探討合同無效及損失賠償范圍

1、探討:合同無效及損失賠償范圍                 探討:合同無效及損失賠償范圍 合同無效及損失賠償對“宋莊畫家房屋買賣案”的思考金博大律師事務所 劉德宇北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村因許多畫家聚居在其周圍而得名畫家村，馬海濤原系宋莊鎮(zhèn)辛店村農民。畫家李玉蘭系城市居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬海濤與李玉蘭簽訂買賣房協(xié)議書，將訴爭房屋及院落以45000元的價格賣與李玉蘭。2006年2月份，馬海濤夫婦要求確認購買合同

2、無效。一審北京通州法院經審理認為，李玉蘭系居民，依法不得買賣農村集體經濟組織成員的住房。故判決一、李玉蘭于本判決生效之日起九十日內將位于北京市通州區(qū)辛店村的北房三間、西廂房六間及院落騰退給馬海濤；二、馬海濤給付李玉蘭補償款九萬三千八百零八元，于本判決生效之日起十五日內執(zhí)行清。判決后，李玉蘭不服提出上訴。二審北京二中院經審理認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽買賣房協(xié)議書的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭院落的集體土地建設用地使用證至今未由原

3、土地登記機關依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，對于合同效力的認定是正確的；同時二中院亦在判決中指出，出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應對合同無效承擔主要責任。對于買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。鑒于李玉蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在二審程序中，不宜就損失賠償問題一并處理，李玉蘭可就賠償問題另行主張。李玉蘭于2008年3月3日，起訴要求馬海

4、濤賠償損失48萬元。目前該案正在審理之中。此案之所以引起廣泛的關注，是因為 “畫家村”知名度很高，而且判決結果關系到眾多其他畫家類似的購房合同是否能繼續(xù)履行。由于近幾年房屋的升值導致該類糾紛非常普遍，所以，該案對其他法院類似的案件的判決將會產生“先例”的意義。                     所謂“信賴利益的損失”是指一方實施某種行為后，足以使另一方對其產生信賴（如相信其會訂立合同），并因

5、此而支付了一定的費用，后因對方違反誠信原則使該費用不能得到補償。信賴利益的損失是構成締約過失責任的一個重要的條件，也是締約過失責任賠償?shù)姆秶Ｖ挥邢鄬θ嗽馐芰诵刨嚴娴膿p失，締約過失責任才可能成立，如果沒有實際損害且必須是信賴利益的損害，則談不上締約過失責任的承擔。那么信賴利益損失的賠償范圍如何確定呢？信賴利益損失賠償范圍有兩種不同的觀點：一種觀點認為，信賴利益損失賠償范圍只能是直接損失，包括：(1)締約費用，包括郵電、文印費用，赴訂約地或察看標的物所支付的合理費用； (2)準備履約和實際履行所支付的費用，如為運送標的物或受領對方給付所支出的合理費用，信賴合同成立而購買房屋、機器設備或雇工支付

6、的費用；(3)因締約過失導致合同無效、被變更或被撤銷所造成的實際損失；(4)因身體受到傷害所支出的醫(yī)療費等合理費用；(5)因支出締約費用或準備履約和實際履行支出費用所失去的利息等。另一種觀點認為，信賴利益損失賠償范圍除了直接損失，而且還包括間接損失：(1)因信賴合同有效成立而放棄獲利機會的損失，亦即喪失與第三人另訂合同機會所蒙受的損失；(2)因身體受到傷害而減少的誤工收入；(3)其他可得利益損失等。                

7、60;    對于信賴利益損失的范圍，學者們莫衷一是，相應的法院對于此種案件的判決標準也不統(tǒng)一。合同無效后信賴利益賠償?shù)姆梢罁?jù)是合同法第42條規(guī)定：“當事人訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承當賠償責任：1、假借訂立合同，惡意進行磋商；2、故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況；3、有其他違背誠實信用原則的行為?！毙刨嚴尜r償責任屬于法定債，僅限于法律明確規(guī)定的情況。第三款與前二款是不同的，不僅前兩款來自于第三款，還包括其他違背誠實信用原則造成他人信賴利益的情形。針對宋莊畫家買賣案，很顯然是房屋升值后該村村民想要通過法律的手段收回房屋。如果判決不保護畫家一方間接利益的損失，而只是賠償畫家的購房款及部分信賴利益損失，不僅有悖民法通則及合同法的誠信原則，而且將會助漲此類違約現(xiàn)象層出不窮。對于市場交易的穩(wěn)定和人民契約意識都將是一個錯誤的引導。因此，對于此類違背法律法規(guī)的合同在判決其無效的基礎上，應該進行利益平衡，對于違反誠信原則的一方也要判決承擔相應的責任，賠償損失要包括間接損失。北京二中院的判決筆者認為就是很好的協(xié)調了各方的利益，對于以后該類案件的判決勢必產生很大的影響。