特定用地類型地價評估分析

1、特定用地類型地價評估分析一、特定用地類型的范圍與特點特定用地類型主要是指除商業(yè)用地、 住宅用地、工業(yè)用地以外的其他需要進 行地價評估的用地類型。按照全國土地分類標準，特定用地類型屬于建設(shè)用 地的范疇。（一）特定用地類型的范圍按照特定用地類型的性質(zhì)、分布特征、土地的使用功能狀況，特定用地類型 大體上可以分成以下兩類：1 基礎(chǔ)設(shè)施用地。其范圍包括：（1）給排水設(shè)施用地，如水源地、給排水管網(wǎng)用地等；（2）供電設(shè)施用地，如發(fā)電場、輸電線路、變電站用地等；（3）供熱供氣設(shè)施用地，如鍋爐房用地、天然氣和煤氣輸送管網(wǎng)用地等；（4）電訊設(shè)施 用地，如電信基站用地等；（5）消防設(shè)施用地，如消防站用地等；（6）環(huán)

2、衛(wèi)設(shè)施 用地，如污水處理場、垃圾焚燒場用地等；（7）交通設(shè)施用地，如鐵路用地、公 路用地（包括高速公路、等級公路）、民用機場用地、港口碼頭用地、管道運輸 用地（如石油管道運輸用地）、城市街巷用地（如城市道路、公共停車場、立交 橋用地等）。2 公共設(shè)施用地。其范圍包括：（1）機關(guān)團體用地，如國家機關(guān)、社會團體、廣播電視臺、新聞出版單位的辦公用地；（2）教育用地，如大中小學(xué)校、幼 兒園等各種教育機構(gòu)直接用于教育的用地；（3）科研設(shè)計單位用地，如獨立的科 研院所、勘察規(guī)劃設(shè)計單位用地；（4）文體用地，如提供公共服務(wù)的文化、體育 設(shè)施用地；（5）醫(yī)療衛(wèi)生用地，如醫(yī)院、防疫站、急救中心、血站等用地；（6

3、）慈善用地，如福利院、孤兒院、養(yǎng)老院等用地；（7）瞻仰景觀休閑用地，如名勝 古跡、公園、市民廣場、公用綠地等用地；（8）宗教設(shè)施用地，如教堂、寺院、 道觀用地；（9）墓葬地，如陵園、殯葬場、公共墓地等用地。（二）特定用地類型的特點1. 分布零散，遍布城鄉(xiāng)地區(qū)。特定用地類型由于其功能的特定性，往往分 布比較零散，遍布城市和農(nóng)村地區(qū)，沒有形成一定規(guī)模的用地功能分區(qū)。2. 用地形態(tài)多呈點、線狀。3. 土地使用權(quán)類型多為劃撥土地使用權(quán)4. 土地市場狹小，土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易案例較少，評估方 法上難以采用市場比較法。5. 有一定的土地收益，但現(xiàn)實土地收益發(fā)揮得不充分。二、特定用地類型的地價影

4、響因素1 .區(qū)域因素(1) 交通便捷度。交通條件對特定用地類型地價的影響， 一是對內(nèi)的聯(lián)系， 包括特定用地類型周圍區(qū)域內(nèi)道路類型、 寬度、路面狀況、道路密度等；二是對 外聯(lián)系，包括特定用地類型周圍道路系統(tǒng)同對外公路、 過境公路聯(lián)接狀況，距火 車站、港口以及其他交通樞紐的距離、可利用程度等。(2) 基礎(chǔ)設(shè)施完善度?；A(chǔ)設(shè)施完善度對特定用地類型地價的影響是指為特定用地類型服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施配置以及運行能力。 基礎(chǔ)設(shè)施包括動力能源、供水 能力及保證率、排水設(shè)施及能力等。一般說，基礎(chǔ)設(shè)施條件好，保證率咼，特定 用地類型的土地效益就易于得到充分發(fā)揮。(3) 共用設(shè)施完備度。主要指為特定用地類型服務(wù)的公用設(shè)施

5、完善程度， 包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所、公園、電影院、游樂場所的配置狀況。(4) 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度主要指區(qū)域內(nèi)的自然條件，包括地質(zhì)狀況、土地承壓力、地形和洪水淹沒威脅以及區(qū)域內(nèi)水、 大氣、噪音污染程度 等。(5) 城市規(guī)劃限制。城市規(guī)劃對特定用地類型地價的影響主要包括建筑物 的高度、密度、消防間距以及土地使用的發(fā)展前景等。(6) 其他因素。影響特定用地類型地價的其他因素，主要指不在以上影響 因素中，但因當?shù)貤l件造成的能對特定用地類型土地價格產(chǎn)生重大影響的因素， 如勞動力的市場供求狀況、人文因素等。2 .個別因素影響特定用地類型地價的個別因素還有宗地的形狀、面積、宗地用途的限制

6、、 土地利用強度等。三、基礎(chǔ)設(shè)施用地地價評估(一)主要參數(shù)和地價水平1 .主要參數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施用地地價評估的主要參數(shù)，要考慮基礎(chǔ)設(shè)施用地中不同種類具體基礎(chǔ)設(shè)施用地的特點及土地收益水平，區(qū)分經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地和非經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè) 施用地，分別考慮評估所應(yīng)選用的參數(shù)。 有關(guān)投資利息率、利潤率、土地增值收 益率及土地還原利率的確定，應(yīng)把握不同種類具體基礎(chǔ)設(shè)施用地的投資風(fēng)險、資 金利潤率及土地增值的客觀差異。 一般地，基礎(chǔ)設(shè)施用地地價評估中的土地增值 收益率要比工業(yè)用地的土地增值收益率低 5- 10個百分點，土地還原利率要比工 業(yè)用地的土地還原利率高1-2個百分點。2 地價水平基礎(chǔ)設(shè)施用地的地價水平，總體上要

7、與同等土地條件的工業(yè)用地的地價水平 相當。但基礎(chǔ)設(shè)施用地中的交通設(shè)施用地， 如鐵路用地、公路用地（包括高速公 路、等級公路）、民用機場用地、港口碼頭用地、城市街巷用地（如公共停車場 用地等），其地價水平，要比同等土地條件的工業(yè)用地的地價水平略高。（二）評估方法基礎(chǔ)設(shè)施用地的地價評估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準 地價系數(shù)修正法等方法估價。當采用基準地價系數(shù)修正法時，基礎(chǔ)設(shè)施用地的基準地價標準及其修正體系應(yīng)當參照工業(yè)用地的基準地價標準及其修正體系。當采用收益還原法時，以交通用地為例，年總收益的確定要按交通流量和收費標準計算年總收益。為保證總收益的客觀性，測算的交通流量應(yīng)折算成標準流

8、 量，收費標準應(yīng)取正常標準。年總費用的確定應(yīng)當包括建造成本折舊 （固定資產(chǎn) 折舊）、管理費用、維修費用、利息、應(yīng)繳稅費、固定資產(chǎn)純收益及正常投資年 利潤等。對于機場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在收益還原法以外的評估方 法運用中，應(yīng)當考慮壟斷地租修正。四、公共建筑用地地價評估（一）主要參數(shù)和地價水平1 .主要參數(shù)公共建筑用地地價評估的主要參數(shù)，要考慮公共建筑用地中不同種類具體公 共建筑用地的特點及土地收益水平，應(yīng)把握不同種類具體公共建筑用地的投資風(fēng) 險、資金利潤率及土地增值的客觀差異。 一般地，公共建筑用地地價評估中的土地增值收益率要比住宅用地的土地增值收益率低 3-5個百分點，土地還原利率要 比住宅的土地還原利率高1個百分點左右。2 地價水平公共建筑用地的地價水平，總體上要與同等土地條件的住宅用地的地價水平相當。但公共建筑用地中的科研設(shè)計單位用地、 醫(yī)療衛(wèi)生用地，其地價水平，要 比同等土地條件的住宅用地的地價水平略高。（二）評估方法公共建筑用地的地價評估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準地價系數(shù)修正法等方法估價。當采用基準地價系數(shù)修正法時，公共建筑用地的基準地價標準及其修正體系應(yīng)當參照住宅用地的基準地價標