物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)的合法性與合理性

1、物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)的合法性與合理性在物業(yè)費(fèi)糾紛司法實踐中 ,被告業(yè)主往往會提出物業(yè)費(fèi)單價過高的抗辯:合法性上 ,物業(yè)合同的簽訂一般與業(yè)主拿房在同一時期 ,物業(yè)公司利用業(yè)主拿房心切的心理潛在地強(qiáng)迫業(yè)主簽訂物業(yè)合同,故物業(yè)費(fèi)價格等有關(guān)條款不具有合法性 ;合理性上,業(yè)主往往列舉出同檔次小區(qū)同類型住宅的物業(yè)費(fèi)單價,通過與其自有房屋物業(yè)費(fèi)價格的比較,體現(xiàn)出業(yè)主遭受顯失公平境遇的事實。以上抗辯理由具有相當(dāng)?shù)钠毡樾?,并且在情理上獲得了相當(dāng)民眾和輿論的支持。然而作為一名司法裁判者,固然能理解被告業(yè)主的心情,但判決首先要依據(jù)法律規(guī)定和基本法理,不能讓感情首當(dāng)其沖。一、物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)的合法性問題被告業(yè)主關(guān)于物業(yè)費(fèi)價

2、格標(biāo)準(zhǔn)合法性的抗辯 ,對應(yīng)的是這樣一條規(guī)則 :根據(jù) 合同法第 54 條規(guī)定 ,一方以欺詐、 脅迫的手段或者乘人之危 ,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同 ,受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。具體到物業(yè)費(fèi)糾紛中,就要看物業(yè)公司在與業(yè)主訂立物業(yè)合同時是否存在脅迫或乘人之危的行為。（一 ）脅迫行為的認(rèn)定民通意見第 69 條規(guī)定 :“ 以給公民及其親友的生命健康、榮譽(yù)、名譽(yù)、財產(chǎn)等造成損害或者以給法人的榮譽(yù)、名譽(yù)、財產(chǎn)等造成損害為要挾,迫使對方做出違背真實的意思表示的,可以認(rèn)定為脅迫行為。”姑且認(rèn)定不交房是對被告的一種財產(chǎn)損害，那么物業(yè)公司是

3、否以此為由要挾過?一般情況下,物業(yè)公司不會明示做出此種要挾，而民法上的“脅迫”一般需以存在脅迫行為為構(gòu)成要件,因而通常不能認(rèn)定物業(yè)公司脅迫被告業(yè)主簽訂物業(yè)合同。即便物業(yè)公司存在具體的要挾行為，但“脅迫”的主觀要件要求“ 受脅迫人主觀上認(rèn)為別無選擇”, 國際商事合同通則也對脅迫的含義界定為 “ 合同一方當(dāng)事人的不正當(dāng)之脅迫 ,而且該脅迫足以使另一方當(dāng)事人無其他合同選擇情形下而為意思表示。”而在本文的論題中,被告業(yè)主可以依據(jù)購房合同依法向開

4、發(fā)商主張交付房屋 ,因為房屋買賣關(guān)系是完全獨(dú)立于物業(yè)合同關(guān)系的。也即 ,被告業(yè)主并非只有簽訂物業(yè)合同才能拿到房屋 ,故物業(yè)公司即便存在要挾行為也構(gòu)不成民法上的“脅迫”。以上闡述往往得不到普通民眾的理解。其實 ,法律對受脅迫訂立合同的當(dāng)事人施以救濟(jì),是意思自治與自己責(zé)任 之間平衡后的一個結(jié)果?；蛘吒又卑椎刂v,任何合同的簽訂都不存在絕對意義上的自愿一致。誠如阿蒂亞所言：“我們必須承認(rèn)所有的合同都是在某種強(qiáng)制下締結(jié)的,不僅沒有完全自愿的合同,而且也沒有完全自愿的選擇。 ”因此 ,對于任何微小的脅迫都施以法律救濟(jì)是不現(xiàn)實

5、的。即便物業(yè)公司利用受托辦理交房事宜的相對強(qiáng)勢地位敦促業(yè)主與其簽訂物業(yè)合同，其行為也無法構(gòu)成民法上的“脅迫”。（二 ）乘人之危的認(rèn)定民通意見第 70 條規(guī)定 :“ 一方當(dāng)事人乘對方處于危難之機(jī) ,為牟取不正當(dāng)利益,迫使對方做出不真實的意思表示,嚴(yán)重?fù)p害對方利益的，可以認(rèn)定為乘人之危。”所謂“危難之機(jī)”, 一般包括危難處境和緊迫需要，然而,“對于危難和急迫處境的程度也有要求,一般而言應(yīng)十分嚴(yán)重,受害人需基于此喪失了意思自由,現(xiàn)實中表現(xiàn)為危難方?jīng)]有其他的選擇余

6、地或機(jī)會,也根本不可能與對方平等協(xié)商，只有接受苛刻條件”。因此，與對“脅迫”的認(rèn)定一樣，本論題下物業(yè)公司同樣不構(gòu)成乘人之危行為。二、物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)的合理性問題物業(yè)費(fèi)單價是否具有合理性這個問題,在業(yè)主和物業(yè)公司雙方?jīng)]有顯失公平的情況下 ,鑒于物業(yè)合同是雙方當(dāng)事人真實意思的表示 ,在訴訟中是不加以審查的。因此,對于被告業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)不合理的抗辯,法院應(yīng)當(dāng)首先審查雙方是否顯失公平的問題。（一 ）顯失公平的認(rèn)定從自然結(jié)果上看,被告業(yè)主擁有房屋的物業(yè)費(fèi)單價可能確實較當(dāng)?shù)赝愋^(qū)同房型的價格要高 ,甚至超出50%。誠然,民法上的顯失公平強(qiáng)

7、調(diào)交易結(jié)果的重大失衡。早在羅馬法時期，“優(yōu)帝法典乃創(chuàng)制了 ‘短少逾半規(guī)則（laesio enomis）’,亦即于買賣價金少于標(biāo)的物價值之半時,出賣人得解除契約,返還價金,而請求返還標(biāo)的物”。到了近代資本主義時代，“按照法國的傳統(tǒng)理論對于不動產(chǎn)的分割 ,構(gòu)成非常損失的標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)事人所得數(shù)量較其應(yīng)得數(shù)量少 1/4 以上（法國民法典第887條）;對于不動產(chǎn)的出售,其標(biāo)準(zhǔn)則為出賣人因低價所受損失超過不動產(chǎn)價金7/12（法國民法典第 1674條）”。然而 ,到了現(xiàn)代社會,人們愈發(fā)意識到保

8、護(hù)交易安全和秩序的需要,“重大失衡”的程度并不僅僅是“偏離”, 正如國際商事合同通則的注釋所指出的：“即使價值與價格 之間相當(dāng)失衡,或其他因素擾亂了履行與對應(yīng)履行之間的平衡,尚不足以構(gòu)成重大失衡。這種失衡必須非常嚴(yán)重, 以至于破壞了正常人所具有的道德準(zhǔn)則。 ”更為重要的是,現(xiàn)代人摒棄了認(rèn)定顯失公平的單一標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)而采用主客觀雙重標(biāo)準(zhǔn), 中國司法解釋亦吸收了這一取向。 民通意見第72條規(guī)定:“ 一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權(quán)利義務(wù)明顯違反公

9、平、等價有償原則的,可以認(rèn)定為顯失公平。 ” 實務(wù)界一般認(rèn)為,顯失公平還必須包含以下要素:“須雙方訂約地位不平等,一方處于優(yōu)勢地位而對方處于窘境,完全沒有同對方討價還價的余地,或是一方無經(jīng)驗、缺乏判斷力。”本論題中 ,雖然物業(yè)公司憑借受托辦理交房事宜這一優(yōu)勢在與業(yè)主簽訂物業(yè)合同時占據(jù)一定主動，但業(yè)主還談不上身陷“窘 境”,也非沒有和物業(yè)公司討價還價的余地，物業(yè)公司所謂的優(yōu) 勢，也沒有強(qiáng)到“足以使當(dāng)事人之間的協(xié)商名存實亡”的地步 ;雖然在物業(yè)收費(fèi)問題上業(yè)主相

10、對物業(yè)公司沒那么多專業(yè)知識 ,但 業(yè)主在庭審中通常都會表示自己在當(dāng)初簽訂物業(yè)合同時就意識到價格標(biāo)準(zhǔn)偏高,只是為了拿房而忍下了,這恰恰說明業(yè)主并非沒有判斷力。因此,訴訟中一般都很難認(rèn)定業(yè)主遭受了顯失公平的境遇。（二 ）物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)不合理的出路訴訟解決不了物業(yè)費(fèi)單價的合理性問題,并不意味著該價格標(biāo)準(zhǔn)就是科學(xué)合理的 ,很多法官常常在做出支持物業(yè)公司判決的同時對被告業(yè)主表示同情。那么,若物業(yè)費(fèi)單價確實偏高,業(yè)主除了訴訟途徑外又該怎樣自我維權(quán)和救濟(jì)呢 ?首先 ,業(yè)主尋求救濟(jì)的對象應(yīng)當(dāng)是物業(yè)的主管部門。 江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第5條規(guī)定:“市、縣（市）人民政府價格主管部門會同同級

11、物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的制定、實施和監(jiān)督管理工作。 ” 國務(wù)院物業(yè)管理條例第49條規(guī)定:“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、 業(yè)主委員會、 物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。 ” 因此 ,業(yè)主要反映和解決物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)問題,在訴訟之外應(yīng)當(dāng)求助于物價局和房管局。其次,業(yè)主可以抓住物業(yè)費(fèi)價格調(diào)整周期尋求降價機(jī)會。普通居民住宅的物業(yè)費(fèi)定價一般實行政府指導(dǎo)價,2013年5月新實施的 江蘇省物業(yè)管理條例 第 49 條第 2 款規(guī)定 :“ 價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)

12、每 3 年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估,并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。”最后 ,業(yè)主可以通過業(yè)主委員會召開業(yè)主大會,修改管理規(guī)約 ,甚至解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。國務(wù)院物業(yè)管理條例第 17 條第一款規(guī)定:“管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；業(yè)主的共同利益、 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、 違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。 ” 因此,物業(yè)費(fèi)的定價應(yīng)當(dāng)也是管理規(guī)約的必要內(nèi)容。根據(jù)該法第 11 條、第 12 條的規(guī)定,業(yè)主有權(quán)共同決定修改管理規(guī)約或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),但應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)

13、過半數(shù)的業(yè)主同意。另外,根據(jù)江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 第 55條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前 ,業(yè)主大會可以決定是否續(xù)聘原物業(yè)公司。以上救濟(jì)途徑均需要通過業(yè)委會召開業(yè)主大會才能實現(xiàn)。但實踐中往往是這樣的情況:某一類房型的業(yè)主人數(shù)占小區(qū)全體業(yè)主的比例較小 ,而其他房型的業(yè)主又不存在物業(yè)費(fèi)價格偏高的問題 ,因此這一類業(yè)主的表決權(quán)有限,無法達(dá)成召開業(yè)主大會的法定條件。雖然業(yè)主大會臨時會議的召開條件較低,只需經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議即可,但臨時會議能否商議決定修改管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘事宜,法無明文規(guī)定。筆者認(rèn)為,需要業(yè)主大會共同決定的事項涉及物業(yè)

14、服務(wù)關(guān)系各方主體的重大利益,臨時會議應(yīng)當(dāng)無權(quán)代行權(quán)力。那么 ,這一類少數(shù)群體將很難通過啟動業(yè)主大會的方式維護(hù)自身合法權(quán)益。如何看待這一問題?筆者認(rèn)為,現(xiàn)行法律規(guī)定確實沒有考慮到這么細(xì)致的問題 ,若要彌補(bǔ)這一不足,可以在地方性法規(guī)或地方政府規(guī)章中解決。筆者注意到 ,關(guān)于住宅公共維修基金的動用規(guī)則 ,很多地方在國務(wù)院部門規(guī)章的基礎(chǔ)上進(jìn)行了細(xì)化,國務(wù)院住宅專項維修資金管理辦法第 22 條規(guī)定 ,住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3 以上的業(yè)主有權(quán)通過資金使用方案。然而,“住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主 ”范 圍模

15、糊。在這一點(diǎn)上，杭州市規(guī)定以“相關(guān)業(yè)主”為計算基 數(shù)，青島市則以“有利害關(guān)系的業(yè)主”作為基數(shù)，本市的規(guī) 定更為具體，表述為“維修涉及范圍內(nèi)的相關(guān)業(yè)主”。這樣立法就為某一棟或幾棟住宅的業(yè)主啟動專項資金使用程序掃清了不合理障礙。本論題中 ,要解決被告業(yè)主的難處,就可以借鑒這樣的立法技術(shù)———在本省或本市的物業(yè)管理條例中可以規(guī)定:對管理規(guī)約或物業(yè)合同個別事項進(jìn)行修改,可以采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會,在與待修事項有利害關(guān)系的業(yè)主中 ,專有部分占建筑物總面積2/3 以上且占總?cè)藬?shù)2/3 以上的業(yè)主同意的 ,可以通過修訂方案。通過以上分析,物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)過高的抗辯在訴訟中通常很難獲得支持。但對于有此種訴求的業(yè)主群體,建議不要一條路走到底,人民法院和司法程序可以解決社會生活中的大部分糾紛和矛盾,但并非全部。只有行政執(zhí)法者與司法裁判者通力合作、共同努力,才可以達(dá)到標(biāo)本兼治的目的。參考文獻(xiàn) :1夏鳳英.脅迫相關(guān)問題