承接查驗接管入伙工作手冊

1、承接查驗-接贏忸售百冊承接查驗/入伙工作手冊目錄第一章總則1目的2適用范圍3程序策劃第二章項目的移交第三章項目的人力資源配置1新項目的人力資源配置第四章項目的人員培訓1新項目的人員培訓第五章早期介入階段的主要工作1物業(yè)管理早期介入的作用2物業(yè)早期介入的時間和人員第六章物業(yè)承接查驗作業(yè)規(guī)程1 物業(yè)承接查驗的目的2物業(yè)接管的條件3物業(yè)承接查驗和竣工驗收的區(qū)別4各部門的職責5 物業(yè)承接杳驗前的準備6 物業(yè)承接查驗的時間：7項目承接查驗的要求8項目承接查驗程序9驗收中發(fā)現(xiàn)問題的處理10資料、圖紙的移交11項目本體硬件設(shè)施的具體驗收標準12共用設(shè)施承接查驗標準13機電設(shè)備的承接查驗第七章管理方案和入伙方

2、案1管理方案2入伙方案的編制3方案的會簽和批準第八章物業(yè)入伙前的工作1 服務中心的成立2小區(qū)入伙前須完成的工作3 入伙所需的資料4 入伙通知5 物業(yè)開荒和房屋清潔6 入伙日的籌備工作7 入伙現(xiàn)場的人員安排第九章業(yè)主入伙程序1 物業(yè)入伙的條件2 業(yè)主辦理入伙的流程第十章入伙后房屋的維修1房屋保修的程序2房屋保修工作的管理第十一章適用的法律法規(guī)清單1適用的法律法規(guī)、規(guī)章清單第十二章項目接管入伙工作流程1項目接管入伙工作流程總圖2項目承接查驗流程圖3業(yè)主入伙流程圖第一章總則1目的為規(guī)范物業(yè)的承接查驗和交接后的管理工作，保障房屋、項目共用部位和配套的共用設(shè)施的各項功能、指標符合質(zhì)量標準;加強服務中心對

3、業(yè)主入住過程的控制，使入伙工作順利、規(guī)范的進行，更好的服務業(yè)主，方便業(yè)主，特制定本規(guī)程。2 適用范圍2.1 適用于公司新接物業(yè)項目的早期介入管理、物業(yè)的承接查驗，項目入伙和房屋保修等過程的管理。2.2 原有已入伙項目的承接查驗可參考對照執(zhí)行。3 程序策劃3.1 項目接管入伙的過程分為：項目移交、物業(yè)的早期介入、承接查驗、物業(yè)的入伙、房屋保修過程的管理。3.2 項目接管入伙過程中的主要工作：新項目的人力資源配置和人員培訓、項目早期介入階段的管理、成立服務中心、項目管理方案和入伙方案的制定、管理費用的測算、物資的采購、對外聯(lián)系和公關(guān)、承接查驗和入伙資料的準備、對項目進行承接查驗、辦理業(yè)主入伙、房屋

4、的保修、裝修審批等。3.3 項目接管入伙工作的時間安排表序號工作內(nèi)容完成時間執(zhí)行庠位人力資源安排1成立服務中心、任命服務中心負責人入伙前三個月公司2前期（跟蹤期）介入人員進場入伙前二個月公司3選擇、簽訂機電設(shè)備保養(yǎng)、設(shè)施維護的合作入伙前三個月公司4秩序維護員進場、人員配齊根據(jù)合同約定或發(fā)展商要求公司5維修人員進場，配齊根據(jù)合同約定或發(fā)展商要求6保潔人員進場，配齊根據(jù)合同約定或發(fā)展商要求7管理人員配齊、正式對外辦公入伙前一個月公司8服務中心工作條件及小區(qū)設(shè)施的準備9服務中心部分進場人員的臨時住所入伙前一個半月發(fā)展商序號工作內(nèi)容完成時間執(zhí)行庠位10服務中心臨時辦公地點、電話等通訊設(shè)備的安裝入伙前二

5、個月發(fā)展商11提供項目的命名書，刻制服務中心公章入伙前一個月發(fā)展商12水、電、氣、道路四通入伙前半個月發(fā)展商13水、電抄表移交入伙前12天服務中，展商心/214竣工圖紙、設(shè)備設(shè)施資料的移交入伙前半個月發(fā)展商15修建具有密封性的永久性的垃圾中轉(zhuǎn)站入伙前半個月發(fā)展商16提供清洗生活水池后的水質(zhì)化驗合格證入伙前20天發(fā)展商17地面污水、雨水管井，化糞池、地下室污水池的全面清洗入伙前半個月發(fā)展商18小區(qū)內(nèi)的公共標識牌、消防疏散圖、設(shè)備區(qū)的各種標識牌全部安裝完畢入伙前10天服務中，展商心/219設(shè)備值班室和其他值班室按設(shè)計修建好入伙前半個月發(fā)展商20管理用房（辦公室、宿舍）按設(shè)計修建好入伙前半個月發(fā)展商

6、對外公關(guān)、聯(lián)系工作21與電信公司聯(lián)系、辦理業(yè)主電話安裝、網(wǎng)絡開通事宜入伙前20天服務中，展商心/222與郵政部門聯(lián)系通訊地址、郵編等事宜入伙前一個月服務中，心/2序號工作內(nèi)容完成時間執(zhí)行庠位展商23與轄區(qū)派出所聯(lián)系大廈門的牌號入伙前一個月服務中，展商心/224與燃氣公司聯(lián)系管道氣開通、點火事宜入伙前20天服務中，展商心/225與有線電視臺聯(lián)系有線電視的開通事宜入伙前20天服務中，展商心/226與銀行聯(lián)系辦理業(yè)主托收存折（帳號）的事宜入伙前一個月服務中心27拜訪轄區(qū)居委會、街道辦事處、公安局派出所等部門入伙前一個月服務中心項目交接安排28項目承接查驗所需的人員、物資、記錄資料的準備入伙前20天服

7、務中心服務中，心/229項目的承接查驗入伙前15天展后3方工單立30承接查驗中登記缺陷的整改工作入伙前7日發(fā)展商/單位施二序號工作內(nèi)容完成時間執(zhí)行庠位業(yè)主入伙安排31業(yè)主聯(lián)系名單的編輯入伙前一個月服務中，展商心/232入伙通知書的準備入伙前一個月發(fā)展商33收樓指弓1、入伙收費表的準備入伙前一個月服務中心34業(yè)戶手冊、裝修協(xié)議書等入伙文件的準備入伙前一個月服務中心35核對、記錄項目各單位的水、電、氣等哀數(shù)入伙前10天服務中心36入伙場景的布置和入伙儀式的籌備入伙前7天服務中，展商心/237準備入伙現(xiàn)場辦公所需的物資入伙前5天服務中心38聯(lián)系銀行，電信、有線電視、燃氣等公司現(xiàn)場辦公入伙前5天服務中

8、心39入伙后業(yè)主登記缺陷的整改工作發(fā)展商/單位施二第二章項目的移交市場拓展中心與發(fā)展商簽訂前期物業(yè)服務合同后，負責與運營中心進行資料移交。項目交接采取會議形式，公司分管領(lǐng)導、市場拓展中心、運營中心、項目接手負責人（擬定項目負責人）參加；市場拓展中心負責介紹該項目前期工作過程及以后工作注意事項，并填寫簽約項目交接會議記要。有需要的話，引薦項目接手人與發(fā)展商負責人雙方認識。1 移交的資料包括以下內(nèi)容1.1 前期物業(yè)管理服務合同的復印件；1.2 發(fā)展商的主要負責人、聯(lián)絡人的名單及聯(lián)絡方式；1.3 發(fā)展商招標時招標文件，項目宣傳資料、其他能反映發(fā)展商對物業(yè)管理要求的資料；1.4 我司中標的標書及相關(guān)資

9、料1.5 其他有關(guān)資料。第三章項目的人力資源配置1 新項目的人力資源配置1.1 服務中心的組織架構(gòu)1.2 人力資源的配置的具體規(guī)定參見人事行政中心工作手冊。第四章項目的人員培訓1 新項目的人員培訓1.1 培訓總要求1.1.1 為保證物業(yè)接管入伙的順利進行，服務中心管理服務人員的培訓工作應在物業(yè)入伙前1-3個月進行，最遲在入伙前1周完成培訓工作并考核；秩序維護員、維修技術(shù)人員在早期介人進場前應進行崗位培訓。1.1.2 新入職的員工還須進行企業(yè)文化、員工手冊等內(nèi)容的入職培訓。1.1.3 供方（如電梯公司）人員的培訓，由服務中心提出培訓要求,供方公司組織實施。1.2 培訓主要內(nèi)容1.2.1 物業(yè)管理

10、服務法律法規(guī)，重點是國務院頒布的物業(yè)管理條例、蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例1.2.2 公司的質(zhì)量環(huán)境一體化管理體系文件、規(guī)章制度；1.2.3 本項目的基本概況及項目服務內(nèi)容和服務標準；1.2.4 各工作崗位的職責、工作流程、工作標準和檢查要求；1.2.5 各類緊急/突發(fā)事件處理的方式方法1.2.6 物業(yè)管理應知應會和物業(yè)管理實用技巧；1.2.7 服務意識、服務理念、儀容儀表、文明禮貌用語及行為道德規(guī)范；1.2.8 安全消防、清潔綠化、工程設(shè)施、機電設(shè)備、房屋裝修等基本知識第五章早期介入階段的主要工作1 物業(yè)管理早期介入的作用物業(yè)管理早期介人有利于提高施工質(zhì)量；有利于物業(yè)的功能定位和確保物業(yè)的使用功

11、能，杜絕物業(yè)存在的安全隱患，有利于物業(yè)公司了解物業(yè)情況，便于日后管理；減少物業(yè)入伙后因房屋質(zhì)量及使用功能、房屋裝修等業(yè)主與發(fā)展商、物業(yè)公司產(chǎn)生的矛盾。2 物業(yè)早期介入的時間和人員早期介入的時間越早越好，一般從物業(yè)公司中標該項目后即可啟動，或可于建筑主體工程完工、設(shè)備安裝之時。這階段介入主要為物業(yè)公司派出工程技術(shù)人員定期或不定期深入項目施工現(xiàn)場，熟悉本物業(yè)的情況，跟蹤設(shè)備的安裝、調(diào)試，熟悉項目各處設(shè)施設(shè)備及管線的走向。2.1 在早期介入階段，公司指定一名項目負責人，兼職負責項目工作。2.2 秩序維護員、清潔人員、維修人員的早期介入時間可依據(jù)物業(yè)管理合同中的約定或發(fā)展商的要求（提供有償服務）2.3

12、 項目負責人在早期介入階段中的主要工作秩序維護、清潔人員）的日常工作；2.4 工程技術(shù)人員在早期介入階段中的主要工作：2.4.1 熟悉小區(qū)的建筑環(huán)境、設(shè)施和設(shè)備，根據(jù)物業(yè)管理方面的需要，對部分規(guī)劃設(shè)計和建筑施工提出合理化的建議（例如：考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池，設(shè)備房鋪設(shè)瓷磚等等）。2.4.2 在全面熟悉小區(qū)環(huán)境后，考慮服務中心辦公室、服務中心、維修值班室、秩序維護值班室、員工宿舍和其他管理用房的選址和設(shè)計、建筑方案。2.4.3 考慮和選擇小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站的地址和建造方案。選擇小區(qū)入伙后裝修期間建筑垃圾的臨時存放地點和存放方案，確定裝修材料的搬運路線和注意事項。2.

13、4.4 經(jīng)常性的全面熟悉小區(qū)環(huán)境，發(fā)現(xiàn)和考慮小區(qū)存在的安全隱患，危險部位和不易控制的進出通道，向發(fā)展商提出整改建議和預防措施；或者建議服務中心采取整改和預防措施。2.4.5 經(jīng)常性的巡視小區(qū)，發(fā)現(xiàn)公共部位、設(shè)施設(shè)備和房間內(nèi)存在的施工問題和質(zhì)量問題，及時通知發(fā)展商督促施工單位進行整改。2.4.6 參與發(fā)電機、生活和消防水泵、中央空調(diào)、高低壓配電系統(tǒng)、電梯等重大設(shè)備的安裝、調(diào)試，就設(shè)備的安裝位置及使用功能提出有利于物業(yè)管理方面的建議。2.4.7 對小區(qū)（大廈）的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅外線防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等高科技智能化系統(tǒng)

14、的設(shè)計、設(shè)備選型、安裝、調(diào)試；提出符合物業(yè)管理需要的建議方木02.4.8 跟蹤設(shè)備的調(diào)試，掌握重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、給排水、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的使用和操作流程。并要求施工單位對相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓。2.4.9 加強與發(fā)展商、各施工單位的工程負責人員、技術(shù)人員和現(xiàn)場施工人員的溝通，了解施工情況和設(shè)備安裝、使用等情況;并掌握相關(guān)人員（特別是施工單位）的聯(lián)系電話，便于咨詢相關(guān)情況和聯(lián)系維修事宜。2.5 秩序維護員在早期介入階段的主要工作閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅外線防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)的選址提出建

15、議。第六章物業(yè)承接查驗作業(yè)規(guī)程1 物業(yè)承接查驗的目的規(guī)范新物業(yè)的承接查驗工作，確保接管物業(yè)質(zhì)量合格。2 物業(yè)接管的條件新項目竣工后經(jīng)有關(guān)單位驗收全部合格，并且附屬設(shè)備全部能夠正常使用，房屋編號已得認可等。3 物業(yè)承接查驗和竣工驗收的區(qū)別3.1 承接查驗主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重于觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。3.2 承接查驗是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。4 各部門的職責4.1 服務中心工程組負責和組織物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、房屋建筑

16、、機電設(shè)備、給排水系統(tǒng)、土建及附屬工程等方面的綜合驗收。4.2 服務中心環(huán)境主管負責綠化項目的承接查驗工作。4.3 運營管理中心負責與發(fā)展商確定承接查驗的時間，聯(lián)系和配合服務中心工程組、環(huán)境維護部的驗收工作，落實項目入伙準備與籌備工作。4.4 設(shè)備供方公司提供技術(shù)人員參加房屋建筑、機電設(shè)備、給排水系統(tǒng)、土建及附屬工程等方面的承接查驗工作。4.5 公司相關(guān)部門配合服務中心做好承接查驗工作。5 物業(yè)承接查驗前的準備5.1 服務中心和發(fā)展商聯(lián)系好交接事項，確定交接日期、驗收標準等；5.2 服務中心、發(fā)展商、施工單位確定項目驗收人員的分組5.3 服務中心工程組主管提前對參加項目驗收的人員進行有關(guān)知識的

17、培訓。5.4 服務中心負責督促發(fā)展商保證驗收時每個房間都通水、通電,各類設(shè)備房、管井的鑰匙齊全。5.5 服務中心負責準備好驗收所需要的工具、配件。如水桶、驗電器、燈具、鑰匙牌、放置鑰匙的容器、鞋套、記錄板和筆等。5.6 準備好承接查驗的記錄表格：6 物業(yè)承接查驗的時間：6.1 對房屋的查驗（逐房逐間驗收）：負責與發(fā)展商協(xié)商，最晚不超過入伙前10日進行，以保證查驗結(jié)束后留給施工單位一定的維修時間。6.2 對項目公共建筑、配套設(shè)施及附屬工程的驗收：可在業(yè)主入伙前或入伙后進行，具體時間由服務中心與發(fā)展商確定。6.3 對項目電氣工程、給排水、機電設(shè)備的驗收：交接驗收的具體時間由服務中心與發(fā)展商確定。當

18、在業(yè)主入伙前，由服務中心工程組組織人員進行初驗，保證設(shè)備在入伙后能夠提供正常的使用。6.4 對綠化的驗收：在維保期滿時進行。但入伙后即負責對其檢查，監(jiān)管，督促其整改已發(fā)現(xiàn)的問題。7 項目承接查驗的要求7.1 物業(yè)承接查驗時須有發(fā)展商、施工單位和物業(yè)公司（服務中心）三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單。驗收記錄單上有三方人員簽名，驗收記錄單一式三聯(lián)，發(fā)展商、服務中心、施工單位三方各執(zhí)一份。7.2 驗收人員均認真、如實地填寫相關(guān)記錄。必須堅持合格一項接管一項。驗收調(diào)試未合格的不予簽字接管。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交發(fā)展商和施工

19、單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復驗，合格后方可接受。交接清單交服務中心保存，按資料目錄上所規(guī)定的保管期限保管。8 項目承接查驗程序8.1 物業(yè)公司、發(fā)展商和施工單位按照約定時間進行承接查驗。8.2 物業(yè)公司同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量初步檢查。8.3 對初步檢驗中發(fā)現(xiàn)的問題，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復驗。8.4 經(jīng)復驗移交人對初檢中發(fā)現(xiàn)的問題已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)公司在合同規(guī)定的接管日期前7日簽署驗收合格、同意接管憑證。8.5 對于新項目，根據(jù)檢查結(jié)果，服務中心對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。8.6 對于新項目的接管，在簽署

20、驗收合格、同意接管憑證時，向發(fā)展商說明：經(jīng)初驗同意接管的項目，不等于項目質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標準的要求，發(fā)展商也不能排除應承擔整改質(zhì)量缺陷的責任。在相關(guān)規(guī)定的保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)管理公司認可后才向施工單位支付保修金。9 驗收中發(fā)現(xiàn)問題的處理9.1 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，承接查驗組負責將問題逐項記錄在工程資料移交清單中，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。9.2 承接查驗中對于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏不暢等類似細小問題逐一列明，要求建設(shè)單位承諾在57日的限期內(nèi)整改。9.3 對驗收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性問題，驗收組在兩天內(nèi)提交發(fā)展商，發(fā)展商整改完畢后，另行

21、復驗，直至合格為止。9.4 對驗收中發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不通過。由建設(shè)單位采取有效措施進行整改符合要求后，商定時間復驗。要求加固補強措施溝通時的資料與復驗結(jié)果的記錄予以保存。9.5 對驗收中存在使用功能上的問題，服務中心經(jīng)理負責督促發(fā)展商抓緊解決，符合驗收條件后再組織驗收。9.6 設(shè)備設(shè)施在驗收期間或入伙后保修期間，服務中心如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施有任何不妥之處，及時填寫工程質(zhì)量問題處理單和設(shè)備故障轉(zhuǎn)呈單或以函件形式并轉(zhuǎn)交給發(fā)展商和相關(guān)單位并督促處理9.7 服務中心定期整理匯總工程遺留問題，對于在保修期間施工單位未及時處理的問題，服務中心負責發(fā)函督促發(fā)展商解決處理。9.

22、8 對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)公司必須以函件的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。9.9 綠化方面驗收發(fā)現(xiàn)的問題參照上述規(guī)定執(zhí)行。10 資料、圖紙的移交10.1 資料的項目明細10.1.1 產(chǎn)權(quán)資料10.1.2 市府驗收合格資料注：燃氣、電話、有線電視由有關(guān)公司負責維修保養(yǎng)及驗收。10.1.3 工程技術(shù)資料調(diào)試報告等；（包括質(zhì)量事故處理記錄）；10.2 移交的原則上述資料圖紙在物業(yè)公司開始承接查驗時開始移交，考慮到各種因素，可以采取分期分批移交的辦法，但最遲應在入伙三個月內(nèi)完成。11項目本體硬件設(shè)施的具體驗收標準1.1 1主體結(jié)構(gòu)1.1.1 1外墻不得滲水；1.1.2 2

23、屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏；1.1.3 3樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。1.2 2內(nèi)墻面1.2.1 1抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；1.2.2 2塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。1.3 3頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。1.4 4衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水，無泛水和

24、滲漏。1.5 5木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。1.6 6門、窗1.6.1 1門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。1.6.2 2門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；1.6.3 3玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡,無損傷；1.6.4 4油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；1.6.5 5電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。1.6.6 6不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。1.6.7 7高檔裝飾物裝飾完整。1.7 7樓梯、扶手1.7.1 1鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；1.7.2 2硅樓梯無裂縫，無表皮剝落。1.8 8鋼木

25、裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。1.9 9飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。1.10 0油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。1.11 1電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。1.12 2有線電視已開通，收視良好。1.13 3開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。1.14 4燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發(fā)光正常。1.15 5水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。1.16 6衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。1.17 7給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。1.18 8

26、地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無都塞，排水通暢，完好無損。1.19 9門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。1.20 0防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。1.21 1其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常12 共用設(shè)施承接查驗標準12.1 天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。12.2 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。12.3 屋面避雷設(shè)施連接牢固。12.4 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。12.5 綠化符合設(shè)計要求，無缺株少苗，無死株，無大面積雜草；

27、綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。12.6 道路12.6.1 路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；12.6.2 路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；12.6.3 塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角;12.6.4 交通標識線、路牌清楚完好。12.7 室外消防栓12.8 項目門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。12.9 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。12.10 秩序維護崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。12.11 秩序維護道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。12.12 有符合市交通管理局要求的汽車停車場、交通設(shè)施標志及值班崗亭、電動道閘

28、、減速坡；并有符合要求的消防設(shè)施及排水設(shè)施。12.13 單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。12.14 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。12.15 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。12.16 護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。12.17 臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫12.18水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。12.19 信報箱安裝牢固，完好完損，標識楚，表面平整光潔。13 機電設(shè)備的承接查驗13.1 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標識清楚,表面光潔平

29、整、明亮。13.2 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、配置齊全，通風、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。13.3 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標，附屬設(shè)備配置齊全，標識清楚，機房通風、采光，降溫良好，設(shè)備表面保溫層、油漆完好，無損傷。13.4 發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，防護設(shè)置完好（有噪音治理合格證），通風，采光良好。13.5 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷,標識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。13

30、.6 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚；水泵安裝必須平穩(wěn)、運行時無較大震動，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。13.7 秩序維護監(jiān)控、安防設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。第七章管理方案和入伙方案1 管理方案1.1 管理方案編寫依據(jù)：公司任命服務中心經(jīng)理后，服務中心經(jīng)理負責編制管理方案。管理方案須依據(jù)以下內(nèi)容編制：1.1.1 我司編制的標書和公司對項目的要求；1.1.2 發(fā)展商的招標文件、項目宣傳資料等反映出發(fā)展商對物業(yè)管理要求的資料；1.1.3 發(fā)展商對項目的定位、對物業(yè)管理的期望和要求；1.1.4 服務中心經(jīng)理與售樓處、業(yè)主溝通后，針對業(yè)主顯現(xiàn)的和潛在

31、的對物業(yè)管理的要求和需求；1.1.5 調(diào)查周邊相似項目的物業(yè)管理情況。1.2 管理方案應包括的內(nèi)容：1.2.1 項目概況、管理理念和合同中的要求；1.2.2 服務中心機構(gòu)和人員的設(shè)置、管理用房的設(shè)置；1.2.3 管理目標和物業(yè)管理模式的確定；1.2.4 物業(yè)服務內(nèi)容和標準，各種管理制度；1.2.5 服務中心的日常管理、服務和培訓；1.2.6 服務中心財務管理。（物業(yè)管理費的收費標準和收費方案，前期固定資產(chǎn)投入明細和流動資金額度，行政辦公、清潔、秩序維護、設(shè)備設(shè)施管理等日常管理活動的成本測算）；1.2.7 入伙方案（人員進場時間、入伙物質(zhì)的安排和入伙工作安排等）；1.2.8 物業(yè)承接查驗和物業(yè)的

32、清潔開荒；1.2.9 安全、消防及其他緊急、突發(fā)事件應急方案；2 入伙方案的編制2.1 入伙方案需根據(jù)管理方案的內(nèi)容編制。2.1.1 入伙方案的內(nèi)容包括3 方案的會簽和批準管理方案和入伙方案由服務中心經(jīng)理送公司，經(jīng)相關(guān)部門會簽和公司領(lǐng)導審核批準后，方可執(zhí)行。第八章物業(yè)入伙前的工作1 服務中心的成立見項目接管入伙工作的時間安排表：2 小區(qū)入伙前須完成的工作2.1 服務中心有正式或臨時辦公地點。電話、電腦、復印機等通訊、辦公設(shè)備和辦公用品采購、安裝完畢。2.2 設(shè)備值班室和其他值班室按設(shè)計修建好。2.3 服務中心公章等辦理完畢。2.4 服務中心和發(fā)展商進行了水、電抄表移交。小區(qū)內(nèi)各單位（房屋）的水

33、、電、氣表全部核對和抄錄完畢2.5 竣工圖紙、設(shè)備設(shè)施資料等移交完畢。2.6 業(yè)主資料清單（業(yè)主名單）已準備完畢。2.7 修建具有密封性、永久性的垃圾中轉(zhuǎn)站。2.8 提供清洗生活水池后的水質(zhì)化驗合格證2.9 地面污水、雨水管井，地下室污水池的全面清理。2.10 小區(qū)的開荒工作已完成。2.11 小區(qū)內(nèi)的公共標識牌、消防疏散圖、設(shè)備區(qū)的各種標識牌全部安裝完畢。2.12 小區(qū)存在的安全隱患、漏洞已采取措施、處理完畢。2.13 對外公關(guān)、聯(lián)系工作已完成并已確定服務單位在入伙當天現(xiàn)場辦公。2.13.5與郵政部門聯(lián)系通訊地址、郵編等事宜；2.14 入伙所需的文件資料、配備的小型滅火器等已準備齊全。2.15

34、 服務中心正常運作所需的公司文件、表格記錄、辦公用品、秩序維護用品、消防器材等全部準備齊全。電梯等分包方的人員、工具、材料等已準備齊全。2.16 服務中心規(guī)范化管理。建立了公司體系文件和管理方案、指導辦公文書、竣工文件、設(shè)備臺帳、客戶資料等系列檔案。2.17 服務中心已制定了裝修管理細則、裝修材料搬運、建筑垃圾等管理方案。2.18 服務中心各部門人員的培訓I、考核工作已完成。3 入伙所需的資料3.1 入伙通知書（服務中心需與發(fā)展商聯(lián)名）、入伙須知、入伙手續(xù)流程、入伙收費表（繳款通知書）；3.2 業(yè)戶手冊及房屋裝飾裝修管理協(xié)議；3.3 業(yè)主（住戶）資料卡、業(yè)主入伙會簽單、業(yè)主收房查驗記錄；3.4

35、 發(fā)展商提供的房屋質(zhì)量保證書、產(chǎn)品使用說明書；3.5 服務中心按小區(qū)實際情況制定的裝修管理細則（包括空調(diào)、防盜門、防盜窗、天臺搭建、太陽能熱水器的安裝、裝修材料的搬運、裝修垃圾的清理等等）；3.6 入伙所需的其它文件。4 入伙通知通過登報和寄發(fā)通知書的形式，提前一個月（至少提前十天）向業(yè)主發(fā)出入伙通知。向業(yè)主寄發(fā)通知須包括以下資料：4.1 入伙通知書（服務中心需于發(fā)展商聯(lián)名發(fā)出）；4.2 收樓須知；4.3 入伙流程圖；4.4 入伙收費表（繳款通知書）.4.5 業(yè)主（住戶）資料卡5 物業(yè)開荒和房屋清潔逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進行衛(wèi)生清理，并注意保潔,其項目和標準如下：5.1 對于送裝修的單位5

36、.1.1 大小房間：玻璃擦凈，地板潔凈，窗臺干凈，踢腳線干凈,燈具潔凈。5.1.2 客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對講機干凈無灰。5.1.3 洗手間：鏡面光潔，臺面潔凈，浴缸干凈、抽水馬桶潔凈無污物痕跡，下水暢通，地面潔凈顯現(xiàn)本色，地漏暢通，地面無積水。5.1.4 廚房：壁廚干凈，木柜里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無灰。內(nèi)陽臺擦拖干凈，地面擦凈。5.1.5 陽臺：墻面、地面、玻璃擦凈，護欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。5.1.6 木門：所有木門的門框、門板面擦凈。5.2 對于不送裝修的單位5.2.1 大小房間：玻璃擦凈，地面清潔，窗臺干凈。5.2.2 客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對講機干凈無灰。5

37、.2.3 洗手間：下水暢通，地面清潔，地漏暢通，地面無積水。5.2.4 廚房：水管及液化氣管擦拭無灰，內(nèi)陽臺擦拖干凈，地面干凈。5.2.5 陽臺：墻面、地面、玻璃干凈，護欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。5.2.6 木門：所有木門的門框、門板面擦凈。5.2.7 對標準層走廊、后樓梯的清潔工作：6 入伙日的籌備工作6.1 物業(yè)的清潔：入伙日之前，須再次清潔，清除臟污現(xiàn)象，要達到窗明幾凈的標準。6.2 物業(yè)的裝飾：物業(yè)正式入伙時期，物業(yè)需要精心布置和進行適當?shù)难b飾。6.3 設(shè)備的試運行：服務中心在入伙之前要對設(shè)備進行連續(xù)運作檢驗，各設(shè)備系統(tǒng)必須處于正常的工作狀態(tài)，照明、空調(diào)、電梯、給排水、消防報

38、警、門禁對講、監(jiān)控等系統(tǒng)正常運作，發(fā)現(xiàn)有異常須通知發(fā)展商及時修理，確保性能完好。6.4 場景布置：根據(jù)發(fā)展商要求制定場景布置方案。如擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯(lián)，張燈結(jié)彩，插放彩旗，高掛氣球等，給人以隆重、喜慶的感受。6.5 設(shè)置導向路標，安排引導人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。6.6 服務中心與發(fā)展商相關(guān)部門在入伙接待處進行聯(lián)合辦公，實行一條龍服務。服務中心可邀請電信公司、有線電視、燃氣公司等單位在集中入伙期間現(xiàn)場辦公，為業(yè)主提供方便。6.7 服務中心須在顯著位置張貼業(yè)主入伙流程圖、收樓須知、辦理裝修流程圖、臨時管理規(guī)約（購房合同的附件）、費用清單及各種法律法規(guī)等。7 入伙現(xiàn)

39、場的人員安排可按以下方式安排：7.1 指揮調(diào)度中心：負責整個入伙儀式的全面管理和人員調(diào)度。7.2 由發(fā)展商和物業(yè)公司、禮儀公司（如有）負責人組成禮儀接待組：負責業(yè)主和來賓的接待、引導及紀念品的發(fā)放，辦理入伙的業(yè)主簽到和發(fā)放業(yè)主入伙會簽單工作。7.3 接待、引導人員由專業(yè)禮儀公司提供人員，或由發(fā)展商安排人員，或由服務中心服務中心服務員擔任。7.4 發(fā)展商的入伙組（營銷部和財務部）：負責確認業(yè)主身份、收取房屋尾款和其他代辦費用、同意辦理下一步入伙手續(xù)。7.5 物業(yè)公司安排組織入伙組，分為：收銀組、審核簽約組、收樓引導組。負責管理費的收取、身份核實、資料發(fā)放、引導業(yè)主收樓等工作。7.6 咨詢中心：負

40、責向業(yè)主提供咨詢。7.6.1 購房手續(xù)咨詢：由發(fā)展商營銷部負責。7.6.2 建筑咨詢：由發(fā)展商工程組負責。7.7 服務中心由禮儀公司或服務中心服務中心組成：為業(yè)主和來賓提供必要的服務（如飲水、飲料、休閑用品等）。7.8 宣傳中心由禮儀公司或服務中心服務中心負責：負責各項宣傳活動及現(xiàn)場音樂、碟機的播放。7.9 秩序維護組由物業(yè)公司服務中心組成：負責維護入伙現(xiàn)場的次序、引導業(yè)主車輛的停放。7.10 其他服務單位：由電信公司、有線電視、燃氣公司等單位負責現(xiàn)場辦理開戶手續(xù)、咨詢等工作第九章業(yè)主入伙程序1 物業(yè)入伙的條件1.1 根據(jù)國務院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例和蘇州市的相關(guān)規(guī)定：“房屋建筑工程經(jīng)竣工驗收合

41、格，并取得消防、電梯、燃氣竣工驗收合格證明或者準許使用文件后，方可投入使用”。1.2 住宅區(qū)入住應具備的基本條件1.2.1 房屋本體應接通水、電、煤氣。即擰開室內(nèi)水龍頭有水，打開電閘有電，煤氣管道到戶：1.2.2 消防設(shè)施須經(jīng)消防驗收合格；1.2.3 住宅區(qū)內(nèi)排水管道能正常使用，排水暢通無阻，并能處理污水；1.2.4 小區(qū)內(nèi)所有道路（包括住戶的入戶路）必須能通汽車，并沒有建筑垃圾和泥土侵占路面；1.2.5 小區(qū)內(nèi)場地須平整、無堆土，對于需分階段竣工交付使用的在建工程，須采取圍欄等隔離措施；1.2.6 住宅區(qū)服務中心須有固定的辦公場所，并舉行掛牌和發(fā)放鑰匙儀式。2 業(yè)主辦理入伙的流程2.1 業(yè)主

42、在禮儀接待組處領(lǐng)取業(yè)主入伙會簽單、小禮品。2.2 業(yè)主在發(fā)展商營銷部辦理以下事項2.2.1 核對業(yè)主身份。業(yè)主需攜帶：入伙通知書、業(yè)主身份證（港澳臺同胞購房證明、護照或居住證）、購房合同（在銀行按揭的業(yè)主，須攜帶貸款合同）、公司所簽收商業(yè)登記副本（只適用于以公司名義購房的業(yè)主）。2.2.2 業(yè)主委托代理人辦理的。代理人除攜帶入伙通知書、業(yè)主身份證（港澳臺同胞購房證明、護照或居住證）、購房合同（在銀行按揭的業(yè)主，須攜帶貸款合同）、公司所簽收商業(yè)登記副本（只適用于以公司名義購房的業(yè)主）。還須出具：業(yè)主的授權(quán)書（由律師鑒證）；業(yè)主身份證或護照的影印本；代理人的身份證或護照。2.2.3 在業(yè)主入伙會簽

43、單（1）項上蓋章。2.3 業(yè)主在發(fā)展商財務部辦理以下事項2.3.1 付清購樓余款。2.3.2 如買賣合同中的建筑面積與實際測繪面積不同，須簽訂補充合同及清算費用2.3.3 繳費各項代辦費用2.3.4 在業(yè)主入伙會簽單（2）項上蓋章。2.4 業(yè)主在服務中心收銀組辦理以下事項2.4.1 繳納的管理費等費用。2.4.2 服務中心在業(yè)主入伙會簽單（3）上蓋章。2.5 業(yè)主到服務中心審核簽約組后，服務中心審核簽約組辦理以下事宜2.5.1 核對業(yè)主身份，留取業(yè)主身份證復印件、登記照片和共同居住的家庭成員的登記照片。2.5.2 向業(yè)主發(fā)放入伙資料袋。（包括業(yè)戶手冊；代發(fā)展商發(fā)放房屋質(zhì)量保證書、產(chǎn)品使用說明書

44、）2.5.3 請業(yè)主簽署房屋裝飾裝修管理協(xié)議，2.5.4 服務中心在業(yè)主入伙會簽單（4）項上蓋章。2.5.5 請業(yè)主本人在業(yè)主入伙會簽單上簽名蓋章。2.5.6 服務中心收集并保存業(yè)主入伙會簽單。2.6 服務中心收樓引導組辦理以下事項2.6.1 向業(yè)主發(fā)放入戶門的鑰匙。2.6.2 陪同業(yè)主收樓、驗房，由業(yè)主確認物業(yè)質(zhì)量問題和水、電、氣表底數(shù)。2.6.3 若房屋有質(zhì)量問題，請業(yè)主在交房驗收記錄上逐項寫明，服務中心將代為轉(zhuǎn)交發(fā)展商處理2.6.4 將交房驗收記錄的業(yè)主聯(lián)交業(yè)主保留。2.6.5 業(yè)主需要給服務中心留房屋鑰匙以便維修的，請業(yè)主在留鑰匙的委托書上簽名。2.7 入伙資料的歸檔和鑰匙的清理2.7

45、.1 集中辦理入伙期間，服務中心在每日的入伙工作結(jié)束后，須和發(fā)展商營銷部核對辦理入伙的業(yè)主數(shù)目。2.7.2 辦理完業(yè)主入伙手續(xù)后，服務中心須將業(yè)主入伙會簽單、房屋裝飾裝修管理協(xié)議、交房驗收記錄、身份證復印件、授權(quán)委托書等資料整理歸檔。將收到的交房驗收記錄中的“發(fā)展商聯(lián)”和“承建商聯(lián)”整理、登記后移交給發(fā)展商。2.7.3 每日辦理完業(yè)主入伙手續(xù)后，服務中心須及時清點未入伙和業(yè)主留下的房門鑰匙，確保準確無誤。2.8 入伙工作中的注意事項引導組人員須熟悉大廈/小區(qū)的環(huán)境、知道物業(yè)管理費、水電氣費的標準，熟悉驗樓程序和標準，熟悉項目維修程序，熟悉裝修和電話、電視等開戶的辦理流程。引導組人員須工作主動、熱情，耐心解答業(yè)主提出的問題，幫助業(yè)主驗樓，及時做好記錄。2.8.4引導組人員和服務中心人員對于業(yè)主詢問的項目缺陷的保修期限，須按服務中心和發(fā)展商、施工單位協(xié)商的維修期限回答，禁止對業(yè)主承諾不能完成維修的期間。對于業(yè)主特殊