世界主要國家的土地所有制

1、土地所有制 土地所有制是人們在一定的社會條件下占有土地的形式，是土地以及利用土地生產(chǎn)的成果為誰所有、由誰支配的制度。土地的所有制在一國的經(jīng)濟制度中具有核心地位。 1 、我國實行土地的社會主義公有制 土地管理法第二條第一款規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！蓖恋氐娜袼兄?，即是土地的國有制；土地的勞動群眾集體所有制，即是土地的農(nóng)民集體所有制。土地管理法對土地所有制的規(guī)定，是根據(jù)憲法作出的。我國現(xiàn)行憲法第六條規(guī)定：“中華人民共和國的社會主義經(jīng)濟制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料和社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！钡诰艞l規(guī)定：“礦藏、水流、森林、

2、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源。都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外?！?2 、長期以來，誰是國有土地的所有權(quán)代表，一直不清楚。新修改的土地管理法第二條第二款規(guī)定：“全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。”今后，地方人民政府在土地管理中仍有很大的權(quán)力，依然會發(fā)揮重要作用，但是，真正能夠代表國家行使土地所有權(quán)的，只能是國務(wù)院，即中央人民政府。 美國土地管理基本情況集中、垂直的土地管理體制。代表國家對城鄉(xiāng)土地的利用與保護實行統(tǒng)一規(guī)劃管理；除直接管理聯(lián)邦政府擁有的土地外，統(tǒng)一管理全國的森林、河流、沼澤、珍稀動物、自然保護區(qū)和地表以下所

3、有的礦產(chǎn)資源、水資源；對各州和私人的土地利用行為進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和標準；標準全國土地交易行為。1997年美國國會又通過了聯(lián)邦土地政策和管理法，在美國這部最具權(quán)威的土地管理大法中，對土地管理的地位和職責(zé)，以法律的形式給予了進一步的明確和界定。 公私兼有的多元化土地所有制全美國土面積936.48萬平方公里，其中，私人所有的土地占51，聯(lián)邦及州政府所有的土地占47，印第安人保留地占2。聯(lián)邦政府的土地，主要包括邦政府機關(guān)及派駐各州、縣、市機構(gòu)的土地；軍事用地等。分類實施用途管制的農(nóng)地保護制度。美國的農(nóng)地保護始于20世紀30年代，到20世紀60年代，隨著城市化進程加快和西部荒漠化的日趨嚴重，美國政府進一步

4、重視對農(nóng)地的保護。1981年美國政府制定了農(nóng)地保護政策法，并據(jù)此將全國的農(nóng)地劃分為四大類，實行嚴格的用途管制美國還采取推行建立植被、防護林、草地等生態(tài)保護緩沖帶的做法，大大改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境，防止了水土流失。 依法、自由、開放的地產(chǎn)交易市場。美國的地產(chǎn)市場十分發(fā)達，制度健全，所有的土地都實行有償使用，在政策規(guī)定許可的范圍內(nèi)，土地可以自由買賣、出租和抵押。一、英國的土地管制 英國是典型的土地私有制國家，雖然從英國法學(xué)理論角度上講，英國的所有土地都屬國家所有，而實際上全英國90左右的土地為私人所有，土地所有者對土地享有永久業(yè)權(quán)。英國土地所有制的另一個特點是土地所有權(quán)包括對地下礦藏的所有權(quán)。然而英國

5、又是世界上最早通過規(guī)劃立法限制土地開發(fā)的國家。1947年英國制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定所有土地的發(fā)展權(quán)均歸國家所有，任何人欲開發(fā)土地，均須申請并取得開發(fā)許可，以獲得土地發(fā)展權(quán)，即更高強度或更高價值的使用權(quán)；土地所有者或土地開發(fā)者，必須就因獲得開發(fā)許可而取得的發(fā)展價值繳納發(fā)展價值稅。此后，英國又在1951、1953、1954、1959、1963年對該法進行了多次修改和補充，并制定了大量相關(guān)法規(guī)，形成了較為完整的規(guī)劃立法體系。 城鄉(xiāng)規(guī)劃法的主要內(nèi)容就是由地方規(guī)劃當局制定彈性發(fā)展規(guī)劃、任何類型的開發(fā)活動都必須得到地方規(guī)劃當局同意，并成立了中央土地局。英國的土地用途管制制度的核心是土地開發(fā)許可制度。英國的土

6、地開發(fā)許可制度規(guī)定：土地所有權(quán)人或土地開發(fā)者欲從事地中、地表、地下及地上進行建筑、土木工程、采礦或其他工程，或土地、建筑物任何使用作實質(zhì)性改變的土地開發(fā)行為，均必須向地方規(guī)劃機關(guān)申請開發(fā)許可；地方規(guī)劃機關(guān)根據(jù)相關(guān)政策和對公共利益的影響程度而分別決定是準許開發(fā)，還是有限制條件的準許開發(fā)，或是不準許。這種先審查后開發(fā)的土地開發(fā)許可制度，是為了確保把開發(fā)建設(shè)活動對環(huán)境的影響降到最低，更加有效地利用土地資源。英國的城鄉(xiāng)規(guī)劃雖然也對不同地塊進行了功能分區(qū)。但是土地所有權(quán)人或土地開發(fā)者要改變土地的用途即使與發(fā)展計劃不沖突，也必須得到規(guī)劃機關(guān)的開發(fā)許可。另外還規(guī)定，土地開發(fā)者接到市鎮(zhèn)村規(guī)劃機關(guān)的開發(fā)許可后，

7、必須在5年內(nèi)著手開發(fā)，以確保規(guī)劃的實施。例如某土地所有者要在一規(guī)劃住宅區(qū)自己所有的土地上建一住宅，也必須取得規(guī)劃機關(guān)的開發(fā)許可。即英國的土地用途管制不是通過規(guī)劃限制來實施的，而是通過是否授予開發(fā)者以發(fā)展權(quán)來進行管制的。另外，英國還在程序和權(quán)力上對農(nóng)地轉(zhuǎn)用地進行了限制，規(guī)劃機關(guān)在審批開發(fā)申請時假設(shè)是對農(nóng)地的用途變更利用，應(yīng)向農(nóng)業(yè)部部長咨詢，但農(nóng)業(yè)部只是陳述其主張，不得有任何指示；因開發(fā)而損失過多的農(nóng)地的，環(huán)境大臣有權(quán)收回地方規(guī)劃機關(guān)的申請核準權(quán)，以限制開發(fā)活動對農(nóng)地的過度侵占。 二、日本的土地管制 日本現(xiàn)行的土地制度也是土地私有制。在全國土地中個人所有土地占57，法人所有土地占8，國家和地方公共

8、團體所有的土地占35，其中國家和地方公共團體占有的土地多為不能用于農(nóng)業(yè)、工業(yè)或住宅的森林地和原野。因此在可以利用的土地中，私有土地占很高的比重。為了保護優(yōu)良農(nóng)地，日本對農(nóng)地的購買轉(zhuǎn)用都作出了嚴格的管制。 一方面，依法劃定農(nóng)業(yè)振興區(qū)域范圍，在農(nóng)業(yè)振興區(qū)域范圍內(nèi)的優(yōu)良農(nóng)地不準任意轉(zhuǎn)用。另一方面，凡進行以農(nóng)地轉(zhuǎn)用為目的的土地買賣，必須得到都道府縣知事或農(nóng)林水產(chǎn)大臣的許可。 日本的農(nóng)地一般被分為一、二、三類，不同類別的土地有不同的限制規(guī)定，一類農(nóng)地主要包括生產(chǎn)力高的農(nóng)地以及公共投資進行土地改進、整理的農(nóng)地和集團農(nóng)地，此類農(nóng)地除公共用途外不得轉(zhuǎn)用。三類農(nóng)地原則上可以轉(zhuǎn)用，主要包括土地利用區(qū)劃調(diào)整內(nèi)的土地

9、、上下水道等基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)的農(nóng)地、鐵路及碼頭、軌道等交通設(shè)施需占用的農(nóng)地、以及宅地占40以上的街路圍繞的區(qū)域的農(nóng)地。二類農(nóng)地則是介于一、三類之間的農(nóng)地可有條件轉(zhuǎn)用。應(yīng)根據(jù)農(nóng)業(yè)上的保全需要程度，一宗一宗地排定等級，低等級者可以轉(zhuǎn)用。 此外，根據(jù)農(nóng)地所在的區(qū)域與都市規(guī)劃范圍關(guān)系不同又可分為市街化地區(qū)和市街化調(diào)整地兩種。在都市計劃法規(guī)定的市街化區(qū)域內(nèi)的農(nóng)地，如進行以轉(zhuǎn)用為目的的買賣，必須先向地方的農(nóng)業(yè)委員會申報，但不必得到許可。還規(guī)定規(guī)劃的市街內(nèi)的農(nóng)地，則“與宅地同等課稅”，以促進其轉(zhuǎn)用，以緩解城市用地的壓力，但是采用報務(wù)制度，以防止土地投機；而在規(guī)劃劃定的計劃調(diào)整地范圍內(nèi)的農(nóng)地轉(zhuǎn)用則采取許可制度，須

10、經(jīng)許可才能轉(zhuǎn)用，同時還規(guī)定，非農(nóng)民不得取得轉(zhuǎn)用以外的農(nóng)地。另外，又根據(jù)農(nóng)地轉(zhuǎn)用面積分為2hm2以上與2hm2以下兩種情形，2hm2以上的農(nóng)地轉(zhuǎn)用由當事人備齊所需文件直接向都道府縣知事提出，但須與農(nóng)業(yè)委員會聯(lián)絡(luò)商量。當事人在契約訂立之前，應(yīng)向地方農(nóng)政局提出事前審查申請，由農(nóng)政局和有關(guān)機關(guān)對選定的土地審查適當與否主要是從農(nóng)業(yè)上的重要性與事業(yè)的必要性進行考慮，作出是否允許轉(zhuǎn)用的決定。但在土地利用計劃部門已規(guī)劃的區(qū)域內(nèi)。加拿大土地征用制度加拿大地域遼闊 ,所有的土地在名義上屬于女皇所有 ,實際上大部分土地歸私人所有 ,聯(lián)邦政府、省北方地區(qū)及市政府都擁有自己的土地 ,即為國家所有 ,各級政府對自己的土地擁