商品房買賣 舉案說法 培訓課件

1、法律風險無處不在法律風險無處不在! !l 不一定都要懂得法律，但一定要有法律風險意識。l 不是事事處處都要照搬法條，不敢越雷池一步，而是要認清法律規(guī)則，警惕風險。警警 言言培訓說明培訓說明 【形式形式】：案例研討：案例研討【參考法規(guī)參考法規(guī)】：民法通則、民事訴訟法、合同法、物權法、：民法通則、民事訴訟法、合同法、物權法、 城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、 城市商品房預售管理辦法、相關司法解釋城市商品房預售管理辦法、相關司法解釋 培訓說明培訓說明l 廣告宣傳中的法律風險及防范廣告宣傳中的法律風險及防范l 認購過程中的法律風險及防范認購過程中的法律風險及

2、防范l 因房屋質量問題所引起的法律風險及防范因房屋質量問題所引起的法律風險及防范l 車位銷售過程中的法律風險及防范車位銷售過程中的法律風險及防范 案例一因廣告宣傳不當所引起的糾紛 開發(fā)商在銷售某樓盤開發(fā)商在銷售某樓盤7 7棟時，在宣傳資料中做了如下宣棟時，在宣傳資料中做了如下宣傳：傳：“廳、臥、主衛(wèi)全部朝向高爾夫球場，均能享受到高廳、臥、主衛(wèi)全部朝向高爾夫球場，均能享受到高爾夫景觀，爾夫景觀，”房屋交付后，房屋交付后，7-17027-1702業(yè)主投訴，兩次臥無高業(yè)主投訴，兩次臥無高爾夫景觀，與銷售承諾不符，業(yè)主要求換至臥室均有高爾爾夫景觀，與銷售承諾不符，業(yè)主要求換至臥室均有高爾夫景觀的類似戶

3、型，如無合適戶型，則要求退房。夫景觀的類似戶型，如無合適戶型，則要求退房。 業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商不成，最終以開發(fā)商違約為由向當業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商不成，最終以開發(fā)商違約為由向當?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，請求追究開發(fā)商的違約責任。地法院提起訴訟，請求追究開發(fā)商的違約責任。案例案例 問題問題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳廣告宣傳資料的法律效力？開發(fā)商是否應當承擔違約責任？開發(fā)商應如何規(guī)避廣告宣傳所帶來的法律風險？案例案例 問題問題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳廣告宣傳資料的法律效力案例案例 問題問題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳要約邀請要約邀請要約要約要約邀請是希望他人向自已發(fā)出要約要約邀請是希望他人向自已發(fā)出要約要約是

4、當事人一方向對方發(fā)出的希望與對方訂立合同的意思表示要約是當事人一方向對方發(fā)出的希望與對方訂立合同的意思表示 廣告宣傳資料的法律效力問題： 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所所作的作的說明和允諾具體確定說明和允諾具體確定，并，并對商品房買賣合同的訂對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同

5、內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 -關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋若干問題的解釋 （2003060120030601）案例案例 問題問題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳 廣告宣傳資料的法律效力問題 關鍵詞： 說明和允諾具體確定說明和允諾具體確定 案例案例 問題問題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳 廣告宣傳資料的法律效力問題： XXXX項目，全市項目，全市最最低價。低價。 所在學區(qū)內所在學區(qū)內從幼兒園、小學到中學都是從幼兒園、小學到中學都是市屬或省屬市屬或省屬重點名校重點名校。社區(qū)內將有老年大學

6、和兒童興趣學校。社區(qū)內將有老年大學和兒童興趣學校。紫。紫薇幼兒園薇幼兒園即將落成；并將引進即將落成；并將引進市屬重點市屬重點小學。小學。案例案例 問題問題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳 廣告宣傳資料的法律效力問題： 合同法中關于“要約”的規(guī)定 第十四條第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：思表示應當符合下列規(guī)定： （一）內容具體確定；（一）內容具體確定； （二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。 第十五條第十五條 商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內容符商業(yè)廣

7、告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約。合要約規(guī)定的，視為要約。 司法解釋違反合同法的地方： 排除了合同法構成要約的第二個要件“甘受約束”；并把“視為要約”與“視為合同內容”相混淆。 案例案例 問題問題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳 開發(fā)商應承擔的責任： 違約責任 案例案例 問題問題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳 廣告宣傳法律風險防范： 發(fā)布廣告的原則：源頭控制，有把握才說發(fā)布廣告的原則：源頭控制，有把握才說第一道防線：第一道防線： 發(fā)布前嚴格審查，避免夸張、不實、變更；發(fā)布前嚴格審查，避免夸張、不實、變更； 第二道防線：第二道防線： 全面設置全面設置廣告提示語廣告提示語，表明廣告

8、不是要約；，表明廣告不是要約； 第三道防線：第三道防線： 補充協(xié)議補充協(xié)議中明確約定廣告和宣傳資料的效力。中明確約定廣告和宣傳資料的效力。 案例案例 問題問題 分析分析 廣告宣傳廣告宣傳廣告提示語示例： 案例二未及時退還“誠意金”引起的糾紛 某君向開發(fā)商提出申請，要求開發(fā)商退還某君向開發(fā)商提出申請，要求開發(fā)商退還“誠意金誠意金”，開發(fā)商稱還要等，開發(fā)商稱還要等1515天之后才能返天之后才能返還。因對開發(fā)商的拖延行為不滿，某君將該開還。因對開發(fā)商的拖延行為不滿，某君將該開發(fā)商告上法庭，要求開發(fā)商返還誠意金本金以發(fā)商告上法庭，要求開發(fā)商返還誠意金本金以及所產(chǎn)生的利息。及所產(chǎn)生的利息。案例案例 問題

9、問題 分析分析 認購認購 案例三 認購書的單方解除 某君與開發(fā)商簽訂某君與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書認購協(xié)議書約定：由某君購約定：由某君購買某樓盤買某樓盤3-11013-1101房，房，認購協(xié)議書認購協(xié)議書簽訂時，某君應支簽訂時，某君應支付房屋總價款付房屋總價款20%20%的的“訂金訂金”，認購協(xié)議書認購協(xié)議書簽訂之簽訂之日起日起1515日內，雙方簽訂日內，雙方簽訂商品房買賣合同商品房買賣合同，如某君違，如某君違反本協(xié)議，不得要求返還已支付的反本協(xié)議，不得要求返還已支付的“訂金訂金”。如開發(fā)商。如開發(fā)商違反本協(xié)議雙倍返還某君已支付的違反本協(xié)議雙倍返還某君已支付的“訂金訂金”。 隨后，隨后，某君按照某

10、君按照認購協(xié)議書認購協(xié)議書的約定支付了的約定支付了“訂金訂金”，但在，但在認購協(xié)議書認購協(xié)議書簽訂后，簽訂后，商品房買賣合同商品房買賣合同尚未簽訂尚未簽訂前，因房價下跌，某君提出要求解除協(xié)議，并要求開發(fā)前，因房價下跌，某君提出要求解除協(xié)議，并要求開發(fā)商退還已交付的商退還已交付的“訂金訂金”。案例案例 問題問題 分析分析 認購認購誠意金、訂金、與定金的法律效力？案例二中開發(fā)商該不該退還誠意金？案例三中開發(fā)商是否應返還已收取的“訂金”？案例案例 問題問題 分析分析 認購認購 誠意金、訂金、與定金 “誠意金誠意金”作為自創(chuàng)的商業(yè)用語，在現(xiàn)在的商品房銷作為自創(chuàng)的商業(yè)用語，在現(xiàn)在的商品房銷售中，由于供求

11、關系緊張，處于賣方市場的開發(fā)商普遍強售中，由于供求關系緊張，處于賣方市場的開發(fā)商普遍強勢，由此采取了預售證獲得之前便收取費用的方式，用來勢，由此采取了預售證獲得之前便收取費用的方式，用來甄別、圈定客戶。這種做法，往往不能保證所有繳納誠意甄別、圈定客戶。這種做法，往往不能保證所有繳納誠意金的客戶都買到房，只是提供一種與買房相關的潛在機會。金的客戶都買到房，只是提供一種與買房相關的潛在機會。因此，所謂的因此，所謂的“誠意金誠意金”不具有合同效力及法律保護的性不具有合同效力及法律保護的性質質。 “誠意金誠意金”并非并非“定金定金”。開發(fā)商在預售前收取。開發(fā)商在預售前收取“誠意誠意金金”，并與排號、認

12、購等行為掛鉤，這種資金并不具有，并與排號、認購等行為掛鉤，這種資金并不具有“定金定金”性質。從法律意義上講，定金具有擔保效力，擔性質。從法律意義上講，定金具有擔保效力，擔保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金之時，雙方已保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金之時，雙方已經(jīng)明確了標的物以及價格。經(jīng)明確了標的物以及價格。 案例案例 問題問題 分析分析 認購認購 誠意金、訂金、與定金 “訂金訂金”通常是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)通常是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商簽訂的臨時認購協(xié)議，通常的做法是在約議后，準備進一步協(xié)商簽訂的臨時認購協(xié)議，通常的做法是在

13、約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內的優(yōu)先購買權。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關規(guī)定，其不具有期限內的優(yōu)先購買權。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關規(guī)定，其不具有定金的性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支定金的性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。持。一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。 而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實踐中一般而訂金在

14、法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實踐中一般被視為預付款。但是最高人民法院關于適用被視為預付款。但是最高人民法院關于適用中華人民共和國擔中華人民共和國擔保法保法若干問題的解釋第若干問題的解釋第118118條規(guī)定：條規(guī)定：“當事人交付留置金、擔當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質但沒有約定定金性質的的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持”案例案例 問題問題 分析分析 認購認購 誠意金、訂金、與定金 “定金定金” 中華人民共和國擔保法中華人民共和國擔保法第八十九條：第八十九

15、條：“當事人可以約當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！?“定金定金”規(guī)則規(guī)則 1 1、交定金方違約：不返還；收定金方違約：雙倍返還。、交定金方違約：不返還；收定金方違約：雙倍返還。 2 2、定金、定金總標的總標的20%20%。 3 3、定金條款從實際交付

16、定金之日起生效。、定金條款從實際交付定金之日起生效。案例案例 問題問題 分析分析 認購認購 誠意金、訂金、與定金 “定金定金”與與“違約金違約金” 選擇使用、不累加選擇使用、不累加 我國我國合同法合同法第第116116條規(guī)定：條規(guī)定：“當事人既主張約定違約當事人既主張約定違約金，又主張定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金，又主張定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款。金或定金條款?！?案例案例 問題問題 分析分析 認購認購 案例四因房屋質量問題所引起的糾紛 業(yè)主與開發(fā)商簽訂業(yè)主與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同商品房買賣合同，約定：業(yè)主購，約定：業(yè)主購買開發(fā)商開發(fā)的某小區(qū)買開發(fā)商開

17、發(fā)的某小區(qū)6-7076-707號房，開發(fā)商應于號房，開發(fā)商應于20082008年年1212月月2525日前將房屋交付業(yè)主使用，交付條件為經(jīng)有關政府部門辦日前將房屋交付業(yè)主使用，交付條件為經(jīng)有關政府部門辦妥竣工驗收備案手續(xù)，開發(fā)商應提供妥竣工驗收備案手續(xù)，開發(fā)商應提供住宅質量保證書住宅質量保證書、住宅使用說明書住宅使用說明書和和商品住宅交樓書商品住宅交樓書，開發(fā)商不出示，開發(fā)商不出示上述證明文件及有關資料或出示不齊全，業(yè)主有權拒絕接受上述證明文件及有關資料或出示不齊全，業(yè)主有權拒絕接受交付，由此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。交付，由此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。20082008年年1212

18、月月2525日，業(yè)主到涉訟房屋收樓現(xiàn)場準備收樓，但以涉訟房屋存日，業(yè)主到涉訟房屋收樓現(xiàn)場準備收樓，但以涉訟房屋存在質量問題為由拒絕收樓。開發(fā)商表示愿意對該房屋進行整在質量問題為由拒絕收樓。開發(fā)商表示愿意對該房屋進行整修，并按合同約定延期交房責任條款賠償整修期間業(yè)主的損修，并按合同約定延期交房責任條款賠償整修期間業(yè)主的損失。業(yè)主不同意以上處理方案，拒絕收樓。失。業(yè)主不同意以上處理方案，拒絕收樓。 20092009年年6 6月月1010日，業(yè)主向法院起訴，因房屋存在質量問日，業(yè)主向法院起訴，因房屋存在質量問題，不符合交付條件，要求追究開發(fā)商的延期交房責任。題，不符合交付條件，要求追究開發(fā)商的延期交

19、房責任。案例案例 問題問題 分析分析 交付交付因商品房質量問題所引起的責任有哪些？，法律關于保修期以及保修范圍如何規(guī)定？開發(fā)商的交付義務是什么？對于業(yè)主無理拒收問題，開發(fā)商如何對策？案例案例 問題問題 分析分析 交付交付因商品房質量問題所引起的責任因商品房質量問題所引起的責任 保修責任保修責任u “交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。人應當承擔修復責任?！保ㄋ痉ń忉屗痉ń忉專﹗ “在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承地產(chǎn)開發(fā)企

20、業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。擔賠償責任?！保ㄉ唐贩夸N售管理辦法商品房銷售管理辦法） 案例案例 問題問題 分析分析 請注意：保修期和保修范圍！交付交付 因商品房質量問題所引起的責任因商品房質量問題所引起的責任 退房退房+ +賠償損失的兩種法定情形：賠償損失的兩種法定情形： 一、房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格一、房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格的。的。 （商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法、司法解釋司法解釋）必須以交）必須以交付為前題；核驗應由業(yè)主提出申請；付為前題；核驗應由業(yè)主提出申請； 二、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用（二、因房屋質

21、量問題嚴重影響正常居住使用（司法解司法解釋釋）。）。 何為何為“嚴重影響正常居住使用嚴重影響正常居住使用”? ?應從能否實現(xiàn)合同目的應從能否實現(xiàn)合同目的來分析，對喪失了主要功能或者正常生活狀態(tài)無法保持，而來分析，對喪失了主要功能或者正常生活狀態(tài)無法保持，而又無法修復的，才可以認定為又無法修復的，才可以認定為“嚴重影響正常居住使用的嚴重影響正常居住使用的”。 結論：絕大多數(shù)質量問題都達不到法律所要求的退房條結論：絕大多數(shù)質量問題都達不到法律所要求的退房條件，這對開發(fā)商是有利的。開發(fā)商有權放寬退房條件，但應件，這對開發(fā)商是有利的。開發(fā)商有權放寬退房條件，但應當獲得相應對價，至少應以不承擔賠償，不遭

22、受損失為前提。當獲得相應對價，至少應以不承擔賠償，不遭受損失為前提。 案例案例 問題問題 分析分析 交付交付賠償損失包括哪些范圍？賠償損失包括哪些范圍？u 直接損失：因質量問題而滅失的財產(chǎn)或支付的費用：因質量問題而滅失的財產(chǎn)或支付的費用：被水泡壞的壁紙、地板、家具，借宿費用；被水泡壞的壁紙、地板、家具，借宿費用；u 間接損失：正常情況下的可得利益：誤工損失，房正常情況下的可得利益：誤工損失，房屋升值損失?？傻美娌煌诳赡芾?。屋升值損失?？傻美娌煌诳赡芾妗 精神損害賠償不屬于違約責任！侵權責任與違約責侵權責任與違約責任不能同時主張。任不能同時主張。保修期和保修范圍保修期和保修范圍 在

23、正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：u 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；u 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為年；防滲漏，為年；u 供熱與供冷系統(tǒng)，為個采暖期、供冷期；供熱與供冷系統(tǒng)，為個采暖期、供冷期；u 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為年。電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為年。 建設工程的保修期，自竣工

24、驗收合格之日起計算。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。 -建設工程質量管理條例建設工程質量管理條例 案例案例 問題問題 分析分析 交付交付超過保修期和保修范圍如何處理超過保修期和保修范圍如何處理 對于維修工作，我們建議處理的基本原則是：對于維修工作，我們建議處理的基本原則是： 以保修期為依據(jù)，以下四種情況由我方提供維修：以保修期為依據(jù)，以下四種情況由我方提供維修：u 在保修期內報修而未修的；在保修期內報修而未修的；u 在保修期內報修，至今未修好的；在保修期內報修，至今未修好的；u 在保修期內報修并經(jīng)過修理，但現(xiàn)在由于完全相同的問在保修期內報修并經(jīng)過修理，但現(xiàn)在由于完全相同的問題出現(xiàn)反

25、復的；題出現(xiàn)反復的；u 走訪時發(fā)現(xiàn)未報修的小問題，但顯然出現(xiàn)在保修期內的。走訪時發(fā)現(xiàn)未報修的小問題，但顯然出現(xiàn)在保修期內的。 不屬于上述情況的問題，套用社會收費標準，我方可提不屬于上述情況的問題，套用社會收費標準，我方可提供維修服務。供維修服務。 案例案例 問題問題 分析分析 交付交付 開發(fā)商的交付義務開發(fā)商的交付義務 按合同交付是開發(fā)商的義務；按合同收房也是買受人的按合同交付是開發(fā)商的義務；按合同收房也是買受人的義務義務 司法解釋第十一條：對房屋的轉移占有，視為房屋的交司法解釋第十一條：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。付使用，但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、

26、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。 案例案例 問題問題 分析分析 交付交付開發(fā)商的交付義務開發(fā)商的交付義務 在合同沒有其他約定的情況下開發(fā)商的法定交付義務u 竣工驗收合格；竣工

27、驗收合格；u 書面通知買受人。書面通知買受人。u 提供提供住宅質量保證書住宅質量保證書和和住宅使用說明書住宅使用說明書容易出現(xiàn)的問題：u 通知行為難以舉證；通知行為難以舉證；u 業(yè)主以質量瑕疵為由拒不收房。業(yè)主以質量瑕疵為由拒不收房。案例案例 問題問題 分析分析 交付交付對通知與送達的要求對通知與送達的要求u 通知應采用書面形式并須有效送達。通知應采用書面形式并須有效送達。u 通知書如無蓋章，視為未通知。通知書如無蓋章，視為未通知。u 電話通知、小區(qū)公告、報紙公告及其他非書面通知方式均不是有電話通知、小區(qū)公告、報紙公告及其他非書面通知方式均不是有效的通知送達方式。效的通知送達方式。u 買方收到

28、書面通知時，拒絕簽收的，送達人可以邀請兩名無利害買方收到書面通知時，拒絕簽收的，送達人可以邀請兩名無利害關系的證人到場，把通知書留在買方的通訊地址，并注明拒收原關系的證人到場，把通知書留在買方的通訊地址，并注明拒收原因和送達日期，由送達人、證人簽名即視為通知已送達。因和送達日期，由送達人、證人簽名即視為通知已送達。 對業(yè)主的解除合同的通知要重視對業(yè)主的解除合同的通知要重視 20092009年年5 5月月1313日，最高人民法院關于適用日，最高人民法院關于適用中華人民共和國合中華人民共和國合同法同法若干問題的解釋（二）開始實行，其第二十四條規(guī)定當事若干問題的解釋（二）開始實行，其第二十四條規(guī)定當

29、事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務抵人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間沒有約定異議期間，在解，在解除合同或者債務抵銷除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后通知到達之日起三個月以后才向人民法院才向人民法院起起訴訴的，人民法院不予支持。的，人民法院不予支持。 關于業(yè)主無理拒收問題的對策關于業(yè)主無理拒收問題的對策 u 補充協(xié)議約定：未收到入伙通知的，即以合同中

30、約定補充協(xié)議約定：未收到入伙通知的，即以合同中約定的交付時間為入伙時間；的交付時間為入伙時間；u 補充協(xié)議約定：出賣人具備了交付條件，買受人沒有補充協(xié)議約定：出賣人具備了交付條件，買受人沒有合法的理由拒不接收房屋的，視為已交付；合法的理由拒不接收房屋的，視為已交付；u 對拒絕收房的業(yè)主發(fā)催告信或律師函；對拒絕收房的業(yè)主發(fā)催告信或律師函；案例案例 問題問題 分析分析 交付交付 案例五銷售車位引起的糾紛 某小區(qū)的地下停車位均由開發(fā)商辦理了產(chǎn)權，但在小區(qū)某小區(qū)的地下停車位均由開發(fā)商辦理了產(chǎn)權，但在小區(qū)開盤銷售后，業(yè)主更愿意采用租賃的方式使用地下停車位，開盤銷售后，業(yè)主更愿意采用租賃的方式使用地下停車

31、位，地下停車位的銷售情況很不理想。小區(qū)交付業(yè)主后，為加快地下停車位的銷售情況很不理想。小區(qū)交付業(yè)主后，為加快地下停車位的銷售速度，開發(fā)商決定對全部未銷售的地下停地下停車位的銷售速度，開發(fā)商決定對全部未銷售的地下停車位采用車位采用“只售不租只售不租”的方式進行處分，并禁止未購買地下的方式進行處分，并禁止未購買地下停車位的業(yè)主租賃使用地下停車位。于是開發(fā)商與業(yè)主矛盾停車位的業(yè)主租賃使用地下停車位。于是開發(fā)商與業(yè)主矛盾開始激化，最終業(yè)主就小區(qū)的車位歸屬問題向法院提起訴訟。開始激化，最終業(yè)主就小區(qū)的車位歸屬問題向法院提起訴訟。案例案例 問題問題 分析分析 車位車位小區(qū)內的所有車位開發(fā)商是否都能銷售？如

32、何規(guī)避車位銷售過程中的法律風險？案例案例 問題問題 分析分析 車位車位 小區(qū)內的所有車位開發(fā)商是否都能銷售小區(qū)內的所有車位開發(fā)商是否都能銷售 物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。u 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃建設的車位、車庫，建設單位可以附贈物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃建設的車位、車庫，建設單位可以附贈給業(yè)主；出售或者出租車位、車庫的，業(yè)主享有優(yōu)先權。利用業(yè)給業(yè)主；出售或者出租車位、車庫的，業(yè)主享有優(yōu)先權。利用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設的車位，屬于全體業(yè)主共有，建主共有的道路或者其他場地建設的

33、車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。設單位不得附贈、出售或者出租。u 車位、車庫出售或者出租的，建設單位應當與業(yè)主簽訂買賣合同車位、車庫出售或者出租的，建設單位應當與業(yè)主簽訂買賣合同或者租賃合同?；蛘咦赓U合同。u 車位、車庫滿足業(yè)主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業(yè)車位、車庫滿足業(yè)主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長不得超過主公示，租賃合同期限最長不得超過6個月。車位、車庫租賃合同個月。車位、車庫租賃合同復印件應當送交物業(yè)服務企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)使復印件應當送交物業(yè)服務企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)使用人有權查詢。用人有權查詢。

34、 案例案例 問題問題 分析分析 車位車位小區(qū)內的所有車位開發(fā)商是否都能銷售小區(qū)內的所有車位開發(fā)商是否都能銷售u “建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的權屬，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的權屬，由當事人通過出售、由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。車的車位，屬于業(yè)主共有?！?-物權法物權法u “建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋

35、，以及車位、攤位等特定空間，應當認建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他適用；（三）能夠登記成確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他適用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權

36、法第六章所稱專有部分的組成部分。所稱專有部分的組成部分?！眜 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先應當首先滿足業(yè)主的需要滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停的規(guī)定。前款所稱配置比例是指建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。u “建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，

37、占用業(yè)主共有的道路或者占用業(yè)主共有的道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。” （最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題（最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋的解釋） 我們認為：經(jīng)過規(guī)劃批準的車位所有權歸開發(fā)商所有，因為在項目建設我們認為：經(jīng)過規(guī)劃批準的車位所有權歸開發(fā)商所有，因為在項目建設之初規(guī)劃報建時，當時不存在業(yè)主，整個項目的權利人只能是建設單位。之初規(guī)劃報建時，當時不存在業(yè)主，整個項目的權利人只能是建設單位。但是在對車位進行銷售時應遵守法律法規(guī)的規(guī)定。但是在對車位進行銷售時應遵守法律法規(guī)的規(guī)定。案例案例 問題問題 分析分析 車位車位 車位銷售過程中的法律風險防范車位銷售過程中的法律風險防范 一、以法律規(guī)定為依據(jù)一、以法律規(guī)定為依據(jù) 二、廣告宣傳要避免誤導二、廣告宣傳要避免誤導 三、政府不合理規(guī)定不宜直接對抗三、政府不合理規(guī)定不宜直接對抗 四、銷售已出租的車位，要尊重承租人的知情權四、銷售已出租的車位，要尊重承租人的知情權 A)A)按車位配置比例租賃車位的業(yè)主