房地產(chǎn)估價理論與方法第三章：房地產(chǎn)價格和價值

1、第三章房地產(chǎn)價格和價值手寫板圖 示 0301-04百U+m喘60便用方ftstepl；先搜底數(shù)1.1step2：再按功能鍵|尹| 毗書3：再按指數(shù)60 sttpJ：再按三手寫板圖示 0301-05y1stepl* 找 2nd Fslep2i先搜底數(shù)L嚴stepSi援功能鍵|世siep4:搜扌旨魏SOslepb：扌賽 B考試目的本局部的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)價格的含義、形成條件、特征，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價格、 價值的種類以及每種價格、價值的含義等的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧?nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)價格的含義和形成條件一、 房地產(chǎn)價格的含義了解二、 房地產(chǎn)價格的形成條件熟悉第二節(jié)

2、房地產(chǎn)價格的特征熟悉第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價格熟悉二、 房地產(chǎn)供給熟悉供給的含義供給量的因素供給曲線三、 房地產(chǎn)均衡價格熟悉四、 房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性熟悉第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類一、 價值、使用價值和交換價值熟悉二、 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值掌握三、 市場價值和非市場價值掌握四、 買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值掌握五、房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格六、 原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值了解七、 市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價了解八、基準地價、標定地價和房屋重置價格熟悉九、 土地價格、建筑物價格和房地價格熟悉十、總

3、價格、單位價格和樓面地價掌握十一、名義價格和實際價格十二、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格熟悉十三、起價、標價、成交價和均價熟悉十四、評估價、保存價、起拍價、應(yīng)價和成交價熟悉第一節(jié)房地產(chǎn)價格的含義和形成條件1. 房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價-貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，但可以用實物等非貨幣形式來償付三條 件有用性，稀缺性，有效需求意愿+購置能力第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征5個受區(qū)位影響很大實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格形成的時間較長容易受交易者的個別情況的影響有交換代價的價格買賣價格，也稱源泉價格和使用代價的租金租賃價格，狹義 價格第三節(jié)房

4、地產(chǎn)供求與價格房地產(chǎn)需求，是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下， 對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購置的數(shù)量。需求的條件：購置愿意+購置支付能力房地產(chǎn)市場需求：在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有消費者需求的總和?！镜湫屠}】形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有。供給大于房地產(chǎn)需求提示：參見教材P801答疑編號 500434030101正確答案 AB決定房地產(chǎn)需求的因素5因素該房地產(chǎn)的價格一般是負相關(guān)，但是有例外-炫耀物品和吉芬物品消費者的收入正常商品正相關(guān)，低檔商品負相關(guān)消費者的偏好正相關(guān)相關(guān)物品的價格水平替代品一一某商品價格上升，導(dǎo)致另一種商品需求增加經(jīng)濟適用房與商品房 互補品-

5、一某商品價格上升，導(dǎo)致另一種商品需求減少住宅與其配套商業(yè)手寫板圖示0301-00瞽代品X 互補品內(nèi)f Q門也I血t替代關(guān)系PZ t互補關(guān)系消費者預(yù)期：對未來收入的預(yù)期正相關(guān)，對房地產(chǎn)價格走勢的預(yù)期正相關(guān)，如 買漲不買跌【難點】需求量的變動點在需求曲線上移動和需求的變動整條需求曲線的位移需求量的變動，僅只價格變動，其他因素不變，需求量沿需求曲線移動，價格提高，點向左移，價格降低，點向右移需求的變動，指價格以外的其他因素變動, 求增加，線向右移，引起需求減少，線向左移導(dǎo)致整條需求曲線向左或向右平移引起需O手寫板圖0301-09需求量的變胡需求的變動供給熟悉房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特

6、定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。兩個條件：供給愿意+供給能力房地產(chǎn)市場供給是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者供給的總和潛在供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量決定房地產(chǎn)供給量的因素該房地產(chǎn)價格正相關(guān)。該房地產(chǎn)的本錢負相關(guān)。該房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平正相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期預(yù)期價格上升，那么會增加供給量預(yù)期價格下降，那么會減少供給。房地產(chǎn)供給曲線是表示房地產(chǎn)供給量與價格之間的關(guān)系的曲線。2手寫板圖巫【難點】供給量的變化點在供給曲線上移動與供給的變化整條供給曲線的位移與需

7、求量的變化和需求的變化類同。3 手寫00301-11.供給量變化朕給變優(yōu)熟悉是房地產(chǎn)市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)市場需求量與市場供給量相等時的價格。PE20QP0QQoE5D0PPED0is t Ad4短缺缺口手寫板圖示0302P1手寫板圖示C 302-03均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格偏離了均衡價格，必須會出現(xiàn)過?；?短缺，導(dǎo)致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升， 最終再次趨向于均衡價格P /過剩缺口一幾_ _ ys匕與E時比Q手寫板圖示0302-02*手寫板圖示 0302-041k Q/ 毎QQe減少全國房地產(chǎn)總的供求狀況本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀

8、況全國同類房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況房地產(chǎn)的不可移動性和變更用途的困難，使得決定房地產(chǎn)價格的，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。也印證了前面說過的房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場。第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類1價值、使用價值和交換價值使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用交換價值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量。在房地產(chǎn)估價中所講的價值是指交換價值關(guān)系：使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值就一定沒有交換價值。沒有交換價 值不一定沒有使用價值，如空氣。房地產(chǎn)既有使用價值也有交換價值2. 成交價格、市場價格、理論價格和評估價格成交價格指在房地產(chǎn)交易中交易

9、雙方實際達成交易價格。兩個特點：是已經(jīng)完成的事實，是個別價格【難點】最低賣價、最高買價、成交價之間的關(guān)系當最高買價高于或等于最低賣價，才有成交可能。三者關(guān)系：最高買價?成交價?最低賣價。最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于：該種房地產(chǎn)是處于買方市場還是賣方市場， 買賣雙方相對的議價能力價格水平J最底賣憐X無法肢J最高買價不可能欣交價格水平最高雯價成交價格最低賣價【重點】買方市場與賣方市場08年底國內(nèi)房0507年國內(nèi)買方市場，供大于求，相對過剩，買方主動。成交價偏向最低賣價。 地產(chǎn)市場具有典型的買方市場特征賣方市場，求大于供，相對短缺，賣方主動

10、。成交價偏向最高買價。 房地產(chǎn)市場是典型的賣方市場例題：判斷題在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲?！?021年真題】提示：參見教材P91lft答疑編號 500434030201正確答案對答案解析賣方主動，可以進行稅負轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致價格上漲。正常成交價格：指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、老實無欺、沒有利害關(guān)對交易對象或市場行情不了解等不系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、 良因素的影響。條件7個公開市場交易對象本身具備市場性眾多的買者和賣者買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿理性且自私的經(jīng)濟行為經(jīng)濟人假定買者和賣者都具有完全信息適當?shù)钠陂g完成交易按土地

11、出讓方式劃分的成交價格 招標成交價-可實現(xiàn)高地價拍賣成交價-最能抬高地價掛牌成交價-可實現(xiàn)高地價 協(xié)議成交價-一般會降低地價 一般情況下，協(xié)議地價最低，其次是招標地價，最高的是拍賣地價。市場價格，是某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)理論價格，在經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人的行為和預(yù)期是理性的，或者真實需求與供給相等的條件下形成的價格【辨析】市場價格和理論價格 市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格 理論價格是一種完美狀態(tài)下的價格，那么市場價格是一種長期正常狀態(tài)下的平均價格 正常情況下，市場價格根本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下

12、波動 但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能會較大、較長時期脫離理論價格【辨析】成交價格、市場價格與理論價格的關(guān)系成交價格圍繞著市場價格上下波動，市場價格又圍繞著理論價格上下波動 房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的市場價格評估價值是指估價師通過估價活動而得出的估價對象的價值。它不是事實，但有可能成為成交價格。好的評估價值=正常成交價格=市場價格同一宗房地產(chǎn)，不同的估價師的評估價值可能有差異，但是應(yīng)在合理的誤差范圍內(nèi)【辨析】比準價格、積算價格、收益價格 收益法的收益價格傾向于最高買價，趨向于理論價格 本錢法的積算價格傾向于最低賣價市場法的比準價格傾向于成交價格，趨向于市場價格 正常市場情況下，比準

13、價格與收益價格根本一致房地產(chǎn)泡沫情況下，比準價格大大高于收益價格。反過來，比準價格大大高于收益價 格和積算價格，那么存在泡沫。市場不景氣情況下，積算價格大大高于比準價格或收益價格。反過來，也成立。 例題：以下關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的選項是丨?！?006年真題】A. 在房地產(chǎn)市場比擬成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B. 在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C. 在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格未扣除經(jīng)濟折舊大大高于比準價格或收益價格D. 比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價 提示：參見教材P93答疑編號 50043

14、4030202正確答案C答案解析A正常市場狀態(tài)下，比準價格與收益價格根本一致B市場存在泡沫時，比準價格大于收益價格D收益法測算出的傾向于最高買價，本錢法測算出的傾向于最低賣價，市場法測算出的 傾向于成交價格例題：判斷題在不考慮外部折舊的情況下，如果本錢法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，那么說明房地產(chǎn)市場不景氣。2021年真題提示：參見教材P93&答疑編號 500434030203正確答案正確3. 市場價值、非市場價值快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值 市場價值5+3條件一般條件5個交易雙方自愿交易利己動機進行交易交易雙方精明謹慎，了解 交易對象，知曉市場行情交易雙

15、方有充裕的時間進行交易不存在買者因特殊興趣而給予 附加出價隱含條件3個最高最正確使用繼續(xù)使用持續(xù)利用市場參與者與集體觀念 和行為特例：征收房屋強制性而非自愿，但房屋征收估價應(yīng)當采用市場價值標準。例題：判斷題城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方 自愿進行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值標準?！?007年真題】提示：參見教材P951靈答疑編號500434030301正確答案錯非市場價值5種快速變現(xiàn)價值，賣方因某種原因急于脫手房地產(chǎn)時而形成的價值。不符合市場價值形成的“交易雙方有較充裕的時間進行交易條件，交易時間較短，一般低于市場價值謹慎價值指在存在不確定性因

16、素的情況下，遵守謹慎原那么高估風(fēng)險與費用，低估收益評估出的價值。一般低于市場價值。如抵押價值。例題：判斷題房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當采用謹慎價值標準?！?021年真題】提示：參見教材P95IA答疑編號 500434030302正確答案錯在用價值指在現(xiàn)狀使用下的價值。現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次，它可能是最高最正確使用，也可能不是。當現(xiàn)狀使用就是最高最正確使用時，在用價值等于市場價值。 當現(xiàn)狀使用不是最高最正確使用時，在用價值小于市場價值。例題：判斷題房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值?！?021年真題】提示：參見教材P95R答疑編號 500434030303正確答案錯答案解析當現(xiàn)狀使用

17、就是最高最正確使用時，在用價值等于市場價值。當現(xiàn)狀使用 不是最高最正確使用時，在用價值小于市場價值。剩余價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值，一般低于市場價值。特例：在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價 值給予拆遷補償投資價值指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。投資價值與市場價值的區(qū)別市場價值來源于大多數(shù)市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的。具有唯一性投資價值是對特定的投資者而言，建立在主觀的、個人因素根底上。 投資價值因人而異投資價值因人而異的原因在于，不同的投資者在各方面的情況不同，都會影響其對房地產(chǎn)未來收益能力的預(yù)期投資實

18、現(xiàn)的條件，投資者評估的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格 投資價值的評估方法與評估市場價值的方法相同，主要區(qū)別在參數(shù)的取值市場價值投資價值折現(xiàn)率社會一般報酬率特定投資者要求的最低報酬率凈收益稅前凈收益不扣除所得稅稅后凈收益扣除所得稅未來凈收益的估計客觀可能樂觀也可能悲觀政府國有土地招、拍、掛，開發(fā)商委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高購置價格，就是一種投資價值評估例題：房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于?！?007年真題】D.投資價值提示：參見教材P96G答疑編號 500434030304正確答案D例題：以下價值種類中，屬于根本價值類型的有?！?021年真題】A.抵押價值

19、C.計稅價值提示：參見教材 P94、P95|蠡答疑編號500434030305正確答案BDE例題：以下關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的選項是?！?021年真題】提示：參見教材 P94-95G答疑編號 500434030306正確答案 A答案解析在用價值是否是市場價值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最正確用途，是的話，就是市場價值，不是的話，就會低于市場價值。不同的投資者對于投資價值的判斷有很大差異，和市場價值不一定吻合。例題：對于同一估價對象和同一估價時點，以下價值類型中評估值最大的一般是丨?！?021年真題】提示：參見教材 P94-95&答疑編號 500434030307正確答案B例題：以下房地產(chǎn)價值

20、類型中，屬于非市場價值的有【2021年真題】提示：參見P951答疑編號 500434030308正確答案CE答案解析快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值；剩余價值一般低于市場價值，這兩個是非市場價值。完全產(chǎn)權(quán)價值肯定是市場價值，出租權(quán)價值，和承租權(quán)價值， 由于租金存在市場標準，租賃也是完全的市場行為，因而租金表達了市場價值。例題：【判斷題】對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。【2021年真題】提示：參見教材P969答疑編號 500434030309正確答案錯誤答案解析市場價值源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值，在 某一具體時點，市場價值是唯

21、一的； 投資價值是基于特定投資者的主觀、個人判斷形成的價值，投資價值因人而異。 投資價值可能大于等于市場價值，只有投資價值大于市場價值，投 資者才會投資。投資價值也可能小于市場價值，這時投資者就會放棄投資。4. 買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值買賣價格是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益租賃價格：是房屋所有人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收費的貨幣、實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益注意：與租賃權(quán)價格的區(qū)別【重點】租金的分類租金種類包含的工程

22、市場租金商品租金折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤八 項本錢租金折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項準本錢租金福利租金真正的房租地租、折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、持有環(huán)節(jié)稅、租賃 費用、租賃稅費、利潤十項【重點】實際房租與真正租金的差異實際房租中可能包含著真正房租之外的費用實際房租中可能未包含真正房租的構(gòu)成因素例題：以下屬于本錢租金構(gòu)成的內(nèi)容有?！?021年真題】提示：參見教材P97IA答疑編號 500434030310正確答案 ABCE抵押價值：是在抵押期間的各個時點09新增，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地

23、產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先 受償款后的余額法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。包 括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款， 但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金。公式抵押貸款額度=抵押價值 *貸款成數(shù)抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值-法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受 償權(quán)利下的價值-拖欠建設(shè)工程價款-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值-拖欠建設(shè)工程價款-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款例題：王某于2

24、006年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%貸款期限為5年，按月等額歸還。2021年10月18日， 王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測該商鋪未來第1年的有效毛收入為50萬元，運營費用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用分別在上一年的根底上增長5囁口 3%未來收益期限為36年。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為7%抵押貸款成數(shù)一般為 6成。請計算該商鋪2021年10月18日的再次抵押價值。8分【2021年真題】 提示：參見P98-99|答疑編號 500434030311正確答案再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-拖欠工程價款=已抵押貸 款

25、余額/社會一般貸款層數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款解題思路：這里沒有法定優(yōu)先權(quán)的問題，所以，先用收益法計算該商鋪2021年10月18日這個估價時點的收益復(fù)原法下的價值。再計算2021年10月18日的已抵押貸款余額，12021年10月18日的收益復(fù)原法下的價值 商鋪的收益復(fù)原2貸款余額總共60期，已經(jīng)歸還了 40期，還剩20期。月歸還貸款額為40557元未還貸款額=40557* P/A, 8%/12, 203注：請學(xué)員自行學(xué)習(xí)此題例題：某商品住宅在建工程建設(shè)用地面積25000平方米，擬建500套住宅，總建筑面積50000平方米，已完成總投資 80%開發(fā)商以5000元/平方米的價格預(yù)售了其中的100套，建

26、筑面積10000平方米，預(yù)購人按照房價的70%辦理了個人住房抵押貸款。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額 260萬元。開發(fā)商目前支付給施工單位的工程款比施工 單位實際投入少200萬元。現(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)售期房，且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為2000萬元。當?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)一般為65%求?。涸撛诮üこ痰脑俅蔚盅簝r值。提示：參見教材P981蠡答疑編號500434030312正確答案2阿嚴心叭J機_竺愆元刃CW 伽例題：判斷題某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%以等本金方式按月歸還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定

27、優(yōu)先受償權(quán)下的價值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元?！?021年真題】提示：參見教材P98&答疑編號 500434030313正確答案對=Hiorj抵押成數(shù)50%未國貸款=200X 耳_ = 1刃萬。例題：在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。 法定優(yōu)先受償款包括丨。【2007年真題】E.估價費用提示：參見教材P98|答疑編號 500434030314正確答案BC答案解析法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用

28、和稅金。例題：某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，那么該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為丨萬?！?021年真題】提示：參見教材P98|蠡答疑編號500434030315正確答案B例題：某房地產(chǎn)的當前市場價值為1000萬元，抵押貸款余額為 540萬元，貸款成數(shù)為0.6，那么該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價值應(yīng)為276萬元?！?007年真題】提示：參見教材P991答疑編號 500434030316正確答案錯答案解析再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值-拖欠建設(shè)工程價款-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款。未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的

29、價 值指抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款，一般低于市場價值，此題中的再抵押價值應(yīng) 該為100萬元。例題：在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括【2021年真題】提示：參見P981答疑編號 500434030317正確答案 ABE保險價值是房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值火災(zāi)險的評估價值包含建筑物的重建本錢和重建期間的經(jīng)濟損失不含土地價值。計稅價值，也稱為課稅價值或計稅租金，是為稅務(wù)機關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價值或租金。如房產(chǎn)稅計稅價值為房產(chǎn)原值一次減

30、除10%-30%B的余值，或房產(chǎn)租金。征收價值是為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。例：一個經(jīng)營者花費 5萬美元購置一塊建筑場地。然后再花費20萬美元修建一幢辦公樓。這時他在他的資產(chǎn)中已投入25萬美元，這是投資本錢的總和。當他將該財產(chǎn)為抵押貸款評估時，該財產(chǎn)只會有 21萬美元的借款價值，估稅員以13萬美元估定財產(chǎn)收稅價價值。如果該財產(chǎn)所有者決定出售該財產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀人談妥以后，標價30萬元美元。然而，在他確實得到標價以前，他會發(fā)現(xiàn)自己的財產(chǎn)正是某種公共工程所需要的，可以得到27.5萬美元的征收價值。以上每個價值，都是對房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的一種衡量，有其合理性。5.

31、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格所有權(quán)價格，中國目前只有房屋所有權(quán)價格沒有土地所有權(quán)價格，因為土地公有制下， 土地的國家所有權(quán)和集體所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓。土地征收目前不是按土地的市場價值進行補償。未來改革方向是按照土地市場價值補償。房屋拆遷貨幣補償，以被拆遷房屋的市場評估價格為依據(jù)。使用權(quán)價值主要指土地使用權(quán)，包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)。正常情況下土地所有權(quán)價格高于土地使用權(quán)價格，但在特殊情況下有例外。其他權(quán)益價格，泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種房地產(chǎn)權(quán)益價格，包括：租賃權(quán)價格、地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格。6. 原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值一一會計上的概念原始

32、價值，也稱原值、原價、歷史本錢、原始購置本錢，是指一項資產(chǎn)在當初取得時實 際發(fā)生的本錢。對于外購的資產(chǎn)，包括購置價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出對于自行建造的資產(chǎn)，為建造出到達預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出會計核算原那么，將原始價值作為資產(chǎn)的價值確認的根底，作為入賬價值賬面價值，也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值，減去已計提折舊后的余額。賬面價值=原始價值-累計折舊原始價值和賬面價值的比擬原始價值是不變的，帳面價值逐年遞減。公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)?金額。采用公允價值計量房地產(chǎn)價值的條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活潑的

33、房地產(chǎn)交易市場， 企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。到達條件時，公允價值模式優(yōu)于本錢模式市場價值，也稱為實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格，是資產(chǎn)在市場上成交的最可能的價格。各價值之間的關(guān)系原始價值始終不變，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少，公允價值、市場價值是隨著時間的流逝而波動公允價值、市場價值與賬面價值或原始價值可能有關(guān)，也可能無關(guān)房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的公允價值、市場價值以下關(guān)于不同類型價值的上下關(guān)系的表述中，錯誤的選項是?！?007年真題】提示：參見教材 P103&答疑編號 500434030401正確答案B7. 市場調(diào)節(jié)價、政府

34、指導(dǎo)價和政府定價一一按政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)程度來劃形成機制估價規(guī)定適用市場 調(diào)節(jié) 價通過市場競爭形成，經(jīng)宮者自主制疋依據(jù)市場供求狀況商品房政府 指導(dǎo) 價政府價格主管部門或其他有關(guān)部門按定價權(quán)限 和范圍規(guī)定基準價及浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制 疋估價結(jié)果不得超出政 府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度經(jīng)濟 適用 房政府定價由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定 價權(quán)限和范圍制定價格估價結(jié)果不得超過其 最高、最低限價房改 房 廉租 房最高限價和最低限價最高限價一一如：限價房最低限價一一最低保護價，如工業(yè)建設(shè)用地出讓時的最低出讓價格有最高限價的房地產(chǎn)，其估價結(jié)果不得超過其最高限價有最低限價的房地產(chǎn)，其估價結(jié)果不得

35、低過其最低限價經(jīng)濟適用房的七項本錢： 征地和拆遷補償安置費， 勘察設(shè)計和前期工程費， 建筑安裝工 程費，住宅小區(qū)根底設(shè)施建設(shè)費，管理費，貸款利息，稅金經(jīng)濟適用房的利潤率控制在 3河下8. 基準地價、標定地價和房屋重置價格基準地價：在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地， 按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途， 分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某 一時點的平均價格標定地價：政府根據(jù)管理需要， 評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的建 設(shè)用地使用權(quán)價格，它是該類土地在該區(qū)域的標準指導(dǎo)價格房屋重置價格：不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋

36、，在某一 基準日建造它所發(fā)生的必要支出及應(yīng)得利潤9. 土地價格、建筑物價格和房地價格土地價格有建筑物的土地局部，要刨去建筑物價格五種土地生熟情況：未完成征收補償安置的集體土地， 已完成征收補償安置但未完成三 通一平的土地，已完成征收補償安置和三通一平的土地， 未完成房屋拆遷補償安置的國有土 地，已完成房屋拆遷補償安置的國有土地。生地毛地熟地建筑物價格僅指建筑局部的價格，刨去該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價格房地價格指土地與建筑物的綜合體的價格，就是一般意思上房價的概念房地價格=土地價格+建筑物價格【辨析】房地產(chǎn)分割后的各個獨立局部的價值之和一般小于分割前的整體價值外部性的原因房地產(chǎn)合并后的價值一般

37、大于合并前的各個獨立局部的價值之和外部性的原因10. 總價格、單位價格和樓面地價總價格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格，房地產(chǎn)的總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的上下。樓面地價是單位建筑物面積的房地價格，房地產(chǎn)的單價可以反映房地產(chǎn)價格水平的上下。價格單位包括:貨幣面積面積內(nèi)涵建筑面積、使用面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積居住面積、營業(yè)面積、出租面積、可轉(zhuǎn)讓的土地面積、可出售的建筑面積面積單位平方米、公頃、畝、平方英尺、坪等樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的上下。幾個很重要的計算公式樓面地價二土地總價總建筑面積樓面地價二土地單價

38、容積率容積率二建筑面積 土地面積土地總價=土地單價X土地面積=樓面地價X建筑面積某宗土地上有一幢 8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2,樓面地價為1200元/m2,那么該宗土地的總價 為萬元?！?006年真題】A. 96B. 192C. 240D. 480提示：參見教材 P1071答疑編號 500434030402正確答案D答案解析2建筑面積=2000/5000=4000m土地總價=土地單價*土地面積=樓面地價*建筑面積=1200*4000=480萬元 以下房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平上下的是。【2021年真題】

39、提示：參見教材 P1071答疑編號 500434030403正確答案C答案解析樓面地價比土地單價更能反響土地價格水平上下。實際價格不能直接觀察得到，一般在名義價格根底上計算處理才能得到。 多種含義的名義價格和實際價格1未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格是實際價格。2買房送裝修、汽車、車位等時，總房價是名義價格，扣除這些贈品后的價格是實 際價格。3當事人為了逃稅不實申報價格是名義價格，真實的成交價格是實際價格。4買賣雙方因為約定稅費的承當方式不同，也可能導(dǎo)致實際價格與名義價格的不符。09新增實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到

40、成交日期時的價格名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格【重點】名義價格與實際價格的換算根據(jù)資金的時間價值的換算，將發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流折算到同一時點，即為實際 價格一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有以下幾種情況：1要求在成交日期一次性付清；2如果在成交日期一次性付清，那么給予5%的折扣；3首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額歸還貸款；4約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；5自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格的是?！?021年真題】1、 3種情況3、

41、4、 5種情況2、 4種情況2、 4、 5種情況提示：參見教材 P108I轉(zhuǎn)答疑編號500434030404正確答案D答案解析1名義價格實際價格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以 AB可以排除。5肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確 選項是D在估價中選擇4個可比實例，甲成交價格4800元每平米，建筑面積 100平米，首次付清24萬元，其余半年后支付 16萬元，一年后支付 8萬元。乙成交價格 5000元每平米，建 筑面積120平米，首付24萬元，半年后付清余款 36萬元，丙成交價格 4700元每平米，建 筑面積90平米，成交時候一次性付清 丁成交價格476

42、0元每平米，建筑面積 110平米，成 交時支付20萬元，一年后付清余款 32.36萬元。折現(xiàn)率10%，這4個可比實例單價由 高到低的排列順序是丙乙甲丁?！?007年真題】提示：參見教材 P108lft答疑編號 500434030405【答案】錯答案解析丙的實際里價=4700乙的實際價B嚴+吋產(chǎn)|血 =4928丁的實際價格二=4492價值由高到低排序為乙丙甲丁G手寫板圖示04-01甲:24+100手寫板圖示O3O4P2It,824g-g- HiCl+10)(14-10)=4652100乙,.3C24+K-E(1+1M)0-512C=4928T= 4-40212.現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格現(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(nèi)進行商品交割的價格期貨價格是指在交易達成后按