第五章房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法ppt課件

1、第五章 房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法 1、效益和費用識別2、經(jīng)濟評價指標及其計算方法3、經(jīng)濟評價指標計算實例第一節(jié) 效益和費用識別一、投資與成本 1、概念 房地產(chǎn)投資狹義） 是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預先墊支的資金。固定資產(chǎn)投資流動資金用于建造或購置建筑物、構筑物和機器設備用于建造或購置建筑物、構筑物和機器設備等固定資產(chǎn)的投資，在使用過程中磨損和貶等固定資產(chǎn)的投資，在使用過程中磨損和貶值，以折舊計入成本，以貨幣銷售收入等值，以折舊計入成本，以貨幣銷售收入等回到投資者手中?；氐酵顿Y者手中。是指工業(yè)項目投產(chǎn)前有限墊付、在投產(chǎn)后用是指工業(yè)項目投產(chǎn)前有限墊付、在

2、投產(chǎn)后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費用及產(chǎn)品占用的周轉(zhuǎn)資金。工資和其他費用及產(chǎn)品占用的周轉(zhuǎn)資金。第一節(jié) 效益和費用識別一、投資與成本 1、概念 本錢 是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。 影響因素：技術方案、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)組織方式 技術水平、管理水平等。 與會計中成本的區(qū)別： A、會計中：實際發(fā)生，因素確定，成本數(shù)據(jù)惟一； 投資分析中：預測和估算，因素不確定。 B、投資中有機會成本、不可預見費等成本。第一節(jié) 效益和費用識別一、投資與成本 2、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大差異。投資形式經(jīng)營方

3、式投 資成 本開發(fā)投資出售出售開發(fā)建設過開發(fā)建設過程中的程中的資金投資金投入入建設成本建設成本出租出租建設成本出租成本建設成本出租成本經(jīng)營經(jīng)營建設成本經(jīng)營成本建設成本經(jīng)營成本置業(yè)投資出租出租購買房地產(chǎn)購買房地產(chǎn)時的資時的資金投入金投入購買成本出租成本購買成本出租成本經(jīng)營經(jīng)營第一節(jié) 效益和費用識別一、投資與成本 2、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 房地產(chǎn)項目總投資 是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。 開發(fā)建設投資 是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程

4、費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。 經(jīng)營資金 是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 開發(fā)項目總投資開發(fā)建設投資經(jīng)營資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投資開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)經(jīng)營成本第一節(jié) 效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金 1、經(jīng)營收入 經(jīng)營收入租售收入主要包括： 銷售收入、租金收入和自營收入。 銷售收入和租金收入 主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入等。 自營收入 是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。 第一節(jié) 效益和費用識別二、

5、經(jīng)營收入、利潤和稅金 2、利潤 利潤總額經(jīng)營收入經(jīng)營成本管理費用銷售費用財務費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅 經(jīng)營收入銷售收入租金收入自營收入 銷售收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入配套設施銷售收入 租金收入出租房租金收入出租土地租金收入 經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加 經(jīng)營成本土地轉(zhuǎn)讓成本商品房銷售成本配套設施銷售成本出租房經(jīng)營成本 第一節(jié) 效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金 3、稅金 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅 企業(yè)所得稅 內(nèi)外資企業(yè)所得稅稅率統(tǒng)一為25%。 企業(yè)所得稅法草案 意味著我國內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)“公平競爭的新時代25%稅率

6、屬適中偏低水平，主要是考慮對內(nèi)資企業(yè)要減輕稅負，對外資企業(yè)也盡可能少增加稅負，同時要將財政減收控制在可以承受的范圍內(nèi)。第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式 置業(yè)投資：租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權增加 開發(fā)投資：銷售收入第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法二、投資回收與投資回報 投資回收：投資者對其所投入資本的回收 投資回報：投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬111nniiiPAiP11niiP+第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法三、經(jīng)濟評價指標體系 盈利能力：是用來考察項目營利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。靜態(tài)指標是在不考慮資金時間價值

7、因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標，動態(tài)指標考慮了資金時間價值因素影響。 清償能力：是考察項目在計算期內(nèi)償債能力的指標。第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 （一動態(tài)指標 1、財務凈現(xiàn)值FNPV ） 是反映項目在計算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)指標，是指按設定的貼現(xiàn)率，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點的現(xiàn)值代數(shù)和，以此反映項目在計算期內(nèi)獲利能力。 基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率 。 11ntcttcFNPVCICOii基準收益率或設定的目標收益率第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價

8、指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 2、財務內(nèi)部收益率 財務內(nèi)部收益率FIRR也稱內(nèi)部收益率IRR），是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 財務內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是到項目終了時，所有投資可以被完全收回。 內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。 011ttntFIRRCOCIFIRR的計算的計算方法方法1：插值法：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi211121NPVNPVNPViiiIRR122111iiNPVNPVNPViIRRFIRR的計算

9、的計算方法方法2：Excel 函數(shù)法函數(shù)法 IRRX:Y）第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 3、動態(tài)投資回收期 是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時，項目以凈收益來抵償全部投資包括固定資產(chǎn)投資和流動資金所需的時間，是反映項目投資回收能力的重要指標。 Pb=累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+ 上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 011tcPttiCOCIb第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 （二靜態(tài)指標 1、成本利潤率 指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標。 成本利潤率一般與目標利潤率進行比較100%10

10、0%GDVTDCDPRPCTDCTDCGDVTDC項目總開發(fā)價值項目總開發(fā)成本第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 2、投資利潤率 投資利潤率指項目達到設計生產(chǎn)或服務功能后的正常年份的年利潤總額(或平均的利潤總額)與項目總投資之比。 投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力是否達到本行業(yè)的平均水平。 %100項目總投資潤總額年利潤總額或年平均利利潤率投資第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 3、資本金利潤率 是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。 %100

11、資本金潤總額年利潤總額或年平均利利潤率資本金第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 4、資本金凈利潤率 是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。 %100資本金均稅后利潤總額年稅后利潤總額或年平利潤率資本金第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 5、靜態(tài)投資回收期 是指不考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時，項目以凈收益來抵償全部投資包括固定資產(chǎn)投資和流動資金所需的時間。例：某項目現(xiàn)金流量分別為-400、-300、-150、100、200、250、300、390萬元，則靜態(tài)投資回收期為？10b

12、PttCICO第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量當當年年凈凈金金流流量量絕絕對對值值上上年年累累計計凈凈現(xiàn)現(xiàn)1 1出出現(xiàn)現(xiàn)正正值值的的年年數(shù)數(shù)累累計計凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量回回收收期期靜靜態(tài)態(tài)投投資資金流量折現(xiàn)值金流量折現(xiàn)值當年凈現(xiàn)當年凈現(xiàn)流量現(xiàn)值絕對值流量現(xiàn)值絕對值上年累計凈現(xiàn)金上年累計凈現(xiàn)金值出現(xiàn)正值的年數(shù)值出現(xiàn)正值的年數(shù)累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)回收期回收期動態(tài)投資動態(tài)投資1序號序號項目項目201920192019201920191現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出302.00 425.00 572.20 2現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入0.00 444.00 663.00 864.00 3凈現(xiàn)金

13、流量凈現(xiàn)金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00 4累計現(xiàn)金流量累計現(xiàn)金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(8%) -279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58 靜態(tài)：靜態(tài)：(5-1)+192.2/864=4.22年年 動態(tài)：動態(tài)：(5-1)+258.44/588.02=4.44年年第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標

14、計算方法 6、現(xiàn)金回報率 指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 7、投資回報率 指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。不考慮物業(yè)增值收益考慮物業(yè)增值收益權益投資數(shù)額投資者權益增加值稅后現(xiàn)金流量回報率投資權益投資數(shù)額物業(yè)增值收益投資者權益增加值稅后現(xiàn)金流量回報率投資第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方法 1、利息計算方法 各年應計利息 （年初借款本息累計+本年借款額/2）年利率 第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方

15、法 2、借款償還期dPttdRI1當年可用還款資金額當年償還借款本金額款年份開始借出現(xiàn)盈余年份數(shù)借款償還后開始償還期借款序序號號項項 目目合合 計計計計 算算 期期第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年1借款借款1.1年初本息余額年初本息余額5.50% 4000600010001.2本年借款本年借款900040005000001.3本年應計利息本年應計利息1.4本年還本付息本年還本付息9852.51103357.553301055 其中：還本其中：還本9000300050001000 付息付息852.51.5年末本息余額年末本息余額40006000100002還本資金來源還本資金來源9852

16、.51103357.5533010552.1當年可用于還本的未分配利潤當年可用于還本的未分配利潤2.2當年可用于還本的折舊和攤銷當年可用于還本的折舊和攤銷2.3以前年度結(jié)余可用于還本資金以前年度結(jié)余可用于還本資金2.4用于還本的短期借款用于還本的短期借款2.5可用于還款的其他資金可用于還款的其他資金借款償還計劃表第二節(jié) 經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方法 3、其他指標當期應付利息費用稅息前利潤利息備付率當期應還本付息資金可用于還本付息資金償債備付率%100全部資產(chǎn)總額負債總額負債率資產(chǎn)%100流動負債流動資產(chǎn)比率流動100%速動流動資產(chǎn)總額-存貨比率流動負債第二節(jié) 經(jīng)濟效果評

17、價指標及其計算方法六、通貨膨脹的影響 通貨膨脹往往首先導致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，并進一步導致購買力下降。 房地產(chǎn)增值往往是需求超過供給從而導致房地產(chǎn)價值上升造成的。 兩者對未來的錢有類似的影響，但對折現(xiàn)率影響不同。 通貨膨脹導致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失； 增值則不影響折現(xiàn)率。 第三節(jié) 經(jīng)濟評價指標計算實例 例例1 1 某投資者擬以一次性付款的方式購買價格為某投資者擬以一次性付款的方式購買價格為12001200萬元的一出租公寓萬元的一出租公寓2020年的經(jīng)營收益權，用于出租年的經(jīng)營收益權，用于出租經(jīng)營。第一年投入裝修費經(jīng)營。第一年投

18、入裝修費300300萬元并完成裝修；第二年萬元并完成裝修；第二年開始出租，當年的月租金收入為開始出租，當年的月租金收入為2525萬元，經(jīng)營費用占租萬元，經(jīng)營費用占租金收入的金收入的1/31/3；此后一段時期內(nèi)，租金收入和經(jīng)營費用；此后一段時期內(nèi)，租金收入和經(jīng)營費用均以每年均以每年5%5%的比例遞增；從第的比例遞增；從第11 11年起，租金收人和經(jīng)年起，租金收人和經(jīng)營費用穩(wěn)定在第營費用穩(wěn)定在第1010年的水平上。若投資者期望的目標收年的水平上。若投資者期望的目標收益率為益率為13%13%。試列出項目的現(xiàn)金流量表，計算財務凈現(xiàn)。試列出項目的現(xiàn)金流量表，計算財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目是

19、否可行假設購值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目是否可行假設購樓款發(fā)生在年初，其他收支均發(fā)生在年末）。樓款發(fā)生在年初，其他收支均發(fā)生在年末）。時間（年末）時間（年末）012345現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流入量300315330.75347.29現(xiàn)金流出量現(xiàn)金流出量1200300100105110.25115.76凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量1200300200210220.5231.53時間（年末）時間（年末）6789101120現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流入量364.65382.88402.03422.13443.24443.24現(xiàn)金流出量現(xiàn)金流出量121.55127.63134.01140.71147.75147.75凈現(xiàn)

20、金流量凈現(xiàn)金流量243.10255.2668.02281.42295.49295.49解：（解：（1現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表解：（解：（2目標收益率目標收益率ic=13%則從財務凈現(xiàn)值判斷，該項目投資可行。則從財務凈現(xiàn)值判斷，該項目投資可行。 096.76472.32804.641200%1311%131%13149.295%1311300%131%511%5%132001200)(20109iFNPV解：（解：（3） 凈現(xiàn)值函數(shù)為：凈現(xiàn)值函數(shù)為： 當當i1=13%時，時，NPVl=76.96萬元萬元 當當i2=14%時，時，NPV227.78萬元萬元 那么，那么，F(xiàn)IRR=13.73% 因為因為

21、FIRR=13.73%13%，則從財務內(nèi)部收益率判斷，則從財務內(nèi)部收益率判斷，該項目投資是可行的。該項目投資是可行的。20109111149.295113001%511%52001200)(iiiiiiiNPV第三節(jié) 經(jīng)濟評價指標計算實例 例例2 某投資者以某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)字樓物業(yè)20年的經(jīng)營收益權，第一年投入裝修費用年的經(jīng)營收益權，第一年投入裝修費用200萬萬元按年末一次投入計算并完成裝修工程。第二年開始元按年末一次投入計算并完成裝修工程。第二年開始出租，當年凈租金收入為出租，當年凈租金收入為200萬元，以后每年以萬元，以后每年以

22、5%的比例的比例遞增。若房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)投資的基準收益率為遞增。若房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)投資的基準收益率為15%，試計算該項目的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并，試計算該項目的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目是否可行各年凈租金收入均發(fā)生在年末）。判斷該項目是否可行各年凈租金收入均發(fā)生在年末）。若經(jīng)營期內(nèi)年均通貨膨脹率為若經(jīng)營期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計算項目的實際收益，計算項目的實際收益率。率。解：（解：（1畫出現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表畫出現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表 （2計算計算FNPV并判斷項目投資的可行性并判斷項目投資的可行性 因為因為i15%，s5%，且，且is，那么：，那么： 因

23、為因為FNPV256.400，則該項目投資可行。，則該項目投資可行。萬元40.256%1511%151%511%5%15200%15112001000111112001120010001919iissiiFNPV解：（解：（3計算見解并判斷項目投資的可行性計算見解并判斷項目投資的可行性 當當i117%時，時，NPVl71.22萬元；萬元； 當當i218%時，時，NPV27.64萬元萬元 則則FIRR17.90% 因為因為FIRR17.90%15%，則該項目投資可行。，則該項目投資可行。 （4計算實際收益率計算實際收益率 因為因為Ra17.90%，Rd4%， （1+Ra）（）（1+Rr）（）（1

24、+Rd） 則實際收益率則實際收益率Rr13.37%iissiiNPV1111120011200100019 例例3 某開發(fā)商以某開發(fā)商以8000萬元購置了一宗商業(yè)用地萬元購置了一宗商業(yè)用地50年的年的使用權。該宗地的規(guī)劃建設用地面積為使用權。該宗地的規(guī)劃建設用地面積為5000M2，容積率為，容積率為8，建筑密度為，建筑密度為60%，建筑層數(shù)為，建筑層數(shù)為24層，從層，從24層建筑層建筑面積均相等。地下兩層中，面積均相等。地下兩層中，1層為車庫，有供出售的層為車庫，有供出售的100個車位，個車位，2層為人防和技術設備用房不可出售）；地上層為人防和技術設備用房不可出售）；地上14層為用于出租的商業(yè)

25、用房，地上層為用于出租的商業(yè)用房，地上522層為用于出售的層為用于出售的標準層住宅。預計項目的開發(fā)周期為標準層住宅。預計項目的開發(fā)周期為3年其中準備期為年其中準備期為12個月，建造期為個月，建造期為24個月）；平均建造成本為個月）；平均建造成本為1500元元/M2，專，專業(yè)人員費用和管理費用分別為建造成本的業(yè)人員費用和管理費用分別為建造成本的8%和和5%，行政，行政性收費等其他費用為性收費等其他費用為200萬元；地價款在項目開發(fā)期初一次萬元；地價款在項目開發(fā)期初一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用和其他費用在投入，建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用和其他費用在建造期內(nèi)均勻投入；該項目建成后

26、，住宅的售價預計為建造期內(nèi)均勻投入；該項目建成后，住宅的售價預計為6000元元/M2，停車位售價為，停車位售價為10萬元萬元/個；商業(yè)用房的租金在個；商業(yè)用房的租金在每年年末收取，第一年的年凈租金收入為每年年末收取，第一年的年凈租金收入為1000元元/M2，以后，以后每年年凈租金收入的上漲率為每年年凈租金收入的上漲率為2%；銷售費用和銷售稅金分；銷售費用和銷售稅金分別為銷售收入的別為銷售收入的2.5%和和6.0%。開發(fā)建設貸款利率為。開發(fā)建設貸款利率為6%，同檔次商業(yè)用房的投資收益率為同檔次商業(yè)用房的投資收益率為8%。試計算該項目的開發(fā)。試計算該項目的開發(fā)商成本利潤率。商成本利潤率。 第三節(jié)

27、經(jīng)濟評價指標計算實例解：（解：（1項目總開發(fā)價值項目總開發(fā)價值 項目總建筑面積及各部分建筑面積項目總建筑面積及各部分建筑面積 項目總建筑面積：項目總建筑面積：5000840000M2 ） 24層每層建筑面積：層每層建筑面積：500060%3000M2 ） 地上地上522層的總建筑面積：層的總建筑面積： 400006300022000M2 ） 銷售部分的總開發(fā)價值銷售部分的總開發(fā)價值A、l層車庫銷售收入：層車庫銷售收入：100101000萬元）萬元）B、522層標準層住宅銷售收入：層標準層住宅銷售收入： 22000600013200萬元）萬元）C、總銷售收入：、總銷售收入：1000+132001

28、4200萬元）萬元）D、銷售稅金：、銷售稅金：142006%852萬元）萬元）E、銷售部分總開發(fā)價值：、銷售部分總開發(fā)價值：1420085213348萬元）萬元）第三節(jié) 經(jīng)濟評價指標計算實例解：解：出租部分總開發(fā)價值出租部分總開發(fā)價值 總出租面積：總出租面積：3000412000M2 ） 出租第一年末的年凈租金收入：出租第一年末的年凈租金收入： A1200010001200萬元）萬元） 出租部分總開發(fā)價值：其中出租部分總開發(fā)價值：其中n47年，年，s2% ，那么：，那么： 項目總開發(fā)價值：項目總開發(fā)價值： 13348+18637.5531985.55萬元）萬元） 萬元55.18637%81%2

29、11%2%8120011147nissiAP第三節(jié) 經(jīng)濟評價指標計算實例解：（解：（2項目總開發(fā)成本項目總開發(fā)成本 土地成本：土地成本：8000萬元萬元 建造成本：建造成本：1500400006000萬元）萬元） 專業(yè)人員費用：專業(yè)人員費用：60008%480萬元）萬元） 管理費用：管理費用：60005%300萬元）萬元） 其他費用：其他費用：200萬元萬元 財務費用：財務費用： 土地費用利息：土地費用利息：8000（1+6%）311528.13萬元）萬元）建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用和其他費用的利息：建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用和其他費用的利息： （6000+480+300+200）

30、（1+6%）2/21418.8萬元）萬元） 財務費用：財務費用：1528.13+418.81946.93萬元）萬元）第三節(jié) 經(jīng)濟評價指標計算實例解：解： 銷售費用：銷售費用：142002.5%355萬元）萬元） 項目總開發(fā)成本：項目總開發(fā)成本： 800060004803002001946.93355 17281.93萬元）萬元） （3開發(fā)商利潤：開發(fā)商利潤： 31985.5517281.9314703.62萬元）萬元） （4開發(fā)商成本利潤率：開發(fā)商成本利潤率： （14703.62/17281.93）100%85.08%第三節(jié) 經(jīng)濟評價指標計算實例 例例4 A開發(fā)商以開發(fā)商以3500萬元的價格獲

31、得了一宗七通一平的土萬元的價格獲得了一宗七通一平的土地，面積地，面積4000M2，使用年限，使用年限50年，規(guī)劃建筑容積率年，規(guī)劃建筑容積率5，用途為酒，用途為酒店。現(xiàn)店。現(xiàn)A開發(fā)商與開發(fā)商與B酒店管理集團就合作開發(fā)經(jīng)營事宜進行協(xié)商，酒店管理集團就合作開發(fā)經(jīng)營事宜進行協(xié)商，由由B集團負責投資建設房屋含設備裝修費），并在項目投入運集團負責投資建設房屋含設備裝修費），并在項目投入運營后由營后由B集團經(jīng)營，集團經(jīng)營，B集團通過經(jīng)營收益回收投資并獲得預期利集團通過經(jīng)營收益回收投資并獲得預期利潤后，將項目無償移交給潤后，將項目無償移交給A開發(fā)商。開發(fā)商。B集團估算數(shù)據(jù)如下：房屋集團估算數(shù)據(jù)如下：房屋建造

32、成本為每平方米建筑面積建造成本為每平方米建筑面積4000元，專業(yè)人員費用為建造成本元，專業(yè)人員費用為建造成本的的10%，管理費用為建造成本、專業(yè)人員費用之和的，管理費用為建造成本、專業(yè)人員費用之和的5%，建設，建設期期3年，建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用在建造期內(nèi)均勻投年，建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用在建造期內(nèi)均勻投入，年貸款利率融資費用不另計入，年貸款利率融資費用不另計10%。按年計息。預計酒店。按年計息。預計酒店運營期間收益水平保持在運營期間收益水平保持在3600萬元萬元/年，運營成本為收益的年，運營成本為收益的35%，B集團目標成本利潤率為集團目標成本利潤率為45%。 假設項目收益

33、發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為假設項目收益發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，請測算，請測算B集團經(jīng)集團經(jīng)營多少年后可收回投資，并達到目標利潤率。營多少年后可收回投資，并達到目標利潤率。 解：（解：（1總開發(fā)價值總開發(fā)價值 項目年凈收益：項目年凈收益：3600（135%）2340萬元）萬元） 總開發(fā)價值：總開發(fā)價值： （2總開發(fā)成本總開發(fā)成本 總建筑面積：總建筑面積：4000520000M2 ） 建造成本：建造成本：4000200008000萬元）萬元） 專業(yè)人員費用：專業(yè)人員費用：800010%800萬元）萬元） 管理費用：（管理費用：（8000800）5%440萬元）萬元）nniiAP%10111%1023

34、40111解：解： 財務費用：財務費用： （8000+800+440）（1+10%）3/211420萬元）萬元） 總開發(fā)成本：總開發(fā)成本：8000800440142010660萬元）萬元） （3成本利潤率成本利潤率 成本利潤率成本利潤率 （總開發(fā)價值總開發(fā)成本）（總開發(fā)價值總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本總開發(fā)成本100% 1.1n2.94599 得得n11.34年）年）%1001066010660%10111%102340%45n第三節(jié) 經(jīng)濟評價指標計算實例 例例5 某投資者以某投資者以1.8萬元萬元/M2的價格購買了一個建筑面的價格購買了一個建筑面積為積為60M2的店鋪，用于出租經(jīng)營。該投資者以自

35、有資金的店鋪，用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價款的支付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為該抵押貸款期限為10年，年利率為年，年利率為5.31%基礎上上浮基礎上上浮1.5個個百分點，按年等額償還。經(jīng)營費用為毛租金收入的百分點，按年等額償還。經(jīng)營費用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率不低于報率不低于12%。試計算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金。試計算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價每平方米建筑面積月毛租金）。回報率要求的

36、月租金單價每平方米建筑面積月毛租金）。解：（解：（1購買總價：購買總價：1.860108萬元）萬元） （2自有資金：自有資金：10830%32.4萬元）萬元） （3抵押貸款年等額償還額抵押貸款年等額償還額 抵押貸款總額：抵押貸款總額：10870%75.6萬元）萬元） 知：知：n10年，年，i5.31%1.5%6.81% 那么：那么： 萬元81.1066931%81. 61%81. 61%81. 6756001111010nniiiPA解：（解：（4設月租金單價為設月租金單價為y元元/M2月月 年租金年租金6012y720y 年稅前現(xiàn)金流年稅前現(xiàn)金流720y720y25%106693.81 那么

37、：那么： （720y720y25%106693.81）/32400100%12% 解得：解得：y269.58元元/M2） 例例6 某開發(fā)商于某開發(fā)商于2000年年8月月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為期為3年，平均售價為年，平均售價為0.8萬元萬元/M2。2019年年8月月1日王某以日王某以1.1萬萬元元/M2的價格購買了其中的價格購買了其中50M2的店面，并向開發(fā)商支付了的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元萬元定金，產(chǎn)權持有期為定金，產(chǎn)權持有期為47年。年。2019年年8月月1日開發(fā)商交房時，王某日開發(fā)商交房時，王某又支付了又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支年期抵押貸款支付，年貸款利率為付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期某與一承租人簽訂了一份為期10年年2019年年8月月1日至日至2019年年7月月31日的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月日的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元元/M2，此后租金按每年此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為每年的平均