青白江項目市調(diào)

1、青白江區(qū)地處成都市東北部，東連四川省金堂縣，南鄰成都市龍泉驛區(qū)，西接成都市新都區(qū)，北靠四川省廣漢市。區(qū)境地形呈現(xiàn)西北平壩向東南丘陵山區(qū)的走勢，東西間距31.6公里，南北跨距28.4公里；最高海拔916米，最低海拔451米。全區(qū)幅員面積為378.94平方公里，2009年年末總?cè)丝?08594萬人。主城區(qū)由大彎和紅陽街道辦事處所轄，建成區(qū)面積28.57平方公里，距成都市主城區(qū)25公里。 鳳凰湖濕地公園城廂鎮(zhèn)繡川書院八陣圖遺址彭家珍大將軍專祠生態(tài)/人文旅游資源：工業(yè)/產(chǎn)業(yè)資源：境內(nèi)以6萬畝無公害早熟梨產(chǎn)業(yè)帶和毗河、西江河兩岸的萬畝食用麻竹產(chǎn)業(yè)帶以及城郊生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游點、姚渡龍門農(nóng)業(yè)觀光旅游點、清泉

2、花園溝農(nóng)業(yè)觀光旅游點、福洪解放村農(nóng)業(yè)觀光旅游點已具規(guī)模。怡湖園、花園水村、龍門花果、七星諸島、杏花村等獨具特色魅力。在省市區(qū)頗具影響力的、已舉辦二十余載的、一年一度的桃花詩會，是詩人和游客們旅游賞花、吟詩作畫的盛典聚會。 區(qū)內(nèi)初步形成了冶金、化工、建材、機械、物流五大主導產(chǎn)業(yè)，以攀成鋼、川化、巨石、臺玻、寶潔等大中型企業(yè)集團、公司，形成了獨具特色的工業(yè)旅游格局。 還有以省市重點文物保護單位為代表的文物古跡，包括區(qū)內(nèi)八大祠堂、明教寺覺皇殿、文廟、武廟、壽福寺、繡川書院、金堂老縣衙及30余條古街古巷等，更為區(qū)內(nèi)憑添了迷人的魅力。 青白江區(qū)交通便利，區(qū)內(nèi)公路、鐵路網(wǎng)絡(luò)縱橫。國道川陜公路、108線，省

3、道成綿高速、成南高速、唐巴公路穿境而過。通過國道108線或省道成綿高速往返于成都市區(qū)與青白江區(qū)之間，單邊通行時間僅需15-20分鐘，青白江區(qū)自籌資金建設(shè)的高等級公路唐巴路青白江段和城太路，是連接成綿、成南、成渝三條高速公路的快速通道，經(jīng)濟價值和交通價值都十分重大。 該區(qū)鐵路交通便利?？v橫穿越該區(qū)境內(nèi)的有寶成、成渝、達成3條鐵路，4個客貨運輸火車站，川化、成鋼、成橋3條鐵路專用線。區(qū)內(nèi)的華鐵國際儲運公司是國家二級口岸，可就地辦理一關(guān)三檢手續(xù)，集裝箱可以運達世界各地。 自古以來，商貿(mào)就是一個地區(qū)經(jīng)濟興衰的晴雨表，商貿(mào)興經(jīng)濟興，商貿(mào)衰則經(jīng)濟衰，作為成都的老牌工業(yè)基地，因工業(yè)而生的青白江區(qū)同樣深諳此道

4、。按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科學發(fā)展總體戰(zhàn)略，青白江堅定不移的推進城鄉(xiāng)一體化，實施“生態(tài)立區(qū)、工業(yè)強區(qū)、物流興區(qū)、商貿(mào)活區(qū)，建設(shè)成都北部新城、構(gòu)建和諧青白江”的發(fā)展戰(zhàn)略，立足全域成都，統(tǒng)籌市場建設(shè)和物流園區(qū)的發(fā)展，通過一體化發(fā)展方式打造青白江區(qū)商貿(mào)業(yè)的核心競爭力。北部都市圈北部都市圈商貿(mào)商貿(mào)/商務商務/物流中心物流中心綿陽綿陽首腦城市首腦城市金融業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、物流中心金融業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、物流中心德陽德陽青白江青白江成都成都城市功能定位：城市功能定位：產(chǎn)業(yè)功能定位：產(chǎn)業(yè)功能定位：快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，建立布局合理的工商業(yè)服務體系，關(guān)注民生，提升青白江區(qū)城市形象和現(xiàn)代化氣息，同時要更好地發(fā)揮青

5、白江區(qū)商業(yè)對未來北部新城、青白江區(qū)區(qū)域內(nèi)和周邊地區(qū)的輻射、帶動作用。 按照“生態(tài)立區(qū)、工業(yè)強區(qū)、物流興區(qū)、商貿(mào)活區(qū)，建設(shè)成都北部新城、構(gòu)建和諧青白江”的發(fā)展戰(zhàn)略，立足全域成都，統(tǒng)籌市場建設(shè)和物流園區(qū)的發(fā)展，通過“一體化”發(fā)展方式提高青白江區(qū)商貿(mào)業(yè)的核心競爭力。積極發(fā)展各類商業(yè)，通過創(chuàng)新帶動戰(zhàn)略、結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略、品牌優(yōu)勢戰(zhàn)略和商旅聯(lián)動戰(zhàn)略，打造功能齊備、具有青白江特色的商務城。大力發(fā)展以連鎖經(jīng)營、電子商務為主的現(xiàn)代流通形式，通過完善的商業(yè)服務體系和錯位經(jīng)營方式，提升城鄉(xiāng)的商業(yè)功能、形象和品位。 根據(jù)規(guī)劃，青白江區(qū)與新都區(qū)共同構(gòu)成都北部分區(qū)，是城市北部的分中心，城區(qū)發(fā)展范圍為：西至寶成鐵路，東至規(guī)劃

6、的成青快速路，南至鐵路北環(huán)線南側(cè)規(guī)劃道路，北以規(guī)劃道路為界。城區(qū)重點向東、向南發(fā)展，與新都區(qū)形成整體。工業(yè)集中發(fā)展區(qū)布局于城市東南部，與新都工業(yè)集中發(fā)展區(qū)連接成片，聯(lián)系共建，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成較大規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。年，青白江城市組團用地規(guī)模為平方公里；到年，青白江城市組團用地規(guī)模為平方公里。 青白江區(qū)域2010年規(guī)劃人口規(guī)模47萬人，2020年規(guī)劃人口規(guī)模54萬人。 青白江傳統(tǒng)的帶狀城市形態(tài)，形成“兩帶兩區(qū)”的格局。 “兩帶”：即居住帶和工業(yè) 帶，以防護綠地進行分隔。 城市公共設(shè)施結(jié)構(gòu)：為“一主一次”兩個公共中心結(jié)構(gòu)；“一主”指青白江區(qū)城市組團中心。“一次”大同組團次中心。 構(gòu)建 “七縱五橫”的交通

7、格局?！捌呖v”分別為彌牟大道、川陜公路青白江段、成綿高速路東面規(guī)劃主干道、青江路延線、大彎路延線、工業(yè)大道及城區(qū)東面規(guī)劃主干道?！拔鍣M”分別為老唐巴路、華金大道、青華路、鐵路北環(huán)線南面規(guī)劃主干道、物流中心規(guī)劃主干道。 成都市青白江區(qū)鳳凰湖國際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)位于青白江區(qū)主城區(qū)北面，繞城路以北，青白江大道北延線以西，區(qū)界以內(nèi)，規(guī)劃面積約10平方公里。目前，該區(qū)域內(nèi)1平方公里范圍已基本建成。 鳳凰湖國際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)將創(chuàng)建國家AAAA級景區(qū)。青白江區(qū)明確提出了“生態(tài)立區(qū)”的戰(zhàn)略目標，堅定不移地走生態(tài)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合的路子，大力實施“綠肺行動”、“森林城市工程”、“龍泉山脈植被恢復工程”，

8、取得重大成果：環(huán)境空氣質(zhì)量已達到國家二級標準；城區(qū)綠化覆蓋率由2005年的38%猛增至45.06%，人均公園面積18.21平方米，人均綠地面積位居成都市二圈層第一；森林覆蓋率達到35%,是四川省環(huán)境保護模范區(qū)、生態(tài)區(qū)。 成綿高速成青快速通道至廣漢大件路華金大道同華大道規(guī)劃將青白江區(qū)工業(yè)用地共劃分為 3個工業(yè)園區(qū)，同時規(guī)劃一個倉儲物流片區(qū)。 彌牟工業(yè)新區(qū)：位于大件路以東、鐵路北環(huán)線以北，成綿高速公路以西，規(guī)劃面積約2平方公里左右。 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)：位于鐵路北環(huán)線以北，青白江生活區(qū)南側(cè)，規(guī)劃工業(yè)大道以西規(guī)劃面積約4.0平方公里。 大同工業(yè)區(qū)：位于規(guī)劃工業(yè)大道以東、成青快速路以西、華金大道以南、鐵路北環(huán)

9、線以北，規(guī)劃面積約6.0平方公里。 倉儲物流區(qū)：位于鐵路北環(huán)線南側(cè)，規(guī)劃面積4.0平方公里，以物流運輸和簡單貿(mào)易加工為主。 NoImage城市城市GDP水平，居省內(nèi)第水平，居省內(nèi)第10位，市內(nèi)第位，市內(nèi)第2位位信息來源：成都市統(tǒng)計局 信息來源：成都市統(tǒng)計局 信息來源：成都市統(tǒng)計局 固定資產(chǎn)投資快速增長。全區(qū)固定資產(chǎn)投資完成151億元，比上年增長31.3% 其中工業(yè)投資完成74.68億元，比上年增長8.3%。全年新增固定資產(chǎn)104.59億元。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢良好。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資（按項目地）13.34億元，比上年增長60.0%；其中商品房開發(fā)投資12.37億元，比上年增長68.4%。全年商

10、品房銷售面積（含預售）52.9萬平方米，比上年增長44.7%，商品房銷售額17.26億元，比上年增長72.5%。 近三年來本區(qū)城市居民消費水平處于直線上升的狀態(tài)，雖整體零售總額不及近三年來本區(qū)城市居民消費水平處于直線上升的狀態(tài)，雖整體零售總額不及同等城市，但其整體增長速率呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢同等城市，但其整體增長速率呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢，足以說，足以說本區(qū)城市消費發(fā)揮空間本區(qū)城市消費發(fā)揮空間較大，仍有較大潛在消費力有待激發(fā)。較大，仍有較大潛在消費力有待激發(fā)。由于本區(qū)城市發(fā)展對工業(yè)經(jīng)濟的側(cè)重，雖近年來本區(qū)城市固定資產(chǎn)投資總額持續(xù)上由于本區(qū)城市發(fā)展對工業(yè)經(jīng)濟的側(cè)重，雖近年來本區(qū)城市固定資產(chǎn)投資總額持續(xù)上升

11、、城市投資信心顯存，升、城市投資信心顯存，但整體城市著重工業(yè)發(fā)展的導向，致使房地產(chǎn)投資處于相但整體城市著重工業(yè)發(fā)展的導向，致使房地產(chǎn)投資處于相對緩慢的發(fā)展態(tài)勢。對緩慢的發(fā)展態(tài)勢。 以工業(yè)為發(fā)展主導的青白江，伴隨著近年來本區(qū)的城市化進程，以工業(yè)以工業(yè)為發(fā)展主導的青白江，伴隨著近年來本區(qū)的城市化進程，以工業(yè)發(fā)展是本區(qū)的重心。此外，隨著工業(yè)興區(qū)規(guī)劃的相繼實施，發(fā)展是本區(qū)的重心。此外，隨著工業(yè)興區(qū)規(guī)劃的相繼實施，其本有的生態(tài)其本有的生態(tài)/休休閑閑/宜居宜居/文化文化/旅游等的城市旅游特色和認知將再次強化亦呈快速上漲趨勢。旅游等的城市旅游特色和認知將再次強化亦呈快速上漲趨勢。發(fā)展受限的舊城區(qū)當前在售樓盤

12、普遍規(guī)模較小，以學府雅苑為代表的在售樓盤發(fā)展受限的舊城區(qū)當前在售樓盤普遍規(guī)模較小，以學府雅苑為代表的在售樓盤大多基于區(qū)域的成熟配套立足市場。相較而言，大多基于區(qū)域的成熟配套立足市場。相較而言，區(qū)域生活配套相對缺乏的本案，區(qū)域生活配套相對缺乏的本案，須結(jié)合自身須結(jié)合自身“商住商住”用地性質(zhì)著力完善社區(qū)基礎(chǔ)配套，方能吸引客戶下單。用地性質(zhì)著力完善社區(qū)基礎(chǔ)配套，方能吸引客戶下單。產(chǎn)品打造層面當前舊城區(qū)市場在售樓盤大多集中在主干道地段。加之其規(guī)模的限制，在產(chǎn)當前舊城區(qū)市場在售樓盤大多集中在主干道地段。加之其規(guī)模的限制，在產(chǎn)品打造上則著力于對鳳凰湖資源的利用，但都相對離湖較遠。品打造上則著力于對鳳凰湖資

13、源的利用，但都相對離湖較遠。為此，同為湖為此，同為湖景樓盤的本案，除了考慮對湖景資源利用方式及社區(qū)內(nèi)部品質(zhì)環(huán)境的打造，景樓盤的本案，除了考慮對湖景資源利用方式及社區(qū)內(nèi)部品質(zhì)環(huán)境的打造，使不缺水景的青白江為之所動外。還需要進行合理的戶型配比與總價控制，使不缺水景的青白江為之所動外。還需要進行合理的戶型配比與總價控制，實現(xiàn)產(chǎn)品與市場的對接和產(chǎn)品變現(xiàn)能力。實現(xiàn)產(chǎn)品與市場的對接和產(chǎn)品變現(xiàn)能力。本案n周邊在售樓盤周邊在售樓盤u鳳凰島國際社區(qū)鳳凰島國際社區(qū)u恒大雅苑恒大雅苑u凱斯頓凱斯頓華府華府u鳳凰庭鳳凰庭u德通德通心愿城心愿城u棲鳳居棲鳳居u學府雅園學府雅園u七里香溪七里香溪花滿郡花滿郡u齊盛齊盛藝品

14、藝品u大邦第大邦第1城城u清溪園清溪園產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征：客群特征：凱斯頓凱斯頓華府華府鳳凰庭鳳凰庭一期一期二期二期做為造城運動先驅(qū)的鳳凰島國際社區(qū)，正以其大規(guī)模、大手筆、大姿態(tài)的戰(zhàn)略逐做為造城運動先驅(qū)的鳳凰島國際社區(qū)，正以其大規(guī)模、大手筆、大姿態(tài)的戰(zhàn)略逐步影響整個環(huán)湖板塊，使之成為不可分割的一部分，和市場口碑信譽俱佳的樓盤。步影響整個環(huán)湖板塊，使之成為不可分割的一部分，和市場口碑信譽俱佳的樓盤。但是該項目的成功除了其首期高端酒店產(chǎn)品和商業(yè)廣場的成功策動外，還要取決但是該項目的成功除了其首期高端酒店產(chǎn)品和商業(yè)廣場的成功策動外，還要取決于而后對片區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等多方面配套設(shè)施的完善，特別

15、是商業(yè)配于而后對片區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等多方面配套設(shè)施的完善，特別是商業(yè)配套、旅游度假功能、休閑娛樂場所的完善使之能夠具有可持續(xù)性的發(fā)展，從而形套、旅游度假功能、休閑娛樂場所的完善使之能夠具有可持續(xù)性的發(fā)展，從而形成真正意義上的人氣之鳳凰城成真正意義上的人氣之鳳凰城與該項目僅一路之隔的本案，在環(huán)鳳凰湖北部新與該項目僅一路之隔的本案，在環(huán)鳳凰湖北部新區(qū)成功策動的前提之下，不僅可借勢其現(xiàn)有規(guī)劃配套，還可以其為基石、補缺其區(qū)成功策動的前提之下，不僅可借勢其現(xiàn)有規(guī)劃配套，還可以其為基石、補缺其不足，再度轉(zhuǎn)換其現(xiàn)有客群的同時發(fā)展更上一層的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。不足，再度轉(zhuǎn)換其現(xiàn)有客群的同時發(fā)展更上一層的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品

16、。產(chǎn)品打造層面分三期開發(fā)的該項目，在產(chǎn)品形態(tài)選擇上涵蓋：別墅、多層洋房、高層等多類分三期開發(fā)的該項目，在產(chǎn)品形態(tài)選擇上涵蓋：別墅、多層洋房、高層等多類產(chǎn)品。但就其體量來說以高層和小高層產(chǎn)品為主。其中銷售周期較短、出貨率產(chǎn)品。但就其體量來說以高層和小高層產(chǎn)品為主。其中銷售周期較短、出貨率快的又以小高層產(chǎn)品為首?？斓挠忠孕「邔赢a(chǎn)品為首。由此可見，市場對多層類產(chǎn)品的需求量較大。該項由此可見，市場對多層類產(chǎn)品的需求量較大。該項目多層產(chǎn)品的熱銷結(jié)合當前市場低層產(chǎn)品的愈漸稀缺，驗證本案產(chǎn)品具有發(fā)展目多層產(chǎn)品的熱銷結(jié)合當前市場低層產(chǎn)品的愈漸稀缺，驗證本案產(chǎn)品具有發(fā)展低層產(chǎn)品機會。低層產(chǎn)品機會。戶型跨度大，舒

17、適套三占踞市場主力 由此可見，產(chǎn)品的價格高低與否除了先天的區(qū)位地段外，還取決于產(chǎn)品與由此可見，產(chǎn)品的價格高低與否除了先天的區(qū)位地段外，還取決于產(chǎn)品與目標市場的對接以及目標市場潛在消費需求的挖掘程度。目標市場的對接以及目標市場潛在消費需求的挖掘程度。相較而言本案所處板塊位居住功能屬性最強的區(qū)相較而言本案所處板塊位居住功能屬性最強的區(qū)域，將深遠影響本案物業(yè)發(fā)展及檔次定位。域，將深遠影響本案物業(yè)發(fā)展及檔次定位。該地塊不僅是該片區(qū)的又一湖景大盤，更將成為青白江城市發(fā)展高地。該地塊不僅是該片區(qū)的又一湖景大盤，更將成為青白江城市發(fā)展高地。為此，基于其潛在的區(qū)域前景及優(yōu)質(zhì)資源，為此，基于其潛在的區(qū)域前景及優(yōu)

18、質(zhì)資源，將打造成國際性商住一體化社區(qū)，將打造成國際性商住一體化社區(qū)，并將于并將于2011-62011-6月中旬年正式開盤。月中旬年正式開盤。即將開盤且與本案僅一路之隔的即將開盤且與本案僅一路之隔的“鳳凰島鳳凰島”地塊無論品牌還地塊無論品牌還是資源都對發(fā)展本案形成威脅是資源都對發(fā)展本案形成威脅主流競爭區(qū)域：主流競爭區(qū)域：擁有強勢規(guī)劃背景蓄勢待發(fā)的環(huán)鳳凰湖北部新區(qū)；借勢城市工業(yè)發(fā)展，擁有強勢規(guī)劃背景蓄勢待發(fā)的環(huán)鳳凰湖北部新區(qū)；借勢城市工業(yè)發(fā)展，持續(xù)放量開發(fā)的南郊工業(yè)區(qū)域。持續(xù)放量開發(fā)的南郊工業(yè)區(qū)域。核心競爭區(qū)域：核心競爭區(qū)域：本案所在的鳳凰湖板塊臨湖待開發(fā)用地；本案所在的鳳凰湖板塊臨湖待開發(fā)用地；項目以項目以“鳳凰島鳳凰島”國際社區(qū)項目和恒大國際社區(qū)項目和恒大“雅苑雅苑”。本案地塊緊鄰鳳凰湖，與鳳凰本案地塊緊鄰鳳凰湖，與鳳凰大道隔湖想望，處于鳳凰湖的門戶位置。大道隔湖想望，處于鳳凰湖的門戶位置。配套不足，購物不方便。整體市場配套不足，購物不方便。整體市場對區(qū)域的居住屬性認知很高，只要生活購物配套完善，根本不存在對區(qū)域的居住屬性認知很高，只要生活