北京物美大興京良路店項(xiàng)目調(diào)研報告

1、1、項(xiàng)目周邊情況大興所轄14個鎮(zhèn)，30個街道辦事處，115個社區(qū)居委會，常住人口達(dá)109萬人。西紅門鎮(zhèn)地處京南，北與豐臺接壤，南臨黃村衛(wèi)星城，是北京的南大門。鎮(zhèn)域面積31.2平方公里，下轄27個行政村和5個居委會。西紅門地區(qū)常駐人口15.5萬。京良路北側(cè)主要是新發(fā)地水果批發(fā)市場及建材市場、東開玻璃廠、水泥廠3家、汽修廠2家，其他小店若干，主要以汽車維修、小型餐飲為主。京良路南側(cè)是相對較為成熟的居住區(qū)，共有商品住宅、城改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目10余個，大多建成于04年前后，共計建成面積約100萬至170萬平米?，F(xiàn)在區(qū)域二手房銷售均價在1.8萬/平米，新房售價在2.2萬/平米。區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套相對缺

2、乏，正在建的有120萬平米理想城商業(yè)項(xiàng)目。西紅門區(qū)域早期建成戶數(shù)約19025戶，新建戶數(shù)約20204戶。項(xiàng)目周邊住宅物業(yè)情況調(diào)查表：項(xiàng)目名稱占地面積(萬平米)建筑面積 (萬平米)入住情況(戶數(shù))當(dāng)前售價(萬/平米)商業(yè)配套面積(萬平米)宏福園507651.5世嘉博客38.84831.7月桂莊園1196001.7九龍山莊0.734561.5九龍宏盛家園202161.5興都苑小區(qū)7.55281.5同興園1.830001.3南苑綠色家園93201.3星光佳園21061.3九龍家園54001.5興海家園（城改）8.832001.5布洛城榮郡3.51116351.80.77理想城133726922.22

3、0瑞海新城（經(jīng)適）597246241.5新樓盤銷售情況（2011.4.12011.4.31區(qū)域市場成交情況）項(xiàng)目名成交套數(shù)成交面積成交均價成交金額推出部分后期未推貨量（套）（平米）（元/平米）（萬元）剩余貨量（平米）（平米）新里西斯萊2307277355.7922101.29544744845537303.43約20萬平米保利茉莉2159206621.5317411265459480325.03-原香小鎮(zhèn)1684161220.69141089320942578512.12約6萬平米潤楓錦尚129311844114247168746378514782約5萬平米首邑溪谷2108115796.062

4、4310.48294414564623330.36約10萬平米富力丹麥809192375.9711552.92421115344105486.79約6萬平米一品嘉園77469967.129808.34658379562240695.22約19萬平米鴻坤理想城2814249393.5720171.06333406715284538.68約6萬平米博悅府9814636.35181372654594808593.86-金地仰山1057116442.423905.27213838309158453.04約17萬平米馬賽公館57654923.8217265.25494827368543005.01-萬科

5、長陽半島2830256662.3616940.91396481627632332.79約58萬平米旭輝紫郡2233875319760765765406472約14萬平米芭蕾雨悅都70860250.4816766.6964704135.72904.34約16萬平米中鐵青秀城32232159.6825806829912702.13394.06約20萬平米綠地新都會81577877.7715310.65123343864050169.22-徜徉集14215198.521513623579793310172.64-Cago寓所617025.0714073.7394704968.6730995.48-2

6、、公共設(shè)施調(diào)研分析大興區(qū)道路的總里程2800公里，南北走向的京開、京良兩條國家干道與鎮(zhèn)內(nèi)四縱四橫自建道路構(gòu)成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)，優(yōu)越的地理位置使西紅門鎮(zhèn)成為京南地區(qū)重要交通樞紐。圖表1項(xiàng)目周邊路網(wǎng)規(guī)劃項(xiàng)目周邊公共交通設(shè)施有：地鐵四號線，公交線路：353、423、497、689、937專4。離地鐵站點(diǎn)200米。項(xiàng)目周邊規(guī)劃路網(wǎng)周邊由于正在開發(fā)建設(shè)，除簡易的路牌指示，和平項(xiàng)目的指示牌，并沒有專業(yè)廣告投放設(shè)施。項(xiàng)目自身是綠化帶項(xiàng)目，目前西側(cè)公園和高爾夫練習(xí)場已經(jīng)建成，并成為群眾休閑活動場所。圖表2項(xiàng)目周邊消防設(shè)施大興地區(qū)共設(shè)5個消防站，其中，西紅門消防中隊還是區(qū)內(nèi)首個特勤消防隊。北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開

7、發(fā)有限公司啟動了配套工程西紅門消防站的建設(shè)，投資1800萬元，總建筑面積達(dá)6000平方米，其中消防特勤站3200平方米，辦公用房2800平方米，這個功能齊全、設(shè)施完善、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、規(guī)范化、現(xiàn)代化的消防站正式落成。這也標(biāo)志著大興區(qū)公安消防力量布局合理化進(jìn)程又上了一個新的臺階，大興區(qū)的城市抗御火災(zāi)能力得到進(jìn)一步的提升。西紅門污水處理廠（規(guī)劃）圖表3西紅門污水處理場規(guī)劃圖表4其它基礎(chǔ)配套設(shè)施規(guī)劃九年一貫制小學(xué)及幼兒園醫(yī)院郵局體育設(shè)施福利院停車場西紅門是從“南大門”進(jìn)入北京城區(qū)的咽喉要地，大興比房山交通條件要好，除了地鐵4號線將正式運(yùn)營外，大興今年新動工4條道路，連接大興和城區(qū)。隨著地鐵大興線20

8、10年年底的建成通車，“進(jìn)城只需一刻鐘”這句話將真正變成現(xiàn)實(shí)。不僅如此，去年以來，京開高速公路和公路二環(huán)(大興段)兩大重點(diǎn)工程全面動工。為了完善城市功能，大興還投資2億多元新修了興業(yè)北路、林校北路、黃亦路等8條骨干道路，使全區(qū)50多條公路與京津塘、京開高速公路和104國道縱橫交織，暢通無阻，形成方便快捷的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)。 而隨著京津冀一體化步伐的加速，大興承載的將不只是北京南大門的角色，更重要的是京津冀這一中國經(jīng)濟(jì)第三極的咽喉要地。在經(jīng)過多年的京津冀選址之爭之后，首都第二機(jī)場選址工作已經(jīng)完成，北京市大興區(qū)成為最后的贏家。據(jù)首都新機(jī)場將位于大興的榆垡鎮(zhèn)和河北固安的交界處，2015年將開通運(yùn)營。首

9、都新機(jī)場的建立，將極大促進(jìn)大興乃至天津、河北的高速公路修建。 本項(xiàng)目是西紅門商業(yè)綜合體項(xiàng)目一個組成部分。西紅門商業(yè)綜合體項(xiàng)目總建面40.48公頃，規(guī)劃建筑面積76萬平方米，建成后將成為大興區(qū)內(nèi)首屈一指的商業(yè)綜合體。 西紅門商業(yè)綜合體項(xiàng)目將在2年后建成，整體定位在服務(wù)豐臺總部基地、大興（黃村）生物科技園區(qū)、麗澤商務(wù)區(qū)等范圍。有業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，從西紅門區(qū)域未來發(fā)展看，新商業(yè)規(guī)劃將吸引諸多商家入駐。 西紅門商業(yè)綜合體項(xiàng)目，東側(cè)隔興華北路與西紅門經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)相鄰，西起大興區(qū)區(qū)界，東至興華北路，北側(cè)以京良路為界，南至五環(huán)路，范圍面積約121.65公頃。 本項(xiàng)目位置在商業(yè)綜合體項(xiàng)目3 號地，東至興華

10、大街；3#地南至規(guī)劃一街、西至葆李溝、北至京良公路，總用地面積431654 平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地和市政設(shè)施用地。上位規(guī)劃定位：商業(yè)購物、旅游、娛樂、健身、劇院、餐飲、賓館、辦公公寓，北京城南發(fā)展計劃正式公布后，城南成為繼CBD、亞奧板塊后的又一熱點(diǎn)區(qū)域，城南發(fā)展是北京發(fā)展的必由之路，在未來的三年里，城南是北京最有活力的區(qū)域。由于城南的地理環(huán)境多是低洼地帶，歷史原因造成了城南商業(yè)發(fā)展相對滯后，“城南計劃”將帶動城南五區(qū)，特別是豐臺、大興和房山，走出這片沉寂已久的價值洼地。未來兩年，市區(qū)兩級財政對城南地區(qū)的投資將超過500億元，加上其帶動的社會投資，總投資額可能達(dá)到2900億元。本項(xiàng)

11、目交通示意圖：3、區(qū)域?qū)ι逃梦飿I(yè)的需求第一、 大興流動人口是120萬，這些人口中真正起到商業(yè)主導(dǎo)作用的目標(biāo)消費(fèi)群有以下兩個面方構(gòu)成：首先是近10年來，大興通過產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的培育，培養(yǎng)了更多白領(lǐng)，也就是說擁有時尚消費(fèi)理念的白領(lǐng)群。其次，在大興新城的周邊，密布了許多高檔、高尚的生活區(qū)，這里面隱含了許多引領(lǐng)城市消費(fèi)的家庭。所以在大興這樣一個廣泛的商圈內(nèi)，以白領(lǐng)和高端家庭消費(fèi)，作為主領(lǐng)的目標(biāo)消費(fèi)群。第二、 城南計劃開始，意味著大興從原有的工業(yè)衛(wèi)星城基礎(chǔ)區(qū)域，轉(zhuǎn)化為具有濃郁的純都市氣息的現(xiàn)代宜居新城。大興將承載著都市化的責(zé)任，正因?yàn)槿绱?，大興的商業(yè)配套，有將隨著城市功能的轉(zhuǎn)移而發(fā)生轉(zhuǎn)移。第三、 目前我們所了

12、解到的大興的商業(yè)業(yè)態(tài)，基本上以綜合商業(yè)業(yè)態(tài)為主，現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)，依然零星可數(shù)，意味著大興需要現(xiàn)代的商業(yè)，特別是需要現(xiàn)代業(yè)態(tài)的代表項(xiàng)目。第四、 大興當(dāng)初對北京城區(qū)的輻射能力加強(qiáng)，因?yàn)榫╅_高速的開通，引起了一批大興的投資熱、居住熱、轉(zhuǎn)移熱。那么作為城市重要的交通樞紐和重要的交通支撐，城鐵的開通，也將帶來大興新一輪商業(yè)投資運(yùn)營，就意味著商圈輻射能力上，大幅度地提升了?；谶@四個因素，大興需要現(xiàn)代城市時尚生活-現(xiàn)代、城市、時尚、生活、激勵。所謂城市就是都市化，時尚就是消費(fèi)理念時尚，不是高檔。所謂生活就是我們要以家庭這個消費(fèi)來支撐我們的消費(fèi)基礎(chǔ)，激勵就是能夠留住我們在這里長時間消費(fèi)的這樣一個平臺。區(qū)域優(yōu)勢

13、：（1） 區(qū)域是北京未來發(fā)展的最熱點(diǎn)，是目前北京唯一的價值洼地，是倍受投資者關(guān)注的區(qū)域，得到國際、國內(nèi)投資者的追捧。（2） 國際零售企業(yè)在中國經(jīng)營一段時間，發(fā)現(xiàn)投資自建賣場，可以獲取高于零售業(yè)利潤值的收益。并且對于零售企業(yè)，本區(qū)域即有投資空間，未來又有主業(yè)發(fā)展空間，隨著宜家的進(jìn)入，其它國內(nèi)零售企業(yè)也會紛至沓來，有些企業(yè)不能完全脫離城區(qū)消費(fèi)群的支撐，西紅門區(qū)域是首選，在兩三年間會迅速形成商業(yè)集群。（3） 今年是城南行動第二年，項(xiàng)目是西紅門商業(yè)綜合體的一部分，各級政府及社會各界對這個大興最大的綜合體項(xiàng)目非常關(guān)注，一致認(rèn)為是這個綜合體項(xiàng)目是帶動大興商業(yè)整體發(fā)展的關(guān)鍵項(xiàng)目，得到了各方面的支持。（4）

14、制約城南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通問題將得到改善，從大興進(jìn)城區(qū)，只需一刻鐘，有特色的商業(yè)會吸引城區(qū)目標(biāo)消費(fèi)者。周邊項(xiàng)目竣工和入住會使帶來對生活必須品的的剛性需求，家具、裝修裝飾，小商品，以及包括休閑、餐飲、健身娛樂的零售業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目將在短期內(nèi)即可得到收益，縮短培育期。（5） 北京住宅投資空間在調(diào)控政策地打壓下已經(jīng)很小，而全球經(jīng)濟(jì)前景并不穩(wěn)定的情況下，投資有相對較大發(fā)展空間并能在兩三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)手費(fèi)的項(xiàng)目是投資房地產(chǎn)客群的唯一選擇。大興房價至今穩(wěn)步上漲，并未受到大的影響。西紅門新建和原建住宅區(qū)有消費(fèi)支撐1. 計算人口基數(shù)：西紅門區(qū)域早期建成戶數(shù)約19000戶，新建戶數(shù)約20204戶，按共計40000戶計算。家

15、庭消費(fèi)單位按3人計算。共有12萬消費(fèi)人口。2. 2010年大興區(qū)社會經(jīng)濟(jì)全面增長，居民生活水平穩(wěn)步提高，消費(fèi)品市場繁榮、活躍。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額133.7億元，同比增長16%。從商品的用途看：吃、穿、用、燒類商品的零售額分別為48.4億元、12.7億元、56.3億元和16.3億元，和上年同期相比分別增長16.1%、9.5% 、9.5%和54.9% 。用類商品所占比重最大，達(dá)到42.1%；受成品油漲價和汽車增加的影響，燒類商品零售額一直保持著較快的增長速度。 從分行業(yè)情況看：批發(fā)零售業(yè)、餐飲業(yè)和住宿業(yè)的零售額分別實(shí)現(xiàn)114.2億元、18.1億元和1.4億元，同比分別增長15.5%、19.8

16、%和11.1%。批發(fā)零售業(yè)引領(lǐng)大興區(qū)消費(fèi)品市場的走勢。從企業(yè)規(guī)?？矗阂?guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額96億元，同比增長19.7%；規(guī)模以下企業(yè)、個體工商戶、各類商品交易市場共實(shí)現(xiàn)零售額37.7億元，同比增長7.4%。規(guī)模以上企業(yè)是社會消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)的主要途徑。據(jù)城鄉(xiāng)住戶調(diào)查資料顯示：2011年前四個月大興區(qū)城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出5655元，同比增加652元，增長13%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出3515元，同比增加688元，增長24.3%。3. 人均消費(fèi)基數(shù)：項(xiàng)目輻射區(qū)域年人均消費(fèi)情況估算人均消費(fèi)金額(元)增長額(元)同期增長比例消費(fèi)支撐(萬元)衣著消費(fèi)220235419.15%13212食品消費(fèi)62

17、673185.3%37602家庭用品107124629.8%6426文化教育、娛樂1668146114.1%10008其它商品94873528.9%5688人均消費(fèi)總額(元)121563114-72936（6） 按照2011年前4月區(qū)域人口消費(fèi)指標(biāo)進(jìn)行估算，項(xiàng)目輻射區(qū)域年日常生活消費(fèi)額近7.3億元，其中不包括住房、交通（汽車）、通訊等消費(fèi)。（7） 按經(jīng)營狀況最好的超市單店，日銷售額80萬計算，完全可以支撐大型超市單店的年營業(yè)額。（8） 食品、餐飲行業(yè)的消費(fèi)支撐：約3.7億元（9） 對服裝業(yè)態(tài)的消費(fèi)支撐：約1.3億元（10） 對文化娛樂業(yè)的消費(fèi)支撐：約1億元（11） 對日常用品及其它商品的消費(fèi)支

18、撐:約1.19億元4、配套商業(yè)組成齊具餐飲娛樂場的商業(yè)中心（1）本區(qū)域人口積增，而餐飲娛樂等配套商業(yè)發(fā)展幾近為零。高爾夫球練習(xí)場會吸引大興區(qū)域高端訪客；同時由于離城區(qū)較遠(yuǎn)，主力商業(yè)也會帶來餐飲消費(fèi)客源，所以有品牌的連鎖經(jīng)營的餐飲娛樂業(yè)有非常大的發(fā)展空間。（2）專業(yè)汽車服務(wù)項(xiàng)目也有很強(qiáng)的市場需求。比如月福。大興有高端汽車維護(hù)的需求，但目前沒有這樣成規(guī)模經(jīng)營的門店。（3）配套商業(yè)還可以大量吸引本土自營創(chuàng)業(yè)者，大興政府對自營創(chuàng)業(yè)者有扶持政策，可以與政府合作，租金方面推出培育政策，主要是確保自營商戶的穩(wěn)定，就確保了商業(yè)的正常運(yùn)營。本地商戶，有著很好的區(qū)域環(huán)境適應(yīng)性，是培育期最好的基石。（4）地鐵的開通

19、為白領(lǐng)進(jìn)入城區(qū)上班帶來的時間的保證，節(jié)省了大量精力。如果換乘地鐵的同時，還可以完成送洗衣物、保養(yǎng)車輛、購物、公園散步、享用早晚餐等事項(xiàng)，那么大興的生活即是現(xiàn)代化的時尚生活。由于本項(xiàng)目距地鐵站較近，建立固定的換乘服務(wù)區(qū)，會吸引大批白領(lǐng)消費(fèi)群體，為項(xiàng)目五年提升檔次，同時實(shí)現(xiàn)引領(lǐng)消費(fèi)的宗旨奠定基礎(chǔ)。附：IKIA亞洲旗艦店，英特宜家購物中心集團(tuán)投資有限公司以79561萬元競得北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期項(xiàng)目用地的國有土地使用權(quán)。該地塊占地19.41萬平方米，規(guī)劃建筑面積30.42萬平方米。宜家家居亞太地區(qū)總裁杜福延介紹，“宜家將對該地塊進(jìn)行綜合開發(fā)，建設(shè)一個大型的購物中心除了包含宜家家具亞洲最大的

20、旗艦店外，還將有400多家各種亞太的商戶進(jìn)駐。宜家大興店的投資規(guī)模將達(dá)30億元人民幣。宜家對于客流的自信，并不完全源于新商業(yè)地區(qū)的社區(qū)與交通。宜家中國區(qū)公關(guān)經(jīng)理許麗德表示，宜家的品牌效應(yīng)將繼續(xù)吸引北京乃至北京周邊城市消費(fèi)者來此購物。不少地產(chǎn)業(yè)人士也認(rèn)為，宜家等國際零售巨頭若可入駐，將極大帶動當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)氛圍。 正是同樣的道理，由于西紅門宜家，比宜家四元橋店有更好的易達(dá)性，交通更便利，停車場更方便，未來將為本項(xiàng)目帶來目標(biāo)消費(fèi)客群。借助品牌，服務(wù)品牌，是本項(xiàng)目未來發(fā)展的方向。大興規(guī)劃：本區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃按照大興新城規(guī)劃（2005年2020年）規(guī)劃，到2010年大興區(qū)人均營業(yè)面積將達(dá)到1.0平方米，位于大興核心區(qū)域的大興新城人均營業(yè)面積將達(dá)到1.2平方米。屆時商業(yè)建筑平均容積率將達(dá)到1:1，消費(fèi)者可普遍達(dá)到“一站式”購物。未來人均1.2平方米，能不斷滿足消費(fèi)需求，到2020年，大興區(qū)人均營業(yè)面積將達(dá)到1.2平方米，大興新城的人均營業(yè)面積1.5平方米，與發(fā)達(dá)國家城市的人均營業(yè)面積持平。便捷性指標(biāo)：5-20分鐘劃定三級商圈。到2020年，大興區(qū)將建設(shè)完善三級商圈。其中，第一級是5分鐘即可到達(dá)的社區(qū)便利終端；第二級是10分鐘可以到達(dá)的社區(qū)現(xiàn)代生活廣場；第三級是新城中心商業(yè)街。三級商圈的比例為2:4:4，也就