商業(yè)物業(yè)工程維修維保服務(wù)方案

1、商業(yè)物業(yè)工程維修維保服務(wù)方案第一：項(xiàng)目概況該工程建筑面積： 3.9 萬平方米。樓盤以鋪面、銀行、賓館酒店、超市、麥當(dāng)勞、肯德基等商鋪為主。轄區(qū)共用設(shè)施設(shè)備資料及現(xiàn)狀（抽查）：現(xiàn)場(chǎng)初步查看情況（現(xiàn)場(chǎng)抽查 -地下室部分）配電房 5000KVA 、水泵房、空調(diào)機(jī)房（安裝使用部分未確定）、（客、貨）電梯、自 動(dòng)扶梯、消防及監(jiān)控位置均按設(shè)計(jì)要求已經(jīng)確定，但是，設(shè)施設(shè)備均未到位；地下室有積水井但是排水溝未做、地下室基礎(chǔ)外墻有兩處地面水滲漏情況（設(shè)備房位 置處），需要整改重做防水處理。另外：建議采用中央空調(diào)制冷、采暖、提供冷氣或暖氣和 賓館的衛(wèi)生熱水，對(duì)冷氣、暖氣和熱水實(shí)行統(tǒng)一管理。鑒于工程現(xiàn)狀情況，從物業(yè)

2、工程維修維保服務(wù)方面，建議考慮物業(yè)工程維修維保技術(shù) 人員跟蹤監(jiān)督、 熟悉現(xiàn)場(chǎng)、 早期進(jìn)行有關(guān)管理， 為日后物業(yè)工程維修維保工作順利展開打下 良好基礎(chǔ)。 物業(yè)前期介入主要是檢查發(fā)現(xiàn)問題并提出合理化建議及整改方案， 督促建設(shè)、 施 工單位整改， 保持和設(shè)計(jì)單位的聯(lián)系溝通。 對(duì)租戶加強(qiáng)裝修審核， 嚴(yán)格按裝修管理辦法或條 列執(zhí)行。加強(qiáng)水、電管理，特別是物業(yè)前期和裝修施工臨時(shí)用水、用電的嚴(yán)格管理等等。第二：工程維修維保部分（ 1-2 人）的前期介入和商戶裝修及物業(yè)費(fèi)（工程維修維保部分）測(cè)算參考一、工程維修前期介入11、根據(jù)商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件，結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行圖紙收集、整理或 標(biāo)注，重點(diǎn)放在高低

3、壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：1）、高低壓配電主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否 正常運(yùn)營等；2）、主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動(dòng)控制，是否采取了節(jié)能措施；4）計(jì)量方式關(guān)注各主力店是否可以獨(dú)立計(jì)量，盡量減少代收、代墊情況；5）水系統(tǒng)為低層市政直供；6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)戶的分布，合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量、制熱量衛(wèi)生熱 水的選擇；2、從商場(chǎng)日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理化建議：1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管 理使用需要；2）地下室汽車坡道的

4、寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流 向設(shè)置是否合理，停車收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議；3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計(jì)量方式是否合理；4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi) 用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理；5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃?xì)狻⒖照{(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、 管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)戶使用需求；6）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；7）外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。8）維修及設(shè)備管理用房面積是否滿足需求；二、項(xiàng)目施工監(jiān)督與驗(yàn)收的介入1、

5、竣工時(shí)物業(yè)驗(yàn)收疏忽會(huì)為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和物業(yè)管理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的 質(zhì)量問題， 施工建造中留下的安全隱患， 設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。 這些問題往往在竣工時(shí)物 業(yè)公司不易察覺，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問題，必然造成后期工程維修及管理的力不從心。2、利用管理公司的專業(yè)能力實(shí)現(xiàn)長效管理在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項(xiàng)目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功 能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點(diǎn)位，提醒項(xiàng)目開發(fā)公司重點(diǎn)處理。2）在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施

6、工質(zhì)量； 主力店防水施工工藝、 質(zhì)量及主力店裝修單位是否對(duì)其造成破壞等； 防水施工時(shí)建議物業(yè)工 程維修技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。3、在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：1）外墻防漏措施；2）多種經(jīng)營供電、通信點(diǎn)位的合理設(shè)置；3）設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；4、在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿 足使用需求。三、物業(yè)管理準(zhǔn)備階段1.收集和掌握第一手資料通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè) 施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)檔案等。2.提前策劃工程維修服務(wù)管理方案根據(jù)第一手材料提前策劃工程維修管理方案，

7、進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、 人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員 工培訓(xùn)、 開業(yè)準(zhǔn)備等工作， 使項(xiàng)目建設(shè)與物業(yè)經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡， 讓商業(yè)物業(yè) 的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。3. 建立完善實(shí)用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會(huì)有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入 時(shí)進(jìn)行如下方面的工作。1）工程維修維保隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；2）同建設(shè)、建筑施工、物價(jià)、市政、電力、水利、消防等公用事業(yè)以及設(shè)施設(shè)備廠家或 供應(yīng)商、安裝施工單位等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通。4. 物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研工作1）、主要調(diào)研內(nèi)容有：可比項(xiàng)目的工程維修、維護(hù)、維保有償服務(wù)和無償服務(wù)預(yù)算或維修、維護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 為物業(yè)

8、管理費(fèi)制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù)， 員工薪酬水平及專業(yè)能力， 專業(yè)管理水平， 物業(yè) 管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)特色，市場(chǎng)分包方水平及能力、信譽(yù)度評(píng)估等。2）、法規(guī)及政策調(diào)研了解本地工商、物價(jià)政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè) 物業(yè)水、電、氣及供暖消費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)；了解行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物料價(jià)格、工程維修市場(chǎng)情況等。3）、調(diào)查小組對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的信息調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào) 查報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容包括，但不限于 : 本地物業(yè)行業(yè)概況、法規(guī)和政策； 本地物業(yè)管理市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析； 物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析 （如社會(huì)化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平）

9、； 主要競(jìng)爭對(duì)手 （相似樓盤 ）的物業(yè)管理情況分析 （物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)模式、服務(wù) 狀況 ）。5. 物業(yè)管理成本測(cè)算（工程維修維保部分）對(duì)于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費(fèi)是主營收入，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的擬定將直接影響到 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理水平和商業(yè)項(xiàng)目的定位。 因此， 物業(yè)管理成本測(cè)算及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定是前 期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。1）、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成： 人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi)。 公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。 公共能耗費(fèi)用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排 水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費(fèi)及水費(fèi)。

10、治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等。 環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。 綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠植租擺費(fèi)等。 管理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資 產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費(fèi)等。 保險(xiǎn)費(fèi)。 不可預(yù)見費(fèi)。 管理酬金。（11）稅金。2）、由于商業(yè)物業(yè)管理中涉及眾多業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同，因而它們 的物業(yè)管理成本是不一樣的。因此，商業(yè)物業(yè)管理測(cè)算較住宅、寫字樓物業(yè)費(fèi)測(cè)算要復(fù)雜。 商業(yè)物業(yè)費(fèi)測(cè)算前必須確定下

11、列條件：公司管理架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、 氣等能源費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政策明確； 物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明確 （面積、 使用率、設(shè)備設(shè) 施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定等。6. 主力店物業(yè)服務(wù)（1）前期管理階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容： 協(xié)助招商部門與主力店的租賃談判，重點(diǎn)協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè)備類型、使用界面（如獨(dú)立使用或共用等）； 進(jìn)行物業(yè)管理合同談判，重點(diǎn)確定雙方物業(yè)服務(wù)界面和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 協(xié)助招商、 項(xiàng)目開發(fā)公司與主力店的進(jìn)場(chǎng)技術(shù)對(duì)接， 保證主力店順利進(jìn)場(chǎng)裝修施工； 對(duì)主力店裝修施工進(jìn)行監(jiān)管，保證現(xiàn)場(chǎng)施

12、工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。（2）正常經(jīng)營階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容： 按照合同約定對(duì)主力店提供物業(yè)服務(wù)，收取管理費(fèi)用； 對(duì)主力店物業(yè)管理情況進(jìn)行監(jiān)督，尤其是消防管理及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，以消除 各類安全隱患； 協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護(hù)其良好的經(jīng)營秩序和經(jīng) 營環(huán)境； 與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴； 當(dāng)主力店中止租賃協(xié)議時(shí)，協(xié)助各部門簽訂撤場(chǎng)協(xié)議，進(jìn)行各類費(fèi)用清算；并按照 相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營場(chǎng)地。（3）不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務(wù)界面要點(diǎn)主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè) 內(nèi)重要的客戶。 各商業(yè)物業(yè)對(duì)主力

13、店的管理方式多樣， 所涉及的管理界面也不同。 一般情況 如下：（供參考）A、超市1）、中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn) 行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施） 及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè) 部門繳納；2）、消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的 建筑面積比例，分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；B、百貨1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管 理并承擔(dān)運(yùn)行、 維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施） 及費(fèi)用， 能源費(fèi)用由租戶直接 向公用事業(yè)部門繳納；3）消防與其他租戶共用；C、餐飲1

14、）除個(gè)別廣場(chǎng)的 KFC 、必勝客、麥當(dāng)勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中央空調(diào)為廣場(chǎng)主系 統(tǒng)的部分，費(fèi)用繳納一般按單獨(dú)計(jì)量或約定標(biāo)準(zhǔn)方式向物業(yè)管理公司繳納；2）水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用 由租戶向各管理公司繳納； 各系統(tǒng)由各管理公司管理， 租戶按照面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行、 維護(hù)保 養(yǎng)費(fèi)用；3）設(shè)立為獨(dú)立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任 及費(fèi)用；4）政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對(duì)其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達(dá)標(biāo)情況要求較高，為物業(yè)管理的 重點(diǎn)；5）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司 負(fù)責(zé)；6）消防與其他租戶共用；

15、D、KTV 、電子娛樂、影院1）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶 向管理公司繳納； 各系統(tǒng)由各管理公司管理， 租戶按照面積比例分?jǐn)偦蚣s定標(biāo)準(zhǔn)方式向物業(yè) 管理公司繳納運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；2）中央空調(diào) （供暖） 為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分， 無法獨(dú)立， 主機(jī)系統(tǒng)由物業(yè)管理公司管理， 租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向物業(yè)管理公司繳納空調(diào)（供暖）費(fèi)用；3）消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；4）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司 負(fù)責(zé)；5）消防與其他租戶共用；E、建材、家居1）中央空調(diào)、 水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立， 一般都為

16、租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、 維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶向各管理公司繳納；2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司 負(fù)責(zé)；3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建 筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；F、電器賣場(chǎng)1）水、氣系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，各系統(tǒng)由各管理公司管理，租戶一般 按獨(dú)立計(jì)量方式向各地管理公司繳納費(fèi)用；2）中央空調(diào)（供暖）為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各管理公司管理， 租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向物業(yè)管理公司繳納空調(diào)（供暖）費(fèi)用；3）供電系統(tǒng)單獨(dú)在供電部門

17、立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費(fèi)用，由供電部門 開具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公司管理；4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)?運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；5）消防與其他租戶共用，消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；6）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司 負(fù)責(zé)。G 、商戶裝修管理1）、成立裝修管理小組開業(yè)前 3-4個(gè)月， 成立由招商、 工程、 物管等相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員組成跨部門裝修管理小 組，對(duì)管轄區(qū)商戶裝修實(shí)施統(tǒng)一管理。2）、編制裝修管理工作流程和管理制度 編制裝修手冊(cè)，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊(cè)

18、在與商戶簽訂租賃 合同時(shí)予以派發(fā)。參見附錄 1* 購物廣場(chǎng)裝修手冊(cè) 制定裝修管理制度，明確裝修管理中各部門工作職責(zé)及工作流程。3）、裝修管理控制環(huán)節(jié) 商戶進(jìn)場(chǎng)裝修前，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必須對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)的重要設(shè)備設(shè)施和未來可能引 起糾紛的部位進(jìn)行拍照，并在交接記錄中簽字確認(rèn)。 要求商戶在開業(yè)前 90天60天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時(shí)間進(jìn)行裝修。 在 物業(yè)管理公司招商部 （營運(yùn)部 ）收到商戶提交的裝修設(shè)計(jì)方案的 5 個(gè)有效工作日之內(nèi)，物業(yè)管 理公司應(yīng)對(duì)這些初步方案、設(shè)計(jì)圖紙 （工程維修維保主管審核）進(jìn)行審閱和簽署意見。 如果 初步方案設(shè)計(jì)圖退回租戶時(shí)簽上意見， 而且租戶無條件認(rèn)可， 則商戶應(yīng)當(dāng)立

19、即按照物業(yè)管理 公司的意見修改初步方案設(shè)計(jì)圖， 并重新提交給物業(yè)管理公司進(jìn)行審核。 商戶裝修方案中涉 及拆改結(jié)構(gòu)的， 如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的， 應(yīng)上報(bào)項(xiàng)目開發(fā)商審核其可行性， 否 則，物業(yè)管理公司可直接否決商戶裝修方案。 商戶須自行向消防、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門申請(qǐng)審批，并應(yīng)獲得以上部門的批 準(zhǔn)。租戶須承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用。 現(xiàn)場(chǎng)材料進(jìn)場(chǎng)通道、工具運(yùn)輸、退場(chǎng)所有運(yùn)進(jìn)及運(yùn)出施工場(chǎng)所的施工設(shè)備必須經(jīng)過物業(yè)管理公司的批準(zhǔn)。裝卸貨物和運(yùn)輸 物品必須按物業(yè)管理公司指定的路線與時(shí)間進(jìn)行。 進(jìn)入地下室裝卸貨物區(qū)的運(yùn)輸車輛不能超 過物業(yè)地下停車場(chǎng)的入口限高。 在裝修過程中，應(yīng)做到嚴(yán)格避免損壞物業(yè)電梯、樓梯

20、、 公共 區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設(shè)施。在施工中造成上述設(shè)施的 損壞應(yīng)由商戶承擔(dān)一切相關(guān)修復(fù)費(fèi)用。 物業(yè)管理公司有權(quán)要求商戶對(duì)商場(chǎng)公共區(qū)域及貨梯做 出保護(hù)裝置方能使用。 內(nèi)裝交叉施工內(nèi)裝過程中難免會(huì)有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成品保護(hù)。 、工期管理根據(jù)商業(yè)開業(yè)時(shí)間的安排，合理控制裝修工期，及時(shí)提醒商戶及早完成裝修。工程部 及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進(jìn)度， 協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)的相關(guān)方面， 為商戶完成裝修工作， 按時(shí)開業(yè)提供服務(wù)。工期管理重點(diǎn)關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問題：a）裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材；b）天地墻是否有特殊造型和結(jié)構(gòu)；c）拆改建筑結(jié)構(gòu)

21、或樓板是否開洞或加建樓梯；d）訂購有特殊家具和廚房用具；e）空調(diào)和消防的重新布局。 施工檢查商戶在前期裝修過程中 （隱蔽工程封蓋前 ），必須向物業(yè)管理公司通報(bào)工程進(jìn)度和施工狀 況，由物業(yè)管理公司組織專業(yè)人員對(duì)商戶裝修區(qū)域的隱蔽工程進(jìn)行查驗(yàn)，并提出整改意見。 驗(yàn)收a）裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。物業(yè)管理公司根據(jù)裝修圖紙進(jìn)行檢查， 或聘請(qǐng)監(jiān)理公司對(duì)裝修過程及裝修結(jié)果檢查、 驗(yàn)收。 監(jiān)理費(fèi)用由商戶負(fù)責(zé)， 檢查項(xiàng)目包括但 不限于以下項(xiàng)目：-與設(shè)計(jì)圖紙是否吻合；-消防設(shè)施的完好情況；-裝修材料與消防要求的一致性；-電器線路施工情況；-設(shè)備設(shè)施完好情況b）如商戶裝修與施工圖紙不符，物業(yè)管理公司

22、有權(quán)要求商戶立即更改裝修，以符合認(rèn) 可后的施工圖。 物業(yè)管理公司不負(fù)責(zé)因此導(dǎo)致的商戶開業(yè)日期的延期。 租戶在完成修改工作 后，仍須向物業(yè)管理公司提供兩份修改后的竣工圖。c）商戶須于開業(yè)前獲得政府有關(guān)部門的報(bào)審?fù)ㄟ^的意見書（消防、衛(wèi)生等）。 為確保所有商戶在開業(yè)時(shí)同時(shí)開放，為了避免出現(xiàn)不利情況，應(yīng)當(dāng)盡早控制裝修工 程進(jìn)度， 制定嚴(yán)格的開業(yè)計(jì)劃和裝修進(jìn)度時(shí)間表， 并在招商談判時(shí)和商戶協(xié)商解決。 即使不 可能同時(shí)開業(yè)，未完成部分也需要進(jìn)行美化遮擋，并標(biāo)明預(yù)定的開業(yè)吉日。第三：方案設(shè)想：一、人員大致配置：（參考）電梯工 1人（ 8-10臺(tái)）（一般維護(hù)檢查記錄和故障處理記錄和管理，保持和維保單位 溝通等

23、）配電房值班電工 3人（ 24小時(shí)值班制）弱電工 1 人（包括網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、消防、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備、排煙風(fēng)機(jī)等）水泵房 1 人（包括給排水及消防水泵設(shè)施設(shè)備和控制強(qiáng)電柜）中央空調(diào)操作維修維護(hù)工 2-3 人（一般商鋪供冷氣、暖氣開機(jī)時(shí)間：7:30-21:30另可根據(jù)需求 24 小時(shí)開機(jī)，如酒店等；包括末端、新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)和維修）綜合維修工 2-3 人（包括給商戶維修，含以上人員有效使用） 目前情況建議暫派工程維修技術(shù)人員1-2人。根據(jù)設(shè)備到位情況或正式開業(yè)時(shí)間的確定，工程維修維保人員逐步進(jìn)入。預(yù)計(jì)人員： 5-9人，前期 1 人，當(dāng)設(shè)備到位調(diào)試時(shí)增加 1 人，然后根據(jù)需要逐步加人 （

24、根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、 商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行 合理配置）。商鋪物業(yè)管理組織架構(gòu)及人員配備（工程維保服務(wù)部分供參考）董事長總經(jīng)理物業(yè)管理處經(jīng)理工程維保服務(wù)部（主管）保安部（主管） 保潔綠化部（主管）文員 領(lǐng)班設(shè)備運(yùn)行組 綜合維修組設(shè)主管 1 名：一專多能，技術(shù)全面、能組織和解決一些較為復(fù)雜的技術(shù)問題或難點(diǎn)， 與安管部、保潔部、綠化部、客戶部、經(jīng)營品質(zhì)部等部門保持良好溝通與協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)工程維 保維修方面的日常事務(wù)管理與維護(hù)， 定期將本部門工作情況向公司物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)并對(duì)物業(yè)經(jīng) 理負(fù)責(zé)；全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。其主要職能是保證商鋪不間 斷地安全運(yùn)行， 使物業(yè)保值和增值

25、。 工程維修維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需 要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。其次， 人員儲(chǔ)備應(yīng)著眼于企業(yè)的不斷發(fā)展和需求。工程維修維保部各崗位職責(zé)（略）主管職責(zé)：文員職責(zé)：（維修材料申購、公用工具、工程維修維保技術(shù)資料、設(shè)備技術(shù)檔案資料、 維修接單發(fā)單、水、電、氣抄報(bào)表等保管管理，做好物業(yè)升級(jí)或創(chuàng)優(yōu)基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作）領(lǐng)班職責(zé)： （根據(jù)每日主管的工作安排，合理組織調(diào)配維修人員完成每天的工作任務(wù)， 完成搶修、維護(hù)保養(yǎng)或突發(fā)事件處理工作等）設(shè)備運(yùn)行組職責(zé)：（每班至少保證 1 人全面負(fù)責(zé)設(shè)備正常運(yùn)行的操作、巡檢、運(yùn)行記 錄等）綜合維修組職責(zé)：（每班保證2人，即7: 3015:302

26、3: 30時(shí)分，至少3至4人負(fù)責(zé)每班維修搶修、維護(hù)保養(yǎng)，并做好記錄等）主管崗位職責(zé)：1、貫徹執(zhí)行經(jīng)理指令，全面負(fù)責(zé)物業(yè)工程維修維保方面的日常事務(wù)管理與維護(hù)等全部 工作；負(fù)責(zé)協(xié)助其它部門處理業(yè)戶工程維修投訴的解釋和處理工作； 定期將本部門工作情況 向公司經(jīng)理匯報(bào)并對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)2、參與公司新項(xiàng)目前期與工程、機(jī)電相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及籌備期工程管理和后期維護(hù)技 術(shù)管理；負(fù)責(zé)公司新接管物業(yè)項(xiàng)目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝 修項(xiàng)目的驗(yàn)收和數(shù)據(jù)核實(shí)工作； 與工程項(xiàng)目部配合， 對(duì)各項(xiàng)目的工程維保技術(shù)改造提供合理 建議和方案，處理及解決工程遺留問題、 工程維保技術(shù)、 質(zhì)量、進(jìn)度等方面的問題并監(jiān)督

27、實(shí) 施項(xiàng)目的整改全過程。3、負(fù)責(zé)組織制訂管轄內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程；負(fù)責(zé)指導(dǎo)編制設(shè)備、 設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃； 制定物業(yè)工程維修維保管理方案； 協(xié)助建立完整的設(shè)施設(shè) 備技術(shù)檔案和維修維保檔案； 負(fù)責(zé)完成日常使用的專業(yè)技術(shù)數(shù)據(jù)的搜集、 管理工作； 負(fù)責(zé)制 定工程維修、設(shè)施設(shè)備大、中修計(jì)劃、保養(yǎng)計(jì)劃、月采購計(jì)劃的預(yù)算和控制維修保養(yǎng)費(fèi)用支 出以及人員配置計(jì)劃； 提交管轄范圍內(nèi)工程改造、 設(shè)施設(shè)備更新、 改造建議的方案及預(yù)算編 制進(jìn)行技術(shù)審核并送有關(guān)部門評(píng)審。 確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行。 掌握好能耗及維修費(fèi) 用，確保最大限度節(jié)能、 節(jié)支； 推行節(jié)能運(yùn)行計(jì)劃的實(shí)施和運(yùn)行維修費(fèi)用

28、預(yù)算的控制；協(xié)助分析工程項(xiàng)目報(bào)價(jià)單， 檢查施工與工程進(jìn)度。 現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度。4、負(fù)責(zé)針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀況，編制專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，組織對(duì)突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案 的演練； 實(shí)施考察下屬員工工作質(zhì)量與工作效率， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施， 并對(duì)下屬進(jìn) 行考核。工程維保維修服務(wù)有助于建筑空間的維護(hù)維修和保養(yǎng)：養(yǎng)護(hù)建筑（房屋本體）、維護(hù) 設(shè)備（網(wǎng)絡(luò)、 消防、監(jiān)控、門禁、給排水、電梯、發(fā)電機(jī)組、 供配電、中央空調(diào)及系統(tǒng)等等） 、 保證水、電、氣、及制冷、采暖或衛(wèi)生熱水的正常供應(yīng)、意外事故應(yīng)急處理等，由于商鋪的 各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的使用頻率較高， 統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)

29、施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維 修，增加使用的安全性和耐久性，延長其使用壽命。二、維修工作流程圖 業(yè)戶（商戶 ）維修工作流程圖業(yè)戶報(bào)修（電話、書面）客戶部不客戶前臺(tái)下單，填寫業(yè)戶（商戶）來電、來訪登記表或派工單合格維修部文員發(fā)單實(shí)施維修完畢，請(qǐng)業(yè)業(yè)主（商戶）在派工單上簽字驗(yàn)收并交費(fèi)將派工單交客戶前臺(tái)回訪維修部文員收單將派工單及收款交財(cái)務(wù)簽收回訪結(jié)果反饋回工程維修維保部理合格結(jié)束公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程圖 :（省略）說明：1. 、報(bào)修接單服務(wù)和參與維修回訪制度： 商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出現(xiàn)問題或故障，對(duì)業(yè)戶營業(yè)將造成很大影響。業(yè)戶報(bào) 修，應(yīng)及時(shí)迅速做好記錄，填寫維修通知單，即時(shí)派維修工趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修

30、，并保證 維修工作質(zhì)量； 對(duì)維修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪，對(duì)不能維修或解決的問題或故障，由工程維修主管組織處理或解決，確保業(yè)戶滿意；2、日常工作與對(duì)內(nèi)、對(duì)外聯(lián)系內(nèi)部聯(lián)系：每月水電能耗抄表及統(tǒng)計(jì)報(bào)表上報(bào)；鋪位報(bào)修搶修及維修維護(hù)材料申報(bào)等 等，商鋪維保工作的好壞直接影響到物業(yè)向商鋪方收取物業(yè)費(fèi)用的收繳率；外部聯(lián)系：維保服務(wù)業(yè)務(wù)上還要與自來水公司、電力公司、電信和網(wǎng)絡(luò)公司、特種設(shè) 備技術(shù)監(jiān)督部門或設(shè)備供應(yīng)商及安裝單位、 維保單位等保持有效溝通等， 如果處理不好這些 關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營活動(dòng)很被動(dòng)，處理得好，往往事半功倍。三、商鋪裝修服務(wù)管理1、商鋪的裝修管理包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，應(yīng)單獨(dú)列出論

31、述。裝修管理 主要職能： 審核裝修申請(qǐng)、 簽訂“裝修管理協(xié)議”， 進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理和裝修完工工程驗(yàn)收 等2、商鋪樓宇出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請(qǐng)；對(duì)于裝修后出租鋪面 的承租商戶對(duì)鋪面只能通過申請(qǐng)批準(zhǔn)后做一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾點(diǎn)注意 事項(xiàng)：a建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度；b 專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；c 選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；d 對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。3、商鋪鋪面裝修管理規(guī)定的制定主要確定以下幾點(diǎn) 二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理指定的二次裝修施工管理辦法或者規(guī)定； 業(yè)戶裝修需要?jiǎng)佑秒姾?、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)遵守商鋪動(dòng)火申請(qǐng) 制度的

32、各項(xiàng)規(guī)定，禁止擅自更改水電管線及負(fù)荷用電； 裝修完畢后，物業(yè)管理根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議， 對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，影視情節(jié)輕重做出 不同的處理； 為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方應(yīng)由物業(yè)管理選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，情況如下：a凡涉及電力設(shè)備包括鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等進(jìn)行增減、改裝的； 為該層的消防設(shè)備包括消防噴淋裝置、煙感器、管道、警鈴等進(jìn)行增減、改造的；電視監(jiān)控 系統(tǒng)、公共天線及網(wǎng)絡(luò)分布系統(tǒng)等進(jìn)行增減或改裝的，都由物業(yè)管理選定工程實(shí)施施工方。 業(yè)戶則按工程費(fèi)用的

33、一定比例支付給物業(yè)管理作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。b、凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水、排水 道、電力裝置、 通風(fēng)設(shè)備、 電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方， 也可由物業(yè)管 理選定施工方。c、 業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)當(dāng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖； 樓層平面圖的正視圖、截面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附有關(guān)細(xì) 節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；設(shè)備位置照明 圖；假天花的平面、截面圖；及其他物業(yè)管理或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)等。d、其他如：裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、換位要求、違約責(zé)任

34、、施工期保險(xiǎn)4、有效管裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理由于一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜， 大多是臨時(shí)工， 施工方對(duì)他們可能也缺乏理，所以在施工過程中，物業(yè)應(yīng)對(duì)：施工人員的管理，對(duì)工程是否按圖施工、按“裝 修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理。 裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)的施工，而其他單元或?qū)用鎰t會(huì)照常營業(yè)，如果對(duì)施工人員沒有有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其它業(yè)戶的營 業(yè)活動(dòng)。 而對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要應(yīng)著眼于施工人員有否嚴(yán)格按圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理的其他管理規(guī)定等。 如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等，如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝 置或公用設(shè)施設(shè)備， 則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)， 直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然， 也可由物業(yè)管理 修理，但是，有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。并應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。四、商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理1、商鋪修繕計(jì)劃、資金管理。為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排年 度修