建一流CBD展重慶形象精品

1、建一流 CBD 展重慶形象對重慶中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的思考CBD( Center Business District )即中央商務(wù)區(qū)，其概念源于上世 紀(jì) 20 年代的美國 1 。經(jīng)過近一個(gè)世紀(jì)以來的“衍生”發(fā)展，如今的 CBD 不僅實(shí)現(xiàn)了商務(wù)機(jī)構(gòu)的集約化、 網(wǎng)絡(luò)輻射的高頻化、 區(qū)域地產(chǎn)的峰值化、 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的智能化和城市景觀的人文化 2 ，而且成為現(xiàn)代國際都市的標(biāo) 志、中心城市的靈魂、綜合實(shí)力的象征。20XX年 6 月，經(jīng)研究確定了重慶中央商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃 3 ，響亮提出 打造解放碑江北嘴彈子石 “金三角”，其中解放碑和江北嘴重點(diǎn)承擔(dān) 商務(wù)商貿(mào)功能，彈子石主要承擔(dān)配套服務(wù)功能。目前，江北嘴和彈子石 正致

2、力于拆遷整治，夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)，構(gòu)筑新一輪建設(shè)“起飛”的平臺， 已形成待發(fā)之勢。而作為重慶中央商務(wù)區(qū)核心組成部分的解放碑CBD，由于具有長期積淀的良好基礎(chǔ)， 已成為眾多國內(nèi)外企業(yè)投資發(fā)展的熱土， 初步具備了一定程度的集聚輻射功能，作為展示新興直轄市形象的窗口 地位進(jìn)一步提升，在重慶中央商務(wù)區(qū)建設(shè)中的先發(fā)態(tài)勢較為明顯。站在新的歷史起點(diǎn)、面對未來發(fā)展藍(lán)圖，如何圍繞重慶構(gòu)建長江上 游經(jīng)濟(jì)中心的宏偉目標(biāo)，以更大的氣魄、更大的手筆，將重慶CBD打造成為功能齊備的精品 CBD、接軌時(shí)代潮流的一流 CBD。除了要在市場的基 礎(chǔ)性配置作用下充分發(fā)揮土地、資本、人力、技術(shù)等要素資源的效能外， 本文將重點(diǎn)圍繞規(guī)劃約束

3、力、核心競爭力、城市親和力、發(fā)展承載力、 人才支撐力等幾個(gè)方面，提出一些思考和看法。一、打造“強(qiáng)勢”政府，強(qiáng)化規(guī)劃執(zhí)行力。 勿庸置疑，在一個(gè)更加 開放、愈加透明的市場環(huán)境中，政府行政行為所能影響、輻射的空間將 越來越小。但對于一個(gè)城市的規(guī)劃建設(shè)而言，其主導(dǎo)權(quán)必須牢牢掌控在 政府手中，這樣才能相對最大限度地兼顧社會公平和公共利益。因此， 重慶中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，必須體現(xiàn)市委、市政府的戰(zhàn)略發(fā)展意圖， 服務(wù)并服從于全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。1、明確規(guī)劃定位。 定位是否準(zhǔn)確、明晰，直接影響到 CBD建設(shè)的成 敗。紐約曼哈頓 CBD因針對周邊不同居住群體劃分為上區(qū)、下區(qū)而取得 巨大成功，反觀休斯頓 CBD

4、卻因定位不夠明晰而影響其發(fā)展。香港、上 海、北京、深圳、武漢、成都等城市也對其 CBD作了明確定位。重慶作 為西部唯一的直轄市和國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的基點(diǎn)，在規(guī)劃CBD定位時(shí)，既要立足當(dāng)前、量力而行，避免超越自身的發(fā)展階段和發(fā)展實(shí)力 貪大求全，又要著眼長遠(yuǎn)、盡力而為，以戰(zhàn)略的眼光和全局的思維，跳 出重慶看重慶。結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀與未來態(tài)勢 4 ，重慶中央商務(wù)區(qū)總體定位 應(yīng)：立足重慶、服務(wù)西南、輻射全國、接軌國際，形成以區(qū)域總部為核 心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)、相關(guān)配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，各類經(jīng)濟(jì)資源和 生產(chǎn)要素高度集聚的區(qū)域性、國際化 CBD及長江上游的金融、信息、商 務(wù)、貿(mào)易中心和現(xiàn)代都市窗口。2、政府

5、“強(qiáng)勢”控規(guī)。 所謂“強(qiáng)勢”，并非大包大攬，而是宏觀“強(qiáng) 勢”與微觀“弱勢”相結(jié)合的服務(wù)和監(jiān)督。宏觀“強(qiáng)勢” ，是指政府在 CBD建設(shè)過程中應(yīng)重點(diǎn)把好兩道關(guān)，一是嚴(yán)把“市場準(zhǔn)入關(guān)” ，即劃定統(tǒng) 一門檻，引進(jìn)培育一批具有核心競爭力和發(fā)展?jié)撡|(zhì)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)、高端產(chǎn) 業(yè)，防止一些項(xiàng)目貼上 CBD的標(biāo)簽，濫竽充數(shù)、以次充好，對重慶 CBD 區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)實(shí)體形成“擠出效應(yīng)” 。二是嚴(yán)把“追蹤落實(shí)關(guān)” ，即一旦 入駐 CBD，政府就應(yīng)引導(dǎo)企業(yè)在發(fā)展過程中切實(shí)按照 CBD規(guī)劃建設(shè)的要 求，打造產(chǎn)業(yè)實(shí)體，增強(qiáng)重慶 CBD的產(chǎn)業(yè)凝聚力和核心競爭力。而微觀 “弱勢”，是指還應(yīng)學(xué)會尊重企業(yè)市場的主體、 CBD的“器官”

6、，與 企業(yè)保持平等地位，并努力為之提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。只有宏 觀與微觀的有機(jī)結(jié)合，才能樹立“強(qiáng)勢”政府的形象，強(qiáng)化政府的公信 力和規(guī)劃的執(zhí)行力。3、規(guī)范區(qū)域競爭。 在建設(shè)初期，政府加強(qiáng)引導(dǎo)并參與其中，對于 CBD的健康發(fā)展、逐步走向成熟，具有積極的推動作用。但政府之間的 這種競爭應(yīng)是規(guī)范、良性、公平的競爭，應(yīng)著力在增強(qiáng)行政效能、提升 服務(wù)水平和打造發(fā)展環(huán)境上下功夫。 而過多依賴以稅費(fèi)減免、 政策傾斜、 低成本利用資源等為代價(jià)的 “同城競爭”，僅僅使既有資源在各區(qū)域之間 流轉(zhuǎn)，而無益于整個(gè)重慶 CBD“總盤子”的增大、上檔、提質(zhì)，既提高 了政府行政成本和 CBD經(jīng)營建設(shè)的成本，又可能導(dǎo)致

7、國有資產(chǎn)的損失。 因此，為避免區(qū)域間“同城競爭”而導(dǎo)致 CBD建設(shè)的戰(zhàn)略基點(diǎn)發(fā)生漂移， 可考慮成立一個(gè)專門的組織機(jī)構(gòu)，對整個(gè)重慶 CBD建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌 協(xié)調(diào)。甚至可大膽設(shè)想將解放碑、江北嘴、彈子石“合三為一” ，以利于 重慶 CBD建設(shè)的整體包裝，整體推介，重點(diǎn)突破，分區(qū)推進(jìn)。4、尊重市場選擇。 盡管已對重慶 CBD建設(shè)作了總體規(guī)劃，但這只是 引導(dǎo)性、傾向性的規(guī)劃。在實(shí)際建設(shè)過程中，還應(yīng)針對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律 和市場客觀的選擇，對規(guī)劃進(jìn)行必要的、及時(shí)的調(diào)整和完善。比如， CBD 最大的功能就是集聚輻射，而集聚輻射必須首先立足于各種資源、要素 的集中， 然后才有由點(diǎn)呈線到面的過程。 重慶 CBD

8、建設(shè)正處于起步階段， 各種資源應(yīng)集中，而不宜分散，故可考慮先抓好解放碑 CBD這個(gè)圓心的 建設(shè)，再以解放碑江北嘴彈子石為“內(nèi)接三角形”呈圓形向外輻射。 在這個(gè)過程中，還應(yīng)致力于社會信用體系的建設(shè) 5 ，既包括政府與企業(yè)、 企業(yè)與企業(yè)，也包括公民與政府、公民與企業(yè)、公民與公民。二、培育發(fā)展實(shí)體，增強(qiáng)核心競爭力。 如果說高樓林立、公司密集、 商務(wù)活躍是全球各地 CBD的共性, 那么富有特色的產(chǎn)業(yè)凝聚力才是 CBD的 靈魂和生命力之所在，如何使重慶 CBD保持旺盛的生命力。1、培育企業(yè)生態(tài)群。 所謂企業(yè)生態(tài)群，不僅僅只是眾多企業(yè)實(shí)現(xiàn)在 地域空間上的集聚，而是以專業(yè)化分工和社會化協(xié)作為基礎(chǔ)，大中小不

9、同類別、不同規(guī)模企業(yè)互補(bǔ)共生的一個(gè)有機(jī)群體。類似于自然界的生態(tài) 系統(tǒng)，企業(yè)與企業(yè)之間有競爭、有協(xié)作，這樣就使得企業(yè)個(gè)體與整個(gè)企 業(yè)群保持足夠的發(fā)展動力。重慶 CBD企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展就應(yīng)以提高產(chǎn)業(yè) 關(guān)聯(lián)為重點(diǎn)，并堅(jiān)持“抓大不放小” ，著力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈，在各個(gè)環(huán)節(jié)孕育 衍生出一批具有分工協(xié)作關(guān)系的關(guān)聯(lián)企業(yè)，這樣才能形成產(chǎn)業(yè)集聚、企 業(yè)集中的示范帶動效應(yīng)和對外輻射功能。如重慶 CBD在發(fā)展銀行、保險(xiǎn) 等金融業(yè)的同時(shí) , 就應(yīng)注重發(fā)展與之相關(guān)聯(lián)的會計(jì)、律師、顧問、培訓(xùn)、 咨詢等中介服務(wù)業(yè)和配套服務(wù)業(yè)。又如 CBD內(nèi)的文化傳媒業(yè)，從節(jié)目制 作、活動組織、硬件投入、新技術(shù)研發(fā)，到影視經(jīng)紀(jì)人、代保險(xiǎn)、投資 服

10、務(wù)等，本身就具有較長的產(chǎn)業(yè)鏈節(jié)，能夠?qū)φ麄€(gè) CBD集聚輻射能力的 提升起到重要的促進(jìn)作用。2、打造核心產(chǎn)業(yè)。 核心產(chǎn)業(yè)不僅對一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的 推動、支撐作用，而且是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要表征。古人 云：“得民心者，得天下。 ”對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以說，得金融者，得產(chǎn)業(yè) 天下?？v觀紐約、巴黎、倫敦、東京等國際性 CBD，無一不是因?yàn)槠鋸?qiáng) 大的金融集聚輻射能力而享譽(yù)世界、影響全球?？梢院敛豢鋸埖卣f，只 要金融業(yè)打一個(gè)噴嚏，幾乎全球的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都會感冒。在目前大城市 與大農(nóng)村并存、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)突出的大背景下，盡管加快推進(jìn)新型工業(yè) 化和城鎮(zhèn)化是全市發(fā)展戰(zhàn)略的基點(diǎn)，但就重慶 CBD的建設(shè)

11、而言，必須搶 奪金融這一制高點(diǎn)。特別是解放碑 CBD作為重慶金融中心的核心區(qū)域， 已吸引了眾多的國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)和金融企業(yè)入駐，為金融業(yè)的發(fā)展打下 了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，重慶中央商務(wù)區(qū)建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持以金融為核心，努力營 造良好的金融生態(tài)環(huán)境，支持鼓勵 CBD區(qū)域內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)和金融企業(yè)加 快制度創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新，著力打造“重慶金融城” ，并力爭將解放碑 CBD 培育成為重慶乃至整個(gè)西部地區(qū)的“金融制高點(diǎn)” 。3、優(yōu)化功能分區(qū)。 科學(xué)合理的功能布局，是 CBD區(qū)域內(nèi)各種產(chǎn)業(yè)、 行業(yè)相互促進(jìn)、共同發(fā)展的重要基礎(chǔ)。重慶中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃中，已對解 放碑、江北嘴、彈子石的功能進(jìn)行了初步設(shè)計(jì)，但還應(yīng)對各區(qū)域內(nèi)部的 功能布

12、局進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。 一般來說， 國際成熟的 CBD，80%左右是寫字樓、 20%左右是商住公寓和配套服務(wù)設(shè)施， 且主要以商務(wù)及配套服務(wù)為主。 在 這方面，重慶中央商務(wù)區(qū)還存在較大的差距。以解放碑CBD為例， 20XX年區(qū)域內(nèi)商務(wù)、 商貿(mào)和住宅類建筑面積所占比例分別為 30%、28%和 42%。 這樣的布局更接近于 CLD，即 Center Life District （中央生活區(qū)），而 難以滿足 CBD建設(shè)發(fā)展的要求。因此，在寸土寸金的 CBD區(qū)域，應(yīng)樹立 “黃金地段、黃金價(jià)格、黃金使用、黃金產(chǎn)出”的產(chǎn)業(yè)功能布局觀，并 及時(shí)對 CBD區(qū)域內(nèi)的功能布局進(jìn)行優(yōu)化組合，特別要對 CBD邊緣地帶的 功能

13、布局進(jìn)行調(diào)整重構(gòu)。三、加強(qiáng)設(shè)施建設(shè)，提升城市親和力。 完善的公共設(shè)施，一流的發(fā) 展環(huán)境，是增強(qiáng)重慶中央商務(wù)區(qū)持續(xù)吸引力和凝聚力的重要元素。1、高效組織道路交通。 目前，江北嘴、彈子石的交通壓力還不明顯， 而在解放碑 CBD核心地帶不足 1 平方公里的土地上，日均人流量可達(dá) 30 萬，節(jié)假日高峰可達(dá) 100 120 萬6 。面對如此龐大、稠密的人流、車 流，彈丸之地的解放碑 CBD要想疏緩巨大的交通承載力，必須借鑒巴黎 拉德方斯等成功 CBD的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，既立足當(dāng)前，又著眼長遠(yuǎn)：通過綜合 開發(fā)利用地表、地下和地上的空間，興建輕軌、地鐵、智能停車系統(tǒng)、 大型換乘樞紐等，構(gòu)建以軌道交通為骨架、地面公交

14、為主體，高效便捷 的解放碑 CBD區(qū)域交通小循環(huán)系統(tǒng)和解放碑、江北嘴、彈子石、沙坪壩 銜接暢通的城區(qū)立體交通體系。2、精心“雕刻”城市景觀。盡管 CBD寸土寸金，但人們對水、 陽光、 空氣和綠地的需求與生俱來。我們眼中的重慶CBD，不僅要使工作更高效，也要讓生活更美好。比如，可考慮增加中心廣場、主題公園、綠地、 噴水池和座椅等，營造 CBD賞心悅目環(huán)境不可或缺的元素。又如，解放 碑步行街的建設(shè)可考慮以碑為坐標(biāo)原點(diǎn)，向東西南北四個(gè)軸向延伸，但 每個(gè)方向的長度不要超過 500 米，因?yàn)檫@是步行者徒步行走的最佳距離。 同時(shí)，在步行街的大型商場、購物中心、休閑場所等高層建筑物之間建 立空中步行系統(tǒng)，打

15、造空間立體景觀，實(shí)現(xiàn)人車分流。再如，在修建人 行便道時(shí)，可借鑒新加坡 CBD經(jīng)驗(yàn)7 ，把公園綠地、休閑娛樂場所、山 城步道、濱江沿岸與交通主干道銜接起來。但最關(guān)鍵的，還是按照渝 中半島形象規(guī)劃與設(shè)計(jì)的要求，突出的城市形象要素，整體提升以解 放碑 CBD為核心的半島城市景觀。3、悉心營造人文氛圍 。溫馨、舒適的人文環(huán)境，是 CBD獨(dú)特魅力的 集中體現(xiàn)。北京的突出魅力在于她是全國的政治文化中心 8 ，上海的突 出魅力在于她是全國的金融貿(mào)易中心，而重慶的突出魅力就在于蜚聲中 外的“山城”、“江城”這一獨(dú)特都市人文景觀。但很多國內(nèi)外的專家、 官員表示，這個(gè)印象不是在南岸獲江北形成的，而要到解放碑才能強(qiáng)

16、烈 地感受到。故在建設(shè)過程中應(yīng)抓住這一特色、放大這一特色，將解放碑 CBD精心打造成為重慶的城市名片。 同時(shí)，由于解放碑 CBD是在具有 3000 年悠久歷史的重慶母城核心地帶上發(fā)展起來的時(shí)代產(chǎn)物，應(yīng)注重保護(hù)好 再現(xiàn)城市特質(zhì)和歷史場景的遺留建筑、遺留景觀。此外，還應(yīng)積極發(fā)揮 重慶大戲院、國泰大劇院、重慶美術(shù)館等標(biāo)志性文化設(shè)施和各類文藝精 品的意識能動作用，在重慶 CBD營造出良好的文化氛圍和濃郁的人文精 神，打造多元化、國際化的“包容性文化” 。四、加快拆遷整治，夯實(shí)發(fā)展承載力。 無論是高端產(chǎn)業(yè)的集聚，還 是城市形象的打造， 都需要通過一個(gè)重要的載體來實(shí)現(xiàn)土地。 江北、 南岸面積相對開闊，作為

17、 CBD建設(shè)的腹地充足，但對總面積只有 23.71 平方公里、其中陸地面積僅 18.54 平方公里的渝中區(qū)而言，土地一直都 是稀缺的寶貴資源。因而規(guī)劃面積約 1 平方公里的解放碑 CBD要獲取更大的發(fā)展空間和載體，唯有拆遷1、認(rèn)準(zhǔn)形勢，下定決心。 面對解放碑 CBD周邊總面積超過 54 萬平 方米的危舊陋房和上萬城區(qū)居民的切身利益，必須要有“刮骨療傷”的 勇氣和“長痛不如短痛”的決心，拿出氣魄，加快實(shí)施。否則，將來付 出的拆遷成本會更高，并很可能因一步落后而導(dǎo)致步步滯后，最終失去 一個(gè)加快發(fā)展的大好機(jī)遇。與此同時(shí)，也不能一味地大干快上，必須周 密思考、統(tǒng)籌推進(jìn)，以市場的觀念、經(jīng)濟(jì)的眼光、精心運(yùn)

18、作，滾動推進(jìn)。 通過“負(fù)債經(jīng)營”，超前統(tǒng)籌政府可控財(cái)力， 發(fā)揮公共財(cái)政 “四兩撥千斤” 的導(dǎo)向作用，廣泛吸納社會資本，將有限財(cái)力投入到重慶CBD建設(shè)的重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 最大限度地實(shí)現(xiàn)解放碑 CBD的政治效益、 經(jīng)濟(jì)效益、 社會效益和文化效益。2、全盤考慮， 統(tǒng)籌推進(jìn)。 由于所處客觀環(huán)境不同， 解放碑、江北嘴、 彈子石三地的土地儲備情況各有差異，但從整個(gè)重慶中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的 全局著眼，必須樹立三地“一盤棋”的意識。比如，可考慮在摸清拆遷 安置的底數(shù)后，選擇江北或南岸 CBD邊緣的某一地區(qū)，成片修建小戶型 拆遷安置小區(qū)，安置三地 CBD區(qū)域內(nèi)的拆遷居民。一方面，使居者有其 屋，解決了居民的實(shí)際

19、困難，夯實(shí)了社會和諧基礎(chǔ)；另一方面，大量遷 入的居民成片聚集，必將提升當(dāng)?shù)氐娜藲?，帶動一個(gè)新地區(qū)的發(fā)展；同 時(shí)，也為三地特別解放碑 CBD儲備了可供開發(fā)的土地資源。 資金的籌集， 可考慮建立有限公司、政府參股、發(fā)行債券、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者等，也可 考慮“三三制”，即企業(yè)和市、區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況按比例各自籌集一部 分資金。五、凝聚各方英才，強(qiáng)化人才支撐力。 高層次、高素質(zhì)、高技能人 才，是推動 CBD建設(shè)發(fā)展的支撐力量。一些 CBD在建設(shè)初期，都把硬件 設(shè)施擺在首位，而忽略了人才這一核心要素的重要作用，當(dāng)發(fā)展到一定 階段，才意識到問題的嚴(yán)重性 9 。重慶 CBD建設(shè)應(yīng)汲取這方面的教訓(xùn)， 在規(guī)劃建設(shè)之初就應(yīng)當(dāng)有計(jì)劃、有目標(biāo)地實(shí)施人才集聚戰(zhàn)略，重點(diǎn)是抓