補(bǔ)充房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范及納稅籌劃

1、房地產(chǎn)企業(yè)新政解析與房地產(chǎn)業(yè)涉稅合同處理技巧一、1設(shè)立房地產(chǎn)公司2前期立項(xiàng)3土地儲(chǔ)藏制度 一級(jí)開(kāi)發(fā)4土地使用權(quán)的取得方式：二 取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析：1印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)2契稅3土地使用稅：財(cái)稅 2006564 承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收三 取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式：1購(gòu)置土地使用權(quán)2 購(gòu)置整體資產(chǎn)3 購(gòu)置股權(quán)4合并5分立購(gòu)置股權(quán)四 不同方式取得土地稅負(fù)比擬分析及籌劃1出讓招拍掛方式2拆遷方式取得土地使用權(quán)3前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作4前期報(bào)批報(bào)建階段涉及稅收及籌劃五、工程施工建立1開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算內(nèi)容 1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2前期工程費(fèi)3根底設(shè)施費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)5配套設(shè)施費(fèi)6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2工程開(kāi)發(fā)

2、本錢(qián)對(duì)象確實(shí)定： 3土地征用及拆遷補(bǔ)償 4前期工程費(fèi) 5根底設(shè)施費(fèi)核算注意問(wèn)題： 6建筑安裝工程費(fèi) 6配套設(shè)施費(fèi) 7開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 8其他有關(guān)注意問(wèn)題： 9工程開(kāi)發(fā)方式1代建 2合作建房六、預(yù)售環(huán)節(jié) 1商品房預(yù)售條件 2預(yù)售商品房的會(huì)計(jì)核算 3預(yù)售階段納稅要求： 4竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié) 5現(xiàn)房銷售條件 6現(xiàn)房銷售會(huì)計(jì)核算處理： 7會(huì)計(jì)收入確認(rèn)條件七、相關(guān)稅務(wù)處理及規(guī)定 1營(yíng)業(yè)稅的處理：1營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間2營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)銷售的處理2所得稅處理：1所得稅納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間2 所得稅計(jì)稅依據(jù) 3不同銷售方式所得稅收入確認(rèn)4所得稅是同銷售原來(lái)預(yù)售商品房的處理6 現(xiàn)房銷售的處理3土地增值稅處理：1土地增值稅清算

3、條件土地增值稅納稅義務(wù)3土地增值稅視同銷售4土地增值稅計(jì)算5土地增值稅清算考前須知4不交稅及免稅規(guī)定：1營(yíng)業(yè)稅2所得稅3土地增值稅4契稅5房產(chǎn)稅6土地使用稅5房屋租賃1一般租賃2商品房預(yù)租3商品房先租后售4商品房售后包租八工程清盤(pán)環(huán)節(jié)第一局部 營(yíng) 業(yè)稅的納稅檢查營(yíng)業(yè)稅是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)展稅務(wù)檢查的重要稅種之一。目前一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)米取多種手段不計(jì)、少計(jì)商品房銷預(yù)售收入, 發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)不及時(shí)進(jìn)展納稅申報(bào)，所以營(yíng)業(yè)稅檢查的重點(diǎn)應(yīng)是 計(jì)稅依據(jù)和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)以及納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的具體規(guī) 疋一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)具體包括商品房銷預(yù)售 收入、安置被拆遷人

4、產(chǎn)權(quán)調(diào)換收入和擴(kuò)大面積集資款收入、土地轉(zhuǎn) 讓收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、周轉(zhuǎn)舊房銷 售收入、進(jìn)戶費(fèi)收入和租金收入等其他業(yè)務(wù)收入等。二營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或 者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者 銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收 款的當(dāng)天。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商 業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的 性質(zhì)和銷售方式，按以下原那么分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：六種銷 售方式二、對(duì)銷售商品房取得收入的檢查檢查的重點(diǎn)是企業(yè)銷售商品房收取的價(jià)款是否足額、及時(shí)進(jìn)展賬務(wù) 處理，是

5、否在賬簿上不記或少記銷售價(jià)款；是否未將收取的定金作 為計(jì)稅依據(jù)；是否存在符合收入確認(rèn)條件而不進(jìn)展收入確認(rèn)的現(xiàn) 象。一檢查賬簿，審核計(jì)提稅金是否正確計(jì)提基數(shù)二“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入賬戶貸方發(fā)生額-“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 賬戶貸方發(fā)生額中由“預(yù)收賬款-預(yù)售商品房賬戶轉(zhuǎn)入額+“預(yù)收賬款-預(yù)售商品房賬戶貸方發(fā)生額+ “其他應(yīng)付款-定 金賬戶貸方發(fā)生額+其他。二編制“商品房盤(pán)點(diǎn)表，審核商品房銷售收入的準(zhǔn)確性 三重點(diǎn)環(huán)節(jié)的檢查1、對(duì)“虛開(kāi)發(fā)票虛減計(jì)稅依據(jù)的檢查2、對(duì)以商品房抵頂建筑工程款，利用“房差少繳稅款的檢查3、對(duì)“以房換地或“以地?fù)Q房少記商品房銷售收入的檢查4、對(duì)以房抵債、以房作為股息紅利進(jìn)展分配、抵償股東投資款或

6、 將商品房用于捐贈(zèng)、職工福利、公司領(lǐng)導(dǎo)層分配及無(wú)償贈(zèng)與他人的 檢查5、對(duì)“以收抵支或收入在往來(lái)賬科目里掛賬的檢查6、對(duì)銷售“精裝房包括樣板房分解收入的檢查7、對(duì)向購(gòu)房者收取的“面積差價(jià)款不記收入的檢查8、對(duì)委托代理銷售，不及時(shí)收取售房款，不做收入或采取包銷低 價(jià)開(kāi)票方式，少記銷售收入的檢查三、對(duì)安置被拆遷人產(chǎn)權(quán)調(diào)換收入和擴(kuò)大面積集資款收入的檢查 檢查人員在確認(rèn)、核對(duì)動(dòng)遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換收入和擴(kuò)大面積集資款收入 的過(guò)程中應(yīng)把握以下三個(gè)環(huán)節(jié)。首先，要分清補(bǔ)償方式。對(duì)實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)牟蛔鳡I(yíng)業(yè)稅檢查內(nèi)容; 對(duì)實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償?shù)?，?yīng)根據(jù)遼地稅函2006173號(hào)文件的規(guī)定， 按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)對(duì)沒(méi)有

7、市場(chǎng)價(jià)的，由主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)依同類房屋的工程本錢(qián)核定計(jì)稅價(jià)格計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 其次，要確認(rèn)動(dòng)遷還建房的數(shù)量、種類和建筑面積。檢查人員應(yīng)注 意檢查開(kāi)發(fā)工程的拆遷文件、建筑圖紙和與動(dòng)遷戶簽訂的動(dòng)遷協(xié) 議、收取擴(kuò)大面積集資款開(kāi)具的收款收據(jù)以及企業(yè)制作的房源明細(xì) 表，同時(shí)應(yīng)采取實(shí)地盤(pán)點(diǎn)的方法，到企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)小區(qū)實(shí)地盤(pán)點(diǎn) 動(dòng)遷還建房，逐個(gè)小區(qū)、逐棟樓盤(pán)、逐個(gè)單元、逐戶房號(hào)進(jìn)展核對(duì)。 第三，檢查人員應(yīng)要求企業(yè)提供動(dòng)遷還建時(shí)擴(kuò)大面積的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi) 單價(jià)，以便核對(duì)動(dòng)遷協(xié)議計(jì)算收取的擴(kuò)大面積集資款是否準(zhǔn)確如 數(shù)量多可采取抽查的方法。重點(diǎn)檢查以下常見(jiàn)的問(wèn)題： 一審核企業(yè)是否在計(jì)算、收取動(dòng)遷戶擴(kuò)大面積集資時(shí)，有直接 “坐

8、扣應(yīng)支付的動(dòng)遷安置補(bǔ)助費(fèi)、搬家費(fèi)等行為。二有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建立工程時(shí),會(huì)因?yàn)槭姓?guī)劃等 原因需要替政府或其他機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位安置動(dòng)遷戶和公建單位。 如果是替政府安置，一般情況下，政府會(huì)減免該開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的 土地出讓金以及大配套費(fèi)等； 如果是替其他機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位安置，一般會(huì)收取相應(yīng)金額的動(dòng)遷 安置補(bǔ)償費(fèi)。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對(duì)上述收入不記 賬或未計(jì)提營(yíng)業(yè)稅。三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與動(dòng)遷戶簽訂動(dòng)遷協(xié)議時(shí)，會(huì)根據(jù)動(dòng)遷戶 的要求約定回遷的建筑面積并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的擴(kuò)大面積集 資款。但在實(shí)際中，建造房屋的實(shí)際建筑面積產(chǎn)權(quán)面積往往會(huì) 大于約定回遷的建筑面積，在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

9、企業(yè)一般會(huì) 收取相應(yīng)的擴(kuò)增面積款或叫面積差價(jià)款。在檢查中，檢查人員應(yīng)注意核對(duì)動(dòng)遷協(xié)議約定回遷的建筑面積與回 遷房屋的實(shí)際建筑面積是否存在差異，如果有差異，應(yīng)查看企業(yè)是 否收取了相應(yīng)的擴(kuò)增面積款或叫面積差價(jià)款，是否記收入并申 報(bào)納稅。四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果動(dòng)遷還建的是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，不僅會(huì)收取擴(kuò) 大面積集資款，同時(shí)還會(huì)對(duì)“拆一換一的原面積收取構(gòu)造差價(jià)款。 在實(shí)際工作中，檢查人員應(yīng)注意檢查核查企業(yè)是否收取構(gòu)造差價(jià) 款，是否記收入并申報(bào)納稅。五審核企業(yè)是否存在虛假動(dòng)遷還建特別是商鋪門(mén)市房的現(xiàn) 象。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了到達(dá)隱匿收入和利潤(rùn)，少繳稅金的目 的，甚至不惜采取欺騙手段，對(duì)動(dòng)遷還建特別是商鋪門(mén)市房蓄

10、意造假。在實(shí)際工作中，檢查人員應(yīng)注意檢查企業(yè)在動(dòng)遷還建特別 是商鋪門(mén)市房的環(huán)節(jié)是否存在異常現(xiàn)象，如對(duì)某個(gè)單位或個(gè)人 還建的商鋪門(mén)市房面積過(guò)大，必要時(shí)可到房產(chǎn)管理部門(mén)調(diào)取被 拆遷房屋的原始產(chǎn)權(quán)資料。四、對(duì)轉(zhuǎn)讓土地、在建工程取得收入的檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有時(shí)會(huì)發(fā)生土地交易行為。在檢查土地轉(zhuǎn)讓的過(guò)程 中，應(yīng)重點(diǎn)檢查土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否存在異常。檢查人員應(yīng)仔細(xì)閱讀土地轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議，核實(shí)土地的來(lái)源、購(gòu)進(jìn)的價(jià)格、土地的去向及轉(zhuǎn)讓的價(jià)格。如果土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格存在異常，那么有可能存在以下問(wèn)題：一是在轉(zhuǎn)讓土地過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有可能既收取 了貨幣，又換取了實(shí)物，如房屋、土地及其他商品，那么企業(yè)極有 可能未將實(shí)物的價(jià)

11、值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入而少繳營(yíng)業(yè)稅； 二是在轉(zhuǎn)讓土地過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有可能將土地轉(zhuǎn)讓收入進(jìn) 展分解，將原土地中包含的過(guò)戶費(fèi)、土地出讓金和大配套費(fèi)等各項(xiàng) 費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓收入而少繳營(yíng)業(yè)稅。在實(shí)際工作中，檢查人員應(yīng)仔 細(xì)詢問(wèn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員，如果發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題，應(yīng)按?營(yíng)業(yè)稅暫行條例? 第十五條之規(guī)定，按照市場(chǎng)公允價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算應(yīng)繳的營(yíng) 業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果將在建工程整體或局部轉(zhuǎn)讓，那么檢查要點(diǎn)同 上。具體可按遼地稅發(fā)200515號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。五、對(duì)代建工程、合作建房取得結(jié)算收入的檢查個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了到達(dá)少繳稅款的目的，往往會(huì)采取虛假立項(xiàng)的手段，即在開(kāi)發(fā)之前先找買(mǎi)主，然后以買(mǎi)主為立項(xiàng)單位，

12、將購(gòu)置整棟或幾棟樓房的商品房銷售行為冒充為代建行為。在實(shí)際工作中，檢查人員應(yīng)特別注意審查企業(yè)的代建工程是否符合法定條件，具體可根據(jù)遼地稅流2000291號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行，防止企 業(yè)鉆空子。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作建房取得收入的檢查，具體可按國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。六、對(duì)銷售周轉(zhuǎn)房收入的檢查在實(shí)際工作中，檢查人員應(yīng)通過(guò)檢查周轉(zhuǎn)房科目，注意企業(yè)是否存 在將周轉(zhuǎn)房和購(gòu)房者抵頂?shù)呐f房銷售的行為，如果存在，應(yīng)將銷售 收入計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。七、對(duì)收取進(jìn)戶費(fèi)的檢查房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向購(gòu)房者和動(dòng)遷戶辦理 移交手續(xù)時(shí)，一般會(huì)向購(gòu)房者和動(dòng)遷戶額外收取進(jìn)戶費(fèi)，主要包括: 防

13、盜門(mén)、電子對(duì)講機(jī)、護(hù)欄、卷簾門(mén)、圍欄、平臺(tái)等費(fèi)用。在實(shí)際 工作中，檢查人員應(yīng)注意企業(yè)是否記載進(jìn)戶費(fèi)收入，如果無(wú)此項(xiàng)收 入，應(yīng)詢問(wèn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員，是否記入賬外或記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下 屬的物業(yè)管理公司。無(wú)論進(jìn)戶費(fèi)收入如何核算，均應(yīng)并入房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)公司的營(yíng)業(yè)收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。八、對(duì)銷售配套設(shè)施收入的檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建立過(guò)程中，都要建立一些配套設(shè)施，如業(yè) 主會(huì)館、超市、鍋爐房、幼兒園、居委會(huì)辦公樓等，在工程竣工后 有可能對(duì)外銷售。因此，檢查人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)上述配套設(shè)施工程進(jìn)展 檢查，通過(guò)查閱圖紙和現(xiàn)場(chǎng)勘察，與賬簿記載情況進(jìn)展核對(duì)，檢查 是否有對(duì)外銷售的行為。九、對(duì)其他應(yīng)稅行為的檢查在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

14、企業(yè)進(jìn)展檢查時(shí)，除了對(duì)商品房銷售等行為進(jìn) 展檢查外，也不要無(wú)視對(duì)其他應(yīng)稅行為的檢查，主要內(nèi)容包括: 一對(duì)收取廣告位使用費(fèi)的檢查。二對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股不承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)取得固定收入的檢查（關(guān)于投資稅收優(yōu)惠的規(guī)定 三對(duì)取得的違約金、賠償款、滯納金收入未按規(guī)定申報(bào)繳 納營(yíng)業(yè)稅的檢查。四對(duì)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的檢查五對(duì)出售出租地下車(chē)庫(kù)的檢查六檢查企業(yè)是否存在利用自有施工力量建立房屋等建筑物的 現(xiàn)象，如果有是否在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)未按規(guī)定申報(bào)建筑業(yè)環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè) 稅。七檢查企業(yè)是否支付過(guò)境外公司來(lái)華提供咨詢、設(shè)計(jì)、施工 等勞務(wù)費(fèi)，如果有是否未按規(guī)定代扣營(yíng)業(yè)稅。第二局部 契稅的 納 稅檢查契稅收入占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收比

15、重較大，是納稅檢查的重點(diǎn)稅 種之一。在檢查過(guò)程中應(yīng)注重檢查計(jì)稅依據(jù)和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。一、對(duì)計(jì)稅依據(jù)的檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承受土地權(quán)屬是其應(yīng)納契稅的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，其開(kāi) 發(fā)所用土地主要是通過(guò)國(guó)有土地出讓方式取得。注意農(nóng)村轉(zhuǎn)讓集 體土地使用權(quán)的實(shí)質(zhì)（一）稅收規(guī)定1. 出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用 權(quán)而 支付的全 部 經(jīng)濟(jì)利益 。2. 先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該 土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓 金和其他出讓費(fèi)用。沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按以下兩 種方式確定：檢查環(huán)節(jié)1檢查土地出讓金，應(yīng)核實(shí)

16、國(guó)有土地出讓合同上記載的金額。此合 同應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供，在國(guó)土資源局也有存檔，必要時(shí)檢查 人員可以外調(diào)取證。2檢查土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷 補(bǔ)償費(fèi)。特別是應(yīng)根據(jù)動(dòng)遷協(xié)議、拆遷許可證和動(dòng)遷文件編制動(dòng)遷 戶回遷明細(xì)表，將擴(kuò)大面積集資款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（動(dòng) 遷安置補(bǔ)助費(fèi)、 貨幣動(dòng)遷費(fèi)、搬家費(fèi)）分類匯總，審核企業(yè)是否在計(jì)算、收取動(dòng)遷 戶擴(kuò)大面積集資款時(shí)，有直接“坐扣應(yīng)支付的動(dòng)遷安置補(bǔ)助費(fèi)、 搬家費(fèi)， 少繳契稅的行為。3. 檢查實(shí)物安置面積。應(yīng)根據(jù)動(dòng)遷協(xié)議匯總拆遷總面積，減去貨幣 動(dòng)遷的面積確定總的復(fù)原面積，進(jìn)而確定計(jì)稅依據(jù)。（三）可能存在的問(wèn)題：1、以協(xié)議方式出讓的，其契

17、稅計(jì)稅價(jià)格未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置 補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建立配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。2、以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格未包括市政建立配套費(fèi)以 及各種補(bǔ)償費(fèi)用。3、土地使用權(quán)受讓人通過(guò)完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度 或投資特定工程，以此獲取低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與的土地使用權(quán)，屬 于契稅征收范圍，其計(jì)稅價(jià)格由征收機(jī)關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)?的市場(chǎng)價(jià)格核定。4、以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，未按規(guī)定繳納契稅或?qū)Τ惺車(chē)?guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，減免土地出讓金， 契稅按差額繳納。5、分期支付方式取得土地使用權(quán)的，未按合同規(guī)定總價(jià)

18、款繳納契 稅。6、競(jìng)得土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓，隱瞞轉(zhuǎn)讓事實(shí)， 不按規(guī)定申報(bào)契稅。二、對(duì)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的檢查契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同 的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑 證的當(dāng)天，在實(shí)際檢查過(guò)程中要注意，不能以是否支付價(jià)款為標(biāo)準(zhǔn) 確定契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。同時(shí)要注意對(duì)以下情況檢查：1對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等用地單位沒(méi)辦理有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，經(jīng)土地管理部門(mén)同意，已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)“三通一平等前期施工 的，用地單位已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)使用土地，應(yīng)按契稅有關(guān)規(guī)定預(yù)繳稅款，待土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，按成交價(jià)格計(jì)算稅款，多退少補(bǔ)。2. 對(duì)單位和個(gè)

19、人承受土地、房屋權(quán)屬手續(xù)不全，只取得有關(guān)土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、協(xié)議、土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證其中的一種或 兩種的，根據(jù)?中華人民共和國(guó)契稅暫行條例?第八條和?中華人民 共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)那么?第十八條的規(guī)定，該單位和個(gè)人已有 納稅義務(wù) ，應(yīng)按章 繳 納契稅。3. 對(duì)不經(jīng)縣以上人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，土地使用者之間簽訂 協(xié)議，私下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，承受方應(yīng)按前款繳稅。三、對(duì)其他納稅工程的檢查檢查人員應(yīng)檢查“固定資產(chǎn)、“無(wú)形資產(chǎn)帳戶的借方是否有發(fā) 生額，進(jìn)一步審查是否是增加房屋、土地;檢查原始憑證,確定入帳 價(jià)值， 審 核是否計(jì)提契稅。第三局部印花 稅 的納稅檢 查一、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合同的檢

20、查 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特性，對(duì)印花稅的檢查一般要按照開(kāi)發(fā)企業(yè) 的業(yè)務(wù)流程進(jìn)展，關(guān)鍵是環(huán)節(jié)查全，計(jì)稅依據(jù)準(zhǔn)確。 以下合同是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定必須簽定的合同。 一土地出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同是取得土地使用權(quán)合同，應(yīng)根據(jù)? 關(guān)于印花稅假設(shè)干政策的通知?（2006年11月27日財(cái)稅2006162 號(hào)），按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征印花稅。一、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合同的檢查二土地使用證是權(quán)利許可證照，按每件5元貼花三建立勘察設(shè)計(jì)合同，稅率為萬(wàn)分之五。四建筑安裝施工合同，稅率為萬(wàn)分之三。一是土建合同，中標(biāo) 簽訂的合同在建委備案，一般由建委代收代繳。二是根底設(shè)施、配 套設(shè)施建立安裝合同。五商品房購(gòu)銷合同稅率為萬(wàn)分之五，稅目為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。六監(jiān)理合同不征印花稅。二、對(duì)其他合同的檢查一借款合同 借款合同稅率為萬(wàn)