昆明市社區(qū)商鋪研究成果報告

1、2008年9月22日目 錄一、概述31、目的32、調查解析33、業(yè)態(tài)分類劃分3二、商業(yè)調查結論及建議41、基本情況42、產(chǎn)品方面43、經(jīng)營方面44、市場與投資機會5三、商業(yè)市場數(shù)據(jù)分析部分51、總體基本情況52、分項混合交叉數(shù)據(jù)分析62. 1 不同類型的商鋪在各階段入住率條件下，商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)及空置情況62. 2 不同商業(yè)特征下的售價、及租金水平差別72. 3 不同空置率下的商鋪售價、及租金水平情況82. 4 商鋪的租金與售價比（即租售比）92. 5 商鋪售價與住宅售價比（即商住價比）92. 6 住宅小區(qū)戶均擁有商鋪面積（即戶均商鋪面積）103、商鋪建筑空間結構設計特點113. 1 面積增減11

2、3. 2 增加附加值及完善功能的做法113. 3 創(chuàng)新方面124、對商鋪開發(fā)過程中風險的思考和借鑒12一、概述1、目的 本次分析報告主要是掌握昆明市社區(qū)型商鋪開發(fā)及銷售情況，為公司地塊投資決策提供依據(jù)。2、調查解析 本次社區(qū)商鋪的調查范圍選取主要分為：北片區(qū)、東片區(qū)、西片區(qū)、南片區(qū)、二環(huán)路內片區(qū)。區(qū)域劃分與住宅區(qū)域劃分一致。調查時間為2008年6月至2008年9月，部門在對社區(qū)商鋪選取時，采用的是抽樣調查法，即在同一個區(qū)域內分點抽取新近的、及老的成熟社區(qū)同時進行調查。 社區(qū)型商鋪：小區(qū)商鋪臨近城市主干道。 鄰里型商鋪：小區(qū)商鋪臨近支路、或與其他小區(qū)相連的社區(qū)道路。 租售比：小區(qū)商鋪年租金與商鋪

3、售價的比值，該比值在估價法中是收益期限為無限年的收益率。 商住價比：小區(qū)商鋪售價與該小區(qū)住宅售價的比值。 戶均商鋪面積：小區(qū)商鋪建筑面積與小區(qū)住宅戶數(shù)的比值。3、業(yè)態(tài)分類劃分 本次調查對商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)進行了分類：（1）、食雜店（以煙、酒、飲料、食品為主，柜臺銷售）（2）、便利店（以日常小百貨、食品為主，自選，100以下）（3）、專業(yè)店（煙、酒、蜂蜜、化妝、奶品、水果、藥店、服裝、書、音像碟，以銷售上述某類商品為主，專業(yè)性、品種豐富、選擇余地大）（4）、建材、五金（裝飾、裝修用品、五金器材）（5）、餐飲（小吃、中、西、咖啡茶冷、糕點，一般當堂服務）（6）、休閑娛樂（棋牌、健身、按摩）（7）、美容

4、、美發(fā)（8）、其他服務（網(wǎng)吧、干洗、中介、水站、音像租賃、沖洗、復?。?）、醫(yī)藥（藥店、診所、醫(yī)院）（10）、金融、郵電（11）、購物中心（包括超市、專業(yè)店、專賣店、飲食等）（12）、超市（食品、生鮮、日用品，自選，規(guī)模較大，6000以下）二、商業(yè)調查結論及建議1、基本情況Ø 根據(jù)本次商業(yè)抽樣調查的統(tǒng)計計算可得：商鋪總供應為557988，總供應量：6711間，總銷售量為5809間，總消化率在86.6%，社區(qū)商鋪市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。Ø 昆明市的整體商住價格比為2.793的數(shù)值，特別是北片區(qū)數(shù)值最高達3.071，從北片區(qū)商鋪銷售消化率最低和經(jīng)營情況較一般，而且租金水平較低

5、，從租售比4.71%來看，也是5個區(qū)域的最低值，因此可判斷北片區(qū)商業(yè)開發(fā)過熱，價格偏高，新增的供應量需要市場通過較長時間來消化吸收，價格未來走高的可能性較小。2、產(chǎn)品方面Ø 小區(qū)商鋪多數(shù)設計了獨立的衛(wèi)生間，老式的鋪帶住結構商鋪配套有廚房，其他新開發(fā)的商鋪很少有廚房設計；衛(wèi)生間的配套已經(jīng)成為一種基本需求。Ø 商鋪的規(guī)格（面寬、進深）對商鋪的租金單價關聯(lián)性不強，因為商鋪的不同規(guī)格對經(jīng)營業(yè)態(tài)的適應能力較強，總有適合的承租人，所以不同規(guī)格商鋪對租金單價的影響不大。但內部結構的合理性（即對空間形狀、通暢性、使用功能的保障程度），對租金售價以及銷售性和出租性的影響較大。3、經(jīng)營方面&#

6、216; 在臨街商鋪中，基本不具備購物中心和超市經(jīng)營的場地條件，目前此類業(yè)態(tài)幾乎是空白，是因為：購物中心和大型超市需要有很強的外界環(huán)境支撐（人口密度和數(shù)量、商業(yè)集中度）。Ø 從調查結果來看，鄰里型商鋪價值決定的最大因素是所服務區(qū)域的居住人群數(shù)量和購買力。而作為社區(qū)型商鋪，因為臨近主干道，通達性、及可視性較好，消費輻射區(qū)域大，消費需求旺盛，從而決定了社區(qū)型商鋪的租金和售價比同區(qū)域的鄰里型商鋪的租金和售價高，在同等入住率情況下，社區(qū)型商鋪的空置率也低于鄰里型商鋪。Ø 商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)，在入住率<30%時，出現(xiàn)較多的業(yè)態(tài)是建材、五金。當入住率在70%左右，空置率降到40%以下，

7、商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)進入穩(wěn)定期，社區(qū)商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)逐漸趨于均衡、合理，呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)并存。Ø 就某一區(qū)域而言，商鋪在經(jīng)營過程中，租金水平隨空置率的減少而不斷增加，而售價水平更多的影響因素是消費人群的集中度、購買力因素、街區(qū)的商業(yè)成熟度，以及商業(yè)軟環(huán)境，與商鋪的空置率沒有太大關聯(lián)。Ø 社區(qū)入住率每增加1%，商鋪空置率減少0.619%（根據(jù)相關分析推導），因此建議住宅交房后應盡快讓住戶入住，降低商鋪的空置率；從而促進商鋪的后期銷售和經(jīng)營。Ø 住宅底商投入使用后，可能的經(jīng)營類型、內容，開發(fā)商無力主導，是由消費者的需求決定的；但消費潛力會因商業(yè)經(jīng)營方式的推陳出新而釋放出來，新的經(jīng)營方

8、式、有吸引力的商業(yè)會搶占原有商圈范圍的消費者，從而促使現(xiàn)有商業(yè)圈的服務半徑加大，商業(yè)價值的提升（租金水平和物業(yè)二手轉讓售價的提高）。建議：開發(fā)商可以根據(jù)區(qū)域消費特點，瞄準有吸引力的業(yè)態(tài)如：餐飲，休閑、娛樂（茶、酒、咖啡吧，網(wǎng)吧等），按這類業(yè)態(tài)對商鋪規(guī)格、設施、配套的要求量身定制，才能保證商鋪的順利銷售和最大化的盈利。4、市場與投資機會Ø 西片區(qū)的租售比值屬于中等偏上，而戶均/或人均占有商鋪面積的數(shù)值相對較小，售價水平相比南、北片區(qū)低，因此西片區(qū)社區(qū)商業(yè)開發(fā)有一定的價格空間和市場容量。Ø 金融、郵電業(yè)態(tài)的進入具有象征意義，很多時候具有示范作用，能夠給本區(qū)域內的其他經(jīng)營者以信心

9、、提升對商業(yè)價值升值的預期。換種說法就是有金融、郵電進入的地段經(jīng)營（生意）不會差，（生意）差的地段金融、郵電也不會進入。建議在招商、租賃期間多與金融、郵電業(yè)態(tài)進行結合。Ø 從昆明市綜合租售比數(shù)值衡量（此值等同于估價法中的無限年的毛租金收益率），昆明市社區(qū)商鋪綜合毛租金收益率為5.51%，目前社區(qū)商鋪的投資收益率較低，遠低于部分開發(fā)商鼓吹的8%12%的收益率，因此投資購買商鋪更多的是基于不動產(chǎn)投資保值期望心理。Ø 購買商鋪的邊際收益遞減且所投入資金增加部分和租金收益不呈線性關系。也就是說，花1萬元和1.5萬元購買的商鋪，在出租過程中的租金收益不會是1比1.5的關系，往往高價購

10、得的商鋪租金收益比中低價的商鋪收益低；一般高價商鋪因可視性、通達性好，相比低價商鋪容易出租、空閑率低。建議：商鋪定價高、低價位的梯度不宜過大，要有一定范圍的相同價位區(qū)間。Ø 除了專門的商業(yè)街區(qū)有上規(guī)模、上檔次的餐飲外，住宅底商基本沒有餐飲經(jīng)營，限制住宅底商經(jīng)營餐飲既是挑戰(zhàn)更是機會。建議：基于餐飲用途的商鋪本身具有積聚人氣營造商業(yè)氛圍的作用，同時能對其他商鋪的銷售和后期的出租有促進作用；開發(fā)獨立餐飲商鋪或者開發(fā)具有煙道、排污設施能夠具備環(huán)評條件的準獨立商鋪用于餐飲經(jīng)營的價值空間較大。三、商業(yè)市場數(shù)據(jù)分析部分1、總體基本情況本次所調查樓盤共計85個，其中東片區(qū)4個、南片區(qū)22個、西片區(qū)1

11、1個、北片區(qū)24個、二環(huán)路內24個，所調查物業(yè)的住宅總體供應戶數(shù)為86304套，商鋪總供應為557988，商鋪總供應間數(shù)為6711間，總銷售量為5809間，總消化率在86.6%。商鋪售價以二環(huán)路內片區(qū)居高，其次是北片區(qū)、南片區(qū)西片區(qū)、東片區(qū)；商鋪租金以二環(huán)路內居高，其次是南片區(qū)、西片區(qū)、北片區(qū)、東片區(qū)。商鋪供應數(shù)量區(qū)域住宅戶數(shù)（戶）商鋪建面（）東片區(qū)52726560南片區(qū)36830273500西片區(qū)944445900北片區(qū)21471151188二環(huán)路內片區(qū)1328780840合 計86304557988商鋪售價及租金情況分布區(qū)域商鋪售價（元/）商鋪租金（元/月）售價起價均值售價均價平均值售價最

12、高價均值租金起價均值租金均價平均值租金最高價均值東片區(qū)26004933600010.519.2538.75南片區(qū)640082811082233.7145.3159.54西片區(qū)556079291337527.2534.543.75北片區(qū)575785561215619.1933.1544.71二環(huán)路內片區(qū)10767104132490035.1959.2586.2售價評述：從五個區(qū)域的售價來看，除二環(huán)路內，北片區(qū)售價比南片區(qū)高270多元/，其中的原因是南片區(qū)商鋪多數(shù)是一手在建的期房，做為在建的期房銷售價普遍較低；而北、西、南片區(qū)目前商鋪多為入住經(jīng)營的現(xiàn)房，調查到的售價主要是自發(fā)形成的二手交易的市場價

13、，如果考慮此因素，南片區(qū)商鋪的售價和租金應該是超過北片區(qū)，僅次于二環(huán)路內片區(qū)，排名第二。商鋪銷售情況區(qū)域樓盤個數(shù)（個）清盤個數(shù)（個）商鋪總間數(shù)（間）商鋪銷售間數(shù)（間）消化率%東片區(qū)44218218100%南片區(qū)22182669235588.2%西片區(qū)11854951593.8%北片區(qū)24222119163777.3%二環(huán)路內片區(qū)24201156108493.8%合計85726711580986.6%2、分項混合交叉數(shù)據(jù)分析2. 1 不同類型的商鋪在各階段入住率條件下，商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)及空置情況（區(qū)間及平均值）分析：在入住率低于50%以下時，商鋪空置率普遍占一半以上，進入的業(yè)態(tài)主要以建材、五金為主。

14、一般入住率在70%以上，空置率降到30%以下，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)進入穩(wěn)定期，此時，餐飲、休閑娛樂、其他服務的比率會快速上升，社區(qū)商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)逐漸趨于均衡、合理，逐漸呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)并存。另一方面，在入住率同等情況下，社區(qū)型商鋪的空置率也低于鄰里型商鋪。金融、郵電業(yè)態(tài)的進入具有象征意義，很多時候具有示范作用，能夠給本區(qū)域內的其他經(jīng)營者以信心、提升對商業(yè)價值升值的預期。換種說法就是有金融、郵電進入的地段經(jīng)營（生意）不會差，（生意）差的地段金融、郵電也不會進入。社區(qū)型商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)平均比率值住宅入住率商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)平均比率值空置率食雜店便利店專業(yè)店建材五金餐飲休閑娛樂美容美發(fā)其他服務醫(yī)藥金融郵電購物中心超市30%

15、以下60%40%30-50%49.68%4.2%29%14.4%5.1%4.65%9.8%2.72%4%50-70%40.56%2.77%3.33%12.15%28.1%6.33%4.43%15.35%13.3%3%2.45%1%70-90%13.13%6.59%3.09%19.9%14.11%7.98%13.92%10.59%24%9.06%9.66%90%以上10.74%4.9%6.32%22.82%9.25%13.27%10.78%11.82%26.15%8.85%6.28%鄰里型商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)平均比率值住宅入住率商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)平均比率值空置率食雜店便利店專業(yè)店建材五金餐飲休閑娛樂美容美發(fā)其

16、他服務醫(yī)藥金融郵電購物中心超市30%以下86.95%2.9%4.2%5.38%17.28%11.2%5.03%14.05%6.45%30-50%68.2%10%1.5%6.5%1%13.67%6.3%12.5%3%2%1%50-70%68.2%9.1%9.1%13.6%70-90%22.46%8.35%5.45%25.97%5.04%20%6.31%8.53%21.7%6.85%1.5%90%以上15.37%7.18%6.83%25.37%2.35%12.94%15.27%12.5%16.37%11.5%2.75%說明：上述各表中商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)的比值為算術平均值，所以和空置率相加并不等于100%

17、。2. 2 不同商業(yè)特征下的售價、及租金水平差別分析：因為主干道與小區(qū)道路有通達性、及可視性的不同，導致了社區(qū)型商鋪的租金和售價比同區(qū)域的鄰里型商鋪的租金和售價高。其中，二環(huán)路內社區(qū)型商鋪、與鄰里型商鋪售價呈現(xiàn)不同特點：社區(qū)型商鋪（臨主干道）銷售均價較高是其它區(qū)域的近2倍，但鄰里型（臨支、岔道路）商鋪銷售均價和其它區(qū)域相比基本接近，這主要是由于二環(huán)路內社區(qū)型商鋪所處的局部區(qū)域環(huán)境較成熟、商鋪經(jīng)營面對的消費群體不僅僅是小區(qū)居民本身，還有其他區(qū)域的消費人群支撐。而鄰里型商鋪雖也地處二環(huán)路內，但受道路及局部環(huán)境的阻礙，所面對的消費群體多為本小區(qū)住戶或周邊居民，消費群體單一，因此雖同屬一個區(qū)域內，但二

18、者的商鋪價值量差距較大。從調查結果來看，各個片區(qū)鄰里型商鋪價值決定的最大因素是所服務區(qū)域的居住人群數(shù)量和購買力。社區(qū)型商鋪價格類型東片區(qū)南片區(qū)西片區(qū)北片區(qū)二環(huán)路內片區(qū)5個區(qū)域總體情況平均值平均值平均值平均值平均值平均值銷售起價（元/）*760058506500125008933銷售均價（元/）70009063910095501262210124銷售最高價（元/）*962515667180001688615159租金最低價（元/月）12.7527.427.2520.8932.8825.9租金中間價（元/月）1847.1438.1336.0963.6445.33租金最高價（元/月）3456.550

19、45.8989.7860.25鄰里型商鋪價格類型東片區(qū)南片區(qū)西片區(qū)北片區(qū)二環(huán)路內片區(qū)5個區(qū)域總體情況平均值平均值平均值平均值平均值平均值銷售起價（元/）260057204400520047005062銷售均價（元/）390069505000731371006692銷售最高價（元/）60009167650092334360016157租金最低價（元/月）630.71*1737.527.83租金中間價（元/月）20.537.862029.653.8937.83租金最高價（元/月）43.5562542.680.8355.752. 3 不同空置率下的商鋪售價、及租金水平情況分析：就某一區(qū)域而言，商鋪在

20、經(jīng)營過程中，租金水平雖空置率的減少而不斷增加，而售價水平更多的影響因素是消費人群的集中度、購買力因素、街區(qū)的商業(yè)成熟度，以及商業(yè)軟環(huán)境，與商鋪的空置率沒有太大關聯(lián)。商鋪空置率售價（元/）租價（元/月）銷售起價均值銷售均價均值銷售最高價均值租金最低價均值租金中間價均值租金最高價均值10%以下470085831070029.135371.1110-30%45005150*21.8635.635030-50%47807033870021.7731.2747.5750-70%60756900887515.6728.539.570-80%60008000*1117.53580%以上86051018519

21、67541.0850.7175.56注明：上表統(tǒng)計的商鋪空置率在80%以上的樣本中，大部分為未交房、未經(jīng)營樓盤項目。2. 4 商鋪的租金與售價比（即租售比） 分析：從昆明市綜合租售比數(shù)值衡量，收益率趨于合理。其中二環(huán)路內收益率較高。區(qū)域最小值最高值最高值修正值平均值平均值修正值東片區(qū)租售比3%8%8%4.81%4.81%南片區(qū)租售比2%9%9%5.14%5.14%西片區(qū)租售比4%8%8%5.46%5.46%北片區(qū)租售比3.12%10%10%4.71%4.71%二環(huán)路內片區(qū)租售比1%20%13%8.42%7.26%5個片區(qū)綜合租售比1%20%13%5.82%5.51%注明：在修正計算時，除去了個

22、別小區(qū)，俊園20.04%的收益率，進行修正計算。2. 5 商鋪售價與住宅售價比（即商住價比） 分析：比值反映了住宅和商鋪的售價相對關系，從數(shù)值來看：昆明市整體情況為2.793的數(shù)值反映了目前商鋪價格水平較高，銷售情況較好；北片區(qū)數(shù)值最高（為3.071），商鋪售價高是一個原因，另外住宅單價低也是一個原因，但從北片區(qū)商鋪銷售情況（消化率最低）和經(jīng)營情況（一般）來看，較高的數(shù)值隱含有定價較高、開發(fā)商盈利預期過高的風險。區(qū)域最小值最高值平均值商鋪銷售均價均值（元/）住宅銷售均價均值（元/）商鋪經(jīng)營情況（%）東片區(qū)商住價比1.222.171.77949332825100%差南片區(qū)商住價比1.864.81

23、2.7928281319343%好、21%中、36%差西片區(qū)商住價比1.614.02.677929292014%好、43%中、43%差北片區(qū)商住價比1.35.03.0718556278213%好、68%中、19%差二環(huán)路內片區(qū)商住價比0.925.872.7210413366530%好、41中、29%差5個片區(qū)綜合商住價比2.7938695315924%好、42中、34%差2. 6 住宅小區(qū)戶均擁有商鋪面積（即戶均商鋪面積） （單位：）分析：戶均擁有面積表明：小區(qū)商業(yè)面積的人均值，體現(xiàn)了開發(fā)強度，應該有合理的控范圍，數(shù)值過大、過小都會對商鋪盈利能力產(chǎn)生不利影響。從下表中綜合看出，西片區(qū)的租售比值

24、屬于中等偏上，而戶均/或人均占有商鋪面積的數(shù)值相對較小，售價水平相比南、北片區(qū)低，因此西片區(qū)社區(qū)商業(yè)開發(fā)有一定的價格空間和市場容量。另外，二環(huán)路內區(qū)域的社區(qū)商鋪售價、租金、租售比值均比昆明市綜合水平值高，但本次調查中的商業(yè)未包含大型商業(yè)綜合體及專業(yè)市場，而二環(huán)路內該類商業(yè)所占比重較大，二環(huán)路內社區(qū)商鋪實際的戶均/或人均商鋪面積要比表中計算結果高，因此二環(huán)路內片區(qū)的商業(yè)開發(fā)應該要做充分考慮此項因素。 區(qū)域最小值最高值平均值若按每戶3.36人，折算人均商鋪面積平均值商鋪售價均價租金均價平均值租售比值東片區(qū)戶均商鋪面積0.55.92.110.63493319.254.81%南片區(qū)戶均商鋪面積0.32

25、6.79.992.97828145.315.14%西片區(qū)戶均商鋪面積1.819.26.281.87792934.55.46%北片區(qū)戶均商鋪面積1.472.110.633.16855633.154.71%二環(huán)路內片區(qū)戶均商鋪面積2.322.98.492.531041359.257.26%5個片區(qū)綜合戶均商鋪面積0.372.18.842.63869542.795.51%3、商鋪建筑空間結構設計特點 3. 1 面積增減l 增加商鋪開發(fā)面積的做法：（1）增加樓層的做法：把1標準層增加到2標準層（很常見）。（2）增加層高的做法：標準層為58米，可由購鋪者自行增加夾層（很常見，如春之城）。（3）既增加層高

26、又增加樓層的做法：標準層為56米，再由購鋪者自行搭建夾層，購一層得3層（如華龍人家、耀龍康城）。（4）增加地下室的做法：在1到2個標準層以外再增加地下室或半地下室作為附加層使用（豐寧家園、泰陽新城、江東小康城、江東花城等）（5）增加路線的做法：部份或者全部臨社區(qū)內道路住宅一層建成商鋪，即社區(qū)內部商業(yè)街（美麗新世界、人與自然1、2期、戛納小鎮(zhèn)）或社區(qū)內部商業(yè)（創(chuàng)意英國、泰陽新城）。（6）增加商鋪上層住空間：將商鋪上層住宅（標準層高），直接以下層相連，成為下層商鋪的增加空間，直接增商鋪的銷售面積。要考慮管理上的要求， 必要時封閉上層出入小區(qū)內部的分戶門。（興隆花園）l 減少商鋪開發(fā)面積的

27、做法：（1）進深減少的做法：把商鋪的部分空間（通常為后部）整體分隔出來做為車庫使用（青青小鎮(zhèn)）或做為商鋪的輔助設施租用給商鋪經(jīng)營者（晴朗云安）。（2）層高減少的做法：擠占商鋪的部分空間（通常為后部）的部份層高（下部），做為半地下停車場的空間使用（鳳凰城）。l 增減面積的彈性做法：（1）對二層空間的處理：在一層商鋪搭設樓梯通道至二層空間，二層空間的面積可以任意分隔，可大可?。愃戾\）。（2）對于開發(fā)商只用于出租、或租售結合的鋪面，可以在設計初期將商鋪空間進行彈性分割：設計為前鋪后庫或者輔助設施，（即臨街面為商鋪，臨小區(qū)內為車庫或者其他商業(yè)輔助設施），使用過程中如果市場對商鋪需要增加，可將車庫或

28、者輔助設施打通與前鋪連通，增加商鋪面積（名宅東城苑）。（3）商鋪上層住宅彈性空間：預留商鋪上層住宅（標準層高），視下層商業(yè)銷售及需求情況靈活處理，既可將其上層住宅用樓梯通道相連成為下層商鋪的二層；在商業(yè)需求量不大的情況下，也可以直接銷售此住宅。一層為臨街商鋪，小區(qū)內一層為架空綠化層，一層住宅就是商鋪的二層，住宅入戶可從小期內的單元門進入；如果做為商鋪來銷售，只需封閉此入戶門，以內部樓梯通行即可（美倫花香）。3. 2 增加附加值及完善功能的做法：Ø 二層退臺的商鋪（香榭麗園、理想小鎮(zhèn)）：將2層留出類似于住宅屋頂平臺的部分空間，此退讓空間進深一般23米，寬度為標準層的寬度，此空間將為餐飲

29、、休閑等商業(yè)的經(jīng)營增加很多功能（采光、休閑、活動）和情趣（接近自然、增加交流、擴大視野）。Ø 用途多樣的（更多為餐飲經(jīng)營）獨立商鋪（水岸藝城、佳湖花園、美樹星城等）：很多新開發(fā)的商業(yè)項目都考慮到住宅底商不能用于餐飲經(jīng)營的限制，從而因地制宜的根據(jù)項目自身條件和區(qū)域商業(yè)環(huán)境，適當建設部分符合餐飲經(jīng)營條件的獨立商鋪，來填補市場空白，滿足餐飲經(jīng)營的需要。Ø 配套多樣的商鋪（時代風華2期、名宅東城苑等）：充分考慮到商鋪使用人的多種需求，將衛(wèi)生間、廚房、休息間等多項設施同時配套。3. 3 創(chuàng)新方面：Ø 產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新：得天獨厚的環(huán)境和景觀資源，讓麗水天錦開發(fā)商有盡情發(fā)揮的想象空間，別墅型獨立商業(yè)（麗水天錦翡翠灣），既是大膽創(chuàng)新，也是將社區(qū)商業(yè)街差異化定位的神來之筆，提升了商業(yè)街區(qū)的品質感和尊崇感，營造了一種購物休閑的全新生活方式。Ø 豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)搭配組合的創(chuàng)新：（玫瑰灣、滇池衛(wèi)城）開發(fā)商在項目中，融入了多種商業(yè)建筑形式，如住宅底層商鋪、2層的獨立式商鋪、4層的聯(lián)排型獨立商鋪，更重要的是在小區(qū)內設計了社區(qū)商業(yè)街區(qū)，將2層的獨立式商鋪與4層的