三次計(jì)算題復(fù)習(xí)資料

1、第一次習(xí)題1機(jī)器設(shè)備1臺(tái)，3年前購置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬元，其中買價(jià)為8萬元，運(yùn)輸費(fèi)為0.4萬元，安裝費(fèi)用（包括材料）為 1萬元，調(diào)試費(fèi)用為 0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格為 9.5萬元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比3年前上漲了 40%、30%、20%。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）答案：重置成本=9.5+0.4 X（ 1+40% ） +1X（ 1+30%） +0.6 X （1+20%）=12.08 （萬元）2. 2005年1月評(píng)估設(shè)備一臺(tái)，該設(shè)備于2001年12月購建，賬面原值為 20萬元，2003年進(jìn)行一次技術(shù)改造，改造費(fèi)用（包括增加設(shè)備）為2

2、萬元。若定基物價(jià)指數(shù) 2001年1.05 ,2003年為1.20, 2005年為1.32，求該設(shè)備的重置成本。解：1 32132重置成本=20X1 二 +2X1 二=27.34 （萬元）3. 某進(jìn)口設(shè)備FOB價(jià)為1200000美元，海運(yùn)費(fèi)費(fèi)率為 4%,國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)率為 5% , 關(guān)稅稅率為 16%，增值稅率為17%，銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率為 0.4%,外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率為 1.5%，國(guó) 內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率為1 %，匯率為：1:6.8。試計(jì)算該設(shè)備的價(jià)值。4. 某被評(píng)估設(shè)備購建于2005年6月，賬面原值100萬元，2008年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為10萬元，2009年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)

3、行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年6月30日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：2005年至2009年該類設(shè)備的定基價(jià)格指 數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120% :被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000元；被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為 0.7,該企業(yè)為正常納稅企業(yè)（25%所得稅率）；經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值。1）估算重置成本重置成本=100X 120

4、%- 105%+10 X 120% - 115%= 124.72（萬元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限= 4X 114.29- 124.72 + 1 X 10.43- 124.72= 3.75 年3）估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率= 3.75*60% -（ 3.75*60% + 6）= 27.27%4）估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率=124.72 X 27.27% = 34.01（萬元）5）估算功能性貶值第一步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成本1000X 12= 12000 （元）第二步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本12000X( 1 25%)= 9000 (元)以確第三步

5、， 將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本， 在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和， 定其功能性貶值額9000 X( P/A , 10%, 6)= 9000X 4.3553= 3.92 萬元6) 估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值率= 180%0.7 X100%=14.46%經(jīng)濟(jì)性貶值 = (124.72-34.01-3.92) *14.46%=12.55 萬元8)求資產(chǎn)價(jià)值 待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值=124.72-34.01-3.92-12.55=74.24 萬元第二次習(xí)題1某房地產(chǎn)公司于 2006 年 1 月以有償出讓的方式取得一塊土地 50 年使用權(quán)，并于 2008 年 1 月在此地

6、塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫字樓，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60 年，殘值率為 0。評(píng)估 基準(zhǔn)日， 該類建筑物重置價(jià)格為每平方米 2500 元。該建筑物占地面積為 1000 平方米， 建筑 面積為 1800 平方米， 現(xiàn)在用于出租， 實(shí)際每年收到租金為72 萬元。 另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50 元，空置率為 10%，每年需要支付的管理費(fèi)為年 租金的 3%，維修費(fèi)為重置價(jià)格的1.5% ，土地使用稅以和房產(chǎn)稅為每建筑平方米 25 元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的 0.2%，土地資本化率為 6%，建筑物資本化率為 8%。根據(jù)以上資料評(píng)估 該宗土地 2009 年 1 月土地使用權(quán)的收益價(jià)格。答

7、案要點(diǎn)：采用收益法(1) 計(jì)算總收益=50 X12 X1800 務(wù)1-10%)=972,000(2) 計(jì)算總費(fèi)用管理費(fèi)=972,000 3%=29,160維修費(fèi)=2500 >1800 >1.5%=67,500稅金=25 >1800=45,000保險(xiǎn)金=2500 >1800 >0.2%=9,000總費(fèi)用 =29,160+67,500+45,000+9,000=150,660(3) 計(jì)算房地產(chǎn)純收益 =972,000-150,660=821,340(4) 計(jì)算房屋純收益房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)格-貶值額=2500刈800 >(50-2-1)/(50-2)房屋純收益=

8、房屋現(xiàn)值 >房屋資本化率=4,406,250 8%=352,500(元)(5) 計(jì)算土地的純收益土地的純收益 =年房地產(chǎn)純收益 - 房屋年純收益(6) 計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在 2003 年 1 月的剩余使用年期為 47 年 .P=468,840/6%1-(1+6%)-47=7,308,760( 元)土地單價(jià) =7,308,760/1,000=7,309 元/平方米2待估對(duì)象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有 關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi) 5 萬元 /畝，其他費(fèi)用(含稅費(fèi)) 3 萬元 /畝，開發(fā)費(fèi)用 1.5 億元 /平方公里， 當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利

9、率9%，兩年期貸款利率為 10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤(rùn)率為 10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。答案：(1)估算每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：50000567 = 75元/平方米其他費(fèi)用：30000北67 = 45元/平方米土地開發(fā)費(fèi)用：150, 000, 0001 , 000, 000 = 150 元/平方米每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：75+45+150 = 270元/平方米(2) 計(jì)算利息：第一期利息：270X3/4X10% >2X0.5= 20.25 (元)第二期利息：270X1/4X9%

10、X1 X0.5 = 3.0375 (元) 每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為 23.29 元。(注:由于第一年投入總投資的3/4,開發(fā)期為 2 年,利率 10%,該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以 0.5。第二年同理。 )(3) 計(jì)算利潤(rùn)：270X10%= 27 (元)(4) 計(jì)算土地成本：270+23.29+27 = 320.29 (元/平方米)( 5)計(jì)算待估土地公平市場(chǎng)價(jià)值：320.29 X(1+10%)= 352.32 (元/平方米)每平方米土地公平市場(chǎng)價(jià)值為 352.32元/平方米，近似等于每平方米 352元。3有一宗 “七通一平 ”的待開發(fā)建筑用地，土地面積

11、為 2000 平方米，建筑容積率為 2.5，擬 開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為 2 年，建筑費(fèi)為 3000 元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10%，建筑 費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000 元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6%，開發(fā)商要求 的投資利潤(rùn)率為 10%。試用剩余法估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。解：( 1 )現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)和各項(xiàng)開發(fā)成本和費(fèi)用，可用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估，計(jì)算公式為：地價(jià)=樓價(jià) -建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi) -利潤(rùn)( 2)計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià)= 2000X2.5 X9000= 45,0

12、00,000(元)( 3)計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)=3000X2000X2.5= 15,000,000 (元)專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi) X10%=15,000,000X10%= 1,500,000(元)( 4)計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)銷售費(fèi)用= 45,000,000 X2.5%= 1,125,000(元)銷售稅費(fèi)= 45,000,000 X6.5%= 2,925,000(元)( 5)計(jì)算利潤(rùn)利潤(rùn)=(地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))X10%=(地價(jià)+16,500,000) X10%(注:16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得.)( 6)計(jì)算利息利息=地價(jià) X(1+6%) 21+(15,0

13、00,000+1,500,000)X(1+6%) 11=0.1236 X地價(jià) +990, 000(注 :地價(jià)是在兩年前就投入的，故要用 2 次方 .而建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用 1 次方 .)( 7)求取地價(jià)地價(jià)=45,000,000 16,500,000- 1,125,000 2,925,000 0.1 X地價(jià)1,650,000 0.1236 X地價(jià)9,900,000地價(jià)= 21,810,000/1.2236=17,824,452(元)( 8 )評(píng)估結(jié)果單位地價(jià)= 17,824,452/2000=8912(元/平方米)樓面價(jià)格= 8912/2.5=3565 (元/平方米)第三

14、次習(xí)題1、某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五年的預(yù)期收益額為10 萬元、 11 萬元、 12 萬元、 12 萬元、 13 萬元，并且從第 6 年起，企業(yè)的收益額將穩(wěn)定在 15 萬元的水平上，假定資本化率為10%，請(qǐng)你估測(cè)該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的企業(yè)價(jià)值。答案要點(diǎn)：P=S Rt*(1+r) -t+Rn/*(1+r)-n=136.61 萬元2、假定社會(huì)平均收益率為 8%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 4%，被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社 會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為 1.5，被評(píng)估企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占全部投資資本的40%，平均利息為 6%，所有者權(quán)益占投資資本的 60%，請(qǐng)你求出用于評(píng)估該企業(yè)投資資本價(jià)值的資本化率。 答案要點(diǎn)：資本化率 =(8

15、-4)%*1.5+4%*0.6+0.4*6%=8.4%3、某被評(píng)企業(yè)，基本情況如下：( 1 ) 、該企業(yè)未來 5年預(yù)期凈利潤(rùn)分別為 100 萬元、110萬元、120 萬元、120萬元、130萬 元；(2) 、該企業(yè)適用的所得稅稅率為33%；(3) 、評(píng)估基準(zhǔn)日社會(huì)平均收益率為9%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 4%，被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為 9%，企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為1.2；(4) 、該企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占投資資本的 50%，平均長(zhǎng)期負(fù)債利息為 6%，未來 5 年平均長(zhǎng)期負(fù)債 利息額為 20 萬元，年流動(dòng)負(fù)債利息額為 10 萬元；(5) 被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)，將長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去。

16、試用年金法評(píng)估該企業(yè)的投資資本價(jià)值。答案要點(diǎn)： ( 1 )、自有資本的收益率 =(9-4)%*1.2+4%=10%(2)、投資資本的收益率 =10%*0.5+6%*0.5=8%、投資資本價(jià)值 =2 Rt*(1+r)-t/ 藝(1+r= 100+20*(1-33%)"(1+8%) +110+20*(1-33%)/(1+8%)2+120+20*(1-33%)/(1+8%)3+120+20*(1-33%)/(1+8%)4+130+2 0*(1-33%)/(1+8%)5-(1+8%)-1 +(1+8%)-2+(1+8%)-3+(1+8%)-4+(1+8%)-58%=1604.56 萬元4、

17、某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓其擁有的某產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)，該商標(biāo)產(chǎn)品的單位市場(chǎng)售價(jià)為1000 元 /臺(tái)，比普通的商標(biāo)同類產(chǎn)品的價(jià)格高出1 00元/臺(tái)，擬購買商標(biāo)企業(yè)的年上產(chǎn)能力為 100,000臺(tái)，雙方商定商標(biāo)使用許可期為 3 年，被許可方按照使用該商標(biāo)的產(chǎn)品的年銷售利潤(rùn)的30%作為商標(biāo)特許權(quán)使用費(fèi)， 每年支付一次， 3 年支付完價(jià)款。 被許可方的正常銷售利潤(rùn)率為 10%， 收益率按照 10%計(jì)算。要求：根據(jù)上述條件計(jì)算該商標(biāo)使用權(quán)價(jià)格。要求：根據(jù)上述條件計(jì)算該商標(biāo)使用權(quán)價(jià)格。答案要點(diǎn)： (1)、年銷售利潤(rùn) =100,000*100=1,000 萬元(2) 、年使用費(fèi) =1,000*30%=300 萬元；(3)

18、 、商標(biāo)使用權(quán)價(jià)格 =300*(P/A , 10% , 3)=746.07 萬元5、 有一項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)和工藝技術(shù)，已經(jīng)使用3 年，證明該技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)過了解，同類產(chǎn)品平均價(jià)格為1 50元/件。目前該產(chǎn)品年銷售量為2 萬件。經(jīng)過分析，產(chǎn)品壽命開可以維持 8 年，但是競(jìng)爭(zhēng)者將會(huì)介入。 由于該企業(yè)已經(jīng)較為穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)者估計(jì)將來采取擴(kuò)大市場(chǎng)范圍的市場(chǎng)策略，預(yù)計(jì)該企業(yè)將來會(huì)維持目前的市場(chǎng)占有，但是價(jià)格將會(huì)呈下降趨勢(shì)。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)為：今后13 年維持現(xiàn)行價(jià)格； 45 年降低為 170元/件； 68 年降低為 160 元/件；估計(jì)成本變化不大，故而不考慮其變化( 折現(xiàn)率為 1

19、2%，所得稅率為 15% )。請(qǐng)根據(jù)上述條件計(jì)算該項(xiàng)技術(shù)的評(píng)估值。答案要點(diǎn)：評(píng)估值 =30*20,000*(1-15%)/(1+12%)1+30*20,000*(1-15%)/(1+12%)2+ 30*20,000*(1-15%)/(1+12%)3+ 20*20,000*(1-15%)/(1+12%)4+ 20*20,000*(1-15%)/(1+12%)5+ 10*20,000*(1-15%)/(1+12%)6+ 10*20,000*(1-15%)/(1+12%)7+ 10*20,000*(1-15%)/(1+12%)8 =186.56 萬元6、甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對(duì)利

20、潤(rùn)分成的方法，該專利系三年前從 外部購入，賬面成本為 80 萬元， 3 年間物價(jià)累計(jì)上漲 25%，該專利法律保護(hù)期為 10 年，已 經(jīng)過了 4 年，尚可保護(hù) 6 年。經(jīng)過專業(yè)人員的測(cè)算，該專利成本利潤(rùn)率為 400% ，以企業(yè)的 資產(chǎn)重置成本為 4000 萬，成本利潤(rùn)率為 12.5%，通過對(duì)該專利的技術(shù)論證和發(fā)展趨勢(shì)分析， 技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為 5 年，另外，通過對(duì)市場(chǎng)供求狀況以和有關(guān)會(huì)計(jì)資料分 析得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品20 萬臺(tái)，成本費(fèi)用每臺(tái)400 元，未來 5 年產(chǎn)量與成本費(fèi)用變化不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有了較大的提高，未來第一、 第二年每臺(tái)銷售價(jià)格

21、達(dá)到500 元，為了維護(hù)市場(chǎng)占有率，第三、第四年售價(jià)將降低到 450元每臺(tái)，第五年將降低到430 元每臺(tái)，折現(xiàn)率為 10%。請(qǐng)你根據(jù)上述資料確定該專利的評(píng)估值 (不考慮流轉(zhuǎn)稅因素 ) 。答案要點(diǎn)： (1)、確定利潤(rùn)分成率 、確定專利重置成本：80*(1+25%)=100萬元 、專 禾U約 當(dāng) 投 資量：100*(1+400%)=500萬元 、乙企業(yè)資產(chǎn)約當(dāng)投資量：4000*(1+12.5%)=4500萬元 、利潤(rùn)分成率 =500/(500+4500)*100%=10%(2)、確定評(píng)估值 、確定每年的利潤(rùn)額：第一、第二年：(500-400)*20=2,000萬元；第三、第四年： (450-400)*20=1,000 萬元第 五 年： (