06第六章投資性房地產(chǎn)

1、第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第六章第六章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量 是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售。夠單獨計量和出售。n房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國，土地指土地使用權(quán)，房屋指土在我國，土地

2、指土地使用權(quán)，房屋指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。n投資性房地產(chǎn)的含義投資性房地產(chǎn)的含義指企業(yè)以投資目的、而不是自用目的持指企業(yè)以投資目的、而不是自用目的持有的土地和建筑物。有的土地和建筑物。投資形式：賺取租金或資本增值，或兩投資形式：賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有。者兼有而持有。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)用于銷售的房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式：成投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量

3、模式：成本模式和公允價值模式本模式和公允價值模式投資性房地產(chǎn)能夠單獨計量和出售投資性房地產(chǎn)能夠單獨計量和出售 投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)的區(qū)別？投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)的區(qū)別？ 1 1、持有目的不同。、持有目的不同。 投資性房地產(chǎn)的持有目的是為了投資，投資性房地產(chǎn)的持有目的是為了投資，如出租的土地使用權(quán)；長期持有并準備增如出租的土地使用權(quán)；長期持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；企業(yè)擁有并已出值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；企業(yè)擁有并已出租的建筑物。租的建筑物。 固定資產(chǎn)的持有目的是為了生產(chǎn)商品、固定資產(chǎn)的持有目的是為了生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租（不含投資性房地產(chǎn)）或提供勞務(wù)、出租（不含投資性房地產(chǎn)）或經(jīng)營管理而

4、持有的。經(jīng)營管理而持有的。 2 2、物質(zhì)形態(tài)范圍不同。、物質(zhì)形態(tài)范圍不同。 投資性房地產(chǎn)僅包括房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)僅包括房地產(chǎn)； 固定資產(chǎn)既包括生產(chǎn)經(jīng)營辦公用房地固定資產(chǎn)既包括生產(chǎn)經(jīng)營辦公用房地產(chǎn)，又包括其余如機器設(shè)備等為生產(chǎn)商產(chǎn)，又包括其余如機器設(shè)備等為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會計期間的資產(chǎn)。的，使用壽命超過一個會計期間的資產(chǎn)。 3 3、核算方法不同。、核算方法不同。 投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式或公允投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式或公允價值模式核算；價值模式核算； 固定資產(chǎn)只能采用成本模式核算。固定資產(chǎn)只能采用成本模式核算

5、。 屬于投資性房地產(chǎn)的有：屬于投資性房地產(chǎn)的有：已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)擁有并已出租的建筑物企業(yè)擁有并已出租的建筑物 1 1、已出租的土地使用權(quán)、已出租的土地使用權(quán) 是指企業(yè)通過是指企業(yè)通過出讓出讓或者或者轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓方式取得的，方式取得的，并以并以經(jīng)營租賃方式出租經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。的土地使用權(quán)。 （1）出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別？）出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別？ 從法律的角度來看，兩者的當事人不同。從法律的角度來看，兩者的當事人不同。出讓出讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓國家國家以土地所有者的身份將國有土以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限

6、內(nèi)出讓給土地地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并收取一定出讓金行為使用者，并收取一定出讓金行為土地使用者土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換、贈與等行為，包括出售、交換、贈與等P68 【例題【例題5-1】乙企業(yè)乙企業(yè)甲企業(yè)甲企業(yè)丙企業(yè)丙企業(yè)試問哪個企業(yè)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算？為什么？試問哪個企業(yè)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算？為什么？（2）經(jīng)營租賃方式租出）經(jīng)營租賃方式租出 融資租賃租出不屬于，另外計劃用于出融資租賃租出不屬于，另外計劃用于出租尚未租出的土地使用權(quán)，不屬于此類。租尚未租出的土地使用權(quán)，不屬于此類。有償取得的土地使用權(quán)有償取得的土地使用權(quán)計入無形資產(chǎn)

7、計入無形資產(chǎn)用于建造自用廠房等地上建筑物用于建造自用廠房等地上建筑物計入在建工程，計入在建工程，完工后轉(zhuǎn)為開完工后轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品發(fā)產(chǎn)品用于建造出售房屋等地上建筑物用于建造出售房屋等地上建筑物通過受讓方式取得并用于經(jīng)營通過受讓方式取得并用于經(jīng)營出租出租計入投資性房計入投資性房地產(chǎn)地產(chǎn) 2 2、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 是指企業(yè)通過是指企業(yè)通過出讓出讓或者或者轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓方式取得的、方式取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 按照國家有關(guān)規(guī)定認定的按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地閑置土地，不不屬于屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有

8、并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 根據(jù)根據(jù)19991999年年4 4月月2626日國土資源部發(fā)布的日國土資源部發(fā)布的閑置土地處理辦法閑置土地處理辦法的規(guī)定的規(guī)定, ,土地使用者土地使用者依法取得土地使用權(quán)后依法取得土地使用權(quán)后, ,未經(jīng)原批準用地的未經(jīng)原批準用地的人民政府同意人民政府同意, ,超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地屬于閑置土地。建設(shè)的建設(shè)用地屬于閑置土地。 具有下列情形之一的具有下列情形之一的, ,可以認定為閑置土地可以認定為閑置土地: : (1) (1)國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期準書未規(guī)

9、定動工開發(fā)建設(shè)日期, ,自國有土地有自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿地批準書頒發(fā)之日起滿1 1年未動工開發(fā)建設(shè)的年未動工開發(fā)建設(shè)的; ; (2)(2)已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足投資額占總投資額不足25%25%且未經(jīng)批準中止開且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1 1年的年的; ; (3) (3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。閑置土地處理辦法閑置土地處

10、理辦法還規(guī)定還規(guī)定, ,經(jīng)法定程序批經(jīng)法定程序批準準, ,對閑置土地可以選擇延長開發(fā)建設(shè)時間對閑置土地可以選擇延長開發(fā)建設(shè)時間( (不超過不超過1 1年年) )、改變土地用途、辦理有關(guān)手續(xù)、改變土地用途、辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)等方案。后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)等方案。 3 3、已出租的建筑物、已出租的建筑物 是指是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以并以經(jīng)營租賃經(jīng)營租賃方式方式出租的建筑物。出租的建筑物。 注意以下幾種情況：注意以下幾種情況： （1 1）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中所提供

11、的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大不重大的，的，可以將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)；所可以將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大重大的，的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當確該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當確認為自用房地產(chǎn)。認為自用房地產(chǎn)。 （2 2）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的是通過向客戶提供客房服務(wù)取其經(jīng)營目的是通過向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)；屬于投資性房地產(chǎn)； 將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，將其擁有的旅館飯店部

12、分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產(chǎn)。租的部分可以確認為投資性房地產(chǎn)。 （3）一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理管理，用于賺取租金或資本增值的部分能夠單，用于賺取租金或資本增值的部分能夠單獨計量和出售的，可以確認為投資性房地產(chǎn)；獨計量和出售的，可以確認為投資性房地產(chǎn)；否則，不能作為投資性房地產(chǎn)。否則，不能作為投資性房地產(chǎn)。不屬于投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)：不屬于投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、

13、提供勞務(wù)或自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn) 如：企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店如：企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn) 如：企業(yè)用于出售的商品房如：企業(yè)用于出售的商品房【例題【例題1 】下列各項中屬于投資性房地產(chǎn)的】下列各項中屬于投資性房地產(chǎn)的有（有（ ）。）。A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店B.企業(yè)以經(jīng)營方式租出的寫字樓企業(yè)以經(jīng)營方式租出的寫字樓C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房D.企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍【例題【例題2 】關(guān)于企業(yè)租

14、出并按出租協(xié)議向承租人提供保關(guān)于企業(yè)租出并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)的建筑物，是否屬于投資性房地安和維修等其他服務(wù)的建筑物，是否屬于投資性房地產(chǎn)的說法，下列選項中正確的是（產(chǎn)的說法，下列選項中正確的是（ ）。）。 A A、所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，該、所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)確認為自用房產(chǎn)建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)確認為自用房產(chǎn) B B、所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，、所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)可以將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn) C C、所提供其他服務(wù)在整個協(xié)議中

15、如為重大的，該、所提供其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)經(jīng)營場所，應(yīng)確認為自用房地產(chǎn)建筑物應(yīng)視為企業(yè)經(jīng)營場所，應(yīng)確認為自用房地產(chǎn) D D、所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中無論是否重大，、所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中無論是否重大，均不將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)均不將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn) 【例題【例題3】關(guān)于投資性房地產(chǎn)說法正確（關(guān)于投資性房地產(chǎn)說法正確（ ）。）。 A A、投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值、或者、投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房產(chǎn)、地產(chǎn)和機器設(shè)備等兩者兼有而持有的房產(chǎn)、地產(chǎn)和機器設(shè)備等 B B、已出租的建筑物是指從租賃期開始日以

16、經(jīng)營租賃、已出租的建筑物是指從租賃期開始日以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造完成后用于出方式出租的建筑物，包括自行建造完成后用于出租的房地產(chǎn)租的房地產(chǎn) C C、用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物、用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物 D D、一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部、一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，即使用分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，即使用于賺取租金或資本增值的部分能夠單獨計量和出于賺取租金或資本增值的部分能夠單獨計量和出售的，也不可以確認為投資性房地產(chǎn)售的，也不可以確認為投資性房地產(chǎn) 1、與該投資性房地產(chǎn)有

17、關(guān)的經(jīng)濟利益很可、與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。能流入企業(yè)。 2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。n確認時點確認時點：對已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物對已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為為投資性房地產(chǎn)的確認時點為租賃期開始日租賃期開始日，即，即土地使用權(quán)、建筑物進入出租狀態(tài)、開始賺取租土地使用權(quán)、建筑物進入出租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。金的日期。對于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)對于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為企業(yè)為投資性房地產(chǎn)的確認時點為企業(yè)將自用土

18、地使將自用土地使用權(quán)停止自用，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期用權(quán)停止自用，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。 根據(jù)企業(yè)會計準則的規(guī)定，投資性房根據(jù)企業(yè)會計準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當?shù)禺a(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始計量按照成本進行初始計量。投資性。投資性房地產(chǎn)取得的方式不同，其初始成本的計房地產(chǎn)取得的方式不同，其初始成本的計量方法也各不相同。量方法也各不相同。 可以采用成本模式和公允價值模式分別可以采用成本模式和公允價值模式分別進行核算。進行核算。 企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是

19、，模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。計量模式。 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更處理，價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性

20、房已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 1、 “投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本” 公允價值變動公允價值變動” 2、“公允價值變動損益公允價值變動損益” “投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)” “投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊”“投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)累計攤銷” “投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備”賬務(wù)處理賬務(wù)處理:成本模式成本模式公允價值模式公允價值模式借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款等貸：銀行存款等借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 貸：銀行存款等貸：銀行存款等此外，還應(yīng)在此外，還

21、應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置科目下設(shè)置“公允價值變動公允價值變動”明細科目，核算投資性房地產(chǎn)明細科目，核算投資性房地產(chǎn)因公允價值變動所產(chǎn)生的其與因公允價值變動所產(chǎn)生的其與賬面余額的差異。賬面余額的差異。 【例題【例題4】 20072007年年5 5月月1010日，日，A A公司計劃購入公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。一棟寫字樓用于對外出租。5 5月月2020日，日，A A公公司與司與B B公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買之日起就出租給字樓購買之日起就出租給B B公司使用，為期公司使用，為期3 3年。年。6 6月月1 1日，日，A A公司

22、購入寫字樓，其實際公司購入寫字樓，其實際成本為成本為500500萬元，全部用銀行存款支付。假萬元，全部用銀行存款支付。假定不考慮其他因素，定不考慮其他因素，A A公司采用成本模式對公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。投資性房地產(chǎn)進行計量。 A A公司應(yīng)于公司應(yīng)于6 6月月1 1日編制如下會計分錄：日編制如下會計分錄： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 50000005000000 貸：銀行存款貸：銀行存款 50000005000000賬務(wù)處理賬務(wù)處理:成本模式成本模式公允價值模式公允價值模式借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程貸：在建工程 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)借：投資

23、性房地產(chǎn)成本成本 貸：在建工程貸：在建工程 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)此外，還應(yīng)在此外，還應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置科目下設(shè)置“公允價值變動公允價值變動”明細科目，核算投資性房地產(chǎn)明細科目，核算投資性房地產(chǎn)因公允價值變動所產(chǎn)生的其與因公允價值變動所產(chǎn)生的其與賬面余額的差異。賬面余額的差異?！纠}【例題5 】X X公司公司20062006年年2 2月月1 1日購入一塊土地日購入一塊土地使用權(quán)，并在這塊土地上開始采用出包方使用權(quán)，并在這塊土地上開始采用出包方式建造兩棟寫字樓。式建造兩棟寫字樓。20072007年年5 5月，月，X X公司預(yù)公司預(yù)計寫字樓即將完工，與計寫字樓即將完工，與Y Y公

24、司簽訂了經(jīng)營租公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中一棟寫字樓出租給賃合同，將其中一棟寫字樓出租給Y Y公司使公司使用。合同規(guī)定，該寫字樓于完工時開始起用。合同規(guī)定，該寫字樓于完工時開始起租。租。20072007年年8 8月月1 1日，兩棟寫字樓同時完工。日，兩棟寫字樓同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為該塊土地使用權(quán)的成本為500500萬元，出租的萬元，出租的寫字樓應(yīng)分攤的土地使用權(quán)為寫字樓應(yīng)分攤的土地使用權(quán)為200200萬元，出萬元，出租寫字樓的工程造價為租寫字樓的工程造價為600600萬元，另一棟寫萬元，另一棟寫字樓的造價為字樓的造價為800800萬元。假設(shè)萬元。假設(shè)X X公司采用成公司采用成本模式

25、核算投資性房地產(chǎn)。本模式核算投資性房地產(chǎn)。vX X公司在公司在20072007年年8 8月月1 1日應(yīng)進行的賬務(wù)處理為：日應(yīng)進行的賬務(wù)處理為： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 60000006000000 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 80000008000000 貸貸: :在建工程在建工程 1400000014000000 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 20000002000000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 20000002000000第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量在成本模式下，應(yīng)當按照固定資產(chǎn)或無形在成本模式下，應(yīng)當

26、按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。 （1 1）按期（月）計提折舊或攤銷按期（月）計提折舊或攤銷。 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（或投貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（或投資性房地產(chǎn)累計攤銷）資性房地產(chǎn)累計攤銷）（2 2）按租賃協(xié)議或合同約定收取租金按租賃協(xié)議或合同約定收取租金 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入等貸：其他業(yè)務(wù)收入等（3 3）資產(chǎn)負債表日應(yīng)對

27、存在減值跡象的投）資產(chǎn)負債表日應(yīng)對存在減值跡象的投資性房地產(chǎn)進行減值測試，應(yīng)計算其可回收資性房地產(chǎn)進行減值測試，應(yīng)計算其可回收金額，可回收金額低于其賬面價值的差額，金額，可回收金額低于其賬面價值的差額，應(yīng)確認為資產(chǎn)減值損失，同時應(yīng)確認為資產(chǎn)減值損失，同時計提資產(chǎn)減值計提資產(chǎn)減值準備。準備。 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 注意：已計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，注意：已計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。 【例【例6】甲公司的一棟新辦公樓自】甲公司的一棟新辦公樓自2007年年1月月1

28、日出租給乙公司使用，已確認為投資性房地產(chǎn)，日出租給乙公司使用，已確認為投資性房地產(chǎn)，并采用成本模式進行后續(xù)計量。該辦公樓的初并采用成本模式進行后續(xù)計量。該辦公樓的初始成本為始成本為500萬元，預(yù)計使用壽命為萬元，預(yù)計使用壽命為50年，預(yù)年，預(yù)計凈殘值為計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折萬元，采用年限平均法計提折舊。該辦公樓占用土地的土地使用權(quán)成本為舊。該辦公樓占用土地的土地使用權(quán)成本為240萬元，其攤銷年限為萬元，其攤銷年限為40年。雙方約定，以年。雙方約定，以公司每年年初應(yīng)向甲公司支付租金公司每年年初應(yīng)向甲公司支付租金30萬元。萬元。2007年年12月月31日，該辦公樓發(fā)生減值跡象，日

29、，該辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)測試其可回收金額為經(jīng)測試其可回收金額為480萬元。萬元。 （1 1）20072007年年初收取租金年年初收取租金 借：銀行存款借：銀行存款 300000300000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 300000300000（2 2）20072007年每月計提折舊和攤銷年每月計提折舊和攤銷 月折舊額月折舊額= =（50000005000000200000200000）505012=800012=8000（元）（元） 月攤銷額月攤銷額=2400000=2400000404012=500012=5000（元）（元） 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 1300013000

30、貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 80008000 投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)累計攤銷 50005000（3 3）20072007年年1212月月3131日確認資產(chǎn)減值損失日確認資產(chǎn)減值損失 計提減值準備前辦公樓的賬面價值計提減值準備前辦公樓的賬面價值 =5000000=50000008000800012=490400012=4904000（元）（元） 應(yīng)計提的資產(chǎn)減值準備應(yīng)計提的資產(chǎn)減值準備=4904000=49040004800000=1040004800000=104000（元）（元） 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 104000104000 貸：投資性房地產(chǎn)減值

31、準備貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 104000104000（一）采用公允價值模式的條件（一）采用公允價值模式的條件 采用公允價值模式計量，應(yīng)當同時滿足采用公允價值模式計量，應(yīng)當同時滿足下列條件：下列條件： 1投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，意味著投資性房地產(chǎn)可以在房交易市場，意味著投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場中直接交易。地產(chǎn)交易市場中直接交易。 所在地所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應(yīng)當具體化為投資性市。對于大中城市，應(yīng)當具體化為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。房地產(chǎn)所在的城區(qū)。 活躍市場，活躍市場，是指同時

32、具有下列特征的市場：是指同時具有下列特征的市場：（1）市場內(nèi)交易對象具有同質(zhì)性；）市場內(nèi)交易對象具有同質(zhì)性；（2）可隨時找到自愿交易的買方和賣方；）可隨時找到自愿交易的買方和賣方；（3）市場價格信息是公開的。）市場價格信息是公開的。 2企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學合理從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學合理的估計。的估計。 同類或類似的房地產(chǎn)同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)是指所處地理位置和地

33、理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對于土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)物；對于土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。近、可使用狀況相同或相近的土地。需要說明的是：需要說明的是：電梯或空調(diào)等設(shè)備往往構(gòu)成某一項建筑物整體的電梯或空調(diào)等設(shè)備往往構(gòu)成某一項建筑物整體的組成部分，通常應(yīng)包括在投資性房地產(chǎn)的公允價組成部分，通常應(yīng)包括在投資性房地產(chǎn)的公允價值中，而不是單獨作為固定資產(chǎn)進行核算

34、和管理。值中，而不是單獨作為固定資產(chǎn)進行核算和管理。如果某一間辦公室與配備的家具一起出租，辦公如果某一間辦公室與配備的家具一起出租，辦公室的公允價值通常包括家具的公允價值，在這種室的公允價值通常包括家具的公允價值，在這種情況下，企業(yè)不應(yīng)將家具作為一項單獨的資產(chǎn)進情況下，企業(yè)不應(yīng)將家具作為一項單獨的資產(chǎn)進行核算和管理。行核算和管理。 投資性房地產(chǎn)的公允價值不包括預(yù)付或應(yīng)計的經(jīng)投資性房地產(chǎn)的公允價值不包括預(yù)付或應(yīng)計的經(jīng)營租賃收益。營租賃收益。 根據(jù)租賃合同持有的投資性房地產(chǎn)的公允價值反根據(jù)租賃合同持有的投資性房地產(chǎn)的公允價值反映了預(yù)期的現(xiàn)金流量。映了預(yù)期的現(xiàn)金流量。（二）采用公允價值模式的會計核算

35、（二）采用公允價值模式的會計核算資產(chǎn)負債表日，企業(yè)應(yīng)以投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負債表日，企業(yè)應(yīng)以投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值；的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值；同時將公允價值與原賬面價值之間的差同時將公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（額計入當期損益（“公允價值變動損益公允價值變動損益”科目）；科目）；不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。 【例】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價值【例】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。計量模式。2007年年1月月1日購入一幢建筑物日購入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為用于出租。該建筑物的成本為500萬元

36、，預(yù)萬元，預(yù)計使用年限為計使用年限為20年，預(yù)計凈殘值為年，預(yù)計凈殘值為20萬元。萬元。2007年應(yīng)該計提的折舊額為（年應(yīng)該計提的折舊額為（ ）萬元。）萬元。 A. 0 B. 25 C. 24 D. 20具體來說，企業(yè)應(yīng)當在資產(chǎn)負債表日具體來說，企業(yè)應(yīng)當在資產(chǎn)負債表日 按照投資性房地產(chǎn)的公允價值按照投資性房地產(chǎn)的公允價值高于高于其賬其賬面價值的面價值的差額差額， 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 按照投資性房地產(chǎn)的公允價值按照投資性房地產(chǎn)的公允價值低于低于其賬其賬面價值的面價值的差額差額， 借：公允價值變動損益借：公允價值變動損

37、益 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動n續(xù)例續(xù)例6 6，假設(shè)甲公司對辦公樓和土地使用權(quán)，假設(shè)甲公司對辦公樓和土地使用權(quán)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，采用公允價值模式進行后續(xù)計量，20072007年年1212月月3131日辦公樓的公允價值為日辦公樓的公允價值為540540萬元，土萬元，土地使用權(quán)的公允價值為地使用權(quán)的公允價值為300300萬元。萬元。甲公司應(yīng)進行的賬務(wù)處理如下：甲公司應(yīng)進行的賬務(wù)處理如下：（1 1）20072007年年初收取租金年年初收取租金借：銀行存款借：銀行存款 300000300000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 300000300000（2 2

38、）20072007年年1212月月3131日，確認公允價值的變動日，確認公允價值的變動借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動（辦公樓）公允價值變動（辦公樓） 400000400000 公允價值變動（土地使用權(quán)）公允價值變動（土地使用權(quán)） 600000600000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 1000000 1000000 投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，一般不得隨一般不得隨意變更意變更。存在存在確鑿證據(jù)確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得且能夠滿足采用公允價值模式的情持續(xù)可靠取得且能夠滿足采用公允價

39、值模式的情況下，況下，可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政會計政策變更策變更，將計量模式轉(zhuǎn)換時公允價值與賬面價值，將計量模式轉(zhuǎn)換時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。的差額，調(diào)整期初留存收益。注意：已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不注意：已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式轉(zhuǎn)換當日投資性房地產(chǎn)的公允價值轉(zhuǎn)換當日投資性房地產(chǎn)的公允價值大于（小大于（小于）于）其其 賬面價值，則企業(yè)應(yīng)當按照投資性房賬面價值，則企業(yè)應(yīng)當按照投

40、資性房地產(chǎn)的地產(chǎn)的公允價值公允價值，借記，借記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本”科目，按照已計提的累計折舊或攤銷，科目，按照已計提的累計折舊或攤銷，借記借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊”、“投資性投資性房地產(chǎn)累計攤銷房地產(chǎn)累計攤銷”等科目，按照已計提的投等科目，按照已計提的投資性房地產(chǎn)減值準備，借記資性房地產(chǎn)減值準備，借記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)減值準備減值準備”，按照投資性房地產(chǎn)變更前的，按照投資性房地產(chǎn)變更前的賬賬面原價面原價，貸記，貸記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目，按照科目，按照投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值與其賬面價值之間的公允價值與其賬面價值之間的差額，貸（借

41、）記差額，貸（借）記“利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤”科目?？颇?。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊或累計攤銷投資性房地產(chǎn)累計折舊或累計攤銷 投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤（當公允價值（當公允價值小于賬面價值）小于賬面價值） 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額） 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤（當公允價（當公允價值大于賬面價值）值大于賬面價值） P73P73【例【例5-65-6】甲公司將一棟寫字樓租賃給乙公甲公司將一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直

42、采用成本模式進行后續(xù)計量，司使用，并一直采用成本模式進行后續(xù)計量，20092009年年1 1月月1 1日，甲企業(yè)認為，出租給乙企業(yè)日，甲企業(yè)認為，出租給乙企業(yè)使用的寫字樓具備采用公允價值模式計量。使用的寫字樓具備采用公允價值模式計量。該寫字樓的原造價為該寫字樓的原造價為90009000萬元，已計提折舊萬元，已計提折舊270270萬元，賬面價值為萬元，賬面價值為87308730萬元，萬元， 20092009年年1 1月月1 1日，該寫字樓的公允價值為日，該寫字樓的公允價值為95009500萬元，假設(shè)萬元，假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的甲企業(yè)按凈利潤的10%10%計提盈余公積。計提盈余公積。借：投資性房地產(chǎn)

43、借：投資性房地產(chǎn)- -成本成本 95009500 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 270270 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 90009000 利潤分配利潤分配- -未分配利潤未分配利潤 693693 盈余公積盈余公積 7777【例】【例】 2006年年12月，甲企業(yè)將一棟建造完工的寫月，甲企業(yè)將一棟建造完工的寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。至字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。至2008年年1月月1日，該辦公樓的原價為日，該辦公樓的原價為9000萬，預(yù)計萬，預(yù)計使用年限使用年限30年，采用年限平均法折舊，已計提折年，采用年限平均法折舊，已計提折舊舊300萬，已計提

44、減值準備萬，已計提減值準備200萬。萬。2008年年1月月1日，甲企業(yè)決定采用公允價值對出租的辦公樓進日，甲企業(yè)決定采用公允價值對出租的辦公樓進行后續(xù)計量，該辦公樓行后續(xù)計量，該辦公樓2008年年1月月1日的公允價值日的公允價值為為8800萬元，該企業(yè)按凈利的萬元，該企業(yè)按凈利的10%計提盈余公積，計提盈余公積，2008年年12月月31日，該辦公樓的公允價值為日，該辦公樓的公允價值為8300萬，假定不考慮所得稅調(diào)整情況。萬，假定不考慮所得稅調(diào)整情況。要求：（要求：（1） 編制甲企業(yè)編制甲企業(yè)2008年年1月月1日會計政策日會計政策變更的會計分錄。變更的會計分錄。 （2） 編制編制2008年年1

45、2月月31日投資性房地產(chǎn)公日投資性房地產(chǎn)公允價值變動的會計分錄。允價值變動的會計分錄。（1）2008.1.1借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 8800 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 300 投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備 200 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 9000 盈余公積盈余公積 30 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 270（2）公允價值下降）公允價值下降借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 500 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 500n第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)

46、換日轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用（固資或無資）用（固資或無資）房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，開始房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，開始用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理日期者經(jīng)營管理日期作為存貨的房地產(chǎn)改為作為存貨的房地產(chǎn)改為出租或自用土地使用權(quán)出租或自用土地使用權(quán)或建筑物改為出租或建筑物改為出租租賃期開始日，即承租人有租賃期開始日，即承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。的日期。自用土地使用權(quán)改用資自用土地使用權(quán)改用資本增值本增值 自用土地停止自用后確定用自用土地停止自用后確定用于資本增值的日期于資本增值的日期 企業(yè)應(yīng)當以轉(zhuǎn)換日企業(yè)應(yīng)當以轉(zhuǎn)換日投

47、資性房地產(chǎn)的賬面價投資性房地產(chǎn)的賬面價值值作為自用房地產(chǎn)的入賬價值。作為自用房地產(chǎn)的入賬價值。 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（或累計攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（或累計攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊（或累計攤銷）累計折舊（或累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準備（或無形資產(chǎn)減值準備）固定資產(chǎn)減值準備（或無形資產(chǎn)減值準備） 投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)自用或出售房地產(chǎn)自用或出售房地產(chǎn)P74 【例【例5-75-7】20207 7年年7 7月末，甲企業(yè)將出租在外月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，的廠房收回，8 8

48、月月1 1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至20207 7年年7 7月月3131日，賬面價值為日，賬面價值為37 650 00037 650 000元，其元，其中，原價中，原價50 000 00050 000 000元，累計已計提折舊元，累計已計提折舊12 350 12 350 000000元。元。甲企業(yè)甲企業(yè)20207 7年年8 8月月1 1日的賬務(wù)處理如下：日的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)50 0

49、00 00050 000 000投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）12 350 00012 350 000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房50 000 00050 000 000累計折舊累計折舊12 350 00012 350 000 企業(yè)應(yīng)當以企業(yè)應(yīng)當以投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在在轉(zhuǎn)換日的公允轉(zhuǎn)換日的公允價值價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。值變動損益）。 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性

50、房地產(chǎn)成本成本 貸或借：投資性房地產(chǎn)貸或借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 貸或借：公允價值變動損益貸或借：公允價值變動損益 P75【例【例5-10】208年年10月月15日，甲企業(yè)因租日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準備作為辦公樓賃期滿，將出租的寫字樓收回，準備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。用于本企業(yè)的行政管理。208年年12月月1日，該寫日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當日的公允價值為自用房地產(chǎn)，當日的公允價值為48 000 000元。該元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前

51、采用公允價值模式計量，原賬面價值為面價值為47 500 000元，其中，成本為元，其中，成本為45 000 000元，公允價值變動為增值元，公允價值變動為增值2 500 000元。元。借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)48 000 000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本）45 000 000寫字樓（公允價值變動）寫字樓（公允價值變動）2 500 000公允價值變動損益公允價值變動損益500 000【例【例7 7】A A公司將原采用公允價值模式計量的公司將原采用公允價值模式計量的一棟出租用廠房收回，作為一般固定資產(chǎn)一棟出租用廠房收回，作為一般固定資產(chǎn)處理，在出租收回前，該投資性房

52、地產(chǎn)的處理，在出租收回前，該投資性房地產(chǎn)的成本和公允價值明細科目分別為成本和公允價值明細科目分別為100100萬元和萬元和200200萬元（借方），轉(zhuǎn)換當日該廠房的公允萬元（借方），轉(zhuǎn)換當日該廠房的公允價值為價值為10801080萬元。萬元。 要求：作出要求：作出A A公司轉(zhuǎn)換日的會計處理。公司轉(zhuǎn)換日的會計處理。n處理原則處理原則應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值換后的入賬價值投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)自用或出售房地產(chǎn)自用或出售房地產(chǎn)n作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的計量的投資性房地產(chǎn)的 借：投資

53、性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) （該存貨在轉(zhuǎn)換日的（該存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值）賬面價值） 存貨跌價準備（原已計提跌價準備的存貨跌價準備（原已計提跌價準備的累計金額）累計金額） 貸：開發(fā)產(chǎn)品（該存貨的賬面余額）貸：開發(fā)產(chǎn)品（該存貨的賬面余額）教材教材P74P74【例【例58】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，207年年3月月10日，甲企業(yè)日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為始日為207年年4月月15日。日。207年年4月月15日，日，該寫字樓的

54、賬面余額該寫字樓的賬面余額450 000 000元，未計元，未計提存貨跌價準備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計提存貨跌價準備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計量。量。甲企業(yè)甲企業(yè)207年年4月月15目的賬務(wù)處理如目的賬務(wù)處理如下：下：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 450 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品450 000 000n自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)：模式計量的投資性房地產(chǎn)： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) （該項建筑物或土地使用權(quán)（該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價）在轉(zhuǎn)換日的原價） 累計折舊或累積攤銷累計折舊或累積攤銷 固定資產(chǎn)減值

55、準備或無形資產(chǎn)減值準備固定資產(chǎn)減值準備或無形資產(chǎn)減值準備 貸：貸： 固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn) （該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日（該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價）的原價） 投資性房地產(chǎn)累計折舊或累計攤銷投資性房地產(chǎn)累計折舊或累計攤銷 投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備教材教材P75P75【例【例5 59 9】甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本】甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。企業(yè)總部辦公。20072007年年3 3月月1010日，甲企業(yè)與乙企業(yè)日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日

56、為乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20072007年年4 4月月1515日，為日，為期期5 5年。年。20072007年年4 4月月1515日，這棟辦公樓的賬面余額日，這棟辦公樓的賬面余額450 000 000450 000 000元。已計提折舊元。已計提折舊3 000 0003 000 000元。元。假設(shè)甲企業(yè)所在城市沒有活躍的房地產(chǎn)交易假設(shè)甲企業(yè)所在城市沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場。市場。甲企業(yè)甲企業(yè)20072007年年4 4月月1515日的賬務(wù)處理如下：日的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)4500045000累計折舊累計折舊300300貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)4500045000投資

57、性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊300300【例題【例題8】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式。量模式。2008年年1月月1日，該企業(yè)將一項投日，該企業(yè)將一項投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為地產(chǎn)的賬面余額為100萬元，已提折舊萬元，已提折舊20萬萬元，已經(jīng)計提的減值準備為元，已經(jīng)計提的減值準備為10萬元。該投萬元。該投資性房地產(chǎn)的公允價值為資性房地產(chǎn)的公允價值為75萬元。轉(zhuǎn)換日萬元。轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的入賬價值為（固定資產(chǎn)的入賬價值為（ ）萬元。）萬元。 A.100B.80 C.70 D.75n處理原則

58、處理原則按照轉(zhuǎn)換日的公允價值計價，公允價值按照轉(zhuǎn)換日的公允價值計價，公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；公允價值大益（公允價值變動損益）；公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益（資本公積益（資本公積其他資本公積）。其他資本公積）?！纠}【例題9】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。值計量模式。2008年年1月月1日，該企業(yè)將一日，該企業(yè)將一項固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該固定項固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該固定資產(chǎn)的賬面余額為資產(chǎn)的賬面余額為100萬元

59、，已提折舊萬元，已提折舊20萬萬元，已經(jīng)計提的減值準備為元，已經(jīng)計提的減值準備為10萬元。該投萬元。該投資性房地產(chǎn)的公允價值為資性房地產(chǎn)的公允價值為75萬元。轉(zhuǎn)換日萬元。轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的入賬價值為（投資性房地產(chǎn)的入賬價值為（ ）萬元。）萬元。 A.100B.80 C.70 D.75n將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)值模式計量的投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)（該存貨在轉(zhuǎn)換日的公允價借：投資性房地產(chǎn)（該存貨在轉(zhuǎn)換日的公允價值）值） 存貨跌價準備存貨跌價準備 （已計提跌價準備的金額）（已計提跌價準備的金額） 公允價值變動損益（賬面價值公

60、允價值變動損益（賬面價值- -轉(zhuǎn)換日公允轉(zhuǎn)換日公允價值）價值） 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 （賬面余額）（賬面余額） 或：資本公積或：資本公積其他資本公積其他資本公積 （轉(zhuǎn)換日（轉(zhuǎn)換日公允價值公允價值- -賬面價值）賬面價值） 教材教材P75 P75 【例【例5 51111】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，業(yè)務(wù)的企業(yè)，20072007年年3 3月月1010日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20072007年年4 4月月1515日。