房地產(chǎn)企業(yè)稅收分析

1、頁眉.房地產(chǎn)企業(yè)稅收分析一：房地產(chǎn)行業(yè)涉稅及避稅概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多，其中營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅對企業(yè)的現(xiàn)金流出量產(chǎn)生較大影響。1、在銷售環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策：預(yù)售房產(chǎn)時(shí)， 應(yīng)按預(yù)收款的5%繳納營業(yè)稅及城建稅、教育附加稅費(fèi)。2、企業(yè)所得稅政策：有兩種方式繳納所得稅（ 1）查賬征收方式：其中，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （即預(yù)售房產(chǎn)時(shí)繳納所得稅的辦法） 。（開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15 ；開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10% 。

2、）(2) 核定征收方式：石家莊的房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)收款的13%繳納所得稅。分析：根據(jù)貴單位的情況，初步判斷應(yīng)采用查賬征收方式較為有利。目前房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅收政策進(jìn)行合理、合法進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，首先判斷開發(fā)項(xiàng)目是否存在若干可籌劃前提或特殊狀況方可進(jìn)行，否則硬性籌劃得不償失，致使企業(yè)存在重大納稅風(fēng)險(xiǎn)。例如，銷售精裝房時(shí)，通過分解銷售收入達(dá)到減稅的目的。但該籌劃限制條件較多，需針對具體情況謹(jǐn)慎使用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃應(yīng)稅收入通常采用的手段：1 / 6頁眉.1 、化整為零，肢解收入或者將收入掛往來帳。2、收取價(jià)款，不作收入；開具發(fā)票，不作收入，甚至在檢查中隱匿部分發(fā)票存根，逃避追查。采取“體外循環(huán)法

3、”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅；預(yù)收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。3、不按規(guī)定開具發(fā)票，以收款收據(jù)、白條代替發(fā)票，收取價(jià)款不作收入；發(fā)票、收款收據(jù)混開，少計(jì)部分收入；如：開具“大頭小尾”發(fā)票等以達(dá)到偷逃稅款目的。4 、不合理定價(jià)，減少收入。采取各種方式降低售房金額，減少收入，如采取降低售房價(jià)格，加大其他規(guī)費(fèi)的方法，調(diào)節(jié)收入。5 、變通權(quán)責(zé)發(fā)生制，分期收款，應(yīng)作而不作收入。如：房地產(chǎn)企業(yè)分期收款銷售房產(chǎn)時(shí)，在實(shí)際收到價(jià)款才作收入，延遲反映或不反

4、映收入。6、其他業(yè)務(wù)收入部分或全部不入帳。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除主營業(yè)務(wù)以外如售后服務(wù)、材料物資銷售業(yè)務(wù)、 房產(chǎn)出租業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)零星、金額不大，企業(yè)往往不如實(shí)入帳、計(jì)算繳納稅款。7、代收代墊款項(xiàng)，入帳不上稅，或者不入帳。8 、在預(yù)售樓盤時(shí)故意延遲繳納稅款。不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，拖延繳納企業(yè)所得稅。2 / 6頁眉.9、由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。10 、將更名、拖交房款押金、罰息收入、沒收違約保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未記入應(yīng)稅營業(yè)額一并申報(bào)納稅。有的將包銷代銷商品房手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收

5、入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。11 、提供虛假或不完整的銷售面積。如將與商品房一起銷售的門面房（店面房、營業(yè)用房、商鋪） 、地下車庫等不并入銷售面積。12 、利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來避繳稅款。如：關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)移資金、集團(tuán)內(nèi)部購房實(shí)行優(yōu)惠價(jià)交易等。13 、有掛靠關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)之間收取的代扣繳稅費(fèi)不按規(guī)定時(shí)間申報(bào)。14 、合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)，換取部分土地使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房，有意延誤納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。15 、“拆一還一”回遷戶的回遷房部分未按銷售不動產(chǎn)繳納相關(guān)稅費(fèi)。目前房地產(chǎn)公司對償還面

6、積與拆遷面積相等的部分絕大部分不申報(bào)納稅，對收取的房屋差價(jià)款、超安費(fèi)等有的直接沖減開發(fā)成本，有的長期掛往來科目不申報(bào)納稅。16 、將自行開發(fā)的房產(chǎn)分給投資方部分不按規(guī)定申報(bào)繳納稅費(fèi)。3 / 6頁眉.17 、以房產(chǎn)抵償勞務(wù)款、工程款、材料款、銀行及私人借款等不作收入申報(bào)納稅。18 、將收到的銀行按揭掛往來賬，隱匿收入，不繳或少繳稅款。如：以“虛假按揭”為由將取得銀行按揭購房款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應(yīng)付款”科目長期掛賬不申報(bào)納稅。19 、“以房換地，以地?fù)Q房” ，從中偷逃稅。以地?fù)Q房，以房換地是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)較多的一種交易方式，它不同于款物交易，它屬于直接以物易物，以權(quán)利換權(quán)利，一般情

7、況下不補(bǔ)差價(jià)，不存在現(xiàn)款問題。雙方往往在實(shí)際占有和使用后，暫不辦理權(quán)屬變更手續(xù)，逃避稅收的監(jiān)控。20 、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入，偷逃稅款。如：一些房地產(chǎn)企業(yè)將土地手續(xù)辦理完畢后，把一部分樓盤的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬，以達(dá)到偷逃稅的目的。21 、將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。22 、將在銷售房產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電力增容費(fèi)等不按價(jià)外費(fèi)用申報(bào)納稅。23 、補(bǔ)貼收入不入帳。如房地產(chǎn)企業(yè)上交的一些規(guī)費(fèi)，有些地方政府一般會有返還，這部分收入在其實(shí)際收到時(shí)，都不并入收入

8、申報(bào)納稅。24 、取得政府返還的土地出讓金不入賬。房地產(chǎn)企業(yè)取得政4 / 6頁眉.府返還的土地出讓金后不按規(guī)定入賬沖減土地成本。25 、鉆政策“空子” ，不及時(shí)清算土地增值稅。按照土地增值稅暫行條例規(guī)定，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。而部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策的 “空子”，遲遲不進(jìn)行決算， 或留下一兩套 “尾房”，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算。分析：貴單位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于開發(fā)、與銷售情況較為簡單，開發(fā)成本的票據(jù)能夠合理、合法取得，不存在合理合法稅收籌劃的前提條件，因此不建議貴單位進(jìn)行硬性籌劃。二、以下主要是對房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的主要稅收以及提醒貴單位

9、應(yīng)注意的事項(xiàng)予以說明：房地產(chǎn)企業(yè)納稅大體上分布在三個(gè)環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)。具體如下：（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、有耕地占用稅：在房地產(chǎn)開發(fā)中，如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅。2、印花稅：根據(jù)與相關(guān)的建設(shè)單位、材料供應(yīng)單位、勘察設(shè)計(jì)單位簽訂的與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)合同、協(xié)議繳納印花稅。應(yīng)注意：印花稅雖然稅款金額較小，但稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查時(shí)常常以印花稅涉及的合同、協(xié)議書的內(nèi)容作為全面稽查企業(yè)是否合法納稅的起點(diǎn)與重大線索。3 、契稅：企業(yè)取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按土地總成交價(jià)款的 4% 繳納契稅。4、城鎮(zhèn)土地使用稅：應(yīng)按年計(jì)算，分期繳納。以開發(fā)項(xiàng)目5 / 6頁眉.所在地段的每平方米年稅額乘以實(shí)際占用的土地面積計(jì)算稅款，向土地所在地的地方稅務(wù)局申報(bào)繳納。（二）房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅：營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額，包括全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，稅率為5% ，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。采用預(yù)收款 (包括預(yù)收定金 )方式的 ,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,應(yīng)按月