大學(xué)C區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、XX大學(xué)C區(qū)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告XX大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司XX大學(xué)房地產(chǎn)研究所71 / 75文檔可自由編輯打印目 錄前 言3第一章 總論11.1項(xiàng)目名稱：XXC區(qū)項(xiàng)目11.2項(xiàng)目概況11.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介11.4可行性研究的依據(jù)2第二章 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述32.1XX市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述32.1.1投資加快，國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)32.1.2居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民消費(fèi)力增強(qiáng)32.2城市定位及發(fā)展方向42.2.1城市定位42.2.2城市發(fā)展規(guī)劃52.3全市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平52.3.1開(kāi)發(fā)量52.3.2開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)62.3.3價(jià)格水平72.3.4銷售及空置狀況72.3.5開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)82.4房地產(chǎn)相關(guān)政

2、策分析92.4.1土地政策92.4.2房地產(chǎn)金融政策92.4.3交易規(guī)范政策10第三章 XXC區(qū)項(xiàng)目分析113.1XX市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征113.1.1XX市沙坪壩區(qū)概況113.1.2沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀123.2XXC區(qū)項(xiàng)目區(qū)位分析163.2.1項(xiàng)目位置163.2.2項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件173.2.3市政基礎(chǔ)設(shè)施及配套173.2.4 周邊樓盤區(qū)域帶動(dòng)173.2.5環(huán)境因素分析183.3周邊樓盤個(gè)案調(diào)查分析183.3.1周邊樓盤183.3.2聚維·書香世家203.3.3光華·陽(yáng)光水城213.3.4華宇·林泉雅舍233.3.5華宇·西城麗景243.

3、3.6周邊樓盤調(diào)查分析總結(jié)263.4項(xiàng)目SWOT分析 263.4.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（Strength）263.4.2項(xiàng)目的劣勢(shì)分析 (Weakness)273.4.3項(xiàng)目所面臨的機(jī)遇分析(Opportunity)283.4.4項(xiàng)目所面臨的威脅分析(Threat)28第四章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措304.1估算依據(jù)及范圍304.1.1投資估算依據(jù)304.1.2項(xiàng)目建設(shè)投資估算范圍與內(nèi)容304.2項(xiàng)目建設(shè)投資估算304.2.1估算方法304.2.2投資估算結(jié)果334.3項(xiàng)目融資方案334.3.1資金來(lái)源選擇334.3.2資本金籌措344.3.3債務(wù)資金籌措344.3.4預(yù)售資金籌措344.3.5融資

4、方案分析34第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析355.1評(píng)價(jià)依據(jù)和原則355.1.1依據(jù)355.1.2原則355.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇355.2.1銷售價(jià)格355.2.2經(jīng)營(yíng)方式假設(shè)355.2.3貸款利率和基準(zhǔn)收益365.2.4財(cái)稅方面的有關(guān)稅費(fèi)率365.3項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)365.3.1銷售收入估算365.3.2出租和自營(yíng)收入估算365.4總成本與費(fèi)用估算365.4.1開(kāi)發(fā)成本365.4.2管理費(fèi)用375.4.3銷售費(fèi)用375.4.4其他費(fèi)用375.4.5利息375.4.6稅金375.4.7總成本與費(fèi)用375.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表385.5.1借款償還表385.5.2全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表。385.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

5、385.7風(fēng)險(xiǎn)分析385.8敏感性分析395.9盈虧平衡分析395.10財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議40第六章 研究結(jié)論和建議41附 表43附表1：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表43附表2：XXC區(qū)項(xiàng)目總投資估算表45附表3：XXC區(qū)項(xiàng)目投資計(jì)劃表49附表4：XXC區(qū)項(xiàng)目成本估算表50附表5：XXC區(qū)項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表52附表6：XXC區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目銷售回款表 （單位：萬(wàn)元）53附表7：XXC區(qū)項(xiàng)目損益表 （單位：萬(wàn)元）54附表8：XXC區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表(全項(xiàng)目) （單位：萬(wàn)元）55附表9：XXC區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表(自有資金) （單位：萬(wàn)元）56附表10：XXC區(qū)項(xiàng)目貸款償還表（單位：萬(wàn)元）57附表11：?jiǎn)我蛩刎?cái)務(wù)敏感性

6、分析表58假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算土地價(jià)值59第一章 總論1.1項(xiàng)目名稱：XXC區(qū)項(xiàng)目1.2項(xiàng)目概況 XXC區(qū)項(xiàng)目位于XX大學(xué)C區(qū)以西，渝長(zhǎng)高速公路以東，緊鄰站西路，包括原XX市燈頭廠舊址的地塊，與楊公橋遙相對(duì)望，地理位置比較優(yōu)越。項(xiàng)目鄰近三峽廣場(chǎng)，是休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的好地方。周邊云集了眾多高校，如XX大學(xué)、XX師范大學(xué)、西南政法大學(xué)和四川外語(yǔ)學(xué)院，具有濃厚的文化氛圍。XXC區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積51畝，總建筑面積205966.61平方米，其中地上面積185497.87平方米，地下面積20468.74平方米。1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介XX大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2001年8月，公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)，注

7、冊(cè)資本貳仟萬(wàn)元人民幣，具有城市建設(shè)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。公司具有高素質(zhì)的員工，具有較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的理論水平和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)具有較強(qiáng)的融資能力。目前，公司以“依托學(xué)府優(yōu)勢(shì)，挖掘文化底蘊(yùn)；整和一流資源，塑造精品樓盤”為經(jīng)營(yíng)理念，融合XX大學(xué)獨(dú)有的校園風(fēng)情、人文氛圍和嘉陵江畔迷人的風(fēng)光，按照國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)整體規(guī)劃，本著“以人為本”的指導(dǎo)思想，在XX大學(xué)A區(qū)柏樹(shù)林、新華村，在美麗的嘉陵江畔，打造出了最具人性化的“XX花園”，真正體現(xiàn)了人與建筑、環(huán)境的和諧統(tǒng)一?！癤X花園”一期工程，地理位置十分優(yōu)越、交通方便，項(xiàng)目占地13721平方米，總建筑面積90778平方米，教師住宅500多套。1.4可行性研究的依據(jù)1、國(guó)

8、家及XX市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策。2、XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要。3、XX市2005、2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。4、XX市城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）。5、沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額。7、XX市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)。8、沙坪壩區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2001.11）。9、沙坪壩區(qū)梨樹(shù)灣地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2000.3）。10、XX大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的有關(guān)文件。11、國(guó)家、省市頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。第二章 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述2.1XX市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述2.1.1投資加快，國(guó)民

9、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)直轄以來(lái)XX國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持著平穩(wěn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，GDP年均增長(zhǎng)達(dá)到13.9%，高于全國(guó)同期平均水平。房地產(chǎn)投資在社會(huì)固定資產(chǎn)中占有舉足輕重的作用，投資額從1997年的67.5億元猛增至2004年的393.1億元，占社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的比例始終保持在24%以上，投資額保持著平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2005年1-5月全市固定資產(chǎn)投資523.30億元，同比增長(zhǎng)14.0%，增速比1-4月回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，回落勢(shì)頭開(kāi)始減弱。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資145.10億，增長(zhǎng)20.1%。2.1.2居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民消費(fèi)力增強(qiáng)2004年城市居民生活水平繼續(xù)提高，全年城市居民人均可支配收入9221元，比200

10、3年增長(zhǎng)14%。從近幾年城市居民的收入水平來(lái)看，年均增幅達(dá)10.5%，增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。XX整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于由城市化造成的人口的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：XX2005統(tǒng)計(jì)年鑒）隨著收入的增加，XX市民人均消費(fèi)性支出呈逐年上升態(tài)勢(shì)，居民生活水平逐年得到提高；2004年城市居民人均消費(fèi)性支出7973.05元，按每個(gè)家庭平均3.3人計(jì)算，居民家庭年平均消費(fèi)支出25000元。結(jié)合居民家庭平均年收入水平來(lái)看，XX市民平均消費(fèi)率達(dá)到80%以上，反映了XX市民消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)的特點(diǎn)。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：XX2005統(tǒng)計(jì)年鑒）2.2城市定位及發(fā)展方向2.2.1城市定位(1)目前地位XX主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在西部1

11、2個(gè)省區(qū)中均在前5位以內(nèi)；XX交通便利，是西南地區(qū)的物資集散地和長(zhǎng)江上游最具活力的商貿(mào)中心；XX是長(zhǎng)江上游和西南地區(qū)最大的郵政電信樞紐，是聯(lián)系西南地區(qū)的郵電通信業(yè)務(wù)指揮調(diào)度中心。(2)社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)根據(jù)已經(jīng)通過(guò)市政府常務(wù)會(huì)審議的XX十一五規(guī)劃基本思路，未來(lái)五年（2006-2010年）XX發(fā)展的指標(biāo)已基本確定，在宏觀經(jīng)濟(jì)方面：GDP年均增幅確定為10%，達(dá)到4900億元左右；投資年均增長(zhǎng)12%，達(dá)到13500億元以上。在居民生活方面：人均GDP達(dá)到2100美元以上；城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到15000元左右，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到3800元左右；城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積、農(nóng)村居民人均住房面積分別達(dá)到2

12、7和36平方米；在城市拓展和交通方面：城鎮(zhèn)化率52%：在一小時(shí)通勤范圍內(nèi)，引導(dǎo)發(fā)展衛(wèi)星城、衛(wèi)星鎮(zhèn),逐步構(gòu)建4個(gè)特大城市、10個(gè)中小城市和眾多衛(wèi)星城鎮(zhèn)；實(shí)現(xiàn)“六小時(shí)XX”：建成二環(huán)八射高速公路，市域路網(wǎng)增加到8千公里，建設(shè)6千公里農(nóng)村公路，起步建設(shè)萬(wàn)州-涪陵-黔江交通環(huán)網(wǎng)。2.2.2城市發(fā)展規(guī)劃目前XX的城市發(fā)展重心主要集中在北部新區(qū)，目前發(fā)展勢(shì)頭良好，預(yù)計(jì)到2010年，北部新區(qū)的城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展都將基本成型，根據(jù)XX的地理方位特點(diǎn)，城市新興的拓展區(qū)域?qū)⒅饕w現(xiàn)在西部片區(qū)，因此西部新城將是XX未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略后方。西部新城跨越北碚、沙坪壩、九龍坡3區(qū)，包括北碚組團(tuán)、西永組團(tuán)、白市驛組團(tuán)和西彭組團(tuán)

13、4大組團(tuán)，面積超過(guò)500平方公里，規(guī)劃2020年前完成建設(shè)。目前，沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)均已對(duì)本區(qū)內(nèi)西部新城的建設(shè)進(jìn)行了概念性規(guī)劃，相關(guān)規(guī)劃成果已融入XX都市區(qū)城市總體規(guī)劃綱要之中。由于西部新城位于中梁山、縉云山兩山之間的谷地，自然景觀資源具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，因此在相關(guān)規(guī)劃中被定位為“生態(tài)城”、“森林城”。2.3全市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平2.3.1開(kāi)發(fā)量從近幾年我市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)狀況來(lái)看，施工面積總體保持明顯的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2004年較2003年同比增長(zhǎng)了16.5%，而竣工面積則保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：XX2005統(tǒng)計(jì)年鑒） 住宅開(kāi)發(fā)一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的主力產(chǎn)品，總體來(lái)看住宅開(kāi)發(fā)一直保持著持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

14、，其占總施工面積的比例從1997年的53%上漲至2004年的90%以上；住宅竣工面積則同樣在總竣工面積中占有絕對(duì)主力地位，其所占比例一直保持在73%以上，住宅開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)良好。（數(shù)據(jù)來(lái)源：XX歷年統(tǒng)計(jì)年鑒）2.3.2開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu) 各種物業(yè)發(fā)展不均衡：住宅開(kāi)發(fā)量激增，每年增長(zhǎng)58.8%，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于其它物業(yè)。隨著人們生活水平的提高及小城鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)，住宅建設(shè)面積將保持目前的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；商業(yè)用房建設(shè)面積增長(zhǎng)緩慢，而辦公樓建設(shè)面積處于原地踏步的狀態(tài)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：XX2005統(tǒng)計(jì)年鑒）2.3.3價(jià)格水平3000-45003000-5000當(dāng)前各區(qū)域住宅市場(chǎng)套內(nèi)銷售均價(jià)分布（單位：元/平方米）從主城各區(qū)域

15、房地產(chǎn)住宅售價(jià)來(lái)看，渝中區(qū)解放碑周邊地區(qū)售價(jià)已達(dá)到6000-9000元/平方米的水平，是目前XX樓價(jià)最高的區(qū)域，而渝中區(qū)的次級(jí)中心地帶（如大坪周邊區(qū)域）房?jī)r(jià)則以3200-3700元/平方米為集中段。渝北區(qū)（人和兩路）板塊均價(jià)最低，只有1900-2300元/平方米。九龍坡區(qū)一線樓盤售價(jià)集中在3100-3600元/平方米之間，處于全市樓價(jià)的中高段價(jià)位，而南岸區(qū)一線樓盤售價(jià)基本上與九龍坡區(qū)持平。沙坪壩區(qū)樓價(jià)略低于南岸區(qū)。大渡口區(qū)樓盤售價(jià)遠(yuǎn)低于XX市平均水平。江北區(qū)樓盤價(jià)格差別較大，觀音橋片區(qū)樓盤售價(jià)集中在35004500元/平方米，其他較為成熟的板塊售價(jià)為30003500元/平方米。2.3.4銷售及

16、空置狀況結(jié)合主城各區(qū)2004年商品房竣工面積、銷售面積和空置面積來(lái)看，南岸區(qū)的商品房開(kāi)發(fā)及銷售量位于各區(qū)之首，九龍坡次之。屬于西區(qū)的九龍坡、沙坪壩、大渡口區(qū)發(fā)展不平衡，九龍坡、沙坪壩區(qū)開(kāi)發(fā)體量大，銷售順暢，空置面積較少，房地產(chǎn)處于比較成熟的狀態(tài)；大渡口區(qū)開(kāi)發(fā)體量小，銷售面積大于竣工面積，表明區(qū)域房地產(chǎn)投資不活躍，處于存量消化的狀態(tài)，房地產(chǎn)處于起步階段。 （根據(jù)XX歷年統(tǒng)計(jì)年鑒整理）2.3.5開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)表3 開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域樓市特色北部新城（江北、渝北區(qū)）該區(qū)是目前XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最早、規(guī)模最大、整體檔次最高的區(qū)域；目前已主要形成了五黃路、花園新村、黃金堡、新牌坊、人和兩路、石馬河冉家壩等幾大開(kāi)

17、發(fā)板塊。南岸區(qū)主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始于1999年底，目前已成為僅次于北部新城的第二大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；該區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以“沿江”（長(zhǎng)江）、“靠山”（南山）為主，大盤集中，如融僑半島、陽(yáng)光100、觀山水、俊逸天下等。目前已經(jīng)形成了中心區(qū)、南濱路、學(xué)府路、經(jīng)開(kāi)區(qū)等幾大開(kāi)發(fā)板塊。九龍坡區(qū)（含高新區(qū)）以南方花園系列開(kāi)發(fā)為開(kāi)始，而其后的直港大道片區(qū)的開(kāi)發(fā)則代表了該區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最高水平；目前區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)移至楊家坪步行街一帶；區(qū)域?yàn)閄X的老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)，今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)很大部分將體現(xiàn)在舊城改造之中。2.4房地產(chǎn)相關(guān)政策分析2.4.1土地政策土地，關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的一種物質(zhì)，土地的相關(guān)

18、政策更是與地產(chǎn)界的命脈息息相關(guān)。自2002年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的土地管理政策，總體基調(diào)是對(duì)土地進(jìn)行更嚴(yán)格的控制。 2005年4月30日，中央七部委出臺(tái)了關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)，其中對(duì)土地進(jìn)行了更嚴(yán)格的控制。根據(jù)七部委意見(jiàn)，XX市也出臺(tái)相應(yīng)的政策：“主城區(qū)500畝以上的大宗土地供應(yīng)必須經(jīng)市政府批準(zhǔn)后再出讓；對(duì)上一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度未達(dá)到50%的，將不供應(yīng)下一個(gè)項(xiàng)目用地。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因超過(guò)土地出讓合同約定，動(dòng)工日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，按土地使用權(quán)出讓金的20征收土地閑置費(fèi)，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)在一年內(nèi)動(dòng)工開(kāi)發(fā)；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，對(duì)有條件開(kāi)發(fā)的，除按土地使用權(quán)出讓金的20%征收土地閑置費(fèi)外，應(yīng)

19、督促開(kāi)發(fā)商在半年內(nèi)動(dòng)工開(kāi)發(fā)；對(duì)確無(wú)資金實(shí)力、不能在限期內(nèi)動(dòng)工的，依法無(wú)償收回土地使用權(quán)?！?.4.2房地產(chǎn)金融政策(1)控制房地產(chǎn)信貸條件銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的條件定義。申請(qǐng)人條件方面需要是經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照年檢手續(xù)的各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并建立現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)明晰，資信良好等。項(xiàng)目條件方面項(xiàng)目需取得有權(quán)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)，可行性研究報(bào)告規(guī)范。項(xiàng)目建設(shè)用地為出讓性質(zhì)的，應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目國(guó)有土地出讓合同約定，繳齊全部土地出讓金，并取得項(xiàng)目國(guó)有土地使用證（出讓或劃撥）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工

20、程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。對(duì)已開(kāi)始銷預(yù)售的項(xiàng)目，還需提供合法、有效的銷預(yù)售許可證。并且項(xiàng)目資本金不低于申請(qǐng)貸款項(xiàng)目總投資的35，全部到位并先于貸款投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；貸款擔(dān)保合法、有效、足值，并符合銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定。(2)提高個(gè)人住房按揭貸款門檻2004年2月26，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見(jiàn)稿)。指引規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò)30%。(3) 銀行貸款執(zhí)行新利率2006年4月28日，央行再次上調(diào)金

21、融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，一至三年中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27，即由現(xiàn)行的5.76提高到6.03。除一至三年中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)外，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，由現(xiàn)行的5.58提高到5.85。尤其是5年以上期限的貸款，基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.12上調(diào)到了6.39。而人民幣存款利率保持不變，目前，金融機(jī)構(gòu)活期存款利率為0.72。 2.4.3交易規(guī)范政策七部委意見(jiàn)：二級(jí)市場(chǎng)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要的組成部分，而新政關(guān)于二級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施也是整個(gè)政策的重點(diǎn)?！捌卟课庖?jiàn)”最精華的內(nèi)容是營(yíng)業(yè)稅和普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。營(yíng)業(yè)稅收取規(guī)定為：“自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的

22、售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。XX對(duì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定也用足了“七部委意見(jiàn)”預(yù)留的20%浮動(dòng)空間：“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下?！钡谌?XXC區(qū)項(xiàng)目分析3.1XX市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征3.1.1XX市沙坪壩區(qū)概況XX市沙坪壩區(qū)規(guī)劃圖沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處XX市區(qū)西部，是XX市主城區(qū)的重要組成部。全區(qū)幅員面積396平方公里，轄13

23、個(gè)街道、12個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，常住人口84.09萬(wàn)，加上流動(dòng)人口上百萬(wàn)。經(jīng)過(guò)近五十年的建設(shè)，沙坪壩區(qū)已成為XX市重要的經(jīng)濟(jì)、文化區(qū)。3.1.2沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀(1)總體形勢(shì) 跨入二十一世紀(jì)，XX市沙坪壩區(qū)抓住西部大開(kāi)發(fā)的歷史機(jī)遇，大搞城市建設(shè)，出現(xiàn)勃勃生機(jī)，人聲鼎沸，車流不息的景象。一方面，由于國(guó)家政策扶持，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)的政策；另一方面，由于政府出臺(tái)了相關(guān)優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以XX市房地產(chǎn)近幾年穩(wěn)步發(fā)展，呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的良好勢(shì)頭。并且經(jīng)過(guò)近幾年的摸索和發(fā)展，XX市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步走向成熟和規(guī)范，并慢慢形成了自己的特色，

24、營(yíng)造出了一個(gè)良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和發(fā)展的氛圍。在這個(gè)階段實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有天時(shí)、地利。人和的三大優(yōu)勢(shì)條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市其他地區(qū)不具有的優(yōu)越條件。 2005年，沙坪壩區(qū)供需基本持平，沙區(qū)在售樓盤多為去年甚至前年亮相的樓盤，而去年推出的樓盤很大部分是一些老盤的后續(xù)產(chǎn)品，有的甚至二期、三期，銷售也接近尾聲，而今年和今年內(nèi)新上市的項(xiàng)目較少。沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖發(fā)展較早，但開(kāi)發(fā)水平普遍不高，在一定程度上發(fā)展緩慢，增幅不大，供需基本平衡。(2)沙坪壩區(qū)各板塊樓盤物業(yè)分析沙坪壩區(qū)的物業(yè)主要集中在南至鳳天路，北到楊公橋，東臨土灣、西靠渝長(zhǎng)路所圍合的區(qū)域內(nèi)，而上述區(qū)域在整個(gè)沙坪壩區(qū)的行政規(guī)劃區(qū)內(nèi)僅占到總面積

25、的十分之一以內(nèi)。在此針對(duì)沙區(qū)物業(yè)發(fā)展較為集中的區(qū)域，將沙區(qū)分為東、南、西、北、中五大板塊。中部板塊為以三角碑為中心，南至小龍坎新街、東至龍泉路接沙中路、西至天陳路，北端為沙中路接沙楊路。中部板塊地處沙區(qū)的商業(yè)中心，是沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最早的板塊之一。南部板塊以東西走向的天馬路為最北端，主要包括南北走向的高灘巖正街、鳳天路和石新路。以鳳天路為代表的南部板塊已成為沙區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最成熟的板塊之一。北部板塊以沙楊路接沙中路為最南端，主要包括楊公橋、渝碚路，沙坪壩正街接勞動(dòng)路等區(qū)域。沙區(qū)北部板塊處于規(guī)劃中的XX大學(xué)科技園區(qū)沿線，該板塊最突出的特點(diǎn)是學(xué)校林立，教育氛圍濃厚，是XX乃至西南地區(qū)知名的學(xué)府區(qū)。

26、在建的站西路把北部板塊和中部板塊連接起來(lái)，將加快北部板塊的發(fā)展。北部板塊由于可用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地并不多且發(fā)展的重點(diǎn)是教育和科技，故而長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并不多。東部板塊以石小路接龍泉路作為東部的最西端，以接壤九龍坡區(qū)、渝中區(qū)和嘉陵江沿線作為最東面。東部板塊長(zhǎng)期以來(lái)是沙區(qū)老工業(yè)基地較為集中的區(qū)塊，故整體形象較差。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，開(kāi)發(fā)水平也不高。西部板塊以渝碚路接天陳路作為西部的最東端，包括沙坪公園、紅槽房及梨樹(shù)灣貨運(yùn)站等。西部板塊由于連接成渝、渝長(zhǎng)高速公路且區(qū)內(nèi)擁有臨近鐵路的便利（區(qū)塊內(nèi)有梨樹(shù)灣貨運(yùn)站），成為沙區(qū)的物質(zhì)組織中心。下表給出了各板塊樓盤和物業(yè)情況：表4 沙坪壩區(qū)各板塊樓盤和物

27、業(yè)情況一覽表板塊區(qū)域配套目前主要樓盤分布特點(diǎn)個(gè)案規(guī)模產(chǎn)品特色均價(jià)區(qū)域現(xiàn)狀板塊特征板塊走勢(shì)中部版塊商業(yè)配套最為完備立洋知本時(shí)代、金沙國(guó)際、正昇·自由康都、智博天下集中分布于三角碑轉(zhuǎn)盤、小龍坎、大部分為高層單體樓，規(guī)模較小多為商住樓，投資自住型小戶型公寓為主力3600除正昇自由康都、智博天下外，其余項(xiàng)目接近尾盤推售期沙區(qū)商業(yè)中心， 位置優(yōu)勢(shì)明顯土地資源匱乏，未來(lái)將以投資型項(xiàng)目為主南部版塊主要依賴小區(qū)自身配套鳳天錦園、緣份庭、升偉·新時(shí)空、升偉·新天地沿鳳天路呈帶狀分布10萬(wàn)方以上的小區(qū)型物業(yè)為主中高檔小區(qū)型住宅物業(yè)，注重景觀的營(yíng)造3200新項(xiàng)目較少，尾盤較多區(qū)內(nèi)教育、

28、交通配套較差，以小區(qū)型住宅項(xiàng)目為主可供開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，小區(qū)型物業(yè)仍占主流北部板塊教育配套好，依托三角碑商業(yè)配套百年世家、時(shí)代菁英、翰林景園、光華·陽(yáng)光水城、華宇·林泉雅舍大致圍繞XX科技園呈環(huán)狀分布開(kāi)發(fā)規(guī)模均較大力推生態(tài)、文化等概念，居家舒適型產(chǎn)品為主3400供應(yīng)體量在本區(qū)內(nèi)最大，目前該板塊樓盤走勢(shì)看好沙區(qū)教育中心，居家型和小戶型都有較大市場(chǎng)空間樓盤開(kāi)發(fā)將繼續(xù)圍繞教育做文章東部版塊目前各種配套較少金沙港灣、旭東家天下2期、卓越·美麗山水、平安家園主要分布于沙濱路和土灣金沙港灣50萬(wàn)方，其余規(guī)模不大擁有江景資源，產(chǎn)品多樣化3500項(xiàng)目多以低價(jià)入市，走勢(shì)看好面江物業(yè)

29、價(jià)格偏高，目前項(xiàng)目較少，物業(yè)特征不明顯隨濱江路的建設(shè)，將成為今后開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，物業(yè)類型向高檔發(fā)展西部版塊板塊內(nèi)配套較少雅豪麗景、臨江苑二期目前主要分布于天星橋周邊雅豪麗景20萬(wàn)方，其余在5萬(wàn)方以下目前項(xiàng)目多以生態(tài)（沙坪公園和歌樂(lè)山森林公園）為賣點(diǎn)2800板塊市場(chǎng)尚未完全確立普通住宅為主，無(wú)明顯特征發(fā)展仍然相對(duì)緩慢(3)消費(fèi)群體消費(fèi)群體方面，實(shí)際居家型購(gòu)房群體將成為住宅消費(fèi)的主流。商業(yè)投資型購(gòu)房群體不會(huì)受太大影響而發(fā)生變化。而中青年群體將成為2006年消費(fèi)的主流，其它年齡段的消費(fèi)群體數(shù)量將會(huì)有所減少。主城各區(qū)內(nèi)（除渝中區(qū)外），由于主城各區(qū)近幾年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的水準(zhǔn)提升，差距縮小，能滿足本區(qū)域需求及地域情節(jié)

30、和出于生活成本方面的考慮，跨區(qū)域購(gòu)房群體數(shù)量將相對(duì)減少，購(gòu)房群體將向區(qū)域型回歸。沙坪壩區(qū)是一個(gè)有強(qiáng)大消費(fèi)力的區(qū)域。在近三年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，近80%的產(chǎn)品被本區(qū)人消化，外區(qū)的購(gòu)房者只有19%的比例。80%的產(chǎn)品被本區(qū)人消化。據(jù)調(diào)查，沙區(qū)大學(xué)教師中一次置業(yè)者與尚未置業(yè)的比重較大，分別占44%和46%，而可能在三年內(nèi)購(gòu)買新房的比重占64%。在消費(fèi)能力上，沙區(qū)大學(xué)教師的家庭月收入3000-5000元的，占比重的74%；5000-8000元的，占比重的20%，具有強(qiáng)大的購(gòu)買需求和購(gòu)買力。同時(shí)，沙坪壩區(qū)的人文環(huán)境、地理自然資源及購(gòu)買力，XX其他區(qū)域少有出其右者。購(gòu)房者喜歡沙區(qū)的人文氣息，是因?yàn)橹拇髮W(xué)和

31、高中都幾乎集中在了沙區(qū)。隨著沙坪壩區(qū)交通條件的改善，嘉濱路牛滴段開(kāi)建，從解放碑到沙坪壩只要15分鐘，沙區(qū)作為XX樓市的“書房”，對(duì)外區(qū)人應(yīng)當(dāng)是非常有吸引力的。 (4)房屋價(jià)格控制各地房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的現(xiàn)象，是國(guó)家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。經(jīng)過(guò)近兩年的調(diào)控，XX房市的銷售價(jià)格平均增幅，2005年已回落為年增長(zhǎng)率大約5%8%左右正常狀態(tài)。2006年，一部分極具實(shí)力、專業(yè)和品牌影響力的開(kāi)發(fā)企業(yè)的房屋價(jià)格，將會(huì)以超過(guò)平均增幅的消售價(jià)格出現(xiàn)，充分體現(xiàn)品牌的附加值效應(yīng)。而實(shí)力差、資金缺、專業(yè)有限、處境困難的企業(yè)的房屋產(chǎn)品價(jià)格將會(huì)以低于平均增幅的售價(jià)出現(xiàn)。2006年的開(kāi)發(fā)量和供應(yīng)量將會(huì)大于2005年，而市場(chǎng)需求量

32、不會(huì)有太大的增加。因此，整個(gè)市場(chǎng)的整體價(jià)格不會(huì)有太大的增幅，總的來(lái)說(shuō)將是穩(wěn)中有漲。下表列出了沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和價(jià)格對(duì)比，以獲得對(duì)XX市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)有個(gè)直觀的了解。表5 沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和價(jià)格對(duì)比表樓盤名稱項(xiàng)目地址樓盤形態(tài)房型面積（m2）交房時(shí)間均價(jià)（元/m2）聯(lián)芳旭慶苑顯豐大道40號(hào)8層無(wú)電梯90現(xiàn)房2200鳳橋大廈鳳鳴山獅子堡14層小高層70現(xiàn)房2600-2700怡錦苑石小路193號(hào)12層小高層、7層多層60-70兩房99 三房05年10月2700鳳鳴陽(yáng)光小區(qū)鳳鳴山西物市場(chǎng)1號(hào)地塊24層高層150現(xiàn)房2900臨江苑二期沙坪壩區(qū)府對(duì)面高層、小高層83 三房

33、05年10月起價(jià)3180龍洞灣花園鳳天大道111號(hào)多層及聯(lián)排別墅228-310 七房現(xiàn)房3200-3500黃桷香園二期沙坪壩區(qū)石小路70號(hào)高層50-11206年4月30號(hào)3200旭東·家天下二期沙坪壩區(qū)模范村高層社區(qū)33-8505年11月30日3200百年世家三期沙坪壩學(xué)府路高層69-13306年3月3300鳳天錦園二期沙坪壩區(qū)鳳天路75號(hào)高層、小高層77-24006年3月3380華宇·金砂港灣沙坪壩區(qū)沙濱路石門大橋旁多層40-19605年6月3400升偉·新天地二期沙坪壩區(qū)天星橋轉(zhuǎn)盤旁高層35-12005年7月底3500光華·陽(yáng)光水城二期沙坪壩區(qū)楊公橋

34、176號(hào)小高層、花園洋房25-22006年6月3500雅豪麗景二期沙坪壩區(qū)沙坪公園旁高層46-12006年8月3500華宇·林泉雅舍沙坪壩區(qū)楊梨路19號(hào)高層、生態(tài)花園小區(qū)20-20006年12月37003.2XXC區(qū)項(xiàng)目區(qū)位分析3.2.1項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置圖XXC區(qū)項(xiàng)目位于XX大學(xué)C區(qū)以西，包括原XX市燈頭廠舊址，西面緊接渝長(zhǎng)高速公路，南面緊接建設(shè)中的站西路，與楊公橋遙相對(duì)望。項(xiàng)目周邊云集眾多高校，鄰近沙坪壩三峽廣場(chǎng)，處于沙坪壩商業(yè)區(qū)1.2km的輻射區(qū)內(nèi)，地理位置較好。從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來(lái)看，項(xiàng)目所在地塊又處于XX沙坪壩未來(lái)幾年重點(diǎn)建設(shè)和改造的區(qū)域范圍內(nèi)，站西路的建成開(kāi)通將積極拉動(dòng)該區(qū)域的

35、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此，此地塊具有較大的開(kāi)發(fā)潛力。3.2.2項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件由項(xiàng)目所在位置即可看出，本項(xiàng)目基礎(chǔ)交通條件較為一般。西面的渝長(zhǎng)高速公路全場(chǎng)35公里，有三峽庫(kù)區(qū)黃金通道之稱；東北部的楊公橋立交方便快捷；項(xiàng)目南面緊鄰的站西路的建設(shè)，更將給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的交通優(yōu)勢(shì)。站西路工程于2001年6月5日正式啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2006年9月27日完工，其路幅寬度為32米，道路為雙向四車道，屬城市一級(jí)主干道。規(guī)劃起點(diǎn)與火車北站站東路相接，橫跨清水溪和渝長(zhǎng)高速路至梨樹(shù)灣，終點(diǎn)與梨樹(shù)灣相接。竣工后，本項(xiàng)目與市內(nèi)各區(qū)域均有高等級(jí)道路相連，交通條件將成為其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。尤為重要的是，站西路的建設(shè)可直接帶動(dòng)火車北站梨樹(shù)灣片區(qū)的

36、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，聚集人氣，形成沙坪壩區(qū)新的商圈。3.2.3市政基礎(chǔ)設(shè)施及配套 XXC區(qū)項(xiàng)目附近城市基礎(chǔ)生活設(shè)施基本上能夠得到保障。同時(shí)，此地塊享有沙坪壩區(qū)特有的文化氛圍，緊鄰的XXC區(qū)，XX師范大學(xué)更能使項(xiàng)目所在地深切感受到濃厚的人文氣息。項(xiàng)目附近云集的眾多高校以及南開(kāi)中學(xué)、XX一中等重點(diǎn)學(xué)校，賦予項(xiàng)目較為完善的教育文化配套體系，從而提升了項(xiàng)目的附加值。此外，由于項(xiàng)目處于沙坪壩商業(yè)區(qū)1.2km的輻射區(qū)內(nèi)，具有成熟的商圈。臨近的三峽廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，有重百、立洋、新世紀(jì)、王府井百貨等知名商場(chǎng)，購(gòu)物極為方便；各種體育娛樂(lè)設(shè)施、消費(fèi)場(chǎng)所也能夠較好地滿足人們的休閑娛樂(lè)需求。3.2.4 周邊樓盤區(qū)域帶動(dòng) 本項(xiàng)目附近

37、有華宇·林泉雅舍、光華·陽(yáng)光水城、大川花園以及4月22日新開(kāi)盤的華宇·西城麗景等樓盤。其中，大川花園住宅已銷售告罄，居民基本入住，其商鋪正在銷售中；光華·陽(yáng)光水城一期已基本入住，二期現(xiàn)已完工，準(zhǔn)備入??；林泉雅舍也即將完工。伴隨著站西路的建設(shè)和沙坪壩區(qū)對(duì)此地段的重點(diǎn)建設(shè)和改造，再加上這些實(shí)力較強(qiáng)的樓盤對(duì)居民的吸引、聚集作用，此區(qū)域的人口密度將逐漸增大，各種商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)也將隨之繁榮，從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)使其基礎(chǔ)設(shè)施及配套體系的建設(shè)日趨完善。3.2.5環(huán)境因素分析 本項(xiàng)目并非處于沙坪壩中心商業(yè)地帶，遠(yuǎn)近適宜的距離既能滿足人們對(duì)繁華都市中心的消費(fèi)需求

38、，又與其保持一定距離，擁有相對(duì)清凈的養(yǎng)心、休憩之所。其自然環(huán)境清新靜雅，遙望歌樂(lè)山更是舒心怡情，別具一番景致；附近高校深厚的人文底蘊(yùn)以及周邊聚居的相對(duì)高素質(zhì)居民，也使得該區(qū)域具有較好的社會(huì)環(huán)境。但是，由于本項(xiàng)目地塊位處渝長(zhǎng)高速公路附近，有不可避免的噪音污染，南面緊鄰的一條火車線路和未來(lái)通車的站西路也會(huì)帶來(lái)一定的噪聲影響。此外，項(xiàng)目旁邊已被嚴(yán)重污染的清水溪也會(huì)給項(xiàng)目環(huán)境帶來(lái)一些負(fù)面影響。 3.3周邊樓盤個(gè)案調(diào)查分析3.3.1周邊樓盤項(xiàng)目周邊樓盤分布圖 XXC區(qū)項(xiàng)目周邊云集眾多樓盤，如沙坪壩公園旁的雅豪麗景、沙區(qū)小龍坎正街的港城·遠(yuǎn)創(chuàng)、位于站西路起點(diǎn)和天安仕錦閣旁邊的兩幢XX鐵路分局職工

39、全額集資建房工程、沙坪壩半月樓對(duì)面的聚維·書香世家、楊公橋旁邊的光華·陽(yáng)光水城、華宇·林泉雅舍、華宇·西城麗景，還有位于楊公橋加油站左側(cè)今年10月左右即將推出的水上云洲等。項(xiàng)目組成員對(duì)上述各樓盤進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查詢問(wèn)，調(diào)查結(jié)果如下：l 雅豪麗景二期05年4月推出以來(lái)目前只剩20多套，價(jià)位在3209元/平方米到4050元/平方米不等，均價(jià)3500元/平方米。購(gòu)房者以40歲左右的中上階層為主，并多購(gòu)于自住。l 港城·遠(yuǎn)創(chuàng)的住宅已經(jīng)被購(gòu)?fù)辏壳爸皇Ｓ杏糜谕顿Y的商業(yè)鋪面。l 位于站西路起點(diǎn)和天安仕錦閣旁邊的兩幢在建工程是XX鐵路分局職工全額集資建房工程，建

40、筑面積42306平方米，住房310套，計(jì)劃今年6月中旬竣工。l 聚維·書香世家去年8月10號(hào)開(kāi)盤，總共推出月430套囊括一房二房三房等多種戶型，截至目前為止已基本售完，大概還剩30多套，均價(jià)3550元/平方米。購(gòu)房者沒(méi)有明顯特色，以自用居多，用于投資約占25。l 光華·陽(yáng)光水城一期位于路邊，以2800/平方米低價(jià)位吸引客戶，目前已基本售罄。二期04年12月推出以來(lái)，總套數(shù)938套，目前剩余200套左右，銷售完成達(dá)75左右，均價(jià)3500/平方米。購(gòu)房者以教師和工薪階層居多，其中用于投資占2030，三期預(yù)售將從下半年，最遲明年上半年會(huì)開(kāi)始。l 華宇·林泉雅舍一、二、三

41、期房同時(shí)在售，戶型以二房、三房為主，配有復(fù)式戶型，總共2500多套房子，目前已售1000多套，價(jià)位從3050/平方米4000/平方米不等，以3400/平方米、3500/平方米、3600/平方米左右的價(jià)位為主。l 華宇·西城麗景在4月22日推出，一期A組團(tuán)有一房到五房等各種戶型約600多套，以二房為主力戶型。價(jià)位在3400元/平方米起。l 楊公橋加油站左側(cè)的水上云洲項(xiàng)目正處在場(chǎng)地平整階段，預(yù)計(jì)今年10月份推出，據(jù)稱均價(jià)將低于3300元/平方米。3.3.2聚維·書香世家 （1）開(kāi)發(fā)商：XX聚維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（2）位置：沙坪壩半月樓對(duì)面（沙區(qū)圖書館旁邊）（3）道路與交通：聚維

42、·書香世家享有最便捷的交通網(wǎng)絡(luò)：位于沙楊路立交橋旁，連接渝碚高速；火車北站與本項(xiàng)目一站之隔；10余條公交線路通達(dá)全市各區(qū)。 181、133、863、211、251、821、801等多條公交線路到達(dá)。（4）社區(qū)環(huán)境及配套：XX大學(xué)A、B、C區(qū)、西南政法大學(xué)、西南師范大學(xué)、四川外語(yǔ)學(xué)院、XX一中、三中、七中、南開(kāi)小學(xué)、沙坪壩小學(xué)，鄰近沙區(qū)核心商圈。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較少。（5）規(guī)模： 占地面積5955平方米，建筑面積37900平方米，容積率5，綠化率25，總戶數(shù)513戶，停車位50100個(gè)。（6）工程進(jìn)度及銷售狀況：開(kāi)盤時(shí)間2005年8月20日，現(xiàn)在主體已經(jīng)封頂，入住時(shí)間2007年6月30日

43、。在4個(gè)月內(nèi)已經(jīng)銷售80，銷售業(yè)績(jī)較好。現(xiàn)仍正在銷售中。（7）價(jià)格：起價(jià)：3300元/平方米均價(jià)：3550元/平方米（8）物業(yè)定位：都市生活一族（9）戶型結(jié)構(gòu)：以中小戶型為主，主要戶型為27平米到66平米的精致小戶型，從單間配套到兩室一廳，從平層到小躍層。（10）項(xiàng)目特色：1）具有決定性的地段優(yōu)勢(shì)；2）獨(dú)特的戶型定位；（11）項(xiàng)目抗性：1）小區(qū)綠化、配套設(shè)施及管理還未成熟；2）價(jià)格較高，消費(fèi)群體受限；3）開(kāi)盤時(shí)間和交房時(shí)間相差較長(zhǎng)，影響部分消費(fèi)者信心。（12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：  聚維·書香世家具有十分明顯的地段優(yōu)勢(shì)，濃厚的文化氛圍，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都成為吸引消費(fèi)者的首要因素。

44、同時(shí)，其設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型，精致小巧，既滿足年輕客戶群的需求，也順應(yīng)了現(xiàn)在小戶型走俏的潮流。因此，自聚維·書香世家開(kāi)盤后，出現(xiàn)了火爆的銷售場(chǎng)面。此外，聚維·書香世家提前32天封頂，形成了良好的社會(huì)效益。但是，聚維·書香世家也有一定的劣勢(shì)，尚未完善的小區(qū)綠化和配套設(shè)施，以及較高的價(jià)格，使部分消費(fèi)者望而卻步。  3.3.3光華·陽(yáng)光水城 （1）開(kāi)發(fā)商：XX光華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（2）位置：沙坪壩XX大學(xué)科技園區(qū)中心（3）道路與交通：位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)，XX科技園內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部為歌樂(lè)山風(fēng)景區(qū)。（4）社區(qū)環(huán)境及配套：距離沙

45、坪壩商圈較近，生活配套較齊全。小區(qū)內(nèi)圍繞健身規(guī)劃了大量康樂(lè)和健身體育設(shè)施，籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)和其他康樂(lè)設(shè)施齊全，景觀圍繞水景做文章，通過(guò)各種形式表現(xiàn)水景主題社區(qū)的優(yōu)美和寧?kù)o。（5）規(guī)模：陽(yáng)光水城2期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總建筑面積135026平方米，住宅建筑面積105509平方米，共建建筑面積16458平方米，建筑密度18.29%，容積率2.74，綠地率34.10%，戶數(shù)938戶。    （6）工程進(jìn)度及銷售狀況：一期已經(jīng)于2005年4月30日入住，人文社區(qū)初步形成，二期于2004年12月開(kāi)盤，準(zhǔn)現(xiàn)房已經(jīng)呈現(xiàn)，銷售狀況良好。（7）價(jià)格：起價(jià)：3100元/平方米均價(jià)：

46、3300元/平方米最高價(jià)：3750元/平方米（8）物業(yè)定位：目標(biāo)群體較為廣泛，從年輕消費(fèi)群體，到成功人士、二次置業(yè)者，主要針對(duì)沙區(qū)大學(xué)教師。（9）戶型結(jié)構(gòu)：以三室二廳為主，搭配少量?jī)墒覂蓮d（10）項(xiàng)目特色： 1）傾力打造大型山水文脈社區(qū)，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)；2）近鄰楊公橋立交橋，交通較為方便；3）戶型面積定位準(zhǔn)確，控制得當(dāng)，滿足不同需求。（11）項(xiàng)目抗性：距離沙坪壩中心商圈有一定距離。（12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：光華·陽(yáng)光水城地處歌樂(lè)山風(fēng)景區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)越，地理位置得天獨(dú)厚，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。處于四川外國(guó)語(yǔ)大學(xué)與西南政法大學(xué)圈以內(nèi)，文化氛圍很濃。小區(qū)內(nèi)部各

47、種配套設(shè)施齊備，景觀圍繞水景做文章，通過(guò)各種形式表現(xiàn)水景主題社區(qū)的優(yōu)美和寧?kù)o。且開(kāi)發(fā)商廣告宣傳較好，在消費(fèi)者心中具有良好的形象。一期已經(jīng)培養(yǎng)起來(lái)的人文社區(qū)，對(duì)二期具有較好的影響力，尤其吸引沙區(qū)大學(xué)教師群體。3.3.4華宇·林泉雅舍 （1）開(kāi)發(fā)商：XX華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司 （2）位置：沙坪壩小楊公橋(無(wú)線電廠716廠原址)（3）道路與交通：毗鄰楊梨路，與渝碚路城市主干道、楊公橋立交近在咫尺，交通較為方便。（4）社區(qū)環(huán)境及配套：項(xiàng)目處于沙區(qū)兩大文化交融的核心位置，周邊有西南政法、川外大學(xué)、XX大學(xué)高等學(xué)府，承接古XX巴渝文化活化石的沙磁文化精髓，形成本區(qū)域優(yōu)雅的居住文脈。（5）規(guī)模：

48、占地面積93200平方米，建筑面積380000平方米，容積率4.08，綠化率66.00。（6）工程進(jìn)度及銷售狀況：小區(qū)一共15棟高層，總計(jì)約2500套住房。開(kāi)盤時(shí)間2004-10， 二期8、9號(hào)樓2005-9-17開(kāi)盤。截止目前為止，已售住房1000余套。（7）價(jià)格：均價(jià)：3550元/平方米（8）物業(yè)定位：以大戶型為主，價(jià)位較高，主要客戶群為沙區(qū)中上階層、成功人士。（9）戶型結(jié)構(gòu)：以二室二廳、三室二廳為主，帶有復(fù)式戶型，套內(nèi)面積分別為50平方米至70平方米，80平方米至123平方米。 （10）項(xiàng)目特色： 以規(guī)模取勝，占地面積9.32萬(wàn)平方米，總共15棟高層。環(huán)境宜人，綠化率高達(dá)66%，內(nèi)有公園

49、，水池噴泉，雕塑等景觀，給人從繁華中回歸自然的一種清凈和舒適。（11）項(xiàng)目抗性：1）項(xiàng)目地塊呈線性，縱深過(guò)大，建筑密度也略顯偏高，樓間距較小；2）離沙坪壩中心商業(yè)圈三峽廣場(chǎng)有一定距離，周邊配套不夠完善；3）價(jià)格較貴。（12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：華宇林泉雅舍地處XX大學(xué)科技園，周邊有XX大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外國(guó)語(yǔ)學(xué)院等知名學(xué)府，營(yíng)造出了一種濃郁的文化氛圍。項(xiàng)目與渝碚路城市主干道、楊公橋立交、渝長(zhǎng)高速近在咫尺，交通方便，利于出行。并且小區(qū)規(guī)模較大，環(huán)境幽雅，寧?kù)o宜人，戶型以二房三房及復(fù)式為主，銷售對(duì)象主要為社會(huì)中上階層和成功人士。但其價(jià)位偏高，建筑密度略高，周遍生活配套有待完善，距離沙區(qū)中心商業(yè)圈較遠(yuǎn)等

50、，這些都為其銷售造成一定障礙。3.3.5華宇·西城麗景 （1）開(kāi)發(fā)商：XX華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司（2）位置：沙坪壩楊梨路20號(hào)（原XX燈泡廠原址）（3）道路與交通：位于梨楊路以東，交通方便，距離沙區(qū)中心商圈、古鎮(zhèn)瓷器口僅10分鐘車程。站西路建成后，交通更為便利。 （4）社區(qū)環(huán)境及配套： 鄰近XX七中、XX大學(xué)A區(qū)、B區(qū)和育英小學(xué)，文化氛圍好；社區(qū)景觀與內(nèi)部配套較好，有游泳池、會(huì)所、幼兒園、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)。（5）規(guī)模：建筑面積24萬(wàn)平方米，分為A、B兩個(gè)組團(tuán)。4月22日開(kāi)始認(rèn)購(gòu)的是第一期（A組團(tuán)）。A3、A5棟建筑面積6.5萬(wàn)平方米。（6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 西城麗景一期于200

51、6年4月22日開(kāi)盤，推出近600套住宅，包括36平方米的一房到約173平方米的五房。市場(chǎng)反應(yīng)比較搶眼。（7）價(jià)格： 3400元/平方米起價(jià)。一房3500元/平方米，二房3400元/平方米。（8）物業(yè)定位：成功人士、二次置業(yè)者，主要針對(duì)沙坪壩區(qū)大學(xué)教師群體，3045歲新一代的知識(shí)精英階層。（9）戶型結(jié)構(gòu)：西城麗景一期推出近600套，包括36平方米的一房、6572平方米的兩房、105平方米的三房、169平方米的四房、173平方米的五房等。其中，兩房所占比例最大。（10）項(xiàng)目特色：1）該項(xiàng)目布局上結(jié)合地形特點(diǎn)，形成有花園特色的室外空間和有景觀建筑特色的一個(gè)小區(qū)、兩個(gè)組團(tuán)的雙中庭景觀社區(qū)；2）“居住人

52、性化、環(huán)境生態(tài)化、建筑現(xiàn)代化、管理智能化”的設(shè)計(jì)理念。（11）項(xiàng)目抗性：停車位總量較少，影響購(gòu)房者情緒；（12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：該項(xiàng)目注重建筑智能與節(jié)能，通過(guò)小區(qū)整體布局、空間組合、園林環(huán)境、公用設(shè)施等，為城市提供一個(gè)可透視的具有臺(tái)地風(fēng)貌的建筑群，一個(gè)具有現(xiàn)代生活特色的城市新住區(qū)。站西路的建成將使本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)明顯，并且成為連貫沙坪壩商圈中心和西部新城的紐帶，使得西城麗景具有較強(qiáng)的吸引力和市場(chǎng)潛力，是本項(xiàng)目較大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。3.3.6周邊樓盤調(diào)查分析總結(jié)對(duì)XXC區(qū)項(xiàng)目周邊眾多樓盤的調(diào)查分析可以看出，周邊樓盤多囊括一房二房三房等眾多戶型，均價(jià)在3500元/平方米左右。目前周邊臨近樓盤剩房總套數(shù)在200

53、0套左右。購(gòu)房者以教師、工薪階層和40多歲的中上階層為主，其中自住居多，出于投資目的而購(gòu)房的約占25左右的比例。華宇·西城麗景今年4月22號(hào)開(kāi)盤，市場(chǎng)反應(yīng)比較火熱；水上云洲項(xiàng)目也將在今年10月份左右推出，這些將對(duì)XXC區(qū)項(xiàng)目的客源市場(chǎng)造成一定的沖擊。3.4項(xiàng)目SWOT分析 3.4.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（Strength）(1)本項(xiàng)目地塊位于沙坪壩東部主城區(qū)的核心商業(yè)地段1.2km輻射范圍內(nèi)，處于XX火車北站與梨樹(shù)灣工業(yè)園區(qū)之間，是沙坪壩區(qū)未來(lái)商圈的拓展區(qū)域。站西路定于2006年9月完工，改路完工后項(xiàng)目將能夠與沙區(qū)的中心商業(yè)區(qū)域方便連接，與現(xiàn)有的商業(yè)步行街、名人文化廣場(chǎng)、三峽廣場(chǎng)、重百沙坪商

54、場(chǎng)、新世紀(jì)超市、王府井百貨、重點(diǎn)大中小學(xué)校等融為一體。同時(shí)，站西路將項(xiàng)目地塊與市區(qū)各交通干道連接起來(lái)，項(xiàng)目的交通條件將大大改善。 正在修建的站西路 遠(yuǎn)處的歌樂(lè)山(2)項(xiàng)目附近已有陽(yáng)光水城、大川花園、林泉雅舍、西城麗景等大盤，積聚了相當(dāng)?shù)娜藲猓呀?jīng)形成了沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)。這對(duì)于吸引購(gòu)房者有一定的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，此地區(qū)土地較為稀缺，供給已接近飽和，減少了未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入。（3）項(xiàng)目總占地面積已有一定規(guī)模，適合依據(jù)地形特點(diǎn)規(guī)劃出獨(dú)特的小區(qū)風(fēng)格，創(chuàng)造小區(qū)文化。(4)項(xiàng)目背靠XX師范大學(xué)和XXC區(qū)，具有濃厚的文化氛圍。 3.4.2項(xiàng)目的劣勢(shì)分析 (Weakness) (1)由于站西路尚在建設(shè)，項(xiàng)目周邊地

55、帶并未完全系統(tǒng)地規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，使得項(xiàng)目的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不完善，要形成繁華商業(yè)區(qū)還需時(shí)日。附近市政綠化雖有一定規(guī)模，但清水溪已被嚴(yán)重污染，破壞了項(xiàng)目整體的環(huán)境效果。(2)項(xiàng)目東面紅線緊鄰河道保護(hù)線，落差較大，施工期間可能需要采取措施預(yù)防滑坡、塌方，增加成本。已被嚴(yán)重污染的清水溪（3）項(xiàng)目緊挨渝長(zhǎng)高速公路、站西路，附近也有一條鐵路通過(guò)，車輛和火車行駛的噪音會(huì)破壞項(xiàng)目小區(qū)的安靜，噪音污染較為嚴(yán)重。 項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的鐵路 旁邊的渝長(zhǎng)高速(4)雖然項(xiàng)目周邊市政道路齊全，但目前項(xiàng)目與這些市政道路缺乏有效的接口，施工期間材料和機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)非常困難。在建的站西路雖然定于今年9月份竣工通車，但有關(guān)部門是否同意在橋頭開(kāi)一入口供施工車輛出入（這會(huì)影響站西路的交通順暢），尚有疑慮。同時(shí)，清水溪將項(xiàng)目和沙區(qū)中心商業(yè)圈分割，除了站西路以外，尚無(wú)其它道路通往中心街區(qū)主干道，甚至連步行穿過(guò)到達(dá)中心街區(qū)主干道都比較困難。3.4.3項(xiàng)目所面臨的機(jī)遇分析(Opportunity)（1）沙坪壩的中心區(qū)域?qū)⒃诮鼛啄瓴粩嗤卣?，火車北站將搬遷，沙坪公園將改