技術(shù)報告模板1

1、技術(shù)報告1重慶諦威資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司CHONGQINGDIWEIASSETAPPRAISALREALESTATEAPPRAISALCO.,LT諦威評報字2010第號房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告一、實物狀況描述與分析（一）土地實物狀況描述與分析包括內(nèi)容：土地實物狀況包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、土壤地基、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度等。例：（以下并不完整，請執(zhí)業(yè)人員補充）估價對象分攤的國有土地使用權(quán)面積6.90平方米，系劃拔地，用途為住宅。四至為東臨石坪橋派出所、西臨陽光心殿住宅小區(qū)、南臨石坪橋郵政局、北臨農(nóng)貿(mào)市場。已達紅線外“五通”，紅線內(nèi)“五通一平”開發(fā)程度。注：“五

2、通”指通水、電、氣、路和通訊。（二）建筑物實物狀況描述與分析包括內(nèi)容：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)和高度、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、層高、空間布局、建成時間、維護狀況、完損狀況等。例：（以下并不完整，請執(zhí)業(yè)人員補充）估價對象系位于九龍坡區(qū)石坪橋石坪村7棟3-8-3號的住宅一套，位于所在建筑物共8層，建成f盤重慶諦威房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司聯(lián)系電話:（023）63885336咨詢電話:（023）63885555共11頁第尹遠倫先生房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告于2000年，混合結(jié)構(gòu)，外墻為馬賽克，配套兩部電梯。估價對象位于第8層，建筑面積54.45平方米，設(shè)計用途為住宅。估價對象戶型為2室1廳1廚1衛(wèi)，

3、層高2.8米，室內(nèi)簡單裝修，進戶為防盜門，客廳地面為地磚）臥室地面為木地板）內(nèi)墻面刷白色涂料，未吊頂，木門、鋁合金窗；廚房及衛(wèi)生間地面為地磚，內(nèi)墻面為墻磚，塑料板吊頂，木門、鋁合金窗，通水、電、氣、通訊。維護狀況一般，通風(fēng)及采光一般。二、權(quán)益狀況描述與分析包括內(nèi)容：（1）土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項權(quán)利設(shè)立情況、目前使用情況、土地使用管制、其他特殊情況。（2）房屋所有權(quán)狀況、他項權(quán)利設(shè)立情況、出租或者占用情況、其他特殊情況例：（以下并不完整，請執(zhí)業(yè)人員補充）估價對象證載權(quán)屬人為尹遠倫，重慶市房地產(chǎn)權(quán)證為105房地證2008字第31688號。其分攤土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，其土地所有權(quán)屬于中

4、華人民共和國，房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)屬于尹遠倫。截止估價基準日，估價對象未設(shè)立抵押、擔(dān)保等他項權(quán)利。現(xiàn)由產(chǎn)權(quán)人居住。三、區(qū)位狀況描述與分析包括內(nèi)容：（1）位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等。（2）交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等。校重慶諦威資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司聯(lián)系電話：（023）63885336 咨詢電話：（023）63885555共15頁第4頁尹遠倫先生房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告（3）環(huán)境狀況包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。（4）外部配套設(shè)施狀況包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，每缺少一項扣0.5分，最多扣1分。例：（以下并不完整，請執(zhí)業(yè)

5、人員補充）估價對象位于九龍坡區(qū)石坪橋石坪村7棟3-8-3號。估價對象所在建筑物座北朝南，共8層，建成于2000年，估價對象位于第8層。該住宅所處地理位置較優(yōu)越，毗鄰石坪橋派出所、陽光心殿住宅小區(qū)等，周邊環(huán)境較好，配套設(shè)施完善，近鄰西郊醫(yī)院、石坪橋郵政局，附近有農(nóng)貿(mào)市場、石楊小學(xué)、各大銀行、超市等，適宜居住。該區(qū)域交通便利，404路、252路、429路等多條公交線路匯集于此，出行十分方便。九龍坡區(qū)位于重慶市主城區(qū)西南部，是長江和嘉陵江環(huán)抱的重慶渝中半島的重要組成部分，幅員面積432平方公里，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、璧山縣和江津市接壤，與南岸區(qū)、巴南區(qū)隔江相望。區(qū)內(nèi)基本地形為“兩山合一水”：由北向南走

6、向的中梁山脈縱貫全區(qū)，縉云山脈掠過西部邊境，長江西入東去，陸地占絕大部分，水域面積極小。現(xiàn)轄楊家坪街道、謝家灣街道、石坪橋街道、黃桶坪街道、中梁山街道、石橋鋪街道和渝州路街道7個街道，以及九龍鎮(zhèn)、華巖鎮(zhèn)、白市驛鎮(zhèn)、西彭鎮(zhèn)、銅罐驛鎮(zhèn)、陶家鎮(zhèn)、走馬鎮(zhèn)、含谷鎮(zhèn)、巴福鎮(zhèn)、金鳳鎮(zhèn)和石板鎮(zhèn)11個鎮(zhèn)，總計113個行政村、86個居委會。公路路網(wǎng)四通八達，交通十分便捷。有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長江大橋連接兩岸；成渝、上界、6重慶諦威資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司聯(lián)系電話：（023）63885336咨詢電話：（023）63885555共15頁第尹遠倫先生房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告渝長及環(huán)城高速公路橫貫境內(nèi)；從解放

7、碑到大渡口的高架輕軌橫穿區(qū)內(nèi)。新建了大件路、楊家坪環(huán)道、華龍大道等城市道路，改建了白彭高等級公路和金馬路、白走路、含金路等一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干公路，初步形成以高速公路和華福路為骨架的“一井、一環(huán)、八通”的公路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。渝黔、襄渝、成渝三條干線鐵路越過境內(nèi)，有重慶東站、南站、西站、三大貨運車站。區(qū)內(nèi)有長江上游最大的深水貨運水陸聯(lián)運碼頭一九龍坡港。區(qū)內(nèi)已有國內(nèi)外知名商家沃爾瑪連鎖、富安、新世紀、立丹百貨、國美電器等入駐，有規(guī)模、上檔次的星級酒店多家，直港大道成為全市餐飲娛樂的亮點。區(qū)內(nèi)有重慶工學(xué)院、四川美術(shù)學(xué)院等高校及全國、重慶市重點中小學(xué)數(shù)十所，有座落在高新區(qū)九龍園區(qū)的重慶國際學(xué)校。四、市場背景描述與分

8、析（一）房地產(chǎn)市場宏觀分析2010年一季度全國國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)80577億元，按可比價格計算，同比增長11.9%,比上年同期加快5.7個百分點。在此經(jīng)濟帶動下，2010年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13917億元，同比增長38.2%,其中，商品住宅投資9643億元，同比增長35.7%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。商品房銷售面積3.02億平方米，比去年同期增長22.5%,增幅比1-4月回落10.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長19.9%。同時，商品房銷售額1.58萬億元，同比增長38.4%,增巾M比1-4月回落17.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長33.6%。房屋銷售價格也同比

9、繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%,漲巾M比4月份縮小0.4個百分點；環(huán)比上漲0.2%,漲幅比4月份縮小1.2個百分點。其中新建住宅銷售價格同比上漲15.1%,漲巾M比4月份縮小0.3個百分點；環(huán)比上漲0.4%,漲巾M比4月份縮小1.0個百分點。分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲1.4%;商品住宅銷售價格上漲16.9%,其中普通住宅銷售價格上漲16.3%,高檔住宅銷售價格上漲19.1%。從重慶市房地產(chǎn)市場情況看，一季度重慶市經(jīng)濟延續(xù)去年向好態(tài)勢，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP1698.85億元，同比增長19.3%,為直轄以來同期最高

10、增速，高于全國7.4個百分點，排全國第3位，首次躋身西部第1位，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。從一季度房地產(chǎn)市場資金到位情況看，以定金及預(yù)售款和個人按揭貸款為主的其他資金達262.38億元，同比增長103.6%,占比50.5%,較去年同期提高11.4個百分點，利用購房款進行循環(huán)投資的良好態(tài)勢得以延續(xù)；國內(nèi)貸款123.98億元，增長91.4%,其中銀行貸款119.90億元，增長93.4%,反映出因2009年活躍的市場銷售，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)市場的投資信心增強；本年到位自籌資金130.38億元，同比增長4.5%o主力資金來源的快速增長成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的有力保障。同時在重慶主城危舊房拆遷

11、改造工作的繼續(xù)推動下，1-4月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資345.66億元，同比增長40.3%,其中仍以住房投資為主。同期商品房施工面重慶諦威資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司聯(lián)系電話：（023）63885336咨詢電話：（023）63885555共15頁第尹遠倫先生房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告積11219.14萬平方米，同比增長18.3%,較1-3月加快0.4個百分點，其中住宅施工面積8771.39萬平方米，增長16.2%,較1-3月加快0.1個百分點；商品房新開工面積1519.55萬平方米，同比增長33.9%,較1-3月加快10.9個百分點，其中住宅新開工面積1234.34萬平方米，增長34.7%,

12、商品房銷售面積1063.99萬平方米，增長11.1%,增速自去年11月以來持續(xù)放慢。同時2010年5月份，重慶市房屋銷售價格同比上漲11.5%,環(huán)比上漲0.2%。綜上分析，重慶市住房供需規(guī)模基本均衡，供給結(jié)構(gòu)基本合理。（二）重慶市住宅類型房地產(chǎn)市場狀況分析2010年5月份，重慶市房屋銷售價格同比上漲11.5%,漲巾M比4月份縮小0.1個百分點；環(huán)比上漲0.2%,漲幅比4月份縮小0.3個百分點。其中新建住宅銷售價格同比上漲12.8%,漲巾M與4月一致；環(huán)比上漲0.2%,漲巾M比4月份縮小0.3個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲9.4%,漲巾M比4月份縮小1個百分點；環(huán)比上漲0.1%,漲巾M比4月

13、份縮小0.1個百分點。根據(jù)重慶搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心聯(lián)合中國指數(shù)研究院、重慶領(lǐng)域機構(gòu)對重慶主城區(qū)2010年1-5月住宅類型房地產(chǎn)銷售狀況分析，見下表項目1月2月3月4月5月銷售套數(shù)統(tǒng)計（套）1590711849204162702912461銷售均價統(tǒng)計（元/m2）4951.445292.665685.586215.695468.49重慶諦威資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司聯(lián)系電話：（023）63885336咨詢電話：（023）63885555共15頁第頁尹遠倫先生房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告從成交套數(shù)的數(shù)據(jù)來看，除開受春節(jié)影響的F月份11849套的成績，5月分的成交套數(shù)出現(xiàn)明顯的下滑，僅為12461,

14、接近2月的水平。相對于4月份,環(huán)比下滑高達53.9%?？梢娔壳皹鞘性谛抡某掷m(xù)影響之下已經(jīng)開始顯示出低迷的狀態(tài)。從成交均價的數(shù)據(jù)上來看，5月份5458.49元/壯的均價依然是跌到了2月水平。環(huán)比下降12%出現(xiàn)了量價齊跌的態(tài)勢，下半年的樓市進入一個調(diào)控期的可能性非常大。從房價來分析，目前北重慶依然是價格高點，1-5月重慶住宅樓市均價的最高點出現(xiàn)在3月的北部新區(qū)，達到了8750.58元/而最底的均價出現(xiàn)在1月份的巴南區(qū)，為3172.15元/nf。（三）宏觀經(jīng)濟、政策因素對房地產(chǎn)市場影響分中央政府對重慶的投入和支持力度不斷加大，國務(wù)院于2008年11月正式批復(fù)設(shè)立重慶兩路寸灘保稅港區(qū)，西部大開發(fā)、六

15、大新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)、長江上游地區(qū)金融中心、內(nèi)陸開放和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等“五大機遇"為重慶市經(jīng)濟注入新的活力。市委市政府貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)，推動科學(xué)發(fā)展措施成效顯現(xiàn)。住房雙軌制改革、城鄉(xiāng)建設(shè)土地資源流轉(zhuǎn)體制改革等改革措施在全國領(lǐng)先。一系列政策效應(yīng)使重慶市經(jīng)濟始終向上增長的發(fā)展態(tài)勢，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了有力的外部環(huán)境保障。同時，我們看到，房地產(chǎn)是與國家政策密切相關(guān)的一個行業(yè)，政策方向的變動直接影響到這個行業(yè)的發(fā)展，2009年底商品房價格的快速反彈上漲，引發(fā)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)。2010年1月10日國辦發(fā)布國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國辦發(fā)2010

16、4號），提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)、落實地方政府責(zé)任，基本成為各級政府對本年房地產(chǎn)市場發(fā)展意見的總綱領(lǐng)。4月中旬的國務(wù)院常務(wù)會議已確定二套房貸以首付50%利率1.1倍的政策執(zhí)行，“二套房”新標準也相繼出臺，而前期重慶市率先提出針對本市就業(yè)的無住房人員或住房困難家庭的公租房建設(shè)也已劃定片區(qū)，陸續(xù)開工，同時，市政府初步打算對高端商品房征收“特別房產(chǎn)消費稅”o上述政策無疑將在供求兩方面同時作用，對2010年重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展動向產(chǎn)生較大政策性調(diào)控影響。根據(jù)國家統(tǒng)計局6月10日發(fā)布的1-5月份全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示，繼4月份“國房景氣指數(shù)”略有回落之后，5月份“國房景氣指數(shù)

17、”為105.07,繼續(xù)小幅回落，環(huán)比回落0.59點，“國房景氣指數(shù)”持續(xù)兩個月小幅回落，表明市場信心受到了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要影響。從一季度重慶市各區(qū)域商品房銷售情況看，一小時經(jīng)濟圈商品房銷售面積608.80萬平方米，增長15.1%。其中，主城九區(qū)商品房銷售面積352.09萬平方米，同比下降1.1%,但增速較上月回升6.3個百分點。作為全市房地產(chǎn)銷售市場風(fēng)向標的主城九區(qū)呈現(xiàn)出小幅回調(diào)走勢，充分反映政策調(diào)控預(yù)期所形成的觀望氣氛已有所顯現(xiàn)。（四）市場背景分析總結(jié)重慶諦威資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司聯(lián)系電話：（023）63885336咨詢電話：（023）63885555共15頁第尹遠倫先生房地產(chǎn)抵

18、押估價技術(shù)報告從歷史來看，2008年以來，重慶市商品房銷售面積增速變動對開發(fā)投資增速的影響存在一定的時滯。2008年3月至2008年底，全市商品房銷售面積持續(xù)下降，而開發(fā)投資增速則從2008年7月方才進入回落通道，而當(dāng)銷售面積增速自2009年初不斷回升至2009年11月最高位時，開發(fā)投資增速則自2009年7月后方始不斷加快，可見市場銷售狀況對開發(fā)投資的影響時滯大約在半年左右的時間。當(dāng)前商品房銷售面積增速已持續(xù)回落，雖仍處于22.8%的相對高位，但政策收緊預(yù)期明顯?？傮w看，隨著重慶市拆遷工程的啟動和改善型住房需求的加大，重慶商品房的剛性需求預(yù)計將在2010年逐漸釋放。隨著改善型與投資型需求入市持

19、續(xù)上升，住宅類商品房銷售有進一步回落的可能，但商品住房房價預(yù)計將有小幅溫和性上漲。五、最高最佳利用分析最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。據(jù)估價人員現(xiàn)場查勘、了解，估價對象實際使用情況與委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證證載情況相符合，估價對象證載用途為住宅，實際用途為住宅，估價人員根據(jù)中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T502911999）中的最高最佳使用原則分析、判斷，認為估價對象以證載用途、保持現(xiàn)狀使用為最高最佳使用狀況。六、估價方法適用性分析（一）估價方法的選取根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。通常的房

20、地產(chǎn)估價評估方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。估價方法的選用應(yīng)按照房地產(chǎn)評估技術(shù)路線，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，并結(jié)合該項目的具體特點（用地性質(zhì)）以及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。估價對象位于九龍坡區(qū)石坪橋，證載用途為住宅，實際用途與證載用途相符。通過估價人員對估價對象以及同類型的房地產(chǎn)進行了市場調(diào)查、了解，該區(qū)域的同類型的房地產(chǎn)在市場中出售和租賃比較活躍，同時也易收集到同類型房地產(chǎn)的出售交易案例、出租的租金水平。評估人員通過實地勘察，結(jié)合本報告評估目的和估價對象所在區(qū)域市場情況以及估價對象的具體特點，依據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，決定采用市場比較法和收益法進行估價，求出估價對象未設(shè)立

21、法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后再減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，最終確認估價對象的抵押價值。（二）所選取的方法介紹1 .市場比較法市場比較法是以估價對象同一地區(qū)或類似地區(qū)類似房地產(chǎn)的近期市場交易價格為基準，通過比較修正，據(jù)以確定估價對象價格的一種估價方法。其計算公式為：比準價格=可比交易實例價格X交易情況修正系數(shù)X市場狀況調(diào)整系數(shù)X區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)X權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)X實物狀況調(diào)整系數(shù)。重慶諦威資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司聯(lián)系電話：（023）63885336咨詢電話：（023）63885555共15頁第1頁尹遠倫先生房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告2 .收益法收益法：對有收益或有潛在收益的房地

22、產(chǎn)，且房地產(chǎn)收益和風(fēng)險都能夠量化的情況采用此方法。計算公式：V=：式中：V房地產(chǎn)收益價格Ai未來第i年的凈收益Y一房地產(chǎn)資本化率t房地產(chǎn)未來可獲收益的年限房地產(chǎn)年凈收益的確定：根據(jù)委托方估價對象歷年實際收益情況并結(jié)合從報紙、互聯(lián)網(wǎng)上等途徑收集的案例及實際調(diào)查的情況而確定；資本化率的確定：以安全利率加上一定的風(fēng)險調(diào)整值而確定；房地產(chǎn)收益年限的確定：根據(jù)不同建筑物的經(jīng)濟壽命、實際勘察的情況確定。七、估價測算過程市場比較法：（一）收集交易實例通過對估價對象所在區(qū)域的市場調(diào)查，我們收集了大量的交易實例，根據(jù)相關(guān)替代性原則，按估價對象相同用途、區(qū)域相近（或同處于一個區(qū)域）、價格類型相同、估價時點接近以及

23、交易情況正常的條件下，我們選取了如下的三個交易實例：實例A為位于九龍坡區(qū)石坪橋五一新村的住宅，建筑面積56.00平方米，混合結(jié)構(gòu)，建于1992年，交通便利，基礎(chǔ)配套設(shè)施及公共設(shè)施較完善，出讓地。代重慶諦威資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司聯(lián)系電話：（023）63885336 咨詢電話：（023）63885555共15頁第6#頁尹遠倫先生房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告實例B為位于九龍坡區(qū)石坪橋轉(zhuǎn)盤派出所附近的住宅，建筑面積60.49平方米，混合結(jié)構(gòu)，建于199許,交通便利，基礎(chǔ)配套設(shè)施及公共設(shè)施較完善，出讓地。實例C為位于九龍坡區(qū)石坪橋石坪村的住宅，建筑面積55.50平方米，混合結(jié)構(gòu)，建于1997年，交通便

24、利，基礎(chǔ)配套設(shè)施及公共設(shè)施較完善，出讓地。具體狀況見比較因素條件說明表：比較因素條件說明表匕較實例比較項目估價對象實例A實例B實例C座落地址九龍坡區(qū)石坪橋石坪村7棟3-8-3號九龍坡區(qū)石坪橋五一新村九龍坡區(qū)石坪橋轉(zhuǎn)盤派出所附近九龍坡區(qū)石坪橋石坪村房屋用途住宅住宅住宅住宅交易單價3,483.002,976.003,244.00交易情況正常正常正常正常交易日期（市場狀況）2010.52010.52010.52010.5區(qū)位狀況距離商服中心距離10001500米10001500米10001500米10001500米商服設(shè)施種類及數(shù)量種類齊全，數(shù)量繁多種類齊全，數(shù)量繁多種類齊全，數(shù)量繁多種類齊全，數(shù)量

25、繁多距公交站點距離<100米<100米<100米<100米公交線路條數(shù)及公交車流量5條以上，流量大5條以上，流量大5條以上，流量大5條以上，流量大自然環(huán)境好好好好社會環(huán)境好好好好基礎(chǔ)配套設(shè)施齊備齊備齊備齊備公共配套設(shè)施完善完善完善完善權(quán)益狀況土地剩余使用70年45年43年50年年限實物狀況建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)所在層數(shù)/總層數(shù)第8層/共8層第1層/共6層第9層/共9層第9層/共9層設(shè)施設(shè)備配套系統(tǒng)性齊備一般一般齊備層高2.8米2.8米2.8米2.8米平面結(jié)構(gòu)及適應(yīng)性2室1廳2室1廳2室1廳2室1廳成新度2000年1992年1998年1997年朝向及通風(fēng)

26、采光朝東、通風(fēng)一般，采光一般朝東、通風(fēng)一般，采光一般朝東西、通風(fēng)差，采光較差朝南、通風(fēng)較好，采光較好建筑面積有效利用率公攤小、有效利用較高公攤小、有效利用較高公攤小、有效利用較高公攤小、有效利用較高物業(yè)管理水平一般的物業(yè)管理一般的物業(yè)管理一般的物業(yè)管理一般的物業(yè)管理1 .交易情況：待估房地產(chǎn)的交易情況與本次估價所選擇的比較案例交易情況相同，均為客觀公允正常的價格，故交易情況指數(shù)均為100。2 .市場狀況：由于待估房地產(chǎn)的估價期日與本次估價所選擇的比較案例交易日期較近，均在2010年5月，住宅房地產(chǎn)市場變化不大，故市場狀況指數(shù)均為100。3 .權(quán)益狀況修正：待估房地產(chǎn)所占用土地使用權(quán)為劃撥用地，

27、本次擬先求出出讓用地條件下的市場價格，再扣除出讓金得到待估房地產(chǎn)評估值。同時根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，住宅用地出讓期滿自動續(xù)期，故住宅用地在均為出讓條件下權(quán)益狀況指數(shù)均為100。4 .區(qū)位狀況、實物狀況修正：以待估房地產(chǎn)條件為100,將三個比較案例的具體條件與估價對象逐一進行比較，對比較案例條件比估價對象條件好的，給予正修正；對比較案例條件比估價對象條件差的，給予負修正，得出各因素對應(yīng)的修正值，具體的修正見下表：比較因素指數(shù)表比較實例比較項目估價對象實例A實例B實例C交易情況100100100100市場狀況100100100100區(qū)位狀況距離商服中心距離100100100100商服設(shè)

28、施種類及數(shù)量100100100100距公交站點距離100100100100公交線路條數(shù)及公交車流量100100100100自然環(huán)境100100100100社會環(huán)境100100100100基礎(chǔ)配套設(shè)施100100100100公共配套設(shè)施100100100100權(quán)益狀況土地剩余使用年限100100100100實物狀況建筑結(jié)構(gòu)100100100100所在層數(shù)/總層數(shù)10098100100設(shè)施設(shè)備配套系統(tǒng)性1009696100層高100100100100重慶諦威資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司聯(lián)系電話：（023）63885336咨詢電話：（023）63885555共15頁第5頁尹遠倫先生房地產(chǎn)抵押估價技

29、術(shù)報告平面結(jié)構(gòu)及適應(yīng)性100100100100成新度100949696朝向及通風(fēng)采光10010096102建筑面積有效利用率100100100100物業(yè)管理水平100100100100(二)確定比準價格表詳細見下表：比準價格表f"、一一，比較實例上較項目實例A實例B實例C實例交易單價3,483.002,976.003,244.00交易情況修正系數(shù)1.00001.00001.0000市場狀況調(diào)整系數(shù)1.00001.00001.0000權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)1.00001.00001.0000區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)1.00001.00001.0000實物狀況調(diào)整系數(shù)1.13081.17741.001

30、2修正后交易的比準單價3,938.583,503.943,247.89通過測算后分別得到的三個比準價格相差不大，經(jīng)綜合考慮取三個結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價對象在估價時點未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下公開市場價值。(三)市場比較法測算的估價對象價值評估出讓單價=(3,938.58+3,503.94+3,247.89)+3=3,563.47(元/平方米)評估出讓總價=3,563.47X54.45=194,030.94（元）估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)系劃撥，根據(jù)渝國土房管發(fā)2009796號文,其土地級別為6級住宅用地，國有土地使用權(quán)樓面價出讓金為250.00元/平方米，根據(jù)渝國土房管發(fā)2009255號文測算

31、，應(yīng)當(dāng)補交的土地出讓金為250.00X54.45=13,612.50（元）。故估價對象的估價總結(jié)果為：評估單價=3,563.47-250.00=3,313.47（元/平方米）評估總價=3,313.47X54.45180,400.00（元）收益法：（一）年凈收益的確定1 .估算年潛在毛收入根據(jù)對委估對象所在區(qū)域進行市場調(diào)查，該住宅樓居住條件一般，交通便利，根據(jù)調(diào)查獲取的周邊的住宅用房的月毛租金收入水平在13.00元/平方米左右，且租金水平每年基本保持穩(wěn)定不變。估價對象無租約限制，本次估價結(jié)合估價對象所處具體位置及該房地產(chǎn)的具體情況綜合分析，估價對象按月毛收入13.00元/平方米。估價對象的建筑面

32、積為54.45平方米，則該住宅用房潛在毛收入為：潛在毛收入=13.00X12X54.45=8,494.20（元/年）2 .估算年空置損失代重慶諦威資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司聯(lián)系電話：（023）63885336 咨詢電話：（023）63885555共15頁第67頁尹遠倫先生房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告經(jīng)估價人員調(diào)查了解，估價對象所在區(qū)域同類住宅用房的出租率平均水平在98.00%-90.00%左右，即年空置在2.00%10.002右，結(jié)合委估對象位置及出租情況綜合確定其空置率為2.00%。3 .估算年有效毛收入年有效毛收入=年潛在毛收入X（1空置率）=8,494.20X（12.00%）8,324.3

33、2（元）4 .估算年經(jīng)營費用估價對象為系可出租型房屋，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定，出租型房屋的營運費用應(yīng)包括管理費、維修費、保險費和稅金。根據(jù)估價人員調(diào)查了解，估價對象所在區(qū)域的出租房屋營運費用均由出租方承擔(dān)，故上述四項費用均需計算。（1）管理費用：估價對象所在區(qū)域同類型物業(yè)的管理費用一般為年有效毛收入的2.00%-4.00%,結(jié)合估價對象的具體情況，綜合確定為2.00%。即：年管理費用=8,324.32X2.00%166.49（元）（2）維修費用：估價對象所在區(qū)域同類型物業(yè)的經(jīng)營維修費用為年租金收益的2.00%4.00%,結(jié)合估價對象具體情況，確定為2.00%。即：年維修費用=8,324.32

34、X2.00%166.49（元）（3）稅費：根據(jù)關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅200824號），代重慶諦威資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司聯(lián)系電話：（023）63885336咨詢電話：（023）63885555共15頁第68頁尹遠倫先生房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告?zhèn)€人出租居住用房取得的租金收入,不區(qū)分用途，按3喻率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%勺稅率征收房產(chǎn)稅。即：稅費=8,324.32X5.50%457.83（元）（4）保險費：以年有效毛收入為基數(shù)取費率為3.00%。即：年保險費=8,324.32X3.00%。147.02（元）（5）年營運費用總額年營運費用總額=管理費用+

35、維修費用+稅費+保險費=166.49+166.49+457.83+147.02=937.83（元）5.估算年凈收益年凈收益=年有效毛收入年經(jīng)營費用=8,324.32937.83=7,386.49（元）（二）收益期限的確定估價對象的土地使用權(quán)類型為劃拔用地，用途為住宅，無年期限定；因估價對象系2000年建成，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，混合結(jié)構(gòu)的住宅，其經(jīng)濟壽命年限一般為50年，至估價基準日，估價對象剩余使用年限為42年。本次評估設(shè)定其收益年限為42年。代重慶諦威資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司聯(lián)系電話：（023）63885336 咨詢電話：（023）63885555共15頁第69頁尹遠倫先生房地產(chǎn)抵押估

36、價技術(shù)報告（三）年資本化率的確定根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定，采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定。1 .安全利率的確定：本次采用評估基準日的中國人民銀行的公布的一年期存款利率，即2.25%。2 .風(fēng)險調(diào)整值的確定：估價人員根據(jù)估價對象所在區(qū)域的房屋的收益和風(fēng)險的相關(guān)度，確定估價對象所在區(qū)域的風(fēng)險調(diào)整值為3.00%。3 .年資本化率年資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值=2.25%+3.00%=5.25%（四）收益法測算的估價對象價值根據(jù)估價人員分析，其凈收益為每年基本維持穩(wěn)定水平，故：V=t-jAl-ii（1Y）i“l(fā)1Y1Yt=7,386.49/4.52%X1-1/（1+4.52%）42.00137,89

37、5.43（元）評估出讓單價=137,895.43+54.452,532.51（元）估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)系劃撥，根據(jù)渝國土房管發(fā)2009796號文,其土地級別為6級住宅用地，國重慶諦威資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司聯(lián)系電話：（023）63885336咨詢電話：（023）63885555共15頁第#頁尹遠倫先生房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告有土地使用權(quán)樓面價出讓金為250.00元/平方米，根據(jù)渝國土房管發(fā)2009255號文測算，應(yīng)當(dāng)補交的土地出讓金為250.00X54.45=13,612.50（元）。故估價對象的估價總結(jié)果為：評估單價=2,532.51-250.00=2,282.51（元/平方米）評估總

38、價=2,282.51X54.45124,300.00（元）估價對象結(jié)果的確定對估價對象分別采用了市場比較法和收益法估價后，根據(jù)估價人員的分析判斷和估價對象的實際情況，由于房產(chǎn)本身和房租價格之間存在較大的付現(xiàn)成本差距，使具有同樣使用價值的房地產(chǎn)同時產(chǎn)生兩個相對獨立的買賣市場和租賃市場，租金回報率普遍便低，使收益法測算結(jié)果遠低于市場比較法，而市場比較法的測算結(jié)果是以現(xiàn)行市場交易案例作分析比較得出，代表市場行為的可行性，更能反映房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢和當(dāng)前市場水平，故我們以市場比較法的估價值作為本次估價的結(jié)果，即估價對象在估價時點未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下市場價值18.04萬元。求取估價對象的抵押價值（

39、一）估價人員對估價對象在估價時點的法定優(yōu)先受償權(quán)利進行了調(diào)查，截止估價基準日，估價對象在估價時點的法定優(yōu)先受償款為人民幣零元。（二）本次估價對象在估價時點的房地產(chǎn)抵押價值為人民幣18.04萬元，大寫：人民幣壹拾捌萬零肆佰元整。八、估價結(jié)果確定估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)的估價方法，在認真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎(chǔ)上，采用市場比較法和收益法進行估價，最后確定估價對象在估價時點房地產(chǎn)抵押價值為¥18.04萬元，總價大寫：人民幣壹拾捌萬零肆佰元整，明細如下表：金額單位：人民幣元名稱位置陪面積（m）出奶攤面積（m）未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)的單價未設(shè)立法定優(yōu)先受償

40、權(quán)的市場價值法定優(yōu)先受償款抵押價值單價抵押價值總價住宅九龍坡區(qū)石坪橋石坪村7棟3-8-3號54.456.903,313.00180,400.00-3,313.00180,400.00仔十54.456.903,313.00180,400.00-3,313.00180,400.00九、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。估價對象證載用途為住宅，實際用途為住宅，本次按合法原則，作為住宅與其所在區(qū)域的住宅氣氛是十分融洽的；估價對象實際作為住宅用房通用性較差，且獨立使用，轉(zhuǎn)讓時不宜做分割轉(zhuǎn)讓。假定估價對象在估價時點拍賣或變賣，由于時間的限制，其處置價值將低于公開市場的價值，根據(jù)本公司掌握的類似住宅類房地產(chǎn)在快速變現(xiàn)條件下，其拍賣成交價格一般為公開市場價值的70%,因此，在快速變現(xiàn)條件下，估價對象在估價時點的變現(xiàn)價格在12.63萬元左右。變現(xiàn)價格不含變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的有關(guān)稅費，手續(xù)費以及可能發(fā)生的中介費、法律費等費用。十、房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險分析在21世紀初，隨著