普陀區(qū)金沙新村南塊地塊舊城區(qū)改建衡宇征收補償方案

1、普陀區(qū)金沙新村南塊地塊舊城區(qū)改建衡宇征收補償方案為做好普陀區(qū)金沙新村南塊地塊衡宇征收與補償工作，加速推動舊城區(qū)改建，改善居民的居住條件和環(huán)境，通過前期座談會、聽證會等形式普遍征求征收范圍內(nèi)被征收人、公有衡宇承租人意見和建議，依照衡宇征收法律法規(guī)，結(jié)合本區(qū)、本地塊實際情形，制定衡宇征收補償方案如下：一、衡宇征收范圍依照上海市普陀區(qū)人民政府關(guān)于同意金沙新村地塊舊城區(qū)改建衡宇征收范圍的批復（普府2021140號），金沙新村地塊舊城區(qū)改建征收范圍為：東至白玉苑、南林家港多層住宅，南至順義路，西至計劃石灣路（含），北至寧夏路。金沙新村南塊地塊舊城區(qū)改建具體范圍為：南林家港15號、16號、17號、18號、

2、19號、20號、22號、23號、24號；金沙新村86-92號；順義路295號。二、衡宇征收與補償?shù)恼呒胺梢罁?jù)（一）國有土地上衡宇征收與補償條例（國務院令第590號）；（二）上海市國有土地上衡宇征收與補償實施細那么（上海市人民政府令第71號，以下簡稱實施細那么）；（三）關(guān)于貫徹執(zhí)行/span上海市國有土地上衡宇征收與補償實施細那么的假設干意見（滬府辦發(fā)202124號）；（四）關(guān)于貫徹執(zhí)行/span上海市國有土地上衡宇征收與補償實施細那么假設干具體問題的意見（滬房管標準征20219號）；（五）國有土地上衡宇征收評估方法（建房202077號）；（六）關(guān)于印發(fā)上海市國有土地上衡宇征收評估治理規(guī)定的

3、通知（滬房管標準市20217號）；（七）普陀區(qū)人民政府關(guān)于確信本區(qū)國有土地上衡宇征收與補償相關(guān)標準的通知（普府202160號）；（八）上海市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市住房保障衡宇治理局制定的上海市國有土地上衡宇征收補償決定的假設干規(guī)定的通知（滬府發(fā)202173號）；關(guān)于公有居住衡宇承租人戶口遷離本市或死亡的確信衡宇征收補償協(xié)議簽定主體的通知（滬房管標準征20219號）；（十）市、區(qū)有關(guān)部門的其他相關(guān)文件。三、衡宇征收補償協(xié)議（一）本方案中以下用語的含義1 被征收人，是指被征收衡宇的所有權(quán)人。2 公有衡宇承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標準、與公有衡宇產(chǎn)權(quán)人或治理人成立租賃關(guān)系的個人和單位。3 一起居住人，

4、是指作出衡宇征收決按時，在被征收衡宇處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情形除外），且本市無其他住房或雖有其他住房但居住困難的人。4 衡宇利用人，是指實際占用衡宇的單位和個人。（二）衡宇征收補償?shù)挠嫅魳藴时徽魇杖恕⒐泻庥畛凶馊艘哉魇諞Q定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證書、租用公房憑證、公有非居住衡宇租賃合一樣權(quán)利憑證計戶，按戶進行補償。（三）衡宇征收補償協(xié)議簽定主體的確信衡宇征收補償協(xié)議應當由衡宇征收部門與被征收人、公有衡宇承租人簽定。被征收人以房地產(chǎn)權(quán)證書等權(quán)利憑證所載明的權(quán)利人為準，公有衡宇承租人以租用公房憑證、公有非居住衡宇租賃合同所載明的承租人為準。衡宇征收范圍內(nèi)的公有居住衡宇承

5、租人戶口遷離本市的，本處有本市常住戶口的一起居住人能夠協(xié)商變更承租人，變更后的公有衡宇承租人作為補償協(xié)議簽定主體。衡宇征收范圍內(nèi)的公有居住衡宇承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的一起居住人繼續(xù)履行租賃合同；無一起居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬能夠繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行合同者有多人的，應當自行協(xié)商確信承租人。衡宇征收決定作出前，各當事人之間仍未協(xié)商一致的或未提出變更申請的，衡宇征收部門能夠提請衡宇征收評議監(jiān)督小組組織協(xié)商確信簽定主體。協(xié)商一致的主體作為補償協(xié)議簽約主體；協(xié)商不一致或無端缺席的，由衡宇征收評議監(jiān)督小組提出確信簽定主體的建議，建議及相關(guān)協(xié)商資料送交公有居住衡宇出租

6、人或其委托的治理人。公有居住衡宇出租人或其委托的治理人依照上海市衡宇租賃條例及其相關(guān)規(guī)定書面確信公有衡宇承租人，確信后的公有衡宇承租人作為補償協(xié)議簽定主體。（四）衡宇征收補償協(xié)議的訂立征收決定作出后，衡宇征收部門組織被征收人、公有衡宇承租人依照本衡宇征收補償方案簽定附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。本地塊衡宇征收補償協(xié)議生效條件為簽約比例達到85%。假設被征收人、公有衡宇承租人因故不能親自簽約的，可依法書面委托代理人簽約。四、被征收衡宇建筑面積的認定關(guān)于已經(jīng)記錄的衡宇，其建筑面積，一樣以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)記

7、錄簿的記載為準；房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)記錄簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)記錄簿確有錯誤外，以房地產(chǎn)記錄簿為準。關(guān)于未經(jīng)記錄的衡宇，以相關(guān)批準文件等合法有效的權(quán)利憑證記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關(guān)批準文件等記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關(guān)批準文件等未記載建筑面積，或雖無批準文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的衡宇，以衡宇行政治理部門認定的衡宇調(diào)查機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準。區(qū)（縣）人民政府將組織有關(guān)行政治理部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)記錄的建筑進行調(diào)查、認定和處置。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，衡宇征收部門將給予補償；對認定為違法建筑和超過

8、批準期限的臨時建筑的，不予補償。承租的公有非居住衡宇，以衡宇租賃合同記載的建筑面積為準。承租的公有居住衡宇，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計算建筑面積：房屋公寓住宅（花園住宅）新里住宅新工房（有電梯、成套）新工房（無電梯、成套）新工房（無電梯、不成套）兩萬戶”新工房舊里住宅簡屋換算系數(shù)2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部份，依如實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積；1.7米以上的部份，依如實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。其他

9、情形的閣樓，不計算建筑面積。五、征收居住衡宇的補償標準（一）征收居住衡宇的補償方式征收居住衡宇的，被征收人、公有衡宇承租人能夠選擇貨幣補償，也能夠選擇衡宇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人、公有衡宇承租人選擇衡宇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，衡宇征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的衡宇，并與被征收人、公有衡宇承租人計算、結(jié)清被征收衡宇補償金額與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇價值的差價。（二）征收居住衡宇的補償、補助計算標準被征收居住衡宇的補償金額=#估彳錢+價錢補助。評估彳/T錢=被征收衡宇的房地產(chǎn)市場評估單價X被征收衡宇的建筑面積。被征收衡宇的房地產(chǎn)市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。評估均價=被征收范圍內(nèi)居住衡宇評估總價+居住衡宇總建筑面

10、積。評估均價標準，由房地產(chǎn)價錢評估機構(gòu)在評估后計算得出，由衡宇征收部門在征收范圍內(nèi)發(fā)布。被征收衡宇評估價經(jīng)復核、鑒定后有變更的，評估均價不受其阻礙，被征收衡宇和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇的價值評估時點為衡宇征收決定公告之日。價錢補助=評估均價X補助系數(shù)X被征收衡宇的建筑面積依照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)區(qū)政府批準，本地塊補助系數(shù)為0.3。依照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)區(qū)政府批準，本地塊被征收居住衡宇增加套型面積補助。套型面積補助=評估均價X補助面積。套型面積補助依照衡宇征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證計戶補助。被征收居住衡宇屬于成套獨用居住衡宇的每證補助面積標準為：15平方米建筑面積扣除成套獨用居住衡宇的廚房及洗

11、手間建筑面積之和。套型面積補助=評估均價x（15平方米建筑面積-成套獨用居住衡宇的廚房及洗手間建筑面積之和）（三）征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住衡宇的補償、補助標準征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住衡宇，被征收人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價錢x20%對公有衡宇承租人的補償金額計算公式為：評估價錢x80%的錢補助，被征收衡宇屬于舊式里弄衡宇、簡屋和其他非成套獨用居住衡宇的，增加套型面積補助。征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住衡宇，被征收人選擇衡宇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人負責安置公有衡宇承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)維持。對被征收人的補償金額計算公式為：

12、評估價錢+價錢補助，被征收衡宇屬于舊式里弄衡宇、簡屋和其他非成套獨用居住衡宇的，增加套型面積補助。（四）征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住衡宇的補償、補助標準征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住衡宇，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價錢x100%對衡宇承租人的補償依照第（三）項有關(guān)公有衡宇承租人的補償規(guī)定執(zhí)行。（五）居住困難戶的保障補助依照本市經(jīng)濟適用住房有關(guān)住房面積核定規(guī)定和本條規(guī)定的折算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補助，但已享受過經(jīng)濟適用住房政策的除外。增加的保障補助能夠用于購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇。未按規(guī)定向衡宇征收部門提出居住困難戶保障補助書面申請的被

13、征收人戶、公有衡宇承租人戶視作舍棄居住困難戶保障補助。折算公式為：被征收居住衡宇補償金額+折算單價+居住困難戶人數(shù)。保障補助=折算單價x居住困難戶人數(shù)x22平方米一被征收居住衡宇補償金額本地塊折算單價為：11000元。普陀區(qū)金沙新村南塊地塊國有土地上衡宇征收居住困難戶保障補助申請核查認定方法由區(qū)住房保障機構(gòu)另行發(fā)布。六、征收居住衡宇的獎勵、補助標準被征收人、公有衡宇承租人在簽約期限內(nèi)簽約，且本地塊在簽約期限內(nèi)簽約比例達到85%，協(xié)議生效的，被征收人、公有衡宇承租人在規(guī)按期限內(nèi)搬離舊址的，能夠取得以下獎勵及補助。（一）簽約獎勵費被征收人、公有衡宇承租人在簽約期限內(nèi)簽約，每戶按被征收衡宇建筑面積每

14、平方米獎勵8000元，不足20萬元的，按20萬元計折。（二）協(xié)議生效獎勵費1 在簽約期限內(nèi)，本地塊簽約比例達到85%的，協(xié)議生效的，對已簽約的被征收人、公有衡宇承租人，每戶按被征收衡宇建筑面積每平方米獎勵5000元，不足12萬元的，按12萬元計折。2 在簽約期限內(nèi)，本地塊簽約比例超過85%的，簽約比例86%至100%的部份每滿一個百分點，已在簽約期限內(nèi)簽約并在規(guī)按期限內(nèi)搬離舊址的被征收人、公有衡宇承租人，每戶獎勵2萬元。（三）搬遷獎勵費被征收人、公有衡宇承租人與衡宇征收部門簽定衡宇征收補償協(xié)議，協(xié)議生效后在規(guī)按期限內(nèi)搬離、騰空并辦理完畢交房手續(xù)的，每戶予以獎勵4萬元。（四）建筑面積獎勵費以被征

15、收居住衡宇建筑面積為基準，每平方米獎勵5000元，不足12萬元的，按12萬元計折。（五）無證建筑面積補助本地塊關(guān)于各類無證建筑面積予以300元平方米的建筑材料殘值補助。沒有無證建筑面積或雖有無證建筑面積但不要求建筑材料殘值補助的，每戶予以次性補助5萬元。（六）裝璜補助按被征收居住衡宇建筑面積每平方米600元計算，不足5萬元的，按5萬元計算；被征收人、公有衡宇承租人有異議的，能夠委托房地產(chǎn)價錢評估機構(gòu)通過評估確信。（七）購房補助1被征收人、公有衡宇承租人選擇貨幣補償?shù)?，且不選擇購買本地塊提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇的，購房補助為被征收衡宇的補償金額的20%。2被征收人、公有衡宇承租人購買本地塊產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇

16、的，被征收衡宇的補償金額扣除所購產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇房款后有余款的，購房補助為余款的10%。（八）臨時安置費1臨時安置費發(fā)放期限臨時安置費發(fā)放期限為被征收人、公有衡宇承租人選購本地塊提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇為期房的，自征收補償協(xié)議生效后被征收人、公有衡宇承租人搬離被征收衡宇并辦理交房手續(xù)之月起，至征收補償協(xié)議約定產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇交房日期的實際自然月份，產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇實際交房日期與約定日期不一致的，以實際交房日期為準。被征收人、公有衡宇承租人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇的，按被征收衡宇建筑面積計算，每平方米建筑面積每一個月補助80元。每戶每一個月總額不足3300元的按3300元計算。假設被征收人、公有衡宇承租人選購兩套以上（含

17、兩套）產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇且產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇交房有前后的，首套產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇交付后，臨時安置費發(fā)放金額依照已交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇建筑面積占所購產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇總建筑面積的相應比例扣除，以此類推。假設產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇超期交房的，那么臨時安置費中對超期的部份增加30%。3照顧增發(fā)臨時安置費考慮到征收補償協(xié)議生效后，被征收人、公有衡宇承租人需辦理相關(guān)手續(xù)等因素，每戶給予照顧增發(fā)三個月臨時安置費，發(fā)放標準按被征收居住衡宇建筑面積計算，每平方米建筑面積每一個月補助80元。每戶每一個月總額不足3300無的按3300元計算。（九）搬家補助費按被征收居住衡宇核定的建筑面積每平方米12元計算，每戶低于800元的，按800元計算。假設選購

18、本地塊提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇為期房的，按搬遷費增加一倍計算。（十）家用設施移裝費1 移裝費，每門140元（憑收費單）；2 .管道煤氣移裝費，每戶200元（憑賬單）；3 熱水器拆裝費，每臺300元（憑發(fā)票）；4 空調(diào)拆裝費，每臺400元（憑發(fā)票）；5有線電視移裝費，每戶300元（憑收費單）；6寬帶移裝費，每戶90元（憑收費單）；7由供電部門批準安裝并由被征收人、公有衡宇承租人出資安裝10安培以上電表移裝費，憑供電部門發(fā)票按實結(jié)算。簽約期限屆滿后，被征收人、公有衡宇承租人與衡宇征收部門達到衡宇征收補償協(xié)議的，獎勵補助標準適當減扣，具體減扣標準另行發(fā)布。被征收人、公有衡宇承租人與衡宇征收部門在征收補償方

19、案確信的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或被征收衡宇所有權(quán)人不明確的，由普陀區(qū)人民政府依法依照征收補償方案作出補償決定，該戶不能享受本條第一款中的第（一）項簽約獎勵費、第（二）項協(xié)議生效獎勵費、第（三）項搬遷獎勵費、第（七）項購房補助、第（八）項臨時安置費、第（九）項搬家補助費。七、征收非居住衡宇的補償標準及獎勵、補助標準（一）非居住衡宇的認定1 原始設計為非居住衡宇，延續(xù)至衡宇征收決定作出時仍作為非居住衡宇利用的，應當認定為非居住衡宇：2 公有衡宇承租人與公有衡宇出租人簽定了公有非居住衡宇租賃合同，成立了公有非居住衡宇租賃關(guān)系的，能夠認定為非居住衡宇：3 .衡宇權(quán)利人為單位的，能夠認定為非居住衡宇

20、，但其衡宇性質(zhì)明確記載為居住或?qū)嶋H用作職工或職工家庭居住利用的除外；4 原始設計為居住衡宇，經(jīng)市或區(qū)（縣）衡宇行政治理部門批準居住衡宇改成非居住用途的，除有專門規(guī)定之外，能夠認定為非居住衡宇。在2001年11月1日前，已經(jīng)以居住衡宇作為經(jīng)營場所并領取營業(yè)執(zhí)照的，且至征收決定作出之日營業(yè)執(zhí)照仍在有效期內(nèi)的，能夠認定為非居住衡宇：在2001年11月1日以后，以居住衡宇作為經(jīng)營場所并領取營業(yè)執(zhí)照的，未經(jīng)市或區(qū)（縣）衡宇行政治理部門批準居住衡宇改成非居住用途的，不認定為非居住衡宇。（二）征收非居住衡宇的補償標準及獎勵、補助標準本地塊征收非居住衡宇，被征收人、公有衡宇承租人為個人的可選擇貨幣補償也可選擇

21、衡宇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇為本地塊提供的居住產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇。本地塊征收非居住衡宇，被征收人、公有衡宇承租人為單位的采納貨幣補償。l征收非居住衡宇，對被征收人的補償金額為市場評估價錢。5 按規(guī)定向被征收人補償設備搬遷和安裝費用，無法恢復利用的設備按重置價結(jié)合成新結(jié)算。6 因征收非居住衡宇造成被征收人、公有衡宇承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準，依照被征收衡宇市場評估價的10%確信。被征收人、公有衡宇承租人以為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收衡宇的市場評估價10%的，應當向衡宇征收部門提供衡宇被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。衡宇征收部門應當委托房地產(chǎn)價錢評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并依照評

22、估結(jié)果予以補償。被征收人、公有衡宇承租人對評估結(jié)果有異議的，能夠依照實施細那么第二十五條第三款規(guī)定申請復核、鑒定。7 征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租非居住衡宇的補償標準征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租非居住衡宇，本地塊采納貨幣補償，租賃關(guān)系終止。對被征收人的補償金額計算公式為：評估價錢x20%對公有衡宇承租人的補償金額計算公式為：評估價錢X80%8 本地塊征收非居住衡宇，被征收人、公有衡宇承租人按期搬遷的，給予搬遷獎勵費。被征收人、公有衡宇承租人為個人的，搬遷獎勵費為每戶5萬元。9 截止衡宇征收決定作出之日，對持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照（必需注冊在被征收衡宇內(nèi)）的個體經(jīng)營者，予以一次性10萬

23、元補助。八、征收居住和非居住兼用衡宇的補償標準及獎勵、補助標準（一）征收居住和非居住兼用衡宇的補償標準征收居住和非居住兼用的衡宇，被征收人或公有衡宇承租人選擇貨幣補償?shù)?，應當依照居住用建筑面積和非居住用建筑面積別離計算貨幣補償款，歸并后的貨幣補償款為該衡宇的補償金額。被征收人或公有衡宇承租人選擇衡宇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應當依照上述歸并后的貨幣補償款，用居住衡宇進行調(diào)換并結(jié)算差價；對提出居住困難戶保障補助申請的被征收人、公有衡宇承租人，應當依照實施細那么第三十一條的規(guī)定，依照上述歸并后的貨幣補償款進行折算。（二）征收居住和非居住兼用衡宇的獎勵、補助標準征收居住和非居住兼用衡宇的搬遷獎勵費每戶不得超過5萬元。其他獎勵、補助以居住用建筑面積和非居住用建筑面積別離依照本方案第六條和第七條計算。九、產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇的大體情形和選購方式本地塊產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇房源：就近產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇房源位于普陀區(qū)李子園地塊、普陀區(qū)桃浦九村地塊、寶山區(qū)羅店地塊、寶山區(qū)祁連地塊、嘉定區(qū)江橋地塊、嘉定區(qū)嘉定城北地塊：異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換衡宇房源位于青浦區(qū)新城一站地塊、閔行區(qū)馬橋地塊。普陀區(qū)金沙新村南塊地塊舊城