二oo八年上半年房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計分析報告【直接打印】

1、二八年上半年房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計分析報告2021年上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)在國家宏觀調(diào)控政策和市場供需情況的影響下，呈現(xiàn)出新的變化。一、根本情況一完成投資情況2021年上半年，全市共計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長%。其中商品住宅投資億元，同比增長%；辦公樓投資億元，同比增長54.17%；商業(yè)營業(yè)用房投資億元，同比下降12.15%。區(qū)縣完成投資居首位的是中心城區(qū)張店區(qū)和高新區(qū)，完成投資19.35元。另外，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在外地完成投資億元。表一 各區(qū)縣完成投資及所占比重區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣完成投資億元19.35所占比重%同比增長%28投資結(jié)構(gòu)。商品住宅完成投資億元，

2、占房地產(chǎn)開發(fā)投資的%；辦公樓、商業(yè)營業(yè)房完成投資4億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的%。商品住宅投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占到三分之二以上，商業(yè)營業(yè)房、辦公樓占不到十分之一，商品住宅投資仍占主導(dǎo)地位。二商品房施工面積2021年上半年全市商品房施工面積0萬，同比%。其中商品住宅施工面積萬，同比%經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積萬，同比增長%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積萬，同比下降7.43%；辦公樓施工面積萬，同比下降13.41%。上半年全市商品房新開工面積萬，比去年同期下降%。其中商品住宅新開工面積萬，同比下降%； 商業(yè)營業(yè)用房新開工面積萬，同比下降%；辦公樓新開工面積萬，同比增長11.23%。區(qū)縣商品房施工面積、新開工面積居

3、首位的是中心城區(qū)，施工面積萬、5萬。另外，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在外地施工面積萬、新開工面積29.49萬。表二 各區(qū)縣施工面積及所占比重區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣施工面積(萬)99所占比重%同比增長%66新開工 面積(萬)51.87所占比重%3施工面積的結(jié)構(gòu)比例。在施工面積中，住宅施工面積萬，占%；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工面積萬，占13.25%。施工面積以住宅為主，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房僅占不到六分之一。在商品住宅施工面積中，經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積52.92萬，占住宅施工面積的5.59%，商品住宅施工面積結(jié)構(gòu)比例如下表所示。表三 各套型住宅施工面積比例情況套型面積60以下6

4、0-9090-120120-144144以上施工面積比例%新開工面積比例%三商品房竣工面積上半年全市商品房竣工面積萬，同比增長2.37%。其中商品住宅竣工面積萬，同比增長11.26%；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房竣工面積萬，同比下降48.75%。區(qū)縣商品房竣工面積居首位的是中心城區(qū)，竣工面積萬。另外，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在外地竣工面積萬。表四 各區(qū)縣竣工面積及所占比重區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣竣工面積萬9所占比重%同比增長%四商品房銷售情況實際銷售面積。上半年全市商品房實際銷售面積萬，同比增長21.36%。其中商品住宅萬，同比增長25.56%；辦公樓萬，同比增長30%；商業(yè)營

5、業(yè)用房萬，同比下降30.20%。在商品房實際銷售面積中，商品房現(xiàn)房銷售面積，。商品房預(yù)售面積。上半年商品房預(yù)售面積為萬，同比下降%。其中住宅萬，同比下降%；辦公樓萬，同比下降12.50%；商業(yè)營業(yè)用房萬，同比下降10.89%。表五 各區(qū)縣銷售面積及所占比重區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣實際銷售面積(萬)所占比重%同比增長 %預(yù)售面積(萬)所占比重%同比增長 %商品住宅預(yù)售結(jié)構(gòu)。商品住宅預(yù)售面積為萬，占商品房銷售總面積的%，商品房預(yù)售以商品住宅為主。通過對住宅預(yù)售數(shù)據(jù)進(jìn)行收集分析，以套型面積120以下戶型為主要銷售戶型各種套型面積的商品住宅的預(yù)售比例如下表所示。表六 各套

6、型商品住宅預(yù)售比例情況套型面積60以下60-9090-120120-144144以上預(yù)售套數(shù)比例%預(yù)售面積比例%五商品房存量情況2021年上半年全市在建商品房待售面積萬，其中在建商品住宅待售面積343.19萬，在建商業(yè)營業(yè)用房待售面積59.60萬，在建辦公樓待售面積23.61萬。在建商品住宅各套型面積待售情況如下表。表七 在建商品住宅存量各套型住宅比例情況套型面積60以下60-9090-120120-144144以上在建存量面積萬所占比例%上半年全市已竣工商品房未銷售存量面積萬，其中已竣工商品住宅存量面積46.71萬，已竣工商業(yè)營業(yè)用房存量面積33.15萬，已竣工辦公樓存量面積1.42萬。在已

7、竣工商品房存量中，竣工存量1年以下的68.17萬，占79.79%。已竣工商品住宅各套型面積存量情況如下表。表八 竣工住宅存量各套型住宅比例情況套型面積60以下60-9090-120120-144144以上存量面積萬所占比例%六商品住宅銷售價格上半年全市新建商品住宅平均預(yù)售單價2438元/，同比增長%。各區(qū)縣價格由于受開發(fā)建設(shè)樓盤品質(zhì)以及投放量的影響，價格有一定的差距，也有不同的浮動。各區(qū)縣商品住宅的平均預(yù)售單價如下表。表九 各區(qū)縣商品住宅預(yù)售價格區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣住宅價格元/26391939204824252630182923492064同比增長%二、房地產(chǎn)

8、開發(fā)總體形勢分析一房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)開發(fā)受宏觀調(diào)控政策影響明顯近幾年國家對房地產(chǎn)開發(fā)采取了一系列宏觀調(diào)控政策，我市房地產(chǎn)開發(fā)受到一定影響，尤其是今年土地、金融宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)后，對我市房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生了明顯影響。一是商品房新開工面積持續(xù)回落。今年上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)多年來首次商品房施工面積回落，同比下降0.20%。商品房施工面積的下降，主要是由于商品房新開工面積持續(xù)下降帶來的，自2007年上半年我市商品房新開工面積同比開始出現(xiàn)下降，今年上半年又與去年同期相比下降25.00%。造成下降的原因一方面是受土地緊縮政策的影響，我市房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給量明顯減少，2021年上半年商業(yè)住

9、宅類用地的成交面積與2007年、2006年同期相比分別下降13.6%、31.9%。直接帶來商品房新開工面積減少；另一方面是受金融政策的影響，企業(yè)融資難度加大，資金本錢提高，為減小資金壓力，降低資金本錢，局部企業(yè)放緩了新工程的開發(fā)。二是商品房預(yù)售面積下降。今年上半年商品房預(yù)售面積繼續(xù)出現(xiàn)回落，同比下降10.53%，且回落主要在第二季度。造成商品房預(yù)售面積回落的主要原因，一是近幾年貸款利率不斷提高，增加了消費(fèi)者的購房本錢，降低了局部消費(fèi)者的購置力；二是金融機(jī)構(gòu)提高了存款準(zhǔn)備金率，在一定程度上影響了金融機(jī)構(gòu)對住房消費(fèi)的信貸支持力度；三是對第二套住房信貸政策的嚴(yán)格，提高了購房貸款的首付比例，制約了局部

10、消費(fèi)者的換房需求；四是今年以來我國很多一、二線城市商品房銷售面積下滑，全國40個重點(diǎn)城市新建商品房銷售面積1-5月份同比下降24.9%，個別城市商品房銷售價格也明顯回落，其中深圳同比下降36%，這局部外部因素使消費(fèi)者的觀望心理增強(qiáng)。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長今年上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長20.86%，增長明顯。從我市房地產(chǎn)開發(fā)的情況來分析，由于我市上半年商品房施工面積、新開工面積都有不同幅度的回落，所以我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的高幅增長并不是房地產(chǎn)開發(fā)的整體增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要原因：一是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的增長。首先是受土地投放量減少的影響，土地市場的競爭日益劇烈，促使土地成交價格快速增長

11、，2021年上半年土地成交單價比2007、2006年同期增長率分別為%；其次是受建安本錢增長的影響，各類建材價格普遍增長特別是鋼材、水泥價格大幅上漲，帶來建安本錢增長7%左右，同時人工費(fèi)也在不斷增長，造成建安本錢增長；再次是我市開發(fā)企業(yè)的融資渠道主要是通過銀行融資，受貸款利率提高的影響，資金本錢增加。二是根底配套設(shè)施的投資加大。近幾年，開發(fā)企業(yè)為提高開發(fā)工程建設(shè)品質(zhì)，適應(yīng)市場需求，逐步重視根底配套設(shè)施建設(shè)，加大了根底配套設(shè)施的投資力度，帶來投資一定程度的增長。3、全市商品住宅價格穩(wěn)步增長，但區(qū)縣波動較大上半年全市新建商品住宅平均預(yù)售單價2438元/，同比增長%，我市新建商品住宅預(yù)售平均單價同比

12、繼續(xù)保持了近10個點(diǎn)的增長。我市新建商品住宅預(yù)售平均單價的增長，一方面是受我市經(jīng)濟(jì)增長的帶動，更重要的一方面是受房地產(chǎn)開發(fā)本錢增加的影響。商品住宅開發(fā)本錢的增加，一是土地成交價格受投放量減小、競爭日益劇烈的影響不斷增長；二是受建材價格增長、人工費(fèi)增長的影響，建安本錢增長；三是人防費(fèi)大幅提高，經(jīng)過一年多的時間，費(fèi)用增長之前的商品住宅已逐步銷售完，現(xiàn)階段我市銷售的商品住宅主要是費(fèi)用增長以后新建的，人防費(fèi)在本錢中的比例明顯提高。由此可見，我市商品住宅價格的增長主要是本錢增長帶來的剛性增長。我市商品房價格主要由本錢構(gòu)成，企業(yè)利潤在其中所占比重較低且比擬穩(wěn)定，在土地本錢、建安本錢等本錢不斷上漲的情況下，

13、我市商品房價格應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)小幅上漲。但是從我市商品住宅預(yù)售價格情況來看，今年上半年價格比去年同期增長208元/，比今年第一季度增長33元/，增幅有所趨緩，呈現(xiàn)出波動，特別是局部區(qū)縣波動較大，博山區(qū)、沂源縣較去年同期大幅增長；淄川區(qū)、桓臺縣出現(xiàn)下降；中心城區(qū)較去年同期小幅增長，但低于今年第一季度。這種價格的波動并不是由于我市商品住宅價格的實際發(fā)生大幅變化，而是由于投放市場樓盤性質(zhì)的差異帶來的，具體到每個樓盤，價格都有不同幅度的上漲。就中心城區(qū)情況來看，今年上半年規(guī)劃水平高、配套設(shè)施齊全、品質(zhì)較好的樓盤投放量較少，甚至局部樓盤已經(jīng)無房源可售，銷售的主要是一些城區(qū)周邊樓盤，價格相對較低。二房地產(chǎn)開發(fā)存在

14、的問題1、房地產(chǎn)市場供需矛盾仍然存在通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，截止今年上半年我市待售商品房面積為537.37萬，其中在建工程待售面積451.93萬、已竣工工程存量85.44萬，萬大局部為達(dá)不到預(yù)售條件待售房，也有局部工程為定向開發(fā)，刨除以上局部，仍會有300萬左右的商品房待售面積。而我市上半年商品房銷售面積為萬萬。就我市上半年的銷售情況結(jié)合往年的銷售情況來分析，待售商品房難以在短時間內(nèi)消化，供需矛盾仍然存在。2、商品住宅供給結(jié)構(gòu)不合理通過對商品住宅施工面積中各套型面積情況進(jìn)行統(tǒng)計匯總，我市套型面積90以下的商品住宅在施工面積、新開工面積中所占比例分別為23.71%、28.99%。雖然我市加強(qiáng)了對新建商品

15、住宅工程的結(jié)構(gòu)比例調(diào)控，但仍然達(dá)不到規(guī)定要求。就我市的實際情況看，在前幾年大規(guī)模的換房熱潮過后，對中小戶型住宅的需求量在加大，而我市90以下小戶型的供給量僅占23.71%、120以上的戶型住宅所占比例卻達(dá)40.52%，供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)有一定的脫節(jié)，這種供需脫節(jié)也是造成我市商品房預(yù)售面積階段性下降的一個重要原因。另外，作為保障性住房的經(jīng)濟(jì)適用住房，我市上半年施工面積為52.92萬，僅占商品住宅施工面積的5.59%，所占比例低，且全部為去年結(jié)轉(zhuǎn)工程，有一半以上已經(jīng)銷售，無法滿足低收入家庭的購房需求。3、高品質(zhì)住宅供給量缺乏從我市局部區(qū)縣商品住宅價格的波動情況來看，由于局部區(qū)縣高品質(zhì)住宅供給量缺乏，造成階段性的高品質(zhì)住宅供給短缺，帶來商品住宅預(yù)售價格的降低。隨著經(jīng)濟(jì)的開展和人民生活水平的提高，居民的住房觀念和住宅市