2019連云港灌云城商業(yè)業(yè)態(tài)場調查報分析告資料12

1、灌云縣城商業(yè)業(yè)態(tài)市場調查報分析告 目 錄1 .市場調研目的 32 .區(qū)域商業(yè)情況3 灌云商業(yè)業(yè)態(tài)掃描 灌云主要城市商業(yè)功能格局 6大商業(yè)區(qū)域詳細情況調查分析三.市場調研總結15項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位總原則四.項目規(guī)劃定位建議17商業(yè)區(qū)域主題命名業(yè)態(tài)選擇占比建議1 .市場調研目的目前紫金國際項目正處于前期定位規(guī)劃階段， 而項目作為城市綜合體，擁有 非常龐大的商業(yè)體量，同時項目的核心營銷關鍵也在商業(yè)上， 商業(yè)定位以及業(yè)態(tài) 規(guī)劃是否合理，是否符合市場需求，直接將影響項目的商業(yè)銷售情況， 所以我司 根據(jù)項目的情況，對灌云縣城商業(yè)市場進行市場情況調研， 為貴司提供相關市場 信息數(shù)據(jù)，以便貴司對項目進行商業(yè)定位

2、及業(yè)態(tài)規(guī)劃。2 .區(qū)域商業(yè)情況我們對灌云縣城幾大商業(yè)區(qū)域進行了走訪調查，對灌云的商業(yè)業(yè)態(tài)以及城市 功能格局進行了詳細的掃描調研，從而進行逐一分析。灌云商業(yè)業(yè)態(tài)掃描灌云縣的商業(yè)屬于初級階段，總體概括為“亂而雜、散而不集中、購物環(huán)境 差”；對于人口較多的縣城來講，縣城百貨、超市、零售等商業(yè)滿足不了縣城中產階級消費的需求，80%Z上的人除生活必需品以外都往市區(qū)新浦消費。對于每 年以兩位數(shù)增長的灌云縣城來說，市場急需要一個超市、百貨、零售、休閑等綜 合性的商業(yè)中心。超市：目前灌云縣城算的上規(guī)模的超市只有四家 時代超市：平均日營業(yè)額：20-25萬，最高80多萬平均月營業(yè)額：600-700萬年營業(yè)額：1個

3、億左右 振大超市：平均月營業(yè)額：200-250萬 華克超市：華克因假貨多，營業(yè)面積小， 歐特福超市：營業(yè)額更少，具體數(shù)據(jù)不詳百貨商場：灌云百貨“規(guī)模小、檔次低、品牌雜、價格貴”的現(xiàn)象；目前算的上規(guī)模的百貨只有盛泰購物廣場，品牌由：艾爾 .蘭得、3S、女人部落、 謎底、奧扉、千臣惠、勁霸、金狐貍、培羅蒙、王子童裝、李寧、耐克、 ADIDAS MINGLE森馬等34個服裝品牌。其它三家金事達購物廣場、萬事達購物廣場、 新世界服裝中心，都為早期商場，都位于勝利東路上，以“低價格，大眾化”經 營雜牌為主珠寶：灌云珠寶店成規(guī)模的共6家，8個門店，其中周大生進入時代超市，其它 5個都為沿街門店。珠寶品牌由

4、：千年翠鉆（3家）、老鳳祥（剛開）、世紀緣、通靈翠鉆、賽菲爾、 周大生；千年翠鉆和通靈翠鉆為連云港當?shù)仄放?，品牌認可度較高?；瘖y品：灌云化妝品店成規(guī)模共10家，其中1家在時代超市，其它都為沿街店。 品牌有：伊人洗化、永芳化妝、雅芳、歐萊雅、姿彩（2家）、艾琳、佳人日化、 廣客隆經營情況：艾琳、佳人日化、雅芳三家認可度較高。電器：灌云成規(guī)模的經營家用電器共2家品牌：蘇寧和五交化經營情況：蘇寧因地段原因導致生意欠佳五交化商場屬于當?shù)乩掀放疲缙谏虉鲈O施，但因價格實惠、品牌認可度較高咖啡館：灌云茶餐廳、咖啡店共4家店名分別：有意思、皇駕、竹馨園、都市嘉園經營情況：因生活習慣的差異和消費環(huán)境一般， 本

5、地茶餐廳、咖啡店生意都較為 一般，相對有意思和皇駕屬于中檔消費，品牌認可度較高。服裝：灌云服裝業(yè)態(tài)是所有業(yè)態(tài)中最多， 且消費力收益最大的業(yè)態(tài)。多分布在中 大街和時代步行街區(qū)域，有勁霸、森馬、KAPPA海瀾之家、雪中飛、美特斯邦威、意爾康、莊馳、安踏、波司登、七匹狼、以純、雅戈爾、李寧、奧康、紅蜻 蜓、喬丹、女皇、森達、太子龍、魔鬼頭、柒牌、第二印象共23個品牌。灌云主要城市商業(yè)功能格局6大商業(yè)區(qū)域+1個城市休閑公共配套灌云6大商業(yè)區(qū)域：伊山南路兩側勝利路縣城中心區(qū)域時代超市商圈中大街品牌商業(yè)街新村路餐飲街南京路步行街 1個城市休閑公共配套：人民廣場一一全縣百姓休閑交流的娛樂生活廣場，人氣旺盛，

6、環(huán)境優(yōu)美。是全 縣唯一的一個大型社會公共配套設置。 是廣大老百姓飯后散步，早上晨練的必選 之地。 6大商業(yè)區(qū)域詳細情況調查分析：1,伊山南路兩側小商品市場為主的商業(yè)業(yè)態(tài)伊山南路是灌云縣城的主干道之一， 也是項目的主臨街大道，目前兩側主要 以小商品市場業(yè)態(tài)為主，灌云幾大小商品市場均分布在該路上。 所以我司將其商 業(yè)定義為以小商品市場為主。區(qū)域主要商業(yè)業(yè)態(tài): 股；商貿城則離老市中心最近，業(yè)態(tài)主要以文化用品為主，人氣也較一般。從示意圖可以明顯看苑,伊山南路兩側具有三家大型的小商品市場 新I項目,灌云商貿城，其率小商品批發(fā)市場修近各相饕，I耐升|爨市場碓他兩家，軍設最低，主要或假J喊趕需的山常需屋藤檔

7、次段破眇 但是冊卻琲埔旺盛并且場與菜場相連，對面又是實驗中學市場整體人流密集;一"而青龍 市場較小商品批 伊山南路區(qū)域整體業(yè)態(tài)分布情況：從伊山南路兩側的整體商業(yè)分布情況來看， 該區(qū)域除了以小商品市場為主業(yè) 態(tài)外，兩側商鋪多以小型雜貨為主，并沒有較高檔的品牌店；商鋪主要滿足周圍 的居民日常需要為主。但是該區(qū)域臨近人民廣場，同時還擁有小學，幼兒園，醫(yī) 院，銀行，移動營業(yè)廳等多個公共配套設施，整體區(qū)域配套非常成熟，同時擁有 幾大小商品市場為該區(qū)域積累的人氣支持， 所以從區(qū)域商業(yè)發(fā)展來看，具有一定 的潛力。區(qū)域商鋪鋪位租金情況：店向鋪位租金情況備注2.勝利路縣城中心區(qū)域一一購物商城為主的商業(yè)

8、業(yè)態(tài)勝利路是灌云另一條主干道，與伊山南路交界處為整個縣城的中心， 該區(qū)域 是灌云最繁華的地段，主要集中了多家大型的購物商城。區(qū)域主業(yè)態(tài)：鉆石從示意用我們可以明顯看出，縣中心最主要的商業(yè)業(yè)態(tài)為 購物商帆 這些購物商城主要以服飾外關彳闞目央界地帶 商圈從該地段未來的格,手慚，家電，家具為主業(yè)態(tài)，主要分布在月陸堀&右枷改與 ，但斕目前勝利生夕!正在修建橋竹斗后的敞交通要道， 局來相，未來更多的將承擔連接周四鄉(xiāng)鎮(zhèn)臺匕 目匕。萬事達商城中國銀行力事達商城以后來往車輛較為頻繁。這樣的話對于該地段購物為渴勺商業(yè)氛圍將感成較大的影響。因為交通要道會隔斷馬路兩側的商業(yè)氛圍， 無法讓人流進行左右流動，征利

9、路新世紀中源購物購物中心 勾物中心 1五交化商場（家電、家具）盛泰 購物 中心互相循環(huán)。所以我司預測灌云未來的縣中心將逐步向左側時代商圈所靠攏，甚至 月俏船撤場布情況：從即第看，縣中心主要I 合形成的，并且我們還可以發(fā)現(xiàn)，灌云目前三家娛樂場所均位于該區(qū)域， 其中金水灣KTV是的前灌A最新開業(yè)的，也是最高檔次的娛樂場所，懈了解生意非常 勝利路縣城中心主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布示意圖好，從這方面未看，灌云以往的休閑娛樂也并不發(fā)達，并且呈集小分布.除了這三家較大型的KTV外，灌云休閑娛樂業(yè)態(tài)多以足浴為主， 但是都比較小，并沒有大型的旗艦店，所以我司認為灌云娛樂休閑業(yè)正處于起步階段， 行業(yè)的發(fā)展落后 于群體的消

10、費能力。娛樂休閑業(yè)態(tài)具有較大的發(fā)展空間。整體市場有迫切提升檔 次水平的發(fā)展需求。區(qū)域商鋪鋪位租金情況：店向鋪位租金情況備注3.時代超市商圈大型超市+服裝品牌步行街的購物商圈時代超市商圈位于勝利路左側，時代超市目前是灌云唯一的一家大型購物超市，我司認為時代超市區(qū)域相比其他商業(yè)區(qū)域是經過統(tǒng)籌規(guī)劃過的商業(yè)集群， 所 以可以稱其為商圈，該商圈主要依托以時代超市，在時代超市的基礎上，打造了 一條服裝品牌步行街，利用超市的人氣支持，推動步行街的商業(yè)價值，時代步行 街應該說是目前灌云較成功的一條步行街， 整條步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃較統(tǒng)一，檔次處于中檔水平，業(yè)態(tài)保有量、租金非常的高區(qū)域整體業(yè)態(tài)分析:從圖可以看出，時代

11、超市商圈主要的業(yè)態(tài)是服裝業(yè)態(tài)，（住宅區(qū)）也比較有規(guī)劃，外圍臨主干道側主要以知名品牌服飾店為主,而整體服宓業(yè)態(tài)分布rtrft例如勁霸等賣家具廣場。而步行街則以中檔次的服飾品睥為主，相較于蒯格品牌店月前布更為潮流一點，并且步行街還配有一個電玩城，時滿解U用可你白肺要，整條步行街與后面的住宅區(qū)相互銜接較成熟，步行街的業(yè)態(tài)規(guī)劃并沒有影響南心區(qū)住戶的疝?而時代超市則以KFC為主 1斯F滿足了購物住餐需求，右側配合闔城.體形成了人流互相環(huán)miiBi而積累誨咫隆盛購物中心區(qū)域商圈不足分析:我司特別進行了分析總結:時代超市主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布示意圖雖然時代商圈整體規(guī)劃較為成功，但是仍然有著一定的不足和缺陷,我們可

12、以發(fā)現(xiàn)，時代步行街整體都是以服飾為主題，雖然看起來規(guī)劃很統(tǒng)一, 但是事實上從目前的經營戶的經營情況來看，過多的單一服飾業(yè)態(tài)造成了該 步行街競爭激烈，這使得經營戶利潤大大縮減，間接的影響了整條步行街的 商業(yè)發(fā)展價值。B.缺乏步行街配套類業(yè)態(tài)而能夠讓消費者長時間的逛街則是步行街最大的商業(yè)優(yōu)勢是提供逛街氛圍，決定步行街商業(yè)價值高低的關鍵?？v觀整條時代步行街，雖然店鋪林立，但 是如果以走馬觀花的速度，大致只需要 15分鐘就可以全部逛完，即使挑選 衣服，買完也會立即返回，這就是步行街缺乏配套的業(yè)態(tài)所造成的，例如小 吃店，咖啡館，餐館，美容美發(fā)等能夠讓購物和休閑融合起來的業(yè)態(tài)，充分 的讓客戶停留在該區(qū)域，

13、這樣就能不斷的積聚人氣。C.邊上的商場定位不準，沒有與整體形成合力時代超市邊上隆盛購物中心定位不夠清晰， 里面也以服飾為主，且檔次不高， 這樣就造成業(yè)態(tài)重復，競爭加劇，讓人產生購物疲勞，沒有與整體形成合力。 D.區(qū)域缺乏龐大的住宅人口時代超市周邊都是老的住宅小區(qū)，周邊沒有新興的小區(qū)在開發(fā)建造， 區(qū)域整 體人口并不多，而且消費水平較一般，這就造成了時代商圈的發(fā)展硬傷，目 前灌云居住區(qū)正在向項目區(qū)域轉移， 這種趨勢對時代超市影響很大，商業(yè)必 須要靠人氣才能支持，這點對項目來說是非常巨大的利好。區(qū)域商鋪鋪位租金情況：店向鋪位租金情況備注4.中大街品牌商業(yè)街一一知名服飾品牌業(yè)態(tài)老牌街區(qū)中大街品牌商業(yè)街

14、是灌云老牌的服飾品牌街區(qū)， 可以說是一條自發(fā)形成的步 行街，在時代步行街未成型之前，承擔了灌云大部分的服飾購物需求， 雖然時代 步行街已經成型，但是中大街仍然是灌云目前最多知名服飾品牌的街區(qū)。區(qū)域主要商業(yè)業(yè)態(tài)：柒牌從區(qū)域整體業(yè)態(tài)鼻商城經營情況較一般犯掰于區(qū)域薪 蘇寧電器是較覿1業(yè)的豕族防街口2m 2個商城）田是市調了解，該兩個 也并沒有太大吵得C貴州位于海之舟商城內的 陰炒雁麗心小，發(fā)皆不出整體的電器商城.海之舟商城66特步電器區(qū)域整體業(yè)態(tài)分布握況露繡中華從圖表可以明顯看出，中大街最主要業(yè)態(tài)是知名品牌限飾,中大街兩側一側 以男士西服精品品牌為主，另一側貝|以遺涉為主對來說潮流女裝店較少。作用。

15、所以中大街整體商業(yè)還是以單體品牌服飾店所支持， 但是由于時代步行街 的出現(xiàn)，人氣已經有所影響，同時受到勝利路交通改造的發(fā)展制約， 未來的發(fā)展 空間受到巨大的限制，對于這點，我司建議項目的招商方面可以對該區(qū)域的商家 重點攻關，將其引入項目商業(yè)中來。區(qū)域商鋪鋪位租金情況：店面鋪位租金情況備注5 .新村路餐飲街一一自發(fā)形成的餐飲業(yè)態(tài)路段新村路沿線多以小型餐飲業(yè)態(tài)居多， 但是可以看出，該路段為灌云的餐飲業(yè) 態(tài)集中路段，但是由于并沒有合理的規(guī)劃，所以業(yè)態(tài)較雜亂，餐館檔次相差很多， 另外，停車不方便也限制了該路段餐飲業(yè)態(tài)發(fā)展。6 .南京路步行街一一雜亂無章的步行街南京路步行街相比時代步行街，檔次差很多，并

16、且個人覺得南京路步行街的運作 是失敗的，整條步行街區(qū)的業(yè)態(tài)非常雜亂，服裝店靠著小吃店，修車店等，而且 基本上都是以滿足邊上住戶的日常生活需求為主，根本達不到步行街概念，只能算的上是社區(qū)內街，所以有規(guī)劃的分布業(yè)態(tài)，對與步行街區(qū)是非常關鍵的，另外 控制好各類業(yè)態(tài)的檔次，也是對與整體商業(yè)層次的營造具有非常關鍵的作用。通過南京路步行街了解，我們可以引以為戒，吸取其教訓，讓項目定位更加清晰。三.市場調研總結通過對灌云商業(yè)業(yè)態(tài)的掃描和各個區(qū)域的詳細調研，我們做出以下總結；1 .項目伊山南路周邊業(yè)態(tài)主要以小商品市場為主，業(yè)態(tài)較雜亂，但是目前擁有較旺盛的人氣支持，這點對與項目商業(yè)氛圍營造和人氣凝聚據(jù)有非常好的

17、先 決基礎。2 .伊山南路，人民廣場區(qū)域大面積的新建小區(qū)逐漸成型，區(qū)域整體公共配套已 經非常成熟，未來將有大量的常住人口涌入該區(qū)域，這點對于項目商業(yè)來說 是擁有了龐大的消費力支持，并且能夠承載多功能商業(yè)體的定位基礎。3 .灌云最主要的兩大商圈是時代超市商圈和老市中心中大街商圈，該兩大商圈 業(yè)態(tài)多以品牌服飾，鞋類專賣店為主。但是并沒有很好的細分市場。而中大街商 圈目前正處于城市功能調整，商圈性質變更的階段，對于項目來說有著大好的引 進品牌商家的招商時機。4 .灌云目前具有兩條正式的步行街區(qū)，一為時代超市步行街，主要以品牌服飾 為主，娛樂方面包含了一家高檔 KTV和一個電玩城；二為南京路步行街，主

18、要 以凌亂的雜貨類業(yè)態(tài)為主；整體較低檔，缺乏步行街氛圍。步行街概念在灌云已 經泛濫，這對于項目的定位來說，要有所區(qū)分，要尋找新的商業(yè)概念。5 .灌云城區(qū)目前主要餐飲集中在新村路一帶，雖然未有具體的規(guī)劃，但是目前 已經形成餐飲一條街的氛圍，并且有往人民廣場附近衍生的趨勢。 這對于項目來 說，承接新村路餐飲商氣，形成有統(tǒng)一規(guī)劃的特色餐飲，具有較好的前景預判。6 .灌云娛樂業(yè)態(tài)較為欠缺，僅 3家KTV并且都分布在老市中心一帶。休閑娛 樂業(yè)態(tài)的稀少，導致了灌云休閑娛樂市場空白，如何填補這一空白，發(fā)展娛樂休 閑商業(yè)功能區(qū)域，對項目來說是一個較有前景的定位思考。項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位總原則：立足現(xiàn)有商業(yè)市場基礎

19、，細分市場業(yè)態(tài)主題合理規(guī)劃業(yè)態(tài)組合，發(fā)揮多功能商業(yè)組團優(yōu)勢填補城市業(yè)態(tài)空白，開拓新興商業(yè)熱點四.項目規(guī)劃定位建議通過對以上商業(yè)情況的調查，我司建議項目商業(yè)主題規(guī)劃定位如下圖：1.解撇坤隊調查來看，品牌服飾店在灌這點說明其上砌的小里:面中較大部分多女裝。但是縱觀目前灌云確的女人主題定位,區(qū)域，業(yè)態(tài)定位為:地或熟的步行街,隼為硼艮飾店，但是卻都為有明 岳，定位一塊女性購物主題商業(yè)2 .女性主題區(qū)域以命為嫌心，向定位應偏向時尚。解釋：商城作為超市的人氣補充衍生,運動玩樂業(yè)態(tài)議業(yè)態(tài)偏向與年棟化，時尚他餐快泌齦據(jù)市場調查，灌云各種商業(yè)業(yè)態(tài)中，缺乏以作'小飾品，小商品類業(yè)態(tài),僅只有在一條小巷中看到

20、幾家，而這具20米左4的%、巷中，集中了大量的18-25 歲之間的年輕人，所以年輕人的消費能力也不容忽現(xiàn)? y以我司建議商城一層業(yè) 態(tài)定位以年輕潮流3性小商品為主：如時尚飾品小商品，化妝艙叫隨裝, 手機掛件，美甲店，大瑛貼懶鯨主題拗s規(guī)劃知僦附型的手機立場，美容院，或 者網(wǎng)吧等。3 .承接新村路餐飲街的餐飲業(yè)態(tài)和人民廣場的人氣支持，定位一塊以餐飲休閑 為主題特色區(qū)域解釋：一個綜合型的商業(yè)園區(qū)，要使得人流盡可能的在區(qū)域內流動， 并且有一定 的時間固定性，餐飲休閑類業(yè)態(tài)是必不可少的，并且結合地理環(huán)境，項目緊鄰人 民廣場，同時與新村路可以說相連，承接延續(xù)其自發(fā)成型的餐飲氛圍是比較容易 的，而項目大門

21、及南端商鋪設置為1-3層的大型商鋪，具有作為餐飲和休閑業(yè)態(tài) 發(fā)展的硬件空間基礎，所以我司建議，可以考慮將該區(qū)域定位為：特色餐飲休閑 區(qū)域，融入一兩家西餐，咖啡館，韓國料理，燒烤，特色中式餐館，大型足浴店， 夜總會，酒吧等。注：餐飲類業(yè)態(tài)規(guī)劃時需要重點考慮以下幾點：1 .油煙的排放設置，中餐的大油煙業(yè)態(tài)應遠離住宅區(qū)，西餐類的問題不大2 .停車位的配比，餐飲店面門口的停車配比區(qū)域和臨時停車區(qū)域設置安排3 .垃圾處理的合理規(guī)劃設置，以免造成區(qū)域臟亂，降低項目品質4 .人民廣場側與超市次入口區(qū)域，定位一塊以運動，玩樂為主商業(yè)區(qū)域 解釋：考慮人民廣場是市民休閑娛樂的公共場所， 在人民廣場側設置以玩樂為主

22、 題的商業(yè)區(qū)域，滿足青少年的需求，并且規(guī)劃超市次入口內街商鋪為運動品牌專 區(qū)，二樓為青少年玩樂業(yè)態(tài)，兩者能夠互相呼應，共同發(fā)揮運動玩樂商業(yè)主題。注：休閑類業(yè)態(tài)規(guī)劃時需要重點考慮以下幾點：1 .停車問題與餐飲類一樣，需要統(tǒng)籌規(guī)劃安排2 .注意噪音控制，尤其是ktv業(yè)態(tài)的設置，因遠離住宅區(qū)，以免擾民。商業(yè)區(qū)域主題命名:項目的商業(yè)區(qū)域具有四種業(yè)態(tài)定位，同時具有較大規(guī)模體量，其實已經符合 商業(yè)中心的硬件要求，所以我司建議，給商業(yè)區(qū)域單獨一個命名，讓其形成一個 整體，然后在又各個細分主題業(yè)態(tài)。整體商業(yè)區(qū)域命名：紫金國際新天地新天地，在全國有很多個，例如西湖新天地，上海新天地等，而這些都為成 熟的大型商業(yè)中心，所以新天地的整體商業(yè)區(qū)域命名可以讓項目