房屋專項維修資金使用管理法規(guī)及案例分析

1、.提綱n一、我市目前房屋專項維修資金的基本情況一、我市目前房屋專項維修資金的基本情況 n二、房屋專項維修資金的概念二、房屋專項維修資金的概念 n三、相關(guān)規(guī)章和法律要求三、相關(guān)規(guī)章和法律要求n四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點解讀四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點解讀n五、維修資金備案辦理的要點五、維修資金備案辦理的要點n六、資金使用備案必備的資料及辦理流程六、資金使用備案必備的資料及辦理流程n七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因n八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析n九、影響業(yè)主意見形成的相關(guān)因素九、影響業(yè)主意見形成的相關(guān)因素n十、對物業(yè)管理企業(yè)的幾點建議十、對物業(yè)

2、管理企業(yè)的幾點建議.一、我市維修資金的基本情況一、我市維修資金的基本情況 成立了專門的管理機(jī)構(gòu)：成立了專門的管理機(jī)構(gòu)： “成都市住房專項維修資金監(jiān)督管理辦公室成都市住房專項維修資金監(jiān)督管理辦公室”隸屬于成都市隸屬于成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局，專項負(fù)責(zé)全市房屋專項維修資金的監(jiān)督管理工作。城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局，專項負(fù)責(zé)全市房屋專項維修資金的監(jiān)督管理工作。.一、我市維修資金的基本情況一、我市維修資金的基本情況 成都市人民政府于成都市人民政府于2004年年4月月1日正式頒布日正式頒布成都市城市成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法住房專項維修資金管理暫行辦法，即成都市人民政府令，即成都市人民政府令 第第103號號

3、。.一、我市維修資金的基本情況一、我市維修資金的基本情況 2004 2004年年4 4月初，根據(jù)月初，根據(jù)成都市城市住房專項成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法維修資金管理暫行辦法，我市在學(xué)習(xí)借鑒先，我市在學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)城市管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，全面啟動了房屋專進(jìn)城市管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，全面啟動了房屋專項維修資金的歸集和使用監(jiān)管工作，市局黨組項維修資金的歸集和使用監(jiān)管工作，市局黨組和局領(lǐng)導(dǎo)和局領(lǐng)導(dǎo)始終高度重視房屋專項維修資金的監(jiān)督管始終高度重視房屋專項維修資金的監(jiān)督管理工作，要求不斷拓展和延伸資金的保障覆蓋范圍，理工作，要求不斷拓展和延伸資金的保障覆蓋范圍，提高資金的快速保障能力，把房屋專項維修資金

4、利提高資金的快速保障能力，把房屋專項維修資金利民、便民、惠民的政策落到實處；同時要求加大對民、便民、惠民的政策落到實處；同時要求加大對房屋維修資金相關(guān)課題的研究，采取相應(yīng)的對策和房屋維修資金相關(guān)課題的研究，采取相應(yīng)的對策和措施，確保全市房屋使用安全和房屋使用功能的正措施，確保全市房屋使用安全和房屋使用功能的正常。常。.一、我市維修資金的基本情況一、我市維修資金的基本情況 維修資金的建立和使用情況：維修資金的建立和使用情況： 截至截至2010年年12月，全市先后有月，全市先后有5208個物業(yè)區(qū)域個物業(yè)區(qū)域建立了房屋專項維修資金，歸集和繳存房屋專項維修建立了房屋專項維修資金，歸集和繳存房屋專項維修

5、資金的業(yè)主達(dá)戶，建立房屋專項維修資金的物業(yè)區(qū)域資金的業(yè)主達(dá)戶，建立房屋專項維修資金的物業(yè)區(qū)域占新建物業(yè)區(qū)域的百分比占新建物業(yè)區(qū)域的百分比100%；其中已有；其中已有1419個物個物業(yè)區(qū)域使用了維修資金，幫助業(yè)主即時維修、改造、業(yè)區(qū)域使用了維修資金，幫助業(yè)主即時維修、改造、更新地震和其它原因而損壞的房屋共用設(shè)施設(shè)備和共更新地震和其它原因而損壞的房屋共用設(shè)施設(shè)備和共用部位達(dá)用部位達(dá)1648件次，受到廣大業(yè)主和國家建設(shè)部的好件次，受到廣大業(yè)主和國家建設(shè)部的好評，房屋專項維修資金的監(jiān)督管理工作在全國處于領(lǐng)評，房屋專項維修資金的監(jiān)督管理工作在全國處于領(lǐng)先行列。先行列。 .二、房屋專項維修資金的概念二、房

6、屋專項維修資金的概念概念：概念：n房屋專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修房屋專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。是保障房屋使用安全和房屋使用功能改造的資金。是保障房屋使用安全和房屋使用功能正常的必備專項資金。正常的必備專項資金。成因：成因：n（1 1）是我國住房制度改革以及房屋商品化發(fā)展的必）是我國住房制度改革以及房屋商品化發(fā)展的必然產(chǎn)物。然產(chǎn)物。n（2 2）是建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維）是建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的基本保障。修、更新和改造的

7、基本保障。n（3 3）是確保房屋使用安全和房屋使用功能正常的客）是確保房屋使用安全和房屋使用功能正常的客觀需要。觀需要。.三、相關(guān)規(guī)章和法律要求三、相關(guān)規(guī)章和法律要求一、一、19981998年年7 7月月3 3日日 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 二、二、 20032003年年6 6月月8 8日日 國務(wù)院國務(wù)院物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例0707年根據(jù)物權(quán)法重新修改年根據(jù)物權(quán)法重新修改三、三、20042004年年4 4月月1 1日日 成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法 （成都市人民政府令（成

8、都市人民政府令 第第103103號）號）四、四、20072007年年1010月月1 1日日 物權(quán)法物權(quán)法五、五、20072007年年1010月月3030日日 住房專項維修資金管理辦法住房專項維修資金管理辦法 （建設(shè)部、財政部（建設(shè)部、財政部165165號令）號令）.四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點解讀四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點解讀規(guī)章和法律明確規(guī)定了專項維修資金使用的基本條件：規(guī)章和法律明確規(guī)定了專項維修資金使用的基本條件：（1 1）限定了資金的使用范圍：明確規(guī)定專項維修資金的）限定了資金的使用范圍：明確規(guī)定專項維修資金的使用范圍只能用于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維使用范圍只能用于房屋共用部位和共用設(shè)

9、施設(shè)備的維修，更新、改造，不得挪作他用；修，更新、改造，不得挪作他用；（2 2）明確必備業(yè)主同意意見：）明確必備業(yè)主同意意見：物權(quán)法物權(quán)法第第7676條明確了條明確了專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；由此可見專項維修資金的使用范圍和三分之二同意；由此可見專項維修資金的使用范圍和三分之二以上的業(yè)主意見是資金使用備案辦理的前置法規(guī)條件以上的業(yè)主意見是資金使用備案辦理的前置法規(guī)條件。.五、維修資金備案辦理五、維修資金備案辦理 的要點的要點 專項維

10、修資金的使用備案辦理分為專項維修資金的使用備案辦理分為 三個階段：三個階段： 一、使用啟動階段：一、使用啟動階段： 二、使用辦理階段：二、使用辦理階段： 三、備案終結(jié)階段：三、備案終結(jié)階段：. 一、啟動階段：一、啟動階段：（1 1）提出方案：）提出方案： 由業(yè)主委員會、業(yè)主代表或物業(yè)管理由業(yè)主委員會、業(yè)主代表或物業(yè)管理企業(yè)提出維修企業(yè)提出維修方案方案 （2 2）明確內(nèi)容：維修）明確內(nèi)容：維修方案方案應(yīng)當(dāng)明確維修內(nèi)容和經(jīng)應(yīng)當(dāng)明確維修內(nèi)容和經(jīng)費預(yù)算。費預(yù)算。（3 3）選擇維修單位：由業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理）選擇維修單位：由業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)推薦具有維修資質(zhì)的單位，并提交需要維修的企

11、業(yè)推薦具有維修資質(zhì)的單位，并提交需要維修的專有部位的業(yè)主審議通過。專有部位的業(yè)主審議通過。（4 4）業(yè)主意見：維修）業(yè)主意見：維修方案方案 及施工單位的選擇必須及施工單位的選擇必須經(jīng)專有部位三分之二以上的業(yè)主同意。經(jīng)專有部位三分之二以上的業(yè)主同意。（5 5）業(yè)主意見形成方式：可采用業(yè)主親筆簽字、民主）業(yè)主意見形成方式：可采用業(yè)主親筆簽字、民主投票表決、公示等符合法定程序且充分體現(xiàn)專有部投票表決、公示等符合法定程序且充分體現(xiàn)專有部位三分之二以上業(yè)主的真實意愿，具備存檔要求的位三分之二以上業(yè)主的真實意愿，具備存檔要求的文字、圖片等資料。文字、圖片等資料。 五、維修資金備案辦理五、維修資金備案辦理

12、的要點的要點. 二、使用辦理階段：二、使用辦理階段： （1 1）業(yè)主委員會、業(yè)主代表或物業(yè)管理企業(yè)持專有）業(yè)主委員會、業(yè)主代表或物業(yè)管理企業(yè)持專有部位三分之二以上業(yè)主審議通過的部位三分之二以上業(yè)主審議通過的方案或資料方案或資料至轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金使用管理單位登記備案。至轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金使用管理單位登記備案。 （2 2）轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金管理部門受理）轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金管理部門受理方案方案或資料或資料后，只要確認(rèn)資料齊備一個工作日內(nèi)即辦后，只要確認(rèn)資料齊備一個工作日內(nèi)即辦理登記備案。理登記備案。五、維修資金備案辦理五、維修資金備案辦理 的要點的要點.五、維修資金備案辦理五、維修

13、資金備案辦理 的要點的要點 三、備案形成階段：三、備案形成階段： （1）市維修資金監(jiān)督管理辦公室根據(jù)轄區(qū)房產(chǎn)管理）市維修資金監(jiān)督管理辦公室根據(jù)轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金管理部門的備案意見，在三個工作日內(nèi)局維修資金管理部門的備案意見，在三個工作日內(nèi)撥付不超過百分之七十的預(yù)算使用資金。撥付不超過百分之七十的預(yù)算使用資金。 （2）業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)代表全體專）業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)代表全體專有部位的業(yè)主負(fù)責(zé)監(jiān)理項目維修的內(nèi)容，負(fù)責(zé)維修有部位的業(yè)主負(fù)責(zé)監(jiān)理項目維修的內(nèi)容，負(fù)責(zé)維修項目的竣工驗收并形成書面意見。項目的竣工驗收并形成書面意見。 （3）業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主同意

14、）業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主同意竣工驗收意見和相關(guān)資料，到市維修資金監(jiān)督管理竣工驗收意見和相關(guān)資料，到市維修資金監(jiān)督管理辦公室撥付尾款和進(jìn)行財務(wù)清算。辦公室撥付尾款和進(jìn)行財務(wù)清算。 （4）市維修資金監(jiān)督管理辦公室留存?zhèn)浒皋k理資料）市維修資金監(jiān)督管理辦公室留存?zhèn)浒皋k理資料存檔。存檔。.六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程 房屋專項維修資金使用備案流程房屋專項維修資金使用備案流程 準(zhǔn)備資料登陸網(wǎng)上填報申報信息所在區(qū)縣分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案 至市維修資金監(jiān)管辦備案完成資金劃撥手續(xù) .六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程

15、房屋專項維修資金使用備案所需資料房屋專項維修資金使用備案所需資料 預(yù)算資料預(yù)算資料一、成都市房屋專項維修資金使用備案表（工程預(yù)算）（一式四份）；一、成都市房屋專項維修資金使用備案表（工程預(yù)算）（一式四份）；二、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見證明（工程預(yù)算）；二、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見證明（工程預(yù)算）；三、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見表（工程預(yù)算）；三、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見表（工程預(yù)算）；四、房屋專項維修資金使用備案意見的公示（工程預(yù)算）；四、房屋專項維修資金使用備案意見的公示（工程預(yù)算）；五、成都市房屋專項維修資金劃撥情況說明五、成都市房屋專

16、項維修資金劃撥情況說明 （一式兩份）；（一式兩份）；六、房屋專項維修資金使用方案（包括維修施工單位的選擇方式、維修六、房屋專項維修資金使用方案（包括維修施工單位的選擇方式、維修施工單位基本情況（營業(yè)執(zhí)照、施工資質(zhì)等）、施工方案及施工施工單位基本情況（營業(yè)執(zhí)照、施工資質(zhì)等）、施工方案及施工時間、工程預(yù)算書及工程合同、工程驗收及決算方式、房屋專項時間、工程預(yù)算書及工程合同、工程驗收及決算方式、房屋專項維修資金的列支范圍和分?jǐn)偡绞?；維修資金的列支范圍和分?jǐn)偡绞剑黄?、物業(yè)服務(wù)合同（復(fù)印件）等；七、物業(yè)服務(wù)合同（復(fù)印件）等；八、如由業(yè)委會委申請人托辦理的，需提供委托書八、如由業(yè)委會委申請人托辦理的，需提

17、供委托書. .咨詢電話咨詢電話:86279908:86279908.六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程 房屋專項維修資金使用備案所需資料房屋專項維修資金使用備案所需資料 決算資料決算資料一、成都市房屋專項維修資金使用備案表（工程決算）一、成都市房屋專項維修資金使用備案表（工程決算） （一式四份）；（一式四份）；二、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見證明（工程決算）二、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見證明（工程決算） ；三、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見表（工程決算）；三、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見表（工程決算）；四、房屋專項

18、維修資金使用備案意見的公示（工程決算）；四、房屋專項維修資金使用備案意見的公示（工程決算）；五、公示情況影像資料的電子文檔五、公示情況影像資料的電子文檔 ；六、工程現(xiàn)場鑒證單；六、工程現(xiàn)場鑒證單；七、工程竣工驗收單；七、工程竣工驗收單；八、工程決算書及費用結(jié)算清單；八、工程決算書及費用結(jié)算清單；資金使用備案辦理咨詢電話資金使用備案辦理咨詢電話:86279908;:86279908;政策法規(guī)科咨詢電話政策法規(guī)科咨詢電話:86279199:86279199.六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程 房屋緊急維修的實施房屋緊急維修的實施 經(jīng)鑒定或者按有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求

19、必須維修的，以及發(fā)經(jīng)鑒定或者按有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求必須維修的，以及發(fā)生危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備安全緊急情況的，物業(yè)管生危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備安全緊急情況的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即告知業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主并向市監(jiān)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即告知業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主并向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)報告，及時組織進(jìn)行維修，同時向市監(jiān)管辦辦分支機(jī)構(gòu)報告，及時組織進(jìn)行維修，同時向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)報送相關(guān)維修資料申請備案。經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估分支機(jī)構(gòu)報送相關(guān)維修資料申請備案。經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估后，由市監(jiān)管辦書面通知專戶管理銀行劃撥房屋專項維后，由市監(jiān)管辦書面通知專戶管理銀行劃撥房屋專項維修資金。物業(yè)管理企業(yè)未及時維修造成業(yè)主、使用人損修資金。

20、物業(yè)管理企業(yè)未及時維修造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。.六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程 危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備安全的，是指以下一些危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備安全的，是指以下一些 緊急情況：緊急情況：n1 1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危險；、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危險；n2 2、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電；、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電；n3 3、因水泵故障和進(jìn)水管內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭、因水泵故障和進(jìn)水管內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭嚴(yán)重漏水；嚴(yán)重漏水；n4 4、落水管堵塞和水

21、盤等設(shè)備漏水；、落水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水；n5 5、電梯、消防、安全監(jiān)控等出現(xiàn)故障，不能正常運行；、電梯、消防、安全監(jiān)控等出現(xiàn)故障，不能正常運行；n6 6、樓地板、扶梯踏板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種、樓地板、扶梯踏板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；扶手欄桿松動、損壞；n7 7、其他屬于危險性急修項目。、其他屬于危險性急修項目。 .六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程 房屋緊急維修的申報流程房屋緊急維修的申報流程 發(fā)生緊急維修項目，物業(yè)管理企業(yè)或被選定的維修施工發(fā)生緊急維修項目，物業(yè)管理企業(yè)或被選定的維修施工單位應(yīng)到立即告知物業(yè)管理區(qū)域業(yè)

22、主委員會或相關(guān)業(yè)主，單位應(yīng)到立即告知物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主，并向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)提交并向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)提交成都市房屋專項維修資金使成都市房屋專項維修資金使用備案表（緊急維修）用備案表（緊急維修）。在組織維修的同時，向市監(jiān)管。在組織維修的同時，向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)報送下列資料申請備案：辦分支機(jī)構(gòu)報送下列資料申請備案：1 1、成都市房屋專項維修資金使用備案表（緊急維修、成都市房屋專項維修資金使用備案表（緊急維修););2 2、成都市房屋專項維修資金使用備案表（工程預(yù)算、成都市房屋專項維修資金使用備案表（工程預(yù)算););3 3、房屋專項維修資金使用方案；、房屋專項維修資金使用方案；4 4、

23、房屋專項維修資金分?jǐn)偯骷?xì)；、房屋專項維修資金分?jǐn)偯骷?xì)；5 5、成都市房屋專項維修資金劃撥情況說明。、成都市房屋專項維修資金劃撥情況說明。.六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程 房屋緊急維修的申報流程房屋緊急維修的申報流程 市監(jiān)管辦根據(jù)評估機(jī)構(gòu)的評估報告，書面通知專戶管市監(jiān)管辦根據(jù)評估機(jī)構(gòu)的評估報告，書面通知專戶管理銀行劃撥房屋專項維修資金。理銀行劃撥房屋專項維修資金。 工程竣工后，物業(yè)管理企業(yè)或維修施工單位應(yīng)當(dāng)書面工程竣工后，物業(yè)管理企業(yè)或維修施工單位應(yīng)當(dāng)書面征求業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以征求業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上

24、的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，憑決上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，憑決算備案資料向市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機(jī)構(gòu)備案，算備案資料向市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機(jī)構(gòu)備案，辦理決算手續(xù)。辦理決算手續(xù)。.七、影響資金使用辦理的各種七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因因素及其原因 隨著全市房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、改造隨著全市房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、改造逐量增加，房屋專項維修資金使用保障中存在的不足和逐量增加，房屋專項維修資金使用保障中存在的不足和問題凸現(xiàn)：問題凸現(xiàn)： 一、個別物業(yè)區(qū)域房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備急待一、個別物業(yè)區(qū)域房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備急待維修

25、、改造同專有部位三分之二以上業(yè)主意見難以快速維修、改造同專有部位三分之二以上業(yè)主意見難以快速形成的矛盾突出；形成的矛盾突出； 原因：原因： （1 1）業(yè)主異地投資置業(yè)長期聯(lián)系不上。）業(yè)主異地投資置業(yè)長期聯(lián)系不上。 （2 2）部份業(yè)主淡薄房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理）部份業(yè)主淡薄房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理意識。意識。 .七、影響資金使用辦理的各種七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因因素及其原因 二、個別物業(yè)管理企業(yè)面對二、個別物業(yè)管理企業(yè)面對“急、難、險急、難、險”的維修改的維修改造情況，造情況，“重病亂投醫(yī)重病亂投醫(yī)”不按規(guī)定程序辦理維修資不按規(guī)定程序辦理維修資金的使用，業(yè)主與物業(yè)

26、管理企業(yè)之間的矛盾加?。唤鸬氖褂?，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾加?。?原因：原因： （1 1）個別物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定要求啟動維修資金）個別物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定要求啟動維修資金的使用備案程序，擅自代替業(yè)主簽名使用維修資金，的使用備案程序，擅自代替業(yè)主簽名使用維修資金，侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。 （2 2）個別物業(yè)管理企業(yè)利用項目維修之機(jī)剝蝕維修）個別物業(yè)管理企業(yè)利用項目維修之機(jī)剝蝕維修資金，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)缺乏基本的信任。資金，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)缺乏基本的信任。 （3 3）個別物業(yè)管理企業(yè)平時管理不當(dāng)，維護(hù)保養(yǎng)不）個別物業(yè)管理企業(yè)平時管理不當(dāng)，維護(hù)保養(yǎng)不到位，業(yè)主對此強(qiáng)烈反感。

27、到位，業(yè)主對此強(qiáng)烈反感。講座.七、影響資金使用辦理的各種七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因因素及其原因 三、有的物業(yè)區(qū)域維修資金的使用備案辦理不暢，有三、有的物業(yè)區(qū)域維修資金的使用備案辦理不暢，有的滯后、有的則無法辦理，從而影響了業(yè)主的居住的滯后、有的則無法辦理，從而影響了業(yè)主的居住安全。安全。 原因：原因： （1 1）個別物業(yè)區(qū)域的業(yè)主由于各自的利益和述求存在）個別物業(yè)區(qū)域的業(yè)主由于各自的利益和述求存在差異，業(yè)主之間缺乏相應(yīng)的溝通和理解。差異，業(yè)主之間缺乏相應(yīng)的溝通和理解。 （2 2）個別物業(yè)管理企業(yè)不僅欠缺和業(yè)主的交流和溝通，）個別物業(yè)管理企業(yè)不僅欠缺和業(yè)主的交流和溝通，同時又侵占物業(yè)

28、區(qū)域的共公收益等等，激起廣大業(yè)同時又侵占物業(yè)區(qū)域的共公收益等等，激起廣大業(yè)主的公憤。主的公憤。.八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 案例一案例一 ： 某物業(yè)區(qū)域在地震發(fā)生后，房屋共用部位、共用設(shè)某物業(yè)區(qū)域在地震發(fā)生后，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備受損，多數(shù)業(yè)主在地震發(fā)生后，外出避災(zāi)。物業(yè)施設(shè)備受損，多數(shù)業(yè)主在地震發(fā)生后，外出避災(zāi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為及時修復(fù)，在聯(lián)系業(yè)主無果的情況下，由工服務(wù)企業(yè)為及時修復(fù)，在聯(lián)系業(yè)主無果的情況下，由工作人員擅自代表業(yè)主簽名使用維修資金，雖然迅速修復(fù)作人員擅自代表業(yè)主簽名使用維修資金，雖然迅速修復(fù)了損壞部分，但引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的嚴(yán)重對立，了損壞部分，但引

29、發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的嚴(yán)重對立，進(jìn)而演變成群體性上訪事件，上千名業(yè)主無視相關(guān)部門進(jìn)而演變成群體性上訪事件，上千名業(yè)主無視相關(guān)部門的勸告，上街游行、示威和阻攔交通等。的勸告，上街游行、示威和阻攔交通等。.八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 分析：分析： 1 1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為及后果、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為及后果 物業(yè)服務(wù)企業(yè)冒充業(yè)主簽名、擅自動用維修資金，侵犯物業(yè)服務(wù)企業(yè)冒充業(yè)主簽名、擅自動用維修資金，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾激化、了業(yè)主的合法權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾激化、上升為群體性事件、形成極大的不穩(wěn)定因素，造成了惡上升為群體性事件、形成極大的不

30、穩(wěn)定因素，造成了惡劣的社會影響。在現(xiàn)實操作中，應(yīng)當(dāng)堅決杜絕此類行為劣的社會影響。在現(xiàn)實操作中，應(yīng)當(dāng)堅決杜絕此類行為發(fā)生。發(fā)生。.八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 2 2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)的法律責(zé)任、物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)的法律責(zé)任 物業(yè)服務(wù)企業(yè)冒充業(yè)主簽名使用維修資金，業(yè)主可向公物業(yè)服務(wù)企業(yè)冒充業(yè)主簽名使用維修資金，業(yè)主可向公安機(jī)關(guān)報案，若經(jīng)查實，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的處罰。因?qū)０矙C(jī)關(guān)報案，若經(jīng)查實，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的處罰。因?qū)ｍ椌S修資金的使用發(fā)生糾紛，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以項維修資金的使用發(fā)生糾紛，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，業(yè)主可依照自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，業(yè)主可依

31、照103103號令第三號令第三十三條、十三條、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋體應(yīng)用法律若干問題的解釋第三條第一款的規(guī)定，依第三條第一款的規(guī)定，依法向人民法院起訴。法向人民法院起訴。.八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析n103103號令第三十三條：號令第三十三條：“因?qū)ｍ椌S修資金的繳存、使用因?qū)ｍ椌S修資金的繳存、使用等發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，等發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法向人民法院起訴?？梢婪ㄏ蛉嗣穹ㄔ浩鹪V?！眓最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法最高人民法院關(guān)

32、于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋律若干問題的解釋第三條第一款：第三條第一款：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。.八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 3 3、如何應(yīng)對此類情況、如何應(yīng)對此類情況

33、 （1 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)擅自使用維修資金，在遇到緊急）物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)擅自使用維修資金，在遇到緊急情況時，應(yīng)當(dāng)作為緊急修復(fù)情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行情況時，應(yīng)當(dāng)作為緊急修復(fù)情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行墊付維修項目所需資金。墊付維修項目所需資金。 （2 2）維修完畢后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主或業(yè)主委）維修完畢后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主或業(yè)主委員會完善維修資金使用的投票程序，支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)員會完善維修資金使用的投票程序，支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊付的資金。所在地房產(chǎn)管理部門有權(quán)對業(yè)主或業(yè)主委墊付的資金。所在地房產(chǎn)管理部門有權(quán)對業(yè)主或業(yè)主委員會進(jìn)行督促，也可由社區(qū)街道辦事處做好業(yè)主的解釋員會進(jìn)行督促，也

34、可由社區(qū)街道辦事處做好業(yè)主的解釋引導(dǎo)工作。引導(dǎo)工作。 （3 3）若業(yè)主拒不完善投票程序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民）若業(yè)主拒不完善投票程序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院提起民事訴訟，要求業(yè)主進(jìn)行賠付。法院提起民事訴訟，要求業(yè)主進(jìn)行賠付。.八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 案例二案例二 ： 某物業(yè)區(qū)域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴(yán)重滲某物業(yè)區(qū)域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴(yán)重滲透，頂層業(yè)主多次向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映情況并請求及時透，頂層業(yè)主多次向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映情況并請求及時維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在多次征求業(yè)主意見無果的情況下維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在多次征求業(yè)主意見無果的情況下始終不能解決維修問題，最終導(dǎo)

35、致頂層業(yè)主長期不繳納始終不能解決維修問題，最終導(dǎo)致頂層業(yè)主長期不繳納物業(yè)管理費。物業(yè)管理費。.八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 分析：分析： 1 1、業(yè)主責(zé)任、業(yè)主責(zé)任 業(yè)主對于使用維修資金對屋頂進(jìn)行修繕無法達(dá)成一致意業(yè)主對于使用維修資金對屋頂進(jìn)行修繕無法達(dá)成一致意見，并非物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，見，并非物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，業(yè)主拒不繳納物管費，屬于合同違約行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)主拒不繳納物管費，屬于合同違約行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行合同，并收取違約金。若協(xié)商無果，業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行合同，并收取違約金。若協(xié)商無果，可依照合同約定，申請仲裁或向人

36、民法院起訴。可依照合同約定，申請仲裁或向人民法院起訴。.八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 2 2、如何應(yīng)對此類情況、如何應(yīng)對此類情況 103103號令第二十八條規(guī)定：號令第二十八條規(guī)定：“經(jīng)鑒定或者按有關(guān)技術(shù)規(guī)范經(jīng)鑒定或者按有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求必須維修房屋或其設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求必須維修房屋或其設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)主或者業(yè)主委員會提出維修建議并報告所在地及時向業(yè)主或者業(yè)主委員會提出維修建議并報告所在地區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門；區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門；區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或業(yè)主委員會限期維修，逾期不維修的，責(zé)當(dāng)督促業(yè)主或業(yè)主

37、委員會限期維修，逾期不維修的，責(zé)成物業(yè)管理企業(yè)維修，費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。成物業(yè)管理企業(yè)維修，費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。.八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析n物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)?！眓屋面作為整幢建筑物的共用部位，在保修期滿后應(yīng)當(dāng)使屋面作為整幢建筑物的

38、共用部位，在保修期滿后應(yīng)當(dāng)使用維修資金進(jìn)行維修。案例中物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)現(xiàn)房屋用維修資金進(jìn)行維修。案例中物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)現(xiàn)房屋或其設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)維修的情況下，有義務(wù)及時報告所在或其設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)維修的情況下，有義務(wù)及時報告所在地房產(chǎn)管理部門，由房產(chǎn)管理部門督促業(yè)主或業(yè)主委員地房產(chǎn)管理部門，由房產(chǎn)管理部門督促業(yè)主或業(yè)主委員會限期維修。同時，可以充分發(fā)揮社區(qū)街道辦事處的基會限期維修。同時，可以充分發(fā)揮社區(qū)街道辦事處的基層協(xié)調(diào)作用，做好業(yè)主的宣傳引導(dǎo)工作。層協(xié)調(diào)作用，做好業(yè)主的宣傳引導(dǎo)工作。.八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 案例三案例三 ： 某物業(yè)區(qū)域的業(yè)主由于業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人的選舉不某物業(yè)

39、區(qū)域的業(yè)主由于業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人的選舉不透明，業(yè)主分為兩種不同意見類別的群體，其中一個類透明，業(yè)主分為兩種不同意見類別的群體，其中一個類別的業(yè)主群體無意中發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的個別人利用房別的業(yè)主群體無意中發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的個別人利用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和修繕，以巧立名目屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和修繕，以巧立名目和偷梁換柱的方式蝕食維修資金，此后物業(yè)區(qū)域維修資和偷梁換柱的方式蝕食維修資金，此后物業(yè)區(qū)域維修資金的使用其業(yè)主意見難以形成，嚴(yán)重影響了維修資金的金的使用其業(yè)主意見難以形成，嚴(yán)重影響了維修資金的正常使用。正常使用。.八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 分析：分析：

40、1 1、涉案人員的法律責(zé)任、涉案人員的法律責(zé)任 涉案人員通過巧立名目和偷梁換柱的方式蝕食維修資金，涉案人員通過巧立名目和偷梁換柱的方式蝕食維修資金，侵犯了業(yè)主的維修資金所有權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的可能構(gòu)成職侵犯了業(yè)主的維修資金所有權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的可能構(gòu)成職務(wù)侵占罪。業(yè)主應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)報案，經(jīng)查實后由涉案務(wù)侵占罪。業(yè)主應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)報案，經(jīng)查實后由涉案人員賠償業(yè)主直接經(jīng)濟(jì)損失并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。人員賠償業(yè)主直接經(jīng)濟(jì)損失并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。 2 2、如何應(yīng)對此類情況、如何應(yīng)對此類情況 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部管理和日常監(jiān)督，進(jìn)一步規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部管理和日常監(jiān)督，進(jìn)一步規(guī)范維修資金繳存、使用的流程，避免此類情況的發(fā)生。范維修資金繳存、使用的流程，避免此類情況的發(fā)生。一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時自查，限期改正，若涉及違反刑法，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時自查，限期改正，若涉及違反刑法，將依法追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。將依法追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。.九、影響業(yè)主意見形成九、影響