國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展對比分析知識

1、國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展對比分析資料Word版，可自由編輯！】2020年7月8日星期三第1頁共10頁9國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展對比分析標(biāo)簽 : 物流地產(chǎn) 分析 發(fā)展趨勢摘要： 本文 對我國物流地產(chǎn)和國外的物流地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r作了較詳細的介紹，并對國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展的特點作了分析對比，提出了我國物流地產(chǎn)在現(xiàn)階段發(fā)展過程中需要注意的一些問題。本文 對我國物流地產(chǎn)和國外的物流地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r作了較詳細的介紹，并對國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展的特點作了分析對比，提出了我國物流地產(chǎn)在現(xiàn)階段發(fā)展過程 中需要注意的一些問題。1 中國物流地產(chǎn)發(fā)展的特點中國國內(nèi)專業(yè)化物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展首先得益于普洛斯等一批外資物流地產(chǎn)商的進駐及對中國物流地產(chǎn)

2、市場的開發(fā)。通過幾年的發(fā)展，我國物流地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出以下幾個特點：1.1 發(fā)展趨勢良好，發(fā)展?jié)摿薮髧馕锪鞯禺a(chǎn)投資商在我國的發(fā)展相當(dāng)迅速。 在進入我國市場不足 3 年的時間里，普洛斯在我國 14 個城市建了 20 個物流園區(qū)，已建成和在建的物流用物業(yè)達 100 萬 m2 ，總面積出租率達95% 。此外，澳大利亞著名的投資機構(gòu)麥格理集團在我國已經(jīng)運作了六個大型的物流中心項目作為其長期投資。美國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商安博置業(yè)有限公司、新加坡的豐樹信托投資基金等國外機構(gòu)也都在我國開始了物流地產(chǎn)的投資活動。 截至 2006 年， 外資在國內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投放額高達數(shù)十億美元，開發(fā)建設(shè)的高等級物流倉儲設(shè)施達到

3、百萬平方米，開發(fā)年增長率高達130% 。近年國外物流地產(chǎn)公司在我國投資情況見表1 。在國外企業(yè)的帶動下，國內(nèi)的中糧集團、和記黃浦、珠江地產(chǎn)、寶供集團以及中糧集團等數(shù)十家地產(chǎn)和物流企業(yè)相繼投入其中據(jù)全國物流園區(qū)發(fā)展調(diào)查報告中的資料顯示， 2006 年全國包括規(guī)劃、在建以及已運營在內(nèi)的物流園區(qū)共有207 個。 其中， 已經(jīng)運營的物流園區(qū)占 24% ；截至 2006 年底， 已建成并運營 50 家， 占總量的 24% ， 76% 的園區(qū)尚處于規(guī)劃或在建階段，其中在建的占 31% ，規(guī)劃中的物流園區(qū)占 45% 。根據(jù)上述國內(nèi)企業(yè)的發(fā)展情況和全國物流園區(qū)發(fā)展調(diào)查報告的數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出，我國物流地產(chǎn)市場的

4、發(fā)展趨勢良好。同時，目前已經(jīng)運營的物流園區(qū)比例較低，規(guī)劃中的數(shù)量較多的現(xiàn)象表明，我國物流地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆?.2 物流地產(chǎn)市場區(qū)域差異明顯，沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)為投資首選物流行業(yè)對經(jīng)濟的依賴性較大，我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平的差異導(dǎo)致了我國區(qū)域物流運行的不平衡。總的來說，經(jīng)濟發(fā)達、現(xiàn)代化物流業(yè)快速發(fā)展、對物流基礎(chǔ)設(shè)施需求旺盛的沿海城市，特別是物流地產(chǎn)稀缺的上海是國內(nèi)外物流企業(yè)投資的熱點地區(qū)。普洛斯進入中國市場的第一站是上海，目前已經(jīng)完成了在中國沿海的戰(zhàn)略布局；安博置業(yè)的首個投資項目也選擇了上海，資金投向主要考慮北京、上海、珠三角以及其他沿海港區(qū)。國內(nèi)進入物流地產(chǎn)的知名房地產(chǎn)企業(yè)選擇的投資城市也主要

5、集中在廣州、深圳、上海幾個地方。這些經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)吸引了大量的資金、技術(shù)和人才資源，也極大地促進了物流行業(yè)的發(fā)展。而由此產(chǎn)生的對物流地產(chǎn)配套服務(wù)的需求促進了這些地區(qū)物流地產(chǎn)的快速發(fā)展。以上數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟發(fā)達和地理位置優(yōu)越的經(jīng)濟區(qū)、物流園區(qū)發(fā)展迅速，物流園區(qū)建設(shè)數(shù)量多，已投入運營的比例高。北京、天津、山東、廣東、福建、上海、江蘇、浙江幾個省市中物流園區(qū)的建設(shè)數(shù)量占到全國的 55% ，而實際運營的物流園區(qū)數(shù)量則占到全國的 57% 。1.3 國內(nèi)企業(yè)規(guī)?；⒕W(wǎng)絡(luò)化發(fā)展不足我國從事物流地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)相對于普洛斯等外資企業(yè)在投資物流地產(chǎn)的規(guī)模上存在很大的差距。外資企業(yè)并不滿足于僅僅在我國某個城市或某個地

6、區(qū)投資物流地產(chǎn)，而是從東南沿海地區(qū)開始逐步向我國中西部地區(qū)廣泛地開拓市場，并致力于在我國形成一個大型的物流網(wǎng)絡(luò)，通過為客戶提供更高效的物流服務(wù)吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶而獲取更多的利益。相比之下我國很多從事物流地產(chǎn)的企業(yè)由于企業(yè)資金實力不強、管理水平不夠等問題并沒有像外資物流地產(chǎn)商那樣進行大規(guī)模的物流網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。這就限制了我國物流地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間，對我國物流地產(chǎn)的長遠發(fā)展也是不利的。國內(nèi)物流地產(chǎn)分析情況見表2 、表 3 、表4。2 國外物流地產(chǎn)發(fā)展分析國外物流地產(chǎn)的發(fā)展開始于上世紀(jì)80 年代，物流地產(chǎn)發(fā)達的國家以歐洲和美國為主。經(jīng)歷了 20 多年的發(fā)展，國外物流地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)如下特點：2.1 快速發(fā)展，

7、物流用地集中，對大規(guī)模物流用地需求旺盛雖然經(jīng)歷了 20 多年的發(fā)展，國外的物流地產(chǎn)目前仍處于快速發(fā)展之中。根據(jù) 2007 年第一季度的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2006 年歐洲在物流地產(chǎn)方面的投資創(chuàng)造了記錄。歐洲市場上物流地產(chǎn)的交易量達到 1 200 萬 m2 ，交易額達到了 100億歐元，較2000 年提高了 160% 。在美國，由于前幾年美國國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，物流地產(chǎn)的發(fā)展也很迅速。美國圣伯那地諾市和河邊市每年吸收約167.4萬 m2 的物流用地。而倉儲和配送市場僅次于加州南部的芝加哥，擁有的工業(yè)地產(chǎn)面積已經(jīng)達到約 1.55 億 m2 。市場對大規(guī)模的物流用地需求十分旺盛。物流商們都在尋找更

8、大的空間以重組他們已有的國內(nèi)物流業(yè)務(wù)，并將他們在歐洲其他國家的資產(chǎn)都綁定在一起。投資者們關(guān)注的焦點主要集中在新近修建的設(shè)計先進、交通便利的占地面積超過10000m2 的房產(chǎn)上。此外，國外物流地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域變得比較集中。在歐洲第一大物流中心的德國，一半以上的物流用地集中在漢堡、法蘭克福、柏林和慕尼黑等地2.2 經(jīng)濟發(fā)展水平對物流地產(chǎn)的發(fā)展影響較大從目前得到的資料來看，國外物流地產(chǎn)的發(fā)展情況與該國經(jīng)濟的發(fā)展、工業(yè)化程度以及國家地理位置都有著密切的關(guān)系。 如圖 1 ， 德國、 法國和英國占據(jù)了整個物流地產(chǎn)市場的一大半,而荷蘭、比利時、西班牙、波蘭、匈牙利和捷克等加起來還不到整個物流市場的 1/3 。

9、上述數(shù)據(jù)說明目前歐洲并不是所有的地區(qū)都能夠參與到物流地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展之中并從中獲利。經(jīng)濟發(fā)達、工業(yè)化程度高、地理位置優(yōu)越的國家獲得的利益比經(jīng)濟、工業(yè)化程度以及地理位置相對差一些的國家獲得的利益多很多。在歐盟擴大之后，經(jīng)濟重心從比利時轉(zhuǎn)移到了德國。與此同時，德國也成為了歐洲物流地產(chǎn)市場上所占市場份額最大的國家。這其中很大一部分原因是制造業(yè)轉(zhuǎn)移到了像中國這樣的發(fā)展中國家，使得德國需要更多的物流園區(qū)和物流設(shè)備用以將從發(fā)展中國家運來的產(chǎn)品投放到市場中。德國的例子說明經(jīng)濟發(fā)展水平對物流地產(chǎn)的發(fā)展有著重大的影響。2.3 重視物流地產(chǎn)的規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與在我國投資物流地產(chǎn)的外資企業(yè)類似，國外物流地產(chǎn)商很重視

10、物流地產(chǎn)的規(guī)模和物流網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。這種經(jīng)營策略以國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯為代表，其經(jīng)營模式是：在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的物流倉儲設(shè)施，并形成一個全球化的物流配送網(wǎng)絡(luò)。截至2008 年 3 月，普洛斯的業(yè)務(wù)已經(jīng)遍及北美、歐洲、亞洲20 個國家 121 個市場，擁有2 817 棟物業(yè)，設(shè)施面積達到 4 890 萬 m2 ，總資產(chǎn)388 億美元，服務(wù)超過4 900 個全球客戶。這個能夠提供強大物流配送服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)涵蓋了物流設(shè)施的整個流程，包括策劃、構(gòu)建與管理，幫助客戶實現(xiàn)了貨物在全球范圍自由流轉(zhuǎn)。同時也幫助生產(chǎn)企業(yè)提高了資金周轉(zhuǎn)速度，減少了企業(yè)的負債率，從而幫助生產(chǎn)企業(yè)將更多精力放在核心業(yè)務(wù)上，提

11、高了生產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。這種策略得到了生產(chǎn)企業(yè)的廣泛認可，UPS、 DHL 、阿迪達斯、歐萊雅、三星、亞馬遜、諾基亞、光明乳業(yè)等國內(nèi)外知名企業(yè)都成為了普洛斯等國際物流地產(chǎn)巨頭的忠實客戶。3 結(jié)語3.1 比較中的問題把國內(nèi)外物流地產(chǎn)的發(fā)展進行對比（見表5 ），可以看到我國物流地產(chǎn)與國外物流地產(chǎn)存在相似之處：國內(nèi)外物流地產(chǎn)目前都處于快速發(fā)展之中；發(fā)展重心都是經(jīng)濟較發(fā)達、物流服務(wù)需求旺盛的區(qū)域。同時，國內(nèi)物流地產(chǎn)商與國外物流地產(chǎn)商之間也有著明顯的差別，主要有以下幾個問題：（ 1 ）國內(nèi)物流地產(chǎn)缺少健壯的網(wǎng)絡(luò)支持，在與國外物流企業(yè)的競爭中是一個巨大的劣勢。（ 2 ）資金不足、管理水平不足等因素導(dǎo)致國

12、內(nèi)物流地產(chǎn)商個體規(guī)模太小， 發(fā)展不足。（ 3 ）國內(nèi)物流地產(chǎn)業(yè)在國外巨頭大量涌入下競爭日趨嚴(yán)峻。國外知名企業(yè)帶來先進的管理理念、開發(fā)經(jīng)驗和雄厚資金保障的同時，也使得中國物流地產(chǎn)市場的競爭加劇。3.2 給我國物流地產(chǎn)的建議（ 1 ）物流經(jīng)濟是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟，物流地產(chǎn)只有形成一定規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)后，才能維持一個比較穩(wěn)定的收益率。我國物流地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)重視物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化的問題。通 過在全國各大城市設(shè)立物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點并將節(jié)點逐步延伸到較小的城市中去，從而建立起龐大的物流網(wǎng)絡(luò)將極大地提高物流地產(chǎn)商的競爭力。（ 2 ）面對物流地產(chǎn)開發(fā)資金不足的問題，物流地產(chǎn)商在選擇物流地產(chǎn)項目時有必要根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需求來適度確定物流地產(chǎn)項目的用地規(guī)模。按照社會經(jīng)濟發(fā)展的要求和現(xiàn)代物流發(fā)展的規(guī)律，按照區(qū)域經(jīng)濟的功能、布局和發(fā)展趨勢科學(xué)布局，既能減少開發(fā)商的資金壓力同時也避免了盲目布點、惡性競爭的情況。（ 3 ）資