房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)檢查

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查方案一、在房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查中，應(yīng)關(guān)注的主要問(wèn)題（一）營(yíng)業(yè)稅1、延遲繳納營(yíng)業(yè)稅（常見現(xiàn)象）：（ 1）收到首付款，計(jì)入其他往來(lái)，或者帳外循環(huán)計(jì)入老板、財(cái)務(wù)人員個(gè)人借記卡賬戶，造成長(zhǎng)期滯納營(yíng)業(yè)稅；（ 2）收到按揭貸款，以銀行借款名義計(jì)入“短期借款” 、“應(yīng)付賬款”等科目，造成長(zhǎng)期滯納營(yíng)業(yè)稅。（ 3）售房款長(zhǎng)期滯留在銷售部門， 不及時(shí)入賬， 延遲繳納營(yíng)業(yè)稅。（ 4）以未收到“代銷清單”為由，收取房款不及時(shí)入賬，延遲繳納營(yíng)業(yè)稅。（ 5）收取客戶購(gòu)房訂金、誠(chéng)意金、意向金、保證金、VIP 卡費(fèi)等資金，在簽訂銷售合同后，不及時(shí)轉(zhuǎn)作銷售收入，延遲繳納營(yíng)業(yè)稅。2、不繳少繳營(yíng)業(yè)稅（常見現(xiàn)象）：（

2、 1）銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)部分房屋，包括銷售閣樓、停車位、地下室、私改規(guī)劃增加面積部分，以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入不按規(guī)定入賬，不繳少繳營(yíng)業(yè)稅款。（ 2）拆遷安置房，拆一還一部分，直接沖減開發(fā)成本，不按規(guī)定計(jì)收入，不繳少繳營(yíng)業(yè)稅；（ 3）超面積部分，不按照市場(chǎng)公允價(jià)或者組成計(jì)稅價(jià)格（按照實(shí)際收取價(jià)）計(jì)算營(yíng)業(yè)額，造成售價(jià)偏低，少繳營(yíng)業(yè)稅。1（ 4）以房抵債，包括以房抵頂借款、工程款、土地款、廣告費(fèi)、應(yīng)付利潤(rùn)等，直接沖減“應(yīng)付賬款”或者“長(zhǎng)期借款”等往來(lái)科目，不計(jì)銷售收入，不繳少繳營(yíng)業(yè)稅。（ 5）采取“抵券銷售”銷售模式，收入計(jì)算錯(cuò)誤，不繳少繳營(yíng)業(yè)稅。（ 6）采取“假按揭”“零首付”銷售

3、模式，收入不及時(shí)入帳，不繳少繳營(yíng)業(yè)稅。（ 7）采取“以老帶新”銷售模式，勞務(wù)報(bào)酬做折扣銷售處理，不繳少繳營(yíng)業(yè)稅。（ 8）采取“還本銷售”模式，收入直接沖減還本支出，不繳少繳營(yíng)業(yè)稅。（ 9）采取“先租后售”模式，收取的房屋租金收入，未按規(guī)定入賬，不繳少繳營(yíng)業(yè)稅。（ 10）采取“低價(jià)出售、免費(fèi)返租”模式，收入計(jì)算錯(cuò)誤，不繳少繳營(yíng)業(yè)稅。（ 11）采取“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售經(jīng)營(yíng)模式，收入計(jì)算錯(cuò)誤，不繳少繳營(yíng)業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅1、企業(yè)所得稅收入：企業(yè)所得稅收入檢查除了營(yíng)業(yè)稅檢查應(yīng)注意的常見現(xiàn)象意外，還應(yīng)注意是否有以下現(xiàn)象發(fā)生：（ 1）開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、繳納營(yíng)業(yè)稅后，一部分發(fā)票的“記賬2聯(lián)”不入賬，隱瞞

4、收入，隱瞞利潤(rùn)，不繳少繳企業(yè)所得稅。（ 2）收取的政府補(bǔ)助款，包括返還土地款、稅金、城市配套費(fèi)以及政府獎(jiǎng)勵(lì)等，直接沖減成本，不按照規(guī)定做收益處理，減少取得補(bǔ)助當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，不繳少繳企業(yè)所得稅。（ 3）開發(fā)產(chǎn)品完工后，預(yù)售收入長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”等往來(lái)賬戶，不按規(guī)定及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本，不按照實(shí)際利潤(rùn)計(jì)算應(yīng)納稅款，造成不繳少繳企業(yè)所得稅。（ 4）取得銷售不動(dòng)產(chǎn)以外的其他業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)外收入，不及時(shí)入賬，造成不繳少繳企業(yè)所得稅。2、企業(yè)所得稅成本費(fèi)用：企業(yè)所得稅成本費(fèi)用存在的問(wèn)題主要有三方面：虛增成本、混淆成本、計(jì)算方法錯(cuò)誤。（ 1） 虛增成本：企業(yè)虛增成本常見問(wèn)題及應(yīng)注意事項(xiàng)：取得土地使用權(quán)支

5、出：A、以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、非貨幣性資產(chǎn)交換、購(gòu)買在建工程、拆遷安置等形式取得土地土地價(jià)款的確認(rèn)是否準(zhǔn)確，有無(wú)利用人為評(píng)估、股權(quán)溢價(jià)等手段虛增土地成本。B、取得土地出讓金收款收據(jù)后，土地價(jià)款是否實(shí)際繳納；繳納土地價(jià)款后是否取得、或者足額取得土地出讓金收據(jù)。C、以政府拖欠債務(wù)抵頂土地出讓金、以替政府支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂土地出讓金、母公司購(gòu)地子公司開發(fā)、以改制土地進(jìn)行開發(fā)，事實(shí)3是否清楚，手續(xù)是否合法。D、涉及到拆遷補(bǔ)償?shù)?，有無(wú)人為擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償范圍、提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的情況；涉及到拆遷還房的，返還房屋的作價(jià)是否合理，是否按照稅收規(guī)定，進(jìn)行收入與成本處理。E、涉及到政府土地返還款的，在會(huì)計(jì)

6、上做收益處理以后，是否按照企業(yè)所得稅規(guī)定，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，做沖減成本處理。F、企業(yè)在紅線外為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的支出，如：以地補(bǔ)路、以地補(bǔ)橋、以地補(bǔ)林、以地補(bǔ)園支出，有無(wú)作為取得土地支出的一部分，計(jì)入取得土地使用權(quán)支出。前期工程費(fèi)：A、支付水文地質(zhì)勘察、 測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用， 業(yè)務(wù)是否真實(shí)，票據(jù)是否合法，有無(wú)以收據(jù)代替發(fā)票的行為。B、場(chǎng)地通平業(yè)務(wù)，有無(wú)人為虛增工程量，虛增成本情況，特別是將該項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給一些無(wú)施工資質(zhì)的單位或者個(gè)人來(lái)完成時(shí)，工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確、結(jié)算手續(xù)是否合法。建筑安裝費(fèi)：A、以“虛增工程項(xiàng)目”的方式虛增成本，“把無(wú)說(shuō)成有” ，比如：按照工程規(guī)劃、預(yù)算、監(jiān)理記錄，工程本身

7、沒(méi)有基沙打底、內(nèi)墻粉刷工程，但是，在工程決算和審計(jì)的過(guò)程中，卻加進(jìn)了這兩項(xiàng)工程。B、以“高套材料定額”的方式虛增成本， “把賤說(shuō)成貴” ，比如，把單價(jià) 100 元的材料，說(shuō)成是單價(jià) 150 元的。C、以“多報(bào)材料數(shù)量”的方式虛增成本， “把少說(shuō)成多” ，比如，4用 100 個(gè)，說(shuō)成用150 個(gè)。不管采取哪種手段虛增成本，最終都得落實(shí)到“虛開發(fā)票”上，虛開發(fā)票的途徑基本上有三條：一是利用與其他單位的業(yè)務(wù)關(guān)系由相關(guān)單位虛開； 二是購(gòu)買假發(fā)票自己虛開；三是到稅務(wù)局征稅大廳虛開?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：A、部分從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)施工的單位（如供熱、供水、供電、供氣、電視、電話等部門），具有企業(yè)、 事業(yè)雙重性質(zhì)，

8、 審核這部分項(xiàng)目，重點(diǎn)在于審核支出時(shí)票據(jù)的合法性，防止以行政收款收據(jù)代替發(fā)票。B、此類業(yè)務(wù)，部分工程都處在地下，具有隱蔽性，要充分結(jié)合實(shí)際情況判斷其工程量的大小與真?zhèn)?。C、園林綠化，是基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，對(duì)園林綠化費(fèi)用的檢查，要參考小區(qū)的容積率、建筑密度等指標(biāo)來(lái)審核，準(zhǔn)確確定小區(qū)的綠化面積、每平方米的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。特別要注意：人為擴(kuò)大綠化面積、提高單位綠化標(biāo)準(zhǔn)、增加苗木數(shù)量的情況發(fā)生。D、所有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)票都必須在項(xiàng)目所在地開具，否則視為取得非法票據(jù)。公共配套設(shè)施費(fèi)：A、配套設(shè)施，屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施；B、配套設(shè)施

9、，屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他5一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。開發(fā)間接費(fèi)：重點(diǎn)審核因成本、費(fèi)用化分不清，造成歸集錯(cuò)誤，因而導(dǎo)致虛增、虛減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的情況。特別要注意：將開發(fā)產(chǎn)品完工以前應(yīng)予以資本化的借款利息，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，一次性計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用” 、將營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)一次性計(jì)入“銷售費(fèi)用”減少當(dāng)期利潤(rùn)的情況發(fā)生。（ 2）混淆成本：企業(yè)混淆成本常見的問(wèn)題：成本與費(fèi)用劃分不清。不同項(xiàng)目成本劃分不清。同一項(xiàng)目，不同成本對(duì)象成本劃分不清。同一成本對(duì)象，直接成本與間接成

10、本劃分不清。同一成本對(duì)象，完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品成本劃分不清。同一成本對(duì)象，自用產(chǎn)品與可售產(chǎn)品成本劃分不清。同一成本對(duì)象，已銷產(chǎn)品與未銷產(chǎn)品成本劃分不清；同一成本對(duì)象，核定征收期間應(yīng)分?jǐn)偟匿N售成本與核實(shí)征收期間應(yīng)分?jǐn)偟匿N售成本劃分不清。（ 3）計(jì)算方法錯(cuò)誤：成本計(jì)算、分?jǐn)偡椒ㄥe(cuò)誤，造成銷售成本有誤。發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。采取“買一送一”銷售模式，不分別計(jì)算收入成本。除了成本費(fèi)用以外，企業(yè)還會(huì)以各種手段虛增本期“期間費(fèi)用”，6減少當(dāng)期所得。比如：不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算扣除“廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”；將替業(yè)主繳納的“物業(yè)費(fèi)”計(jì)入“管理費(fèi)用”等等。（三）土地增值稅土地增值稅存在的

11、主要問(wèn)題是：1、取得預(yù)售收入不及時(shí)預(yù)繳土地增值稅。（ 1）預(yù)征收入的計(jì)算：預(yù)征收入的計(jì)算、審核的內(nèi)容與營(yíng)業(yè)稅收入的計(jì)算、審核的內(nèi)容基本一致。（ 2）預(yù)征率：按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā) 201053 號(hào)）、河北省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2010 年第 1 號(hào)）規(guī)定，自 2010 年 10 月 1 日起，除保障性住房外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為 2%。2、達(dá)到清算條件不及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算：土地增值稅清算應(yīng)注意四大問(wèn)題：（ 1）清算條件的確認(rèn)：國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)、國(guó)稅發(fā) 2010

12、91 號(hào)規(guī)定：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。7符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。注釋：文件中的“竣工”一律按照“竣工驗(yàn)收”掌握，滿足下列三個(gè)條件之一視為竣工驗(yàn)收： A、開發(fā)產(chǎn)品竣

13、工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案； B、開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購(gòu)買方； C、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明?！颁N售達(dá)到85%”，指銷售加上自用加上出租合計(jì)達(dá)到85%。取得預(yù)售許可證滿三年，指取得最后一張?jiān)S可證滿三年。（ 2）清算單位的確認(rèn)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā) 2006187 號(hào)， 2006 年 12 月 28 日）規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于“分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算” ；開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增8值額。注釋：“國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”以發(fā)改委理想為準(zhǔn)；“

14、分期開發(fā)項(xiàng)目”以建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證為準(zhǔn)；“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)以河北省土地增值稅管理辦法（冀地稅發(fā) 200637 號(hào)）和河北省地方稅務(wù)局關(guān)于公布現(xiàn)行有效部分條款失效廢止全文失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告（2011 年底 5 號(hào)）為準(zhǔn)：納稅人建造出售的住房同時(shí)符合下列標(biāo)準(zhǔn)的為普通標(biāo)準(zhǔn)住房：A、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0 以上；B、單套建筑面積在140 平方米（含）以下； C、實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格的1.2 倍以下。（ 3）清算收入的審核：根據(jù)國(guó)稅函 2010220號(hào)文件規(guī)定，土地增值稅清算收入，以發(fā)票或者合同為準(zhǔn)。已經(jīng)開發(fā)票的，以發(fā)票為準(zhǔn)；未開票或者未全部開票的

15、，以合同為準(zhǔn)。審核收入時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：未取得土地使用證之前銷售的房屋，是否計(jì)入應(yīng)稅收入（國(guó)稅函 1995110 號(hào)、國(guó)稅函 2007645 號(hào)）。是否存在以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”之名行“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”之實(shí)，不繳少繳土地增值稅行為（國(guó)稅函2000687號(hào)）。（ 4） 清算成本的審核：土地增值稅成本歸集與分配的內(nèi)容、方法，與企業(yè)所得稅基本相同，在實(shí)際工作中除按照前面講述方法對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格審核外，還應(yīng)9注意土地增值稅政策的特殊規(guī)定，特別是要注意以下問(wèn)題：以“虛假評(píng)估價(jià)” 、“股權(quán)溢價(jià)”虛增土地成本。一次性取得土地分期開發(fā)土地成本分?jǐn)傆?jì)算錯(cuò)誤（國(guó)稅函1999112號(hào)、河北地稅2014 年 6 月 27 日地

16、方稅業(yè)務(wù)解答 ）。取得政府土地返還款不沖減土地成本。以工程款抵頂土地出讓金未取得合法出讓金收據(jù)。土地閑置費(fèi)計(jì)入“取得土地使用權(quán)支出”據(jù)實(shí)扣除。開發(fā)不同類型房地產(chǎn)建筑成本分?jǐn)傚e(cuò)誤（河北地稅2014 年 6月 27 日地方稅業(yè)務(wù)解答 ）故意將“軟裝修”部分?jǐn)D入開發(fā)成（河北地稅 2014 年 6 月 27日地方稅業(yè)務(wù)解答 ）。處置有產(chǎn)權(quán)下房、車庫(kù)收入成本歸集錯(cuò)誤（河北地稅2014 年6 月 27 日地方稅業(yè)務(wù)解答 ）。處置無(wú)產(chǎn)權(quán)建筑物收入成本歸集錯(cuò)誤（河北地稅2014 年 6 月27 日地方稅業(yè)務(wù)解答 ）。故意將企業(yè)期間費(fèi)用擠入“開發(fā)成本”據(jù)實(shí)扣除。計(jì)入“開發(fā)成本”的借款費(fèi)用未做調(diào)整據(jù)實(shí)扣除。3、清

17、算后銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品不及時(shí)補(bǔ)繳土地增值稅。（ 1）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)【 2006】187 號(hào)第八條規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)， 清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)10的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積（ 2）河北省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題解答 （發(fā)布時(shí)間： 2014 年 6 月 27 日）明確：在土地增值稅清算中，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。對(duì)個(gè)別企業(yè)因暫時(shí)困難未支付

18、應(yīng)扣除項(xiàng)目的工程費(fèi)用的情形，在清算完成后三年內(nèi)取得合法有效票據(jù)的，企業(yè)可申請(qǐng)對(duì)該項(xiàng)目重新清算。（四）房產(chǎn)稅1、漏報(bào)出租房源，不繳少繳房產(chǎn)稅：出租小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的商業(yè)用房、地上地下配套設(shè)施用房、其它待售房屋，收取租金不開發(fā)票、不計(jì)收入，不繳少繳房產(chǎn)稅。2、漏報(bào)自用房源，不繳少繳房產(chǎn)稅：自用小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的商業(yè)用房、地上地下配套設(shè)施用房、其它待售房屋，不按照自有資產(chǎn)管理，不繳少繳房產(chǎn)稅。3、因計(jì)稅依據(jù)錯(cuò)誤，造成少繳房產(chǎn)稅：造成此類錯(cuò)誤的主要原因是，沒(méi)有將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知 （財(cái)稅 2010121 號(hào)）第三條規(guī)定：11對(duì)按

19、照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5 的，按房產(chǎn)建筑面積的2 倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。（五）土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到經(jīng)營(yíng)用地土地使用稅和開發(fā)用地土地使用稅兩塊兒。其中，問(wèn)題主要出現(xiàn)在開發(fā)用地上。1、因納稅義務(wù)起始發(fā)生時(shí)間不明確，造成不繳晚繳土地使用稅：財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅 2006 186 號(hào)）第二條規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土

20、地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2、因納稅義務(wù)終止時(shí)間不明確，造成不繳少繳土地使用稅：（ 1）財(cái)稅 2008152 號(hào)規(guī)定：自 2009 年 1 月 1 日起，納稅人因房產(chǎn)、 土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。（ 2）河北省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題解答 （發(fā)布時(shí)間： 2014 年 6 月 27 日）明確：房地產(chǎn)企業(yè)因商品房的出售而終止其城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的 “納稅義務(wù)終止時(shí)間”應(yīng)按照財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)12稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅 20

21、08152 號(hào)）第三條“實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末”執(zhí)行。在實(shí)際工作中，終止繳納的時(shí)間按照實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化孰先的原則確定，實(shí)物移交較早的，按相關(guān)移交手續(xù)（如將房屋鑰匙交付給買受人等情形）辦理的日期確定；房產(chǎn)證或土地證等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利許可證照較早的，按證照的簽發(fā)日期確定。3、因單位稅額、計(jì)算方法錯(cuò)誤導(dǎo)致不繳少繳土地稅。注釋：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地土地使用稅應(yīng)該按月計(jì)算、按季繳納；每月應(yīng)納土地使用稅單位稅額×當(dāng)月應(yīng)納稅土地面積÷12交房土地面積已銷房屋面積÷可售房屋總面積×開發(fā)土地總面積（含小區(qū)公共用地面積）（六）契稅1、以出讓方式取得土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅

22、依據(jù)計(jì)算不完整，造成不繳少繳契稅。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅2004 134 號(hào)）：（ 1）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的， 其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資13產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。土地基準(zhǔn)

23、地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)價(jià)。以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格， 土地出讓金、 市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。2、以交換方式取得土地使用權(quán)，未按規(guī)定繳納契稅。契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十條：土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。3、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后來(lái)改為出讓用地，未按規(guī)定繳納契稅。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅2004 134 號(hào)）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契

24、稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。4、以項(xiàng)目換取土地使用權(quán)，未按照規(guī)定繳納契稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契14稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2002 1094 號(hào)）：根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人通過(guò)完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲取低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與的土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍，其計(jì)稅價(jià)格由征收機(jī)關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格核定。5、因減免土地出讓金，未按照規(guī)定繳納契稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)（國(guó)稅函2005 436 號(hào)）：根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承受

25、國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。（七）個(gè)人所得稅：1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法（試行）的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014 年第 67 號(hào)， 2015 年 1 月 1日起執(zhí)行，在此之前按照國(guó)稅函2009285號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第 27 號(hào)執(zhí)行）個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入減除股權(quán)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅。合理費(fèi)用是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)按照規(guī)定支付的有關(guān)稅費(fèi)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓方因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而獲得的現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券和其他形式的經(jīng)濟(jì)利益。15轉(zhuǎn)讓方取得與

26、股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的各種款項(xiàng)，包括違約金、補(bǔ)償金以及其他名目的款項(xiàng)、資產(chǎn)、權(quán)益等，均應(yīng)當(dāng)并入股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。納稅人按照合同約定，在滿足約定條件后取得的后續(xù)收入，應(yīng)當(dāng)作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。2、股息利息個(gè)人所得稅（ 1）財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知（財(cái)稅 2003158 號(hào)） :納稅年度內(nèi)個(gè)人投資者從其投資企業(yè)（個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。（ 2）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)個(gè)人所得稅管理辦法的通知（國(guó)稅發(fā) 2005120 號(hào)）：個(gè)人

27、投資者從其投資企業(yè)借款的管理，對(duì)期限超過(guò)一年又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定征稅。3、有獎(jiǎng)銷售個(gè)人所得稅（ 1）財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知 （財(cái)稅 20115 號(hào)， 2011 年 6 月 9 日）企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過(guò)程中向個(gè)人贈(zèng)送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個(gè)人所得稅：企業(yè)通過(guò)價(jià)格折扣、折讓方式向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)；16企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如通信企業(yè)對(duì)個(gè)人購(gòu)買手機(jī)贈(zèng)話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購(gòu)話費(fèi)贈(zèng)手機(jī)等；企業(yè)對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的個(gè)人按消費(fèi)積分反饋禮品。企業(yè)向個(gè)人贈(zèng)送禮品，屬于下列情

28、形之一的，取得該項(xiàng)所得的個(gè)人應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅，稅款由贈(zèng)送禮品的企業(yè)代扣代繳：企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，對(duì)個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。企業(yè)在年會(huì)、座談會(huì)、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，對(duì)個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用 20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。企業(yè)對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的顧客，給予額外抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)，個(gè)人的獲獎(jiǎng)所得，按照“偶然所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。企業(yè)贈(zèng)送的禮品是自產(chǎn)產(chǎn)品（服務(wù)）的，按該產(chǎn)品（服務(wù)）的市場(chǎng)銷售價(jià)格確定個(gè)人的應(yīng)稅所得；是外購(gòu)商品（服務(wù)）的，按該商品（服務(wù)）的實(shí)際購(gòu)置價(jià)格確定個(gè)人的應(yīng)稅所得。4、產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)個(gè)人所得稅國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函 2006478 號(hào)）規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方）在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，如房產(chǎn)