物權(quán)變動(dòng)中未經(jīng)登記的受讓人利益的保護(hù)_兼論我國(guó)物權(quán)變動(dòng)立法模

1、LAW SCIENCE MAGAZINE一、債權(quán)形式主義立法模式的弊端我國(guó)現(xiàn)行法在物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題上采取的是債權(quán)形式主義,然而,從立法論的角度觀之,債權(quán)形式主義立法模式的正當(dāng)性卻值得檢討。盡管此種模式有利于確保標(biāo)的物權(quán)屬狀況的清晰、透明,在一定程度上可以起到防止不特定的交易第三人遭受損害的作用,但也存在明顯弊端:其一,受讓人的利益得不到充分的保護(hù)。其二,保護(hù)了惡意出讓人,違背民法公平正義、誠(chéng)實(shí)信用的價(jià)值理念。在債權(quán)形式主義的模式下,出讓人可以任意反悔,以未經(jīng)登記為由,將標(biāo)的物討回來(lái),這種背信棄義的惡意行為得到法律的保護(hù),顯然是極不合理的。其三,不利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定。在實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的情況有,標(biāo)

2、的物經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)讓,形成一個(gè)交易鏈,依據(jù)債權(quán)形式主義,第一受讓人因未辦理登記不能取得標(biāo)的物所有權(quán),其他受讓人(后手也因此不能取得所有權(quán),而且由于我國(guó)合同法第51條將無(wú)權(quán)處分合同定性為效力待定合同,所以其他受讓人甚至得不到合同的保護(hù),這種“多米諾骨牌效應(yīng)”使得整個(gè)交易鏈都?xì)w于斷裂,嚴(yán)重?fù)p害了交易秩序的穩(wěn)定。筆者認(rèn)為,我國(guó)物權(quán)法不應(yīng)固守物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式,如果不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同(合意是有效的,并且標(biāo)的物已經(jīng)交付,法律就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其能夠產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。二、當(dāng)事人合意產(chǎn)生物權(quán)效力的法理基礎(chǔ)在物權(quán)變動(dòng)的情形中,雙方當(dāng)事人的合意能否產(chǎn)生物權(quán)效力在很大程度上取決于對(duì)物權(quán)本質(zhì)的認(rèn)識(shí)。傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為,物權(quán)是對(duì)物直接支

3、配的權(quán)利,具有排他性與對(duì)世性?；谖餀?quán)的支配性、排他性與對(duì)世性的特征,為了保障交易第三人的利益免受不測(cè)之損害,物權(quán)法要求物權(quán)及其變動(dòng)狀況應(yīng)當(dāng)按照一定的方式予以公示。那么,能否據(jù)此推斷出公示是物權(quán)的本質(zhì)特征呢?筆者認(rèn)為,物權(quán)的公示不是物權(quán)的本質(zhì)特征,而是傳統(tǒng)物權(quán)法理論基于物權(quán)的支配性、排他性與對(duì)世性特征,為了維護(hù)交易安全而延伸出來(lái)的一個(gè)制度性構(gòu)建。物權(quán)公示制度的立法目的僅僅在于保護(hù)第三人的利益,離開(kāi)了第三人的保護(hù),也就失去了其應(yīng)有的意義。正因?yàn)槿绱?法國(guó)民法典第711條規(guī)定:“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)因繼承、生前贈(zèng)與、遺贈(zèng)以及債的效果而取得或轉(zhuǎn)移。”只要根據(jù)當(dāng)事人所達(dá)成的債的效果就能夠產(chǎn)生物權(quán)的效力,這就是為

4、學(xué)者們所詬病的意思主義。的確,此種立法例把物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)行為的效果相混淆,沒(méi)有明確地區(qū)分物權(quán)與債權(quán),不利于保護(hù)第三人的利益,從某種意義上說(shuō)也不利于維護(hù)交易的安全。為了克服此種弊端,法國(guó)的法官在實(shí)踐中發(fā)展出對(duì)抗力規(guī)則,物權(quán)的轉(zhuǎn)讓不經(jīng)公示不能對(duì)抗第三人,但是在雙方當(dāng)事人之間依然能夠發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效果。這種“合意+公示對(duì)抗要件”的物權(quán)變動(dòng)立法模式兼顧契約自由與交易安全,盡管其具有很多缺點(diǎn),但是就在買(mǎi)受人利益保護(hù)的問(wèn)題上,能夠有效保護(hù)第三人的利益這一點(diǎn)物權(quán)變動(dòng)中未經(jīng)登記的受讓人利益的保護(hù)兼論我國(guó)物權(quán)變動(dòng)立法模式The Protection of Benefits of Unregisteree i

5、n Property Right Alterations in Our CountryThe Pattern of Property Right Alterations in China許中緣楊代雄(吉林大學(xué)法學(xué)院吉林長(zhǎng)春130012內(nèi)容摘要:物權(quán)變動(dòng)的未經(jīng)登記的受讓人利益保護(hù)是我國(guó)立法中一個(gè)容易忽視的問(wèn)題。我國(guó)物權(quán)立法應(yīng)該對(duì)物權(quán)變動(dòng)的未經(jīng)登記的受讓人的利益實(shí)行物權(quán)保護(hù)的模式。當(dāng)事人合意產(chǎn)生物權(quán)效力的立法模式具有深厚的法理基礎(chǔ),具有適合我國(guó)國(guó)情的社會(huì)基礎(chǔ),也具有一定的立法基礎(chǔ)。關(guān)鍵詞:物權(quán)變動(dòng)物權(quán)效力債權(quán)形式主義合意物權(quán)法作者簡(jiǎn)介:許中緣(1975-,男,漢族,湖南武岡人,中國(guó)人民大學(xué)民商法專(zhuān)

6、業(yè)博士研究生。楊代雄(1976-,男,漢族,福建福清人,吉林大學(xué)法學(xué)院民法教研部講師,民商法專(zhuān)業(yè)博士研究生,民法典研究所研究人員。LAW SCIENCE MAGAZINE上值得效仿。傳統(tǒng)物權(quán)法理論中的很多原理都是建立在這樣一種假設(shè)(或者說(shuō)想象的基礎(chǔ)之上的:物權(quán)以及物權(quán)的變動(dòng)涉及第三人的利益。然而,在現(xiàn)實(shí)生活中,很多物權(quán)變動(dòng)的案件卻根本不涉及第三人的利益。從這個(gè)意義上說(shuō),債權(quán)形式主義的理論基礎(chǔ)并不牢固,甚至可以說(shuō)是帶有虛構(gòu)的成分。物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的設(shè)計(jì)固然應(yīng)該考慮不特定第三人利益與交易安全,但不能“一葉障目、不見(jiàn)泰山”,忽略了交易雙方當(dāng)事人本身意志與利益。對(duì)于交易的雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō),在不涉及第三人利益

7、的場(chǎng)合,承認(rèn)他們之間合意的物權(quán)效力,并不會(huì)損害交易安全,更不會(huì)危及社會(huì)公共利益。即便在涉及第三人利益的情形中,也不應(yīng)該無(wú)條件地保護(hù)第三人的利益。只有在第三人主觀上是善意的情況下,其利益才能獲得保護(hù)。如果第三人主觀上是惡意的,即便交易雙方當(dāng)事人沒(méi)有對(duì)物權(quán)變動(dòng)予以公示,也應(yīng)該承認(rèn)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。在債權(quán)形式主義的立法模式下,未經(jīng)公示的物權(quán)變動(dòng)之受讓人至多只能獲得合同的保護(hù)。然而,合同保護(hù)對(duì)于受讓人并不充分。受讓人最多只能取得違約賠償請(qǐng)求權(quán),不能取得標(biāo)的物的物權(quán)。如果標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn),其價(jià)值一般較高,而且難以準(zhǔn)確評(píng)估,增值空間比較大,一旦市場(chǎng)環(huán)境或其他因素發(fā)生變動(dòng),不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值上漲的幅度有可能高達(dá)

8、數(shù)倍,此時(shí)違約賠償所得數(shù)額很可能與之相去甚遠(yuǎn)。況且,在某些情況下,標(biāo)的物對(duì)于受讓人而言具有某種特殊意義,違約賠償根本無(wú)法完全彌補(bǔ)其所受的損失。另一方面,如果作為標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付但受讓人卻因未辦理登記而未能取得其所有權(quán),那么出讓人還可以所有權(quán)人的身份主張返還原物,由此將會(huì)產(chǎn)生諸多麻煩與成本,顯然違背民法鼓勵(lì)交易的宗旨。其實(shí),在司法實(shí)踐中,根據(jù)當(dāng)事人的合意即能產(chǎn)生物權(quán)效力的合同是存在的。典型的例子就是動(dòng)產(chǎn)抵押。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定以及實(shí)踐慣例,除了交通工具、企業(yè)設(shè)備等特殊動(dòng)產(chǎn)以外,只要當(dāng)事人之間訂立動(dòng)產(chǎn)抵押合同,該動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)就具有優(yōu)先于一般債權(quán)受償?shù)男Я?即便當(dāng)事人并沒(méi)有辦理抵押登記。如果不

9、承認(rèn)當(dāng)事人之間的合意能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果,那么,動(dòng)產(chǎn)抵押這一現(xiàn)代融資實(shí)踐中具有重要意義的擔(dān)保方式就失去了存在的基礎(chǔ)。占有改定在交易實(shí)踐中的運(yùn)用以及法律對(duì)此種做法的肯定也說(shuō)明公示并非物權(quán)變動(dòng)的絕對(duì)要件。在我國(guó),土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其變動(dòng)一般并沒(méi)有進(jìn)行登記,但其具備物權(quán)效力同樣也是不容置疑的。如果不承認(rèn)合意可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果,那么這些現(xiàn)象就無(wú)法解釋。三、當(dāng)事人合意產(chǎn)生物權(quán)效力的社會(huì)基礎(chǔ)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義模式在一定程度上能夠確保物權(quán)關(guān)系清晰、透明,有利于區(qū)分物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系,因此長(zhǎng)期以來(lái)深得我國(guó)很多學(xué)者的青睞,然而,這種模式對(duì)于物權(quán)公示程序以及當(dāng)事人的公示意識(shí)要求過(guò)高,過(guò)于理想化,在我國(guó)現(xiàn)階段

10、還欠缺充分的社會(huì)基礎(chǔ)。首先,從我國(guó)的登記制度現(xiàn)狀來(lái)看,存在登記機(jī)關(guān)過(guò)多、登記職權(quán)不統(tǒng)一的現(xiàn)象。在我國(guó),房屋的登記機(jī)關(guān)是各地的房地產(chǎn)管理部門(mén),土地使用權(quán)的登記機(jī)關(guān)是各地的國(guó)土資源管理部門(mén),林木的登記機(jī)關(guān)是各地的林業(yè)主管部門(mén),航空器、輪船、汽車(chē)等準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)由相應(yīng)的交通主管部門(mén)進(jìn)行登記,企業(yè)設(shè)備抵押由各地工商行政管理部門(mén)進(jìn)行登記。登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一給物權(quán)變動(dòng)登記帶來(lái)了很多麻煩,增加了登記與查詢的成本,嚴(yán)重影響了登記制度功能的發(fā)揮,這無(wú)疑對(duì)債權(quán)形式主義的推行構(gòu)成很大的障礙。近年來(lái),我國(guó)民法學(xué)界極力呼吁借鑒國(guó)外先進(jìn)做法,統(tǒng)一物權(quán)登記機(jī)關(guān),然而,由于部門(mén)利益的影響,物權(quán)登記機(jī)關(guān)在我國(guó)似乎不可能在短期之內(nèi)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)

11、一。其次,從我國(guó)的國(guó)民法律意識(shí)來(lái)看,在現(xiàn)實(shí)生活中,很多人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)都欠缺強(qiáng)烈的登記意識(shí),有不少人都認(rèn)為房屋的鑰匙或房產(chǎn)證一交付就等于所有權(quán)轉(zhuǎn)移。在這種背景下,如果嚴(yán)格推行債權(quán)形式主義,顯然將會(huì)違背民眾法律觀念。而且,法律意識(shí)在我國(guó)存在嚴(yán)重的地區(qū)不平衡與城鄉(xiāng)不平衡現(xiàn)象,要想在很短的時(shí)間內(nèi)就實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的統(tǒng)一性,難度顯然很大。再次,由于我國(guó)現(xiàn)有登記制度存在登記期限問(wèn)題,采取合意產(chǎn)生物權(quán)效力的立法模式更有利于防止“一房二賣(mài)”現(xiàn)象的發(fā)生。如果實(shí)行債權(quán)形式主義,不承認(rèn)基于合意已經(jīng)占有房屋的受讓人享有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利,那么,出讓人完全有可能在等待登記的30天之內(nèi)再次賣(mài)房。而如果基于債權(quán)形式主義立法,“一

12、房二買(mǎi)”只能提供給特定債權(quán)人以救濟(jì),其它債權(quán)人的利益不能受到保護(hù)。最后,在實(shí)踐中,房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的申辦不可能在房屋建成時(shí)立即完成,要求出讓人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)即刻辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記顯然不切實(shí)際。如果對(duì)尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋的轉(zhuǎn)讓不給予物權(quán)保護(hù),顯然是不合情理的。筆者認(rèn)為,考慮到我國(guó)目前的社會(huì)現(xiàn)實(shí),在采納物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義的情形下,應(yīng)該承認(rèn)在一定條件下當(dāng)事人的合意能夠產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。這種物權(quán)變動(dòng)立法模式符合我國(guó)的國(guó)情,在實(shí)踐中具有諸多優(yōu)越性。第一,采納這種物權(quán)變動(dòng)立法模式,可以體現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的交易便捷與安全原則。物權(quán)在本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)李建華、許中緣:論物權(quán)變動(dòng)的交易便捷與安全原則,載吉林大學(xué)社會(huì)

13、科學(xué)學(xué)報(bào)2005年第1期。馬新彥:一物二賣(mài)的救濟(jì)與防范,載法學(xué)研究2005年第2期。李建華、許中緣:論物權(quán)變動(dòng)的交易便捷與安全原則,載吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)2005年第1期。LAW SCIENCE MAGAZINE權(quán),現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)依賴(lài)于財(cái)產(chǎn)在市場(chǎng)中不斷地迅速流轉(zhuǎn),在流轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)增值,產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益,與此相應(yīng),現(xiàn)代物權(quán)法的基本任務(wù)不僅僅在于確定財(cái)產(chǎn)的歸屬關(guān)系(靜態(tài)財(cái)產(chǎn)關(guān)系,還在于盡可能地肯認(rèn)、保護(hù)財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系,確保財(cái)產(chǎn)能夠迅捷地在市場(chǎng)中流通,這要求現(xiàn)代物權(quán)法應(yīng)當(dāng)將交易便捷與安全作為一項(xiàng)基本原則。當(dāng)事人合意產(chǎn)生物權(quán)效力恰恰能夠體現(xiàn)這項(xiàng)原則。第二,有利于體現(xiàn)私法自治的理念。物權(quán)法雖然基于物權(quán)法定原

14、則在一定程度上具有強(qiáng)行法的因素,但其作為私法的一個(gè)部分,仍然應(yīng)該踐行私法自治的理念。物權(quán)變動(dòng)歸根到底是交易雙方當(dāng)事人的私事,法律應(yīng)該給予交易當(dāng)事人廣泛的自由,由他們自由選擇交易的方式。這樣才能確保財(cái)產(chǎn)法發(fā)揮其固有的功能,促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第三,適合我國(guó)社會(huì)多樣化的特點(diǎn)。我國(guó)目前正處在一個(gè)社會(huì)轉(zhuǎn)型期,各地區(qū)之間以及城鄉(xiāng)之間存在社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展不平衡的現(xiàn)象,在很多地方,尤其是農(nóng)村,辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記還不是一件很容易的事,需要具備相關(guān)的知識(shí)、意識(shí),而且還需要付出時(shí)間、費(fèi)用、甚至人情等成本,很多人打心眼里不情愿辦理物權(quán)變動(dòng)的登記手續(xù),寧可采用雙方約定或者附加其他措施的“私了”方式來(lái)解決權(quán)屬變更問(wèn)題。在

15、這種背景下,對(duì)于物權(quán)變動(dòng),采用合意產(chǎn)生物權(quán)效力的模式更可以迎合當(dāng)事人的不同觀念與需要,比整齊劃一的債權(quán)形式主義立法模式更有實(shí)踐價(jià)值。第四,適合我國(guó)登記制度的現(xiàn)狀。我國(guó)目前的登記制度在很多方面還存在缺陷,比如登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、辦理登記的速度較慢、手續(xù)比較麻煩、查詢登記不方便等等。盡管有關(guān)部門(mén)正在籌劃對(duì)登記制度進(jìn)行完善,但任何制度變革都不可避免地存在“路徑依賴(lài)”現(xiàn)象,在短時(shí)間內(nèi),我國(guó)物權(quán)登記制度的上述缺陷是難以克服的。在這種制度背景下,物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義的理想難以實(shí)現(xiàn),如果勉強(qiáng)推行,必然出現(xiàn)法律制度與生活事實(shí)牾的尷尬局面。與其如此,莫不如退而求其次,實(shí)行更為貼近現(xiàn)實(shí)的立法模式,承認(rèn)當(dāng)事人的合意可

16、以產(chǎn)生物權(quán)效力。四、當(dāng)事人合意產(chǎn)生物權(quán)效力的立法基礎(chǔ)在我國(guó)原來(lái)的相關(guān)立法與司法實(shí)踐中,沒(méi)有辦理登記手續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同經(jīng)常被認(rèn)定為無(wú)效合同。這種做法顯然是不合理的。首先,不利于保護(hù)善意當(dāng)事人的利益。其次,不利于穩(wěn)定交易秩序。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雖然沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記,但是如果買(mǎi)受人已經(jīng)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重大的修繕與改良,買(mǎi)受人不能取得其所有權(quán)顯然不利于穩(wěn)定既成的財(cái)產(chǎn)秩序。最后,此種做法也不利于當(dāng)事人認(rèn)真訂立和遵守買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)法律規(guī)定,房屋所有權(quán)因買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)移的,需要在3個(gè)月內(nèi)辦理所有權(quán)變更登記。如果在3個(gè)月期限內(nèi),當(dāng)事人沒(méi)有辦理登記手續(xù),出賣(mài)人顯然可以再進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。我國(guó)近年來(lái)的一些立法與司法解釋對(duì)此種問(wèn)題的

17、態(tài)度已經(jīng)有所改變。“合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大變化,不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣,動(dòng)輒令合同無(wú)效,而是奉行鼓勵(lì)交易原則,盡量承認(rèn)合同的效力?！弊罡呷嗣穹ㄔ?999年關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一第9條已經(jīng)拋棄了一概認(rèn)定未辦理登記的合同為無(wú)效合同的做法,2003年頒布的關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第18條與第19條也規(guī)定由于出賣(mài)人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記或未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,出賣(mài)人應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任,既然是違約責(zé)任,那就意味著未辦理登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的合同,而不是無(wú)效的合同。更值得注意的是,我國(guó)目前有些立法或司法解釋

18、甚至已經(jīng)在一定程度上肯定了當(dāng)事人合意可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果。擔(dān)保法第43條規(guī)定:“當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)(指不動(dòng)產(chǎn)以及交通工具、企業(yè)設(shè)備以外的動(dòng)產(chǎn)筆者注抵押的,可以自愿辦理抵押物登記,抵押合同(當(dāng)時(shí)的立法者顯然將其等同于抵押權(quán)本身筆者注自簽訂之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的,不得對(duì)抗第三人。”由該條規(guī)定可知,普通動(dòng)產(chǎn)抵押如果未登記,在雙方當(dāng)事人之間也可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果。在司法解釋方面,最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)第112條規(guī)定:“債務(wù)人或者第三人提供抵押物時(shí),應(yīng)當(dāng)訂立合同或者在原債權(quán)文書(shū)中寫(xiě)明。沒(méi)有書(shū)面合同,但有其他證據(jù)證明抵押物或者其權(quán)利證書(shū)已交

19、給抵押人的,可以認(rèn)定抵押關(guān)系成立?！币簿褪钦f(shuō),即便沒(méi)有辦理抵押登記,也可能產(chǎn)生有效的抵押權(quán)。此外,根據(jù)該意見(jiàn)第128條的規(guī)定,在贈(zèng)與場(chǎng)合,即便沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù),房屋所有權(quán)也可能轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人。此外,最高人民法院2000年頒布的關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋也對(duì)當(dāng)事人合意產(chǎn)生物權(quán)效力予以肯定。該解釋第49條規(guī)定:“以尚未辦美道格拉斯C諾斯著:制度、制度變遷與經(jīng)濟(jì)績(jī)效,上海三聯(lián)書(shū)店1994年版,第56頁(yè)。城市房地產(chǎn)管理法第37規(guī)定:“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:(六未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;”在實(shí)踐中,很多地方的法院基于該條規(guī)定將未辦理登記的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定為無(wú)效合同。

20、王利明:物權(quán)法論(修訂本,中國(guó)政法大學(xué)出版社2003年版,第169-170頁(yè)。崔建遠(yuǎn):無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律后果,載法學(xué)研究2004年第3期。LAW SCIENCE MAGAZINE理權(quán)屬證書(shū)的財(cái)產(chǎn)抵押的,在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書(shū)或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的,可以認(rèn)定抵押有效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的,不得對(duì)抗第三人?！钡?9條規(guī)定“當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí),因登記部門(mén)的原因致使其無(wú)法辦理抵押物登記,抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的,可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是,未辦理抵押物登記的,不得對(duì)抗第三人”?？梢?jiàn),在我國(guó),當(dāng)事人合意產(chǎn)生物權(quán)效力并不是理論上的憑空捏造,而是以一定的

21、立法觀念演進(jìn)史作為基礎(chǔ)的,在我國(guó)的未來(lái)立法中,為了保持立法觀念的延續(xù)性,應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定在物權(quán)變動(dòng)情形中,當(dāng)事人的合意在符合一定條件時(shí)能夠產(chǎn)生物權(quán)效力。五、當(dāng)事人合意產(chǎn)生物權(quán)效力的內(nèi)容及其條件綜上所述,我國(guó)物權(quán)法有充分的理由承認(rèn)當(dāng)事人合意產(chǎn)生物權(quán)效力的立法模式。那么,這種物權(quán)效力的具體內(nèi)容如何?發(fā)生此種效力應(yīng)該具備何種條件?筆者認(rèn)為,在未按照法律規(guī)定進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)公示的情況下,當(dāng)事人的合意也應(yīng)該能夠發(fā)生物權(quán)效力,但這種物權(quán)效力比較弱,可以稱(chēng)之為不完備的物權(quán)效力,它在強(qiáng)度與范圍方面與已經(jīng)進(jìn)行公示的物權(quán)存在差距。具體而言,這種物權(quán)效力的內(nèi)容及其條件如下:首先,這種物權(quán)效力可以對(duì)抗出讓人。就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

22、而言,如果出讓人與受讓人已經(jīng)訂立買(mǎi)賣(mài)合同或其他合同,而且出讓人已經(jīng)把不動(dòng)產(chǎn)交付給受讓人或者已經(jīng)把產(chǎn)權(quán)證書(shū)交付給受讓人,那么在雙方當(dāng)事人之間,應(yīng)該認(rèn)定已經(jīng)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出讓人不得反悔,主張物權(quán)未發(fā)生變動(dòng)。受讓人可以物權(quán)人的身份拒絕出讓人返還標(biāo)的物的請(qǐng)求。就動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言,如果出讓人尚未將標(biāo)的物交付給受讓人,但雙方明確約定標(biāo)的物所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給受讓人,那么受讓人也可以以所有權(quán)人的身份拒絕出讓人返還標(biāo)的物的請(qǐng)求。其次,這種物權(quán)效力可以對(duì)抗沒(méi)有辦理登記的其他受讓人。此種情況僅適用于不動(dòng)產(chǎn)以及交通工具(準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)。如果出讓人在簽訂合同后已經(jīng)把不動(dòng)產(chǎn)或準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)交付給受讓人,或者已經(jīng)把產(chǎn)

23、權(quán)證書(shū)交付給受讓人,但在此前或此后出讓人與第三人也簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同或其他合同,不過(guò)并沒(méi)有辦理登記,那么占有標(biāo)的物或其產(chǎn)權(quán)證書(shū)的受讓人享有優(yōu)先的權(quán)利,可以對(duì)抗其他受讓人,后者只享有債權(quán)。再次,在破產(chǎn)程序或者在參與分配程序中,這種物權(quán)的標(biāo)的物如果是不動(dòng)產(chǎn)或準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn),那么其效力可以對(duì)抗出讓人的一般債權(quán)人,但有兩個(gè)前提條件:其一,以這種方式設(shè)立的物權(quán)不應(yīng)該是擔(dān)保物權(quán),否則就會(huì)對(duì)其他債權(quán)人不公平;其二,這種物權(quán)的受讓人已經(jīng)向出讓人支付了對(duì)價(jià)受讓人的付款及其對(duì)標(biāo)的物的占有是該標(biāo)的物的價(jià)值得以保存下來(lái)的“近因”,既如此,受讓人理所當(dāng)然地應(yīng)該享有優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利。最后,這種物權(quán)效力不能對(duì)抗一般物權(quán)。如果出讓人在將不動(dòng)產(chǎn)或準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)交付給受讓人之前或之后與第三人簽訂了合同,并已辦理物權(quán)登記手續(xù),那么第三人就確定地取得了標(biāo)的物的物權(quán),而且是一種效力完備的物權(quán),其效力優(yōu)于僅僅基于合意占有標(biāo)的物的受讓人。值得注意的是,當(dāng)事人之間產(chǎn)生的物權(quán)效力是一種有限的效力,因其不能對(duì)抗經(jīng)過(guò)登記的買(mǎi)受人,顧及交易安全與交易風(fēng)險(xiǎn)的存在,買(mǎi)受人自會(huì)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記