房地產(chǎn)估價師考試重點考點整理_案例與分析a

1、房地產(chǎn)估價程序估價程序作用：規(guī)范估價行為、保障估價質(zhì)量、提高估價效率、防范估價風險十個步驟 : （ PS. 征收房屋還需要多一個步驟“公示初步評價結(jié)果”）1.獲取估價業(yè)務(wù)以下情況不應承接業(yè)務(wù)：（一）超出本估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍（房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)與業(yè)務(wù)范圍的關(guān)系）一級：都可以做二級：不能做 - 公司上市、企業(yè)清算三級：不能做 - 公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定暫三：不能做 - 公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押（二）與自己有利益或利害關(guān)系（三）自己的專業(yè)能力無法勝任（四）估價業(yè)務(wù)有較大的風險做過估價報告的應要求委托人先提供，除非是為了doublecheck ，應勸說不要再做。若前份

2、報告有問題，可以出具咨詢意見請委托人要求原估價機構(gòu)改正。原估價機構(gòu)不改正，則可以承接該業(yè)務(wù)。2. 受理估價委托步驟：（一）明確估價基本事項（估價目的、估價時點、估價對象、價值類型）和其他事項（二）起草估價委托書和估價委托合同（三）接受估價委托書和簽訂估價委托合同以估價機構(gòu)的名義統(tǒng)一受理，不可用個人，不可用分支結(jié)構(gòu)名義估價委托書：估價機構(gòu)起草，與委托人溝通，委托人出具給估價機構(gòu)；載明委托人、委托估價機構(gòu)的名稱、估價目的、估價對象、估價要求、委托日期；重新估價需在委托書中注明。估價委托合同：（1）作用：建立法律保護的委托與受托關(guān)系；明確委托人和估價機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)；載明估價有關(guān)的事項（2）內(nèi)容：委

3、托人和估價機構(gòu)的基本情況（委托人名稱和住所、估價機構(gòu)名稱、資質(zhì)等級和住所）負責本估價項目的估價師的姓名和注冊號（至少明確1 名注冊房地產(chǎn)估價師擔任項目負責人）估價基本事項（估價目的、對象、時點、價值類型）委托人應提供的資料目錄和數(shù)量（估價對象的權(quán)屬證明、歷史交易價格、運營費用和收入、開發(fā)成本及有關(guān)會計報表等）估價過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)（估價機構(gòu)和估價師應保守商業(yè)秘密；委托人應保證提供的資料是合法真實準確完整沒有藏匿和虛報的，應協(xié)助估價師對估價對象進行實地查勘，搜集估價所需資料）估價費用及收取方式估價報告及其交付（類型、份數(shù)、交付期限、方式）違約責任解決爭議的方法其他需要約定的方式合同簽訂日期1

4、3. 制定估價作業(yè)方案4. 搜集估價所需資料5. 實地查勘估價對象6. 求取估價對象價值7. 撰寫估價報告8. 審核估價報告9. 交付估價報告包括：（一）擬采用的估價方法和估價路線（二）擬搜集的估價所需資料及其渠道來源（三）預計需要的時間人力和經(jīng)費（四）估價作業(yè)步驟和時間進度安排1、線條圖（橫道圖、甘特圖）2、網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)（計劃協(xié)調(diào)技術(shù)、計劃評審技術(shù)）包括 4類：（一）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料（二）對估價對象所在地區(qū)子市場的房地產(chǎn)價格有影響的資料（三）估價對象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)成本等資料（四）反映估價對象狀況的資料實地查勘：現(xiàn)存估價對象、已消失估價對象的原址、可比實例房地產(chǎn)勘察

5、內(nèi)容：案例與分析P66-73實地查勘記錄表： 查勘對象、查勘內(nèi)容、查勘結(jié)果、查勘人員、查勘日期等；盡量要求委托人和被查勘房地產(chǎn)業(yè)主等當事人在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。 房屋征收估價 應按有關(guān)要求，由房屋征收部門、被征收人、和實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。如果被征收人拒絕的，應由房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應在估價報告中說明。包括 3 步驟：（一）分析估價對象價值（二）測算估價對象價值（三）判斷估價對象價值不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異時應尋找原因，消除不合理的差異。比如房地產(chǎn)存在泡沫時，收益法和成本法一般會明顯低于市場法的

6、測算結(jié)果（抵押估價時出于謹慎原則就要排除市場法的結(jié)果，相反房屋征收估價就要采用市場法的測算結(jié)果），反之不景氣時（抵押估價要采用市場法結(jié)果，房屋征收估價要采用收益法或成本法的結(jié)果）。不合理的測算結(jié)果可以先排除，余下的結(jié)果再綜合為一個結(jié)果。綜合方法（用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均）要簡要說明選中不同數(shù)學方法的理由。再此基礎(chǔ)上還應考慮一些不可量化的價值影響因素。詳見房地產(chǎn)估價報告 （含估價結(jié)果報告 估價技術(shù)報告 ）估價報告內(nèi)部審核記錄審核結(jié)論：可以出具、適當修改后出具、應重新撰寫、應重新估價。估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容 P75注冊房地產(chǎn)估價師在注冊房地產(chǎn)估價師聲明上簽字（打印姓名、注冊號、并簽名）（蓋印章

7、可選，但不得以印章代替簽字）估價機構(gòu)在致估價委托人函上蓋章；法定代表人或執(zhí)行合伙人在致估價委托人函上簽名并蓋章，并注明致函日期。2一式三份，委托人兩份，估價機構(gòu)一份。估價報告接收單簽收。10.估價資料歸檔目的：建立估價檔案和估價資料庫。必須歸檔：估價委托書、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內(nèi)部審核記錄、估價報告?？蛇x歸檔：估價項目來源和接洽記錄、估價中主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄、估價報告交接單、其他。保存期限：不少于max(10 年，估價服務(wù)結(jié)束時) 。例如抵押貸款估價報告，抵押貸款年限20 年，估價報告就要保存20 年以上。未正式出具估價報告的保存期限：至少保存1 年。3房地

8、產(chǎn)估價報告估價報告的質(zhì)量：內(nèi)在質(zhì)量（估價程序的完整性和合法性、估價結(jié)果的合理性和準確性、估價方法選用的正確性和全面性、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性、估價參數(shù)選取的合理性和準確性）外在質(zhì)量（文字表述水平、文本格式、印刷質(zhì)量）估價報告形式：書面形式（敘述式報告、表格式報告）單套住宅抵押估價報告、住宅房屋征收分戶估價報告可采用表格式。1.封面（扉頁）1)估價報告名稱 ( 抵押估價必須為* 抵押估價報告 , 否則算錯 )2) 估價項目名稱3) 估價委托人名稱或姓名（全稱）4) 估價機構(gòu)名稱（全稱）5) 注冊房地產(chǎn)估價師姓名6) 估價報告出具日期7) 估價報告編號（在本估價機構(gòu)內(nèi)的編號） （沒有編號算錯 ）2.

9、致估價委托人函1)致函對象：委托人名稱全稱2) 根據(jù)什么估價目的（一句話） ( 一定要有 , 否則算錯 )3) “遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標準，在合理的假設(shè)下，采用科學的估價方法”4)對什么估價對象（是房地/ 房/ 地？； 房和地要分開寫；名稱、坐落、范圍、面積、棟數(shù)、用途、權(quán)屬證明文件種類、文號；）5) 增加估價方法，如果沒有說明算錯6) 在何時（ 要有價值時點，否則算錯 ）7) 的何種價值（價值類型）進行了專業(yè)分析、測算和判斷8) 估價結(jié)果為多少（包括單價和總價）9) 說明特殊情況（如涉及補繳土地出讓金、扣減交易稅費等）10) 報告應用的有效期（自報告出

10、具之日起，起止年月日）（要提到，沒有可以算錯 ）11) 落款：估價機構(gòu)全稱（并加蓋公章） 、法人簽名（并蓋章） ，機構(gòu)無公章算錯，法人沒有不算錯12) 致函日期：報告出具日期（年月日）如果不一致算錯3.目錄1)估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告子目錄也要有2) 放在致估價委托人函的后面 , 目錄中沒有函這項了 , 否則算錯 。標題、估價師聲明、估價假設(shè)與限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。4.注冊房地產(chǎn)估價師聲明1)我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2) 本估價報告中分析、意見和結(jié)論使我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。45. 估價假設(shè)

11、和限制條件假設(shè)：一般假設(shè)、不確定事項假設(shè)、 背離實際情況假設(shè)。限制條件： 估價報告的使用者、用途、使用期限、使用中注意的問題。3) 我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。4) 我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5) 我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實地查勘）。沒有列出實地查勘人員算錯。6)沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者

12、的姓名、單位、專業(yè)）。7) 其他需要聲明的事項。8)參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名并蓋章（至少2 名）。非注冊房地產(chǎn)估價師不應在該聲明上簽字。只有一名簽字算錯。1) 對估價所依據(jù)的委托人提供的資料合法性、真實性、準確性和完整性的假定；對委托人提供的估價所依據(jù)的資料進行了審慎檢查，無理由懷疑委托人提供資料的合法性、真實性、準確性和完整性（不能未核實就簡單假定委托人提供的資料屬實無誤 ）。2) 對估價對象狀況的假定；說明未經(jīng)調(diào)查核實或者無法調(diào)查核實的估價所依據(jù)的資料和數(shù)據(jù)。例如未到有關(guān)部門或機構(gòu)對估價權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進行核實；建筑面積（或套內(nèi)建筑面積、使用面積） 、土地面積是以XX證

13、件上記載為準，經(jīng)過實地非專業(yè)測量大體相當，但未進行專業(yè)測量。說明情況不明或資料不齊全下是以何種情形來估價的。例如，在估價對象無明確的法定用途或容積率下是如何確定其用途、容積率并以此來估價的。說明估價中的一些特殊處理。例如，在估價對象實際用途、土地權(quán)屬證書記載用途、房屋權(quán)屬證書記載用途、規(guī)劃用途等不一致的情況下，是依據(jù)何種用途來估價的；估價時點不是完成實地查勘之日，但假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。說明估價中未考慮的因素。例如，無理由懷疑建筑物存在安全隱患，假設(shè)建筑結(jié)構(gòu)是安全的。估價對象已經(jīng)有出租、抵押、查封等他項權(quán)利。根據(jù)房屋征收估價目的的需要，假定估價對象沒有出租、

14、抵押、查封等情況的完整權(quán)利狀態(tài)；根據(jù)人民法院強制拍賣估價的需要，假定估價對象沒有被查封的完整權(quán)利狀態(tài)；根據(jù)抵押估價目的的需要，假定估價對象不考慮租賃等完整權(quán)利狀態(tài)，但要扣除已抵押價值和法定優(yōu)先受償款。 抵押估價要說明：已設(shè)定抵押權(quán)部位及其擔保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、估價人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價款的數(shù)額、對估價結(jié)果有重大影響的其他因素等。必要時應說明土地開發(fā)程度、房地產(chǎn)施工進度，并以此為前提。3) 對估價方法使用前提的說明采用假設(shè)開發(fā)法估價時，要說明采用的是“自己開發(fā)前提” ，還是“自愿轉(zhuǎn)讓前提” 、“被迫轉(zhuǎn)讓前提” 。涉及企業(yè)經(jīng)濟行為的房地產(chǎn)估價時，

15、需標明：保持現(xiàn)狀前提還是轉(zhuǎn)換用途前提4) 對評估的價值（估價結(jié)果）應用前提的說明；對應評估的價值類型，說明其主要條件。例如評估的是市場價值，是假定估價對象在進行了適當?shù)臓I銷后，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進行交易的金額。若估價對象為劃撥地，應說明本次評估未考慮補繳土地出讓金及相關(guān)稅費對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響，對此委托方應給予充分的考慮和重視。若房地產(chǎn)規(guī)劃用途與實際用途不符，因規(guī)劃用途與現(xiàn)時用途不符對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響，對此委托方應給予充分的考慮和重視。5抵押估價、房地產(chǎn)處分必須寫明： “ 本次評估所確定的房地產(chǎn)價格是在本次評估特定目的及限制條件下的公開市場價格，未考慮強制處

16、分、快速變現(xiàn)、處置費用、交易稅費等因素的影響，委托方在利用本報告結(jié)果時，應予以充分重視。”6.估價結(jié)果報告見后表7.估價技術(shù)報告見后表8.附件1)估價委托書復印件2)估價對象位置示意圖3)估價對象內(nèi)外部狀況照片4)估價對象周圍環(huán)境和景觀照片5)估價對象權(quán)屬證明復印件6)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件7)估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件8)注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件9)抵押估價：法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料或調(diào)查記錄。（因客觀原因缺少上述資料的，應在附件中充分說明缺少的客觀原因。）缺項算錯 。60. 封面1. 估價委托人2. 估價機構(gòu)3. 估價目的（一定放估價對象之前，否則算錯。）4. 估價對象理論

17、P73估價結(jié)果報告委托人是單位的，寫明全稱、法定代表人、地址（沒有算錯）委托人是個人的，寫明姓名、住址、身份證號碼估價機構(gòu)全名、地址法定代表人或執(zhí)行合伙人姓名、住所估價機構(gòu)資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號（沒有算錯）抵押估價： 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值房屋征收： 為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。產(chǎn)權(quán)調(diào)換： 為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。征收農(nóng)民集體土地：為被征收農(nóng)民支付法定補償提供價值依據(jù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓： 為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考。企業(yè)入

18、股、合并：為企業(yè)入股、合并等房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移作價提供價值依據(jù)。房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)：為房地產(chǎn)投資決策提供參考依據(jù)。估價對象描述：房地都要說明，包括實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況，參考技術(shù)報告的三部分內(nèi)容估價對象范圍： 土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等，同時應說明估價對象范圍是否包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營等其他財產(chǎn)權(quán)益。估價對象基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等。土地基本狀況： 名稱、坐落、面積（甚至分攤的土地面積）（容易漏掉、算錯） 、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀（是否與法定規(guī)劃相符）、權(quán)屬狀況（土地使用權(quán)人（容

19、易漏掉、算錯） 、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)起止年月（劃撥土地不用交代）、房地產(chǎn)權(quán)證編號）建筑物基本狀況：名稱、坐落、面積、層數(shù)、層高、深度面寬（商鋪）、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備（估價是否包含這些動產(chǎn)）、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月 （或者在建工程的投入數(shù)量）、維護保養(yǎng)使用情況、公共配套設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀（是否與法定規(guī)劃相符）、權(quán)屬狀況（房屋所有權(quán)人、所有權(quán)用途、所有權(quán)起止年月、房地產(chǎn)權(quán)證編號）、是否有抵押 / 租賃/ 等他項權(quán)利的存在（若有要具體說明）不能作為估價對象的規(guī)定：不能獨立使用和處分的房地產(chǎn)不宜作為抵押估價 的對象（一條保齡球道、一個高爾夫洞）。法律規(guī)定不得作為出資的房地產(chǎn)不應

20、作為出資設(shè)立企業(yè) 為估價目的的估價對象。幾種特殊估價對象范圍的說明：1、房地產(chǎn)抵押估價對象：不含裝修、廚具等動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)等；但要扣除已抵押的價值、法定優(yōu)先受償款2、房屋征收估價對象：考慮完全產(chǎn)權(quán)下的價值、不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，即評估無租約限制價值、不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程和其他法定優(yōu)先受償款。75. 價值時點6. 價值類型7. 估價依據(jù)8. 估價原則9. 估價方法3、房地產(chǎn)拍賣估價估價對象：人民法院委托評估完全產(chǎn)權(quán)下的價值；產(chǎn)權(quán)人委托評估現(xiàn)實法定權(quán)益下的價值（在“估價假設(shè)和限制條件”“估價報告用途”中做出相應限制說明）精確到日。

21、并說明確定估價日期的簡要理由。（沒有理由算錯 ）估價時點為現(xiàn)在的，一般以實地勘察完成之日為估價時點。房屋征收： 房屋征收決定公告之日。評估受賄房地產(chǎn)：受賄之日（更科學） 、案發(fā)之日、委托估價日可選。復核 / 鑒定估價： 原估價報告所確定的估價時點（除非原時點有誤）。包括評估價值的名稱、定義及內(nèi)涵不同目的下評估的價值類型：主要六種： 市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值、殘余價值房屋征收、房地產(chǎn)拍賣、多數(shù)估價目的：（公開）市場價值房地產(chǎn)抵押： 謹慎價值（謹慎原則下的公開市場價值）、公開市場價值也可以（估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值扣除法定優(yōu)先

22、受償款的余額）房地產(chǎn)開發(fā)： 投資價值（是一種基于市場價值和特定投資人自身條件所決定的價值依據(jù)）還有： 在用價值、快速變現(xiàn)價值、殘余價值、清算價值、保險價值、課稅價值等。公開市場價值內(nèi)涵：即估價對象在估價時點，完整權(quán)利狀態(tài)下及滿足報告各項限制條件下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進行交易的金額。如果征收，還應寫“不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”（要有內(nèi)涵說明，否則算錯）。包含： 1、估價規(guī)范； 2、國家和地方的法律法規(guī)；3、委托方提供的有關(guān)資料；4、估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料房地產(chǎn)估價規(guī)范一定要有，抵押估價要有房地產(chǎn)抵押估價指導意見，征收估價一定要有國

23、有土地上房屋征收補償條例、國有土地上房屋征收評估辦法 ，否則算錯通用的估價原則： “獨立客觀公正原則（基本原則、最高行為準則）”合法原則、替代原則、最高最佳利用原則、估價時點原則評估“投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值、殘余價值”時，上述4 項不全都適用。如在用價值不適用最高最佳利用原則抵押估價評估謹慎價值：+謹慎原則，一定要有，否則算錯。估價方法的名稱及簡要定義。（沒有定義算錯、要說明選取理由沒有也算錯、如果只選了一種，必須說明不選其他方法的理由。）市場法： 選取一定數(shù)量在估價時點近期發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn), 然后將它們與估價對象進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的

24、成交價格作適當處理修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法： 預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法： 求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法： 預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的后續(xù)正常開發(fā)成本、稅費等支出及應得利潤，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。基準地價修正法：在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。810. 估價結(jié)果11. 注冊房地產(chǎn)估價師12.

25、實際查勘日期13. 估價作業(yè)日期14. 估價報告使用期限15. 估價對象變現(xiàn)能力分析16. 有關(guān)風險提示17. 其他需要說明的事項不同方法中得出的價格：比準價格（市場法）、收益價格（收益法） 、積算價格（成本法） ，但 最終的估價結(jié)果只能叫“房地產(chǎn)評估價格”。單價（小寫、單位）和總價（大寫、 小寫、單位），只能表述其一的應說明理由。（無理由算錯 。） 房屋征收的價格應精確到元。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。說明是否與估價假設(shè)和限制條件一致，例如是否扣除土地出讓金、相關(guān)稅費及稅金等。執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、估價師注冊號，簽

26、字及蓋章， 案例括號中一定要有“蓋章簽字”字樣協(xié)助估價的人員姓名、相關(guān)資格，簽字審核人員姓名、估價師注冊號，簽字進入現(xiàn)場到完成之日本次估價作業(yè)，起止年月日也稱 “報告應用的有效期” ，原則不超過一年，如果市場變化快最多半年自報告出具之日起（而非自估價時點起）明確“起止年月日“，或“起始的年月日+有效時間長度”“估價報告有效期/ 估價責任期限”VS“估價報告使用期限” ：若估價報告超過了估價報告使用期限未被使用的，則估價報告有效期/ 估價責任期限就是估價報告使用期限；如果估價報告在使用期限內(nèi)被使用的，則估價報告有效期/ 估價責任期限應到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止，即出具估價報告的估價機構(gòu)和簽字的估價

27、師要負責到底。（注意表達，容易出錯）抵押估價結(jié)果報告（ &強制拍賣估價結(jié)果報告）必須有 變現(xiàn)能力分析 ：否則算錯包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性等方面的分析，假定在估價時點拍賣或者變賣時抵押物最可能事先的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金種類、數(shù)額和清償順序。賣變現(xiàn)時的費用稅金主要有：拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、交易手續(xù)費、評估費、登記費和合同公證費；營業(yè)稅及附加、印花稅、應補繳的土地出讓價款等。抵押估價結(jié)果報告必須有 風險提示：否則算錯。1、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響；對于其可能導致抵押價值下跌的

28、因素予以分析和說明：如經(jīng)營管理不力、房地產(chǎn)過度使用、使用價值貶損、房地產(chǎn)市場泡沫破滅等。2、在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點；3、合理使用評估價值；4、定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。90. 封面1. 估價對象描述與分析實物狀況描述與分析權(quán)益狀況描述與分析區(qū)位狀況描述與分析2. 市場背景描述與分析3. 估價對象最高最佳利用分析4. 估價方法適用性分析5. 估價測算過程估價技術(shù)報告估價對象描述：房地都要說明，包括實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況，不能簡單重復估價結(jié)果報告里的內(nèi)容，要側(cè)重“分析”實物狀況描述與分析：1、土地土地面積（甚至分攤的土地面積） 、四至、土

29、地用途、土地形狀、地形、地勢、土壤、地基、土地開發(fā)程度、等；2、建筑物建筑物規(guī)模、用途、層數(shù)和高度、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建成時間、設(shè)計使用年限、使用維護狀況及完損狀況、等。權(quán)益狀況描述與分析：1、土地土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項權(quán)利設(shè)立情況（抵押、租賃、法定優(yōu)先受償）、土地使用管制、目前使用狀況、其他；2、建筑物房屋所有權(quán)狀況、出租或者占用情況、他項權(quán)利設(shè)立情況（抵押、租賃、法定優(yōu)先受償）、其他；3、在建工程建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工證等取得情況。區(qū)位狀況描述與分析：1、位置狀況坐落

30、、方位、與重要場所設(shè)施的距離、臨街狀況、朝向、樓層等；2、交通狀況道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等3、環(huán)境狀況自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀燈4、外部配套設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施（內(nèi)容缺失算錯）包括宏觀經(jīng)濟形勢、相關(guān)政策簡況、房地產(chǎn)市場總體概況、當?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況；包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來。（沒有，尤其是缺未來趨勢價格變化，算錯）法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行?？梢赃x擇的 最高最佳利用分析及原因分析：保持現(xiàn)狀轉(zhuǎn)換用途裝修改造重新利用（拆除再造），或以上情形的組合。逐一分析 市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法是否適用于估價對象。對于理論上不適用、理

31、論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，充分說明理由。對于選用的估價方法，說明選用理由、估價方法名稱、簡要定義和估價思路。（沒有說明理由算錯）要采用至少2 種方法估價（但一種方法的其中一個因素使用另一種方法不算！估價對象分成兩部分分別用不同方法估價也不算！）選用方法的基本原則： 有條件用市場法的要用市場法；收益性房地產(chǎn)估價要用收益法；具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價要用假設(shè)開發(fā)法；無市場依據(jù)而不宜采用市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法的情況下，將成本法作為主要方法。假設(shè)開發(fā)法要說明估價前提：要說明采用的是“自己開發(fā)前提”，還是“自愿轉(zhuǎn)讓前提”、“被迫轉(zhuǎn)讓前提” 。選用參數(shù)的來龍去脈有沒有交代算錯驗算。分子分母顛

32、倒的問題。10連貫性錯誤只算一個。市場法：要有比較因素條件指數(shù)表和比較因素修正系數(shù)表，有修正調(diào)整的地方都要有理由和說明權(quán)益狀況修正中，注意是否漏掉土地年限修正修正的系數(shù)的方向是否與指數(shù)表中的描述一致可比實例指標差異太大的不應使用成交價格或交易情況一定要有是否正常交易樓層的影響要說明單個可比實例的單項修正不超過20%，綜合修正不超過30%樓層算區(qū)位調(diào)整，無形價值不算實物注意交易日期修正系數(shù)是否有依據(jù)是否有說明比較基準征收評估時要剔除裝修因素成本法：成本項目是否漏掉。收益法：注意公式的運用是否恰當， 公式是否有錯誤或漏項， 公式變量的說明是否有錯誤，還必須有運用這個公式的理由說明。租金收入的內(nèi)涵要

33、解釋清楚，是否漏掉押金利息等。按建筑面積還是使用面積等。選取的參考物至少2 個，只有 1 個不客觀。一些參數(shù)如空置率、運營費用率等數(shù)據(jù)要有選取的依據(jù)。租金損失包括空置和受阻損失。應說明收益和費用都是預測值。一些關(guān)鍵的數(shù)字容易出錯，如稅率、收益年限（考慮經(jīng)濟年限和土地剩余使用權(quán)期限，以及土地到期的處理方式）征收評估時要用客觀的租金、空置率等數(shù)據(jù)，不能用租約。假設(shè)開發(fā)法：折現(xiàn)率和報酬率的使用容易出錯，報酬率算收益價值，折現(xiàn)率算現(xiàn)值或利息。銷售費用如果不計利息要說明在銷售時才發(fā)生。利息的計算按復利計算靜態(tài)法算投資利息和開發(fā)利潤，動態(tài)法不算。優(yōu)先用動態(tài)法。116.估價結(jié)果確定估價結(jié)果確定方法采用“簡單

34、算術(shù)平均”或“加權(quán)算術(shù)平均”要說明理由。若采用“加權(quán)算術(shù)平均”，權(quán)重的取值及其原因也要說明。（無說明算錯）可能有考慮不可量化因素的影響而進行適當調(diào)整。不同方法中得出的價格：比準價格（市場法）、收益價格（收益法） 、積算價格（成本法） ，但最終的估價結(jié)果只能叫“房地產(chǎn)評估價格”。單價（小寫、單位）和總價（大寫、 小寫、單位），只能表述其一的應說明理由。無理由算錯若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。說明是否與估價假設(shè)和限制條件一致，例如是否扣除土地出讓金、相關(guān)稅費及稅金等。抵押估價要說明法定優(yōu)先受償款。沒有算錯 。不能只列土地價格和房屋價格

35、，還要列房地價格。12不同類型的房地產(chǎn)估價不同類型影響因素實物狀況影響因素區(qū)位狀況適用方法難點及注意事項1、建筑結(jié)構(gòu)、 類型和登記1、位置1、市場法2、交通條件1、整棟估價要采用從個體到整體的估價思路2、設(shè)施與設(shè)備2、收益法居住3、生活服務(wù)設(shè)施2、房改房、經(jīng)濟適用房之類估價，用市場法估價后再扣除應向政府繳納的土地使用3、建筑質(zhì)量3、成本法（抵押和在建工4、教育配套設(shè)施權(quán)出讓金或土地收益。4、裝飾裝修程）5、環(huán)境質(zhì)量1、出租型1、建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局1、地段繁華程度（收益法）租約內(nèi)租約、租約外客觀凈收益2、層高1、收益法（市場法）實地查勘各因素可比性非常重要，還要關(guān)注交易形式、租金內(nèi)涵2、交通條件

36、商業(yè)3、面積2、市場法2、運營型3、臨街狀況4、裝飾裝修3、成本法（抵押）從營業(yè)收入測算凈收益要剝離商業(yè)利潤4、樓層5、無形價值3、整棟、整層、同層不同鋪面差別大4、空置爛尾商業(yè)樓要做最高最佳利用分析1、外觀形象1、租約內(nèi)租約、租約外客觀凈收益2、內(nèi)部裝修1、集聚程度1、收益法2、租金構(gòu)成復雜，計價方式要統(tǒng)一案例與分析 P1193、設(shè)施設(shè)備2、交通條件2、市場法辦公3、租金支付方式不一，時間價值不同4、智能化程度3、周邊環(huán)境3、成本法（抵押和在建工4、地下車庫租金收入5、物業(yè)服務(wù)水平4、樓層程）5、商住混合要區(qū)分業(yè)態(tài)用不同方法測算6、租戶類型1、設(shè)備設(shè)施和用具1、交通條件1、收益法1、星級不同

37、的酒店，功能用房收益不同旅館2、市場法（用于客房價格2、星級酒店有無形價值和不動產(chǎn)帶來的收益，除了要扣除商業(yè)利潤外，還要扣除這2、經(jīng)營管理2、周圍環(huán)境測算等）部分收益餐飲1、收益法1、剝離非房地產(chǎn)帶來的收益2、市場法2、采用客觀商業(yè)利潤率，剝離超額利潤率1、用地面積與形狀1、交通條件1、成本法1、分成土地和建筑物分別估價，再合并處理工業(yè)2、地質(zhì)和水文條件2、基礎(chǔ)設(shè)施2、收益法（剝離非房地產(chǎn)）（土地）基準地價修正法、成本法3、房地產(chǎn)用途3、地理位置2、市場法（標準廠房租售）（建筑物）成本法停車庫1、市場法2 、收益法1、計價單位注意換算加油站1、收益法2 、成本法131. 建設(shè)用地使用權(quán)出讓2.

38、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（買賣、交換、贈與）不同目的下的房地產(chǎn)估價建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估估價目的： 為委托人（一般為政府）出讓估價對象的底價提供市場價值參考。建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估估價時點： 為招拍掛出讓日。 （一般為估價作業(yè)日期以后的某一時點）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估價值類型 ：公開市場價值建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估估價依據(jù)：1、估價規(guī)范：房地產(chǎn)估價規(guī)范 （GB/T50291-1999）；2、國家和地方的法律法規(guī)： 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例及當?shù)刂付ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定；3、委托方提供的有關(guān)資料；4、估價機構(gòu)

39、和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估估價原則： 合法原則、替代原則、最高最佳利用原則、估價時點原則建設(shè)用地使用權(quán)出價格評估估價方法 ：政府（市場法、成本法、基準地價修正法）、買家（市場法、假設(shè)開發(fā)法）。市場法：尤其應注重所選實例的可替代性（交易日期、用途、地段、同一供求圈、同一等級土地內(nèi)）假設(shè)開發(fā)法：前提是假設(shè)估價對象的土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)得到了規(guī)劃主管部門審批。建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點：1、采用公開市場價值標準（不同于強制拍賣） 。2、估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點。3、不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方式，拍賣方式宜選用（市場法、假設(shè)開發(fā)法）。4、搜集

40、市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性（交易日期、用途、地段、同一供求圈、同一等級土地內(nèi)）。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 估價目的： 為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 價值類型 ：公開市場價值房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 估價原則： 合法原則、替代原則、最高最佳利用原則（若評估在用價值則不適用）、估價時點原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 估價依據(jù)：1、估價規(guī)范：房地產(chǎn)估價規(guī)范 （GB/T50291-1999）；2、國家和地方的法律法規(guī)： 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定及當?shù)刂付ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定；3、委托方提供的有關(guān)資料；4、估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

41、 估價方法 ：宜采用市場法、收益法，可采用成本法，待開發(fā)房地產(chǎn)（在建工程）轉(zhuǎn)讓采用假設(shè)開發(fā)法。若以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定（須補交地價或以土地收益折抵），同時在估價報告中予以說明。143. 房地產(chǎn)租賃4. 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點：1、估價時點在估價作業(yè)日期之后。2、委托人可是買方或賣方或共同委托，評估主體可以是社會上任何一家值得信任的評估機構(gòu)。3、評估價格結(jié)果只是為了轉(zhuǎn)讓交易時有一個參考價格，僅帶有咨詢性質(zhì)。房地產(chǎn)租賃估價估價依據(jù)：1、估價規(guī)范：房地產(chǎn)估價規(guī)

42、范 （GB/T50291-1999）；2、國家和地方的法律法規(guī)： 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、城市房屋租賃管理辦法 ；3、委托方提供的有關(guān)資料；4、估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。房地產(chǎn)租賃估價估價原則： 合法原則、替代原則、最高最佳利用原則（若評估在用價值則不適用）、估價時點原則房地產(chǎn)租賃估價價值類型 ：公開市場價值（從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估）房地產(chǎn)租賃 估價方法 ：可市場法、收益法，成本法( 租金構(gòu)成為折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤)以營利為目的的 出租劃撥土地使用權(quán)上的房屋 ，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土

43、地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。房地產(chǎn)抵押 估價目的 ：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值房地產(chǎn)抵押 估價時點 ：原則上為完成估價對象實地查勘之日（在估價的假設(shè)與限制條件中假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。 ）房地產(chǎn)抵押 估價對象 ：不含特色裝修、廚具等動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)等完整權(quán)利，但要扣除已抵押的價值、法定優(yōu)先受償款。案例與分析 P223-225 可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、其他限制條件、與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)： （首先要確定估價對象可以作為抵押的房地產(chǎn)）土地所有

44、權(quán)權(quán)屬有爭議的公益事業(yè)單位房地產(chǎn)（公益設(shè)施之外的財產(chǎn)可以抵押）文物保護單位已列入征收范圍的房地產(chǎn)依法被查封扣押和監(jiān)管的房地產(chǎn)集體土地使用權(quán)（法律規(guī)定可以的除外）依法不得抵押的其他劃撥土地使用權(quán)不得單獨抵押鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的（集體）土地使用權(quán)不得單獨抵押不能獨立使用和處分的房地產(chǎn)不宜作為抵押估價的對象（一條保齡球道）。其他限制條件：在建項目要有四證（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證），在建工程連同土地使用權(quán)一起抵押開發(fā)商已售出的商品房不得抵押預購商品房貸款需有商品房預售許可證共有房地產(chǎn)要征得共有人同意已出租的房地產(chǎn)，抵押情況要告知承租人、出租情況要告知抵押權(quán)

45、人法定優(yōu)先受償款憑土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記未辦理抵押登記的不得對抗第三人法律禁止流通的財產(chǎn)設(shè)定擔保無效房地產(chǎn)抵押估價價值類型 ：謹慎原則下的“公開市場價值”（謹慎價值）。房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指價定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及15其他法定優(yōu)先受償款。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。以享受國家優(yōu)惠

46、政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值。以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的額價值；以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。房地產(chǎn)抵押估價估價依據(jù)：1、估價規(guī)范房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）、房地產(chǎn)抵押估價指導意見、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引、關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知；2、國家和地方的法律法規(guī)中華人民共和國擔保法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國物權(quán)法及最高人民法院的司法解釋、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；3、委托方提供的有關(guān)資料；4、估價機構(gòu)和估價人員

47、掌握和搜集的有關(guān)資料。房地產(chǎn)抵押估價估價原則： 合法原則、替代原則、最高最佳利用原則（若評估在用價值則不適用）、估價時點原則+謹慎原則保守原則抵押估價報告必須在估價的假設(shè)與限制條件中特別寫明以下：根據(jù)抵押估價目的的需要，假定估價對象不考慮租賃等完整權(quán)利狀態(tài)，但要扣除已抵押價值和法定優(yōu)先受償款。已知的他項權(quán)利的確定、已設(shè)定抵押權(quán)部位及其擔保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、估價人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價款的數(shù)額、對估價結(jié)果有重大影響的其他因素。本次評估所確定的房地產(chǎn)價格是在本次評估特定目的及限制條件下的公開市場價格，未考慮強制處分、快速變現(xiàn)、處置費用、交易稅費等因素的影響，委托方在利用本報告結(jié)果時，應予以充分重視。假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。抵押估價結(jié)果報告必須有變現(xiàn)能力分析 ：包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性等方面的分析，假定在估價時點拍賣或者變賣時抵押物最可能事先的價格與評估的市場價值的差異程