戶都是占據(jù)著主要的位置，原因主要在于年輕人的思維總是出其不意，能夠引領(lǐng)著一個(gè)時(shí)代的潮流和風(fēng)尚，因此租戶的選擇可以更偏向年輕化一些，更能迎合大眾求新求奇的需求。 Page 14 應(yīng)該盡量避免百貨、折扣店的出現(xiàn)。在國(guó)外的LSC發(fā)展歷程中，最開(kāi)始是沒(méi)有百貨和折扣店的，但從90年代后，一批新的LSC開(kāi)始把百貨和折扣店作為主力店開(kāi)發(fā)。

10、 但是這種趨勢(shì)最終沒(méi)有形成主流，在ICSC的調(diào)查中，租戶中僅有0.6%為百貨，0.4%為折扣店，說(shuō)明這兩種形式在LSC中是不能成為主流的，與LSC的高檔定位形成了鮮明的差別。 且LSC的定位不是像目前的傳統(tǒng)商業(yè)那樣以折扣來(lái)吸引顧客，而是以自身的高端定位、優(yōu)美的環(huán)境來(lái)增強(qiáng)自身吸引力。 業(yè)態(tài)休閑娛樂(lè)Page 15案例分析Page 16案例美國(guó)邁阿密 Coco walk美國(guó)洛杉磯 The Grove新加坡Vivo City (怡豐城）SOLANA 藍(lán)色港灣Page 17美國(guó)邁阿密Coco walk基本資料發(fā)展商PMAT Real Estate Investments 位置美國(guó)弗羅里達(dá)洲的邁阿密設(shè)計(jì)單

11、位Development design group規(guī)模租賃面積2萬(wàn)平方米，三層建筑，840個(gè)停車(chē)位；租戶數(shù)量64個(gè)開(kāi)業(yè)時(shí)間1990年獲獎(jiǎng)獲得ULI 的建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)獲得ICSC的最佳城市購(gòu)物中心獎(jiǎng) Cocowalk被認(rèn)為是美國(guó)第一家lifestyle center，其所采取的開(kāi)放式建筑結(jié)構(gòu)和偏重娛樂(lè)、餐飲的商業(yè)組合也成為lifestyle Center 的重要標(biāo)準(zhǔn)。Page 18美國(guó)邁阿密Coco walkCocowalk所在位置為臨海的著名的商業(yè)區(qū)，并且商圈居民收入水平較高項(xiàng)目位置位于邁阿密市南部靠近比斯坎灣的椰林鎮(zhèn)，是邁阿密的著名繁華商業(yè)區(qū)周邊商圈項(xiàng)目商圈為邁阿密的富裕居民居住區(qū)，3公里商圈內(nèi)

12、人口為13萬(wàn)，家庭年收入為7萬(wàn)7千美元；并且由于新的住宅項(xiàng)目的進(jìn)展，商圈內(nèi)的人口仍在以年6%的速度增加Page 19美國(guó)邁阿密Coco walk 規(guī)模較小的開(kāi)放式建筑形式營(yíng)造輕松消費(fèi)氛圍，而緊靠購(gòu)物中心的停車(chē)場(chǎng)也最大限度的增加了顧客的交通便利性停車(chē)場(chǎng)開(kāi)放式街道Page 20美國(guó)邁阿密Coco walk主力店：AMC 影劇院 擁有16塊放映屏幕的AMC影劇院占據(jù)了cocowalk三至四層的大部分面積，成為該購(gòu)物中心的主力店P(guān)age 21美國(guó)洛杉磯The Grove The grove 是美國(guó)近年開(kāi)發(fā)的具有典型意義的lifestyle center，并以其杰出的設(shè)計(jì)獲得ICSC獎(jiǎng)項(xiàng)基本資料基本資料

13、發(fā)展商Caruso Affiliated位置美國(guó)加洲洛杉磯設(shè)計(jì)單位Elkus/ManfrediArchitects規(guī)模租賃面積5.5萬(wàn)平方米，三層建筑，1萬(wàn)平米的停車(chē)場(chǎng)租戶數(shù)量64個(gè)開(kāi)業(yè)時(shí)間2002年獲獎(jiǎng)獲得第27屆國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)獎(jiǎng)Page 22美國(guó)洛杉磯The Grove Grove的特點(diǎn)是仿造了一個(gè)美國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)，在這里既有裝飾著精美雕塑又相互連通的街道，又有綠色的公園、池塘和各種精巧的噴泉Page 23美國(guó)洛杉磯The Grove The Grove 將所有租戶的店面都強(qiáng)制劃分為二至三層,這樣所有租戶都擁有了一層的面向開(kāi)放街道的門(mén)面,充分體現(xiàn)了開(kāi)放式街區(qū)的特征。Page 24美

14、國(guó)洛杉磯The Grove 作為lifestyle center ,The grove依然設(shè)有購(gòu)物和娛樂(lè)主力店，同時(shí)設(shè)有大面積停車(chē)場(chǎng)購(gòu)物主力店：NORDSTROM 百貨店娛樂(lè)主力店：Grove Pacific TheaterPage 25新加坡Vivo City (怡豐城） 新加坡的vivo city 通過(guò)極具創(chuàng)意的建筑設(shè)計(jì)和商業(yè)組合，使得消費(fèi)者在這座規(guī)模巨大的非開(kāi)放式購(gòu)物中心體會(huì)到與自然的親近發(fā)展商MapleTree豐樹(shù)產(chǎn)業(yè)位置設(shè)計(jì)單位日本建筑大師伊東豐雄（Toyo Ito）規(guī)模商場(chǎng)總面積150萬(wàn)平方英尺，出租面積104萬(wàn)平方英尺。商戶總數(shù)300個(gè)；地上三層，地下2層；同建有7層的停車(chē)場(chǎng)定位

15、新加坡最大型一站式購(gòu)物、lifestyle center開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年10月開(kāi)業(yè)Page 26新加坡Vivo City (怡豐城）Vivo city Vivo city 位于新加坡南部臨海區(qū)域的港灣城（HarbourFront)，緊鄰CBD區(qū)域，并有地鐵通達(dá)Page 27新加坡Vivo City (怡豐城）一樓主要是主力百貨店“詩(shī)家董”（Tangs）及國(guó)際時(shí)裝店、面海餐飲區(qū)面海餐飲區(qū)詩(shī)家董主力百貨店P(guān)age 28新加坡Vivo City (怡豐城）庭院風(fēng)格的中央廣場(chǎng) 二樓主要是針對(duì)于青少年、小孩與家庭，租戶為電器店、玩具店、快餐館、茶餐廳等，并設(shè)有中央廣場(chǎng)與戶外庭園、噴泉水流Page 29

16、新加坡Vivo City (怡豐城） 三樓完全為休閑及餐飲空間，設(shè)有空中屋頂、戶外劇院、奧林匹克泳池外和食閣“大食代”戶外劇院開(kāi)放式中央廣場(chǎng)Page 30新加坡Vivo City (怡豐城）Vivo city 的三家主力店分別為vivomart大賣(mài)場(chǎng)、嘉華影院和高檔百貨店詩(shī)家董主力店詩(shī)家董為新加坡最大的百貨公司之一，定位于高檔百貨主力店vivomart：面積15000平米；提供品種豐富的有機(jī)食品和個(gè)人護(hù)理產(chǎn)品主力店嘉華院線為當(dāng)?shù)刈畲蟮脑壕€Page 31新加坡Vivo City (怡豐城）位于購(gòu)物中心頂層的親水露天活動(dòng)廣場(chǎng)增加休閑氛圍Page 32新加坡Vivo City (怡豐城） 作為臨海的

17、購(gòu)物中心Vivocity充分利用了水岸景觀增加消費(fèi)者的自然感受并增加商業(yè)價(jià)值Page 33新加坡Vivo City (怡豐城）Vivocity的內(nèi)部裝修營(yíng)造出流動(dòng)的海洋風(fēng)格，與建筑外觀及商業(yè)定位完美配合Page 34中國(guó).北京盈港-Solana Solana以豐富業(yè)態(tài)、突出的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)及完全開(kāi)放式的購(gòu)物空間打造中國(guó)首家真正意義的lifestyle center：發(fā)展商北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司設(shè)計(jì)單位美國(guó)捷得建筑師事物所商業(yè)規(guī)劃顧問(wèn)Thomas Consultants規(guī)模占地面積13萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體;地上2層，6萬(wàn)平米，地下兩層，9萬(wàn)平米；停車(chē)位地上1300，地下800定位中國(guó)首家life

18、style center開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年4月開(kāi)業(yè)Page 35中國(guó).北京盈港-Solana項(xiàng)目位置 位于朝陽(yáng)公園西北角，距東三環(huán)2公里，東四環(huán)1.5公里，北鄰亮馬河，東，南臨朝陽(yáng)公園北岸2000米水岸線周邊商圈 Solana核心5公里商圈范圍內(nèi)，交匯CBD、燕莎、麗都三大北京有代表性的高消費(fèi)商圈，區(qū)域內(nèi)聚集眾多國(guó)際化寫(xiě)字樓及高檔公寓；附近成熟的第一、第二使館區(qū)域使得大量的外籍人士成為區(qū)域的特點(diǎn) 項(xiàng)目地處北京高端消費(fèi)人群的聚集之地，具備營(yíng)造lifestyle center的外部商圈條件Page 36中國(guó).北京盈港-Solanan零售：品牌命店、主題百貨、運(yùn)動(dòng)休閑、藝術(shù)家飾、珠寶飾品、超市n餐飲：中華美食、異國(guó)風(fēng)味、連鎖餐飲、特色餐飲n酒吧：特色酒吧、主體酒吧、演藝酒吧、雪茄紅酒店n娛樂(lè)：多廳影院、數(shù)碼影音、兒童室內(nèi)外游樂(lè)場(chǎng)盈港在商業(yè)組合上強(qiáng)化餐飲和娛樂(lè)要素，營(yíng)造濃郁休閑氛圍和輕松體驗(yàn)各商業(yè)功能面積占比商業(yè)組合Page 37中國(guó).北京盈港-Solana 盈港平面布局主要由東西主力店、品牌街、時(shí)尚Mall、亮馬金街和湖畔吧街構(gòu)成Page 38中國(guó).北京盈港-Solana 本項(xiàng)目在東西兩端設(shè)有兩家分別以經(jīng)營(yíng)國(guó)際名品和青年運(yùn)動(dòng)用品為主題的主力店，帶