房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)土地及綜合類 一、土地用途包括哪些種類？1土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的用地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。2 、什么是集體土地？集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。、對(duì)集體土使用權(quán)有何規(guī)定？ 3農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。、什么是行政劃

2、撥用地？4縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用。將該幅土地交付其使用，5 、什么是土地使用權(quán)出讓？是政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金。、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？6年 70 居住用地： /年 50 工業(yè)用地： / 年 50 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：年 50 綜合用地或者其他用地： /年 40 商業(yè)、旅游、娛樂用地： /年 20 加油站、加氣站用地： /頁 100共 頁 0第二、開發(fā)與建設(shè)類、什么是商品房預(yù)售？ 7房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正

3、在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。房地產(chǎn)預(yù)售許可證包含哪些內(nèi)容？、8預(yù)售許可證編號(hào)；發(fā)展商名稱；項(xiàng)目名稱；項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)；房地產(chǎn)證編號(hào)、棟數(shù)；批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；發(fā)證機(jī)關(guān)、有效證明；附注內(nèi)容、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？9預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照； / 已取得土地使按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金， /用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證； / 以上，并已經(jīng)確定 25% 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 /施工進(jìn)度的竣工交付日期；七層以上主體

4、工程預(yù)算投資總額的三七層以下達(dá)到主體工程封頂； /分之二以上層數(shù)；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣 /工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。、什么是商品房現(xiàn)售？ 10房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。、房地產(chǎn)現(xiàn)售應(yīng)具備哪些條件？ 11/取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；取得土地使用權(quán)證書；/頁 100共 頁 0第持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；/已通過竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；/供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使/用條件，其它配套基礎(chǔ)和公共設(shè)施具備

5、交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。/、房地產(chǎn)預(yù)售合同主要包括哪些內(nèi)容？12、當(dāng)事人名稱或者姓名和住所1、商品房基本狀況2、商品房的銷售方式3、商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間4、交付使用條件及日期5、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)7設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬8、面積差異的處理方式9、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜10、解決爭議的方法11、違約責(zé)任12、13 雙方約定的其他事項(xiàng)附件：預(yù)售商品房項(xiàng)目及樓層平面圖，并在平面圖上標(biāo)明預(yù)購人所購商品房的；樓號(hào)、樓層、和房號(hào)的位置、辦理房地產(chǎn)按揭

6、需繳納哪些費(fèi)用？ 13計(jì)收，由公正處收 3，按成交價(jià)的、買賣合同公正費(fèi)（自愿） 1取計(jì)收，由公正處收取 3、按揭合同公正費(fèi)，按揭款額的 2頁 100共 頁 0第計(jì)收，由保險(xiǎn)公司收取 1、保險(xiǎn)費(fèi)、按成本價(jià)的 3 元，視貸款銀行而定 100、按揭手續(xù)費(fèi)，一般為 4三、規(guī)劃與設(shè)計(jì)類“兩書 ” 五“證 ”、14國有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房銷售許可證住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書、房屋共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？15共有建筑面積的內(nèi)容包括： 垃圾道、樓梯間、管道井、電梯、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)公共用房和管理用房的建

7、筑面積，以水平投影面積計(jì)算，外墻以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室內(nèi)都不計(jì)入共有建筑面積。、建筑面積 16每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水房屋各屋面積的總和。平截面計(jì)算。建筑面積包括使用面積，輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。、使用面積 17住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等凈面積的總和。、銷售面積 18指商品房的建筑面積。、套內(nèi)建筑面積 19套內(nèi)建筑由三部分組成：即套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積與陽臺(tái)建筑面積之和。、套內(nèi)使用面積 20共頁0第頁 100通常是指臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門

8、內(nèi)面積的總和。躍層住宅的戶內(nèi)樓梯按自然數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道并均計(jì)入使用面積。、套內(nèi)墻體面積21建住宅各套之間的分隔墻，與公用建筑空間之間的分隔墻以及外，公用墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；墻（包括山墻）非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面積安裝厚度計(jì)入套內(nèi)墻體面積。、陽臺(tái)建筑面積23封閉陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。挑陽臺(tái)，按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。的一半計(jì)算建筑面積。（含女兒墻墻體面積）按其凈面積凹陽臺(tái)，半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其地板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積

9、。、公用建筑面積24單獨(dú)具 -全棟各套建筑面積之和-全棟建筑面積=公用建筑面積備使用功能的獨(dú)立空間（地下車庫、倉庫、人防工程等）、公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)25整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，算出公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。、綠地率 26指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各種綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。 25% ，舊小區(qū)不小于 30% 通常新小區(qū)不低于容積率、 27在建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建筑用地面積的比率。、均價(jià) 28將各單位套房銷售價(jià)格相加之后的和除以單位建筑面積的總和，頁 100共 頁 0第即得出每平方米的均價(jià)。、基價(jià) 29商品房的銷售價(jià)一經(jīng)過核算而確定的每

10、平方米商品房基本價(jià)格。般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。、起步價(jià) 30樓盤銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。、預(yù)售價(jià) 31商品房預(yù)售合同中的專用術(shù)語，預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格。、解困房 32專門修建用于解決特別困難戶的政府為解決本地市民住房困難，擁擠住房的問題的住房。其特點(diǎn)是：適用、開發(fā)成本低、減免部分費(fèi)特困戶購買的解困專用價(jià)格在市場上比其它任何類住房要優(yōu)惠。用，房，除具有使用權(quán)外還擁有部分產(chǎn)權(quán)。、安居房 33面向由國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)，國家為了推動(dòng)房改，平方米以下特困戶提 4 特別是為廣大中低收入家庭的非贏利性住房。購買的住房具由政府補(bǔ)貼的非贏利性住房。供的銷售價(jià)格低于成本、有使用權(quán)和部分產(chǎn)

11、權(quán)。、經(jīng)濟(jì)適用房 34具有經(jīng)濟(jì)帶有很強(qiáng)政府行為的商品房，指具有社會(huì)保障性質(zhì)的，銷售對(duì)象是廣大中住房面積相對(duì)適中，其房屋價(jià)格、適用性的特點(diǎn)。這尖住房省去了很大部分的土地費(fèi)用和其它一些政府低收入的家庭。收取的費(fèi)用，其成本低于商品房。、健康住宅 35社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)的住精神上、指能使居住者在身體上、宅。應(yīng)注意以下幾個(gè)方面因素：陽光。 /冬至日底屋住戶必須不少于一小時(shí)滿窗日照。 / 通風(fēng)。 /頁 100共 頁 0第空氣對(duì)流效應(yīng)良好，能夠產(chǎn)生穿堂風(fēng)。 / 廚房和衛(wèi)生間的空間。 /擴(kuò)大面積，明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)。/室外環(huán)境建設(shè)。 /除保持一定綠化外，還要防止噪聲的污染，空氣的污染。 /、綠色生態(tài)住宅 36

12、在以人為本的基礎(chǔ)上，追求節(jié)水、節(jié)能、改造生態(tài)環(huán)境、減少污大系統(tǒng)： 9 染、延長建筑物壽命為目標(biāo)人類理想居住地。以上。 50%能源系統(tǒng) 避免多條動(dòng)力管道入戶，建筑節(jié)能水環(huán)境系統(tǒng) 包括排水系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、景觀用水系統(tǒng)、小區(qū)環(huán)保用水系統(tǒng)。氣環(huán)境系統(tǒng) 室外空氣質(zhì)量達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。分貝。 30 分貝，晚上小于35 聲環(huán)境系統(tǒng) 白天小于光環(huán)境系統(tǒng) 室內(nèi)自然光以及居住區(qū)防止光污染。 2040 冬天達(dá)到熱環(huán)境系統(tǒng) 保持人們正常生活對(duì)溫度要求。2227 度，夏天達(dá)到 度。景觀文化功能休閑生活功能、綠化系統(tǒng) 達(dá)到生態(tài)環(huán)境功能、三者合一。廢棄物管理處置系統(tǒng) 垃圾袋裝化、分類裝置。材料（可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可

13、3K 綠色建筑材料 提供。選擇綠色裝修材料：無毒、無害。再生使用）住宅的層數(shù)劃分應(yīng)符合下列規(guī)定、371 ） 10m、低層住宅為一層至三層（ 、多層住宅為四層至六層 2、小高層住宅為七層至九層3、高層住宅為十層至三十層4層高和凈高標(biāo)準(zhǔn)、 382.80M 、住宅層高不應(yīng)低于12.4M 、臥室、起居室的凈高不應(yīng)低于2頁 100共 頁 0第，其余 2.2M、利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室時(shí)，其局部凈高不應(yīng)低于 3部分不計(jì)入面積。 2.2M，低于 1.5M 部分最地度高度不宜低于常見住宅平面類型、 39、基本平面類型1梯間式 /四戶 樓梯平臺(tái)直接進(jìn)分戶門，一般每梯可安排二每戶有兩個(gè)朝向，便于組織通風(fēng)，戶間少，較易組織 、一梯兩戶 A戶內(nèi)交通，單元面寬較窄，拼接靈活。這種形式適應(yīng)地區(qū)較廣。樓梯使用率較高，每戶都能有好朝向，但中間的一戶 、一梯三戶 B常是單朝向，通風(fēng)較難組織。這種形式在北方目前還較多使用。、一梯四戶 C 樓梯使用率高，每戶有可能爭取到好的朝向，一般將有些地區(qū)可布置成四個(gè)三戶室布置在兩側(cè)。一室戶布置在中間，單朝向的兩室以上戶。這種形式必然存在一些戶通風(fēng)不好。點(diǎn)式 /皆可采光、通風(fēng)。四面臨空，其特點(diǎn)是數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯布置，分戶靈活，每戶有可能獲得兩個(gè)朝向而有轉(zhuǎn)角通風(fēng)。外型處理也較為自由，可豐富建筑群的藝術(shù)處理。建筑面積占地小，便于因地制宜地在小