物流園營(yíng)銷策劃方案

1、A商業(yè)物流園營(yíng)銷策劃方案20們年5月第一章：項(xiàng)目定位第二章：總體規(guī)劃布局第三章：市場(chǎng)調(diào)研第四章：營(yíng)銷戰(zhàn)略第五章：開發(fā)面積第六章：項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏第七章：項(xiàng)目投資估算及資金籌措第八章壯*盈利能力分析第十章總結(jié)第一章：項(xiàng)目定位總體定位:一個(gè)園區(qū)兩個(gè)中心四大主題三、具體項(xiàng)目定位如下:一個(gè)園區(qū)沈陽光彩大東方商業(yè)物流園兩個(gè)中心國(guó)際汽車博覽中心國(guó)際精品建材家居家具博覽中心四丸主題汽車主題建材及室內(nèi)用品主題物流配送主題第二章：總體規(guī)劃布局 見另外一個(gè)文件第三章市場(chǎng)調(diào)研一、汽車市場(chǎng)1、據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年全國(guó)及東三省汽車銷售概況如下表:汽車類型全國(guó)銷售總量東北三省銷售總量?東三省所占比例轎車1126029 臺(tái)7689

2、6 臺(tái)%載貨汽車1076613 臺(tái)86775 臺(tái)I%客車1037058 臺(tái)83403 臺(tái)%合計(jì)3240000 臺(tái)247074 臺(tái)%2、東三省汽車銷售省內(nèi)分析表:汽車類型三省銷售總量遼寧省總銷量吉林省總銷量黑龍江省總銷量轎車%36448 臺(tái)18916 臺(tái)21531 臺(tái)76896 臺(tái)載貨汽車86775 臺(tái)41131 臺(tái)21346 臺(tái)24297 臺(tái)客車83403 臺(tái)39343 臺(tái)20517 臺(tái)23542 臺(tái)合計(jì)247074 臺(tái)117113 臺(tái)60780 臺(tái)69180 臺(tái)比率100%通過以上數(shù)據(jù)分析可以看出，東三省的汽車銷量在全國(guó)份額中 僅占;已形成汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展、東北三省經(jīng)濟(jì)地位、振興東北老工業(yè) 基地

3、政策之間的矛盾，汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度有待進(jìn)一步提升；隨著振興 東北的各項(xiàng)政疑得到進(jìn)一步落實(shí)，充分發(fā)揮老工業(yè)基地的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)， 東北三省汽車市場(chǎng)可以說商機(jī)無限。從上表數(shù)據(jù)還可以看出，遼寧省 汽車銷量在東北三省中幾乎占了一半，市場(chǎng)潛力巨大。目前汽車作為 沈陽第一支柱產(chǎn)業(yè)政罠已經(jīng)確定，而沈陽汽車市場(chǎng)卻極為分散，更無 品牌市場(chǎng)可言，這為適時(shí)建設(shè)一個(gè)國(guó)際高標(biāo)準(zhǔn)的以汽車為主題的市場(chǎng) 提供了可能。二、建材家居家具市場(chǎng)沈陽市共有大小各類家具市場(chǎng)約30余家，其中主要家具專賣店15家約占50%,綜合家具市場(chǎng)約8家，占23%。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多采取場(chǎng)地出租經(jīng)營(yíng)方式的有24家，約占80%,其次是 采取自己經(jīng)營(yíng)方式的有4家，約占13

4、%;1、以中國(guó)家具城、小東、萬泉、港大家私為代表的傳統(tǒng)家具市場(chǎng)， 因成立時(shí)間早，地理位置優(yōu)越，在中低端消費(fèi)群中有一定的市場(chǎng)。 其主要特點(diǎn)是：攤位式租賃經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)有較大的對(duì)外輻射功能。2、以喜來居、曲美、北歐、騰派、寒斯為代表的家具市場(chǎng)新生力 量，其主要特點(diǎn)是：店面裝修較豪華、購(gòu)物環(huán)境幽雅、商品檔 次較高，在中高端消費(fèi)群中有一定的市場(chǎng)。3、以萊德、軒琴為代表的家具自營(yíng)模式，其主要特點(diǎn)是：與家具 廠家形成戰(zhàn)略合作，在店中展示商品并自主經(jīng)營(yíng)。是家具經(jīng)銷 的創(chuàng)新模式，具有一定的代表性。4、以歐倍德、天津家世界、紅星美凱龍、百利、海韻為代表的家具 超市及綜合市場(chǎng)，對(duì)沈陽市的家具市場(chǎng)帶來較大的沖擊，代表未

5、來 的家具市場(chǎng)走向。第四章營(yíng)銷戰(zhàn)略一招商策略：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出租+地產(chǎn)出讓+產(chǎn)權(quán)出售+產(chǎn)權(quán)返租具體如下：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出租：一期零售區(qū)域：東方家園酒店用品超市三期區(qū)域：物流配送中心及綜合樓地產(chǎn)出讓（成立合資公司，最終轉(zhuǎn)讓股權(quán)）：二期區(qū)域：酒店四期區(qū)域：國(guó)際汽車博覽中心（三大超市）國(guó)際汽車專營(yíng)店產(chǎn)權(quán)出售：一期區(qū)域：精品專營(yíng)店二期區(qū)域：商務(wù)公寓、餐飲美食一條街三四期區(qū)域：精品專營(yíng)一條街產(chǎn)權(quán)出售返租統(tǒng)一招商:三期區(qū)域：國(guó)際精品建材展廳國(guó)際精品家居家具展廳二定價(jià)策略根據(jù)周邊市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，制定價(jià)格：商務(wù)公寓：3800元/平方米商鋪（四層均價(jià)）：餐飲美食一條街：4500元/平方米精品專賣店一條街：4800元/平方米三

6、銷售計(jì)劃表（）類型2345商務(wù)公寓4040155餐飲美食類504010)精品專賣店504010四建筑形態(tài)主力店及展廳外觀簡(jiǎn)潔明快，以鋼結(jié)構(gòu)為主。商務(wù)公寓附精裝修。五招商建議1、項(xiàng)目的招商合作伙伴應(yīng)該是國(guó)際上該業(yè)態(tài)的知名品牌商，他們實(shí) 力大，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，能與東方集團(tuán)共進(jìn)退，可在我方項(xiàng)目上持續(xù) 性經(jīng)營(yíng)，可為項(xiàng)目地價(jià)，商業(yè)氛圍等的價(jià)值上升提供長(zhǎng)期保證。這涉 及主力店招商問題，主要為汽車，家具，生活類超市等業(yè)態(tài)。2、與國(guó)際上知名商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷竟劃公司建立聯(lián)系，探討合作事宜, 我方需要的不僅是他們的營(yíng)銷罠劃方案，更重要的是這類營(yíng)銷策劃公 司具備全球化商業(yè)招商資源，因?yàn)樗麄円呀?jīng)做過多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的 sh

7、opping mall,與世界500強(qiáng)或國(guó)際品牌店早已建立廣泛聯(lián)系，比 如，加拿大555集團(tuán)（世界上最大的兩座shopping mal I皆為其建造）， 兄弟企劃等。3、與國(guó)際上專業(yè)做大型shopping ma I I的開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商建立合 作，讓其入駐本項(xiàng)目，共同開發(fā)。比如加拿大555集團(tuán)，菲律賓5M 集團(tuán)，印尼三林集團(tuán)（超大型Mall在東南亞發(fā)展得既多又好），我方 將在此事上加大招商力度。第五章：開發(fā)面積 見另外一文件第六章:項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏在考慮資金平衡及企業(yè)適當(dāng)負(fù)債的前提下，暫定開發(fā)節(jié)奏如下: 一、一期：一年半一期A：東方家園一期B：生活類超市二、二期：一年半商務(wù)公寓、酒店、餐飲美食一條街三、三期：2年三期A：國(guó)際精品建材展廳：國(guó)際精品家