揚(yáng)州衡宇拆遷評估細(xì)則

1、揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局揚(yáng)住房發(fā)1201130號關(guān)于印發(fā)揚(yáng)州市區(qū)國有土地上衡宇征收補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則的通知各區(qū)房管（建設(shè)）局，各房地產(chǎn)價錢評估機(jī)構(gòu)：現(xiàn)將掘怖區(qū)國有士也t衡宇裕好卜償評尚t槍喇印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局二O一一年七月二十日抄送：市政府辦公室，各區(qū)人民政府（管委會）、市各有關(guān)部門。一、揚(yáng)州市區(qū)國有土地上衡宇征收補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則第一章征收評估總則第二章住宅衡宇征收評估第三章非住宅非營業(yè)用房征收評估第四章營業(yè)用房征收評估第五章其他征收評估問題處置第六章征收評估報告第七章征收評估工作準(zhǔn)則第八章征收評估工作資料存檔第九章附則二、揚(yáng)州市區(qū)國有土地上衡宇征收補(bǔ)償評估

2、技術(shù)細(xì)則附件附件一、被征收衡宇分類及其說明附件二、進(jìn)行市場比較的可比實(shí)例選擇要求及說明附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明附件四、住宅衡宇實(shí)體因素（1<3-Km）修正說明表附件五、住宅衡宇區(qū)位因素（K養(yǎng)）修正說明表附件六、本錢法評估說明附件七、建筑物及裝飾裝修的成新因素肯定表附件八、營業(yè)用房評估的收益法應(yīng)用說明附件九、裝飾裝修及附屬物評估價錢參考表附件十、市區(qū)國有土地衡宇征收區(qū)位劃分第一章征收評估總則第一條制訂依據(jù):按照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院國有土地上衡宇征收與補(bǔ)償條例（國務(wù)院第590號令、房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999以城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程、國有土地上衡

3、宇征收評估辦法和揚(yáng)州市國有土地上衡宇征收與補(bǔ)償暫行辦法等有關(guān)規(guī)定制定本細(xì)則。第二條適用范圍:在揚(yáng)州市區(qū)的國有土地上，從事衡宇征收?M嘗估價（以下簡稱征收評估）的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。第三條估價機(jī)構(gòu):進(jìn)行衡宇征收評估的房地產(chǎn)價錢評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具有相應(yīng)的房地產(chǎn)評估資質(zhì)。第四條估價人員：承擔(dān)衡宇征收評估的房地產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)該是注冊房地產(chǎn)估價師。第五條被征收衡宇區(qū)位劃分:按照揚(yáng)州市區(qū)國有土地上衡宇征收區(qū)位劃分體系，按住宅、非住宅非營業(yè)用房、營業(yè)用房三種情形，將市區(qū)劃分為三類征收區(qū)位及分區(qū)分等（附件十），作為征收補(bǔ)償評估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。第六條衡宇征收評估價錢組成：是被

4、征收衡字（含一般裝修）征收補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)市場評估價錢,一般裝修之外的室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容另行專項(xiàng)評估，不包括衡宇征收中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)等。第七條估價程序:1.評估機(jī)構(gòu)報名參加征收項(xiàng)目評估機(jī)構(gòu)的選定；二、由被征收人協(xié)商選定或多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式肯定評估機(jī)構(gòu)；3.同意評估委托，明確大體事項(xiàng)；4.驗(yàn)收勘查資料，開展前期調(diào)查；5才以定作業(yè)方案，進(jìn)行現(xiàn)場勘探；6.依照技術(shù)細(xì)則,進(jìn)行評估測算；7.肯定測算結(jié)果，撰寫分戶初步評估結(jié)果；8.提交分戶的初步評估結(jié)果；9.現(xiàn)場公示初步評估結(jié)果并咨詢答疑；10.提交整體評估報告和分戶評估報告；11.受理復(fù)核申請，10內(nèi)日作出復(fù)核結(jié)論；12.評估材料存檔。第八條

5、估價結(jié)果表達(dá):一是制定衡手征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案概算評估；二是作為被征收衡宇的補(bǔ)償依據(jù)。估價結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精準(zhǔn)到人民幣元。第九條估價結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式評估結(jié)果之日起，至該征收項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時止。第二章住宅衡宇征收評估第十條住宅衡宇分類:住宅衡宇分為高級住宅和一般住宅兩類，一般住宅又劃分為成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括單元住宅與獨(dú)門院落，上述分類的相關(guān)界定標(biāo)準(zhǔn)參見附件一。第十一條高級住宅衡宇征收評估方式:高級住宅衡宇的征收?M嘗適用市場比較法評估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，具體操作按房地產(chǎn)估價規(guī)范要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見附件二。第十二條一般住宅衡宇征收評估方式:一般被征

6、收住宅衡宇的界定參見附件一,適用市場比較法的基準(zhǔn)價錢修正方式估價。其征收補(bǔ)償評估價錢測算的技術(shù)線路為：1 .確立評估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅"作為評估基準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定要求參見附件三;2 .測算基準(zhǔn)價錢。按房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出"標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的基準(zhǔn)價錢，基準(zhǔn)價錢按比準(zhǔn)價錢的算術(shù)平均值肯定。測算基準(zhǔn)價錢的可比實(shí)例的選擇條件參見附件三。其計算公式為：基準(zhǔn)價錢匕100（KJ100100x（）x7oo-x（x（）匕一可I：摩例價錢，n為可比實(shí)例的個數(shù);（一交易情形修正系數(shù)。由于采用生意的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100;K.一交

7、易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情形，并參照本地物價部門發(fā)布的相關(guān)價錢指數(shù)進(jìn)行肯定;K3I可比實(shí)例實(shí)體因素情形修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情形的修正系數(shù)，系數(shù)肯定參見附件四；K32可比實(shí)例區(qū)位因素情形修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情形的修正系數(shù)，系數(shù)肯定參見附件五；3 .肯定分類基準(zhǔn)價錢。為保證測算結(jié)果的客觀性，對”標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”按成套單元住宅、獨(dú)門院落、非成套住宅三種情形，測算其對應(yīng)的分類基準(zhǔn)價錢，其公式為：其中為成套單元住宅分類基準(zhǔn)價錢，42為獨(dú)門院落住宅分類基準(zhǔn)價錢，為非成套住宅分類基準(zhǔn)價錢,Kj為對應(yīng)的分類基準(zhǔn)價錢調(diào)整系數(shù)，其取值參見附件三；4 .肯定評估價錢

8、。各被征收衡字別離與對應(yīng)類型"標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素匕瞰，按比較法原理修正基準(zhǔn)價錢得出各被征收住宅衡宇的評估價錢。其計算公式為：被征收住宅評估價錢匕二標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價錢%X(KQ100心1一標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素修正為被征收衡宇實(shí)體因素的修正系數(shù)，系數(shù)肯定參見附件四。第三章非住宅非營業(yè)用房征收評估第十三條非住宅衡宇分類:非住宅衡宇分為營業(yè)用房、非營業(yè)用房兩類，非營業(yè)用房又分為辦公類、廠房倉儲類、其它類等，具體界定見附件一。第十四條非營業(yè)用房評估方式：非營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進(jìn)行。因案例搜集等具體原因無法適用市場匕限法時，可適用本錢法評估。非營業(yè)用房的本錢法應(yīng)

9、用說明參見附件六。第十五條本錢法評估技術(shù)線路:1 .測算土地從頭購建價錢（Pd）：按照被征收非營業(yè)用房的占地范圍，可采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法求取該土地的從頭購買價錢，也可采用本錢法求取該土地的從頭開發(fā)本錢；2 .測算建筑物從頭購建價錢（Pj）:按照被征收非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件六所示重置價錢標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，肯定其建筑物的重置價錢；3 .測算建筑物折舊（C）:現(xiàn)場勘探對照附件七所示的衡宇完損品級評定標(biāo)準(zhǔn)和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說明，估量測算肯定建筑物的折舊額；4 .補(bǔ)償價錢評估：按照房地產(chǎn)估價規(guī)范，考慮到衡宇征收補(bǔ)償評估的特點(diǎn)，按本錢法評估的大體公式計算被征收非營業(yè)用房的征收

10、?M嘗價錢Vi為：匕二Pd十Pj-C。第四章營業(yè)用房征收評估第十六條營業(yè)用房分類：營業(yè)用房分為商場類、商務(wù)類、商鋪類、餐飲類、旅館類、娛樂類等六類，具體界定見附件一。第十七條營業(yè)用房評估方式:營業(yè)用房征收評估首選市場匕瞰法進(jìn)行。因案例搜集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價錢修正方式評估。但其中高級次賓館、高級寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用可比實(shí)例比較修正方式或收益法方式。第十八條收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價錢:設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。采用收益法評估被征收營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價錢時，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到征收評估的補(bǔ)償性質(zhì)，

11、一般采用穩(wěn)固收益情形測算，即通常采用如下公式計算：%=3”小14為基準(zhǔn)價錢，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的肯定參見附件八。第十九條營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價錢修正法評估:被征收營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價錢比較修正方式，其征收補(bǔ)償彳、茄通過商業(yè)用途修正、街道商業(yè)線路修正和實(shí)體因素修正后取得，其評估測算公式為：被征收衡鐘附價錢匕=心需'需乂黑匕一商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價錢；欠商業(yè)用途修正系數(shù),具體的選用參見附件八；心一街道商業(yè)線路因素修正系數(shù),具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；小一為被征收衡字實(shí)體因素修正系數(shù)，參見附件八；第五章其他征收評估問題處置第二十條"地大于

12、房"的評估:對被征收住宅衡宇及"住改非”衡宇建筑面積小于土地利用面積情形的，土地利用面積大于衡宇建筑面積的部份應(yīng)給予補(bǔ)償,計算公式為：L"地大于房"面積S=合法土地利用面積-合法衡宇建筑面積5 ."地大于房"土地單價l/w=(No-Pjxg)KjI/O該征收項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價錢；Pj該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑物重置單價，參見附件六;g該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，參見附件七；勺一分類基準(zhǔn)價錢調(diào)整系數(shù)，參見附件三。6 .國有劃撥土地上"地大于房"土地單價l/w'=Pwx60%。7 ."地大于房"補(bǔ)

13、償金額=l/w或l/w，xS第二十一條非住宅衡宇劃撥土地評估:征收評估時涉及的被征收非住宅衡宇的合法用地為劃撥性質(zhì)時，則應(yīng)將其占用的合法用地的國有土地利用權(quán)的出讓金部份予以扣除，該出讓金數(shù)額近揚(yáng)州市人民政府關(guān)于國有劃撥土地利用權(quán)處置辦法等文件的規(guī)定執(zhí)行。其土地補(bǔ)償金額按土地基準(zhǔn)地價的50%進(jìn)行計算。出讓方式國有土地利用權(quán)市場評估價錢的肯定可按第十六條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十二條2010年7月1日江蘇省會鄉(xiāng)計劃條例實(shí)施前，取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營一年以上的住宅衡手，對其實(shí)際用于經(jīng)營的衡宇建筑面積，按照其提供的持續(xù)年審合格的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證肯定的經(jīng)營年限，取非住宅性質(zhì)和住宅性質(zhì)的房地產(chǎn)評估

14、價錢的加權(quán)平均值計算。（參見附件八）第二十三條裝飾裝修評估：衡宇征收評估中，一般裝修之外的裝飾裝修部份為獨(dú)立的專項(xiàng)評估。裝飾裝修部份專項(xiàng)補(bǔ)償價錢的評估能夠依照下列公式進(jìn)行：裝飾裝修專項(xiàng)彳M嘗價錢二各單項(xiàng)裝飾裝修項(xiàng)目總金額x裝璜綜合成新率測算中涉及的裝飾裝修工程費(fèi)用單價和裝璜綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視評估具體情形，參照本細(xì)則附件七、附件九的規(guī)定選取。第二十四條其它評估:衡宇附屬物補(bǔ)償價錢可對照本規(guī)范附件十的規(guī)定測算；未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按本錢法評估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、

15、參數(shù)或計劃設(shè)計方案等為依據(jù)。第六章征收評估報告第二十五條出具報告要求:征收評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具征收評估報告。第二十六條簽名蓋章:征收評估機(jī)構(gòu)出具的整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。在估價報告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機(jī)構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。第二十七條報告裝二:衡宇征收評估報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。第七章征收評估工作準(zhǔn)則第二十八條評估委托:被選定的征收評估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽定征收評估委托協(xié)議。第二十九條幽蚣兔堂入：評估機(jī)構(gòu)必需肯定受委托征收評估項(xiàng)目的評估技術(shù)

16、負(fù)責(zé)人，評估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終肯定評估技術(shù)方案，并對評估方式的選用和應(yīng)用和評估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第三十條現(xiàn)場勘探:所有征收評估項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場勘探工作，承擔(dān)評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有征收評估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場勘探并拍照被征收衡字內(nèi)外的照片等影像資料?，F(xiàn)場勘探記錄資料是征收評估測算和撰寫評估報告必備的基礎(chǔ)資料。第三十一條評估到戶：評估人員應(yīng)逐戶逐項(xiàng)評估，做到評估到戶，實(shí)地勘測準(zhǔn)確，不得錯計或缺項(xiàng)。第三十二條內(nèi)部審核評議:征收評估價錢結(jié)果須經(jīng)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評議，評估機(jī)構(gòu)在提交正式評估報告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評估報告的技術(shù)責(zé)任。第八章征收評估工作資料存檔第三十三

17、條整理存檔內(nèi)容:評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料(原件或復(fù)印件)與評估報告(含技術(shù)報告)一路整理存檔:(1)評估委托協(xié)議；(2)衡宇征收決定；(3)評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)衡宇大體情形的證明材料；(4)評估對象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；(5)標(biāo)準(zhǔn)樣本衡宇的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；(6)可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；(7)肯定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；(8)其他涉及評估項(xiàng)目的必要資料。第三十四條保留期限:完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥帖保管。評估報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留六年。第三十五條資料證據(jù)保全:評估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)情形的，估

18、價機(jī)構(gòu)應(yīng)將評估報告(含技術(shù)報告)及評估進(jìn)程中形成的有關(guān)評估資料同時提交委托方。第九章附則第三十六條細(xì)則附件:本技術(shù)細(xì)則附件系本技術(shù)細(xì)則的必要組成部份。第三十七條特種業(yè)務(wù)：凡衡宇征收評估中涉及原始本錢測算、機(jī)電設(shè)備評估、工程造價分析、停產(chǎn)停業(yè)損失等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助i附第三十八條范圍外征收評估:市區(qū)集體土地上的衡宇重置價錢及裝飾裝修、附屬物等的評估，可參照本技術(shù)細(xì)則實(shí)施。第三十九條實(shí)施時刻:本技術(shù)細(xì)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。揚(yáng)州市運(yùn)國有土地上衡宇御勢N嘗評fi!技梃瞅制件附件一、被征收衡宇分類及其說明住宅衡宇分類高檔住宅房屋包括獨(dú)立花園別墅、聯(lián)排別墅等笆度低（容

19、積率層次少（4X環(huán)境優(yōu)、式樣美的高檔住宅房屋；以上房屋均是指以商品開發(fā)建設(shè)方式建造的房屋。成單元任指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的單元式住宅，內(nèi)部功能布局明般套宅確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。任住獨(dú)門院指辦理合法手續(xù)后獨(dú)門獨(dú)院住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房宅宅落屋內(nèi)部功能布局明確，生活設(shè)施基本齊全等。房屋非成套住宅除以上兩類房屋以外的房屋。非住宅衡宇分類一、營業(yè)用房分類商場類建AA-鞏以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用。營業(yè)商鋪類建A/r鞏以門面房、小商鋪為典型建鞏。一般為臨街道、巷道

20、底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu),有的為連家店，多數(shù)為單開間。性用房商務(wù)類建鞏以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級較高。娛樂類建Ar-鞏各類歌舞廳、棋牌至、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類建A/r鞏分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級、甚而星級賓館兩類典型建筑。刖一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普

21、通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建Ar-鞏各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。二,非營業(yè)用房分類非營業(yè)性用房廠房倉儲類建A-A-鞏以工業(yè)廠房

22、、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架,石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有類建走廊（內(nèi)廊或外廊）,磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。A-Ar鞏室內(nèi)普通裝修。其它類建以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。鞏附件二、進(jìn)行市場比較的可比實(shí)例選擇要求及說明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場評估情形。1 .可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價對象所處的征收區(qū)位分區(qū)相

23、同或臨近的衡宇；2 .可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的用途相同。其中住宅衡宇的可比實(shí)例必需是小類用途相同，非住宅衡宇的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評估又慘的類別相同；3 .可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：鋼結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)，（4）磚木結(jié)構(gòu)，簡易結(jié)構(gòu)；4 .可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近；5 .可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的建筑年代相近;6 .可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般生意或租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例，其交易價錢應(yīng)是正常市場交易價錢；7 .可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近，一般不該超過十二個月，通常應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案

24、例作為可匕喙例；8 .采用可比實(shí)例修正測算肯定評估價錢的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量；9 .每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價錢的系數(shù)調(diào)整不得超過20%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%;10 .選擇的可比實(shí)例的成交單價彼其間的價錢不同一般不該超過20%,在交易實(shí)例較少的情形下，該價錢不同最大不該超過30%。附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅設(shè)定要求及說明住宅衡宇征收評估時按照被征收衡宇綜合典型特征而設(shè)定的"標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅"必需符合下述條件：1 .應(yīng)為成套的具有被征收衡字代表性特征的在用衡宇，功能齊全并具有利用條件；2 .應(yīng)是層高5層的多層建筑中的第三層，臥室

25、至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的衡宇；3 .衡宇為中等套型，成新為七成新或八成新（已利用15年或10年）；4 .每一征收項(xiàng)目評估一般設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅，遇有征收項(xiàng)目跨分區(qū)時，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅，作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被征收衡宇的I：啜基準(zhǔn)。5 .住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本衡字設(shè)定說明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合多層3/510年或15年一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收項(xiàng)目范圍內(nèi)相對中央位置上。同征收項(xiàng)目范圍內(nèi)情況。普通室內(nèi)裝修普通廚衛(wèi)設(shè)施條光、通風(fēng)、日照等條件中等。建筑面積70-87M2分?jǐn)傉嫉?權(quán)屬及證照情況產(chǎn)

26、權(quán)，證照齊全6 .獨(dú)門院落標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為獨(dú)戶院落內(nèi)2-3層小住宅樓房建筑,混合結(jié)構(gòu)，二等住宅套型及平面布置，其余大體同成套樣本住宅情形；非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.85M以上，二等住宅功能，其余大體同成套樣本住宅情形；7 .第一應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋覓具有代表性特征的住宅作為設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的原型，如無;我口足要求，再按照具體情形，可從方便操作提高效能的考慮動身，綜合被征收衡宇的典型特征，按上述要求在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定虛擬"標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。住宅衡宇評估中可比實(shí)例選擇要求1 .可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價對象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或臨近的住宅衡宇；2 .可比實(shí)例必需是磚混結(jié)構(gòu)的多層

27、一般裝修住宅衡宇;3 .可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近；4 .可比實(shí)例的權(quán)益價錢類型應(yīng)該為衡宇所有權(quán)和國有土地用權(quán)價錢類型；5 .可比實(shí)例的交易價錢應(yīng)是正常市場交易價錢;6 .可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近，二者不同不得超過十二個月，一般應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；7 .采用可比實(shí)例修正測算肯定評估價錢的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)日.里，8 .每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價錢的系數(shù)調(diào)整不得超過20%,綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%;9 .選擇的可比實(shí)例的成交單價彼其間的價錢不同一般不該超過20%,在交易實(shí)例較少的情形下，該價錢不同最大不該超過30%。分類基

28、準(zhǔn)價錢調(diào)整系數(shù)分類成套獨(dú)門院落非成套分類調(diào)整系數(shù)K)98-102105-11090-94分類基準(zhǔn)價錢調(diào)整系數(shù)依衡宇建成年代及其整體情形肯定。在計算地大于房"情形下，K的取值為：成套住宅為100,獨(dú)門院落為108,非成套為92。附件四,住宅衡宇實(shí)體因素（KrIC3）修正說明表成套住宅衡宇實(shí)體因素修正系數(shù)表L住宅衡宇結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)pi表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)傳混結(jié)構(gòu)得木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等_等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值113-117108-112103-10798-10；93-9；88-9；97-10192-9687-9179-8374-782.住宅衡宇成新因素修正系數(shù)P2表待

29、估房屋樣本居屋三成以下四成六成七成)H九成及以上系數(shù)（八成）73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108系數(shù)（七成）75-8580-8785-9590-9895-102100-107105-1153.住宅衡宇朝向因素修正系數(shù)P3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，能夠按如實(shí)際情形作土的浮動。4.住宅衡宇層次因素修正系數(shù)P4表樓層數(shù)樓熊飛）所在樓層一層樓二層樓四層樓五層樓六層樓七層樓9899989796959599999998979798100100100100四929798100五90

30、9395六8893七86說明：aj氐層地卜室為車庫的,底層系數(shù)增加1%,J頁層系數(shù)減少1%;b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2%。C.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少1%。上表數(shù)字能夠按如實(shí)際情形在分值上作主的浮動。獨(dú)門院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表L住宅衡宇結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)pi表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)傳混結(jié)構(gòu)傳木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等_等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值113-117108-112103-10798-10；93-9；88-9；97-10192-9687-9179-8374-782.住宅衡宇成新因素修正系數(shù)P2表待估房屋樣本居屋三成以下四成五成六成七成)1九成及以上系數(shù)（

31、八成）73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108系數(shù)（七成）75-8580-8785-9590-9895-102100-107105-1153.住宅衡宇朝向因素修正系數(shù)P3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，能夠按如實(shí)際情形作土的浮動。4.住宅衡宇套型及平面布置因素修正系數(shù)P4表套型等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值101-10398-10095-9792-9489-91住宅衡宇套型及平面布置因素品級說明表如下:、等級內(nèi)鼠一等二等三等四等五等說明設(shè)計合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施

32、，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔設(shè)計較為合理,內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂內(nèi)部功能布局凌亂，房司匕限分散不滿足上述要求的獨(dú)門院落非成套住宅衡宇實(shí)體因素修正系數(shù)L住宅衡宇結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)pi表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)傳混結(jié)構(gòu)得木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等_等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值113-117108-112103-10798-10；93-9588-9；97-10192-9687-9179-8374-782.住宅衡宇成新因素修正系數(shù)P2表飛估房屋成X樣本房屋三成以下四成七成八成九成及以上系數(shù)（八成）73-8075-83

33、79-8885-9390-9795-103100-108系數(shù)（七成）75-8580-8785-9590-9895-102100-107105-1153.住宅衡宇檐高因素修正系數(shù)P3表檐高<系數(shù)取值9497100102104106108110113-115上表數(shù)字在實(shí)際勘探時可對如實(shí)際檐高作范圍為土-的變更。4.住宅衡宇功能因素修正系數(shù)P4表住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合肯定。套型等級_等二等三等四等五等系數(shù)取值101-10398-10095-9792-9489-91住宅功能因素品級說明表如下:等級_等二等三等四等五等說明通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間合適

34、通行較為方便，一室朝南設(shè)施不全，無朝南房間內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不便不滿足上述要求的非成套住宅房屋有關(guān)說明1.K3HKm的取值范圍應(yīng)該界于80120之間；2 .可比實(shí)例修正方式的衡宇個體實(shí)體修正系數(shù)的肯定也可參照上述測算辦法進(jìn)行。3 .實(shí)體因素修正系數(shù)采用計算方式為：K=0.3+0.22+0.253+0.25/74Kl3l=0.3p1+O.22+0.253+0.254附件五,住宅衡宇區(qū)位因素(K32)修正說明表(-)住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表因素類別因素項(xiàng)目內(nèi)容考察項(xiàng)目評分等級T二等三等四等五等征收項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向an76543空母污染、噪音、水文ai27

35、6543交通條件離市區(qū)主干道的距離a2i108765公交線路情況a2298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施3412019181716征收項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建筑小區(qū)布局與外形等a5i12111098建鞏密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀3531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a6i1110987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a7l1110987以上評分品級:數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實(shí)際勘探時，按如實(shí)際情形其取值可在每一個分值上作土的浮動。(-)住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分品級說明表序

36、號因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目內(nèi)容T二等三等四等五等自然公認(rèn)的自然自然環(huán)境良好，附近有附近有少量附近周圍無附近無綠化，自然一定的綠地綠t楙口綠化，綠化，比較環(huán)境散亂啟1環(huán)境景觀、環(huán)境優(yōu)越地和綠化，基衛(wèi)生環(huán)境欠擁擠、雜亂、然觀感明顯風(fēng)向區(qū)。本整潔、衛(wèi)生。缺。環(huán)境較差。差。序號因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目內(nèi)容T二等三等四等五等空氣清新、空氣良好，/I。后也空氣局部受長期受氣味、空氣污無污染，無白天有部分污染靠近大靠近污染源煙塵、噪音、染、噪音、噪音,水域馬路白天和或重噪音污水、垃圾等水文清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。水體局部污染。晚間均有噪音影響。源。污染影響環(huán)境污染明顯。離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在100米以內(nèi)。離主干道的距

37、離在100-250米之間。離主干道的距離在250-400米之間。離主干道的距離在400-500米之間。離主干道的距離在500米以上。2交通條件公交線路情況距離公交站點(diǎn)50米內(nèi)，有4條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)50-100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在100-200米之間，至少有2條公交線路。距離公交線路的距離在200-400米之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在400米壯。屬于省級及屬于市級及屬于市級及所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無中學(xué)或小學(xué)。教育學(xué)校情況和重點(diǎn)小學(xué)和重點(diǎn)小學(xué)重點(diǎn)小學(xué)學(xué)3醫(yī)

38、療學(xué)區(qū)。學(xué)區(qū)。區(qū)。設(shè)施醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。距市級及以上醫(yī)院500米-1000米。距市級及以上醫(yī)院1000米-1500米。距市級及以上醫(yī)院1500米-2500米以上。距市級及以上醫(yī)院2500米以上。4商業(yè)配套實(shí)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級商業(yè)配套設(shè)施。在400-800米范圍內(nèi)市級商業(yè)設(shè)施較集中。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)占八在1000米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。序號因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目內(nèi)容T二等三等四等五等布局合理、右目一船建筑散亂沒建筑小區(qū)布局與外形等外形美觀、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康皿W同J

39、3Rf外形整齊，兩足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般排列不整齊夕卜型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。有布局且通行、空蝸IJ用明顯不合理，外型破舊雜亂E規(guī)劃建筑建筑密度建筑密度在建筑密度在建筑密度在建筑密度在3設(shè)計密度40%以下40%-50%50-60%。60%-65%o65%lXt綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐曷0綠地率在30%以下,部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化少量的公共活動空間。無綠化，基本無公共活動空間。無公共活動空間，出行通道狹窄小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況。全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。

40、無物管無環(huán)衛(wèi)管理。在住宅區(qū)內(nèi)在住宅區(qū)內(nèi)在住宅區(qū)內(nèi)在住宅區(qū)內(nèi)在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智具備小區(qū)智具備寬帶網(wǎng)、具備寬帶具備有線電能化、供熱、能化、寬帶有線電視線網(wǎng)、有線電視線路、上下住宅區(qū)配套設(shè)施寬帶網(wǎng)、有網(wǎng)、有線電路、燃?xì)夤芤暰€路、上水管道和住配套完善程度線電視線視線路、燃道、上下水管下水管道和宅區(qū)道路等7路、燃?xì)夤軞夤艿?、上道、污水管道住宅區(qū)道路配套設(shè)施。道、上下水下水管道、和住宅區(qū)道等配套設(shè)管道、污水污水管道和路等配套設(shè)施。管道和小區(qū)小區(qū)道路等施。道路等配套設(shè)施。配套設(shè)施。住宅基準(zhǔn)價錢修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明:1.基準(zhǔn)價錢修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅衡宇區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為要出肯定，其中住

41、宅衡宇區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q=22段二其中fi=2#fz=2,fa=2#f4=l#f5=3,fe=l,f7=lo2.可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)1<32=4x100。Q=士士氣附件六、本錢法評估說明（-）非住宅非營業(yè)用房的本錢法評估應(yīng)用L本錢法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的從頭購建價錢，然后扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價錢或價值的方式。本細(xì)則中概念的本錢法系以房地產(chǎn)價錢各組成部份的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價錢的方式。本本錢法中的“本錢”含義，并非是通常意義上的本錢，而是以本錢為基礎(chǔ)的市場價錢。2 .本錢

42、法評估的大體公式：征收?M氨錨價錢=土地從頭購建價錢+建筑物從頭購建價錢-建筑物折舊3 .土地從頭購建價錢可分為土地從頭購買價錢或土地從頭開發(fā)本錢，可采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法求取土地從頭購買價錢，可采用本錢法求取土地從頭開發(fā)本錢。土地從頭開發(fā)本錢包括土地取得本錢、土地開發(fā)本錢、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。4 .本細(xì)則中的建筑物從頭購建價錢是指建筑物重置價錢。建筑物重置價錢通常采用本錢積算法求取，建筑物重置價錢包括建筑物建設(shè)本錢、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤,可通過對建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用的估算來求取建筑物建設(shè)本錢。5 .建筑物折舊應(yīng)按照現(xiàn)場勘探結(jié)果

43、，對照衡宇完損品級評定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定肯定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功育新舊等因素。（二）住宅衡宇重置價錢（元/M2）結(jié)構(gòu)類型鋼筋磴（框架）一等鋼筋碎（框架）二等磚混一等磚混二等磚混三等磚混四等平房磚木簡易結(jié)構(gòu)等等三等重置單價960820700630540350-450600470270-370160（三）非住宅衡宇重置價錢（元/M2）結(jié)構(gòu)類型鋼筋磴（框鋼筋碎（框磚混端二磚混磚混四等磚木架）一等架）二等_等等三等平房等等重置單價1020910760690610520600470注：一、住宅、非住宅用房（不包括工業(yè)及倉儲用房）所列衡宇的層高為米。衡宇層高每增減0.2米，重置價錢相應(yīng)增減2%,衡宇層高

44、為室內(nèi)地坪面與上層板頂面之間的高度，前后檐高不等的，以平均高度計算。二、衡宇的結(jié)構(gòu)、樓地面和設(shè)備狀況等相應(yīng)品級有較大不同時，重置價錢可適當(dāng)增減。（四）單層工業(yè)廠房重置價錢（元/M2）類別級別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況重置價格鋼混結(jié)構(gòu)（框架）級多層鋼碎架承重，鋼碎基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù),現(xiàn)澆樓面，現(xiàn)澆屋面，柱網(wǎng)較大（6Mx6M）,水泥樓面,鋼門窗,水電衛(wèi)齊全。1250級鋼磴框架承重（或半框架），鋼磴基礎(chǔ)，現(xiàn)澆樓面，現(xiàn)澆屋面，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗。1070鋼混結(jié)構(gòu)（排架）級鋼磴柱，檐高大于7.5M,鋼碎屋架或鋼屋架,平反屋面，跨度15M,吊車噸位大于5噸。1020級鋼砂柱，檐高大于4.5M，

45、鋼磴屋架或鋼屋架，平瓦屋面，跨度15M,無吊車。920全鋼結(jié)構(gòu)級鋼磴要出，鋼柱，鋼梁，自吊華，夾芯彩鋼板墻面屋面，檐高大于6M。1060級鋼磴要出，鋼柱，鋼梁，無吊車，夾芯彩鋼板墻面屋面，檐高大于4.5M。960磚謠構(gòu)級磚柱，檐高5.5M，碎屋架或鋼屋架，平反屋面，有墻上跑吊車3-5T,跨度9-12M。900級磚柱，檐高4.5M,碎屋架或鋼屋架，平瓦屋面，跨度9-12M。830扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=衡宇建筑物重置價錢單價X（1+檐高調(diào)整系數(shù)十跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）X建筑面積X成新率扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=衡宇建筑物重置價錢單價X（1+層高調(diào)整系數(shù)十跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）X建筑

46、面積X成新率一、層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表層高及檐高調(diào)整調(diào)整值鋼筋硅結(jié)構(gòu)，層高在3.6M以上（不含3.6M）每增加0.2M,建筑物重置價格增單層廠房及倉儲用房檐晨）以5m為基準(zhǔn)每增減0.3M,建筑物重置價格增減磚混結(jié)構(gòu)，層高以5m為基準(zhǔn)每增減0.2M,建筑物重置價格增減二、鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表跨度（M）1218(15)24跨數(shù)123修正系數(shù)4%0-8%修正系數(shù)0-10%-15%（五）住宅衡宇建筑品級說明表1.鋼筋磴結(jié)構(gòu)多層住宅居屋類別等級分部項(xiàng)具備條件鋼筋磅結(jié)構(gòu)鋼助驗(yàn)等結(jié)構(gòu)鋼筋碎整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋碎梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋磴樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好

47、，外觀無缺陷。門窗鋁合金或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質(zhì)門或金屬門，分戶配有牢固防盜門墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗數(shù)。鋼助險等結(jié)構(gòu)鋼筋碎條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋碎梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋磴樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。門窗鋼窗或木窗，普通木質(zhì)門，木質(zhì)用料中等。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平妝。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，

48、照明、插座分線路未分開設(shè)置或明敷。2.磚混結(jié)構(gòu)多層普通住宅房屋等分部項(xiàng)具備條件類別級仁混結(jié)構(gòu)傳混等結(jié)構(gòu)鋼筋碎基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋磴梁承重。鋼筋碎樓屋面,有構(gòu)造柱、圈梁。門窗鋁合金或塑鋼窗，普通木質(zhì)門或鋼門，分戶配有牢固防盜門墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面;外墻為高檔涂料或面磚墻面;天棚為一般涂料平偵屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷.得混結(jié)構(gòu)傳混等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或磴條形基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋碎梁承重，鋼筋碎樓屋面，沒有或很少有構(gòu)造柱，圈梁。門窗用料中等的木門窗。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面;外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面或清水墻，

49、天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面，普通防水屋面。設(shè)備水電齊全，照明、動力線路未分線路設(shè)置，有廚無廁。傳混等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或碎基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻或空斗得墻承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚一般標(biāo)號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，尢吊收。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋碎屋面或有木基層的坡屋面，無吊J丸設(shè)備有水電，廚廁合用。傳混四等平居結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，實(shí)砌一磚墻承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚一般標(biāo)號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面一般粉刷，無吊J貞。屋樓地水泥砂漿地面，鋼筋磴屋面或有木基層的坡屋面，無吊J虬設(shè)備有水電及衛(wèi)生設(shè)施。3.福木結(jié)構(gòu)房屋類別等級分部項(xiàng)具備條件華木結(jié)構(gòu)平房傳木_等結(jié)構(gòu)實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架承重。門窗專目合金門窗。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻面磚貼面。屋樓地木桁條或木椽，旺磚平瓦屋面，水磨石地面。設(shè)備有水、電。傳木二等結(jié)構(gòu)實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架承重。門窗普通木門窗。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面;外堵