上海浦東(兩宗)土地研判報(bào)告(改)

1、研判報(bào)告上海浦東（兩宗）地塊兩宗地地理區(qū)位兩宗地地理區(qū)位PART 1陸家嘴地塊外高橋地塊從地塊位置上看，陸家嘴地塊更靠近上海核心區(qū)的位置。陸家嘴地塊概況：隸屬陸家嘴核心區(qū)沿江規(guī)劃成型萬科恒大高端開發(fā)游艇碼頭黃浦江恒大地塊萬科地塊項(xiàng)目地塊一外高橋地塊概況：臨長(zhǎng)江靠公園近石化片區(qū)和自貿(mào)片區(qū)長(zhǎng)江入?？陧?xiàng)目地塊二陸家嘴地塊分析陸家嘴地塊分析PART 21、項(xiàng)目地塊節(jié)點(diǎn)；項(xiàng)目地塊濱江路（規(guī)劃中）項(xiàng)目眺望東方明珠浩瀚黃浦江項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊節(jié)點(diǎn)；昌邑路情況地塊對(duì)面為恒大地塊恒大地塊地塊周邊標(biāo)志性建筑地塊周邊標(biāo)志性建筑2、項(xiàng)目地塊的控規(guī)指標(biāo)；E04-2屬于三類住宅用地E04-4屬于商業(yè)金融用地兩宗地合計(jì)370

2、10，總建11.38萬。項(xiàng)目地塊規(guī)劃效果圖項(xiàng)目地塊規(guī)劃平面鳥瞰圖項(xiàng)目隸屬申江集團(tuán)旗下的新華項(xiàng)目地塊申江集團(tuán)新華地塊簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于浦東新區(qū)東方路以東、民主路以西、昌邑路以北、黃浦江以南地區(qū)，總面積約41萬（約合614畝），以規(guī)劃濱江路分南北兩塊：南側(cè)地塊：南側(cè)地塊：以土地出讓為主，包含經(jīng)營(yíng)性住宅商業(yè)金融項(xiàng)目；北側(cè)地塊：北側(cè)地塊：主要建設(shè)新華濱江公共綠化等項(xiàng)目；申江集團(tuán)新華地塊建設(shè)內(nèi)容a、黃浦江沿岸E10單元新華地塊道路及配套工程，主要包含2455米6條城市支路，如濱江路、福山路、源深北路、銅山路、桃林路、Y1路，占地約4.3萬。b、新華濱江公共綠地工程，涉及岸線約1.6公里，占地面積約12萬。c、

3、源深路1號(hào)23幢裝修裝飾工程（新華游艇碼頭管理服務(wù)中心裝修裝飾工程）建筑面積2206。d、游艇碼頭岸線改造工程，規(guī)劃月100個(gè)游艇泊位。e、E04-2住宅地塊建筑面積57085；E04-4商業(yè)地塊建筑面積56720。f、改造884倉(cāng)庫(kù)為精品酒店，建筑面積11482。g、改造871-872倉(cāng)庫(kù)為游艇會(huì)所，建筑面積10816。h、修繕大小洋房為商務(wù)辦公，建筑面積2226。3、項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃（E8、E10單元）；黃浦江沿岸規(guī)劃用地為191.9公頃，規(guī)劃人口4.67萬人。住宅規(guī)劃154萬社區(qū)服務(wù)設(shè)施2.21萬教育設(shè)施4.94萬商辦125萬4、項(xiàng)目所處區(qū)域軌道交通規(guī)劃（14號(hào)線在建）；14號(hào)線全長(zhǎng)約3

4、9公里：起于嘉定區(qū)封浜，終到浦東金橋金穗路，為全地下線路!2014年開工，工期為75個(gè)月，預(yù)計(jì)2020年開通。具體站點(diǎn)：封浜站、金園五路站、臨洮路站、嘉怡路站、曹安公路站、真新新村站、真光路站、銅川路站、真如站、中寧路站、東新路站、武寧路站、武定路站、靜安寺站、黃陂南路站、大世界站、豫園站、陸家嘴站、浦東南路站、浦東大道站、源深路站、巨野路站、歇浦路站、龍居路站、云山路站、碧云路站、黃楊路站、紅楓路站、金港路站、金粵路站、金穗路站5、項(xiàng)目區(qū)域配套；項(xiàng)目周邊1公里范圍主要以商務(wù)金融配套為主，配以日常性餐飲消費(fèi)和便利店！無大型商業(yè)配套6、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概況；住宅方面：區(qū)域主要以二手房交易為主，

5、一手房銷售相對(duì)稀缺。商業(yè)方面：銷售價(jià)格在7萬-8萬之間回報(bào)率過4%的商業(yè)較為暢銷。寫字樓方面：售價(jià)在4萬-6萬元之間，租金為5-7元/日。7、項(xiàng)目地塊開發(fā)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)；1、區(qū)域地段優(yōu)越，極具有國(guó)際范。同時(shí)，萬科、恒大等實(shí)力企業(yè)進(jìn)駐為區(qū)域的開發(fā)起到了提前預(yù)熱的作用，共同為區(qū)域發(fā)展進(jìn)行“造勢(shì)”。2、項(xiàng)目一線臨江，景觀資源極其稀缺。除此之外，規(guī)劃中的游艇碼頭為區(qū)域燙上了上流社會(huì)的標(biāo)簽。機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)1、項(xiàng)目規(guī)劃2010年年底成形，但是卻擱置至今。由此可見，國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)上海樓市的影響極其巨大。2、限購(gòu)限貸的政策使得大多數(shù)富人不具備購(gòu)房資格，從而使得購(gòu)房客群受到擠壓。3、項(xiàng)目的土地使用年限問題是項(xiàng)目

6、開發(fā)的關(guān)鍵性問題之一。4、在上海無期房預(yù)售概念，基本是以準(zhǔn)現(xiàn)房的方式銷售。因此，大量的前期資金投入，是保障項(xiàng)目正常開發(fā)的基本條件。外高橋地塊分析外高橋地塊分析PART 31、項(xiàng)目地塊節(jié)點(diǎn)；地塊沿長(zhǎng)江的河堤項(xiàng)目地塊東南視角/與森林公園一墻之隔項(xiàng)目地塊內(nèi)種滿了農(nóng)民的蔬菜瓜果項(xiàng)目南面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路2、項(xiàng)目區(qū)域配套；項(xiàng)目地塊位于上海浦東新區(qū)高橋鎮(zhèn)炮臺(tái)濱村鄰上海森林公園近上海自貿(mào)區(qū)和中化東方石油倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)上海森林公園景觀中化東方石油倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)看似安全系數(shù)極高，但還是不免心理鼓噪！上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)這里人不多，但重型貨運(yùn)卡車卻忙得緊。上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)回家的路，不應(yīng)充滿驚嚇！ 不是嗎？撇開區(qū)域規(guī)劃，別墅性質(zhì)不談外高橋

7、地塊的制約因素有.制約因素離城近30公里離塵人煙稀少近海堤岸潮汐灘涂鹽堿腐蝕污染石化片區(qū)物流大型貨運(yùn)公園擴(kuò)建存疑94年土地囤地20年與其說700億元搬遷資金不如想想10年的“艱辛路”雖然周邊鎮(zhèn)區(qū)房?jī)r(jià)攀上了20000元但是地塊的樓面價(jià)已達(dá)15000元銷售周期呢，菜農(nóng)補(bǔ)償呢.加之風(fēng)險(xiǎn)制約，項(xiàng)目售價(jià)又能得幾何上海地塊調(diào)研小結(jié)上海地塊調(diào)研小結(jié)PART 41、從兩宗地的地理位置和規(guī)劃分析，我們認(rèn)為外高橋地塊與陸家嘴地塊無可比性，陸家嘴地塊具有進(jìn)一步的開發(fā)探討空間；2、陸家嘴地塊規(guī)劃處于發(fā)展起步期，區(qū)域的后續(xù)開發(fā)進(jìn)程主要將受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響；3、陸家嘴地塊的豪宅項(xiàng)目定位是毋庸置疑的，但是限購(gòu)限貸政策的影響使得多數(shù)富人喪失置業(yè)機(jī)會(huì)