論住房供給小于需求情況下的利率調(diào)節(jié)房價的新理論

1、論住房供給小于需求情況下的利率調(diào)節(jié)房價的新理論                         摘要 我國是一個有13億人口，正處于完成工業(yè)化、加速城市化階段的發(fā)展中的大國。特殊的發(fā)展階段和人多地少的國情決定了我國面對的是每年1000多萬城鎮(zhèn)增量人口的住房需求；由于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和居民收入的持續(xù)提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級拉動的城鎮(zhèn)居民不斷增長的改善性住房需

2、求以及必須進(jìn)行的舊城改造而導(dǎo)致的被動住房需求?；咀》啃枨?、改善性住房需求和被動住房需求的疊加，形成了難以遏制的剛性需求，這是房價上漲的基本動因。政府為了控制房價，采用調(diào)節(jié)利率的宏觀調(diào)控方法。此調(diào)控措施在取得了初步效果的同時，也給帶來了負(fù)面影響。關(guān)鍵詞   房地產(chǎn)市場     有效需求  投機(jī)需求 宏觀調(diào)控   利率   稅收 一、未來幾年住房需求仍大于供給房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定時期內(nèi)，在一定價格水平上愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量，它的大小由多方面因素決定，其中包括國民經(jīng)濟(jì)的

3、發(fā)展水平，城市化水平，房地產(chǎn)價格，消費(fèi)者收入水平，國家政策等等?？傮w上來講，可以分為兩類，即消費(fèi)需求和投機(jī)需求，這三類需求也體現(xiàn)了房地產(chǎn)所具有的多樣性、層次性和階段性特征。而消費(fèi)需求也稱為有效需求。也是目前以及將來幾年的房地產(chǎn)市場中主要的需求。并且這部分有效需求所對應(yīng)的供給是小戶型的普通住宅。房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求是相對應(yīng)的概念，是指在一定時期內(nèi),在一定價格條件下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意生產(chǎn)并銷售的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。 全社會的房地產(chǎn)供給分為市場交易供給和非市場交易供給二部分。 市場交易房地產(chǎn)供給,是指通過一定的交換關(guān)系,經(jīng)過必要的市場交易程序,以貨幣手段實現(xiàn)供他人消費(fèi)或使用的房地產(chǎn)商品。 非市場交

4、易房地產(chǎn)供給,是指通過劃撥,配給手段滿足社會需求的房地產(chǎn),以及新舊體制摩擦導(dǎo)致的,具有部分價值交換形式而不通過市場交易形式完成的房地產(chǎn)供給。目前，房地產(chǎn)市場供給主要是以市場交易供給為主。在我們國家，由于對項目可行性研究不夠重視，房地產(chǎn)開發(fā)商沒有意愿承擔(dān)社會責(zé)任等原因，導(dǎo)致現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)不平衡。別墅等大戶型的供給過剩，而普通住宅等小戶型供給嚴(yán)重不足。現(xiàn)在的住房空置率居高不下，在相當(dāng)大的程度上是由于大戶型的共給過剩引起的。因此，我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是大戶型供給過剩和普通住宅供給不足共同存在。目前普通住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足有效需求。因此在許多大城市出現(xiàn)了排隊購買普通住宅的現(xiàn)象。所以我國房地產(chǎn)

5、市場中的主要矛盾是普通住宅的供小于求。我國的房地產(chǎn)市場中，影響需求的因素主要有以下幾個方面：(1)從政治因素考慮影響房地產(chǎn)需求的主要因素有三個：一是國家或地區(qū)政局的穩(wěn)定性。二是政府基本政策的導(dǎo)向。三是政府有關(guān)政策的連續(xù)性和透明度。國家目前政局是穩(wěn)定性的，政府鼓勵和支持發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而且政策具有很高的透明度和連續(xù)性，所以此因素影響需求的權(quán)重較小，應(yīng)從下面經(jīng)濟(jì)因素考慮。(2)從經(jīng)濟(jì)因素考慮影響房地產(chǎn)需求的主要因素有三個：一是人口狀況，包括人口的絕對量、人口的增長速度、家庭的結(jié)構(gòu)和人口的移動。二是國家的發(fā)展水平和人均可支配收入。三是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期。在眾多經(jīng)濟(jì)因素中經(jīng)過分析判定，人口的數(shù)量、人均可

6、支配收入、住房價格、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化應(yīng)為首選的影響因素。其中，我個人認(rèn)為在第二個因素里面人口狀況對需求的影響是剛性的。民政部23日發(fā)布的2006年民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計報告中指出：我們每年大約有940多萬對新人結(jié)婚。這些新結(jié)婚的人的年齡中絕大部分位于25-30歲之間。受傳統(tǒng)觀念的影響，我國的年輕人結(jié)婚都要買房，幾乎沒有租房結(jié)婚的情形。實際情況是，這些新婚夫婦不論是否能負(fù)擔(dān)的起新房，婚后對住房的需求都成為定式。加上每年都有大約100萬的離婚人數(shù)，說明總共會有大約1000多萬人需要購買房屋，并且無論是結(jié)婚者還是離婚者，他們對住房面積的大小不會小于70平方米左右。以此計算，每年的有效需求總共為1

7、000萬×70平方米70000萬平方米。而我國2006年的小戶型普通住宅供給只有41560萬平方米。由此可見，我國的普通住宅供給嚴(yán)重不足，存在著嚴(yán)重的供給小于需求的局面。并且將在未來幾年內(nèi)長期存在。中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞在日前召開的第二屆中國環(huán)渤海房地產(chǎn)論壇上也表示，我國房價過快上漲基本原因在于供應(yīng)不能滿足需求。                     &

8、#160;       二、現(xiàn)行提高利率調(diào)節(jié)房價理論的弊端現(xiàn)行提高利率降低房價的內(nèi)在機(jī)制：從供給角度看：長期時間內(nèi)，政府提高貸款利率增加了房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資成本，長期內(nèi)住房投資將減少。但在短期時間內(nèi)，當(dāng)前正在建設(shè)的住宅不可能半路停止，無論如何要完工，所以短時間內(nèi)房地產(chǎn)的供給是剛性的，住宅供給不會減少。從需求角度看：由于銀行提高了房貸利率，增加了購房者的負(fù)擔(dān)（其中包括哪些投機(jī)者），從而在短期內(nèi)減少了需求。從供給需求的平衡曲線上看，需求曲線向左移動，而供給曲線不變化。最終導(dǎo)致了在供給沒有改變的情況下，住宅需求減少，致使房價由p

9、1降低到p2。如下圖所示：用利率調(diào)節(jié)房價的原理是抑制投機(jī)需求，然而在抑制投機(jī)需求的同時，也同時抑制了有效需求即確實需要買房的消費(fèi)者。加重了消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān)，形成了越來越多的房奴，經(jīng)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在表示因買房而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)壓力的購房者中，共有接近一半的購房者“減少了出去娛樂、旅游的次數(shù)”；共有40.9%的購房者表示會“減少出去聚會的次數(shù)”；共有36.4%的購房者表示“日常的油鹽醬醋也要小心計算”；甚至，共有54.6%的購房者表示：“有時候需要借錢過日子”。由此可見現(xiàn)行的提高利率調(diào)節(jié)房價的弊端。這與我們國家“居者有其屋”的政策不符，與構(gòu)建和諧社會的目標(biāo)相悖。長此以往，還會危機(jī)社會的安定團(tuán)結(jié)。三、利率調(diào)

10、節(jié)房價新理論未來幾年內(nèi)，我們國家的住房需求量依然很大，普通住宅的供給不能滿足需求的現(xiàn)狀在未來幾年亦不能改變。況且，現(xiàn)在的主要需求是有效需求，為剛性需求，是不能抑制的有效需求，目前的普通住宅的供給也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。所以，政府只能降低住宅固定資產(chǎn)投資力度，減慢住宅的供給速度，但不能讓住宅供給的呈負(fù)增長。根據(jù)短期時間內(nèi)利率調(diào)節(jié)房價的理論，用降低需求的方法來降低房價是對的，但不能“一刀切”，政府可以通過打擊房地產(chǎn)需求的投機(jī)性需求來降低需求總量，對于那些有效需求，政府不應(yīng)該抑制，甚至是應(yīng)該支持的?；谝陨嫌^點(diǎn)；我認(rèn)為調(diào)節(jié)利率應(yīng)該分開對待開發(fā)商和消費(fèi)者。對于開發(fā)商，銀行要提高年利率，增加開發(fā)企業(yè)的投資成本，從而

11、減低固定資產(chǎn)投資的熱度。對于是有效需求的消費(fèi)者，銀行應(yīng)該降低利率，至少是保持可行的低利率。這樣才能使得更多的人負(fù)擔(dān)得起買房的重?fù)?dān)。不至于被深深的淪為房奴。在銀行區(qū)別對待開發(fā)商和消費(fèi)者的情況下，預(yù)售可以間接為開發(fā)商籌集資金，成為其融資的手段。所以，政府應(yīng)該取消樓房的預(yù)售制度。對于那些投機(jī)的消費(fèi)者，政府可以制定相關(guān)的法規(guī)政策，比如：對于首次置業(yè)的人，少收消費(fèi)稅。但對于那些二次或多次置業(yè)的人，在他們買房之后幾年之內(nèi)又轉(zhuǎn)手交易的，政府應(yīng)當(dāng)沒收其除當(dāng)初取得成本之外的全部收益。這樣就可以嚴(yán)重的打擊投機(jī)行為。政府可以控制轉(zhuǎn)手年限長短，調(diào)節(jié)適當(dāng)?shù)耐稒C(jī)度來活躍房地產(chǎn)市場。因為，適度的投機(jī)對活躍房地產(chǎn)市場是有益的

12、。四、總結(jié)       我國住宅市場供不應(yīng)求的局面在未來幾年，甚至是十幾年內(nèi)將長期存在。用提高利率的方法來降低需求固然可在一定程度上降低房價，但是這種方法減少了投機(jī)需求的同時，也減少了有效需求，并且給確實需要買房的消費(fèi)者（有效需求）增加了沉重的債務(wù)，使他們淪為房奴，身心承受巨大的壓力。本文提出的對有效需求采用低利率，用稅收手段打擊投機(jī)需求來降低總需求的理論，適合了我國現(xiàn)階段的住房目標(biāo)，讓消費(fèi)者買的起房，養(yǎng)的起房。同時，政府對開發(fā)商采用高利率可以在長期內(nèi)調(diào)節(jié)住宅投資節(jié)奏，有條不紊的實現(xiàn)住房的供給。參考文獻(xiàn)：1劉暢從靜李民房地產(chǎn)需求的分析與預(yù)測建筑管理現(xiàn)代化J2005(3):31-322宋煜華抑制我國房地產(chǎn)需求過旺的政策研究科技信息J2006