房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1、二手房專業(yè)知識二手房專業(yè)知識 什么叫二手房？什么叫二手房？ 二手房是已經(jīng)在房產(chǎn)局和房地產(chǎn)二手房是已經(jīng)在房產(chǎn)局和房地產(chǎn)交易中心備過案、完成登記的、再次交易中心備過案、完成登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。包括商品房、上市進行交易的房產(chǎn)。包括商品房、允許上市交易的二手公房、房改房允許上市交易的二手公房、房改房 經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房產(chǎn)品分類產(chǎn)品分類1、商品房：商品房：土地性質(zhì)為買賣所得，由房產(chǎn)開發(fā)公土地性質(zhì)為買賣所得，由房產(chǎn)開發(fā)公司購買土地開發(fā)的小區(qū)。司購買土地開發(fā)的小區(qū)。 2 2、經(jīng)濟適用房：、經(jīng)濟適用房：國家劃撥土地，由房產(chǎn)開發(fā)公司開國家劃撥土地，由房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)（一定的面積限制以內(nèi)），限本市中

2、低收入人發(fā)（一定的面積限制以內(nèi)），限本市中低收入人群購買本市戶口。群購買本市戶口。3 3、房改房：、房改房：房改房又可以叫做已購公房房改房又可以叫做已購公房, ,是指享受是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。國家房改優(yōu)惠政策的住宅。4 4、集資建房、福利分房、工程抵款房、集資建房、福利分房、工程抵款房房屋產(chǎn)權(quán)證房屋產(chǎn)權(quán)證房屋產(chǎn)權(quán)證房屋產(chǎn)權(quán)證房屋構(gòu)造分類房屋構(gòu)造分類磚混磚混紅磚與混泥土紅磚與混泥土框架框架混泥土澆注、最為結(jié)實混泥土澆注、最為結(jié)實預(yù)制板預(yù)制板預(yù)制的混凝土板與鋼筋預(yù)制的混凝土板與鋼筋木混木混紅磚與木料紅磚與木料鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)各種鋼鐵材質(zhì)搭建的房屋各種鋼鐵材質(zhì)搭建的房屋行業(yè)術(shù)語行業(yè)術(shù)語建筑常識

3、建筑常識 按裝修類型可分為：毛坯、簡裝修、按裝修類型可分為：毛坯、簡裝修、精裝修、豪華裝修；精裝修、豪華裝修； 建筑常識：樓層、朝向、面積、戶型建筑常識：樓層、朝向、面積、戶型等。等。建筑常識建筑常識樓層（價值）樓層（價值）1 1、多層、多層：層數(shù)三到七層，結(jié)構(gòu)磚混和框架。：層數(shù)三到七層，結(jié)構(gòu)磚混和框架。2 2、小高層、小高層：一般層數(shù)在：一般層數(shù)在1111層至層至1414層，框架結(jié)層，框架結(jié)構(gòu)。構(gòu)。3 3、高層、高層：層數(shù)在：層數(shù)在1515層以上的，框架結(jié)構(gòu)。層以上的，框架結(jié)構(gòu)。4 4、其它、其它：別墅：別墅 私宅私宅 宅基地宅基地建筑常識建筑常識面積面積 建筑面積：建筑面積：指建筑物外墻外

4、圍所圍成空間的水平面積，包含指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等；積、其他公攤面積等； 公攤面積：公攤面積：是指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、是指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分攤面走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分攤面積積 使用面積：使用面積：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的面積后的直接供住戶生活 的凈使用

5、面積，俗稱地轉(zhuǎn)面積；的凈使用面積，俗稱地轉(zhuǎn)面積； 容積率：容積率：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值，反映土地利用程度、使用強度及其經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，反映土地利用程度、使用強度及其經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 容積率容積率= =建筑總面積建筑總面積用地面積用地面積建筑面積建筑面積（套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積+公用房屋分攤面積公用房屋分攤面積） 多層住宅：多層住宅：公攤面積是房屋建筑面積的公攤面積是房屋建筑面積的8%-13%8%-13%左右。左右。 小高層：小高層：公攤面積是房屋建筑面積的公攤面積是房屋建筑面積的15%-22%15%-22%左右

6、。左右。 高層：高層：公攤面積是房屋建筑面積的公攤面積是房屋建筑面積的28%-28%-35%35%左右。左右。建筑常識建筑常識樓型、戶型樓型、戶型 按樓型可分為：按樓型可分為：板式樓和塔式樓；板式樓和塔式樓； 按戶型可分為：按戶型可分為：一居、兩居、三居、多居一居、兩居、三居、多居 一般來說：一般來說：一居室住房面積在一居室住房面積在30 30 5555，兩居室住房面積在兩居室住房面積在60 60 8080，三居室住房，三居室住房面積在面積在96 96 130130，多居室住房面積在，多居室住房面積在135 135 以上。以上。 其它：其它：別墅、私宅、復(fù)式樓、躍式樓、半層、別墅、私宅、復(fù)式樓

7、、躍式樓、半層、loftloft等等行業(yè)術(shù)語行業(yè)術(shù)語 天地全天地全天然氣、地下室天然氣、地下室 一套二一套二兩室一廳兩室一廳 房屋朝陽房屋朝陽房屋主采光朝向南面房屋主采光朝向南面 山墻山墻一棟樓兩側(cè)最靠邊的住房（針對板一棟樓兩側(cè)最靠邊的住房（針對板式樓式樓) )房屋價值房屋價值 位置位置（交通、醫(yī)療、商超、學(xué)校）（交通、醫(yī)療、商超、學(xué)校） 環(huán)境環(huán)境（物業(yè)管理、小區(qū)周邊綠化）（物業(yè)管理、小區(qū)周邊綠化） 房屋本質(zhì)房屋本質(zhì)（使用年限、裝修程度、房屋質(zhì)（使用年限、裝修程度、房屋質(zhì)量、通風(fēng)、采光、）量、通風(fēng)、采光、） 用途和樓層用途和樓層（商用和居住使用，多層與高（商用和居住使用，多層與高層的分段價值）

8、層的分段價值） 稅費稅費（房屋實際繳納的稅額）（房屋實際繳納的稅額）二手房銷售模式二手房銷售模式1 1、一次性取得產(chǎn)證、一次性取得產(chǎn)證2 2、轉(zhuǎn)按揭或未取得產(chǎn)證、轉(zhuǎn)按揭或未取得產(chǎn)證3 3、二手房按揭、二手房按揭 簽署看房確認書買房交公司2萬元定金透明交易，簽三方約買方將購房款打到雙方指定賬戶買賣雙方至房地產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)買方領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證公司見到物業(yè)交割單后放款給賣方售后服務(wù)一次性付款流程一次性付款流程一、轉(zhuǎn)按揭或一次性付款未取得產(chǎn)證一、轉(zhuǎn)按揭或一次性付款未取得產(chǎn)證 原房主按揭購買住房，或未取得房原房主按揭購買住房，或未取得房產(chǎn)證。因?qū)儆阢y行抵押按揭中，或沒有產(chǎn)證。因?qū)儆阢y行抵押按揭中，或

9、沒有房產(chǎn)證，無法上市交易、過戶，所以辦房產(chǎn)證，無法上市交易、過戶，所以辦理相關(guān)法律手續(xù)。理相關(guān)法律手續(xù)。 公證書：委托、聲明公證書：委托、聲明 法院裁決書：如不辦理，購買方需法院裁決書：如不辦理，購買方需公證聲明，公司免責(zé)。公證聲明，公司免責(zé)。二、有二、有 產(chǎn)證房二手房按揭產(chǎn)證房二手房按揭 1.房產(chǎn)價值評估房產(chǎn)價值評估：根據(jù)：土地等級、房屋年限、：根據(jù)：土地等級、房屋年限、樓層、戶型、朝向、小區(qū)配套設(shè)施、小區(qū)周邊樓層、戶型、朝向、小區(qū)配套設(shè)施、小區(qū)周邊醫(yī)療，教育等醫(yī)療，教育等 環(huán)境、裝修情況。環(huán)境、裝修情況。 2.過戶過戶，交納首付。，交納首付。 3.銀行貸款銀行貸款附帶銀行按揭利率表附帶銀行

10、按揭利率表 4.公司收取費用公司收取費用：按揭手續(xù)費：貸款額的：按揭手續(xù)費：貸款額的3% 如要墊資：墊資的如要墊資：墊資的2%稅費及過戶費用 房產(chǎn)過戶費用：普宅每平方房產(chǎn)過戶費用：普宅每平方6 6元元 非普宅每非普宅每平方平方8 8元元 契稅：契稅：面積面積小于小于9090平方米平方米。首次購房，。首次購房，交納評估價格的交納評估價格的1%1%。 面積面積小于小于145145平方米大于平方米大于9090平方米平方米，交納評估價格的交納評估價格的1.5%1.5%。 面積面積大于大于145145平方米平方米，含含145145平方米平方米的，或非普通住宅，交納評估價格的的，或非普通住宅，交納評估價格的3%3% 個人所得稅：個人所得稅：評估價格的評估價格的1%1%營業(yè)稅：營業(yè)稅：1.房屋確權(quán)時間超過房屋確權(quán)時間超過5年，房屋面積年，房屋面積 小于小于 145M.不交納營業(yè)稅。不交納營業(yè)稅。 2. 房屋確權(quán)時間未滿房屋確權(quán)時間未滿5年、房屋面積小年、房屋面積小 145 M交納差額營業(yè)稅交納差額營業(yè)稅5.5%。 3.房屋面積大于或等于房屋面積大于或等于140M，交納全，交納全 額營