如何提高物業(yè)費的收繳率

1、如何順利提高物業(yè)費收取情況影響一個項目物業(yè)管理費收繳率的幾個主要因素：（1） 開發(fā)時期項目的整體建設(shè)水平； （2） 物業(yè)公司的整體服務(wù)管理水平； （3） 客戶的綜合素質(zhì)； （4） 物業(yè)公司與客戶之間的客戶關(guān)系；以服務(wù)促收費，以收費查服務(wù)：物業(yè)管理費是一項服務(wù)性收費，全面提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平是保證物業(yè)管理費收繳率的前提，而要提高物業(yè)公司的服務(wù)水平并使之保持在高水平狀態(tài)下運行，必須從以下幾個方面入手：（1） 組建一支強有力的物業(yè)管理團隊。（2） 建立公開透明的財務(wù)制度。（3） 建立良好的客戶關(guān)系：建立健全客戶與物業(yè)公司的溝

2、通渠道，并使之保持通暢。及時了解客戶的需求。（4） 全面提高客戶的綜合滿意度：僅僅完成基本服務(wù)是遠遠不夠的，還必須在外延服務(wù)上下工夫。要以客戶滿意度調(diào)查為手段，了解客戶的個性化需求。 （5） 重大問題提請客戶參與，尊重客戶的意見和建議。（6） 充分利用收費過程中暴露出的問題，來檢驗所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。對客戶群進行細分，根據(jù)他們的特點采取差別化方案：從繳費習慣角度出發(fā)，可以將客戶分為以下四種情況：（1） 享受服務(wù)就自動繳費的客戶；（2） 享受服務(wù)，但需要提醒才繳費的客戶； （3） 享受服務(wù)，但需要多次提醒才繳費的客戶；

3、60;（4） 享受服務(wù)，提醒多次也不繳費的客戶。對于第一種客戶，是我們的優(yōu)良客戶，我們要關(guān)注他們的服務(wù)需求的變化，及時滿足他們需求上的變化。對于第二、三種客戶：作為物業(yè)公司的客服人員，要按照繳費周期適時提醒客戶，確保其能按時繳納物業(yè)費。對于第四種客戶，要對客戶的欠費原因進行細分，針對不同的客戶采取個性化措施：（1） 開發(fā)原因（主要是房屋質(zhì)量問題）；要通過溝通了解客戶的真正損失，代表客戶（或陪同客戶）與開發(fā)公司進行談判，最大限度地保證客戶的利益不受或少受損失。在這個過程中要讓開發(fā)公司意識到：開發(fā)公司在支付一定的成本滿足客戶需求的同時，開發(fā)公司在社會效益方面所取得的巨大利益。（

4、2） 服務(wù)瑕疵；物業(yè)管理工作者必須認識到：公司在按照某一標準提供物業(yè)服務(wù)的同時，必然會忽略一些客戶的個性化需求。對于這些個性化需求及物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的瑕疵，物業(yè)公司要以實事求是的態(tài)度去對待并采取積極有效的措施進行及時處理，以消除客戶的不滿情緒。（3） 收費流程方面：及時調(diào)整客戶所反應(yīng)的收費流程方面的問題，對客戶在繳費過程中出現(xiàn)的問題，要協(xié)助客戶積極地想辦法培養(yǎng)客戶良好的繳費習慣，建立客戶繳費光榮的輿論導向：在目前物業(yè)管理法律法規(guī)不健全，許多開發(fā)公司追求短期利益，客戶的消費意識不夠成熟的實際情況下，物業(yè)工作者承擔著引導客戶進行消費習慣變革的重任，物業(yè)工作者要通過溝通，使客戶了解

5、到在享受服務(wù)的同時，必須付出必要的成本，只有廣大客戶都主動繳費，物業(yè)公司才能把更多的精力和財力用到項目所在物業(yè)的增值和保值上。建立預(yù)防性措施,加大預(yù)收的比例。公司/項目要建立預(yù)防性措施，在通過全面提高物業(yè)管理水平的前提下，加大物業(yè)管理費的預(yù)收比例，確保項目的資金安全，同時對本項目的應(yīng)收帳款進行滾動統(tǒng)計，并根據(jù)實際情況進行任務(wù)分解：（1）作出本期應(yīng)收帳款收繳計劃：將本期應(yīng)收帳款除以計劃收費周期，計算出每天/周/月的應(yīng)收金額，作為任務(wù)下達到各分管區(qū)域，由各區(qū)域負責實施，并與每天/周/月的實收情況進行比對。（2）作出累計應(yīng)收帳款清繳計劃：對于前期累計應(yīng)收帳款，制定清繳計劃（周期），作為任務(wù)下達到各分

6、管區(qū)域，由各區(qū)域負責實施，并與每天/周/月的實收情況進行比對。根據(jù)累計應(yīng)收帳款總額與月物業(yè)費總額之比（應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額=0.51.5），采取不同的清繳力度。（） 當累計應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額= 0.5時，清繳力度以月為統(tǒng)計比對周期。（） 當累計應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額=時，清繳力度以周為統(tǒng)計比對周期。（） 當累計應(yīng)收帳款/月物業(yè)費總額=1.5時，清繳力度以天為統(tǒng)計比對周期。 物業(yè)管理費的收取及催繳程序 （有關(guān)滯納金比例以該項目業(yè)主公約及物業(yè)管理合同為準） 業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日 1.1 預(yù)繳半年管理費 1.1.1 

7、物業(yè)公司財務(wù)部將于每年月日及1月日起向各業(yè)戶發(fā)出次年管理費付款通知書，詳列應(yīng)交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到付款通知書一個月內(nèi)繳納下一個半年的管理費。 1.1.2 每年的月日及月日起，財務(wù)部對尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出催款通知書，列明欠款明細項目，通知其在收到催款通知書一個月內(nèi)繳清欠款。催款通知書列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3滯納金的提示。 1.1.3 催款通知書發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出最后繳款通知書，通知其必須于收到最后繳款通知書5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3的滯納金（從月日或月日欠款的第一天起算）。 1.1.4&#

8、160;在最后繳款通知書發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 業(yè)主公約物業(yè)管理合同規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。 1.1.5 付款通知書、催款通知書及最后繳款通知書均由財務(wù)部負責編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。 1.2 預(yù)繳三個月管理費 1.2.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每年月日及月日、月日、月日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度管理費付款通知書，詳列應(yīng)交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到付款通知書一個月內(nèi)繳納下一季度的管理費。 把物業(yè)管理師加入收藏夾！1.2.2 每年的月日、月日、月日及月日起，財務(wù)部對尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出催款通知書，列明欠款明細項

9、目，通知其在收到催款通知書一個月內(nèi)繳清欠款。催款通知書列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3滯納金的提示。 1.2.3 催款通知書發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出最后繳款通知書，通知其必須于收到最后繳款通知書5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3的滯納金（從當季度欠款的第一天起算）。 1.2.4 在最后繳款通知書發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 業(yè)主公約物業(yè)管理合同規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。 1.2.5 付款通知書、催款通知書及最后繳款通知書均由財務(wù)部負責編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。 1.3

10、0;預(yù)繳一個月管理費 1.3.1 物業(yè)公司財務(wù)部將于每月日起向各業(yè)戶發(fā)出下月管理費付款通知書，詳列應(yīng)交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到付款通知書一個月內(nèi)繳納下月的管理費。 1.3.2 每月的日起，財務(wù)部對尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出催款通知書，列明欠款明細項目，通知其在收到催款通知書日內(nèi)繳清欠款。催款通知書列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3滯納金的提示。 1.3.3 催款通知書發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出最后繳款通知書，通知其必須于收到最后繳款通知書5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日3的滯納金（從當月欠款的第一天起算）。 1.3

11、.4 在最后繳款通知書發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 業(yè)主公約物業(yè)管理合同規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。 1.3.5 付款通知書、催款通知書及最后繳款通知書均由財務(wù)部負責編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出二、解決收費難的基本思路 解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關(guān)政策法規(guī)、收費標準乃至整個社會，所以解決“收費難”是一項系統(tǒng)工程。 1. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)培育出正確的服務(wù)理念，并在實踐中加以運用。假如仍以管理者自居，把業(yè)主當成管理的對象，那么收費難的問題就不可能根本解決。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把服務(wù)理念的培育當成第一要務(wù)，只有這樣才能擺正位置，做好服務(wù)，在培育服

12、務(wù)理念的基礎(chǔ)上加強物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，提高其專業(yè)化、規(guī)范化的水平，使物業(yè)管理從業(yè)人員既有嚴格的服務(wù)理念，又有高素質(zhì)的服務(wù)水準，這樣才能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)和令人滿足的服務(wù)。 2 加強物業(yè)管理知識的宣傳力度，使業(yè)主理解物業(yè)管理的內(nèi)涵和真正意義，樹立現(xiàn)代的消費觀念和消費意識。物業(yè)小區(qū)應(yīng)在政府指導下，開展對業(yè)主的“全員教育”，幫助業(yè)主了解法律法規(guī)及相關(guān)政策，不斷提升業(yè)主的住房消費意識，使業(yè)主在小區(qū)中更像一名真正的主人。物業(yè)管理公司應(yīng)采取各種方式，幫助業(yè)主樹立“住房消費觀念”，讓業(yè)主“事先預(yù)知”、“內(nèi)容詳知”、“人人皆知”。同時還要想方設(shè)法幫助業(yè)主克服困難，解決問題。 3 物業(yè)管理行業(yè)制定出“質(zhì)價相符”

13、的收費標準。按照物業(yè)管理條例 規(guī)定，收費標準應(yīng)由物業(yè)管理公司與業(yè)主協(xié)商制定，而實施這一舉措的要害是“質(zhì)價相符”。與質(zhì)價相符的收費標準配套的是物業(yè)管理公司提供的“菜單式”服務(wù)，即把每一項服務(wù)內(nèi)容都用單價確定下來，使業(yè)主在接受服務(wù)之前，就能清楚地看到服務(wù)的質(zhì)量和價格。 4 培育和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。 物業(yè)管理行業(yè)不同于其它行業(yè)，有時它對員工的個人素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)，要不斷對員工進行“職工道德、禮儀禮貌”培訓，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力，注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，切實維護業(yè)主的復興，使業(yè)主真正體會到物業(yè)管理公司“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主解決困難的問題，點點滴滴見真情，把各項服務(wù)都做到讓業(yè)主滿足。 5 實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。 各個物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)實際情況制定收費考核辦法。超過標準的，則按應(yīng)收費總額的一定比例計提，獎勵給員工；沒有達到規(guī)定的收費標準則有相應(yīng)比例的處罰辦法。 6 有條件地開展電子付費，并動員廣大業(yè)主接受這一科學、便捷、與城市現(xiàn)代化接軌的物業(yè)服務(wù)電子付費方式。由于物業(yè)服務(wù)收費難度很大，不少物業(yè)管理企業(yè)把收費工作當作第一要務(wù)，這樣一來或多或少