哈爾濱中興廣場項(xiàng)目調(diào)研分析報(bào)告

1、哈爾濱市中興廣場項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告一、項(xiàng)目概況區(qū)位及規(guī)劃項(xiàng)目位于哈爾濱市南崗區(qū)哈西新區(qū)，緊鄰哈爾濱市長途客運(yùn)站，距哈爾濱市高鐵火車站500米，距傳統(tǒng)秋林商圈9km，距中央大街商圈10km，距哈爾濱市政府距離12km，見下圖：南崗區(qū)是黑龍江省黨政軍機(jī)關(guān)所在地，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化、科研、金融中心。區(qū)域內(nèi)有中直、省市直機(jī)關(guān)83個(gè)，團(tuán)以上駐軍（警）部隊(duì)26個(gè)，有大專院校11所，中等?？茖W(xué)校30所，科研機(jī)構(gòu)51個(gè)。哈西新區(qū)隸屬南崗區(qū)，是哈爾濱市政府2004年啟動(dòng)的老工業(yè)改造區(qū)域，總占地面積52.6平方公里，市政府對(duì)哈西新區(qū)規(guī)劃的總體目標(biāo)是：將哈西新區(qū)建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、產(chǎn)業(yè)布局合理、

2、服務(wù)功能配套的“城市副中心”。項(xiàng)目規(guī)劃條件宗地凈用地面積約31300，容積率、綠地率、商業(yè)與停車場用地比例等可根據(jù)我司方案調(diào)整。Ø 政府設(shè)計(jì)方案及規(guī)劃條件： 交通條件地塊所在區(qū)域交通便捷，通過周邊交通體系可快速進(jìn)入全市各地。Ø 道路：項(xiàng)目地塊四周均為新建道路，目前哈爾濱大街、中興右街、西站大街西側(cè)部分均已竣工通車。南側(cè)中興左街因拆遷問題尚未完工，預(yù)計(jì)2013年內(nèi)貫通。項(xiàng)目西側(cè)道路是連接哈西新區(qū)和群力新區(qū)的必經(jīng)之路，經(jīng)該道路5分鐘可直達(dá)機(jī)場高速，30分鐘可到達(dá)哈爾濱機(jī)場。Ø 地鐵：地鐵3號(hào)線途經(jīng)宗地、并在宗地北側(cè)200米設(shè)有哈西客站站點(diǎn)。3號(hào)線貫通市內(nèi)四區(qū)主要商圈。

3、該線路目前在建中，預(yù)計(jì)2017年通車。同時(shí)，地塊東側(cè)2.5Km（中興大道、學(xué)府路交口）為地鐵1號(hào)線黑龍江大學(xué)站點(diǎn)，該地鐵線年內(nèi)即將通車。Ø 公交線路：宗地北側(cè)為規(guī)劃哈西BRT終點(diǎn)站。目前已開通公交線路有11路、31路、120路、124路、203路和602路共6條公交路線，可抵哈站、秋林、紅旗大街、松浦大橋等商圈及阿城區(qū)。配套條件教育：項(xiàng)目周邊有哈爾濱市知名小學(xué)花園小學(xué)哈西校區(qū)、繼紅小學(xué)哈西校區(qū)（前期手續(xù)辦理中），中學(xué)有六九聯(lián)中和哈市著名私立中學(xué)松雷中學(xué)。醫(yī)療：3km范圍內(nèi)有四所醫(yī)院，分別是哈爾濱醫(yī)科大學(xué)附屬二院、中國人民解放軍第二一一腫瘤醫(yī)院、哈爾濱市五院、哈醫(yī)大一院群力分院。商業(yè)商

4、務(wù)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)體系發(fā)達(dá)。項(xiàng)目東側(cè)230米為萬達(dá)廣場綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目總建面86.35萬平米，包括一棟五星級(jí)酒店和一座快捷酒店，一棟甲級(jí)寫字樓和一座地上面積16萬平米的萬達(dá)廣場mall；東側(cè)900米為在建西城紅場綜合體項(xiàng)目，總建面40萬平米，其中購物中心部分超過20萬平米，目前已有部分商業(yè)開業(yè)。3km內(nèi)范圍內(nèi)有福順尚都商圈，包括已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營多年的學(xué)府服裝城和2012年10月開業(yè)的新加坡凱德廣場項(xiàng)目。周邊影響因素項(xiàng)目周邊市政配套完善，各影響因素如下：Ø 電力：項(xiàng)目正南側(cè)1.5km處即為哈西220KV變電所。Ø 給水：項(xiàng)目周邊哈爾濱大街、中興右街、西站大街均為2011年竣工通車道路

5、，均修建有給水管線，可從任意道路接入給水管網(wǎng)。Ø 排水：周邊新建道路均設(shè)有排水管網(wǎng)，可從任意道路接入。Ø 電訊：周邊新建道路均設(shè)有電訊管網(wǎng)，可從任意道路接入。Ø 燃?xì)猓嚎身?xiàng)目地北側(cè)由中興右街接入。Ø 熱力：達(dá)爾凱陽光熱電，規(guī)劃供暖能力1700萬平，目前哈西區(qū)域所有供熱均由該公司承擔(dān)，供暖可以滿足。不利因素Ø 項(xiàng)目地塊地勢較高，與地塊東側(cè)道路形成的豎向標(biāo)高差值較大，土方量很大，造成前期工程成本增加。市政條件現(xiàn)狀規(guī)劃及實(shí)施方案我司需承擔(dān)費(fèi)用道路項(xiàng)目地塊周邊四條道路，已有3條道路竣工通車。項(xiàng)目南側(cè)中興左街已建30%，其余待拆遷凈地后方可繼續(xù)修建。哈爾

6、濱西客站地區(qū)建設(shè)辦公室實(shí)施無強(qiáng)電距離項(xiàng)目南側(cè)1.5公里有220kv變電站1座.由政府實(shí)施無用地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀基本為凈地，地上無拆遷，物高壓走廊，地下無需要遷移的地下管網(wǎng)，地塊周邊已基本實(shí)現(xiàn)“五通”，但未完成地表平整，土方量較大。二、城市及房地產(chǎn)市場研究全市常住人口1064萬人，戶籍人口992萬人，市區(qū)常住人口588萬人，戶籍人口476萬人；2012年GDP約4608億元，人均GDP約43308元。哈爾濱市屬于準(zhǔn)二線城市，哈爾濱市主城六區(qū)2009年到2012年供銷兩旺，2012年商品房成交902萬。成交均價(jià)為6289元/。整體市場以剛性需求為主，輻射整個(gè)哈爾濱市乃至周邊區(qū)域，市場穩(wěn)步上升。哈爾濱房

7、地產(chǎn)主要分為五大板塊，包括主城區(qū)板塊和香坊老動(dòng)力片區(qū)、新區(qū)包括哈西、群力和松北。其中主城區(qū)近年來土地供應(yīng)偏少，商品房供應(yīng)量較少，2012年主城區(qū)銷售面積僅19萬，成交均價(jià)9200元/；香坊老動(dòng)力片區(qū)因舊城改造帶來土地供應(yīng)和商品房的供應(yīng)較多，是供銷均較旺的區(qū)域，但受制于區(qū)域的客群結(jié)構(gòu)，價(jià)格相對(duì)較低，2012年香坊老動(dòng)力片區(qū)銷售面積達(dá)56萬，成交均價(jià)為6300元/；松北區(qū)是上屆市政府重點(diǎn)打造的新區(qū)，是華潤歡樂頌項(xiàng)目所在地，土地供應(yīng)量大，競爭激烈，量、價(jià)均較低，2012年松北全區(qū)商品房銷售40萬，銷售均價(jià)5500元/。群力新區(qū)臨近道里核心區(qū)，近年來土地供應(yīng)量偏大，且區(qū)域自身無產(chǎn)業(yè)支持，商品房市場競爭

8、激烈，2012年群力板塊銷售面積達(dá)45萬，銷售均價(jià)由2011年9100元/降至2012年7600元/，下滑嚴(yán)重。哈西新區(qū)是城市副中心，作為哈爾濱商品房市場新興區(qū)域，憑借高鐵優(yōu)勢及區(qū)域整體商業(yè)規(guī)劃，吸引了大連萬達(dá)、北京納帕等眾多知名企業(yè)爭相進(jìn)駐。哈西板塊在哈爾濱幾大新興地產(chǎn)板塊中發(fā)展最快，年均去化百萬平米以上（如下表所示，區(qū)域8個(gè)典型項(xiàng)目年銷售面積達(dá)77萬），住宅銷售均價(jià)達(dá)8150元/，單盤消化速度6-10萬。哈西板塊典型項(xiàng)目情況樓盤名稱占地面積（萬）建筑面積（萬）主要產(chǎn)品類型銷售率備案單盤銷售速度萬/年外地購房比例當(dāng)前均價(jià)（元）2012年銷售面積萬哈西萬達(dá)18.686.4高層住宅、精裝住宅、精

9、裝商業(yè)公寓、商服、寫字樓74%2030毛坯9000精裝11000公寓900023納帕英郡13.944.9高層住宅、商業(yè)63%615毛坯8500精裝90006辰能溪樹庭院22.354.6高層、小高層、洋房70%71595006悅城19.656.1高層、小高層、多層40%81084008清華頤園7.833.6高層住宅42%71086009香緹雅諾1850高層住宅、商業(yè)64%71084009柒零捌零625高層住宅55%91576009金爵萬象2.29.9LOFT寫字樓57%713住宅12000商業(yè)240007八大典型項(xiàng)目年銷售總面積77土地市場哈爾濱市土地市場經(jīng)過08年嚴(yán)重萎縮后，09年一級(jí)市場好轉(zhuǎn)

10、，10年土地成交量較09年有所上升，2011年哈爾濱市土地成交量較大，成交面積632萬，受商品房市場影響2012年哈爾濱經(jīng)營性用地成交有所下滑，成交353萬，成交地塊多位于新興區(qū)域（哈西板塊、群力板塊、松北區(qū)、香坊東南區(qū)域）。城市中心土地因拆遷難度大、成本高導(dǎo)致供需均很少。而大量近郊優(yōu)質(zhì)地塊成為各家企業(yè)關(guān)注熱點(diǎn)，城市外拓趨勢明顯。哈西板塊隨著西客站2012年12月1日正式投入使用，及萬達(dá)廣場2013年9月即將開業(yè)，已成為全市商品房市場的熱點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售量價(jià)齊升，土地價(jià)格上漲明顯， 2011年到2012年出讓的土地樓面價(jià)集中在1915到2823元/。哈西片區(qū)核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊截止2012年底

11、基本出讓殆盡。目前我司跟蹤哈西長途客運(yùn)站地塊為哈西東部片區(qū)最后一宗優(yōu)質(zhì)純住宅用地。除了哈西片區(qū)核心區(qū)之外，西客站站北片區(qū)尚有部分土地正由哈西政府整理，但受原京哈鐵路線影響（因新建高鐵線與哈站鐵路線未連通，原鐵路線無法拆除，導(dǎo)致周邊地塊配套設(shè)施不能集中建設(shè)），土地均未出讓。商品房市場Ø 住宅市場：哈西片區(qū)是哈爾濱商品房市場熱點(diǎn)區(qū)域，一是受西客站的帶動(dòng)，二是片區(qū)內(nèi)哈爾濱市重點(diǎn)中小學(xué)的建設(shè)，吸引了大量客群。當(dāng)前商品房售價(jià)居于哈爾濱市各大版塊之首。隨著哈西客站開始運(yùn)營，萬達(dá)廣場13年9月開業(yè)，以及繼紅小學(xué)和花園小學(xué)的相繼開學(xué)，更將大大提升區(qū)域商品房價(jià)值。在哈西萬達(dá)項(xiàng)目遙領(lǐng)區(qū)域成交的同時(shí)，其他

12、項(xiàng)目同期均有較好去化。Ø 住宅產(chǎn)品重點(diǎn)項(xiàng)目量價(jià)說明l 哈西萬達(dá)廣場：毛坯高層8500元/（清水），精裝高層住宅9500元/，目前處于毛坯住宅處于尾盤銷售階段，精裝住宅因入市較晚，尚在主推期，住宅部分整體去化率達(dá)70%，憑借著萬達(dá)廣場帶動(dòng)，該項(xiàng)目銷售量為區(qū)域標(biāo)桿，住宅產(chǎn)品年均銷量11萬；2011年單盤銷售21億，2012年單盤銷售24億；l 辰能溪樹庭院：在售高層均價(jià)9500元/米（清水），整體銷售70%左右，是區(qū)域住宅產(chǎn)品價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目，未來供應(yīng)體量20萬，高層年均銷量7萬平；Ø 商鋪市場：區(qū)域內(nèi)擁有西客站及萬達(dá)廣場強(qiáng)大資源，保證未來區(qū)域客流量，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展帶來強(qiáng)大保障。哈

13、西板塊商鋪產(chǎn)品市場認(rèn)可度較高，并隨著區(qū)域配套逐漸完善，商鋪產(chǎn)品價(jià)值上漲勢頭明顯。Ø 商鋪產(chǎn)品重點(diǎn)項(xiàng)目量價(jià)說明l 目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)均價(jià)22500元/，年商業(yè)去化量約7萬，主要為哈西萬達(dá)廣場帶動(dòng)整體區(qū)域商服發(fā)展，l 哈西萬達(dá)廣場商場區(qū)沿街商服均價(jià)31150元/，辦公區(qū)沿街商服20000元/，整體均價(jià)26000元/，項(xiàng)目共近8萬商業(yè)，2011年6月至2012年6月基本售罄。 Ø 車位市場：哈西新區(qū)區(qū)域內(nèi)基本為新建住宅小區(qū)，各小區(qū)均有配建車位，各開發(fā)商均在項(xiàng)目交樓前開售車位，區(qū)域整體車位去化率在60%上下浮動(dòng)。Ø 車位產(chǎn)品重點(diǎn)項(xiàng)目說明l 萬達(dá)廣場項(xiàng)目共有車位2000個(gè)，20

14、11年10月開售，截止到目前共出售約1400個(gè)車位，車位起價(jià)15萬元起，均價(jià)16萬，去化率70%；l 香醍雅諾項(xiàng)目自2011年4月推出車位600個(gè)，截止到目前為止共售出390個(gè)，均價(jià)18萬元/個(gè)，去化率65%；l 悅城項(xiàng)目自2012年11月推出車位200個(gè)，截止到目前為止已售出約50個(gè)，出售均價(jià)23萬元/個(gè)，去化率為25%；l 我司華潤置地項(xiàng)目用地面經(jīng)100172，總建面300518，配建停車位2800個(gè)，平均107平米配建一個(gè)車位。三、哈爾濱市停車場市場研究Ø 城市停車場市場情況l 城市機(jī)動(dòng)車保有量狀況分析據(jù)哈爾濱市公安交通管理局統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，哈爾濱市機(jī)動(dòng)車保有量已突破1

15、00萬輛。其中，私人汽車擁有量70萬輛，增長28.3%，私人轎車擁有量55.9萬輛，增長61.5%。2006年以來哈爾濱市民用汽車保有量快速上漲，從2009年末到2012年末，民用汽車3年增加50萬輛，保持著500輛/天的高速增長，高峰時(shí)更是達(dá)每天約1000輛。目前哈爾濱市私人汽車擁有約占全市汽車總量的70%，從私人汽車的分布來看，主要分布在主城區(qū)，超過55萬輛。l 城市停車設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r分析與機(jī)動(dòng)車急速增長相比，哈爾濱市停車位供應(yīng)相對(duì)不足。遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市機(jī)動(dòng)車停車需求。停車設(shè)施的建設(shè)明顯滯后于車輛的快速發(fā)展，停車位與機(jī)動(dòng)車保有量之間的比例失衡，停車供需矛盾十分突出，停車泊位需求巨大。按照國際

16、慣例，城市機(jī)動(dòng)車保有量與停車位比例應(yīng)該在1：1.2到1：1.5之間。即哈爾濱市100萬輛機(jī)動(dòng)車需要120萬-150萬個(gè)停車泊位才能滿足需求。2012年以來，哈爾濱市發(fā)改委已先后審批內(nèi)河沿線停車場、市政停車場、公共停車場3個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。計(jì)劃自2012年起，3年內(nèi)建設(shè)12.5萬個(gè)停車泊位，重點(diǎn)解決中心商業(yè)區(qū)、行政區(qū)、重點(diǎn)中小學(xué)及醫(yī)院周邊停車泊位匱乏問題。其中，2012年將建設(shè)停車場(庫)15個(gè)，停車泊位8000個(gè)。目前，哈爾濱市停車場供給主要集中在政府投資、建筑配建和相關(guān)單位自用自建，以滿足自身需求為主。Ø 城市停車場規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r2012年，哈爾濱市委市政府開始大力重視并解決城市靜態(tài)交通問

17、題。2012年7月31日在哈爾濱市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議上審議并通過了哈爾濱市機(jī)動(dòng)車停車場管理?xiàng)l例,并2012年12月1日起施行?，F(xiàn)將哈爾濱市機(jī)動(dòng)車停車場管理?xiàng)l例主要政策摘錄如下：（1） 管理機(jī)制在管理體制上，市人民政府應(yīng)當(dāng)建立停車場管理協(xié)調(diào)機(jī)制，解決停車場規(guī)劃、建設(shè)、使用、管理中的重大問題。同時(shí)應(yīng)當(dāng)將停車場建設(shè)納入城市總體規(guī)劃，保障對(duì)公共停車場的用地供給和資金投入（2） 管理口徑由市公安機(jī)關(guān)交通管理部門負(fù)責(zé)停車場的日常監(jiān)督管理工作。城鄉(xiāng)規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、城市管理、住房保障和房產(chǎn)管理、財(cái)政、工商、價(jià)格、地方稅務(wù)等行政管理部門依據(jù)各自職責(zé)，做好停車場規(guī)劃、建設(shè)、使用、管

18、理的相關(guān)工作。（3） 市場化操作政府投資建設(shè)的公共停車場，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等方式，確定經(jīng)營者。經(jīng)營性道路停車泊位由市政府委托的單位統(tǒng)一管理。目前，市政府已明確由市城投公司統(tǒng)一經(jīng)營哈市道路停車泊位。（4） 提高建筑配建標(biāo)準(zhǔn)新建、改建、擴(kuò)建公共建筑、商業(yè)街區(qū)、居住區(qū)、大中型建筑等建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照停車場配建標(biāo)準(zhǔn)，配建、增建停車場。Ø 哈爾濱市對(duì)停車場建設(shè)、發(fā)展的鼓勵(lì)政策在哈爾濱市機(jī)動(dòng)車停車場管理?xiàng)l例第七條中明確規(guī)定：鼓勵(lì)多渠道投資建設(shè)公共停車場。對(duì)建設(shè)立體式停車場和利用地下空間建設(shè)停車場的，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)予以扶持。將來還要出臺(tái)政策鼓勵(lì)私人投資建設(shè)停車場。Ø 哈爾濱市停車收

19、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在2008年，哈爾濱市即頒布實(shí)施了哈爾濱市機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法，在哈爾濱市機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法中明確了停車收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)管理。機(jī)場、碼頭、火車站、游覽參觀點(diǎn)、大型體育場館及展館設(shè)置的停車場；占用城市道路（包括：車行道、人行道、廣場等）設(shè)置的停車場；繁華商業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)置的停車場；交通違章、肇事專用停車場等以上停車收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。賓館酒店、大型商場、醫(yī)院等設(shè)置的停車場；住宅小區(qū)配套停車場；物流園區(qū)、專業(yè)批發(fā)市場設(shè)置的專用停車場等以上停車場收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。除政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)以外的其他類型收費(fèi)停車場實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見下表：停車收費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施時(shí)間：2008年6月1日以上