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文檔簡介
1、承接查驗-接贏忸售百冊承接查驗/入伙工作手冊目錄第一章總則1目的2適用范圍3程序策劃第二章項目的移交第三章項目的人力資源配置1新項目的人力資源配置第四章項目的人員培訓1新項目的人員培訓第五章早期介入階段的主要工作1物業(yè)管理早期介入的作用2物業(yè)早期介入的時間和人員第六章物業(yè)承接查驗作業(yè)規(guī)程1 物業(yè)承接查驗的目的2物業(yè)接管的條件3物業(yè)承接查驗和竣工驗收的區(qū)別4各部門的職責5 物業(yè)承接杳驗前的準備6 物業(yè)承接查驗的時間:7項目承接查驗的要求8項目承接查驗程序9驗收中發(fā)現(xiàn)問題的處理10資料、圖紙的移交11項目本體硬件設(shè)施的具體驗收標準12共用設(shè)施承接查驗標準13機電設(shè)備的承接查驗第七章管理方案和入伙方
2、案1管理方案2入伙方案的編制3方案的會簽和批準第八章物業(yè)入伙前的工作1 服務中心的成立2小區(qū)入伙前須完成的工作3 入伙所需的資料4 入伙通知5 物業(yè)開荒和房屋清潔6 入伙日的籌備工作7 入伙現(xiàn)場的人員安排第九章業(yè)主入伙程序1 物業(yè)入伙的條件2 業(yè)主辦理入伙的流程第十章入伙后房屋的維修1房屋保修的程序2房屋保修工作的管理第十一章適用的法律法規(guī)清單1適用的法律法規(guī)、規(guī)章清單第十二章項目接管入伙工作流程1項目接管入伙工作流程總圖2項目承接查驗流程圖3業(yè)主入伙流程圖第一章總則1目的為規(guī)范物業(yè)的承接查驗和交接后的管理工作,保障房屋、項目共用部位和配套的共用設(shè)施的各項功能、指標符合質(zhì)量標準;加強服務中心對
3、業(yè)主入住過程的控制,使入伙工作順利、規(guī)范的進行,更好的服務業(yè)主,方便業(yè)主,特制定本規(guī)程。2 適用范圍2.1 適用于公司新接物業(yè)項目的早期介入管理、物業(yè)的承接查驗,項目入伙和房屋保修等過程的管理。2.2 原有已入伙項目的承接查驗可參考對照執(zhí)行。3 程序策劃3.1 項目接管入伙的過程分為:項目移交、物業(yè)的早期介入、承接查驗、物業(yè)的入伙、房屋保修過程的管理。3.2 項目接管入伙過程中的主要工作:新項目的人力資源配置和人員培訓、項目早期介入階段的管理、成立服務中心、項目管理方案和入伙方案的制定、管理費用的測算、物資的采購、對外聯(lián)系和公關(guān)、承接查驗和入伙資料的準備、對項目進行承接查驗、辦理業(yè)主入伙、房屋
4、的保修、裝修審批等。3.3 項目接管入伙工作的時間安排表序號工作內(nèi)容完成時間執(zhí)行庠位人力資源安排1成立服務中心、任命服務中心負責人入伙前三個月公司2前期(跟蹤期)介入人員進場入伙前二個月公司3選擇、簽訂機電設(shè)備保養(yǎng)、設(shè)施維護的合作入伙前三個月公司4秩序維護員進場、人員配齊根據(jù)合同約定或發(fā)展商要求公司5維修人員進場,配齊根據(jù)合同約定或發(fā)展商要求6保潔人員進場,配齊根據(jù)合同約定或發(fā)展商要求7管理人員配齊、正式對外辦公入伙前一個月公司8服務中心工作條件及小區(qū)設(shè)施的準備9服務中心部分進場人員的臨時住所入伙前一個半月發(fā)展商序號工作內(nèi)容完成時間執(zhí)行庠位10服務中心臨時辦公地點、電話等通訊設(shè)備的安裝入伙前二
5、個月發(fā)展商11提供項目的命名書,刻制服務中心公章入伙前一個月發(fā)展商12水、電、氣、道路四通入伙前半個月發(fā)展商13水、電抄表移交入伙前12天服務中,展商心/214竣工圖紙、設(shè)備設(shè)施資料的移交入伙前半個月發(fā)展商15修建具有密封性的永久性的垃圾中轉(zhuǎn)站入伙前半個月發(fā)展商16提供清洗生活水池后的水質(zhì)化驗合格證入伙前20天發(fā)展商17地面污水、雨水管井,化糞池、地下室污水池的全面清洗入伙前半個月發(fā)展商18小區(qū)內(nèi)的公共標識牌、消防疏散圖、設(shè)備區(qū)的各種標識牌全部安裝完畢入伙前10天服務中,展商心/219設(shè)備值班室和其他值班室按設(shè)計修建好入伙前半個月發(fā)展商20管理用房(辦公室、宿舍)按設(shè)計修建好入伙前半個月發(fā)展商
6、對外公關(guān)、聯(lián)系工作21與電信公司聯(lián)系、辦理業(yè)主電話安裝、網(wǎng)絡(luò)開通事宜入伙前20天服務中,展商心/222與郵政部門聯(lián)系通訊地址、郵編等事宜入伙前一個月服務中,心/2序號工作內(nèi)容完成時間執(zhí)行庠位展商23與轄區(qū)派出所聯(lián)系大廈門的牌號入伙前一個月服務中,展商心/224與燃氣公司聯(lián)系管道氣開通、點火事宜入伙前20天服務中,展商心/225與有線電視臺聯(lián)系有線電視的開通事宜入伙前20天服務中,展商心/226與銀行聯(lián)系辦理業(yè)主托收存折(帳號)的事宜入伙前一個月服務中心27拜訪轄區(qū)居委會、街道辦事處、公安局派出所等部門入伙前一個月服務中心項目交接安排28項目承接查驗所需的人員、物資、記錄資料的準備入伙前20天服
7、務中心服務中,心/229項目的承接查驗入伙前15天展后3方工單立30承接查驗中登記缺陷的整改工作入伙前7日發(fā)展商/單位施二序號工作內(nèi)容完成時間執(zhí)行庠位業(yè)主入伙安排31業(yè)主聯(lián)系名單的編輯入伙前一個月服務中,展商心/232入伙通知書的準備入伙前一個月發(fā)展商33收樓指弓1、入伙收費表的準備入伙前一個月服務中心34業(yè)戶手冊、裝修協(xié)議書等入伙文件的準備入伙前一個月服務中心35核對、記錄項目各單位的水、電、氣等哀數(shù)入伙前10天服務中心36入伙場景的布置和入伙儀式的籌備入伙前7天服務中,展商心/237準備入伙現(xiàn)場辦公所需的物資入伙前5天服務中心38聯(lián)系銀行,電信、有線電視、燃氣等公司現(xiàn)場辦公入伙前5天服務中
8、心39入伙后業(yè)主登記缺陷的整改工作發(fā)展商/單位施二第二章項目的移交市場拓展中心與發(fā)展商簽訂前期物業(yè)服務合同后,負責與運營中心進行資料移交。項目交接采取會議形式,公司分管領(lǐng)導、市場拓展中心、運營中心、項目接手負責人(擬定項目負責人)參加;市場拓展中心負責介紹該項目前期工作過程及以后工作注意事項,并填寫簽約項目交接會議記要。有需要的話,引薦項目接手人與發(fā)展商負責人雙方認識。1 移交的資料包括以下內(nèi)容1.1 前期物業(yè)管理服務合同的復印件;1.2 發(fā)展商的主要負責人、聯(lián)絡(luò)人的名單及聯(lián)絡(luò)方式;1.3 發(fā)展商招標時招標文件,項目宣傳資料、其他能反映發(fā)展商對物業(yè)管理要求的資料;1.4 我司中標的標書及相關(guān)資
9、料1.5 其他有關(guān)資料。第三章項目的人力資源配置1 新項目的人力資源配置1.1 服務中心的組織架構(gòu)1.2 人力資源的配置的具體規(guī)定參見人事行政中心工作手冊。第四章項目的人員培訓1 新項目的人員培訓1.1 培訓總要求1.1.1 為保證物業(yè)接管入伙的順利進行,服務中心管理服務人員的培訓工作應在物業(yè)入伙前1-3個月進行,最遲在入伙前1周完成培訓工作并考核;秩序維護員、維修技術(shù)人員在早期介人進場前應進行崗位培訓。1.1.2 新入職的員工還須進行企業(yè)文化、員工手冊等內(nèi)容的入職培訓。1.1.3 供方(如電梯公司)人員的培訓,由服務中心提出培訓要求,供方公司組織實施。1.2 培訓主要內(nèi)容1.2.1 物業(yè)管理
10、服務法律法規(guī),重點是國務院頒布的物業(yè)管理條例、蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例1.2.2 公司的質(zhì)量環(huán)境一體化管理體系文件、規(guī)章制度;1.2.3 本項目的基本概況及項目服務內(nèi)容和服務標準;1.2.4 各工作崗位的職責、工作流程、工作標準和檢查要求;1.2.5 各類緊急/突發(fā)事件處理的方式方法1.2.6 物業(yè)管理應知應會和物業(yè)管理實用技巧;1.2.7 服務意識、服務理念、儀容儀表、文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;1.2.8 安全消防、清潔綠化、工程設(shè)施、機電設(shè)備、房屋裝修等基本知識第五章早期介入階段的主要工作1 物業(yè)管理早期介入的作用物業(yè)管理早期介人有利于提高施工質(zhì)量;有利于物業(yè)的功能定位和確保物業(yè)的使用功
11、能,杜絕物業(yè)存在的安全隱患,有利于物業(yè)公司了解物業(yè)情況,便于日后管理;減少物業(yè)入伙后因房屋質(zhì)量及使用功能、房屋裝修等業(yè)主與發(fā)展商、物業(yè)公司產(chǎn)生的矛盾。2 物業(yè)早期介入的時間和人員早期介入的時間越早越好,一般從物業(yè)公司中標該項目后即可啟動,或可于建筑主體工程完工、設(shè)備安裝之時。這階段介入主要為物業(yè)公司派出工程技術(shù)人員定期或不定期深入項目施工現(xiàn)場,熟悉本物業(yè)的情況,跟蹤設(shè)備的安裝、調(diào)試,熟悉項目各處設(shè)施設(shè)備及管線的走向。2.1 在早期介入階段,公司指定一名項目負責人,兼職負責項目工作。2.2 秩序維護員、清潔人員、維修人員的早期介入時間可依據(jù)物業(yè)管理合同中的約定或發(fā)展商的要求(提供有償服務)2.3
12、 項目負責人在早期介入階段中的主要工作秩序維護、清潔人員)的日常工作;2.4 工程技術(shù)人員在早期介入階段中的主要工作:2.4.1 熟悉小區(qū)的建筑環(huán)境、設(shè)施和設(shè)備,根據(jù)物業(yè)管理方面的需要,對部分規(guī)劃設(shè)計和建筑施工提出合理化的建議(例如:考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池,設(shè)備房鋪設(shè)瓷磚等等)。2.4.2 在全面熟悉小區(qū)環(huán)境后,考慮服務中心辦公室、服務中心、維修值班室、秩序維護值班室、員工宿舍和其他管理用房的選址和設(shè)計、建筑方案。2.4.3 考慮和選擇小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站的地址和建造方案。選擇小區(qū)入伙后裝修期間建筑垃圾的臨時存放地點和存放方案,確定裝修材料的搬運路線和注意事項。2.
13、4.4 經(jīng)常性的全面熟悉小區(qū)環(huán)境,發(fā)現(xiàn)和考慮小區(qū)存在的安全隱患,危險部位和不易控制的進出通道,向發(fā)展商提出整改建議和預防措施;或者建議服務中心采取整改和預防措施。2.4.5 經(jīng)常性的巡視小區(qū),發(fā)現(xiàn)公共部位、設(shè)施設(shè)備和房間內(nèi)存在的施工問題和質(zhì)量問題,及時通知發(fā)展商督促施工單位進行整改。2.4.6 參與發(fā)電機、生活和消防水泵、中央空調(diào)、高低壓配電系統(tǒng)、電梯等重大設(shè)備的安裝、調(diào)試,就設(shè)備的安裝位置及使用功能提出有利于物業(yè)管理方面的建議。2.4.7 對小區(qū)(大廈)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅外線防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等高科技智能化系統(tǒng)
14、的設(shè)計、設(shè)備選型、安裝、調(diào)試;提出符合物業(yè)管理需要的建議方木02.4.8 跟蹤設(shè)備的調(diào)試,掌握重要的大型配套設(shè)備(包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、給排水、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等)的使用和操作流程。并要求施工單位對相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓。2.4.9 加強與發(fā)展商、各施工單位的工程負責人員、技術(shù)人員和現(xiàn)場施工人員的溝通,了解施工情況和設(shè)備安裝、使用等情況;并掌握相關(guān)人員(特別是施工單位)的聯(lián)系電話,便于咨詢相關(guān)情況和聯(lián)系維修事宜。2.5 秩序維護員在早期介入階段的主要工作閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅外線防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)的選址提出建
15、議。第六章物業(yè)承接查驗作業(yè)規(guī)程1 物業(yè)承接查驗的目的規(guī)范新物業(yè)的承接查驗工作,確保接管物業(yè)質(zhì)量合格。2 物業(yè)接管的條件新項目竣工后經(jīng)有關(guān)單位驗收全部合格,并且附屬設(shè)備全部能夠正常使用,房屋編號已得認可等。3 物業(yè)承接查驗和竣工驗收的區(qū)別3.1 承接查驗主要是觀感驗收和使用驗收,它側(cè)重于觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。3.2 承接查驗是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。4 各部門的職責4.1 服務中心工程組負責和組織物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、房屋建筑
16、、機電設(shè)備、給排水系統(tǒng)、土建及附屬工程等方面的綜合驗收。4.2 服務中心環(huán)境主管負責綠化項目的承接查驗工作。4.3 運營管理中心負責與發(fā)展商確定承接查驗的時間,聯(lián)系和配合服務中心工程組、環(huán)境維護部的驗收工作,落實項目入伙準備與籌備工作。4.4 設(shè)備供方公司提供技術(shù)人員參加房屋建筑、機電設(shè)備、給排水系統(tǒng)、土建及附屬工程等方面的承接查驗工作。4.5 公司相關(guān)部門配合服務中心做好承接查驗工作。5 物業(yè)承接查驗前的準備5.1 服務中心和發(fā)展商聯(lián)系好交接事項,確定交接日期、驗收標準等;5.2 服務中心、發(fā)展商、施工單位確定項目驗收人員的分組5.3 服務中心工程組主管提前對參加項目驗收的人員進行有關(guān)知識的
17、培訓。5.4 服務中心負責督促發(fā)展商保證驗收時每個房間都通水、通電,各類設(shè)備房、管井的鑰匙齊全。5.5 服務中心負責準備好驗收所需要的工具、配件。如水桶、驗電器、燈具、鑰匙牌、放置鑰匙的容器、鞋套、記錄板和筆等。5.6 準備好承接查驗的記錄表格:6 物業(yè)承接查驗的時間:6.1 對房屋的查驗(逐房逐間驗收):負責與發(fā)展商協(xié)商,最晚不超過入伙前10日進行,以保證查驗結(jié)束后留給施工單位一定的維修時間。6.2 對項目公共建筑、配套設(shè)施及附屬工程的驗收:可在業(yè)主入伙前或入伙后進行,具體時間由服務中心與發(fā)展商確定。6.3 對項目電氣工程、給排水、機電設(shè)備的驗收:交接驗收的具體時間由服務中心與發(fā)展商確定。當
18、在業(yè)主入伙前,由服務中心工程組組織人員進行初驗,保證設(shè)備在入伙后能夠提供正常的使用。6.4 對綠化的驗收:在維保期滿時進行。但入伙后即負責對其檢查,監(jiān)管,督促其整改已發(fā)現(xiàn)的問題。7 項目承接查驗的要求7.1 物業(yè)承接查驗時須有發(fā)展商、施工單位和物業(yè)公司(服務中心)三方共同參加,逐項進行驗收,填寫記錄單。驗收記錄單上有三方人員簽名,驗收記錄單一式三聯(lián),發(fā)展商、服務中心、施工單位三方各執(zhí)一份。7.2 驗收人員均認真、如實地填寫相關(guān)記錄。必須堅持合格一項接管一項。驗收調(diào)試未合格的不予簽字接管。對驗收合格的項目,列出清單,進行交接,交接雙方在清單上簽字;對不合格的產(chǎn)品,注明存在的問題,提交發(fā)展商和施工
19、單位,限期整改,整改項目須經(jīng)復驗,合格后方可接受。交接清單交服務中心保存,按資料目錄上所規(guī)定的保管期限保管。8 項目承接查驗程序8.1 物業(yè)公司、發(fā)展商和施工單位按照約定時間進行承接查驗。8.2 物業(yè)公司同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量初步檢查。8.3 對初步檢驗中發(fā)現(xiàn)的問題,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復驗。8.4 經(jīng)復驗移交人對初檢中發(fā)現(xiàn)的問題已整改完畢(或雙方認可解決方法),物業(yè)公司在合同規(guī)定的接管日期前7日簽署驗收合格、同意接管憑證。8.5 對于新項目,根據(jù)檢查結(jié)果,服務中心對檢查合格的房屋接管鑰匙,對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。8.6 對于新項目的接管,在簽署
20、驗收合格、同意接管憑證時,向發(fā)展商說明:經(jīng)初驗同意接管的項目,不等于項目質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標準的要求,發(fā)展商也不能排除應承擔整改質(zhì)量缺陷的責任。在相關(guān)規(guī)定的保修期結(jié)束時,在取得物業(yè)管理公司認可后才向施工單位支付保修金。9 驗收中發(fā)現(xiàn)問題的處理9.1 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,承接查驗組負責將問題逐項記錄在工程資料移交清單中,并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。9.2 承接查驗中對于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏不暢等類似細小問題逐一列明,要求建設(shè)單位承諾在57日的限期內(nèi)整改。9.3 對驗收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性問題,驗收組在兩天內(nèi)提交發(fā)展商,發(fā)展商整改完畢后,另行
21、復驗,直至合格為止。9.4 對驗收中發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時,驗收不通過。由建設(shè)單位采取有效措施進行整改符合要求后,商定時間復驗。要求加固補強措施溝通時的資料與復驗結(jié)果的記錄予以保存。9.5 對驗收中存在使用功能上的問題,服務中心經(jīng)理負責督促發(fā)展商抓緊解決,符合驗收條件后再組織驗收。9.6 設(shè)備設(shè)施在驗收期間或入伙后保修期間,服務中心如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施有任何不妥之處,及時填寫工程質(zhì)量問題處理單和設(shè)備故障轉(zhuǎn)呈單或以函件形式并轉(zhuǎn)交給發(fā)展商和相關(guān)單位并督促處理9.7 服務中心定期整理匯總工程遺留問題,對于在保修期間施工單位未及時處理的問題,服務中心負責發(fā)函督促發(fā)展商解決處理。9.
22、8 對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)公司必須以函件的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。9.9 綠化方面驗收發(fā)現(xiàn)的問題參照上述規(guī)定執(zhí)行。10 資料、圖紙的移交10.1 資料的項目明細10.1.1 產(chǎn)權(quán)資料10.1.2 市府驗收合格資料注:燃氣、電話、有線電視由有關(guān)公司負責維修保養(yǎng)及驗收。10.1.3 工程技術(shù)資料調(diào)試報告等;(包括質(zhì)量事故處理記錄);10.2 移交的原則上述資料圖紙在物業(yè)公司開始承接查驗時開始移交,考慮到各種因素,可以采取分期分批移交的辦法,但最遲應在入伙三個月內(nèi)完成。11項目本體硬件設(shè)施的具體驗收標準1.1 1主體結(jié)構(gòu)1.1.1 1外墻不得滲水;1.1.2 2
23、屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏;1.1.3 3樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘帖牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。1.2 2內(nèi)墻面1.2.1 1抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;1.2.2 2塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋損傷,色澤一致;對縫砂漿飽滿,線條順直。1.3 3頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無脫皮,無裂縫,無霉點,無澤水痕跡,無污漬。1.4 4衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,不應有積水,無泛水和
24、滲漏。1.5 5木地板平整牢固,接縫連接牢固,色澤均勻、油漆完好光亮。1.6 6門、窗1.6.1 1門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形。1.6.2 2門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;1.6.3 3玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;1.6.4 4油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;1.6.5 5電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。1.6.6 6不銹鋼防盜門光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。1.6.7 7高檔裝飾物裝飾完整。1.7 7樓梯、扶手1.7.1 1鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;1.7.2 2硅樓梯無裂縫,無表皮剝落。1.8 8鋼木
25、裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。1.9 9飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。1.10 0油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。1.11 1電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。1.12 2有線電視已開通,收視良好。1.13 3開關(guān)安裝牢固,開關(guān)靈活,接觸良好。1.14 4燈具安裝牢固,完好無損,反應靈敏,發(fā)光正常。1.15 5水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。1.16 6衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢。1.17 7給水設(shè)施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡、流水通暢,有足夠壓力。1.18 8
26、地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無都塞,排水通暢,完好無損。1.19 9門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。1.20 0防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固,焊接密實,面漆完好均勻,無脫皮、銹跡,無裂紋、折損。1.21 1其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號與設(shè)計相符,工作正常12 共用設(shè)施承接查驗標準12.1 天臺:天溝、落水口暢通完好;隔熱層、防水層完好。12.2 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離,坡度適宜、平整。12.3 屋面避雷設(shè)施連接牢固。12.4 路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損工作正常燈柱安裝牢固,油漆完好。12.5 綠化符合設(shè)計要求,無缺株少苗,無死株,無大面積雜草;
27、綠化水管布局合理,閥門開關(guān)靈活,安裝穩(wěn)固。12.6 道路12.6.1 路面平整,無水泥塊,無起砂、斷裂;12.6.2 路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;12.6.3 塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;12.6.4 交通標識線、路牌清楚完好。12.7 室外消防栓12.8 項目門牌、樓棟號牌安裝牢固,標識清楚。12.9 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整,泥沙完好,使用方便。12.10 秩序維護崗亭安裝牢固,配件齊全,標識清晰,完好無損。12.11 秩序維護道閘安裝牢固,開啟靈活,標識清楚,完好無損。12.12 有符合市交通管理局要求的汽車停車場、交通設(shè)施標志及值班崗亭、電動道閘
28、、減速坡;并有符合要求的消防設(shè)施及排水設(shè)施。12.13 單車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標識清楚,安全防護和排水設(shè)施良好。12.14 明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。12.15 沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內(nèi)無雜物。12.16 護坡、擋土墻泄水暢通,砌筑牢固。12.17 臺階、踏步砌筑平實、牢固,無裂縫12.18水池、水箱衛(wèi)生清潔,無滲漏。12.19 信報箱安裝牢固,完好完損,標識楚,表面平整光潔。13 機電設(shè)備的承接查驗13.1 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,運行平穩(wěn),安裝符合規(guī)范;有電梯運行準運證;機房設(shè)置合理,配件安全,標識清楚,表面光潔平
29、整、明亮。13.2 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護裝置齊全,標識清楚、配置齊全,通風、采光良好,設(shè)備表面油漆完好,無損傷。13.3 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達到設(shè)計指標,附屬設(shè)備配置齊全,標識清楚,機房通風、采光,降溫良好,設(shè)備表面保溫層、油漆完好,無損傷。13.4 發(fā)電機型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,配件齊全,設(shè)備表面油漆完好無損傷,設(shè)備安裝牢固,機房隔音,防護設(shè)置完好(有噪音治理合格證),通風,采光良好。13.5 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符,工作性能良好,反應敏捷,標識清楚,表面完好無損,設(shè)備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好。13
30、.6 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚;水泵安裝必須平穩(wěn)、運行時無較大震動,設(shè)備表面油漆完好無損,安裝牢固,無滲漏現(xiàn)象,機房配置完整。13.7 秩序維護監(jiān)控、安防設(shè)備:同消防監(jiān)控設(shè)備。第七章管理方案和入伙方案1 管理方案1.1 管理方案編寫依據(jù):公司任命服務中心經(jīng)理后,服務中心經(jīng)理負責編制管理方案。管理方案須依據(jù)以下內(nèi)容編制:1.1.1 我司編制的標書和公司對項目的要求;1.1.2 發(fā)展商的招標文件、項目宣傳資料等反映出發(fā)展商對物業(yè)管理要求的資料;1.1.3 發(fā)展商對項目的定位、對物業(yè)管理的期望和要求;1.1.4 服務中心經(jīng)理與售樓處、業(yè)主溝通后,針對業(yè)主顯現(xiàn)的和潛在
31、的對物業(yè)管理的要求和需求;1.1.5 調(diào)查周邊相似項目的物業(yè)管理情況。1.2 管理方案應包括的內(nèi)容:1.2.1 項目概況、管理理念和合同中的要求;1.2.2 服務中心機構(gòu)和人員的設(shè)置、管理用房的設(shè)置;1.2.3 管理目標和物業(yè)管理模式的確定;1.2.4 物業(yè)服務內(nèi)容和標準,各種管理制度;1.2.5 服務中心的日常管理、服務和培訓;1.2.6 服務中心財務管理。(物業(yè)管理費的收費標準和收費方案,前期固定資產(chǎn)投入明細和流動資金額度,行政辦公、清潔、秩序維護、設(shè)備設(shè)施管理等日常管理活動的成本測算);1.2.7 入伙方案(人員進場時間、入伙物質(zhì)的安排和入伙工作安排等);1.2.8 物業(yè)承接查驗和物業(yè)的
32、清潔開荒;1.2.9 安全、消防及其他緊急、突發(fā)事件應急方案;2 入伙方案的編制2.1 入伙方案需根據(jù)管理方案的內(nèi)容編制。2.1.1 入伙方案的內(nèi)容包括3 方案的會簽和批準管理方案和入伙方案由服務中心經(jīng)理送公司,經(jīng)相關(guān)部門會簽和公司領(lǐng)導審核批準后,方可執(zhí)行。第八章物業(yè)入伙前的工作1 服務中心的成立見項目接管入伙工作的時間安排表:2 小區(qū)入伙前須完成的工作2.1 服務中心有正式或臨時辦公地點。電話、電腦、復印機等通訊、辦公設(shè)備和辦公用品采購、安裝完畢。2.2 設(shè)備值班室和其他值班室按設(shè)計修建好。2.3 服務中心公章等辦理完畢。2.4 服務中心和發(fā)展商進行了水、電抄表移交。小區(qū)內(nèi)各單位(房屋)的水
33、、電、氣表全部核對和抄錄完畢2.5 竣工圖紙、設(shè)備設(shè)施資料等移交完畢。2.6 業(yè)主資料清單(業(yè)主名單)已準備完畢。2.7 修建具有密封性、永久性的垃圾中轉(zhuǎn)站。2.8 提供清洗生活水池后的水質(zhì)化驗合格證2.9 地面污水、雨水管井,地下室污水池的全面清理。2.10 小區(qū)的開荒工作已完成。2.11 小區(qū)內(nèi)的公共標識牌、消防疏散圖、設(shè)備區(qū)的各種標識牌全部安裝完畢。2.12 小區(qū)存在的安全隱患、漏洞已采取措施、處理完畢。2.13 對外公關(guān)、聯(lián)系工作已完成并已確定服務單位在入伙當天現(xiàn)場辦公。2.13.5與郵政部門聯(lián)系通訊地址、郵編等事宜;2.14 入伙所需的文件資料、配備的小型滅火器等已準備齊全。2.15
34、 服務中心正常運作所需的公司文件、表格記錄、辦公用品、秩序維護用品、消防器材等全部準備齊全。電梯等分包方的人員、工具、材料等已準備齊全。2.16 服務中心規(guī)范化管理。建立了公司體系文件和管理方案、指導辦公文書、竣工文件、設(shè)備臺帳、客戶資料等系列檔案。2.17 服務中心已制定了裝修管理細則、裝修材料搬運、建筑垃圾等管理方案。2.18 服務中心各部門人員的培訓I、考核工作已完成。3 入伙所需的資料3.1 入伙通知書(服務中心需與發(fā)展商聯(lián)名)、入伙須知、入伙手續(xù)流程、入伙收費表(繳款通知書);3.2 業(yè)戶手冊及房屋裝飾裝修管理協(xié)議;3.3 業(yè)主(住戶)資料卡、業(yè)主入伙會簽單、業(yè)主收房查驗記錄;3.4
35、 發(fā)展商提供的房屋質(zhì)量保證書、產(chǎn)品使用說明書;3.5 服務中心按小區(qū)實際情況制定的裝修管理細則(包括空調(diào)、防盜門、防盜窗、天臺搭建、太陽能熱水器的安裝、裝修材料的搬運、裝修垃圾的清理等等);3.6 入伙所需的其它文件。4 入伙通知通過登報和寄發(fā)通知書的形式,提前一個月(至少提前十天)向業(yè)主發(fā)出入伙通知。向業(yè)主寄發(fā)通知須包括以下資料:4.1 入伙通知書(服務中心需于發(fā)展商聯(lián)名發(fā)出);4.2 收樓須知;4.3 入伙流程圖;4.4 入伙收費表(繳款通知書).4.5 業(yè)主(住戶)資料卡5 物業(yè)開荒和房屋清潔逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進行衛(wèi)生清理,并注意保潔,其項目和標準如下:5.1 對于送裝修的單位5
36、.1.1 大小房間:玻璃擦凈,地板潔凈,窗臺干凈,踢腳線干凈,燈具潔凈。5.1.2 客廳:清潔內(nèi)容和房間相同,對講機干凈無灰。5.1.3 洗手間:鏡面光潔,臺面潔凈,浴缸干凈、抽水馬桶潔凈無污物痕跡,下水暢通,地面潔凈顯現(xiàn)本色,地漏暢通,地面無積水。5.1.4 廚房:壁廚干凈,木柜里外擦凈,水管及液化氣管擦拭無灰。內(nèi)陽臺擦拖干凈,地面擦凈。5.1.5 陽臺:墻面、地面、玻璃擦凈,護欄干凈,地漏蓋上水泥清除,漏水暢通。5.1.6 木門:所有木門的門框、門板面擦凈。5.2 對于不送裝修的單位5.2.1 大小房間:玻璃擦凈,地面清潔,窗臺干凈。5.2.2 客廳:清潔內(nèi)容和房間相同,對講機干凈無灰。5
37、.2.3 洗手間:下水暢通,地面清潔,地漏暢通,地面無積水。5.2.4 廚房:水管及液化氣管擦拭無灰,內(nèi)陽臺擦拖干凈,地面干凈。5.2.5 陽臺:墻面、地面、玻璃干凈,護欄干凈,地漏蓋上水泥清除,漏水暢通。5.2.6 木門:所有木門的門框、門板面擦凈。5.2.7 對標準層走廊、后樓梯的清潔工作:6 入伙日的籌備工作6.1 物業(yè)的清潔:入伙日之前,須再次清潔,清除臟污現(xiàn)象,要達到窗明幾凈的標準。6.2 物業(yè)的裝飾:物業(yè)正式入伙時期,物業(yè)需要精心布置和進行適當?shù)难b飾。6.3 設(shè)備的試運行:服務中心在入伙之前要對設(shè)備進行連續(xù)運作檢驗,各設(shè)備系統(tǒng)必須處于正常的工作狀態(tài),照明、空調(diào)、電梯、給排水、消防報
38、警、門禁對講、監(jiān)控等系統(tǒng)正常運作,發(fā)現(xiàn)有異常須通知發(fā)展商及時修理,確保性能完好。6.4 場景布置:根據(jù)發(fā)展商要求制定場景布置方案。如擺放花籃、盆景,懸掛條幅對聯(lián),張燈結(jié)彩,插放彩旗,高掛氣球等,給人以隆重、喜慶的感受。6.5 設(shè)置導向路標,安排引導人員,使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。6.6 服務中心與發(fā)展商相關(guān)部門在入伙接待處進行聯(lián)合辦公,實行一條龍服務。服務中心可邀請電信公司、有線電視、燃氣公司等單位在集中入伙期間現(xiàn)場辦公,為業(yè)主提供方便。6.7 服務中心須在顯著位置張貼業(yè)主入伙流程圖、收樓須知、辦理裝修流程圖、臨時管理規(guī)約(購房合同的附件)、費用清單及各種法律法規(guī)等。7 入伙現(xiàn)
39、場的人員安排可按以下方式安排:7.1 指揮調(diào)度中心:負責整個入伙儀式的全面管理和人員調(diào)度。7.2 由發(fā)展商和物業(yè)公司、禮儀公司(如有)負責人組成禮儀接待組:負責業(yè)主和來賓的接待、引導及紀念品的發(fā)放,辦理入伙的業(yè)主簽到和發(fā)放業(yè)主入伙會簽單工作。7.3 接待、引導人員由專業(yè)禮儀公司提供人員,或由發(fā)展商安排人員,或由服務中心服務中心服務員擔任。7.4 發(fā)展商的入伙組(營銷部和財務部):負責確認業(yè)主身份、收取房屋尾款和其他代辦費用、同意辦理下一步入伙手續(xù)。7.5 物業(yè)公司安排組織入伙組,分為:收銀組、審核簽約組、收樓引導組。負責管理費的收取、身份核實、資料發(fā)放、引導業(yè)主收樓等工作。7.6 咨詢中心:負
40、責向業(yè)主提供咨詢。7.6.1 購房手續(xù)咨詢:由發(fā)展商營銷部負責。7.6.2 建筑咨詢:由發(fā)展商工程組負責。7.7 服務中心由禮儀公司或服務中心服務中心組成:為業(yè)主和來賓提供必要的服務(如飲水、飲料、休閑用品等)。7.8 宣傳中心由禮儀公司或服務中心服務中心負責:負責各項宣傳活動及現(xiàn)場音樂、碟機的播放。7.9 秩序維護組由物業(yè)公司服務中心組成:負責維護入伙現(xiàn)場的次序、引導業(yè)主車輛的停放。7.10 其他服務單位:由電信公司、有線電視、燃氣公司等單位負責現(xiàn)場辦理開戶手續(xù)、咨詢等工作第九章業(yè)主入伙程序1 物業(yè)入伙的條件1.1 根據(jù)國務院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例和蘇州市的相關(guān)規(guī)定:“房屋建筑工程經(jīng)竣工驗收合
41、格,并取得消防、電梯、燃氣竣工驗收合格證明或者準許使用文件后,方可投入使用”。1.2 住宅區(qū)入住應具備的基本條件1.2.1 房屋本體應接通水、電、煤氣。即擰開室內(nèi)水龍頭有水,打開電閘有電,煤氣管道到戶:1.2.2 消防設(shè)施須經(jīng)消防驗收合格;1.2.3 住宅區(qū)內(nèi)排水管道能正常使用,排水暢通無阻,并能處理污水;1.2.4 小區(qū)內(nèi)所有道路(包括住戶的入戶路)必須能通汽車,并沒有建筑垃圾和泥土侵占路面;1.2.5 小區(qū)內(nèi)場地須平整、無堆土,對于需分階段竣工交付使用的在建工程,須采取圍欄等隔離措施;1.2.6 住宅區(qū)服務中心須有固定的辦公場所,并舉行掛牌和發(fā)放鑰匙儀式。2 業(yè)主辦理入伙的流程2.1 業(yè)主
42、在禮儀接待組處領(lǐng)取業(yè)主入伙會簽單、小禮品。2.2 業(yè)主在發(fā)展商營銷部辦理以下事項2.2.1 核對業(yè)主身份。業(yè)主需攜帶:入伙通知書、業(yè)主身份證(港澳臺同胞購房證明、護照或居住證)、購房合同(在銀行按揭的業(yè)主,須攜帶貸款合同)、公司所簽收商業(yè)登記副本(只適用于以公司名義購房的業(yè)主)。2.2.2 業(yè)主委托代理人辦理的。代理人除攜帶入伙通知書、業(yè)主身份證(港澳臺同胞購房證明、護照或居住證)、購房合同(在銀行按揭的業(yè)主,須攜帶貸款合同)、公司所簽收商業(yè)登記副本(只適用于以公司名義購房的業(yè)主)。還須出具:業(yè)主的授權(quán)書(由律師鑒證);業(yè)主身份證或護照的影印本;代理人的身份證或護照。2.2.3 在業(yè)主入伙會簽
43、單(1)項上蓋章。2.3 業(yè)主在發(fā)展商財務部辦理以下事項2.3.1 付清購樓余款。2.3.2 如買賣合同中的建筑面積與實際測繪面積不同,須簽訂補充合同及清算費用2.3.3 繳費各項代辦費用2.3.4 在業(yè)主入伙會簽單(2)項上蓋章。2.4 業(yè)主在服務中心收銀組辦理以下事項2.4.1 繳納的管理費等費用。2.4.2 服務中心在業(yè)主入伙會簽單(3)上蓋章。2.5 業(yè)主到服務中心審核簽約組后,服務中心審核簽約組辦理以下事宜2.5.1 核對業(yè)主身份,留取業(yè)主身份證復印件、登記照片和共同居住的家庭成員的登記照片。2.5.2 向業(yè)主發(fā)放入伙資料袋。(包括業(yè)戶手冊;代發(fā)展商發(fā)放房屋質(zhì)量保證書、產(chǎn)品使用說明書
44、)2.5.3 請業(yè)主簽署房屋裝飾裝修管理協(xié)議,2.5.4 服務中心在業(yè)主入伙會簽單(4)項上蓋章。2.5.5 請業(yè)主本人在業(yè)主入伙會簽單上簽名蓋章。2.5.6 服務中心收集并保存業(yè)主入伙會簽單。2.6 服務中心收樓引導組辦理以下事項2.6.1 向業(yè)主發(fā)放入戶門的鑰匙。2.6.2 陪同業(yè)主收樓、驗房,由業(yè)主確認物業(yè)質(zhì)量問題和水、電、氣表底數(shù)。2.6.3 若房屋有質(zhì)量問題,請業(yè)主在交房驗收記錄上逐項寫明,服務中心將代為轉(zhuǎn)交發(fā)展商處理2.6.4 將交房驗收記錄的業(yè)主聯(lián)交業(yè)主保留。2.6.5 業(yè)主需要給服務中心留房屋鑰匙以便維修的,請業(yè)主在留鑰匙的委托書上簽名。2.7 入伙資料的歸檔和鑰匙的清理2.7
45、.1 集中辦理入伙期間,服務中心在每日的入伙工作結(jié)束后,須和發(fā)展商營銷部核對辦理入伙的業(yè)主數(shù)目。2.7.2 辦理完業(yè)主入伙手續(xù)后,服務中心須將業(yè)主入伙會簽單、房屋裝飾裝修管理協(xié)議、交房驗收記錄、身份證復印件、授權(quán)委托書等資料整理歸檔。將收到的交房驗收記錄中的“發(fā)展商聯(lián)”和“承建商聯(lián)”整理、登記后移交給發(fā)展商。2.7.3 每日辦理完業(yè)主入伙手續(xù)后,服務中心須及時清點未入伙和業(yè)主留下的房門鑰匙,確保準確無誤。2.8 入伙工作中的注意事項引導組人員須熟悉大廈/小區(qū)的環(huán)境、知道物業(yè)管理費、水電氣費的標準,熟悉驗樓程序和標準,熟悉項目維修程序,熟悉裝修和電話、電視等開戶的辦理流程。引導組人員須工作主動、熱情,耐心解答業(yè)主提出的問題,幫助業(yè)主驗樓,及時做好記錄。2.8.4引導組人員和服務中心人員對于業(yè)主詢問的項目缺陷的保修期限,須按服務中心和發(fā)展商、施工單位協(xié)商的維修期限回答,禁止對業(yè)主承諾不能完成維修的期間。對于業(yè)主特殊
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