東莞地稅納稅指引系列

1、東莞地稅納稅指引系列-銷售不動產(chǎn)2006年06月28日銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。 納稅人和扣繳義務(wù)人：在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。境外單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為而在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，其應(yīng)納稅款以代理者為扣繳義務(wù)人；沒有代理者的，以受讓者或購買者為扣繳義務(wù)人。 銷售不動產(chǎn)項目的征稅范圍：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物，但以不動產(chǎn)入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。納稅時間：為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款憑證的當(dāng)天。 納稅地點：納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在

2、地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 從事銷售不動產(chǎn)的納稅人主要涉及如下地方稅費： 一、營業(yè)稅 以購買者支付給納稅人的全部價款和價外費用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）為營業(yè)額，依5%稅率計算繳納營業(yè)稅。 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)（個人銷售住房除外）,以全部收入減去不動產(chǎn)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)的（個人銷售住房除外）,以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額。 二、城市維護建設(shè)稅 以實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅款為依據(jù)計算繳納。其中莞城、東城、南城、萬江的適用稅率為7%，其它各鎮(zhèn)區(qū)的適用稅率為5%。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人（含

3、港、澳、臺同胞）暫不征收城市維護建設(shè)稅。 三、教育費附加 以實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅款為依據(jù)計算繳納，教育費附加的征收率為3%（以實際繳納的增值稅、消費稅為依據(jù)計算的教育費附加在國稅局繳納）。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人（含港、澳、臺同胞）暫不征收教育費附加。 四、企業(yè)所得稅 企業(yè)或經(jīng)濟組織的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得分別按如下辦法繳納企業(yè)所得稅： （1）賬務(wù)健全、能正確計算應(yīng)納稅所得額的業(yè)戶采取查帳計征辦法納稅，法定稅率為33%，但年應(yīng)納稅所得額在3萬元(含3萬元)以下的暫減按18%稅率計算繳納；年應(yīng)納稅所得額3萬元至10萬元(含10萬元)的暫減按按27%稅率計算繳納。 （2）賬

4、務(wù)不健全、不能正確核算應(yīng)納稅所得額的業(yè)戶采取核定應(yīng)稅所得率的方法納稅。應(yīng)納稅所得稅額=應(yīng)納稅所得額X適用稅率；應(yīng)納稅所得額=收入總額X應(yīng)稅所得率或應(yīng)納稅所得額=成本費用支出額/（1-應(yīng)稅所得率）X應(yīng)稅所得率。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)應(yīng)稅所得率為12%。 注：（1）外商投資企業(yè)、外國企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得繳納外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅。 （2）2002年1月1日后新成立的企業(yè)的企業(yè)所得稅，由國稅部門負責(zé)征收管理。 五、個人所得稅 1、 對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的按每次轉(zhuǎn)讓的收入額依照規(guī)定減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額按20%稅率征收個人所得稅；對未提供完整、準確的財產(chǎn)原值憑證，不能正確計算財產(chǎn)原值的，按轉(zhuǎn)

5、讓收入依2%征收率征收個人所得稅。 2、企業(yè)、經(jīng)濟組織和個體工商戶支付給職工的工資、薪金以及支付給為其提供勞務(wù)的個人的報酬應(yīng)依法扣繳個人所得稅。工資、薪金個人所得稅應(yīng)納稅額=（收入總額-允許扣除項目-1600）X適用稅率。 工資、薪金所得適用稅率表，詳見“納稅指引”-“查詢稅率”。 七、印花稅 凡在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受(包括在境外書立、境內(nèi)使用)稅目稅率表列舉憑證的各方，都應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅。納稅人按照稅率表中的適用稅率計算印花稅。 印花稅稅目稅率表，詳見“納稅指引”-“查詢稅率”。 注：1、凡與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立的商品房購銷合同，按“購銷合同”稅目貼花，對買賣雙方分別按房價依萬分之三

6、稅率征收印花稅； 2、其他房屋購銷合同按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目貼花，買賣雙方分別按房價依萬分之五的稅率征收印花稅； 3、屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，當(dāng)事人雙方在書立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時未標明金額的，對轉(zhuǎn)讓雙方分別按評估核定價依萬分之五的稅率征收印花稅。 八、土地增值稅 對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物并取得收入的納稅人，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所取得收入的增值額部分依照有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅（詳見納稅指引系列二十三）；對不能準確計算增值額的稅務(wù)機關(guān)或代征單位按照0.5%的征收率征收土地增值稅。 九、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅的納稅人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個

7、人繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。 納稅人（不包括個人出租）能提供房產(chǎn)原值依據(jù)（如賬簿、購房發(fā)票）的，房產(chǎn)稅依照原值一次減除30%后的余值，依1.2%稅率計算繳納；納稅人（不包括個人出租）不能提供房產(chǎn)原值依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)分局參照市地稅局制定的指導(dǎo)計稅價核定其計稅依據(jù)，不再減除30%，依1.2%稅率計算繳納。個人出租房產(chǎn)，按取得的租金收入依4%的稅率計征。 凡在我省境內(nèi)的中外合資經(jīng)營、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資經(jīng)營企業(yè)應(yīng)征收城市房地產(chǎn)稅的房屋，自購買或新建落成之月份起，免征三年。 十、城

8、鎮(zhèn)土地使用稅 以擁有土地使用權(quán)的單位或個人為納稅人。擁有土地使用權(quán)的單位或個人不在土地所在地的，以土地代管人或?qū)嶋H使用人為納稅人；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬爭議未解決的，以土地實際使用人為納稅人（不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人）；土地使用權(quán)共有的，以共有各方分別為納稅人。按照納稅人實際占用的土地面積依不同的定額計算繳納。 各鎮(zhèn)（區(qū)）應(yīng)稅土地每平方米的城鎮(zhèn)土地使用稅年平均單位稅額為： 1、 城區(qū)（包括莞城、東城、南城、萬江）石龍、虎門等鎮(zhèn)為5元； 2、 2常平、厚街、長安、樟木頭、塘廈等鎮(zhèn)為4.5元； 3、 寮步、大朗、橋頭、橫瀝、東坑、茶山、企石、石排、石碣、鳳崗、清溪、大嶺山、黃江等鎮(zhèn)為

9、4元； 4、 中堂、望牛墩、高?、道?等鎮(zhèn)為3.5元； 5、 麻涌、沙田、洪梅、謝崗等鎮(zhèn)為3元； 6、 工礦區(qū)為5元。 十一、車船使用稅或車船使用牌照稅凡在中國境內(nèi)擁有并且使用車船的單位和個人為車船使用稅或車船使用牌照稅的納稅人。納稅人分別按車船的種類依規(guī)定的稅額計算繳納，納稅時間定于每年1月1日?12月31日。 十二、堤圍防護費 按全部營業(yè)（銷售）收入的千分之一計算繳納，除匯總繳交的企業(yè)，及金融、保險、供電、電信、郵政等行業(yè)按實際營業(yè)（銷售）收入繳交堤圍防護費，共繳費金額不受50萬元上限限制外，年應(yīng)繳費超過50萬元的，按50萬元征收。不便按營業(yè)收入額計征的個體工商戶，每年每戶按不低于30元計

10、征。十三、有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的減免稅規(guī)定1、將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者（包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)）的免征營業(yè)稅。2、對我市機關(guān)、團體、部隊、和企業(yè)事業(yè)單位，按照市人民政府制定的住房改革方案以不高于成本價、標準價出售給干部、職工的新舊公有住房取得的收入，免征營業(yè)稅；對個人首次出售房改房取得的收入免征營業(yè)稅、土地增值稅，自住滿五年以上的免征個人所得稅。3、以土地使用權(quán)，建筑物或其他土地附著物投資入股、參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，免征營業(yè)稅。4、個人以贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征營業(yè)稅。 5、個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免予征收營業(yè)稅；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅（個人住宅用地屬于市區(qū)（包括莞城、附城、篁村、萬江）的每戶占地面積不超過50平方米，其它各鎮(zhèn)每戶占地面積不超過60平方米）。6、對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。 7、以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 8、個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原