房地產(chǎn)相關知識及銷售技能

1、房地產(chǎn)相關知識及銷售技能一、房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識及開發(fā)流程一、房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識及開發(fā)流程 1、房地產(chǎn)開發(fā)制度A、房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得的國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施和房地產(chǎn)建設的行為。 B、房地產(chǎn)開發(fā)的原則 嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃原則 講求效益的原則，即房地產(chǎn)開發(fā)應當將經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán) 的結(jié)合起來。C、土地征用的審批權(quán)限征用下列土地，由國務院 基本農(nóng)田?；巨r(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的。其它土地超過七十公頃的。征用條款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市任命政府批準，并報國務院備案。2、房地產(chǎn)綜合開發(fā)流程A、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃環(huán)節(jié)主要目的是決定投資開發(fā)的對象。B、房地

2、產(chǎn)開發(fā)的前期工作主要目的是為開工建設做好準備。C、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設管理主要目的是保證按期、保質(zhì)、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設。D、房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營工作主要目的是找到客戶，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值。E、房地產(chǎn)開發(fā)項目后評價環(huán)節(jié)主要目的是弄清此項目的盈虧數(shù)目及其原因，弄清項目的綜合效益如何？一、房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識及開發(fā)流程一、房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識及開發(fā)流程 3、房地產(chǎn)投資 A、房地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得一定的收益，就是將資金用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行為。B、特點：（1）投資成本高（2）投資回收期長（3）投資風險大（4）收益性好一、房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識及開發(fā)流

3、程一、房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識及開發(fā)流程 C、儲蓄與房地產(chǎn)投資的比較D、不同類型房地產(chǎn)銷售收益不同，影響因素也不同一、房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識及開發(fā)流程一、房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識及開發(fā)流程 方式項目 儲蓄房地產(chǎn)投資貨幣使用者 銀行直接對資金使用的參與間接直接貨幣增值程度較小較大報酬形式利息利潤承擔風險程度較小較大4、房地產(chǎn)投資及開發(fā)建設程序企業(yè)注冊企業(yè)注冊立項審批立項審批取得土地使用證土地使用證項目建議書批準之后，向城市規(guī)劃管理部門申請建設用地選址申請建設規(guī)劃證書建設規(guī)劃證書在向計委、建委報可行性研究報告之前，須與市供電局、市政工程局共同確定“四源”（供水、供熱、供氣及排污）供應的可行性。在辦理建設用地選址的

4、同時，向計委、建委申請可行性研究，如報告審批，同時提交項目建議書及批準文件。建設用地選址批準之后，向城市規(guī)劃管理部門申請辦理建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證。向土地管理部門辦理建設用地批準書。與四源程序供應主管部門簽訂提供四源的協(xié)議。到建委辦理建設工程開工手續(xù)領取開工證開工證。持開工證到市政有關部門繳納四源建設費和其它費用。到招投標辦公室辦理建設工程施工招標投標手續(xù)申請辦理商品房銷（預）售許可證申請辦理商品房銷（預）售許可證一、房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識及開發(fā)流程一、房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識及開發(fā)流程二、建筑知識二、建筑知識 A、建筑物分類建筑物分類按建筑物使用性質(zhì)分：居住建筑公共建筑工業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑其

5、中居住建筑分為：別墅高檔公寓住宅公共建筑：分為辦公樓商場影劇院醫(yī)院體育館等按建筑物層數(shù)分：低層建筑（1-3層）多層建筑（4-6層）中高層建筑（7-9層）高層建筑（10層以上）超高層建筑（40層以上）按建筑結(jié)構(gòu)分：按建筑結(jié)構(gòu)分：（1）磚混結(jié)構(gòu)，這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混泥土樓板、層頂板構(gòu)筑而成，一般6層以下，造價低，但抗震性能差。（2）鋼筋混凝泥土結(jié)構(gòu)，這類建筑由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。特點是結(jié)構(gòu)適應性強，抗震性好，耐用年限長。 二、建筑知識二、建筑知識 按施工方法分：（1）現(xiàn)澆，這種建筑物的主要承重對象均建在施工現(xiàn)場。（2）預制裝配式建筑，是在加工廠制成預

6、制對象在現(xiàn)場進行裝配的。（3）部份現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑。二、建筑知識二、建筑知識 C、建筑設備 （1）供水方式：直接供水方式（變頻穩(wěn)壓供水）設置水箱供水方式：屋頂水箱，根據(jù)一天之內(nèi)配水管網(wǎng)的壓力高低變化，滿足供水要求。設置水泵水箱的供水方式。（2）采暖設備：集中采暖：由熱源經(jīng)輸熱管道輸送到采暖房間的散熱器中。局部采暖：燃氣鍋爐、中央空調(diào)、電熱膜（3）供電設備：雙路供電：小區(qū)供給電源采用雙路、其中一路專供電梯、消防、鍋爐等公共設備。 C、建筑設備 三、專業(yè)名詞三、專業(yè)名詞 樓間距：樓間距：兩棟相鄰的樓之間的實際距離。層高：層高：本層樓地面距上層樓地面之間的距離。凈高：凈高：房間內(nèi)地面到頂棚之

7、間的距離。單元住宅：單元住宅：指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房等輔助用房，且上下水、供暖、燃氣等設施、設備齊全，可以獨立使用的住房，一般是指成套的樓房。公寓式住宅：公寓式住宅：公寓式住宅是區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅式住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標準較高，每一層內(nèi)有若干個單元獨用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等.躍層式住宅：躍層式住宅：指住宅占有上下兩樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。花園式住宅：花園式住宅：又稱別墅，一般都帶有花園和車庫的庭院式的二、三

8、層小樓。復式住宅：復式住宅：一般是指每套住宅在層高較高的一層樓中增加建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅。三、專業(yè)名詞三、專業(yè)名詞 住宅面積的計算：住宅面積的計算： 商品房銷售面積計算：商品房銷售面積計算：商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積。陽臺建筑面積：陽臺建筑面積： 封閉式陽臺按其外圍水平面積計算建筑面積，未封閉式陽臺按其外圍水平面積的一半計算建筑面積。三、專業(yè)名詞三、專業(yè)名詞 公用面積的分攤公用面積的分攤 公用面積包括：公用面積包括： 大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機

9、房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、配電室、煤氣調(diào)壓站、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其它功能上為該建筑服務的設備用房（具體公攤標準以本地區(qū)土地建設部門具體有效文件指示為準）。 分攤公用建筑面積的計算方法：分攤公用建筑面積的計算方法： 分攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積x公用建筑面積分攤數(shù) 公用建筑面積分攤數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和 公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積套內(nèi)建筑面積之和不應分攤的建筑面積三、專業(yè)名詞三、專業(yè)名詞 使用率使用率=套內(nèi)建筑面積/建筑（銷售）面積 容積率=規(guī)劃區(qū)域總建筑面積/規(guī)劃用

10、地面積 綠化率=綠化面積/規(guī)劃用地面積 綠化面積：指地面以下，有3米以上覆土的綠化用地面積三、專業(yè)名詞三、專業(yè)名詞 四、房地產(chǎn)知識四、房地產(chǎn)知識 A、基礎知識基礎知識五證：國有土地使用證：國有土地使用證：本證是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地的使用權(quán)的法律憑證。建設用地規(guī)劃許可證：建設用地規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門，確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。建設工程規(guī)劃許可證：建設工程規(guī)劃許可證：是確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位個人的合法權(quán)益，證明有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設工程開工證：建設工程開工證：本證是建筑

11、施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準行政件。商品房銷（預）售許可證：商品房銷（預）售許可證：本證是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。兩書：兩書：商品房使用說明書；商品房質(zhì)量保證書。商業(yè)貸款（銀行按揭）：商業(yè)貸款（銀行按揭）：滿足銀行貸款資格的購房者向貸款銀行貸款，并將自已擁有產(chǎn)權(quán)的房屋向貸款銀行抵押的行為。在購房人未取得房屋產(chǎn)權(quán)證前，將購房合同正本抵押給貸款銀行。公積金貸款：公積金貸款：繳存住房公積金的購房者向當?shù)毓e金管理中心提出公積金貸款申請，并將所購房屋向其抵押的行為。組合貸款：組合貸款：繳存公積金的職工購房時，即申請公積金貸款申請，同時又獲得商業(yè)貸款，并

12、將擁有的產(chǎn)權(quán)房屋向貸款銀行抵押的行為。經(jīng)濟適用房：經(jīng)濟適用房：以中低收入家庭住房困難為供應對象，按照國家住宅建設標準建設，得到國家政策扶持的普通住宅。商品房：商品房：是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的住宅。四、房地產(chǎn)知識四、房地產(chǎn)知識 商品房價格的構(gòu)成：商品房價格的構(gòu)成：成本：包括征地費、拆遷安置補償費、土地出讓金、建筑前期費及建筑安裝費，包括勘察設計費、配套設施費、建設工程施工費、材料費和人工費、管理費等；稅金利潤四、房地產(chǎn)知識四、房地產(chǎn)知識 商品房與經(jīng)濟適用房的區(qū)別： 經(jīng)濟適用房商品房性質(zhì)微利商品房商品性質(zhì)產(chǎn)權(quán)不完全產(chǎn)權(quán)完全產(chǎn)權(quán)銷售許可證經(jīng)濟適用房銷售許可證等五證商品房銷售許可證等

13、五證土地證劃撥國有土地使用權(quán)征及政府批準的年度計劃出讓國有土地使用權(quán)證價格政府限價企業(yè)自定建設標準戶型、面積、檔次等政府指導性企業(yè)自定規(guī)劃設計招投標招投標或議標開發(fā)建設招投標（不得轉(zhuǎn)包）招投標或議標物業(yè)管理同普通商品房按國家規(guī)定抵押貸款可以按規(guī)定板樓和塔樓的優(yōu)缺點板樓和塔樓的優(yōu)缺點 板樓塔樓通風采光南北、東西通風采光單面或雙面采光，無對流空氣空氣差空氣清新使用率80%左右70%左右樓高矮高視野差好物業(yè)費低高抗震性差好單層面積、單層戶數(shù)少多 商品房銷售有哪幾種類型？現(xiàn)房銷售和商品房預售有商品房銷售有哪幾種類型？現(xiàn)房銷售和商品房預售有什么不同？什么不同？ 目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售兩種。

14、按2000年底出臺的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已得到國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證；已經(jīng)竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關規(guī)定辦理商品房預售許可證。 商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房人交定金或預付房款，而在未來的一定日期擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)交易行為。四、房地產(chǎn)知識四、房地產(chǎn)知識 什么是房屋的產(chǎn)權(quán)？什么是房屋的產(chǎn)權(quán)？ 是指房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權(quán)利。其包括房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)。 70年土地使用權(quán)等于房屋產(chǎn)權(quán)也有年土地使用權(quán)等于房屋產(chǎn)權(quán)也有70年嗎？年嗎？ 根據(jù)國家有關法律規(guī)

15、定，土地年限屆滿時，使用者需要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用該土地，即使是因社會公共利益需要國家收回該幅土地也只是收回土地使用權(quán)，而根本不可能收回房屋所有權(quán)。簡而言之，購買擁有產(chǎn)權(quán)的商品房，購房人擁有的房屋所有權(quán)是沒有任何時間限制的。其所受限的只是房屋所占相應比例土地的使用期限，但由于房屋與土地的不可分割性，土地租用期一般應是隨房屋的使用而一直延續(xù)下來的。四、房地產(chǎn)知識四、房地產(chǎn)知識 與房改房、商品房相比，經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)與他們有何不同？與房改房、商品房相比，經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)與他們有何不同？ 居民個人購買的經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)歸個人。房屋產(chǎn)權(quán)分四個部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與房改房、商

16、品房相比，經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)是在收益權(quán)上與他們不同： 四、房地產(chǎn)知識四、房地產(chǎn)知識 房屋種類占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處置權(quán)房改房相同相同要與原產(chǎn)權(quán)單位分成買方須補繳3%的土地出讓金于原產(chǎn)權(quán)單位由約定的，原產(chǎn)權(quán)單位由優(yōu)先購買權(quán)經(jīng)濟實用房相同相同收益歸出售人，賣方要不交3%的土地出讓金自由上市商品房相同相同收益歸出售人自由上市商品房起價商品房起價：某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。均價均價：將各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 四、房地產(chǎn)知識四、房地產(chǎn)知識 尾房：尾房：尾房就是銷售進入尾聲（后期）剩下的房子：通常指樓盤銷售后期需的一部分房屋，一般占整個樓

17、盤的10%-20%左右。四、房地產(chǎn)知識四、房地產(chǎn)知識 TOWNHOUSE：TOWN市鎮(zhèn)，HOUSE房子。 定義：有錢人居住的城市小鎮(zhèn)。 TO WNHOUSE大多建于城市 周邊的小鎮(zhèn)，距市中收有一定距離，但又不是很遠，交通比較發(fā)達，配套設施比較齊全，人口密度不大的地區(qū)，大多距離城市高速路網(wǎng)較近，建筑為3層小樓，有幾戶人家并列邊連在一起，以具有相對的獨立性，擁有自己的私家花園，私家庭院。四、房地產(chǎn)知識四、房地產(chǎn)知識 水景住宅：水景住宅：就是依水而建的住宅。旨在親水性生活，園林景觀良好。 物業(yè)管理：物業(yè)管理：是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會的委托，依照物業(yè) 管理合同或協(xié)議，對已投入使用的各類

18、房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境，清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、 道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。業(yè)主委員會：業(yè)主委員會：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的 組織。業(yè)主委員會業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法權(quán) 益受國家法律保護。業(yè)主委員會的宗旨是維護物業(yè)的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 四、房地產(chǎn)知識四、房地產(chǎn)知識 高層住宅的首層住戶是否還要交納電梯

19、運行維護費？高層住宅的首層住戶是否還要交納電梯運行維護費？應該交納的電梯的運行維護管理費，其原因有三：從財產(chǎn)所有權(quán)關系來看，電梯屬樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共有，共有財產(chǎn)的維護管理費用應同全體產(chǎn)權(quán)人負擔。從電梯服務的特點來看，電梯服務屬公共性服務，不能排斥任何人去乘電梯，電梯的運行費用也不會因為某一個人去乘坐而增加或減少。從實際操作上講，如果我們同意首層住戶不交電梯費，那么會引起一系列的連鎖反映，2層、3層住戶會以不使用電梯為由拒絕交納電梯費，甚至更高樓層的住戶也不交納電梯費用，其結(jié)果是電梯費無人交納，電梯無法運行。四、房地產(chǎn)知識四、房地產(chǎn)知識 公共維修基金：公共維修基金： 是住宅樓房的公共部位和共享設施，設備的維修金，商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。四、房地產(chǎn)知識四、房地產(chǎn)知識 五、房地產(chǎn)相關法律法規(guī)及相關貸款知識五、房地產(chǎn)相關法律法規(guī)及相關貸款知識 （1）房屋所有權(quán)證的購房者，可以受到國家法律的哪些保護？ 房屋所有權(quán)證是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證，房屋所有者憑證管理和使自己的房屋，取得合法所有權(quán)的房屋所有人，可依法對自己的房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋可以買賣、租賃、贈與、交換、分拆、繼承、遇到建設搬遷時可以得到補償，凡妨害所有權(quán)人對其的有房屋