房地產(chǎn)項目投資測算表

1、項目運作計劃流程圖年年度度20052005年年20062006年年20072007年年季季度度二二三三四四一一二二三三四四一一二二三三四四階段進(jìn)度期限準(zhǔn)備期3個月接盤準(zhǔn)備3個月拆遷期6個月委托拆遷6個月建設(shè)期18個月開工到封頂12個月封頂?shù)娇⒐?個月銷售期15個月內(nèi)部認(rèn)購3個月開盤銷售3個月強勢熱銷3個月集中推廣3個月尾盤清理3個月周期33個月(2005年4月-2007年12月)銷售收入估算表序號內(nèi)容階段周期起止時間銷售均價銷售比例可銷售面積銷售金額一商品住宅 9850100%8706685759.621內(nèi)部認(rèn)購3個月2006年9-12月96005%43534179.151開盤銷售3個月200

2、7年1-3月980020%1741317064.862強勢熱銷3個月2007年4-6月1000040%3482634826.243集中推廣3個月2007年7-9月960030%2612025074.894尾盤清理3個月2007年9-12月106005%43534614.48二商業(yè)配套2007年7-9月1500015002250.00三地下停車位2007年7-9月1000003003000.00合計91009.62項目成本估算表序序號號項項目目或或費費用用名名稱稱投投資資額額單單方方成成本本建建筑筑面面積積比比重重說說明明萬萬元元元元/% %一土地費用1 拆遷費25000.002640.0394

3、69634.02% 費用一次性包死2 土地出讓金6800.00718.099.25%3 契稅204.0021.540.28% 按出讓金的3%計4 違約金1000.00105.601.36%5 項目轉(zhuǎn)讓費6000.00633.618.16%小計39004.004118.8653.07%二前期開發(fā)費1 前期拆改移費用189.3920.000.26% 按20元/計2 臨水臨電、圍檔暫設(shè)等473.4850.000.64% 按50元/計3其他行政事業(yè)收費，如：測繪費、許可證執(zhí)照費、技術(shù)服務(wù)費、環(huán)保測評費、交通有線電視咨詢費等284.0930.000.39% 按30元/計4 勘察設(shè)計費284.0930.0

4、00.39% 按30元/計小計1231.05130.001.67%三建安工程費1 建筑主體結(jié)構(gòu)安裝工程17045.281800.0023.19%2 建筑裝修工程1893.92200.002.58% 粗裝修3 施工監(jiān)理費284.0930.000.39% 按30元/計4 消防設(shè)備及安裝工程189.3920.000.26% 按20元/計5 對講、監(jiān)視及有線電視系統(tǒng)94.7010.000.13% 按10元/計6 高低基配電室設(shè)備及安裝568.1860.000.77% 按60元/計7 室內(nèi)燃?xì)饧皥缶こ?89.3920.000.26% 按20元/計8 電梯設(shè)備及安裝473.4850.000.64% 按5

5、0元/計9其他費用，如：質(zhì)監(jiān)費、招投標(biāo)費、標(biāo)底編制費、竣工圖費、竣工測量費、施工人員保險、設(shè)備檢測、咨詢服務(wù)、代理維護(hù)等94.7010.000.13% 按10元/計小計20833.122200.0028.35% 按2200元/估算四市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費1 紅線內(nèi)小市政工程1420.44150.001.93% 按150元/計2 小區(qū)公共設(shè)施及相關(guān)配套568.1860.000.77% 按60元/計小計1988.62210.002.71%五管理費用601.3263.500.82% 按二至四項和2.5%計六財務(wù)費用(融資成本)1325.25139.951.80%融資20000萬，分期投入，利率5.58%

6、計七銷售費用2275.24240.273.10% 按銷售收入2.5%計八兩稅一費5005.53528.596.81% 按銷售收入5.5%計九不可預(yù)見費1232.71130.181.68% 按二至五項和5%計項目總投資73496.837761.34100.00%資金來源與資金運用表序序號號項項目目投投資資金金額額年年度度2005年年2006年年2007年年季季度度二二三三四四一一二二三三四四一一二二三三四四階階段段準(zhǔn)準(zhǔn)備備期期拆拆遷遷期期建建設(shè)設(shè)期期建建設(shè)設(shè)銷銷售售期期銷銷售售期期一 資金來源1自有資金33000.0014000.00 10000.006000.003000.002融資貸款200

7、00.005000.005000.00 5000.005000.00 3銷售收入91009.624179.15 17064.86 40076.24 25074.89 4614.48合計144009.6214000.00 15000.00 11000.00 5000.000.00 5000.00 7179.15 17064.86 40076.24 25074.89 4614.48二 資金運用1土地轉(zhuǎn)讓費14004.0014004.002拆遷費25000.00 15000.00 10000.003前期開發(fā)費1231.051231.054建安工程費20833.122083.312083.31 416

8、6.62 6249.944166.622083.315市政工程費1988.62662.87662.87662.876管理費601.32100.22100.22100.22100.22100.22100.227財務(wù)費用1325.2569.75139.50209.25209.25279.00279.00139.508銷售費2275.24104.48426.621001.91626.87115.369兩稅一費5005.53229.85938.572204.191379.12253.8010 不可預(yù)見費1232.71205.45205.45205.45205.45205.45205.45小計72171

9、.5814004.00 15000.00 11231.05 2388.982388.98 4472.29 7552.816500.366257.952005.99369.1611 貸款償還20000.0010000.00 10000.00合計93496.8314004.00 15000.00 11300.80 2528.482598.23 4681.54 7831.81 16779.36 16397.452005.99369.16三 現(xiàn)金流量-4.000.00-300.80 2471.52 -2598.23318.46 -652.66285.50 23678.79 23068.90 4245.

10、32現(xiàn)金流量表(全投資)試算結(jié)果：內(nèi)部收益率：19.14%財務(wù)凈現(xiàn)值： 3334.12 萬元序序號號項項目目投投資資金金額額年年度度2005年年2006年年2007年年季季度度二二三三四四一一二二三三四四一一二二三三四四階階段段準(zhǔn)準(zhǔn)備備期期拆拆遷遷期期建建設(shè)設(shè)期期建建設(shè)設(shè)銷銷售售期期銷銷售售期期一現(xiàn)金流入91009.620.000.000.000.000.000.004179.1517064.8640076.2425074.894614.48二現(xiàn)金流出72171.5814004.0015000.0011231.052388.982388.984472.297552.816500.366257.

11、952005.99369.16三凈現(xiàn)金流18838.04-14004.00 -15000.00 -11231.05-2388.98-2388.98-4472.29-3373.6610564.5033818.2923068.904245.32現(xiàn)值系數(shù)1.000.960.930.900.860.830.800.770.740.720.69貼現(xiàn)率15%四凈現(xiàn)值3334.12-14004.00 -14457.83 -10433.84-2139.19-2061.87-3720.40-2705.048164.5525191.0816562.812937.85五 累計凈現(xiàn)金-14004.00 -29004.

12、00 -40235.05 -42624.03 -45013.01-49485.31 -52858.97 -42294.47-8476.1814592.7218838.04六 累計凈現(xiàn)值-14004.00 -28461.83 -38895.67 -41034.86 -43096.72-46817.12 -49522.16 -41357.61 -16166.53396.283334.12現(xiàn)金流量表(自有資金)試算結(jié)果：內(nèi)部收益率：23.46%財務(wù)凈現(xiàn)值： 5170.21 萬元序序號號項項目目投投資資金金額額年年度度2005年年2006年年2007年年季季度度二二三三四四一一二二三三四四一一二二三三

13、四四階階段段準(zhǔn)準(zhǔn)備備期期拆拆遷遷期期建建設(shè)設(shè)期期建建設(shè)設(shè)銷銷售售期期銷銷售售期期一現(xiàn)金流入111009.620.005000.005000.005000.000.005000.004179.1517064.8640076.2425074.894614.481銷售收入91009.624179.1517064.8640076.2425074.894614.482融資貸款20000.005000.005000.005000.000.005000.00 0.00二現(xiàn)金流出93496.8314004.0015000.0011300.802528.482598.234681.547831.8116779.3616397.452005.99369.16三凈現(xiàn)金流17512.79-14004.00 -10000.00-6300.802471.52-2598.23318.46-3652.66285.5023678.7923068.904245.32現(xiàn)值系數(shù)1.000.960.930.900.860.830.800.770.740.720.69貼現(xiàn)率15%四凈現(xiàn)值5170.21-14004.00-9638.55-5853.552213.09-2242.46264.92-2928.74220.6417638.2116562.812937.8