房地產(chǎn)項目可行性研究方案報告

1、房地產(chǎn)項目可行性研究報告（模版）目錄第一部分：項目總論1.1 項目背景1.2 項目概況1.2.1 項目名稱1.2.2 項目建設(shè)單位概況1.2.3 項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀1.2.4 項目規(guī)劃控制要點1.2.5 項目發(fā)展概況1.3 可行性研究報告編制依據(jù)1.4 可行性研究結(jié)論及建議第二部分：市場研究2.1 宏觀環(huán)境分析2.2 全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.3 本市房地產(chǎn)市場分析2.3.1 本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2.3.2 本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢2.4 板塊市場分析2.4.1 區(qū)域住宅市場成長狀況2.4.3 區(qū)域市場目標客層研究2.5 項目擬定位方案2.5.1 可類比項目市場調(diào)查2.5.2 項目SWOT分析

2、2.5.3 項目定位方案第三部分：項目開發(fā)方案3.1 項目地塊特性與價值分析3.2 規(guī)劃設(shè)計分析3.3 產(chǎn)品設(shè)計建議3.4 項目實施進度3.5 營銷方案3.6 機構(gòu)設(shè)置3.7 合作方式及條件第四部分：投資估算與融資方案4.1 投資估算4.1.1 投資估算相關(guān)說明4.1.2 分項成本估算4.1.3 總成本估算4.1.4 單位成本4.1.5 銷售收入估算4.1.6 稅務(wù)分析4.1.7項目資金預(yù)測4.1.8現(xiàn)金流量表4.1.9 自有資金的核算4.2 融資方案4.2.1 項目融資主體4.2.2 項目資金來源4.2.3 融資方案分析4.2.4 投資使用計劃4.2.5 借款償還計劃第五部分：財務(wù)評價5.1

3、 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取5.2 財務(wù)評價（方案1）5.2.1 財務(wù)盈利能力分析5.2.2 靜態(tài)獲利分析5.2.3 動態(tài)獲利分析5.2.4 償債能力分析5.2.5 綜合指標表5.3 財務(wù)評價（方案2）5.4 財務(wù)評價結(jié)論第六部分：不確定性分析6.1 盈虧平衡分析6.2 敏感性分析6.2.1變動因素一成本變動6.2.2 變動因素二售價變動6.2.3 變動因素一容積率變動6.3 風險分析6.3.2 風險因素的識別和評估6.3.3 風險防范對策第七部分：綜合評價7.1 社會評價（定性）7.2 環(huán)境評價（影響及對策）7.3 公司資源匹配分析第八部分：研究結(jié)論與建議8.1 結(jié)論8.2 建議第九部分：附

4、錄9.1 附件：9.2 附表：9.3 附圖：調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研究報告模式進行分析3、形成意見和結(jié)論。4、撰寫本可行性研究報告。5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中 應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。6、（其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項目總論1.1 項目背景這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過 程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項

5、 目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、 在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程 等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項目可行性研究 的重點和問題。1.1.1 ®目所在區(qū)域發(fā)展情況城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的 歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán) 境。1.1.2 項目發(fā)起人及發(fā)起緣由項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3 項目投資的必要性項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（

6、一般35年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；1.2 項目概況1.2.1 項目名稱1.2.2 項目建設(shè)單位概況1.2.3 項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志 性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的 定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。宗地現(xiàn)狀1）四周范圍；2）地勢平坦

7、狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及 高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn) 品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下 建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的 構(gòu)建；6） 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、 江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至

8、范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。項目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套及交通狀況（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況 有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷 運系統(tǒng)；教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周

9、邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1）臺安情況2）空氣狀況3）噪聲情況4）污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5）危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6）周邊景觀7）風水情況8）近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型 醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設(shè)等。9）其他大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2）供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3）污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施

10、時間。4）通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、 涉及線路成本等。5）永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及 線路成本等。6）燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7）供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和 增加的情況。1.2.4 項目規(guī)劃控制要點規(guī)劃控制要點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營 性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他1.2.5

11、項目發(fā)展概況已進行的調(diào)查研究項目及成果項目地塊初勘及初測工作情況項目建議書編制、提出及審批過程研究工作進展情況1.3 可行性研究報告編制依據(jù)在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文；?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件；國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。(1)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2)A市城市拆遷管理條例(3)城市居住區(qū)公共服務(wù)

12、設(shè)施設(shè)置規(guī)定(4)住宅設(shè)計規(guī)范(5)住宅建筑設(shè)計標準(6)建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準(7)城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范(8)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范1.4 可行性研究結(jié)論及建議1.4.1 市場研究1.4.2 開發(fā)方案1.4.3 投資估算與融資方案1.4.4 財務(wù)評價1.4.5 不確定性分析1.4.6 綜合評價1.4.7 研究結(jié)論與建議1.4.8 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表第二部分：市場研究2.1 宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮 的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。2.2 全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1 行業(yè)政策2.2.2 市場供

13、給與需求2.2.3 行業(yè)發(fā)展趨勢2.3 本市房地產(chǎn)市場分析一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同 程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分 析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影 響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā) 展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加 以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟 波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1 本市房地產(chǎn)市

14、場現(xiàn)狀整體競爭格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占 銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較：(1)量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的 銷售比重、平均價格等。(2)各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。5、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切

15、相關(guān)方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素9、重點樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）2.3.2 本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學 的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預(yù)測，從而推斷 出未來市場對該類物業(yè)的需求。供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的 方法，對某類物業(yè)的市場供給

16、規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測未來市場 上該類物業(yè)的供給情況（預(yù)測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分 析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性 回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）2.4 板塊市場分析2.4.1 區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述，形成時間，各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況，購買人群變 化.區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 3-5年），開工量/竣工量，銷售量/ 供需比，平均售價.區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢2.4.2 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征，尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價,

17、開發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品形式，平均銷售率，平均容積率，物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征.區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還 要配置現(xiàn)場圖片。未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢，本案所在位置的價位區(qū) 問和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式，本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力，本案 在開發(fā)中的營銷焦點問題.2.4.3 區(qū)域市場目標客層研究各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）結(jié)論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主

18、要的關(guān)注點、訴求點。2.5 項目擬定位方案2.5.1 可類比項目市場調(diào)查，序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目 分值備注（詳細.）1地段位置100 40% 110距所在片區(qū)中心的遠近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2配套設(shè)施100 10% 115城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水；社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3規(guī)劃設(shè)計100 10% 11啾劃水平、理念4物業(yè)管理100 10% 95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5交通情況100 5% 80大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量； 大中小巴舒適程度6樓盤規(guī)模100 3% 100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7產(chǎn)品外觀100 5% 105是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8戶型設(shè)計100 10% 105戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高9發(fā)展商信譽100 2% 90資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10銷售手法100 5% 11011其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比12合計106各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13擬建