住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法

1、關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法的通知來自:濟(jì)南市物價(jià)局 發(fā)布者:編輯部 預(yù)覽次數(shù):196JNCR-2012-0440001濟(jì)南市物價(jià)局濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局文件濟(jì)價(jià)費(fèi)字201275號(hào)關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法的通知各縣（市）、區(qū)物價(jià)局、住房保障和房產(chǎn)管理部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有關(guān)單位：為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國價(jià)格法、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例、山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（魯價(jià)綜發(fā)2011185號(hào)）等法律、法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況

2、，制定了濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（見附件），報(bào)經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。附件：濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法二一二年七月二十五日附件：濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第一條 為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價(jià)格法、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例、山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（魯價(jià)綜發(fā)2011185號(hào)）等法律、法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的

3、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。第五條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第六條 市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門依據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，制定全市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。各縣（市）、區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門按照價(jià)格管理權(quán)限負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。第七條 住宅物業(yè)服務(wù)收

4、費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。第八條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主、物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主、物業(yè)使用人享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第九條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)采取包干制的實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，由市價(jià)格主管部門

5、會(huì)同市物業(yè)主管部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)并每年向社會(huì)公布。各縣（市）、長清區(qū)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度由其價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門制定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)合同約定。非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由雙方合同約定。第十條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。停車服務(wù)費(fèi)根據(jù)停車服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等因素定價(jià)。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、停車服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)主管部門會(huì)同市價(jià)格主管部門制定并公布。各縣（市）、長清區(qū)參照?qǐng)?zhí)行。第十

6、一條 普通住宅物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測費(fèi)用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文

7、體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營單位的，其運(yùn)行、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、更新費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。第十二條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定以下內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)等級(jí)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日

8、起三十日內(nèi)，將營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)成本等相關(guān)資料分別向物業(yè)所在地市、縣（市）、長清區(qū)價(jià)格主管部門備案。第十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位交納。業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計(jì)收。物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，預(yù)收時(shí)間一般不超過半年。第十四條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲(chǔ)藏室面積）計(jì)收。改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲(chǔ)藏室的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)

9、節(jié)價(jià)，可高于住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商確定。第十五條 因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成物業(yè)管理區(qū)域配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)適當(dāng)降低，降低幅度應(yīng)在約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30%以內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十六條 房屋交付后空置半年以上的，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，合同另有約定的從其約定。第十七條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)

10、服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。第十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。第十九條 車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市、縣（市）、長清區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門按照第九條定價(jià)權(quán)限規(guī)定制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)合同約定。第二

11、十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的共用車庫內(nèi)的車位產(chǎn)權(quán)人或承租人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。停車服務(wù)費(fèi)包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用。車位未停放車輛空置半年以上的，經(jīng)車位產(chǎn)權(quán)人或車位承租人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，停車服務(wù)費(fèi)按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。第二十一條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)確定。車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。第二十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)汽車或非機(jī)動(dòng)車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送

12、、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費(fèi)用。第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)車輛實(shí)行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費(fèi)配置出入證。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的，可適當(dāng)收取工本費(fèi)。第二十五條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報(bào)酬。專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第二十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照

13、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會(huì)指定的地點(diǎn)堆放，并承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符。第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、12358價(jià)格舉報(bào)電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高

14、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。第三十二條 政府價(jià)格主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行成本監(jiān)審和價(jià)格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照價(jià)格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，報(bào)送相關(guān)資料。第三十三條 政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依

15、據(jù)價(jià)格法、價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定等法律、法規(guī)予以處罰：（一）超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（二）低于服務(wù)等級(jí)要求提供服務(wù)并收費(fèi)的； （三）采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（四）強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；（五）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；（六）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第三十四條 本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。第三十五條 其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可參照本規(guī)定執(zhí)行。第三十六條 本辦法自2012年8月1日起施行，有效期至2017年7月31日。濟(jì)南市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)<

16、;濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）>的通知（濟(jì)價(jià)房字2004168號(hào)）同時(shí)廢止。主題詞：印發(fā) 住宅物業(yè) 收費(fèi) 辦法 通知抄報(bào)：山東省物價(jià)局、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳。濟(jì)南市物價(jià)局辦公室 2012年7月25日印發(fā)關(guān)于公布我市市內(nèi)各區(qū)住宅小區(qū)共用車庫內(nèi)車位租賃費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格等有關(guān)問題的通知來自:濟(jì)南市物價(jià)局 發(fā)布者:編輯部 預(yù)覽次數(shù):182濟(jì)南市物價(jià)局濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局文 件濟(jì)價(jià)費(fèi)字201277號(hào)關(guān)于公布我市市內(nèi)各區(qū)住宅小區(qū)共用車庫內(nèi)車位租賃費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格等有關(guān)問題的通知各相關(guān)部門、單位：根據(jù)山東省物業(yè)管理?xiàng)l例、山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（魯價(jià)綜發(fā)2011185號(hào)）、濟(jì)南市住宅物業(yè)服

17、務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（濟(jì)價(jià)費(fèi)字201275號(hào)）文件精神，報(bào)經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)住宅小區(qū)共用車庫內(nèi)的車位租賃費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格等有關(guān)問題通知如下：一、住宅小區(qū)共用車庫內(nèi)的車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。車位租賃費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格為220元/個(gè)·月，可上浮10%，下浮不限。車位出租單位應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)，與業(yè)主通過合同約定車位租賃費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。本通知實(shí)施前已簽訂車位租賃合同尚未到期的，車位租賃標(biāo)準(zhǔn)仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本通知執(zhí)行。二、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)管理階段共用車庫停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。停車服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格為35元/輛·月，可上浮10%

18、，下浮不限。實(shí)施停車服務(wù)的單位應(yīng)根據(jù)濟(jì)南市普通住宅共用車庫停車服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(見附件）規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本單位停車服務(wù)實(shí)際情況，在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)與業(yè)主通過合同約定停車服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車庫租賃費(fèi)的價(jià)格確定。車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。車位場地使用費(fèi)的分配按照山東省物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。車位場地委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提取一定比例的停車服務(wù)費(fèi)。具體比例由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。四、業(yè)主大會(huì)成立前占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)由物業(yè)

19、所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位召開聯(lián)席會(huì)議，在有關(guān)部門的指導(dǎo)下，擬定車位劃定和使用方案，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地街道辦事處組織實(shí)施。其場地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在不超過住宅小區(qū)共用車庫內(nèi)車位租賃費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)70%的范圍內(nèi)確定。停放超過2小時(shí)的外來車輛按照2元/小時(shí)·輛繳納場地使用費(fèi)，每天最高不得超過12元。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按不超過20%的比例提取停車服務(wù)費(fèi)。車位場地使用費(fèi)剩余部分，由物業(yè)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)監(jiān)管。業(yè)主大會(huì)成立后，車位場地使用費(fèi)及時(shí)移交給業(yè)主委員會(huì)管理，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。車位場地使用費(fèi)主

20、要用于補(bǔ)充相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)維修資金。五、業(yè)主對(duì)汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)單位另行約定。六、實(shí)施車位租賃服務(wù)、停車服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，在管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及車位場地使用費(fèi)收支等有關(guān)情況進(jìn)行公示。各級(jí)政府價(jià)格主管部門應(yīng)會(huì)同物業(yè)主管部門，加強(qiáng)對(duì)車位租賃、停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督和管理。對(duì)違反價(jià)格法律、法規(guī)的行為，政府價(jià)格主管部門將依據(jù)中華人民共和國價(jià)格法等法律法規(guī)予以處罰。七、本通知自2012年8月1日起執(zhí)行。附件：濟(jì)南市普通住宅共用車庫停車服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)二一二年七月二十五日附件：濟(jì)南市普通住宅共用車庫停車服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、基本要求

21、（一）管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀容儀表整潔規(guī)范。（二）在車庫場所內(nèi)公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容。（三）建立巡查巡檢、人員管理等規(guī)章制度，建立健全車位使用檔案，檔案內(nèi)容齊全完整。（四）車庫道閘系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防等設(shè)施設(shè)備保持正常使用。二、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)（一）維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，對(duì)車庫共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、檢查、保養(yǎng)記錄完整。（二）設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全，責(zé)任人明確，車庫限高、限速、禁火、禁停等安全警示標(biāo)志明顯。（三）地面車行引導(dǎo)線清晰，在顯著位置設(shè)置出入口、電梯引導(dǎo)標(biāo)志，標(biāo)志齊全。（四）每季一次對(duì)涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記

22、錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)進(jìn)行維修。（五）每季一次（雨季前須安排一次）對(duì)出入口排水溝、排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。（六）每日對(duì)停車場巡檢一遍，確保車庫設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。（七）地下停車場燈照亮度符合停車場規(guī)范要求。三、秩序維護(hù)（一）車庫內(nèi)已配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)的，應(yīng)保證24小時(shí)開通，交接班記錄規(guī)范、詳實(shí)。（二）嚴(yán)格建立巡查制度，按照規(guī)定做好巡查工作，巡查記錄完整規(guī)范。（三）明確安全防火責(zé)任人，加強(qiáng)防火知識(shí)的宣傳和教育，定期進(jìn)行防火安全演練，所有工作人員應(yīng)熟練掌握防火器材的使用方法。（四）做好安全防范工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定交通事故、刑事案件、防汛、火警、供電系統(tǒng)故障等應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括報(bào)告程

23、序、應(yīng)急指揮、應(yīng)急設(shè)備的儲(chǔ)備及處置措施等內(nèi)容，并定期進(jìn)行應(yīng)急培訓(xùn)和演練。發(fā)生安全事故、自然災(zāi)害時(shí)，在采取緊急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。四、保潔服務(wù)（一）每日對(duì)停車場路面進(jìn)行保潔，確保地面無積水，無雜物堆積等現(xiàn)象；（二）每月至少濕拖或沖刷地面一遍，確保地面無積塵；（三）定期對(duì)停車場內(nèi)管道進(jìn)行清潔，確保管線無積塵。主題詞：公布 車位 租賃 價(jià)格 通知抄報(bào)：山東省物價(jià)局、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳。濟(jì)南市物價(jià)局辦公室 2012年7月25日印發(fā)關(guān)于公布我市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格的通知來自:濟(jì)南市物價(jià)局 發(fā)布者:編輯部 預(yù)覽次數(shù):167濟(jì) 南 市 物 價(jià) 局濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)

24、管理局文件濟(jì)價(jià)費(fèi)字201276號(hào)關(guān)于公布我市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格的通知各縣（市）、區(qū)物價(jià)局、住房保障和房產(chǎn)管理部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（濟(jì)價(jià)費(fèi)字201275號(hào)）文件精神，在山東省技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的山東省地方標(biāo)準(zhǔn)普通住宅類物業(yè)服務(wù)規(guī)范的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際，制定了濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格，報(bào)經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：一、濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為公共性物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩部分，公共性物業(yè)服務(wù)等

25、級(jí)標(biāo)準(zhǔn)按物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)，其中一星級(jí)為最低等級(jí)，五星級(jí)為最高等級(jí)。等級(jí)越高，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高，對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格越高。特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括電梯的維護(hù)、運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和自動(dòng)消防控制設(shè)施的維護(hù)、運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不分等級(jí)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵等設(shè)施設(shè)備，以實(shí)際管理、運(yùn)行及維護(hù)等成本為基礎(chǔ)，通過合同約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各縣（市）、長清區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。（濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)見附件1）普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)由市價(jià)格主管

26、部門會(huì)同市物業(yè)主管部門制定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上上浮10%，下浮不限。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格與等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)，包括公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、電梯維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)以及自動(dòng)消防控制設(shè)施維護(hù)運(yùn)行費(fèi)三部分。在前期物業(yè)管理階段建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)所能提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)，在對(duì)應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)的范圍內(nèi)通過合同約定具體物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各縣（市）、長清區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度由其價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門制定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)并每年向社會(huì)公布。（歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格見附件2）二、物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，在

27、合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按合同約定執(zhí)行；物業(yè)服務(wù)合同未約定固定期限或前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期的，符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，由物業(yè)所在地街道辦事處按照山東省物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，并由業(yè)主大會(huì)確定物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；暫未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位召開聯(lián)席會(huì)議，擬定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方可按照濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法執(zhí)行。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證

28、書、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)成本等相關(guān)資料分別向物業(yè)所在地市、縣（市）、長清區(qū)價(jià)格主管部門備案。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、12358價(jià)格舉報(bào)電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。五、政府價(jià)格主管部門應(yīng)會(huì)同物業(yè)主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，按照價(jià)格法、價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定等法律、法規(guī)對(duì)價(jià)格違法行為予以處罰，處罰情況記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案。六、本通知自2012年8月1日起執(zhí)行。附件1、濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)2、歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、

29、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格二一二年七月二十五日附件1：濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)本服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為公共性物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩部分。公共性物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)，其中一星級(jí)為最低等級(jí)，五星級(jí)為最高等級(jí)，等級(jí)越高，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)運(yùn)行服務(wù)不分等級(jí)，為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。公共性物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)基本要求一、服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并符合以下要求：（一）具有符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法要求的資質(zhì)；（二）有委托方提供的服務(wù)場所；（三）配備滿足服務(wù)需要的設(shè)施設(shè)備；（四）服務(wù)窗口應(yīng)公

30、示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道等，提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示特約服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；（五）有客戶服務(wù)人員為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢、繳費(fèi)、報(bào)修、受理投訴等服務(wù)。二、人員物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)符合以下要求：（一）具有良好的職業(yè)道德；（二）管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書；（三）進(jìn)駐物業(yè)服務(wù)區(qū)域后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)實(shí)際情況對(duì)所有上崗人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，合格后上崗；（四）統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔；服務(wù)主動(dòng)熱情，窗口服務(wù)人員宜使用普通話；（五）定期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、安全等相應(yīng)的培訓(xùn)。 三

31、、規(guī)章制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立完善的規(guī)章制度，主要包括：（一）物業(yè)服務(wù)方案；（二）崗位職責(zé)、工作流程及服務(wù)規(guī)范；（三）內(nèi)部管理制度，如財(cái)務(wù)管理制度、節(jié)能管理制度等。四、財(cái)務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用收支應(yīng)符合物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例、山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法等相關(guān)要求；（二）對(duì)于合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求執(zhí)行；（三）為業(yè)主或物業(yè)使用人提供的特約服務(wù)應(yīng)按雙方約定收費(fèi)并單獨(dú)結(jié)算；（四）規(guī)范操作，賬目清晰；實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次服務(wù)資金的收支情況。五、檔案管理（一）基本要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立和

32、完善檔案管理制度，做到檔案、記錄等內(nèi)容完整、準(zhǔn)確，及時(shí)對(duì)文件資料和記錄進(jìn)行歸檔保存。（二）技術(shù)檔案1.工程竣工驗(yàn)收檔案；2.項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收檔案；3.物業(yè)承接查驗(yàn)檔案；4.其它相關(guān)資料。（三）日常檔案1.設(shè)施設(shè)備管理檔案；2.裝飾裝修管理檔案；3.業(yè)主或物業(yè)使用人檔案；4.物業(yè)服務(wù)日常管理文件、記錄；5.公共秩序維護(hù)與管理檔案；6.應(yīng)急事件處理檔案；7.處理投訴檔案；8.其它相關(guān)資料。六、消防管理協(xié)助公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)、公安派出所做好消防安全工作。（一）消防安全職責(zé)1.制定消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全責(zé)任人、消防安全管理人，明確專人管理維護(hù)消防設(shè)施和器材；2.制定

33、符合本小區(qū)實(shí)際情況的滅火疏散預(yù)案，每年組織業(yè)主進(jìn)行以撲救初起火災(zāi)、逃生自救為內(nèi)容的消防演練；應(yīng)利用消防宣傳設(shè)施普及消防安全知識(shí)；3.工作人員應(yīng)參加消防培訓(xùn)，具備檢查消除火災(zāi)隱患、組織撲救初起火災(zāi)、組織人員疏散逃生和消防宣傳教育培訓(xùn)的能力；4.建立消防檔案，存檔備查；5.其他依法履行的消防安全職責(zé)。（二）消防安全防范服務(wù)應(yīng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)，并符合以下要求：1.與建設(shè)單位交接時(shí)，確保消防技術(shù)資料齊全，消防設(shè)施運(yùn)行正常，消防器材、消防宣傳設(shè)施、消防設(shè)施警示標(biāo)識(shí)配備符合要求且完好有效；2.保持疏散通道、安全出口、消防通道暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，常閉式防

34、火門處于常閉狀態(tài)，在消防車道設(shè)置禁止占用的明顯標(biāo)志；3.定期進(jìn)行防火巡查、防火檢查，每周至少進(jìn)行1次防火巡查，每季度進(jìn)行1次防火檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患；巡查、檢查應(yīng)做記錄，由檢查人及主管人員簽字，存檔備查；應(yīng)對(duì)住宅小區(qū)中的商業(yè)服務(wù)區(qū)域加強(qiáng)管理，增加巡查頻次，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作；4.水泵房、風(fēng)機(jī)房、配電室等消防安全重點(diǎn)部位由專人每日巡查；5.確保管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施運(yùn)行正常，器材完好有效，如有故障、損壞及時(shí)維修更換；消防泵每月啟動(dòng)一次并做記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并做一

35、次放水檢查；每月檢查一次滅火器，如失效立即更新或充壓；不得擅自停用自動(dòng)消防設(shè)施；6.發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)及時(shí)糾正，當(dāng)事人拒不糾正的應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)?shù)毓才沙鏊?。一星?jí)一、綜合管理服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)；（二）承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；（三）客戶服務(wù)接待場所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話；（四）報(bào)修服務(wù)按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有報(bào)修、維修記錄；（五）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的50%，每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)70%以上。對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)70%，處理率達(dá)80%以上。二

36、、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)（一）制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度；（二）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；（三）業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與其簽訂裝修協(xié)議，告知裝修須知，并監(jiān)督裝修過程；對(duì)違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益的情況，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止，拒不改正的，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門；（四）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門；（五）發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門，并按照雙方約定及相關(guān)要求安排專項(xiàng)維修；（六）發(fā)現(xiàn)

37、道路、路面、側(cè)石、窨井蓋損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門并安排專項(xiàng)維修；（七）對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)（一）路燈、樓道燈完好率不低于80%，院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求；（二）適時(shí)清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無堵塞；（三）每年對(duì)避雷裝置進(jìn)行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)（一）人員要求1.公共秩序維護(hù)人員應(yīng)身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序；2.對(duì)小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。（二）門崗1.建立健全門衛(wèi)、值班、巡

38、邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位；2.值班電話暢通，接聽及時(shí)；3.主出入口有專人24小時(shí)值勤，按照服務(wù)合同要求進(jìn)行出入車輛管理、訪客登記；4.對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)；5.對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員的出入進(jìn)行登記并加強(qiáng)詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入；6.保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。（三）巡邏1.每6小時(shí)在小區(qū)內(nèi)巡查1次；2.巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。（四）車輛管理1.小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置簡易的交通標(biāo)志；2.按照合同約定對(duì)車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對(duì)不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾

39、正；3.非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。（五）緊急事故防范1.對(duì)洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人；事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；2.對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，并協(xié)助其實(shí)施維修；3.每年至少組織1次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。五、保潔服務(wù)（一）樓內(nèi)保潔1.樓層通道和電梯前廳每周清潔2次，每周濕拖1次；樓梯臺(tái)階每周清潔1次，每兩月濕拖1次；2.樓梯扶手、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔1次；3.樓內(nèi)共用門窗玻璃，每季度擦拭1次。（二）外圍保潔1.道路每日保潔1次，雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便

40、出行；2.綠化帶及草坪上的垃圾每周保潔1次；3.天臺(tái)、明溝、上人屋面每半年清掃1次；4.路燈、樓道燈每半年清潔1次；5.設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次，保持通風(fēng)，無雜物。（三）垃圾收集與處理1.應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點(diǎn)，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾；2.垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。六、綠化服務(wù)1.對(duì)草坪、花卉、樹籬定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；2.定期清除綠地雜草、雜物；3.無大面積病蟲害。二星級(jí)一、綜合管理服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)；（二）承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；（三）客戶服務(wù)接待場所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員；設(shè)置并

41、公示24小時(shí)服務(wù)電話；（四）24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修；急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理3日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；（五）對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在3日內(nèi)答復(fù)處理；（六）每年開展1次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)；（七）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%，每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)75%以上；對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)80%，處理率達(dá)85%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)（一）制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度；（二）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃； （三）業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與

42、其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)督裝修過程；對(duì)違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止，拒不改正的，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門；（四）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門；（五）每年對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行1次檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門并安排專項(xiàng)維修；（六）每季對(duì)公共門窗進(jìn)行1次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常；（七）每季對(duì)路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進(jìn)行1次巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門并安排專項(xiàng)維修

43、，要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)（一）對(duì)存在危險(xiǎn)隱患的共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志；（二）路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求；（三）適時(shí)清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無堵塞；（四）每年對(duì)避雷裝置進(jìn)行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)（一）人員要求1.有專職公共秩序維護(hù)人員，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序；2.對(duì)小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。（二）門崗1.建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落

44、實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位；2.值班電話暢通，接聽及時(shí)；3.主出入口有專人24小時(shí)值勤，按照服務(wù)合同要求進(jìn)行出入車輛管理、訪客登記；4.對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)；5.對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進(jìn)入；6.保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。（三）巡邏1.制定巡查方案，每6小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次；2.每天不定時(shí)巡查樓梯間等樓內(nèi)公共區(qū)域，保持樓道暢通，無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象；3.巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。（四）車輛管理1.小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡易的交通標(biāo)志，設(shè)有地面停車點(diǎn)；2.按照合同約定

45、對(duì)車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對(duì)不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正；3.非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。（五）緊急事故防范1.對(duì)洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人；事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；2.對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，并協(xié)助其實(shí)施維修；3.每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。五、保潔服務(wù)（一）樓內(nèi)保潔1.樓層通道和電梯前廳，每兩日清潔1次，每周濕拖2次；樓梯臺(tái)階每周清潔1次，每月濕拖1次，干凈整潔；2.樓梯扶手、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等每月清

46、潔2次，欄桿每月清潔1次；3.樓內(nèi)共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。（二）外圍保潔1.道路每日保潔1次，雨雪天氣及時(shí)清掃主要通行道路，方便出行；2.休閑、娛樂、健身設(shè)施每周清潔2次；3.綠化帶及草坪上的垃圾每周保潔2次；4.門衛(wèi)、崗?fù)っ恐芮鍜?次；5.天臺(tái)、明溝、上人屋面每季清掃1次；6.路燈、樓道燈每季清潔1次；7.設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對(duì)公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。（三）垃圾收集與處理1.垃圾桶布局合理，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾；2.建筑垃圾設(shè)置臨時(shí)垃圾池，集中存放，定期外運(yùn)；3.垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。（四）衛(wèi)生消殺針對(duì)滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實(shí)際需要和季節(jié)特點(diǎn)制

47、定具體計(jì)劃，開展衛(wèi)生消殺。六、綠化服務(wù)1.對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；2.定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；3.對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木等適時(shí)補(bǔ)植更新，存活率達(dá)到70%；4.適時(shí)進(jìn)行防凍保暖；預(yù)防病蟲害；5.樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。三星級(jí)一、綜合管理服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)；（二）承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；（三）客戶服務(wù)接待場所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員，設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話；（四）24小時(shí)受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修，急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一

48、般修理2日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；（五）對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復(fù)處理；（六）能提供3種以上便民（無償）服務(wù)，如配置手推車、郵件收發(fā)、信息咨詢等；（七）每年開展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)；（八）每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的75%，每年至少2次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)85%以上，對(duì)不滿意事項(xiàng)進(jìn)行分析、整改、回訪，不滿意事項(xiàng)回訪率達(dá)80%，處理率達(dá)90%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)（一）房屋管理1.制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度；2.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；3.小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面

49、示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；4.房屋外觀完好、整潔，對(duì)外墻面磚、涂料等裝飾材料進(jìn)行定期巡視，發(fā)現(xiàn)脫落、有污跡的及時(shí)編制維修計(jì)劃，適時(shí)組織維修；5.樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部位及設(shè)施牢固、無裂縫、無破損，使用安全；6.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損；7.對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門。（二）維修養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際建設(shè)情況，做好下列房屋維護(hù)巡查工作并做好記錄：（1）每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時(shí)上報(bào)，必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)單位進(jìn)行檢測評(píng)

50、定；（2）每年檢查1次墻體、墻面；（3）每年檢查1次頂棚；（4）每年檢查1次樓梯、扶手；（5）每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層, ；（6）每年檢查1次散水坡、雨檐臺(tái)、連廊；（7）每年全面檢查1次樓板、地面磚；（8）每季巡查1次小區(qū)各標(biāo)識(shí)；（9）每月全面檢查1次公共門窗；（10）每月巡查1次路面、側(cè)石、窨井蓋等；（11）每月巡查1次圍墻；（12）每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設(shè)施、兒童樂園等。2.在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理；依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的維修項(xiàng)目應(yīng)在3日內(nèi)組織修復(fù)；需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的，應(yīng)及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，并于3日

51、內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織維修。（三）裝飾裝修管理1.受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請(qǐng)登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項(xiàng)；2.裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請(qǐng)登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止，拒不改正的，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)行政主管部門；3.裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的按照約定處理；4.裝修產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在35日內(nèi)清運(yùn)。三、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修

52、、保養(yǎng)服務(wù)（一）公共照明1.院落、樓道照明每月巡查1次，及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；2.保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時(shí)開啟，滿足使用要求；3.公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形；完好率90%以上。（二）雨污水排放1.公共污水管道每年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通；2.雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無堵塞；3.污水提升泵每年檢查保養(yǎng)1次，定期對(duì)化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理；4.雨季前對(duì)屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖；5.不定期對(duì)鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管

53、道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時(shí)更換。（三）安全防范設(shè)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：1.監(jiān)控系統(tǒng)：（1）設(shè)備設(shè)施24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；（2）按設(shè)備使用說明書的要求對(duì)硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修復(fù)，需動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)及時(shí)編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施。2.門禁系統(tǒng)：（1）每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；（2）門鎖、對(duì)講主機(jī)檢查保養(yǎng)每季1次；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障2小時(shí)內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)；需動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)及時(shí)編制維修方案，并采取相應(yīng)防范

54、措施。3.周界防范系統(tǒng)：（1）主機(jī)除塵，壓線端子牢固，每年對(duì)射探頭牢固性檢查1次；（2）報(bào)警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報(bào)警控制主機(jī)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)；（3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時(shí)內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)；需動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)及時(shí)編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施。（四）防雷接地系統(tǒng)1.每年對(duì)避雷裝置進(jìn)行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時(shí)修復(fù)；2.高層建筑每年雨季前對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)（一）人員要求1.專職公共秩序維護(hù)人員以中青年為骨干，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正

55、常生活秩序；2.有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備；3.配備對(duì)講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。（二）門崗1.建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護(hù)制度，落實(shí)崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位；2.值班電話暢通，接聽及時(shí)；3.各出入口24小時(shí)值班，主出入口雙人值勤，7:009:00、17:0019:00設(shè)立崗，按要求進(jìn)行出入車輛管理、訪客登記；4.對(duì)大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)；5.對(duì)裝修及其它臨時(shí)施工人員實(shí)行出入證管理，加強(qiáng)出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)；6.保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。（三）巡邏1.制定詳細(xì)的巡查方案，小區(qū)院落每3小時(shí)巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查

56、頻次；2.每天定時(shí)巡查樓梯間等樓內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象；3.巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。（四）車輛管理1.按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識(shí)牌和標(biāo)線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識(shí)規(guī)范；2.按照合同約定對(duì)車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對(duì)不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正；3.非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。（五）監(jiān)控1.設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時(shí)值班，交接班記錄規(guī)范、詳實(shí)；2.監(jiān)控室收到報(bào)警信號(hào)后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理；3.監(jiān)控的錄像資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（六）緊急事故防范1.對(duì)洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人；事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；2.對(duì)因故障導(dǎo)致的臨時(shí)性停水、停電事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門，并協(xié)助其實(shí)施維修；3.每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。五、保潔服務(wù)（一）樓內(nèi)保潔1.樓層通道