天景花園業(yè)委會

1、天景花園業(yè)委會 天景花園業(yè)委會1991年成立第一個業(yè)主委員會 業(yè)主委員會是整合廣闊業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣闊業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場競爭機制，在物業(yè)管理市場中發(fā)揮著重大作用。并且，隨著國內(nèi)物業(yè)管理法律法規(guī)體系的完善，業(yè)主委員會的法律地位將會得到更加明確的保障。 在建國60周年之際，本刊記者探尋中國業(yè)主委員會的成長歷程，邀請陳之平先生與我們一同回顧歷史，展望將來。 第一家，天景花園業(yè)委會 記者：您是在怎樣的背景之下提議建立“業(yè)主委員會”組織的？ 陳之平：1991年在萬科天景花園管理處當(dāng)主任。因為天景花園是商住樓

2、，供電局要求按商業(yè)用電收費。相比一般住宅來說，商業(yè)用電收費要高出很多，對此業(yè)主很有意見，許多業(yè)主干脆就不交電費了。業(yè)主們也把這一問題反映到管理處，要求我們想方法解決。 我和當(dāng)時的物業(yè)服務(wù)經(jīng)理姚牧民找了相關(guān)部門許多次，感覺都到了“磨破了嘴皮，跑斷了腿”的程度，但供電局仍堅持說，由于天景花園用地性質(zhì)屬于商住，所以小區(qū)業(yè)主不能享受居民用電待遇。 事情沒有解決，業(yè)主的意見也越來越大，無奈之下，管理處只能臨時墊交電費，但墊到一定的時候就自然就墊不起了。正值管理處一籌莫展之際，一次偶然的機會，這件事被一位業(yè)主很輕易就擺平了，供電局答應(yīng)以后根據(jù)居民用電標(biāo)準(zhǔn)收費。困擾管理處許久的難題，就這樣被解決了。 記者：

3、這一事件，成為了天景花園成立業(yè)主委員會的重要契機？ 陳之平：對。我們意識到業(yè)主在物業(yè)管理中的重要性，而且一個人的力氣是渺小的，必需把業(yè)主們的力氣都充分發(fā)揮出來，假如管理處能夠創(chuàng)造一個這樣的平臺，將是一件很有意義的事情。 這一構(gòu)想很快得到王石等萬科高管以及許多小區(qū)業(yè)主如沈醒爾、林建平、藍(lán)云等等的支持。最終我們借鑒了香港物業(yè)管理模式和新加坡的“屋村管理”經(jīng)驗，在1991年3月22日晚7時30分正式宣布成立天景花園業(yè)主委員會，開頭在天景花園推行業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共管模式。 18年，三個歷史階段 記者：在中國“業(yè)主委員會”組織的發(fā)展歷程中，有哪些重要的歷史事件可以提及，這些時間節(jié)點對“業(yè)主委員會”發(fā)展

4、有哪些推動作用？ 陳之平：從1991年成立第一個業(yè)主委員會，到現(xiàn)在已經(jīng)18年了，我總結(jié)了一下，大致可分為三個階段。 第一個階段就是業(yè)主委員會的雛形階段，這個階段的業(yè)主委員會還需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)去引導(dǎo)、啟發(fā)業(yè)主的參與意識。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有意識地將一些小區(qū)的困難與問題交給業(yè)主委員會去處理，這樣業(yè)主委員會就通過參與事件的解決漸漸了解物業(yè)管理。 第二個階段，業(yè)主委員會由被動到主動地去參與小區(qū)的管理，參與意識開頭增加。 第三個階段就是目前的這個階段了，這是一個越來越成熟的階段?，F(xiàn)在優(yōu)秀的業(yè)主委員會除了詳細(xì)參與這些小區(qū)的管理外，還主動了解、參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一些詳細(xì)事項，以前是被動地接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)，現(xiàn)在是由

5、業(yè)主委員會自己來選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，法律意識、風(fēng)險防范意識越來越強。 記者：目前，我國業(yè)主委員會成立及運行狀況怎樣？ 陳之平：經(jīng)過18年的發(fā)展，我國的業(yè)主委員會體制已越來越成熟，但全國各地的狀況差異很大。 現(xiàn)在的業(yè)主委員會大致可以分成四種狀況，一是可以和發(fā)展商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行積極互動，基本能實現(xiàn)共管、自治的目的。二是由于種種原因，成立業(yè)主委員會的動機就是為了維權(quán)。第三種許多業(yè)主不情愿參與業(yè)主委員會，致使業(yè)主委員會無法運作，甚至淪為發(fā)展商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的傀儡。第四種是別有企圖的，為了謀取個人私利而成立業(yè)主委員會。 記者：“業(yè)主委員會”的誕生給中國物業(yè)管理行業(yè)帶來哪些深層次的變革？ 陳之平：業(yè)主委

6、員會的誕生轉(zhuǎn)變了過去人們依靠政府部門對住宅區(qū)進(jìn)行管理的舊觀念。由于業(yè)主委員會的出現(xiàn)，政府的角色從正面走向了后臺，充當(dāng)了裁判的角色，可以更公正地規(guī)范行業(yè)行為。從操作層面來說，政府原本就不可能真正做到直接面對眾多小區(qū)的眾多業(yè)主直接進(jìn)行管理，有了業(yè)主委員會，政府管理和監(jiān)控的力度得以加大，效率也得以提升。 厘清了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系、權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主委員會行使監(jiān)督管理，可以保障管理處的日常經(jīng)營管理在委托合同的范圍內(nèi)執(zhí)行，避免“暗箱”操作，從而保障了廣闊業(yè)主的權(quán)益。 便利了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理。由于有業(yè)主委員會的“緩沖”作用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的“對立”因素相對下降。并且由于重大事項獲得了

7、業(yè)主委員會的支持，業(yè)主與管理處之間的相互信任得以加強，從而物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以更有效地開展工作。有利于督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升經(jīng)營管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理市場競爭機制的形成。 將來，業(yè)委會運行更規(guī)范 記者：目前我國業(yè)主委員會組織的運行主要存在哪些問題？ 陳之平：第一，相關(guān)法律、法規(guī)不健全。期望隨著國家法律、法規(guī)的不斷完善，尤其是近期兩部最高法司法解釋的出臺，能夠進(jìn)一步厘清關(guān)系、解決問題。 第二，業(yè)主委員會的委員們屬于義務(wù)工作，不領(lǐng)取津貼或工資，全憑道德約束有時候會出現(xiàn)漏洞。 第三，業(yè)主委員不懂物業(yè)管理。正所謂隔行如隔山，業(yè)主委員只是通過表象來認(rèn)知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理質(zhì)量，而不能從實質(zhì)上和深層次上協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決問題。一些業(yè)主委員常常越權(quán)。 記者：深圳地區(qū)業(yè)主委員會組織運行的狀況怎么樣？ 陳之平：在深圳，幾乎全部的小區(qū)都成立了業(yè)主委員會，很多業(yè)主委員會或是參與了小區(qū)的日常管理，或是從理解和支持的角度，提出了很多特別有建設(shè)性的建議，在小區(qū)的物業(yè)管理過程中發(fā)揮了的積極作用。 盡管深圳地區(qū)發(fā)展的勢頭不錯，但在全國范圍內(nèi)來看，卻不盡如此。 記者：為了進(jìn)一步推進(jìn)業(yè)主委員會和諧運行，您有什么好的建議？ 陳之