中海VS萬科 中海的比較優(yōu)勢

1、中海VS萬科 中海的比較優(yōu)勢中國海外發(fā)展與大股東中國建筑及其子公司在上下游產(chǎn)業(yè)鏈配合上日益默契,全程吞噬產(chǎn)業(yè)鏈價值,這種協(xié)同效應(yīng)使其在全國性地產(chǎn)企業(yè)的競爭中日益顯現(xiàn)出巨大的潛力。對于房地產(chǎn)龍頭萬科來說,無論是總裁郁亮還是董秘譚華杰都并不諱言：其最大的對手是中國海外發(fā)展(下稱"中海")。中海是一家在1992年就已赴港上市的大型國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),地產(chǎn)業(yè)務(wù)遍布全國20個城市以及港澳地區(qū),其母公司為隸屬于中國建筑的中國海外集團有限公司(下稱"中海集團")。近年來,中海發(fā)展迅猛,2009年全年銷售金額478億港幣(420.4億元人民幣)僅次于萬科634.2億元、

2、保利433.8億元；凈利潤76億元,比萬科的64.3億高出11.7億元。中海的迅猛發(fā)展受益于大股東中國建筑的全方位呵護。證券市場周刊記者發(fā)現(xiàn)中海與大股東中國建筑及其子公司在上下游產(chǎn)業(yè)鏈配合上日益默契,全程吞噬產(chǎn)業(yè)鏈價值,這種協(xié)同效應(yīng)使其在全國性地產(chǎn)企業(yè)的競爭中日益顯現(xiàn)出巨大的潛力。而且,作為保留地產(chǎn)主業(yè)的16家央企的子公司,中海有望分食78家地產(chǎn)輔業(yè)剝離的蛋糕。變數(shù)是中海如何厘清與大股東中國建設(shè)旗下另一個地產(chǎn)平臺中建地產(chǎn)的界限劃分。開發(fā)效率勁升萬科是以高周轉(zhuǎn)、低利潤率實現(xiàn)高資產(chǎn)回報率的企業(yè)典型。其拿地后就開始以最快的速度密集開發(fā),然后迅速賣出,賣房的時候會根據(jù)銷售市場的行情進行不斷調(diào)整,追求的

3、不是售價而是銷售速度,以快進快出來實現(xiàn)良好現(xiàn)金流。所以雖然很多企業(yè)的利潤率高于萬科,但萬科的比較優(yōu)勢在于開發(fā)效率,這一點向來笑傲群雄。衡量項目開發(fā)效率的一個重要指標(biāo)是公司年內(nèi)竣工面積占年末土地儲備面積的百分比。如表1可見,萬科近年來一直保持20%以上的開發(fā)效率,體現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)的優(yōu)勢,不過中海近兩年開發(fā)效率迅速提高,已經(jīng)逼近了萬科的水平。而中海的凈利潤率為20.36%,萬科為13.15%。在凈利潤率高于萬科的情況下,開發(fā)效率也開始逼近,這樣一來萬科的比較優(yōu)勢就削弱了。高利潤率和開發(fā)效率通常自相矛盾,開發(fā)商往往要通過囤地、捂盤、精耕細(xì)作來實現(xiàn)高利潤率,無形中降低了開發(fā)效率,中海如何在保持高利潤率的基

4、礎(chǔ)上提高開發(fā)效率的呢?目前大多數(shù)開發(fā)商采取工程外包的方式,少數(shù)擁有自己的建筑公司,后者通常開發(fā)效率以及成本控制能力較強。如中南建設(shè)的子公司南通總承包負(fù)責(zé)中南建設(shè)的施工管理,使公司具備了當(dāng)年拿地、當(dāng)年施工、當(dāng)年銷售的能力,其項目開發(fā)周期比行業(yè)平均水平低2個月。但大多數(shù)公司的建筑隊只在當(dāng)?shù)剡m用,異地擴張的過程中會遭遇一定的瓶頸。如以建筑起家的碧桂園在廣東主要靠自己的建筑公司建房,但全國化之后,暴露出管理半徑跟不上,規(guī)范化程度不高,對外包工程監(jiān)管不力等弱點,甚至出現(xiàn)"質(zhì)量門"問題。中海在這方面的天賦獨一無二。本刊記者查閱中海年報發(fā)現(xiàn),中海與大股東中國建筑及其子公司每年存在大量的關(guān)

5、聯(lián)交易,中海的大部分建筑工程都由這些關(guān)聯(lián)公司承建。其中,2005-2008年,深圳中海建筑有限公司(中國建筑工程總公司,下稱"中建總")的全資子公司,中建總是中國建筑的母公司)每年16億協(xié)議額；中國建筑國際(中建總的子公司)每年9億協(xié)議額,承建中海在內(nèi)地的項目；中建澳門(中國建筑國際的子公司)每年2億協(xié)議額,承建中海在澳門的項目。自2007年起,中建總的相關(guān)建筑業(yè)務(wù)由于內(nèi)部組織變動轉(zhuǎn)讓于中國建筑,中海于2009年與中國建筑訂立承建協(xié)議,聘請其為在中國的建筑承建商。2009年下半年協(xié)議額9.33億元,2010、2011各年協(xié)議額16億元,2012年1-5月6.67億元。中建國

6、際同時承擔(dān)著2009年10億,2010、2011年各20億的項目。中海每年在建筑工程方面的關(guān)聯(lián)交易額超過30億元。2009年銷售額420億元,一般建安成本占總價的10%-20%,由此推算中海至少50%以上的建筑工程由自家人承建,而且是全國最大的建筑公司。通常擁有建筑公司的開發(fā)商,每平米綜合成本較行業(yè)平均水平低5%,建安成本低8%左右。更何況中海的"建筑隊"還擁有中海53%的控股權(quán)！中國建筑2009年的凈利潤57.3億,其中70%以上來自于中海-為中海省錢就是為自己省錢。這就解釋了中海為何能保持較高的毛利率(2008年43.7%,2009年31.3%)且開發(fā)效率逐漸提高,而中

7、國建筑為何數(shù)次改變募集資金投向,注資中海！拿地護城河大股東的呵護還不只體現(xiàn)在建筑工程,上游土地資源的輸送更是重要方面。土地招拍掛制度實行之后,各企業(yè)在拿地能力方面的差距呈縮小趨勢,即便是央企保利也難逃這種宿命。2009年之前,保利新增土地的平均樓面地價為2051元/平米,顯著低于"招金保萬"中的其他三家,且一線城市約占55%,地理位置不輸于他人。用業(yè)內(nèi)人士的話說,這是由央企的某些特殊屬性決定的。而2009年保利獲得的平均土地成本約為2870元/平方米。相比2008年的1031元/平方米的平均拿地成本,升幅近1.8倍；比拿地同樣瘋狂的2007年2320元/平方米的成本也高出不

8、少。可見這種拿地優(yōu)勢正在消泯。中海2009年新增權(quán)益土地面積1090萬平米,分布在上海、沈陽、重慶、成都等10個城市,除了上海長風(fēng)"地王"之外,以二線省會城市為主。董事局主席孔慶平表示,2009年中海確實買了很多地,但按平均單價來看,土地樓面地價也不過在2100-2200元/平方米,包括上海的長風(fēng)地塊。而萬科新增土地樓面地價2401元/平米,且位置相對偏遠(yuǎn)。中海在拿地方面究竟有何秘籍?證券市場周刊記者注意到,中海大股東中國建筑的主營業(yè)務(wù)是建筑工程,常常參與一些地方政府的城市規(guī)劃建設(shè),相當(dāng)于擁有遍布全國的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)。在本刊前文地產(chǎn)公司拿地術(shù)中,如中天城投(000540,

9、股吧)、中南建設(shè)這樣的一二級開發(fā)聯(lián)動式企業(yè)通常能以較低價格笑納位置較好的土地,形成一定的拿地護城河。但那些企業(yè)大多是地方性企業(yè),只和某幾個地方政府關(guān)聯(lián),不能異地復(fù)制。像中建這樣項目遍及全國的情況,非常少見。另外,地方政府普遍具有對申購其所屬土地資源的資格審批權(quán),而央企背景無疑將使得大部分地方政府對其大開綠燈,并可在公司競得土地之后加快辦理土地使用權(quán)等相關(guān)資格,使中海能保持很高的拿地效率。分羹地產(chǎn)輔業(yè)剝離2010年3月22日,國資委要求"78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐,15個工作日內(nèi)制定有序退出的方案"。保留16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企,中國建筑正忝列其中

10、。業(yè)界普遍認(rèn)為,由于以地產(chǎn)為第一主業(yè)的央企較少,直接兼并對于地產(chǎn)央企來講并不適合,更有可能的整合模式是業(yè)務(wù)整合,即由16家央企接盤這部分資產(chǎn)。參照國資委年初對酒店業(yè)務(wù)的整合,除了掛牌以外,協(xié)議轉(zhuǎn)讓和劃轉(zhuǎn)也是比較常見的方式。根據(jù)國資委初步統(tǒng)計,78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企所屬三級以上房地產(chǎn)子企業(yè)共有227戶,占中央企業(yè)全部三級以上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的60%。2009年,這16家央企房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額為991億元,占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額的15%；銷售收入為309億元,占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入的14%；凈利潤為12億元,占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤的6%。這塊蛋糕有中海的一份,而且

11、還不小。中國建筑、華僑城、保利、中房是以房地產(chǎn)作為第一、第二主業(yè)的央企,如發(fā)生整合,受益程度優(yōu)先于其他12家以房地產(chǎn)作為第三主業(yè)的。3月30日,中國建筑發(fā)布公告稱,改變A股的募集資金投向,向其全資子公司中海集團增資50億港元,業(yè)界有人猜測,中國建筑選擇在央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)"清退令"的敏感時刻增資中海集團,是為接盤央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。從時間點來看,早在2009年7月,78家央企剝離地產(chǎn)輔業(yè)的文件發(fā)布之前,中國建筑就提出改變募集資金投向。中國建筑是否先知先覺地"預(yù)測"到了整合盛宴目前無從考證-董秘也否認(rèn)了這一說法,但這一做法客觀上為接盤央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)做好了準(zhǔn)備。不過,值得注意的是,中海雖然沐浴著"父愛",但并不是"獨子"。中建上市前將中海以外的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合成立子公司中建地產(chǎn)。目前中建地產(chǎn)旗下已有12家子公司,其在北京、上海、山東、四川等16個省市安營扎寨,擁有超過1000萬平米的土地儲備,正在開發(fā)的項目達(dá)50個。中國建筑董事長孫文杰曾公開表示,中建地產(chǎn)關(guān)注二線城市或中低端產(chǎn)品,甚至廉價房、經(jīng)濟適用房等