三舊改造中集體建設(shè)用地權(quán)屬的思考

1、三舊改造中集體建設(shè)用地權(quán)屬的思考2009年廣東省頒布關(guān)于推進(jìn)三舊改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的假設(shè)干意見，開始實(shí)施三舊改造試點(diǎn)工程，并在集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)管理方面進(jìn)行了有益的探索。然而在實(shí)際改造過程中，某些地方對于集建地不管其具體用途一律征為國有，并納入土地儲備系統(tǒng)，集中管理，統(tǒng)一供地。這不僅使集體土地自由流轉(zhuǎn)受到阻礙，也使農(nóng)戶的利益受到侵害。文章主要針對這一問題提出集建地應(yīng)保留集體性質(zhì)，實(shí)行土地流轉(zhuǎn)和自行改造相結(jié)合的政策。2009年廣東省開始實(shí)施三舊改造試點(diǎn)工程，同年廣東省人民政府頒布關(guān)于推進(jìn)三舊改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的假設(shè)干意見簡稱意見，作為三舊改造工作的指導(dǎo)性文件，意見不僅是三舊改造工作的法律依據(jù)，

2、也是推進(jìn)改造工作的精神綱領(lǐng)，一切改造工作都應(yīng)該圍繞意見展開。意見第十四條規(guī)定：土地利用總體規(guī)定確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請將農(nóng)村集體所有的村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的，可依照申請報省人民政府批準(zhǔn)征為國有。其中，確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造或與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)?？梢钥闯?，對于納入三舊改造范圍的集體建設(shè)用地，意見沒有規(guī)定必須征為國有后才能進(jìn)行改造，而是除屬于市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)依法征收的外，可由農(nóng)村個體經(jīng)濟(jì)組織或者用地單位自行組織實(shí)施。然而，在實(shí)際改造過程中，有些地區(qū)對于集體建設(shè)用地不管改造后具體用途一律征為國有，并納入土地儲

3、備系統(tǒng)，集中管理，統(tǒng)一供地，這有違鼓勵土地原使用權(quán)人自行改造的原則，也不利農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。由于集建地產(chǎn)權(quán)屬性的特殊性，因此筆者不贊同某些地區(qū)不加限制地把集建地征為國有的做法，如不對這種做法加以限制和約束，土地征收制度的詬病將在三舊改造這塊實(shí)驗(yàn)田中蔓延。1對集體建設(shè)用地征為國有的質(zhì)疑集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要組成部分，非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)雖然沒有正式得到法律的認(rèn)可，但在廣闊農(nóng)村實(shí)際已出現(xiàn)了形式多樣的流轉(zhuǎn)方式。據(jù)國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)民集體建設(shè)用地的數(shù)量大約相當(dāng)于國有建設(shè)用地的2.5倍，數(shù)目如此巨大的集體建設(shè)用地為非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供了潛在的可能。從現(xiàn)實(shí)來看，目前集體建設(shè)用地大

4、多是以超出國家規(guī)定的方式如出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、作價入股、使用權(quán)置換等流轉(zhuǎn)使用權(quán)的，而且在數(shù)量和規(guī)模上都有愈演愈烈之勢，形成了可觀的集體建設(shè)用地隱形市場。目前尚未出臺標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的全國性法律規(guī)章，各地實(shí)際不同，對集建地產(chǎn)權(quán)歸屬、流轉(zhuǎn)方式、收益分配等問題的處理方式也多種多樣。以集建地產(chǎn)權(quán)歸屬為例，有的地區(qū)實(shí)行轉(zhuǎn)權(quán)讓利，即集體轉(zhuǎn)歸國有，土地收益大部分返還；有的地方集建地集體所有不變，土地收益大部分歸集體，即實(shí)行保權(quán)讓利；還有的地方則是以上兩種方式相結(jié)合，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實(shí)行轉(zhuǎn)權(quán)讓利，規(guī)劃區(qū)外，則實(shí)行保權(quán)讓利。有些地方考慮到三舊改造中集建地產(chǎn)權(quán)歸屬混亂可能會造成很多管理上的麻煩，于是一律實(shí)行先征為國有，再統(tǒng)

5、一供地，即轉(zhuǎn)權(quán)讓利模式。地方政府采取這種做法是出于以下考慮：集建地是集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同所有的土地，如果集建地自由流轉(zhuǎn)恐怕會損害集體和農(nóng)戶的利益；再者，土地流轉(zhuǎn)不標(biāo)準(zhǔn)，市場秩序混亂，會對國有土地市場造成沖擊。事實(shí)上，地方政府的考慮不無道理，但是我們只要仔細(xì)分析土地流轉(zhuǎn)狀況，就可以找出這種做法的問題所在。首先，問題的根源不在于集建用地應(yīng)不應(yīng)該流轉(zhuǎn)，而在于土地流轉(zhuǎn)是否遵循法律規(guī)定的程序進(jìn)行。廣東省人民政府2005年在全國率先以政府令形式頒發(fā)了廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理方法以下簡稱方法，根據(jù)方法第十二條規(guī)定，土地使用者必須支付出讓價款才能從集體土地所有者取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，同時以建設(shè)用地使

6、用權(quán)作價入股出資，與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同使用權(quán)出讓。第十三條規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同?？梢姡椒ù_立了集體建設(shè)用地有償使用的原則，保證了集體土地的有效利用和建設(shè)用地使用權(quán)的有效流轉(zhuǎn)，從法律上保障了集體和農(nóng)戶的利益。其次，只要通過科學(xué)制定和嚴(yán)格實(shí)施規(guī)劃，依照法定的權(quán)限和程序嚴(yán)格控制農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地的數(shù)量，標(biāo)準(zhǔn)集建地流轉(zhuǎn)市場主體行為，土地流轉(zhuǎn)市場不僅不會對國有土地市場造成沖擊，反而是國有土地市場的有力補(bǔ)充。國有土地使用權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)同屬用益物權(quán)，它是所有權(quán)人以外的權(quán)利主體對土地占有、使用、收益，從而由土地的利用實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)目的的權(quán)利，而且隨

7、著城市資金下鄉(xiāng)、外資引入和城鄉(xiāng)間的合作，二者之間的主客體分界已被打破。如果能實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)的統(tǒng)一，將增加土地供給量，緩解目前各地建設(shè)用地緊張的局面。這里所說的供給量可以從增量供給和存量供給兩方面去理解。集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)，它可以增加土地供給首次流轉(zhuǎn)的結(jié)果通常是增加建設(shè)用地的供給總量,而不是提高現(xiàn)有存量建設(shè)用地的利用率；而再次流轉(zhuǎn)是對存量建設(shè)用地使用權(quán)的重新分配，其結(jié)果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分、合理的利用，并不會增加新的建設(shè)用地。2 集建地國有的弊端集建地是三舊改造中比較特殊的地類，它包含在舊村莊和舊廠房改造中，由于其產(chǎn)權(quán)屬性具有特

8、殊性，且與農(nóng)戶利益密切相關(guān)，將其征為國有將會產(chǎn)生以下三方面嚴(yán)重的問題：問題一：不利于土地的節(jié)約集約利用。珠三角很多地區(qū)如東莞，在其發(fā)展早期，經(jīng)濟(jì)高速增長，為了促進(jìn)招商，村鎮(zhèn)一級擁有較高的土地權(quán)力，各類投資項(xiàng)目建設(shè)對土地的需求急劇膨脹，為降低前期投資成本，大量建設(shè)項(xiàng)目利用當(dāng)時寬松的政策條件，通過掛靠、租賃等不標(biāo)準(zhǔn)形式使用集體用地。這種操作模式有效地解決了當(dāng)時的土地供給問題，用地企業(yè)為珠三角經(jīng)濟(jì)的迅速起飛作出了巨大奉獻(xiàn)。政府征收集建地，使土地使用權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，土地所有權(quán)被國家統(tǒng)一收回，使用權(quán)也會隨之滅失，企業(yè)要繼續(xù)使用土地必須通過合法途徑重新取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，如此一來，企業(yè)的經(jīng)營成本增加

9、，土地使用權(quán)歸屬的不確定性增加企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營的風(fēng)險，必然對企業(yè)長遠(yuǎn)、合理、高效地使用土地產(chǎn)生負(fù)面作用，不利于土地的節(jié)約集約利用，也有違三舊改造促進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)建設(shè)，確保經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展的初衷。問題二：提供權(quán)力尋租的空間。不少企業(yè)之前購買了村集體土地，而又沒辦產(chǎn)權(quán)證，一是由于這類土地在法律上仍屬于村集體自用的集體建設(shè)用地，不得轉(zhuǎn)讓；二是難以融資，擔(dān)保法對集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押進(jìn)行了限制，制約了企業(yè)通過融資擴(kuò)大再生產(chǎn)；三是存在嚴(yán)重的法律風(fēng)險，企業(yè)和集體經(jīng)濟(jì)組織雙方均缺乏法律保障。比方東莞因?yàn)檫@一歷史遺留問題，全市估計有數(shù)千億元的資金被套在里面。此次意見明確了有關(guān)土地管理政策的適用界限，重

10、點(diǎn)對轉(zhuǎn)型企業(yè)如三來一補(bǔ)企業(yè)轉(zhuǎn)為外商投資企業(yè)、民營企業(yè)解除集體掛靠等，明晰土地權(quán)屬；項(xiàng)目擴(kuò)建超占少量土地，補(bǔ)辦用地手續(xù)?？梢钥闯鏊鼘θf改造中的歷史遺留問題用地實(shí)行優(yōu)惠政策，只要企業(yè)符合規(guī)定條件，就可以取得用地手續(xù)，盤活大量的土地和資金。而集建地一旦征為國有，就意味著原土地使用權(quán)人使用的土地獲確權(quán)的時機(jī)喪失，土地使用者不得不花費(fèi)巨大成本在國有土地出讓市場或轉(zhuǎn)讓市場通過招拍掛等途徑，再次獲得土地使用權(quán)。在巨大的成本差異面前，土地使用者作為理性經(jīng)濟(jì)人，會通過非正當(dāng)途徑如賄賂地方政府官員，使得土地不被征收?？梢姡ǖ貒腥菀鬃躺瘮?，扭曲市場主體行為。問題三：農(nóng)民集體產(chǎn)權(quán)權(quán)益受損。土地資產(chǎn)最基本的特

11、征就是能夠?yàn)橥恋厮姓吆屯恋厥褂谜邘黹L期的經(jīng)濟(jì)收益。美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)R.T.伊利指出：財產(chǎn)就意味著一種控制經(jīng)濟(jì)財貨的專有權(quán)利。從這個意義上可以說，地產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)主體對土地的獨(dú)占權(quán)或是產(chǎn)權(quán)主體對土地資源作為其財產(chǎn)的占有和排他性權(quán)利。集建地國有后，政府可以采取出讓、出租等多種方式在土地市場上獲得巨大的收益，農(nóng)民集體能夠得到的只有安置補(bǔ)償費(fèi)等少量的補(bǔ)償。土地征收與民爭利的特點(diǎn)使作為集建地的所有權(quán)人的農(nóng)民集體，無法享有完整產(chǎn)權(quán)權(quán)能以所有權(quán)為核心帶來的各項(xiàng)收益。 3集建地應(yīng)保留集體所有集建地保留集體所有，不僅可以防止因其國有帶來的弊端，而且可以激勵集體做出更合理的產(chǎn)權(quán)安排和產(chǎn)權(quán)收益分配，推動三舊改造多方參與

12、局面的形成。因此筆者建議集建地產(chǎn)權(quán)保留集體所有。理由有四-理由一：集建地集體所有，集體的產(chǎn)權(quán)主體地位得到認(rèn)可，集建地產(chǎn)權(quán)具有排他性的特點(diǎn)，這不僅意味著不讓他人從一項(xiàng)資產(chǎn)受益，而且意味著資產(chǎn)所有者要排他性地對該資產(chǎn)使用中的各項(xiàng)成本負(fù)責(zé)，包括承擔(dān)確保排他性的成本。亦即賦予集體設(shè)定集建地產(chǎn)權(quán)安排的自主權(quán)，使得所有者能通過收購、使用、抵押和轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的方式持有或處置某些資產(chǎn)，并占有在這些資產(chǎn)的運(yùn)用中所產(chǎn)生的效益。理由二：集體擁有土地所有權(quán)，只要合理確定產(chǎn)權(quán)邊界，就可以從土地產(chǎn)權(quán)中獲取收益。從現(xiàn)實(shí)情況來看，三舊改造中的集建地，尤其在城鄉(xiāng)結(jié)合部的集建地被企業(yè)使用后，產(chǎn)生了很多失地農(nóng)民，這不僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是

13、嚴(yán)重的社會問題。怎樣合理安置失地農(nóng)民，保障其長遠(yuǎn)生計尤為重要。學(xué)界對失地農(nóng)民的安置方法由早期簡單的貨幣安置越來越傾向于留地安置，留地安置的核心思想是使農(nóng)民具有收益能力，而非簡單獲得一次性的貨幣補(bǔ)償，即使農(nóng)村集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)，假設(shè)干年后，其使用權(quán)又回歸農(nóng)民集體。農(nóng)民集體通過留地開發(fā)、出租物業(yè)，使被征地集體經(jīng)濟(jì)組織逐漸由地主變?yōu)闃I(yè)主，農(nóng)民逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣と嘶蛭飿I(yè)管理人員，實(shí)現(xiàn)再就業(yè)，給農(nóng)民集體和個人提供永續(xù)的收益流，使失地農(nóng)民長遠(yuǎn)生活有保障。理由三：盤活存量土地。三舊改造的對象舊城鎮(zhèn)、舊廠房和舊村莊，是對存量用地潛力的挖掘。早期，農(nóng)村集建地由企業(yè)大量開發(fā)利用，如果由政府將集建地所有權(quán)收回，對企業(yè)發(fā)

14、展和土地的永續(xù)利用都會造成極大的不利。然而，集建地歸集體所有，企業(yè)可以與集體通過契約的方式，界定集體與企業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，有償取得土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利。意見第十七條規(guī)定，納入三舊改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和三舊改造規(guī)劃、沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，將獲確權(quán)，辦理國有建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行補(bǔ)償，且未因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，可按照用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實(shí)處理處罰后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)

15、。這樣不僅企業(yè)正常經(jīng)營不會受到影響，集體也通過土地流轉(zhuǎn)獲得了收益，更重要的是存量土地得到合理開發(fā)和集約利用，形成了三方共贏的局面。理由四：三舊改造資金來源渠道多元化。三舊改造是一項(xiàng)浩大的歷史工程，不是一朝一夕能夠完成的，需要投入大量的人力、物力、財力，單靠政府財政投入很難完成，必須拓寬資金來源渠道。集建地集體所有，企業(yè)歷史用地獲確權(quán)，這樣企業(yè)便順理成章地成為三舊改造的主體之一，從資金來源上為三舊改造提供了有力保障。4集建地的產(chǎn)權(quán)安排應(yīng)注意幾個問題制度經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，制度提供的一系列規(guī)則，由社會認(rèn)可的非正式約束、國家規(guī)定的正式約束和實(shí)施機(jī)制所構(gòu)成。產(chǎn)權(quán)制度是制度集合中最基本、最重要的制度。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)

16、強(qiáng)調(diào)了所有權(quán)、激勵與經(jīng)濟(jì)行為的內(nèi)在聯(lián)系，產(chǎn)權(quán)會影響激勵和行為，產(chǎn)權(quán)的發(fā)展是為了使外部性內(nèi)在化。要保證三舊改造中集建地改造工作的順利推進(jìn)，必須賦予集體完整的土地產(chǎn)權(quán)，細(xì)化土地使用權(quán)權(quán)能，以到達(dá)界定土地產(chǎn)權(quán)收益的目的。集建地產(chǎn)權(quán)安排應(yīng)注意以下問題-問題一：集體享有的土地產(chǎn)權(quán)。所有權(quán)是產(chǎn)權(quán)的核心，擁有土地所有權(quán)就掌握了對土地的控制權(quán)。盧現(xiàn)祥等認(rèn)為所有權(quán)包含以下幾層含義：第一，它說明產(chǎn)權(quán)主體對客體的歸屬、領(lǐng)有關(guān)系，排斥他人違背其意志和利益侵犯的所有物；第二，所有者對其所有物可以設(shè)置法律許可的其他權(quán)利，即對其所有權(quán)進(jìn)行分解的權(quán)利；第三，利用所有權(quán)能收到一定的經(jīng)濟(jì)利益。可見，賦予集體集建地所有權(quán)，才能表達(dá)

17、其對土地的支配地位，是界定產(chǎn)權(quán)邊界和產(chǎn)權(quán)收益的前提。問題二：所有權(quán)主體確定后，使用權(quán)的分解就成為關(guān)鍵。我國國有土地使用權(quán)權(quán)能結(jié)構(gòu)單一，反映在權(quán)利過渡上就是土地二級市場交易方式單一，僅有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押幾種方式，比起國外市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的土地交易市場，少了很多可供選擇的土地產(chǎn)權(quán)交易形式，并且各種交易方式之間交易數(shù)量和成交額的差異也相當(dāng)大。筆者對2006-2008年廣東省國有土地使用權(quán)交易情況作了初步分析，2006年廣東省土地二級交易市場上，國有土地使用權(quán)交易方式只有三類，從交易數(shù)量來看，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓宗數(shù)占土地使用權(quán)總交易宗數(shù)的62.72%，土地使用權(quán)抵押宗數(shù)占總交易宗數(shù)的37.27%，土地使用

18、權(quán)出租宗數(shù)僅占總交易宗數(shù)的0.01%。從交易面積來看，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓面積占土地使用權(quán)總交易面積的32.4%，土地使用權(quán)抵押面積占總交易面積的67.58%，土地使用權(quán)出租面積僅占總交易面積的0.02%。從交易金額來看，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金額占土地使用權(quán)總交易金額的19.71%，土地使用權(quán)抵押價款占總交易金額的80.27%，土地使用權(quán)出租金額僅占總交易金額的0.02%。而這一數(shù)據(jù)在2007年和2008年分別變?yōu)椋?5.18%、34.8%、0.02%；22.79%、77.15%、0.06%；8.78%、91.21%、0.01%和60.88%、39.11%、0.01%；17.8%、82.18%、0.02%

19、；11.09%、88.9%、0.01%。在全面實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)的階段，用地單位和個人所面臨的情況是：無地則無權(quán)、無權(quán)則無市、無多元交換則無經(jīng)濟(jì)效益。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)只有在多個權(quán)利主體之間進(jìn)行權(quán)利界定時，才有存在意義。權(quán)利界定給哪一方，則其相對于其他方來說就擁有產(chǎn)權(quán)；反之，其他方就不擁有產(chǎn)權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能結(jié)構(gòu)是否完整，權(quán)利細(xì)化是否充分，集建地用地單位和個人能享有哪些土地權(quán)利，這都與土地各權(quán)利主體切身利益息息相關(guān)。問題三：集體、農(nóng)戶和用地單位和個人之間的利益分配。現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是由兩部分基本內(nèi)容即權(quán)能和利益構(gòu)成的，利益是權(quán)能的目的，權(quán)能是獲取利益的手段，只有在土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能充分分解的基礎(chǔ)上，利

20、益分配才能被合理地界定。土地收益是土地利用的本質(zhì)問題，是激勵土地產(chǎn)權(quán)主體開發(fā)利用土地的動力因素，因此對參與三舊改造主體而言，合理界定的產(chǎn)權(quán)收益將對其自主改造產(chǎn)生巨大的激勵作用。王璐等在分析了珠三角地區(qū)的中山市農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中收益分配的現(xiàn)狀與問題的基礎(chǔ)之上，提出土地流轉(zhuǎn)收益應(yīng)依照產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行分配，其結(jié)論可供有關(guān)方面參考：國家作為管理者以稅收方式對流轉(zhuǎn)收益進(jìn)行調(diào)整；作為管理者為流轉(zhuǎn)提供的各種服務(wù)，可依服務(wù)成本收取費(fèi)用；作為基礎(chǔ)設(shè)施投資及相關(guān)環(huán)境建設(shè)的投資者，可以稅的方式取得建設(shè)用地的增值收益分割額。農(nóng)民集體作為土地所有者，所得收益就是農(nóng)用地地租加上建設(shè)用地發(fā)展權(quán)所引起的價值增值收益；農(nóng)民個人

21、，從集體收益中分配利益，集體收益的分配由村民大會決定。5 關(guān)于利益分配機(jī)制的思考三舊改造需解決的關(guān)鍵問題之一是土地權(quán)屬，農(nóng)村集體建用地產(chǎn)權(quán)問題又是權(quán)屬管理中最復(fù)雜的，集建地國有會產(chǎn)生很多弊端，而集建地集體所有則會對推動三舊改造的順利進(jìn)行。土地產(chǎn)權(quán)問題的根本落腳點(diǎn)在土地權(quán)屬登記。我們一定要把握三舊改造這樣一個大好的歷史機(jī)遇，明晰集建地產(chǎn)權(quán)，做好集建地權(quán)屬登記工作。另外，集建地產(chǎn)權(quán)收益在國家、三舊改造參與主體、農(nóng)村集體之間是否合理分配，關(guān)系到社會民生和三舊改造的成效，尤其是做好農(nóng)戶利益的保障工作，應(yīng)該成為我們關(guān)注的焦點(diǎn)和將來研究的重點(diǎn)。但目前對于土地產(chǎn)權(quán)收益分配理論研究尚缺乏，本文對此也僅是窺見一斑，希望能拋磚引玉，引發(fā)更多的討論和思考。作者系華南理工大學(xué)公共管理學(xué)院土地資源管理系副教授參考文獻(xiàn)：1國魯來.完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度N.學(xué)習(xí)時報.2007年11月05日2劉