房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告【精選文檔】

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告【精選文檔】房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告一、說(shuō)明：1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，對(duì)該地塊進(jìn)行XX商住綜合開(kāi)發(fā)。2、報(bào)告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考永州市江華縣市場(chǎng)行情及有關(guān)國(guó)家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定.項(xiàng)目面積參數(shù)表 表11項(xiàng)目總占地（m2）6655。85 總建筑面積（m2）47922.12沿街商業(yè)建筑（m2)住宅面積（m2）配套設(shè)施面積（m2)地下停車場(chǎng)（m2）二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的估算：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)由土地成本購(gòu)買款，前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，建安工程成本費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)，管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用,不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期較長(zhǎng),本案采用動(dòng)態(tài)分析法

2、進(jìn)行估算，各項(xiàng)費(fèi)用詳見(jiàn)以下列表：（一）土地費(fèi)用 表22序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/m2）備注1土地使用權(quán)出讓金3455.6元/m22征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（二)前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算表表33序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)47.001.1規(guī)劃費(fèi)20。001.2設(shè)計(jì)費(fèi)25。001。3可研費(fèi)2.002水文、地質(zhì)勘察費(fèi)3.502。1測(cè)繪費(fèi)1。502。2勘探費(fèi)2。003策劃費(fèi)合計(jì)（三）建安工程費(fèi)用表44序號(hào)建安項(xiàng)目單方造價(jià)（元/m2)總造價(jià)（萬(wàn)元）1沿街商業(yè)建筑土建2民用建筑3地下車庫(kù)4水電設(shè)備5內(nèi)部裝修6合計(jì)（四)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表45序號(hào)項(xiàng)目單方造價(jià)（元/m2)總造價(jià)（萬(wàn)元）基礎(chǔ)設(shè)施（含道路

3、、綠化、配電房、化糞池、室外管網(wǎng)）130（五）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表表46序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元)估算說(shuō)明（元/m2）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5%2配套費(fèi)803質(zhì)檢費(fèi)34建筑管理費(fèi)1。25衛(wèi)評(píng)費(fèi)1。46環(huán)評(píng)費(fèi)1。27墻改基金128綠化費(fèi)0.19白蟻防治費(fèi)2。310土地使用費(fèi)411再就業(yè)基金1012教育專項(xiàng)基金1013編標(biāo)費(fèi)214招標(biāo)費(fèi)115規(guī)劃許可工本費(fèi)0。516土地證工本費(fèi)0。517施工許可證0。5合計(jì)(六）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)表47序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元)說(shuō)明1土地費(fèi)2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)（一)+（二）+（三）+（四）34基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總計(jì)(七）管理銷售費(fèi)用表4-8序號(hào)項(xiàng) 目金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明（元/m2)1廣告2

4、售樓處3售樓許可6監(jiān)理費(fèi)7物業(yè)管理基金8公用設(shè)施維修基金9管理費(fèi)合計(jì)（八)投資與成本費(fèi)用估算匯總表表49項(xiàng)目單方成本（元/m2）金額(萬(wàn)元）占總投資比例(%）土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)管理銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)合計(jì)三、投資計(jì)劃與資金籌措:本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金,二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的部分.本案開(kāi)發(fā)商自有資金*萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，需貸款*萬(wàn)元,總投資*萬(wàn)元,將項(xiàng)目投資進(jìn)程分為前期、中期和后期,投資計(jì)劃與資金籌措詳見(jiàn)表510。投資計(jì)劃與資金籌措表410序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元)前中后1開(kāi)發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2。2借貸資金2.3預(yù)售資金

5、再投入四、項(xiàng)目銷收入的測(cè)算本項(xiàng)目以*市同類*房可比案例，參照*市房地產(chǎn)物業(yè)平均價(jià)格水平運(yùn)用市場(chǎng)比較分析法,并經(jīng)實(shí)地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑13層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價(jià)*元/m2，三層建議售價(jià)*元/m2，（均價(jià)*元/m2)。地下停車場(chǎng)，建議售價(jià)萬(wàn)元/車位。表411項(xiàng)目面積（m2)建議單位平均售價(jià)（元/m2)銷售收入（萬(wàn)元)沿街商鋪 住宅停車場(chǎng) 個(gè)車位合計(jì)說(shuō)明:以上銷售收入都是在項(xiàng)目進(jìn)展順利,營(yíng)銷也同時(shí)取得成功,房屋全部租售的條件下取得.但實(shí)際的銷售進(jìn)度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場(chǎng)條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售,地下車位的租售有一定的風(fēng)險(xiǎn)，難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，所以在營(yíng)

6、銷時(shí)必須給予足夠的重視。五、項(xiàng)目投資收益分析:根據(jù)估算的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用以及銷售收入,本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤(rùn)率的分析計(jì)算如下：（一)銷售稅金及附加估算表4-12序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元)1營(yíng)業(yè)稅銷售總收入5。682教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額 *113城建稅4印花稅銷售總收入0.055交易管理稅銷售總收入*0。5合計(jì)（二）土地增值稅計(jì)算表表413序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額(萬(wàn)元）1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)和2。1開(kāi)發(fā)費(fèi)用2.2開(kāi)發(fā)成本2。3銷售稅及附加2.4其他開(kāi)發(fā)成本*203增值額（1）（2)4增值率(3）/（2）5增值稅率（4)506土地增值稅增值額X30%(三）損益表表414序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算金額

7、（萬(wàn)元)1銷售收入2總成本費(fèi)用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額(1)(2）(3）(4）6所得稅(5）33%7稅后利潤(rùn)(5)(6）8公積金（7)109可分配利潤(rùn)(7）（8）(四）全部投資的投資利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/投資總額100%=自有資金的投資利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/自有資金總額100=六、不確定因素分析：有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制,保證項(xiàng)目的決策成功是開(kāi)發(fā)商所追求的目標(biāo).房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定因素較多，本案主要從成本、收入、單價(jià)等幾個(gè)方面，運(yùn)用平衡分析法和敏感性分析法進(jìn)行了不確定因素的分析,詳見(jiàn)下表：（一）盈虧平衡分析表415序號(hào)項(xiàng)目面積成本收入平衡點(diǎn)銷售面積經(jīng)營(yíng)安全率（）1沿街商業(yè)建筑2住宅3地

8、下停車場(chǎng)（二）安全性判別標(biāo)準(zhǔn)表416安全率30253015251015%<10%安全狀態(tài)安全較安全有危險(xiǎn)較危險(xiǎn)危險(xiǎn)說(shuō)明：地下停車場(chǎng)由于存在人防工程的要求，所以財(cái)務(wù)上看成本高于收入，但為近鄰的*節(jié)約了*元/的人防配套費(fèi)，并產(chǎn)生了一定的社會(huì)效益.（三）投資利潤(rùn)率敏感性分析表表417項(xiàng)目變 幅敏感度1050510單價(jià)投資額投資利潤(rùn)率(圖41） 單價(jià)變動(dòng) % 目標(biāo)利潤(rùn)率 投資變動(dòng) 因素變化率 -10 -5 0 5% 10%說(shuō)明:從敏感性分析表中看出，當(dāng)銷售單價(jià)提高5時(shí)，投資利潤(rùn)率增長(zhǎng)%,即* X =*萬(wàn)元，當(dāng)投資成本降低5是，投資利潤(rùn)率提高*%，即* X %=*萬(wàn)元,可見(jiàn)銷售單價(jià)與投資額在本案中對(duì)投資效益的影響還是較為明顯的.在本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，控制成本和制定適宜的價(jià)格策略較為關(guān)鍵.七、結(jié)論與建議：1、  本項(xiàng)目是*，按本項(xiàng)目的測(cè)算依據(jù)和方法、靜態(tài)分析的投資利潤(rùn)率回報(bào)還是十分可觀的。特別是投資前景中、長(zhǎng)期看好，但必須注意近期可能的風(fēng)險(xiǎn)