某集團(tuán)五年戰(zhàn)略規(guī)劃綱要

1、1奧宸集團(tuán)五年戰(zhàn)略規(guī)劃奧宸集團(tuán)五年戰(zhàn)略規(guī)劃(綱要綱要)2011-2015區(qū)域深耕區(qū)域深耕 產(chǎn)品溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià)高效管理高效管理 金融創(chuàng)新金融創(chuàng)新2011年年10月月11日日本報(bào)告思路本報(bào)告思路認(rèn)識(shí)現(xiàn)狀認(rèn)識(shí)現(xiàn)狀提出目標(biāo)提出目標(biāo)行動(dòng)方案行動(dòng)方案解決了哪些問題解決了哪些問題外部機(jī)遇和挑戰(zhàn)的分析內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)的分析核心問題的識(shí)別使命愿景價(jià)值觀業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略目標(biāo)四個(gè)戰(zhàn)略主題10項(xiàng)戰(zhàn)略舉措34項(xiàng)關(guān)鍵工作如何進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)展?去哪些城市?用什么策略?做什么產(chǎn)品?怎么做?建立什么樣的優(yōu)勢(shì)?如何集團(tuán)化?如何管控業(yè)務(wù)?如何提升能支撐業(yè)務(wù)發(fā)展的管理體系?如何應(yīng)對(duì)資本市場(chǎng)的變化？2目錄目錄3奧宸面臨的形勢(shì)奧宸面臨的形勢(shì)集團(tuán)總體

2、戰(zhàn)略規(guī)劃集團(tuán)總體戰(zhàn)略規(guī)劃4外部形勢(shì)外部形勢(shì)長(zhǎng)期向好長(zhǎng)期向好結(jié)構(gòu)性（發(fā)展）結(jié)構(gòu)性（發(fā)展）多樣性（消費(fèi)）多樣性（消費(fèi)）具體表現(xiàn)具體表現(xiàn)未來十年商品房市場(chǎng)需求依然巨大，波動(dòng)頻繁（重在把握開發(fā)節(jié)奏）城市化梯度發(fā)展帶來巨大機(jī)會(huì)（結(jié)構(gòu)化特征將更加明顯）行業(yè)發(fā)展專業(yè)化，綜合體、地產(chǎn)金融、主題地產(chǎn)等專業(yè)領(lǐng)域蓬勃發(fā)展市場(chǎng)需求升級(jí)，改善性需求、特殊需求（養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)）、投資需求推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向以信托、基金為主的直接融資，房企競(jìng)爭(zhēng)以土地為核心向以房地產(chǎn)金融為核心過渡宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，經(jīng)營(yíng)環(huán)境顯著變化，行業(yè)利潤(rùn)率整體降低住房雙軌制對(duì)商品住宅需求產(chǎn)生分流作用行業(yè)整合加速、競(jìng)爭(zhēng)加劇，核心城

3、市盈利點(diǎn)由價(jià)值鏈前端后移，產(chǎn)品能力重要性提升企業(yè)發(fā)展由速度和規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樽優(yōu)橘Y產(chǎn)和能力制勝，“成長(zhǎng)靠資源，收入靠行情” 的時(shí)代逐漸隱退短期調(diào)控力度不改，微觀經(jīng)營(yíng)環(huán)境繼續(xù)惡化，融資成本處于高位5機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)威脅威脅內(nèi)部形勢(shì)內(nèi)部形勢(shì)云南區(qū)域龍頭地位已儲(chǔ)備項(xiàng)目為跨越式發(fā)展帶來很好基礎(chǔ)舊改和旅游地產(chǎn)能力初具具有多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，形成具有南加州風(fēng)格的特色住宅產(chǎn)品已具備集團(tuán)化管理雛形6優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)已進(jìn)入?yún)^(qū)域除云南外均未形成銷售，銷售收入過于集中產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不突出，獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目過多，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率低，開發(fā)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)大融資渠道單一，持有物業(yè)面臨巨大資金壓力公司管理體系規(guī)范建設(shè)不足，集團(tuán)總部目前背

4、負(fù)較大的業(yè)務(wù)操作包袱，效率較低但是但是但是但是但是內(nèi)外部總結(jié)內(nèi)外部總結(jié)7奧宸目前尚處于集團(tuán)化初級(jí)階段奧宸目前尚處于集團(tuán)化初級(jí)階段業(yè)務(wù)上，要把握房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，擴(kuò)大規(guī)模，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：業(yè)務(wù)上，要把握房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，擴(kuò)大規(guī)模，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：?jiǎn)我婚_發(fā)向復(fù)合開發(fā)轉(zhuǎn)型新興市場(chǎng)高速發(fā)展機(jī)會(huì)：綜合體、旅游地產(chǎn)、地產(chǎn)基金高增長(zhǎng)區(qū)域管理上，要將業(yè)務(wù)操作職能轉(zhuǎn)移至成熟地區(qū)公司，并建立全面管理上，要將業(yè)務(wù)操作職能轉(zhuǎn)移至成熟地區(qū)公司，并建立全面的集團(tuán)化管理體系：的集團(tuán)化管理體系：成熟穩(wěn)定的管理機(jī)制集團(tuán)和地區(qū)公司高效能的職能分配 人治向法治全面轉(zhuǎn)型8戰(zhàn)略思考（戰(zhàn)略思考（1/2）奧宸的獨(dú)特性：穩(wěn)健增長(zhǎng)、綜合發(fā)展、國際

5、標(biāo)準(zhǔn)奧宸的獨(dú)特性：穩(wěn)健增長(zhǎng)、綜合發(fā)展、國際標(biāo)準(zhǔn)傳承歷史傳承歷史完美轉(zhuǎn)型完美轉(zhuǎn)型 國際背景、國際視野 住宅+城市綜合體+旅游 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 云南基地 符合國際標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品和服務(wù)（創(chuàng)造新型生活方式） 領(lǐng)先的戰(zhàn)略布局：區(qū)域和業(yè)務(wù)發(fā)展符合行業(yè)趨勢(shì) 高效能管理：簡(jiǎn)單、規(guī)范、陽光、高效9戰(zhàn)略思考（戰(zhàn)略思考（2/2）均衡發(fā)展均衡發(fā)展優(yōu)勢(shì)突出優(yōu)勢(shì)突出 綜合類型物業(yè)的開發(fā) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元化 銷售型與持有經(jīng)營(yíng)并重 管理提升與業(yè)務(wù)發(fā)展兼顧 能力上持續(xù)發(fā)揮資源控制優(yōu)勢(shì) 業(yè)務(wù)方面重點(diǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)新興領(lǐng)域 管理方面突出靈活管理決策機(jī)制和強(qiáng)有力戰(zhàn)略管控10目錄目錄奧宸面臨的形勢(shì)奧宸面臨的形勢(shì)集團(tuán)總體戰(zhàn)略規(guī)劃集團(tuán)總體戰(zhàn)略規(guī)

6、劃使命使命為社會(huì)創(chuàng)造全系統(tǒng)的城市生活體系，增加社會(huì)財(cái)富為員工提供人本、積極、平等、尊重、簡(jiǎn)單的創(chuàng)造夢(mèng)想的平臺(tái)為客戶提供具有最佳居住價(jià)值、國際水準(zhǔn)的創(chuàng)新型產(chǎn)品和服務(wù)成就世界人居夢(mèng)想成就世界人居夢(mèng)想為合作伙伴建立雙贏的、互相尊重的合作關(guān)系11愿景愿景12中國領(lǐng)先中國領(lǐng)先 符合國際理念和國際標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品和服務(wù)領(lǐng)先于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合型產(chǎn)品和服務(wù)、進(jìn)入一線開發(fā)商行列，具備規(guī)模和效益優(yōu)勢(shì)綜合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)綜合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 具備從投融資到開發(fā)運(yùn)營(yíng)的全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作能力 覆蓋住宅、綜合體、旅游地產(chǎn)的系列化產(chǎn)品 滿足各類物業(yè)運(yùn)營(yíng)的綜合服務(wù)、打造高端地產(chǎn)金融平臺(tái)13核心價(jià)值觀（經(jīng)營(yíng)管理理念）：四個(gè)核心價(jià)值觀（經(jīng)營(yíng)管理理念）：四個(gè)“

7、導(dǎo)向?qū)颉笨蛻魧?dǎo)向均衡導(dǎo)向結(jié)果導(dǎo)向效率導(dǎo)向14核心價(jià)值觀核心價(jià)值觀 房地產(chǎn)行業(yè)從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，客戶需求多樣性特征越來越明顯 房地產(chǎn)市場(chǎng)行情在政策影響下短期波動(dòng)，需動(dòng)態(tài)把握客戶需求 關(guān)注客戶價(jià)值關(guān)注客戶價(jià)值，任何人任何時(shí)間任何地點(diǎn)，始終關(guān)注如何提升客戶價(jià)值 關(guān)注內(nèi)部客戶關(guān)注內(nèi)部客戶，我們的顧客不僅包括外部客戶，也包括內(nèi)部客戶 客戶滿意度和忠誠度，客戶滿意度和忠誠度，是工作效果的最終衡量標(biāo)準(zhǔn)客戶導(dǎo)向?yàn)槭裁?？為什么？如何做？如何做?5核心價(jià)值觀核心價(jià)值觀為什么？為什么？如何做？如何做？房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)復(fù)雜、分工細(xì)致，大量職能外包，開發(fā)商既負(fù)擔(dān)業(yè)務(wù)操作又需開展體系管理以整合資源 開發(fā)流程中各

8、項(xiàng)工作是耦合的，互為前置條件，必須以結(jié)果作為唯一考量標(biāo)準(zhǔn)，杜絕互相推諉 簡(jiǎn)明的結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)明的結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)，以走完審批流程和客戶滿意作為工作成果完成的界定標(biāo)志 前置工作責(zé)任明確前置工作責(zé)任明確，由督辦上游部門負(fù)責(zé)完成前置條件的責(zé)任 全過程管理，全過程管理，結(jié)果導(dǎo)向不等于只關(guān)注結(jié)果，要同等重視過程、態(tài)度和能力結(jié)果導(dǎo)向16核心價(jià)值觀核心價(jià)值觀房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，效率是投資回報(bào)率的關(guān)鍵因子之一。 效率能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 快速周轉(zhuǎn)，最大化快速周轉(zhuǎn)，最大化ROE和和IRR組織扁平、流程簡(jiǎn)單、文化開放組織扁平、流程簡(jiǎn)單、文化開放注重人工效能和復(fù)合型人才注重人工效能和復(fù)合型人才效率導(dǎo)向?yàn)槭裁?？為什么？如何做?/p>

9、如何做？核心價(jià)值觀核心價(jià)值觀17為什么？為什么？如何做？如何做？ 行業(yè)發(fā)展已步入成熟期房地產(chǎn)不僅僅涉及經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，還涉及社會(huì)和民生等領(lǐng)域業(yè)績(jī)均衡業(yè)績(jī)均衡，通過多業(yè)態(tài)多區(qū)域布局抵御風(fēng)險(xiǎn)，保持規(guī)模和利潤(rùn)均衡增長(zhǎng)責(zé)任均衡責(zé)任均衡，除公司業(yè)績(jī)外，高度關(guān)注客戶、員工、政府城市化需求、關(guān)注社會(huì)公益，做好企業(yè)公民應(yīng)盡的責(zé)任均衡導(dǎo)向業(yè)務(wù)組合（做什么）業(yè)務(wù)組合（做什么）奧宸集團(tuán)奧宸集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)綜合服務(wù)房地產(chǎn)金融 住宅地產(chǎn)：住宅地產(chǎn)：別墅、洋房、高層系列 城市綜合體：城市綜合體：商務(wù)主題綜合體、商業(yè)、公寓、辦公 旅游地產(chǎn)：旅游地產(chǎn)：酒店、養(yǎng)老地產(chǎn)、高爾夫、旅游景點(diǎn)、休閑娛樂項(xiàng)目、度假式住宅 物業(yè)管

10、理 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 酒店管理（酒店式服務(wù)） 房地產(chǎn)基金18 未來五年逐步形成集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)綜合服務(wù)、房地產(chǎn)金未來五年逐步形成集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)綜合服務(wù)、房地產(chǎn)金融于一體的綜合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商融于一體的綜合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商19業(yè)務(wù)協(xié)同：業(yè)務(wù)協(xié)同： 充分發(fā)揮業(yè)務(wù)單元間的充分發(fā)揮業(yè)務(wù)單元間的財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)杠桿杠桿和和資源支持資源支持效應(yīng)效應(yīng)住宅開發(fā)住宅開發(fā)綜合體開發(fā)綜合體開發(fā)物業(yè)管理物業(yè)管理房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)/ /酒店管理酒店管理財(cái)務(wù)杠桿財(cái)務(wù)杠桿資源與支持資源與支持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合客戶資源客戶資源長(zhǎng)短期現(xiàn)金滾動(dòng)現(xiàn)金流資金注入資金注入 概念圖概念圖 項(xiàng)目項(xiàng)目旅游地產(chǎn)開發(fā)旅游地產(chǎn)開發(fā)資金注入運(yùn)營(yíng)增值 /

11、現(xiàn)金流平臺(tái)與資源運(yùn)營(yíng)增值 / 現(xiàn)金流平臺(tái)與資源項(xiàng)目客戶資源20行業(yè)形勢(shì)劇變，要求奧宸必須更快速發(fā)行業(yè)形勢(shì)劇變，要求奧宸必須更快速發(fā)展、規(guī)模效益并重展、規(guī)模效益并重 游戲規(guī)則受政策因游戲規(guī)則受政策因素驅(qū)動(dòng)已然更改素驅(qū)動(dòng)已然更改 百億企業(yè)數(shù)量陡增百億企業(yè)數(shù)量陡增 上市房企戰(zhàn)略逐漸上市房企戰(zhàn)略逐漸升級(jí)升級(jí)奧宸必須趕上奧宸必須趕上行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，加快業(yè)務(wù)布局加快業(yè)務(wù)布局排名企業(yè)銷售額（億）1萬科10262保利6603綠地6504中海5785恒大5276綠城5227萬達(dá)3698龍湖3369碧桂園33010富力32130金隅1102010年排行榜2007年第10名為龍湖102億2009年第10

12、名為碧桂園212億逆水行舟逆水行舟 不進(jìn)則退不進(jìn)則退發(fā)展節(jié)奏：通過全國化、規(guī)?；?、效益發(fā)展節(jié)奏：通過全國化、規(guī)模化、效益化，逐步實(shí)現(xiàn)綜合領(lǐng)先地位化，逐步實(shí)現(xiàn)綜合領(lǐng)先地位21海外海外云南云南集團(tuán)化集團(tuán)化全國化全國化規(guī)模化規(guī)?；б婊б婊C合領(lǐng)先綜合領(lǐng)先在美國洛杉磯開發(fā)了Single-family House、Green apple、Town House等總建筑面積60萬平方米的居住社區(qū)和酒店在開發(fā)規(guī)模、銷售收入及業(yè)界影響力已成為云南省第一名，成為云南知名地產(chǎn)品牌在深圳成立總部連續(xù)三年進(jìn)入全國房地產(chǎn)百強(qiáng)(09-11)集團(tuán)化管理架構(gòu)199619962006200619941994201120112

13、0152015全國布局，進(jìn)入核心區(qū)域核心城市總部向管理和風(fēng)控中心轉(zhuǎn)型地區(qū)公司多項(xiàng)目運(yùn)作，多業(yè)態(tài)平衡發(fā)展核心城市建立領(lǐng)先地位并向周邊城市擴(kuò)張發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)提高管理效能提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度平衡發(fā)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可，成功上市2016201622戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo): ROE，是經(jīng)營(yíng)績(jī)效最佳衡量指標(biāo)，是經(jīng)營(yíng)績(jī)效最佳衡量指標(biāo)銷售凈利率凈利潤(rùn)/銷售收入總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率銷售收入/總資產(chǎn)杠桿比率總資產(chǎn)/負(fù)債總資產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率周轉(zhuǎn)率杠杠杠杠比率比率銷售銷售凈利凈利率率ROE銷售凈利率銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率杠桿比率杠桿比率ROE綜合反應(yīng)了企業(yè)的綜合反應(yīng)了企業(yè)的盈利能力（凈利率）盈利能力（凈利率

14、）運(yùn)營(yíng)效率（周轉(zhuǎn)率）運(yùn)營(yíng)效率（周轉(zhuǎn)率）融資能力（杠桿比率融資能力（杠桿比率 ）指導(dǎo)目標(biāo)指導(dǎo)目標(biāo) ROE: 20% 銷售凈利率：銷售凈利率：15% 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：50% 杠桿比率：杠桿比率：2.75戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)23規(guī)模優(yōu)先規(guī)模優(yōu)先簽約收入達(dá)到簽約收入達(dá)到150億億完成西南、珠三角和環(huán)渤海核心城市布局和領(lǐng)先完成西南、珠三角和環(huán)渤海核心城市布局和領(lǐng)先十年十年“一百億一百億”凈利凈利三年三年“一百五十億一百五十億”收入收入2013年年2020年年效益優(yōu)先效益優(yōu)先結(jié)轉(zhuǎn)凈利潤(rùn)達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)凈利潤(rùn)達(dá)到100億億完成四大區(qū)域深耕完成四大區(qū)域深耕成為中國綜合地產(chǎn)領(lǐng)跑者之一成為中國綜合地產(chǎn)領(lǐng)跑者之一2

15、4銷售增速先高后低（年均約銷售增速先高后低（年均約30%）凈利潤(rùn)率先低后高（從凈利潤(rùn)率先低后高（從12%提升至提升至15%）注：2012年數(shù)據(jù)根據(jù)三年開發(fā)銷售計(jì)劃進(jìn)行估計(jì)億元25基于基于ROE的戰(zhàn)略分析的戰(zhàn)略分析ROEROE= =凈利率凈利率周轉(zhuǎn)率周轉(zhuǎn)率桿杠比率桿杠比率土地溢價(jià)土地溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià)規(guī)模規(guī)模效率效率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移多元化融資多元化融資營(yíng)營(yíng)銷銷設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成本本工工程程服服務(wù)務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高高效效運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)奧宸現(xiàn)狀?yuàn)W宸現(xiàn)狀舉措舉措 前瞻性投資 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)以精品化為核心全方位提高產(chǎn)品能力打造城市綜合體和旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 聚焦式擴(kuò)張 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 組織扁平、 流程簡(jiǎn)化 人工效能和復(fù)合

16、型人才 上市 房地產(chǎn)基金注：最佳品品牌牌26一方面，我們要打破傳統(tǒng)的一方面，我們要打破傳統(tǒng)的“自行車自行車”模式模式另一方面，我們要抓住關(guān)鍵實(shí)現(xiàn)另一方面，我們要抓住關(guān)鍵實(shí)現(xiàn)“彎道超車彎道超車”房?jī)r(jià)上漲房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)擴(kuò)大規(guī)模資本市場(chǎng)融資規(guī)避規(guī)避“自行車增長(zhǎng)模式自行車增長(zhǎng)模式”如何如何“彎道超車彎道超車” 兩個(gè)輪子，必須不停地踩，車才不會(huì)倒 必須不斷融資、買地、擴(kuò)大規(guī)模、永遠(yuǎn)停不下來，例如萬科業(yè)務(wù)均衡、綜合發(fā)展業(yè)務(wù)均衡、綜合發(fā)展重點(diǎn)突出城市綜合體、旅游重點(diǎn)突出城市綜合體、旅游地產(chǎn)、房地產(chǎn)基金等地產(chǎn)、房地產(chǎn)基金等區(qū)域擴(kuò)張集團(tuán)化管理產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化上市融資 常見的四大戰(zhàn)略舉措越來越常規(guī)化 只有抓住房地產(chǎn)

17、行業(yè)的新興機(jī)遇，才能機(jī)會(huì)打破現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)格局27因此，我們明確奧宸集團(tuán)的四大戰(zhàn)略主因此，我們明確奧宸集團(tuán)的四大戰(zhàn)略主題、題、10項(xiàng)戰(zhàn)略舉措項(xiàng)戰(zhàn)略舉措聚焦式擴(kuò)張前瞻性投資一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)以精品化為核心全方位提高產(chǎn)品能力打造城市綜合體和旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化組織扁平、 流程簡(jiǎn)化人工效能和復(fù)合型人才上市房地產(chǎn)基金一、區(qū)域深耕一、區(qū)域深耕三、高效管理三、高效管理四、金融創(chuàng)新四、金融創(chuàng)新二、產(chǎn)品溢價(jià)二、產(chǎn)品溢價(jià)28從從“中國故事中國故事”到到“城市故事城市故事” 過去十年所有城市都在做增量，城市間差異較小，開發(fā)商“出生”在中國大都能賺錢 未來十年，一線城市進(jìn)入存量改造升級(jí)時(shí)代，而二三四線城市需求爆發(fā)，城

18、市間需求差異越來越大，必須選對(duì)城市才能搶到發(fā)展機(jī)會(huì)城市群崛起城市群崛起 城際軌道交通縮小城市群時(shí)空半徑，市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)突破了物理距離的限制 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、自然資源、經(jīng)濟(jì)水平、居住習(xí)慣等導(dǎo)致城市群間差異巨大，而城市群內(nèi)則是一個(gè)相對(duì)差異小可規(guī)?；瘡?fù)制的市場(chǎng) 城市群龍頭城市崛起：龍頭城市基礎(chǔ)好、增長(zhǎng)快、輻射強(qiáng)一、區(qū)域深耕一、區(qū)域深耕1.1.聚焦式擴(kuò)張聚焦式擴(kuò)張 必要性必要性聚焦式擴(kuò)張聚焦式擴(kuò)張以核心城市為支點(diǎn)，在城市群落內(nèi)集聚發(fā)展29一、區(qū)域深耕一、區(qū)域深耕1.1.聚焦式擴(kuò)張聚焦式擴(kuò)張 擴(kuò)張路徑擴(kuò)張路徑長(zhǎng)三角深圳 昆明北京深圳東莞核心城市布局滲透周邊二三線城市(深圳為例)中山惠州12珠三角環(huán)渤海

19、云南30珠三角珠三角環(huán)渤海環(huán)渤海云南云南 1個(gè)老根據(jù)地個(gè)老根據(jù)地 4大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域 良好投資機(jī)遇的良好投資機(jī)遇的X城市城市精耕細(xì)作各地市縣州中西部中西部長(zhǎng)三角長(zhǎng)三角以深圳為核心進(jìn)入周邊潛力城市以南京為核心進(jìn)入周邊潛力城市以北京為核心進(jìn)入周邊潛力城市重點(diǎn)擴(kuò)張高增長(zhǎng)高GDP高輻射力的龍頭城市1+4+X一、區(qū)域深耕一、區(qū)域深耕1.1.聚焦式擴(kuò)張聚焦式擴(kuò)張 遠(yuǎn)期目標(biāo)遠(yuǎn)期目標(biāo)311.核心城市深耕（昆明、深圳、北京），核心城市深耕（昆明、深圳、北京），昆明：合同簽約收入排名保持前三深圳：把握潛力巨大的舊改機(jī)會(huì)，近期優(yōu)先實(shí)現(xiàn)短平快項(xiàng)目開發(fā)銷售北京：現(xiàn)有項(xiàng)目高舉高打，樹立標(biāo)桿示范效應(yīng)3.擇機(jī)拓展

20、新區(qū)域擇機(jī)拓展新區(qū)域以南京為中心，挺進(jìn)江浙三線城市，優(yōu)先蘇州、無錫、鎮(zhèn)江、南通等合理拓展中西部城市，優(yōu)先成都、重慶、西安、武漢，密切關(guān)注貴陽、長(zhǎng)沙、合肥、南昌一、區(qū)域深耕一、區(qū)域深耕1.1.聚焦式擴(kuò)張聚焦式擴(kuò)張 關(guān)鍵工作關(guān)鍵工作 2.拓展周邊城市拓展周邊城市以深圳為中心，進(jìn)入東莞、惠州、佛山等地云南地區(qū)立足于現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)和銷售，昆明以外優(yōu)先選擇騰沖、芒市、西雙版納等旅游地產(chǎn)潛力較大的城市拓展北京郊縣項(xiàng)目，周邊城市優(yōu)先考慮河北近京城市、天津等32不同區(qū)域、不同產(chǎn)品的價(jià)格增長(zhǎng)差不同區(qū)域、不同產(chǎn)品的價(jià)格增長(zhǎng)差距越來越大，因此要去研究判斷投距越來越大，因此要去研究判斷投資回報(bào)領(lǐng)先的機(jī)會(huì)資回報(bào)領(lǐng)先的機(jī)會(huì)

21、 行業(yè)周期波動(dòng)，需要通過合理搭配行業(yè)周期波動(dòng)，需要通過合理搭配項(xiàng)目結(jié)構(gòu)獲得現(xiàn)金流平衡能力項(xiàng)目結(jié)構(gòu)獲得現(xiàn)金流平衡能力一、區(qū)域深耕一、區(qū)域深耕2.2.前瞻性投資前瞻性投資 必要性必要性通過趨勢(shì)研判，把握市場(chǎng)周期，合理搭配投資結(jié)構(gòu)，做出精準(zhǔn)的決策前瞻性投資前瞻性投資1. 加強(qiáng)趨勢(shì)研判加強(qiáng)趨勢(shì)研判建立并應(yīng)用城市評(píng)估體系，開展城市群和單城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)短期分析新進(jìn)入城市、新業(yè)態(tài)、重大新項(xiàng)目的策略研究研判土地市場(chǎng)節(jié)奏，制定滾動(dòng)的土地投資策略2. 1+2投資結(jié)構(gòu)原則：投資結(jié)構(gòu)原則：一個(gè)長(zhǎng)期項(xiàng)目搭配兩個(gè)短平快項(xiàng)目在一線和核心二線等市場(chǎng)成熟度較高的城市，多配置短平快項(xiàng)目在成熟度較低的城市，可多儲(chǔ)備拿地成本低、

22、土地增值潛力大的長(zhǎng)期項(xiàng)目3. IRR20%投資收益原則：投資收益原則：項(xiàng)目整體IRR必須在20%以上33一、區(qū)域深耕一、區(qū)域深耕2.2.前瞻性投資前瞻性投資 關(guān)鍵工作關(guān)鍵工作34一、區(qū)域深耕一、區(qū)域深耕3.3.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 必要性必要性二三四線城市：市場(chǎng)爆發(fā)二三四線城市：市場(chǎng)爆發(fā)一線、核心二線城市：舊改機(jī)遇一線、核心二線城市：舊改機(jī)遇價(jià)格基數(shù)小，但是土地快速升值土地升值緩慢，但價(jià)格基數(shù)大主要依靠土地營(yíng)運(yùn)能力獲取利潤(rùn)主要依靠產(chǎn)品和市場(chǎng)運(yùn)作能力獲取利潤(rùn)以產(chǎn)品溢價(jià)為主以土地溢價(jià)為主特征盈利點(diǎn)開發(fā)策略一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 兼顧土地溢價(jià)和產(chǎn)品溢價(jià)1. 以二三四線城市的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開

23、發(fā)為主以二三四線城市的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)為主對(duì)極具資源優(yōu)勢(shì)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目和核心城區(qū)舊改項(xiàng)目實(shí)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，通過土地運(yùn)營(yíng)爭(zhēng)取最大溢價(jià)2. 以一線城市的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)為輔，專注于城市舊改的綜合體項(xiàng)目以一線城市的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)為輔，專注于城市舊改的綜合體項(xiàng)目3. 以以IRR作為項(xiàng)目投資收益全過程評(píng)估的核心依據(jù)作為項(xiàng)目投資收益全過程評(píng)估的核心依據(jù)，當(dāng)不滿足IRR條件時(shí)，必須靈活轉(zhuǎn)變土地經(jīng)營(yíng)方式，包括合作開發(fā)、股權(quán)出售等4. 提高土地運(yùn)營(yíng)能力提高土地運(yùn)營(yíng)能力在人才、組織、績(jī)效薪酬、流程制度方面支撐土地運(yùn)營(yíng)的發(fā)展一、區(qū)域深耕一、區(qū)域深耕3.3.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 關(guān)鍵工作關(guān)鍵工作注：必須遵守1+

24、2原則和IRR20%原則36二、產(chǎn)品溢價(jià)二、產(chǎn)品溢價(jià)4.4.以精品化為核心全方位提升產(chǎn)品能力以精品化為核心全方位提升產(chǎn)品能力 必要性必要性需求升級(jí)，如改善需求、主題地產(chǎn)需求等，需求升級(jí)，如改善需求、主題地產(chǎn)需求等，要求產(chǎn)品專業(yè)化要求產(chǎn)品專業(yè)化標(biāo)桿企業(yè)精品化標(biāo)桿企業(yè)精品化龍湖、恒大、綠城、世茂等標(biāo)桿企業(yè)紛紛采取精品化定位，實(shí)現(xiàn)豪宅規(guī)模化復(fù)制并取得成功，開發(fā)普通主流住宅的萬科采取了精裝修戰(zhàn)略 產(chǎn)品能力提升是贏得競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)條件 精品路線不是要不要走，而是不得不走房企競(jìng)爭(zhēng)模式逐漸從土地資源控制力延伸到產(chǎn)品運(yùn)作能力，精品溢價(jià)凸顯盈利點(diǎn)由價(jià)值鏈的前端后移盈利點(diǎn)由價(jià)值鏈的前端后移精品化精品化371. 只做精

25、品只做精品關(guān)鍵是做好一頭一尾：即項(xiàng)目定位和物業(yè)管理、客戶服務(wù)強(qiáng)化市場(chǎng)研究，產(chǎn)品定位中必須以精準(zhǔn)的客戶需求分析為基礎(chǔ)提煉和明確產(chǎn)品利益發(fā)力點(diǎn)，加大關(guān)鍵模塊的投入和系統(tǒng)研究及其應(yīng)用，加強(qiáng)不同品類產(chǎn)品利益要點(diǎn)的成本特征分析加強(qiáng)業(yè)態(tài)組合研發(fā)設(shè)計(jì)能力，通過業(yè)態(tài)組合實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化優(yōu)先對(duì)以南加州風(fēng)格為代表的現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)換代，做出精品2. 新項(xiàng)目?jī)?yōu)先應(yīng)用標(biāo)桿項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)做法新項(xiàng)目?jī)?yōu)先應(yīng)用標(biāo)桿項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)做法3. 工作前置：工作前置：在項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)中加強(qiáng)營(yíng)銷、客服、物業(yè)、商業(yè)、酒店等工作的前置4. 精裝修逐步推行，三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)精裝修逐步推行，三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)80%以上住宅精裝修以上住宅精裝修5. 建立工程質(zhì)量保證

26、體系，提高工程品質(zhì)建立工程質(zhì)量保證體系，提高工程品質(zhì)二、產(chǎn)品溢價(jià)二、產(chǎn)品溢價(jià)4.4.以精品化為核心全方位提升產(chǎn)品能力以精品化為核心全方位提升產(chǎn)品能力 關(guān)鍵工作關(guān)鍵工作 須關(guān)注不同產(chǎn)品的差異化定位，側(cè)重相應(yīng)能力的發(fā)展須關(guān)注不同產(chǎn)品的差異化定位，側(cè)重相應(yīng)能力的發(fā)展38中高端住宅中高端住宅城市綜合體城市綜合體旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)高利潤(rùn)率項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)或高利潤(rùn)率項(xiàng)目高利潤(rùn)率低周轉(zhuǎn)項(xiàng)目具有發(fā)展?jié)摿^(qū)域中端剛性需求住宅樓盤、別墅及稀缺景觀豪宅一線與二線核心城市中心和次中心綜合體項(xiàng)目適宜城市開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，以產(chǎn)品復(fù)制為主二、產(chǎn)品溢價(jià)二、產(chǎn)品溢價(jià)4.4.以精品化為核心全方位提升產(chǎn)品能力以精品化為核心全方位提升產(chǎn)品能

27、力 差異定位差異定位39二、產(chǎn)品溢價(jià)二、產(chǎn)品溢價(jià)5.5.打造城市綜合體和旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打造城市綜合體和旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 必要性必要性坐在旅游產(chǎn)業(yè)車輪上的旅游地產(chǎn)：坐在旅游產(chǎn)業(yè)車輪上的旅游地產(chǎn)：旅游產(chǎn)業(yè)巨大前景帶動(dòng)旅游地產(chǎn)發(fā)展旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)中的藍(lán)海旅游消費(fèi)不斷升級(jí)：旅游消費(fèi)不斷升級(jí)：需求從觀光旅游發(fā)展到娛樂體驗(yàn)和休閑度假旅游旅游+地產(chǎn)的模式為低價(jià)獲取土地創(chuàng)造了地產(chǎn)的模式為低價(jià)獲取土地創(chuàng)造了機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)中國城市化進(jìn)入新階段，復(fù)合型物業(yè)需求中國城市化進(jìn)入新階段，復(fù)合型物業(yè)需求涌現(xiàn)涌現(xiàn)越來越多的地塊以綜合開發(fā)的方式推向市越來越多的地塊以綜合開發(fā)的方式推向市場(chǎng)，要求具備多業(yè)態(tài)運(yùn)作能力場(chǎng)，要求具備多業(yè)態(tài)運(yùn)

28、作能力打造城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打造城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)旅游地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流之一，旅游地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流之一，所占份額將大幅上升所占份額將大幅上升跟進(jìn)城市化新進(jìn)程的要求打造旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打造旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)復(fù)合地產(chǎn)時(shí)代復(fù)合地產(chǎn)時(shí)代401. 城市綜合體：重點(diǎn)發(fā)展以商業(yè)為主題的城市綜合體項(xiàng)目城市綜合體：重點(diǎn)發(fā)展以商業(yè)為主題的城市綜合體項(xiàng)目主推奧特萊斯等系列，加強(qiáng)商業(yè)品牌建設(shè)以商業(yè)資源整合能力作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力提升的核心，加強(qiáng)和沃爾瑪?shù)戎髁Φ旰鸵痪€品牌的戰(zhàn)略合作關(guān)系提升綜合體多業(yè)態(tài)規(guī)劃和綜合開發(fā)能力2.旅游地產(chǎn)：強(qiáng)化發(fā)展具有景觀資源優(yōu)勢(shì)和文化特色的旅游地產(chǎn)品牌旅游地產(chǎn)：強(qiáng)化發(fā)展具有景觀資源優(yōu)

29、勢(shì)和文化特色的旅游地產(chǎn)品牌加強(qiáng)趨勢(shì)研判和模式研究，充分借鑒標(biāo)桿項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，明確奧宸旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略定位和運(yùn)作模式加強(qiáng)旅游地產(chǎn)中商業(yè)和酒店的前期規(guī)劃，積極籌備和發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的酒店運(yùn)營(yíng)或酒店式服務(wù)能力，引進(jìn)管理與自主經(jīng)營(yíng)雙軌制并行發(fā)展積極發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，培養(yǎng)出成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)合作經(jīng)營(yíng)方式3. 持有核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)，重點(diǎn)包括集中商業(yè)、酒店等持有核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)，重點(diǎn)包括集中商業(yè)、酒店等，以IRR作為租售決策關(guān)鍵指標(biāo)二、產(chǎn)品溢價(jià)二、產(chǎn)品溢價(jià)5.5.打造城市綜合體和旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打造城市綜合體和旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 關(guān)鍵工作關(guān)鍵工作41二、產(chǎn)品溢價(jià)二、產(chǎn)品溢價(jià)6.6. 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 必要性必要性 快速

30、異地?cái)U(kuò)張必須以可移植的產(chǎn)品快速異地?cái)U(kuò)張必須以可移植的產(chǎn)品作為關(guān)鍵支撐作為關(guān)鍵支撐 提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度需要以標(biāo)準(zhǔn)化操提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度需要以標(biāo)準(zhǔn)化操作為基礎(chǔ)作為基礎(chǔ) 規(guī)模效應(yīng)規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘡?fù)制42二、產(chǎn)品溢價(jià)二、產(chǎn)品溢價(jià)6.6. 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 關(guān)鍵工作關(guān)鍵工作品類規(guī)劃品類規(guī)劃：各品類建立土地、產(chǎn)品、客戶的聯(lián)動(dòng)模型，并確定每一個(gè)品類的定位、發(fā)展目標(biāo)和舉措2.首先實(shí)現(xiàn)會(huì)所、售樓處和樣板區(qū)景觀的標(biāo)準(zhǔn)化，關(guān)鍵部品部件的標(biāo)準(zhǔn)首先實(shí)現(xiàn)會(huì)所、售樓處和樣板區(qū)景觀的標(biāo)準(zhǔn)化，關(guān)鍵部品部件的標(biāo)準(zhǔn)化，以及南加州低密度住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化化，以及南加州低密度住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化3.以研發(fā)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷管理核心

31、模塊為起點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)全價(jià)值鏈的標(biāo)準(zhǔn)化以研發(fā)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷管理核心模塊為起點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)全價(jià)值鏈的標(biāo)準(zhǔn)化4.設(shè)計(jì)與成本聯(lián)動(dòng)，要求從產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到成本標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)與成本聯(lián)動(dòng)，要求從產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到成本標(biāo)準(zhǔn)43三、高效管理三、高效管理在組織管控方面，一般會(huì)經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段在組織管控方面，一般會(huì)經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司單一開發(fā)公司單一開發(fā)公司集團(tuán)化公司集團(tuán)化公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)業(yè)務(wù)特點(diǎn)以項(xiàng)目為中心，協(xié)以項(xiàng)目為中心，協(xié)調(diào)各專業(yè)調(diào)各專業(yè)項(xiàng)目、職能平衡發(fā)展，項(xiàng)目、職能平衡發(fā)展，建立企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力建立企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力以集團(tuán)整體價(jià)值最大化為中心以集團(tuán)整體價(jià)值最大化為中心總部關(guān)注中長(zhǎng)期發(fā)展和體系管理總部關(guān)注中長(zhǎng)期發(fā)展和

32、體系管理管理重心管理重心核心技能核心技能要求要求單項(xiàng)目串行多項(xiàng)目并行區(qū)域跨度小產(chǎn)品線簡(jiǎn)單區(qū)域跨度大多業(yè)態(tài)運(yùn)作單一城市多項(xiàng)目 產(chǎn)品能力公司管理能力 集團(tuán)管控能力：總部要求具備中長(zhǎng)期規(guī)劃、投資決策、體系管理、品牌運(yùn)作、產(chǎn)品研發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理、計(jì)劃預(yù)算、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等技能44現(xiàn)狀現(xiàn)狀未來未來體系變革體系變革授權(quán)放大授權(quán)放大有條件的逐有條件的逐步過渡步過渡戰(zhàn)略、投資及重大經(jīng)營(yíng)決策的制定，標(biāo)準(zhǔn)輸出與技術(shù)支持中心運(yùn)營(yíng)中心，承擔(dān)項(xiàng)目過程管控職能項(xiàng)目操作執(zhí)行城市：項(xiàng)目操作執(zhí)行區(qū)域：統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)集團(tuán)：戰(zhàn)略管控集團(tuán)：項(xiàng)目過程管控地區(qū)/項(xiàng)目：項(xiàng)目操作 集團(tuán)總部在參與業(yè)務(wù)操作的同時(shí)又試集團(tuán)總部在參與業(yè)務(wù)操作的同時(shí)又試圖進(jìn)行體系管

33、理，導(dǎo)致涉入短期出業(yè)圖進(jìn)行體系管理，導(dǎo)致涉入短期出業(yè)績(jī)的業(yè)務(wù)操過多，而長(zhǎng)期才能出效益績(jī)的業(yè)務(wù)操過多，而長(zhǎng)期才能出效益的體系管理沒有突破進(jìn)展的體系管理沒有突破進(jìn)展對(duì)總部人員的要求：對(duì)總部人員的要求：工作升級(jí)：從親自做業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變到做工作升級(jí)：從親自做業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變到做管理管理1. 知識(shí)結(jié)構(gòu)要求：從單一型到復(fù)合型，知識(shí)結(jié)構(gòu)要求：從單一型到復(fù)合型，既懂業(yè)務(wù)又管理既懂業(yè)務(wù)又管理三、高效管理三、高效管理考慮到奧宸管控現(xiàn)狀和未來理想模式差距較大考慮到奧宸管控現(xiàn)狀和未來理想模式差距較大45舉措：舉措：1.梳理和優(yōu)化集團(tuán)總部和地區(qū)公司定位、確定職能邊界2.根據(jù)職能分工優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，建立簡(jiǎn)潔清晰的層級(jí)匯報(bào)關(guān)系和部門間分工

34、協(xié)作關(guān)系3.建立規(guī)范流程制度、完善計(jì)劃和考核，強(qiáng)化執(zhí)行舉措：舉措：4. 建立集團(tuán)總部、地區(qū)公司、項(xiàng)目公司三級(jí)管控體系，權(quán)限層層下放5. 建立可操作的授權(quán)系統(tǒng)并固化到信息化系統(tǒng)中6. 總部提升體系管理能力、地區(qū)公司提升運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)品運(yùn)作能力舉措：舉措：7. 總部定位為規(guī)范、指導(dǎo)、支持、監(jiān)控，對(duì)各業(yè)務(wù)單元進(jìn)行戰(zhàn)略管控和能力資源支持8. 地區(qū)公司重點(diǎn)通過流程優(yōu)化提高標(biāo)準(zhǔn)化管理能力、改善運(yùn)營(yíng)管理體系，支撐多項(xiàng)目多城市多業(yè)態(tài)開發(fā)，通過精細(xì)化管理支撐業(yè)務(wù)發(fā)展架構(gòu)簡(jiǎn)化、加強(qiáng)規(guī)范架構(gòu)簡(jiǎn)化、加強(qiáng)規(guī)范適當(dāng)放權(quán)、能力提升適當(dāng)放權(quán)、能力提升戰(zhàn)略管控、職能升級(jí)戰(zhàn)略管控、職能升級(jí)20112012-20132014-201

35、6第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段三、高效管理三、高效管理應(yīng)分成三個(gè)階段逐步完善集團(tuán)化管控應(yīng)分成三個(gè)階段逐步完善集團(tuán)化管控46職能分工職能分工原則：原則：動(dòng)態(tài)調(diào)整總部直接負(fù)責(zé)有規(guī)模效應(yīng)的職能避免總部和地區(qū)公司職能交叉重合防止總部組織膨脹和官僚主義1.集團(tuán)層級(jí)不能超過4級(jí)，地區(qū)公司層級(jí)不能超過3級(jí)總部：體系管理、項(xiàng)目前期總部：體系管理、項(xiàng)目前期地區(qū)公司：業(yè)務(wù)操作、項(xiàng)目后期地區(qū)公司：業(yè)務(wù)操作、項(xiàng)目后期戰(zhàn)略、目標(biāo)/計(jì)劃/預(yù)算 土地收購、融資、進(jìn)入新區(qū)域 集團(tuán)品牌管理產(chǎn)品研發(fā)體系、成本體系管理流程制度標(biāo)準(zhǔn)、信息化人力資源政策 財(cái)務(wù)管控 內(nèi)部控制及審核 執(zhí)行土地收購決策 報(bào)批報(bào)建 設(shè)計(jì)管

36、理 成本評(píng)估及采購 工程進(jìn)度與質(zhì)量 銷售及營(yíng)銷 物業(yè)管理、客服 商業(yè)運(yùn)營(yíng)大方向把握大方向把握 ：集團(tuán)越管越少，越管越大（大的決策）；不能倒退1.難免風(fēng)險(xiǎn)，要加強(qiáng)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理，重點(diǎn)在進(jìn)度計(jì)劃和階段性成果注： 建議在此基礎(chǔ)上進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化三、高效管理三、高效管理其中，必須在把握其中，必須在把握5大原則和大原則和3大方向的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)大方向的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)總部和地區(qū)公司的職能分工總部和地區(qū)公司的職能分工47 行業(yè)環(huán)境多變而復(fù)雜，要求快速反應(yīng)行業(yè)環(huán)境多變而復(fù)雜，要求快速反應(yīng) 地區(qū)公司需要靈活機(jī)動(dòng)的決策授權(quán)，由操作型地區(qū)公司需要靈活機(jī)動(dòng)的決策授權(quán)，由操作型公司向經(jīng)營(yíng)型公司轉(zhuǎn)變公司向經(jīng)營(yíng)型公司轉(zhuǎn)變通過組織扁

37、平化和流程簡(jiǎn)潔化提高組織績(jī)效三、高效管理三、高效管理7.7.組織扁平、流程簡(jiǎn)潔組織扁平、流程簡(jiǎn)潔 必要性必要性 在集團(tuán)化管理中，總部管控要求需要迅速下達(dá)在集團(tuán)化管理中，總部管控要求需要迅速下達(dá) 房地產(chǎn)開發(fā)需要多專業(yè)配合，工作交接復(fù)雜度大房地產(chǎn)開發(fā)需要多專業(yè)配合，工作交接復(fù)雜度大組織扁平、流程簡(jiǎn)潔組織扁平、流程簡(jiǎn)潔48 控制層級(jí)：控制層級(jí)： 集團(tuán)總部不超過集團(tuán)總部不超過4 4層：層：從一線員工到集團(tuán)總裁的匯報(bào)路線不超過4個(gè)層級(jí) 地區(qū)公司不超過地區(qū)公司不超過3 3層：層：從一線員工到地區(qū)公司總經(jīng)理的匯報(bào)路線不超過3個(gè)層級(jí)2.控制部門數(shù)量，盡量控制部門數(shù)量，盡量“大部制大部制”3.跨部門工作流程接口

38、清晰明確，常規(guī)工作不需要部門間會(huì)議或部門負(fù)責(zé)跨部門工作流程接口清晰明確，常規(guī)工作不需要部門間會(huì)議或部門負(fù)責(zé)人批示就能完成協(xié)作人批示就能完成協(xié)作三、高效管理三、高效管理7.7.組織扁平、流程簡(jiǎn)潔組織扁平、流程簡(jiǎn)潔 關(guān)鍵工作關(guān)鍵工作提高人工效能，首先是提高效率，其次是人提高人工效能，首先是提高效率，其次是人的發(fā)展，最后才是降低管理費(fèi)用的發(fā)展，最后才是降低管理費(fèi)用人越多效率越低人越多效率越低 人數(shù)增加、工作配合的復(fù)雜度提高，同時(shí)信息接口增加導(dǎo)致信息傳遞失真，最終引發(fā)效率低下房地產(chǎn)是資源集約型而非勞動(dòng)密集型房地產(chǎn)是資源集約型而非勞動(dòng)密集型 房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)外包的工作模式要求配備“具有專業(yè)能力的管理人員”

39、 ，人數(shù)增加堆不出質(zhì)量和效率，而是要求通過行業(yè)資源整合推進(jìn)工作發(fā)展三、高效管理三、高效管理8.8.人工效能和復(fù)合型人才人工效能和復(fù)合型人才 必要性必要性以復(fù)合型人才為基礎(chǔ)，不斷提升人工效能人工效能和復(fù)合型人才人工效能和復(fù)合型人才 501.提高人工效能：小專業(yè)集中、少配置專職管理崗、人均效能量化、調(diào)提高人工效能：小專業(yè)集中、少配置專職管理崗、人均效能量化、調(diào)整人才結(jié)構(gòu)整人才結(jié)構(gòu)小專業(yè)崗位（如室內(nèi)設(shè)計(jì)師、水電工程師、合同專員等）盡量配置在上一層組織（集團(tuán)總部或者區(qū)域公司）甚至是外包單位單項(xiàng)目城市公司原則上不設(shè)置專職管理崗，部門管理人員由專業(yè)人員兼任三年內(nèi)要達(dá)到人均凈利潤(rùn)250萬元、人均開發(fā)面積42

40、00平方米、人工效能（凈利潤(rùn)/人力總成本）達(dá)到8.5 調(diào)整人才結(jié)構(gòu)，向管理要效益2.引進(jìn)和培養(yǎng)復(fù)合型人才引進(jìn)和培養(yǎng)復(fù)合型人才 以“復(fù)合型”作為人才招聘的核心原則之一建立輪崗機(jī)制，著重設(shè)計(jì)與成本、營(yíng)銷的輪崗、總部和分公司和項(xiàng)目部的輪崗三、高效管理三、高效管理8.8.人工效能和復(fù)合型人才人工效能和復(fù)合型人才 關(guān)鍵工作關(guān)鍵工作注：四類復(fù)合人才包括， 一是大專業(yè)下的小專業(yè)知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合（比如設(shè)計(jì)師盡可能掌握建筑、結(jié)構(gòu)、景觀、室內(nèi)等）；二是不同專業(yè)知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合（比如既懂設(shè)計(jì)又懂營(yíng)銷）；三是掌握甲、乙方工作方法的復(fù)合（比如具有設(shè)計(jì)院和開發(fā)商設(shè)計(jì)部的經(jīng)驗(yàn)）；四是一線操作經(jīng)驗(yàn)和集團(tuán)管理工作經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合511.

41、公司人員擴(kuò)張幅度小于公司規(guī)模擴(kuò)張幅度，效益明顯公司人員擴(kuò)張幅度小于公司規(guī)模擴(kuò)張幅度，效益明顯2. 會(huì)議數(shù)量、加班時(shí)間、出差頻次減半會(huì)議數(shù)量、加班時(shí)間、出差頻次減半3.流程決策速度和質(zhì)量明顯改善流程決策速度和質(zhì)量明顯改善4.溝通順暢，不抱怨、不指責(zé)、不推諉溝通順暢，不抱怨、不指責(zé)、不推諉5.員工收入行業(yè)領(lǐng)先，穩(wěn)定性高員工收入行業(yè)領(lǐng)先，穩(wěn)定性高三、高效管理三、高效管理力爭(zhēng)力爭(zhēng)1-21-2年后實(shí)現(xiàn)如下期望年后實(shí)現(xiàn)如下期望52 債權(quán)融資要求承擔(dān)固定的本息清償義務(wù)，具有不可更改的現(xiàn)金流壓力 因此，企業(yè)一般表現(xiàn)為：機(jī)會(huì)型土地投資、產(chǎn)品積淀少、聚焦短期營(yíng)銷、戰(zhàn)略務(wù)虛等等，營(yíng)業(yè)收入跟隨行業(yè)波動(dòng)起伏巨大 快進(jìn)快

42、出，關(guān)注短期績(jī)效快進(jìn)快出，關(guān)注短期績(jī)效隨行就市隨行就市 戰(zhàn)略投資，關(guān)注長(zhǎng)期收益戰(zhàn)略投資，關(guān)注長(zhǎng)期收益 價(jià)值最大化價(jià)值最大化 股權(quán)融資模式下，投資者是基于企業(yè)未來中長(zhǎng)期現(xiàn)金流創(chuàng)造能力而作出投資決策 因此，企業(yè)一般表現(xiàn)為：戰(zhàn)略型土地儲(chǔ)備、產(chǎn)品系列化、聚焦品牌營(yíng)銷、戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)結(jié)合度高等，營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)健增長(zhǎng)債權(quán)融資債權(quán)融資股權(quán)融資股權(quán)融資思路一：思路一：做價(jià)格做價(jià)格思路二：思路二：做價(jià)值做價(jià)值 股權(quán)合作 股權(quán)信托 買殼上市 IPO REITS PE 典當(dāng)融資 民間貸款 信托貸款 銀行貸款 金融租賃 企業(yè)債券 國外貸款四、金融創(chuàng)新四、金融創(chuàng)新融資模式是決定企業(yè)經(jīng)營(yíng)思路的關(guān)鍵，在股權(quán)融資融資模式是決定企業(yè)經(jīng)營(yíng)思路的關(guān)鍵，在股權(quán)融資模式上有突破，才可能做大做強(qiáng)模式上有突破，才可能做大做強(qiáng)僧多粥少僧多粥少 傳統(tǒng)信貸渠道難以滿足快速發(fā)展的開發(fā)商們對(duì)資金的渴求 上市方面，最近幾年以來上市公司的市盈率越來越低，開發(fā)商在資本市場(chǎng)上的議價(jià)能力越來越低上市已經(jīng)不是要不要上的問題，而是必須上、盡快上的問題四、金融創(chuàng)新四、金融創(chuàng)新9.9.上市上市 必要性必要性上市上市541.成立上市籌備小組，準(zhǔn)備上市前期工作成立上市籌備小組，準(zhǔn)備上市前期工作2. 根據(jù)資本市場(chǎng)偏好進(jìn)行項(xiàng)