晉江市豪富花園可行性實(shí)施計(jì)劃書

1、word 完美格式晉江市豪富花園可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目建設(shè)背景晉江市豪富花園由石獅市豪富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （以下稱本公司）投資開發(fā)。本公司不論是資金實(shí)力，還是開發(fā)水平在全省來說可謂是首屈一指的 。根據(jù)晉江市的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及青陽街道辦事處洪宅垵村片區(qū)控制性規(guī)劃要求，為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高該地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，本公司決定將該小區(qū)開發(fā)成高品質(zhì)的商業(yè)住宅小區(qū) 。該花園小區(qū)將是青陽洪宅垵村重要的商業(yè)住宅區(qū)。經(jīng)過對晉江市全面認(rèn)真的市場調(diào)研及對該項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較 ，根據(jù)晉江市目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，本公司將才用“入戶花園”戶型設(shè)計(jì)為主，做到能滿足晉江市城市居民新的住房要

2、求和高品質(zhì)定位的準(zhǔn)確 。完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷售問題 ，而且該項(xiàng)目具有豐厚的利潤。該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工作也已相繼展開。二、項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于晉江市青陽街道辦事處洪宅垵村規(guī)劃紅線內(nèi) ，在晉江市新區(qū)，東至泉安路，北至?xí)x江西環(huán)路。場地地勢平坦，交通便利，城市公共配套設(shè)施完善。項(xiàng)目占地 10948 平方米?？偨ㄖ娣e為 39136 平方米，其中商業(yè)住宅用房 32844 平方米、地下建筑面積 6292 平方米。容積率：3.0。整個項(xiàng)目共建四座十一至十四層的小高層商住樓房，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占 8%）。1 號樓一層架空，為小汽車泊車車庫及小區(qū)配套公建設(shè)施，二

3、至十層為單元式住宅，十一、十二層為復(fù)式住宅，建筑主體高度為 36.30 米；2 號樓一層為沿街店面，二至九層為單元式住宅，十、十一層為復(fù)式住宅，建筑主體高度 34.20 米；3 號樓為弧形單元式住宅，共四梯，其中兩梯為十一層住宅、兩梯為十四層住宅，十一層與十四層間隔布置，底層為沿街店面，上部均為單元式住宅，頂部兩層為復(fù)式住宅，十一層建筑主體高度 34.20 米，十四層建筑主體高度 43.20 米；4 號樓為單層小汽車泊車停車場，建筑主體高度 3.60米。 1、2、3 號樓設(shè)聯(lián)體地下室，1 號樓地下層 4.60米、2 號樓地下層 4.10 米、3 號樓地下層 3.30 米，平時(shí)作為地下小汽車泊車

4、停車庫及設(shè)備用房，戰(zhàn)時(shí)設(shè)三個六級人防單元。工程總體采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 1、2、 3 號樓消防按高規(guī)二類設(shè)計(jì)，單層車庫消防按低規(guī)設(shè)計(jì)。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，能給公司帶來良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。三、晉江市總體介紹晉江市是福建省的一個縣級市，它地處我國東南沿海，東臨臺灣海峽，南與金門隔海相望，歷史上一直是軍事經(jīng)濟(jì)上的著名重鎮(zhèn)，曾經(jīng)為“海上絲綢”之路的起點(diǎn)。 1992年 3 月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，晉精心整理學(xué)習(xí)幫手word 完美格式江市正式成立。全市總面積 6994 平方公里，但陸地面積僅 649 平方公里，海域面積 6345平方公里。晉江是臺灣同胞的主要祖籍地，是我

5、國著名的僑鄉(xiāng)之一。2004 年，晉江市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 1760 億元，經(jīng)濟(jì)總量在泉州市位居第一，列全國第六。人均 GDP 超過 52600 元人民幣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好的發(fā)展勢頭。據(jù)了解，晉江市 2004 年上半年，已累計(jì)完成房地產(chǎn)投資 16346 萬元，新開工的房屋建筑面積 27.66 萬平方米，分別比去年同期增長 48.6和 90.2。業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)商之所以敢在晉江如此大規(guī)模進(jìn)行房地產(chǎn)投資并開工建房，關(guān)鍵一點(diǎn)是晉江經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展，房地產(chǎn)商對于晉江的房地產(chǎn)市場看好，對于晉江的房產(chǎn)市場走出低迷呈樂觀態(tài)度。到目前為止，晉江房地產(chǎn)竣工面積 24.16 萬平方米，同比增長 131.78，銷售

6、面積 4.93 萬平方米，預(yù)售面積達(dá) 5.12 萬平方米，同比增長 714.47。這些數(shù)據(jù)表明，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持高速，越來越多的本市人口和外地人口傾向在晉江買房安家落戶，預(yù)售面積呈快速增長態(tài)勢。顯示出其強(qiáng)勁的增長勢頭。正在啟動二期開發(fā)。四、晉江市住宅市場分析1、2004 年以前晉江市住宅市場分析在這之前，晉江市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū) 1500 元/m 2，古城區(qū) 2600 元/ m2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在 2300 元/m 2 左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：土地價(jià)格是一個首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應(yīng)的長期規(guī)劃 。開發(fā)商可以通過項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政

7、府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個項(xiàng)目中只占很小的一部分。整個晉江市的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)晉江市人認(rèn)為，晉江市新區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，洪宅垵村一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價(jià)。消費(fèi)觀念也限制了整個晉江市的房價(jià)。許多晉江市居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。這段時(shí)間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策，但一直沒能使晉江市房地產(chǎn)更上一個臺階。2、2004 年以

8、來晉江市住宅市場分析2004 年是晉江市房價(jià)飛漲的一年。2003 年 10 月份，晉江市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這對于晉江市整個房地產(chǎn)市場是一個重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場招投標(biāo)，土地市場更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺了一系列的相關(guān)政策。晉江市強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺、低波動中運(yùn)行， 2004 年全市經(jīng)精心整理學(xué)習(xí)幫手word 完美格式濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)模化、集約化經(jīng)營。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地

9、的開發(fā)項(xiàng)目，對存量土地開發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。3、晉江市新區(qū)住宅市場具體分析2003 年拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤價(jià)格。據(jù)晉江市建設(shè)局市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)：晉江市今年房價(jià)總體將上漲了 14.8%。綜上所述，新區(qū)的住宅公寓房價(jià)均在 2500 元/ m 2 ，小高層在 2800 元/ m 2 ，復(fù)式樓中樓在 3100 元/m 2 。4、本項(xiàng)目的發(fā)展前景本項(xiàng)目位于晉江市青陽街道辦事處洪宅垵村，項(xiàng)目總投資額為 7668 萬元。同

10、時(shí)， 隨著新區(qū)二期建設(shè)進(jìn)行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。所以，根據(jù)現(xiàn)有關(guān)市場價(jià)（未考慮房價(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在 28003000 元/m 2五、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)序號項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積平方米109482建筑基底面積平方米36243總建筑面積平方米391363.1地上建筑面積平方米328443.2地下建筑面積平方米62924容積率3.05建筑密度33%6綠地率30%7總戶數(shù)（戶）1988總停車數(shù)（輛）2019物業(yè)經(jīng)營管理用房平方米12010可售住宅面積平方米31644精心整理學(xué)習(xí)幫手word 完美格式六、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及投資安排計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃自 2005 年元月開工，至年月竣工，總工

11、期年為節(jié)約投資，決定分區(qū)分段開發(fā)，開發(fā)一片，交付使用一片。據(jù)市場分析，預(yù)計(jì)每期推出的商業(yè)住宅房有可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力和公司開發(fā)能力及資金籌措的可能性，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。平均銷售單價(jià)= 銷售收入/ 開發(fā)工程量=/=（元/m 2）平均變動成本= 變動成本/ 開發(fā)工程量=/=（元/m 2）故可求出盈虧平衡點(diǎn) Q0:Q0固定成本/平均銷售單價(jià)-單位變動成本=*/ （-）=（m2）即本項(xiàng)目不至虧損的最少商業(yè)住宅房開發(fā)面積為m2。七、項(xiàng)目開發(fā)銀行貸款的利弊采用銀行貸款的方式進(jìn)行融資一直是我國房地產(chǎn)公司主要的融資渠道，大約 70的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。我國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高

12、度依存的一個行業(yè)，房地產(chǎn)信貸門檻的提高導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本提高。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行借貸及銀行以外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。自 2003 年以來房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，有的城市一個星期一個價(jià)，上升幅度達(dá) 50%。當(dāng)前影響房價(jià)上升因素從供求關(guān)系來說，歸納起來不外以下四個方面：（一）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的常規(guī)因素影響房價(jià)上升1.經(jīng)濟(jì)快速增長，職工可支配收入增加，加大了對住房的要求，2003 年我國 GDP增長 9.1%，創(chuàng)近年來新高，居民可支配收入增加。2.房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律帶來住房需求的增長。從整體來說，我國住房需求已進(jìn)入了改善需求增加的階段，從而帶動整個住房需求增加。3.城市建設(shè)和舊城改造加快

13、，帶動了房地產(chǎn)業(yè)和住宅的需求。舊城改造和危陋房拆遷各地一直在進(jìn)行，但自提出城市經(jīng)營或經(jīng)營城市的理念和措施以后，各地城市建設(shè)和舊城改造普遍加速，必然增加住房需求。4.城市化進(jìn)程加快，農(nóng)民進(jìn)城住房需求增加。這一方面城市建設(shè)加快，吸引農(nóng)民進(jìn)城；一方面是中央提出解決"三農(nóng)"問題和改變城鄉(xiāng)二元社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)政策取向，促使農(nóng)民進(jìn)城，這些都是增加城市住房需求的因素。5.房地產(chǎn)金融的發(fā)展，尤其是住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展，直接拉動了住房需求。6.國際經(jīng)濟(jì)往來的發(fā)展也增加了住房的需求，特別是我國加入 WTO 以來，這種趨勢更明顯。精心整理學(xué)習(xí)幫手word 完美格式7.近些年來我國社會資本相對寬松，很多其

14、他行業(yè)的資金注入房地產(chǎn)，這一方面推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也有拉動建材價(jià)格上漲，推動住房成本上升的因素。8.房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)展，也是推動房價(jià)上揚(yáng)的原因。近年來旅游房地產(chǎn)的建設(shè)，分時(shí)渡假制度的興起，相應(yīng)房屋建筑增加，拉動了建材價(jià)格和房價(jià)的攀升。9.行業(yè)的互動效應(yīng)。如私家汽車消費(fèi)的增加，帶動了住房消費(fèi)改善需求的增加，拉動房價(jià)上揚(yáng)；反過來又刺激了私車消費(fèi)的增加，形成互動循環(huán)。10.成本增加直接推動房價(jià)上漲。這一方面包括住房綜合質(zhì)量(不只是安全質(zhì)量)的提高，新材料的應(yīng)用，合理成本的增加；另一方面也包括其他建材如鋼材、電等價(jià)格上升；此外還有土地價(jià)格上升的因素。（二）、政策預(yù)期因素國家為了推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展曾

15、采取了很多政策措施，而這些措施一般是為了促進(jìn)居民對住房的消費(fèi)，這勢必增加需求總量，拉動房價(jià)上揚(yáng)。例如：1.為了刺激住房需求所采取的金融政策，如降低利率，開展住房消費(fèi)信貸，推行住房公積金制度等，這些政策都有效地增加了住房的有效需求。2.減免稅費(fèi)政策。為了促銷，有關(guān)部門幾次降低了住房銷售中的稅費(fèi)。3.為了有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，政府適當(dāng)控制了土地供應(yīng)量，2003 年比 2002 年土地購買下降了18.9%，相應(yīng)要影響到住房的供應(yīng)量，勢必要影響房價(jià)。4.產(chǎn)業(yè)政策。為了使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，為了把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成支柱產(chǎn)業(yè)，國家均采取了很多優(yōu)惠政策。這既有鼓勵開發(fā)商積極投資開發(fā)建設(shè)增加住房供給

16、方面的政策，也有鼓勵居民住房消費(fèi)方面的政策，而更多的是后者。5.舊城改造和城市建設(shè)方面的政策。尤其是危陋房拆遷改造方面的政策，支持居民購房，這是支持和鼓勵居民購房力度最大、持續(xù)時(shí)間最長的政策措施。此外為實(shí)現(xiàn)居民小康住宅水平，政府也采取了相應(yīng)的政策措施。以上這些政策目標(biāo)基本都實(shí)現(xiàn)了，增加了居民住房需求，改善居民的住房條件，相應(yīng)拉動了住房價(jià)格上揚(yáng)。（三）、心理預(yù)期因素跟往常價(jià)格波動一樣，這次房價(jià)上揚(yáng)也有人們的心理預(yù)期。首先是居民對整個國民經(jīng)濟(jì)形勢看好。新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體，堅(jiān)持求真務(wù)實(shí)的作風(fēng)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作穩(wěn)步前進(jìn)，形勢喜人，人們對住房投資預(yù)期看好，樂意將錢用于住房消費(fèi)，紛紛買房，改善住房條件。精心整

17、理學(xué)習(xí)幫手word 完美格式其次是居民對住宅降價(jià)預(yù)期開始消除，不再持幣觀望，紛紛買房。關(guān)于這一點(diǎn)與我們住房的導(dǎo)向有關(guān)。長期以來，我們一直宣傳我國房價(jià)與家庭收入比高，總是說國外房價(jià)收入比是 1：3-6，即一套標(biāo)準(zhǔn)房的價(jià)格為家庭年收入的 3-6 倍，而我國是 7 倍以上，有的甚至說成是 1：20，就是說我國的房價(jià)太高，要降價(jià)，很多居民就持幣待購，等待降價(jià)。其實(shí)我國的房價(jià)收入比并不是有些人所說的那么高。對此，我們曾在"中國住房市場態(tài)勢分析"("中國房地產(chǎn)信息"2001 年 7-8 期，"中國房地產(chǎn)研究"2001 年第一期)一文說過。這里只指

18、出兩點(diǎn)：一是根據(jù)我國人均 GDP(當(dāng)年為 800 美元人)的水平計(jì)算套房面積的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)是60m2 ，而是 40m2 較適合，實(shí)際我們的取值(60m2)比應(yīng)達(dá)到的水平高出 30%。二是國外計(jì)算套房的價(jià)格是新舊房(二手房)綜合平均價(jià)，而我國是新房價(jià)，高出近 20%。所以，我們?nèi)绻瓷鲜稣{(diào)整的兩項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算，我國房價(jià)比接近國際水平，其實(shí)當(dāng)前購房這么"火"，并且 96%是個人買房，也說明了這一點(diǎn)。第三是區(qū)域攀比心理。房地產(chǎn)雖然是區(qū)域性市場，但是區(qū)域差別過大，也會給人一種心理預(yù)期。全國各大城市房價(jià)差別很大，有的相差 2-3 倍。處于低價(jià)位城市的開發(fā)商和居民都預(yù)期房價(jià)會向高價(jià)位城市靠近，

19、房價(jià)要漲，所以居民紛紛購房，開發(fā)商也開出高價(jià)，兩個高價(jià)預(yù)期相遇，"高價(jià)成交"。（四）、投資和投機(jī)因素近年來投資購房越來越多，無疑增加了住房的需求，拉動了價(jià)格上漲。此外，大家比較關(guān)心的還有溫州購房團(tuán)現(xiàn)象，以及類似群體的出現(xiàn)，這些帶有"炒作"性質(zhì)的因素，無疑也是房價(jià)走高的因素之一。銀行借貸房地產(chǎn)開發(fā)有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。首先，銀行借貸房地產(chǎn)開發(fā)可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道；其次，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化操作。銀行借貸房地產(chǎn)開發(fā)具有分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特性，對房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。再次，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。銀行借貸房地產(chǎn)開發(fā)

20、在利潤的驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。同時(shí)，在銀行的支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。第四、銀行借貸房地產(chǎn)開發(fā)具有保值增值的功能，房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統(tǒng)因素的影響。投資者需要在投資組合中加入房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，互為替代品；當(dāng)股市價(jià)格下跌時(shí)，以及物價(jià)持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時(shí)，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對象。當(dāng)前我國城市化進(jìn)程勢不可擋，住房

21、商品化日益深入，人民群眾在全面建設(shè)小康社會階段的首選消費(fèi)新精心整理學(xué)習(xí)幫手word 完美格式熱點(diǎn)正是商品住房。在人均收入持續(xù)增加的背景下，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重必將持續(xù)提高，城市其它房地產(chǎn)的需求也將不斷增長，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長期預(yù)期收益應(yīng)該比較高。八、項(xiàng)目投資估算及盈利分析1、編制依據(jù)建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；各種費(fèi)率依據(jù)國家相關(guān)文件。2、投資估算投資估算表序號項(xiàng)目單位單價(jià)數(shù)量金額（萬元）1土地費(fèi)用平方米2前期費(fèi)用平方米2.1勘測設(shè)計(jì)費(fèi)平方米2.2各類規(guī)費(fèi)平方米3工程費(fèi)用平方米3.1建安工程費(fèi)平方米3.2室外工程平方米3.3機(jī)電工程平方米4銷售費(fèi)用按銷售收入的 2%提計(jì)5管理費(fèi)用按銷售收入的 3%提計(jì)6資金成本7總投資3、銷售收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和晉江市房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅價(jià)均定位為 28003000 元/m 2 ，低層商鋪均價(jià)定位為 5500 元/m 2 。銷售收入見下表：序號項(xiàng)目單位數(shù)量價(jià)格金額（萬元）1住宅元/m 22低層商鋪元/m 2精心整理學(xué)習(xí)幫手word 完美格式3合計(jì)元/m 24、營業(yè)稅及附加本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營業(yè)稅、城市