第二冊運(yùn)營計(jì)劃管理體系

1、（2015版）第二冊 計(jì)劃管理體系世茂集團(tuán)綜合管理中心運(yùn)營管理部前 言為提高公司運(yùn)營管理水平，滿足運(yùn)營管理人員的運(yùn)營管理需求，進(jìn)行區(qū)域及項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理和精細(xì)化管理，方便各專業(yè)人員，尤其是運(yùn)營管理人員對運(yùn)營管理制度的熟悉和查閱，特制定本運(yùn)營管理制度匯編。 運(yùn)營管理制度匯編共分為：運(yùn)營管理體系、運(yùn)營計(jì)劃管理體系、運(yùn)營評價(jià)及考核三部分， 系統(tǒng)闡述了集團(tuán)運(yùn)營管理的框架和要求。本制度匯編適用于世茂房地產(chǎn)控股的，并實(shí)際由世茂房地產(chǎn)（813）日常經(jīng)營管理的獨(dú)資、合資項(xiàng)目公司。目錄前言2第一節(jié)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息認(rèn)定3一、項(xiàng)目土地儲(chǔ)備及開發(fā)面積指引3二、項(xiàng)目物業(yè)類型說明指引7第二節(jié)全周期目標(biāo)管理13一、可售物業(yè)啟動(dòng)會(huì)

2、13二、酒店評審會(huì)22三、商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理指引（含銷售+自持物業(yè)）23四、主題樂園啟動(dòng)會(huì)28五、展示區(qū)啟動(dòng)會(huì)28第三節(jié)年度運(yùn)營計(jì)劃管控29一、年度運(yùn)營計(jì)劃填表說明29二、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理制度37三、預(yù)算管理43第四節(jié)運(yùn)營過程管理45一、運(yùn)營簡報(bào)45二、項(xiàng)目雙周報(bào)48附件：48第一節(jié) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息認(rèn)定一、 項(xiàng)目土地儲(chǔ)備及開發(fā)面積指引第一條目的、定義與原則1、目的為規(guī)范各項(xiàng)目土地儲(chǔ)備及開發(fā)面積信息統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，便于有依據(jù)的提供不同開發(fā)階段科目成本測算、科目成本分?jǐn)偂⑿畔⑴兜认嚓P(guān)面積數(shù)據(jù)，完善項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理。2、定義2.1總建筑面積：指建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地上及地下各層建筑面積之和。2

3、.2用地面積：建設(shè)項(xiàng)目報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國土資源行政主管部門測定的建設(shè)用地土地面積，包括：代征地面積：指由建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主隨同其他建設(shè)用地一起辦理征地手續(xù)，并由業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，但建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主必須無償交付給城市公共建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)，作為公共建設(shè)用地的那部分土地面積。該土地雖由業(yè)主出資、征用，但土地使用權(quán)不屬于業(yè)主，業(yè)主的土地證上亦不體現(xiàn)，其財(cái)產(chǎn)權(quán)歸城建部門即政府所有。該土地用途是規(guī)劃已經(jīng)確定且不納入紅線外市政配套費(fèi)用的公共道路、活動(dòng)場所、綠化及城市景觀區(qū)的建設(shè)，緊鄰項(xiàng)目建設(shè)用地。建設(shè)項(xiàng)目凈用地面積：在該部分土地范圍內(nèi)方可建設(shè)項(xiàng)目所需的工程內(nèi)容，業(yè)主僅對該部分土地?fù)碛胸?cái)產(chǎn)

4、權(quán)。下述沒有特別說明的，均為項(xiàng)目凈用地面積。容積率：可計(jì)容的建筑面積/用地面積之比（%）。2.4建筑密度（建筑物的覆蓋率）：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積（即底層占地面積）/用地面積之比（%）。綠化率：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積/用地面積之比（%）。綠地率：指建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和/用地面積之比（%）。主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，其計(jì)算比綠化率嚴(yán)格。 綠地率通常以下限控制：并不是長草的地方均可計(jì)算綠地率，距建筑外墻和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土未達(dá)3米深度的土地，不管其上面是否存在綠化，均不計(jì)入綠地面積；公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、

5、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。2.7景觀面積：暫定為項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)用地面積扣除建筑底層占地面積。占地面積：指建筑物占有或使用的土地水平投影面積，按底層建筑面積計(jì)算。2.9計(jì)容面積：即為可計(jì)算容積率的建筑面積，是指小區(qū)內(nèi)所有計(jì)算容積率的建筑面積之和，一般情況，計(jì)容面積= 規(guī)劃條件容積率×規(guī)劃建筑用地面積。：取得商品房預(yù)售許可證、可以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積。包括已經(jīng)預(yù)售和正在預(yù)售的商品房面積。倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室（門衛(wèi)室）、管理（包括物業(yè)管理

6、）用房等不應(yīng)計(jì)入可售面積。對自持經(jīng)營物業(yè)，地上持有經(jīng)營物業(yè)及地下用于商場等建筑面積視為可售面積。2.11擬建面積：指項(xiàng)目獲取土地后至工程開工前的建筑面積（項(xiàng)目總建筑面積-已竣工備案的建筑面積-在建面積）。2.12在建面積：指工程開工后至項(xiàng)目未取得竣工備案的建筑面積。2.13竣工面積：指通過竣工驗(yàn)收后的竣工備案文件上載明的建筑面積。2.14土地儲(chǔ)備面積：指項(xiàng)目未取得竣工備案的建筑面積（項(xiàng)目總建筑面積-已竣工備案的建筑面積）。2.15工程開工：指由施工單位提出開工申請，經(jīng)甲方最終書面確認(rèn)可以進(jìn)行施工，其書面載明甲方要求或同意的基礎(chǔ)施工階段打樁或挖土的起始日期。3、原則3.1 一致性原則本指引規(guī)定定

7、義及相應(yīng)面積統(tǒng)計(jì)、更新維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，各業(yè)務(wù)部門使用時(shí)應(yīng)保持一致。 3.2 確認(rèn)性原則3.2.1本指引規(guī)定的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、更新維護(hù)，按固定表式，由項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)組織填寫、開發(fā)/工程/銷售部門配合、項(xiàng)目成本合約部門復(fù)核、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人確認(rèn)并對項(xiàng)目數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；區(qū)域開發(fā)、設(shè)計(jì)、工程復(fù)核、區(qū)域成本合約復(fù)核并匯總。3.2.2對已獲土地但未成立項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)及區(qū)域所屬的合資/合作項(xiàng)目，由區(qū)域開發(fā)負(fù)責(zé)組織填寫、區(qū)域設(shè)計(jì)復(fù)核、區(qū)域成本合約復(fù)核并匯總，區(qū)域開發(fā)對項(xiàng)目數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。3.3.1成本合約部門是數(shù)據(jù)輸出的唯一部門，該等數(shù)據(jù)的輸出包括項(xiàng)目公司向區(qū)域、區(qū)域向集團(tuán)的逐級匯總并提交。 每月23日，區(qū)域應(yīng)向集團(tuán)運(yùn)營管

8、理部提交本指引規(guī)定的數(shù)據(jù)報(bào)表，該等數(shù)據(jù)包括下款規(guī)定各階段更新數(shù)據(jù)。3.4數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、更新維護(hù)項(xiàng)目及區(qū)域公司應(yīng)按以下階段對數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、更新：土地獲取、擴(kuò)初、施工圖、預(yù)測、實(shí)測5個(gè)階段，各階段數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、更新內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)如下所述。第二條 適用范圍適用公司開發(fā)的所有項(xiàng)目。第三條 土地獲取階段1. 根據(jù)簽訂的土地框架協(xié)議、招拍掛或股權(quán)轉(zhuǎn)讓/土地合同、已獲土地證，統(tǒng)計(jì)更新各地塊項(xiàng)下各產(chǎn)品類型對應(yīng)的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、計(jì)容面積、占地面積；地塊的用地面積（包括代征地面積、項(xiàng)目凈用地面積）及綠地面積；說明所占權(quán)益比例。2. 計(jì)容面積通過容積率計(jì)算；占地面積通過建筑密度計(jì)算；綠地面積通過綠地率計(jì)

9、算。3. 該階段的產(chǎn)品類型的填寫按土地框架協(xié)議、招拍掛或股權(quán)轉(zhuǎn)讓/土地合同、已獲土地證項(xiàng)下約定的內(nèi)容填寫。第四條 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段1. 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)，統(tǒng)計(jì)更新各地塊項(xiàng)下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應(yīng)的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、計(jì)容面積、占地面積；地塊景觀面積及綠地面積。地塊景觀面積通過其定義進(jìn)行計(jì)算；綠地面積通過綠地率計(jì)算。2. 該階段的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引”內(nèi)容的約定。第五條 施工圖設(shè)計(jì)階段1. 根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)，統(tǒng)計(jì)更新各地塊項(xiàng)下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應(yīng)的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、占地面積。2. 該階段的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引”

10、內(nèi)容的約定。第六條 預(yù)測階段1. 根據(jù)可售面積定義及預(yù)售條件，在土地獲取、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)售各階段統(tǒng)計(jì)更新各地塊項(xiàng)下的可售面積。其中土地獲取階段統(tǒng)計(jì)更新至產(chǎn)品類型項(xiàng)下的可售面積；擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、預(yù)售階段統(tǒng)計(jì)更新至產(chǎn)品類型項(xiàng)下的最小核算單位的可售面積。2. 土地獲取階段的產(chǎn)品類型按土地框架協(xié)議、招拍掛或股權(quán)轉(zhuǎn)讓/土地合同、已獲土地證的約定。擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)售階段的產(chǎn)品類型按“世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引”的約定。第七條 實(shí)測階段（竣工備案）1. 根據(jù)實(shí)測/竣工備案，統(tǒng)計(jì)更新各地塊項(xiàng)下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應(yīng)的實(shí)測可售面積、當(dāng)月竣工面積、累計(jì)竣工建面及累計(jì)計(jì)容面積。2. 該階

11、段的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引”內(nèi)容的約定。第八條 科目成本測算及分?jǐn)倢γ娣e數(shù)據(jù)的應(yīng)用按“世茂集團(tuán)開發(fā)成本科目說明指引”約定的科目成本測算、科目成本分?jǐn)偹捎玫拿娣e指標(biāo)：擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段前采用土地獲取階段數(shù)據(jù)；擴(kuò)初設(shè)計(jì)及以后階段采用擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段數(shù)據(jù)，若后階段統(tǒng)計(jì)更新的總面積比擴(kuò)初設(shè)計(jì)相應(yīng)總面積差異3%及以上的，則應(yīng)按最新的統(tǒng)計(jì)的面積對科目成本測算值、科目成本分?jǐn)傊颠M(jìn)行調(diào)整；項(xiàng)目結(jié)算階段采用實(shí)測/竣工備案階段數(shù)據(jù)。第九條 土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備應(yīng)統(tǒng)計(jì)更新當(dāng)月開工建面、在建面積、擬建面積和土地儲(chǔ)備面積。其中擬建面積和土地儲(chǔ)備面積按其定義，由固定表式自動(dòng)生成，項(xiàng)目未竣工備案前，土地儲(chǔ)備關(guān)聯(lián)的項(xiàng)

12、目總建筑面積在未取得工程規(guī)劃許可證前采用土地獲取階段的更新數(shù)據(jù)（土地合同或招拍掛文件/股權(quán)轉(zhuǎn)讓文件載明的數(shù)據(jù)）、擴(kuò)初設(shè)計(jì)及以后階段采用擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段所取得項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證載明的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目竣工備案后采用實(shí)測/竣工備案階段數(shù)據(jù)。二、項(xiàng)目物業(yè)類型說明指引第一條 目的、定義與原則1、目的為規(guī)范成本、營銷、設(shè)計(jì)、開發(fā)、工程統(tǒng)計(jì)口徑，便于成本、銷售同平臺數(shù)據(jù)的比較和分析，以及為利潤測算提供正確的數(shù)據(jù)支持。2、定義物業(yè)類型是指開發(fā)項(xiàng)目的屬性，亦可稱為“業(yè)態(tài)類型”、“核算對象”。3、原則3.1 一致性原則本指引規(guī)定的產(chǎn)品類型，各業(yè)務(wù)部門使用時(shí)應(yīng)保持一致；本指引規(guī)定物業(yè)類型項(xiàng)下的最小核算單位，由各業(yè)務(wù)部門自行確

13、定，若不一致的應(yīng)明確對應(yīng)關(guān)系。3.2 確認(rèn)性原則3.1.1指引規(guī)定的產(chǎn)品類型不滿足項(xiàng)目需求的，由區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人向集團(tuán)運(yùn)營管理部提供相應(yīng)的產(chǎn)品類型名稱，由集團(tuán)統(tǒng)一修訂相應(yīng)的產(chǎn)品類型。3.1.2指引第三條第1款規(guī)定的第一級分期由項(xiàng)目提交并經(jīng)區(qū)域、集團(tuán)確認(rèn)的項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)資料明確的分期為準(zhǔn)，不作調(diào)整；第一級分期項(xiàng)下的第二級子分期在確認(rèn)的項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)資料后，根據(jù)實(shí)際情況，可在單體建筑未開工前預(yù)先進(jìn)行調(diào)整，該等調(diào)整由項(xiàng)目、區(qū)域工程部門發(fā)起，征詢銷售及成本合約部門意見后，經(jīng)區(qū)域總裁確認(rèn)，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營管理部備案。第二條 適用范圍適用于開發(fā)的民用建筑項(xiàng)目。第三條 物業(yè)類型包括層次1、物業(yè)類型的層次項(xiàng)目-地塊-分期-產(chǎn)

14、品類型-最小核算單位。1.1.1內(nèi)部管控的項(xiàng)目名稱應(yīng)由兩部分構(gòu)成：即“城市+項(xiàng)目特定名稱”，如：“昆山蝶湖灣項(xiàng)目”、“成都猛追灣項(xiàng)目”。1.1.2現(xiàn)有項(xiàng)目由各項(xiàng)目擬定名稱后，經(jīng)區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人審核，上報(bào)區(qū)域/旅游公司總裁確認(rèn)；后續(xù)新增項(xiàng)目亦須按1.1.1條的方式命名，由項(xiàng)目預(yù)備會(huì)進(jìn)行確認(rèn)。項(xiàng)目名稱確認(rèn)后，作為此項(xiàng)目內(nèi)部管控及與合作對象簽署合同（銷售合同除外）的唯一使用名稱，不得修改。1.1.3對銷售案名的確定由銷售部門另行規(guī)定，并作為銷售宣傳及與小業(yè)主簽署銷售合同的使用名稱。1.2地塊名稱的確定地塊是指招拍掛或協(xié)議項(xiàng)目收購所形成的各地塊。其地塊名稱應(yīng)與土地證上所規(guī)定的名稱保持一致，如項(xiàng)目對該地塊

15、有其他特定叫法，可加括號備注說明。1.3分期名稱的確定1.3.1分期是指土地獲得后，逐步施工的區(qū)域劃分。1.3.2分期建立的基本原則：1）稅務(wù)籌劃合理性原則：應(yīng)按稅收繳納最合理的方式在地塊中對分期進(jìn)行合理劃分；2）開發(fā)周期一致性原則：同一分期內(nèi)的開發(fā)周期應(yīng)保持一致，分期內(nèi)不同樓棟的開工時(shí)間相差不宜超過3個(gè)月，竣工時(shí)間依次類推；3）開發(fā)面積適中原則：同一分期內(nèi)的面積不宜過大，以建筑面積不超過10萬平方米為宜；4）產(chǎn)品差異原則：同一分期內(nèi)的產(chǎn)品類型應(yīng)基本相近，若產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，應(yīng)分別歸入不同的分期以作為成本核算的對象。1.3.3現(xiàn)已明確分期的項(xiàng)目，需進(jìn)行調(diào)

16、整分期的，應(yīng)按1.3.2條的規(guī)定，經(jīng)項(xiàng)目工程、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)、銷售等各職能部門達(dá)成一致，由項(xiàng)目總監(jiān)上報(bào)區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人審核、區(qū)域/旅游公司總裁確認(rèn)；新項(xiàng)目及未明確分期的地塊，應(yīng)按1.3.2條的規(guī)定建立分期，經(jīng)項(xiàng)目工程、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)、銷售等各職能部門達(dá)成一致，由項(xiàng)目預(yù)備會(huì)/啟動(dòng)會(huì)進(jìn)行確認(rèn)。項(xiàng)目的分期經(jīng)確認(rèn)通過后，將作為內(nèi)部管控及成本核算的依據(jù)，不得修改。1.3.4對于面積較大的分期，可分為兩級層次，第一級分期名稱采用“第一（二、三、四）期”表示；第一級項(xiàng)下的第二級采用子分期的形式，子分期名稱以“.”表示。子分期可依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際施工情況自行添加及調(diào)整，作為施工節(jié)奏的管控，但不作為成本核算對象。1

17、.4 最小核算單位，是指各單體建筑（即為單體樓棟）。第四、物業(yè)產(chǎn)品類型1、住宅：公寓1）低層： 地上1-3層。與多層（或小高層、高層、超高層）相連的低層并入多層（或小高層、高層、超高層），但低層沿街商鋪除外，該等商鋪按下述第2.1.2款的規(guī)定。2）多層：地上4-6層。3）小高層：地上711層（或11+1層）。4） 高層：地上12層及以上。5）超高層：建筑高度大于1OOm。1.2住宅商業(yè)：是指項(xiàng)目性質(zhì)為住宅的小區(qū)（建設(shè)規(guī)劃紅線范圍）內(nèi)的低層沿街商鋪、獨(dú)立單體建筑的住宅商業(yè)等。但不含具有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所，該會(huì)所按下述第2.1.7款的規(guī)定。1.3花園洋房：是指設(shè)計(jì)圖紙明確名稱為花園洋房的低層或多層。1.4

18、別墅：含疊拼、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、類獨(dú)棟等。1）地下車庫：具有住宅項(xiàng)目性質(zhì)的地下建筑，含與住宅單體建筑相連(或獨(dú)立)且為公共的地下停車庫、自行車庫等；住宅單體建筑獨(dú)用的地下停車庫（非公共的停車庫）、自行車庫等視為本樓棟的地下室。2）地下人防車庫：屬于地下人防工程的停車庫；住宅單體建筑獨(dú)用的地下人防工程視為本樓棟的地下室。3）地上車庫：設(shè)置在地上建筑內(nèi)的公共停車庫，普通的地面停車位不屬于地上車庫。配套建筑：含學(xué)校、幼兒園、活動(dòng)室、獨(dú)立單體的門衛(wèi)室、獨(dú)立單體的垃圾房、獨(dú)立單體的物業(yè)用房、獨(dú)立單體的變電站、無產(chǎn)證的會(huì)所等。1.7其他，含具有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所、保障房等。2、商業(yè)與辦公：商業(yè)有較大規(guī)模，商業(yè)經(jīng)營

19、的整體性較強(qiáng)，能夠通過合適的商業(yè)定位和經(jīng)營手段，形成統(tǒng)一的商業(yè)品牌和口碑，輻射較遠(yuǎn)距離的消費(fèi)客群的商業(yè)建筑。大型單體商業(yè)：建筑單體計(jì)容面積大于2萬平方米，能夠?qū)儇洝⒊?、家居、各類型零售專賣店、各類型娛樂及服務(wù)等1種或多種業(yè)態(tài)集中設(shè)置在一個(gè)建筑單體內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營場所，包括購物中心、單體百貨、單體大賣場等。其項(xiàng)目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機(jī)房等）部分面積。街區(qū)型商業(yè)：建筑總計(jì)容面積大于2萬平方米，由2個(gè)以上的多個(gè)小型商業(yè)單體（計(jì)容面積小于1萬平方米）圍合而成的具有內(nèi)部（半）露天廣場和內(nèi)部露天步行街的商業(yè)單體集群。其項(xiàng)目范圍包含地上建筑部分及與其

20、直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機(jī)房等）部分面積。大型地下商業(yè)：建筑面積在平方米以上，設(shè)置在獨(dú)立地下建筑內(nèi)，具有商業(yè)經(jīng)營功能，同時(shí)在地面上沒有與之直接連接的商業(yè)建筑（即非地面商業(yè)的地下部分）的商業(yè)空間。包括地鐵商業(yè)、人防空間商業(yè)、地下聯(lián)通通道商業(yè)、地下商業(yè)街等。配套型商業(yè)整體規(guī)模較小，或有一定規(guī)模但經(jīng)營整體性較差，不需要明確業(yè)態(tài)定位，適合各業(yè)戶分散經(jīng)營的商業(yè)建筑。裙房商業(yè)：建筑單體計(jì)容面積小于2萬平方米，地上建筑樓層3層或以上，主要經(jīng)營面積與塔樓建筑（包括辦公樓、酒店、SOHO、酒店公寓等）相連接，共用塔樓建筑的配套功能（包括地下停車庫、機(jī)房等）的商業(yè)建筑。其項(xiàng)目范圍包含地

21、上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機(jī)房等）部分面積。沿街商鋪：地上建筑樓層在2層或以下，部分經(jīng)營面積與塔樓建筑（包括辦公、酒店、SOHO、酒店公寓等）相連接或獨(dú)立單體建筑的沿街商業(yè)建筑（住宅項(xiàng)目的沿街商鋪屬于住宅商業(yè)）；2.3 其它類型商業(yè)具有商業(yè)經(jīng)營功能，但產(chǎn)權(quán)屬性屬于工業(yè)、教育、文化、藝術(shù)等新建或改造建筑。包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、舊廠房改造商業(yè)、博物館商業(yè)、體育館商業(yè)等。2.4 標(biāo)準(zhǔn)辦公樓建造用途主要用于企業(yè)辦公經(jīng)營，單套面積單元大于150平方米，不設(shè)置套內(nèi)餐廚、衛(wèi)生設(shè)施，僅設(shè)置單層公共衛(wèi)生設(shè)施，能夠?qū)崿F(xiàn)單套、多套連通及全層連通使用的辦公產(chǎn)品。多層辦公樓：地上1-7

22、層的辦公樓。塔樓式辦公樓：7層以上的辦公樓。2.5 其它類型辦公樓建筑用途兼顧企業(yè)辦公經(jīng)營和居住等其它一些使用功能，設(shè)置套內(nèi)餐廚、衛(wèi)生設(shè)施，不適宜多套連通使用的準(zhǔn)辦公產(chǎn)品。別墅式辦公：建筑單體在5000平方米以下，樓層在4層以下，有獨(dú)立的出入口和大堂，僅適用于一家企業(yè)封閉使用的小型單體辦公。2.5.2 SOHO式辦公：套型設(shè)計(jì)在150平方米以下，提供套內(nèi)餐廚及衛(wèi)生功能的可兼顧居住功能的辦公產(chǎn)品。2.5.3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)型辦公：土地產(chǎn)權(quán)為研發(fā)或工業(yè)等類型的辦公產(chǎn)品。2.6酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，但本質(zhì)仍然是公寓（其產(chǎn)權(quán)非住宅產(chǎn)權(quán)，一般為40或50年）

23、，其屬性可分為“自持”和“可售”兩大類。一般“自持”產(chǎn)品會(huì)配置有酒店式管理服務(wù)，“可售”產(chǎn)品則多不配置酒店式管理服務(wù)。2.7公共車庫是指為商辦項(xiàng)目服務(wù)的、不能作為獨(dú)立車位出售的汽車庫、自行車庫和機(jī)械車庫等。2.7.1 地下車庫：含地下及半地下車庫等。地下人防車庫：屬于地下人防工程的停車庫。地上車庫：設(shè)置在地上建筑內(nèi)的公共停車庫，普通的地面停車位不屬于地上車庫。2.8 配套建筑：是指為商辦項(xiàng)目服務(wù)的、獨(dú)立單體的管理用房、垃圾房、設(shè)備用房、變電站等。2.9 其他1）展覽中心2）文化中心3）藝術(shù)中心4）其他3、酒店。酒店：按屬性可分為：三星、四星、五星、超五星、商務(wù)酒店、精品酒店、快捷酒店、公寓式酒

24、店等4、主題樂園類型暫無細(xì)分項(xiàng)第二節(jié) 全周期目標(biāo)管理項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)適用范圍：會(huì)議對應(yīng)物業(yè)類型范圍適用管理制度可售物業(yè)啟動(dòng)會(huì)1、住宅2、建筑面積3萬方以下商業(yè)和辦公（含自持和可售）3、酒店式公寓世茂集團(tuán)可售物業(yè)啟動(dòng)會(huì)管理指引酒店評審會(huì)酒店持有酒店建設(shè)期總體管理思路及評審會(huì)流程商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)建筑面積3萬方以上的商業(yè)和辦公（含自持和可售）世茂集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理指引主題樂園評審會(huì)主題樂園世茂集團(tuán)主題樂園評審會(huì)管理指引展示區(qū)啟動(dòng)會(huì)售樓處、樣板房、展示區(qū)專項(xiàng)啟動(dòng)會(huì)-一、可售物業(yè)啟動(dòng)會(huì)（一）可售物業(yè)啟動(dòng)會(huì)管理指引第一條 目的、依據(jù)與適用范圍1、目的通過過程的動(dòng)態(tài)管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目事前決策、事中跟蹤和事后總結(jié)，保

25、證項(xiàng)目預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)在項(xiàng)目全周期運(yùn)作中起到承上啟下的作用，參照項(xiàng)目投資拿地時(shí)確立的方案的主要指標(biāo)作進(jìn)一步細(xì)化，重點(diǎn)解決項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、銷售、設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、成本、財(cái)務(wù)、效益之間的統(tǒng)籌安排，并作為后續(xù)工作推進(jìn)、點(diǎn)評及考核的主要依據(jù)之一。同時(shí)，為項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)更有效率的召開，在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)前特安排產(chǎn)品定位、方案設(shè)計(jì)和目標(biāo)成本三大專業(yè)評審會(huì)。專業(yè)評審會(huì)主要決策需在啟動(dòng)會(huì)上向許副主席及集團(tuán)各職能領(lǐng)導(dǎo)做重點(diǎn)匯報(bào)。2、依據(jù)根據(jù)前期已開的項(xiàng)目“拓展會(huì)”為基礎(chǔ)，進(jìn)行細(xì)化。3、適用范圍適用于房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可售物業(yè)部分。當(dāng)項(xiàng)目中存在多種不同的可售產(chǎn)品類型時(shí)（如高層、聯(lián)排別墅、可售商業(yè)等），需在啟動(dòng)會(huì)中分別展現(xiàn)

26、。自持物業(yè)（持有商業(yè)、酒店、主題樂園等）不適用于本指引。對于持有類商業(yè)及售后返租類商業(yè)須單獨(dú)召開“商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)”、自持酒店須單獨(dú)召開“酒店評審會(huì)”、主題樂園須單獨(dú)召開“主題樂園評審會(huì)”。第二條 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理原則1、階段性管理項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)分為兩個(gè)階段，即“專業(yè)評審會(huì)”和“正式啟動(dòng)會(huì)”。兩階段啟動(dòng)會(huì)的主要內(nèi)容及相關(guān)要求如下：會(huì)議名稱產(chǎn)品定位專業(yè)評審會(huì)方案設(shè)計(jì)專業(yè)評審會(huì)目標(biāo)成本專業(yè)評審會(huì)正式啟動(dòng)會(huì)召開目的項(xiàng)目產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)確定項(xiàng)目目標(biāo)成本確定項(xiàng)目核心指標(biāo)確定召開時(shí)間土地獲取后30天內(nèi)、初步方案前產(chǎn)品定位專業(yè)評審會(huì)后、土地獲取60天內(nèi)、規(guī)劃方案意見征詢前方案設(shè)計(jì)專業(yè)評審會(huì)后、土地獲取75天

27、內(nèi)、樁基或總包招標(biāo)前三大專業(yè)評審會(huì)后，土地獲取后90天內(nèi)，開工前參會(huì)人員集團(tuán)：集團(tuán)客戶管理中心、集團(tuán)營銷區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、區(qū)域運(yùn)營、區(qū)域營銷/設(shè)計(jì)/物業(yè)、項(xiàng)目：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目營銷/設(shè)計(jì)集團(tuán)：集團(tuán)設(shè)計(jì)區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、區(qū)域運(yùn)營、區(qū)域設(shè)計(jì)項(xiàng)目：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目設(shè)計(jì)集團(tuán)：集團(tuán)成本、集團(tuán)采購區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、區(qū)域運(yùn)營、區(qū)域成本項(xiàng)目：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目成本集團(tuán)：許副主席、各職能中心負(fù)責(zé)人、物業(yè)、集團(tuán)運(yùn)營管理部區(qū)域：區(qū)域負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、區(qū)域運(yùn)營、營銷、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人召集人項(xiàng)目營銷項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本區(qū)域運(yùn)營匯報(bào)人項(xiàng)目營銷項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人決策人集團(tuán)客戶/營銷管理中心集團(tuán)設(shè)計(jì)集團(tuán)成本許副主席

28、輸出成果產(chǎn)品定位PPT及會(huì)議紀(jì)要方案設(shè)計(jì)PPT及會(huì)議紀(jì)要目標(biāo)成本PPT及會(huì)議紀(jì)要正式啟動(dòng)會(huì)PPT、測算底稿及會(huì)議紀(jì)要備注：（1）上表所列示的參會(huì)人員為必須參加會(huì)議的人員，其他職能可憑實(shí)際情況選擇性參加。（2）已召開專業(yè)評審會(huì)的會(huì)議決議形成后續(xù)專業(yè)評審會(huì)的決策依據(jù)，相關(guān)職能部門如有意見請及時(shí)溝通。設(shè)計(jì)、物業(yè)需提前參與到營銷產(chǎn)品定位。設(shè)計(jì)方案上會(huì)前需征詢營銷、成本、工程、客服和物業(yè)等部門意見，待意見反饋并達(dá)成一致后上會(huì)。對于集團(tuán)重點(diǎn)項(xiàng)目，以上各專業(yè)評審會(huì)建議集團(tuán)、區(qū)域和項(xiàng)目各職能部門都參加。（3）為保證會(huì)議的有效推進(jìn)，在專業(yè)評審會(huì)階段，對于項(xiàng)目召集人召集并已確定好召開時(shí)間的會(huì)議，各參會(huì)方須準(zhǔn)時(shí)參加

29、。若無故缺席，視為其對會(huì)后決議的默認(rèn)同意。對于區(qū)域、項(xiàng)目提報(bào)的上會(huì)資料和會(huì)議紀(jì)要等，集團(tuán)相關(guān)職能部門應(yīng)于3個(gè)工作日內(nèi)做出反饋意見，否則默認(rèn)為同意。（4）對于已通過項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)或已開工的歷史項(xiàng)目，若項(xiàng)目在后續(xù)施工中未發(fā)生屬于啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)清單中的內(nèi)容時(shí)，可不再重復(fù)召開啟動(dòng)會(huì)。（5）若項(xiàng)目在未召開或未通過啟動(dòng)會(huì)的情況下擅自開工，將對項(xiàng)目處罰三顆星（30萬），并對項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行書面通報(bào)。2、核心指標(biāo)管控自本世茂集團(tuán)可售物業(yè)啟動(dòng)會(huì)管理指引正式發(fā)布之日起，所有召開啟動(dòng)會(huì)的項(xiàng)目，其各項(xiàng)指標(biāo)除了不得低于拓展資料上承諾的指標(biāo)外，還應(yīng)滿足以下要求：(1) 項(xiàng)目整體可售物業(yè)的全周期銷售凈利率，一線城市（北京、上

30、海、廣州、深圳）項(xiàng)目或經(jīng)集團(tuán)認(rèn)定后的個(gè)別項(xiàng)目不得低于12%，二線（省會(huì)城市、計(jì)劃單列市）、三線城市（除上述一、二線城市外）項(xiàng)目不得低于15%；(2) 獲取預(yù)售證后1個(gè)月累計(jì)去化率不得低于40%，3個(gè)月累計(jì)去化率不得低于60%，交付時(shí)累計(jì)去化率不得低于80%；交付滿一年后累計(jì)去化率不得低于90%；(3) 含低密度產(chǎn)品的項(xiàng)目在土地協(xié)議簽署后一線城市12個(gè)月內(nèi)，二線城市9個(gè)月內(nèi)，三線城市6個(gè)月內(nèi)須開盤；(4) 含低密度產(chǎn)品的項(xiàng)目在土地協(xié)議簽署后15個(gè)月內(nèi)應(yīng)力爭首批入賬；(5) 土地總價(jià)10億元以內(nèi)的項(xiàng)目在土地協(xié)議簽署后15個(gè)月實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正；(6) 土地總價(jià)10億以上、20億元以內(nèi)的項(xiàng)目在土地

31、協(xié)議簽署后24個(gè)月實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正；(7) 若項(xiàng)目包含自持物業(yè)，在分?jǐn)傋猿治飿I(yè)相應(yīng)的開發(fā)成本后，項(xiàng)目整體利潤率不小于0；(8) 項(xiàng)目商業(yè)部分的規(guī)劃證取得、工程計(jì)劃、竣備節(jié)點(diǎn)須與住宅部分獨(dú)立分開填報(bào)（項(xiàng)目須向政府獨(dú)立報(bào)規(guī)，若當(dāng)?shù)赜刑厥庖?guī)定除外，但須提供相應(yīng)證明文件）。針對上述的核心管控指標(biāo)，集團(tuán)運(yùn)營管理部將對啟動(dòng)會(huì)上會(huì)前的上會(huì)資料按此要求進(jìn)行預(yù)審，若不達(dá)標(biāo)原則上將不得召開啟動(dòng)會(huì)；在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)通過后，集團(tuán)運(yùn)營管理部將按照啟動(dòng)會(huì)的承諾指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管和點(diǎn)評。3、啟動(dòng)會(huì)管理紀(jì)律為保證啟動(dòng)會(huì)召開的嚴(yán)肅性與高效性，對會(huì)上確定的各項(xiàng)指標(biāo)在項(xiàng)目全周期實(shí)施過程中做到動(dòng)態(tài)管理，確保能夠?qū)嶋H達(dá)成，啟動(dòng)會(huì)的過會(huì)流

32、程及后續(xù)跟蹤均應(yīng)按照啟動(dòng)會(huì)紀(jì)律得各項(xiàng)內(nèi)容執(zhí)行：內(nèi)容要求處罰獎(jiǎng)勵(lì)啟動(dòng)會(huì)關(guān)鍵要求1、啟動(dòng)會(huì)作為項(xiàng)目開工的里程碑，未通過啟動(dòng)會(huì)不允許開工；2、召開正式啟動(dòng)會(huì)前必須通過三大專業(yè)評審會(huì)，且啟動(dòng)會(huì)內(nèi)容原則上不得與專業(yè)評審會(huì)決議內(nèi)容不一致，否則需經(jīng)集團(tuán)相關(guān)部門同意；3、啟動(dòng)會(huì)執(zhí)行嚴(yán)格的流程管理，請遵照下文的“會(huì)議過程管理”執(zhí)行；4、應(yīng)在啟動(dòng)會(huì)前完成相關(guān)指標(biāo)的SAP錄入，并在啟動(dòng)會(huì)后10天內(nèi)完成數(shù)據(jù)更新；5、過程中重要變更：如在啟動(dòng)會(huì)重大變更清單里事項(xiàng)在項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生變更，必須提前得到集團(tuán)相關(guān)部門（詳見“啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)清單”）的認(rèn)可，并按照清單內(nèi)的處理原則處理。1、項(xiàng)目未完成啟動(dòng)會(huì)版的當(dāng)年簽約、回款與

33、利潤率指標(biāo)其中2項(xiàng)，處罰1星(5萬)；未完成3項(xiàng)，處罰3星(30萬)；2、每年根據(jù)實(shí)際完成情況進(jìn)行復(fù)盤，低于啟動(dòng)會(huì)全盤貨值、全周期毛利5%-10%，處罰1星（5萬）；10%以上，處罰3星（30萬）（對于已售產(chǎn)品的未來均價(jià)不高于項(xiàng)目實(shí)際銷售均價(jià)的120%，若未來存在當(dāng)前未售產(chǎn)品，按啟動(dòng)會(huì)貨值計(jì)算）；3、啟動(dòng)會(huì)結(jié)束后10天仍未完成SAP錄入的，處罰1星（5萬）。1、經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正：項(xiàng)目現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正較啟動(dòng)會(huì)版提前3個(gè)月內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)1星(5萬)；提前6個(gè)月獎(jiǎng)勵(lì)2星(10萬)；2、完成啟動(dòng)會(huì)版的簽約、回款基礎(chǔ)上，每年的利潤率高于啟動(dòng)會(huì)版2個(gè)點(diǎn)，獎(jiǎng)勵(lì)1星（5萬）。預(yù)審上會(huì)資料1、 啟動(dòng)會(huì)的上會(huì)資料應(yīng)參照集團(tuán)運(yùn)營

34、管理部統(tǒng)一發(fā)布的模板（含PPT及EXCEL測算底稿）進(jìn)行編制；2、 區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng)在啟動(dòng)會(huì)召開前召集區(qū)域各職能部門預(yù)審上會(huì)資料，經(jīng)區(qū)域各職能部門認(rèn)可并由區(qū)域總最終確認(rèn)后方可上會(huì)；3、 區(qū)域預(yù)審?fù)ㄟ^后的上會(huì)資料應(yīng)在會(huì)前3天提供至集團(tuán)運(yùn)營管理部，并由集團(tuán)運(yùn)營管理部統(tǒng)一發(fā)集團(tuán)各參會(huì)人員審閱。若集團(tuán)職能部門審閱發(fā)現(xiàn)存在較大風(fēng)險(xiǎn)或問題，可終止上會(huì)，區(qū)域項(xiàng)目按集團(tuán)職能部門要求調(diào)整后上會(huì)；未在規(guī)定時(shí)間將上會(huì)資料提供至集團(tuán)的，或上會(huì)資料不符合集團(tuán)要求的，該啟動(dòng)會(huì)不召開且視為“不通過”提報(bào)上會(huì)計(jì)劃1、 項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)上會(huì)資料的進(jìn)展情況并經(jīng)區(qū)域各職能部門同意上會(huì)后，方可提報(bào)上會(huì)計(jì)劃；2、 區(qū)域運(yùn)營人員應(yīng)匯總整理本區(qū)

35、域各項(xiàng)目的上會(huì)計(jì)劃并進(jìn)行統(tǒng)一安排，并于每月25日向集團(tuán)運(yùn)營管理部上報(bào)次月召開啟動(dòng)會(huì)的上會(huì)計(jì)劃；3、 上會(huì)計(jì)劃應(yīng)包含召開項(xiàng)目（或分期）、可上會(huì)時(shí)間等內(nèi)容；4、 啟動(dòng)會(huì)的計(jì)劃時(shí)間須與對應(yīng)的一級節(jié)點(diǎn)時(shí)間保持一致；未及時(shí)上報(bào)計(jì)劃清單或漏報(bào)的項(xiàng)目將不作安排。未在規(guī)定時(shí)間提供上會(huì)計(jì)劃，或提供信息不完整的，處罰1星(5萬)確定召開時(shí)間1、集團(tuán)運(yùn)營管理部將對各區(qū)域每月的上會(huì)計(jì)劃進(jìn)行統(tǒng)籌安排，最終的啟動(dòng)會(huì)上會(huì)時(shí)間以發(fā)出的正式郵件時(shí)間為準(zhǔn)；2、啟動(dòng)會(huì)召開時(shí)間一旦確定后將不得任意更改和調(diào)整。未按確定的召開時(shí)間上會(huì)，或會(huì)前擅自更改和調(diào)整的，處罰1星(5萬)會(huì)議決議跟進(jìn)1、啟動(dòng)會(huì)的結(jié)果分為通過、不通過和有條件通過；并由

36、許副主席進(jìn)行最終決策；2、不論啟動(dòng)會(huì)通過與否，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng)在會(huì)后3天內(nèi)組織項(xiàng)目編制啟動(dòng)會(huì)會(huì)議紀(jì)要，并發(fā)送給各參會(huì)人員備案；3、對于“通過”的啟動(dòng)會(huì)，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng)在會(huì)后3天內(nèi)將上會(huì)資料提供至集團(tuán)運(yùn)營管理部備案；4、對于“有條件通過”的啟動(dòng)會(huì)，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng)按會(huì)議精神組織項(xiàng)目調(diào)整上會(huì)資料，并在會(huì)后10天內(nèi)提供至集團(tuán)各參會(huì)人員；若因核心指標(biāo)未達(dá)集團(tuán)要求而被定為“有條件通過”的，則需在會(huì)后10天內(nèi)重新上報(bào)至集團(tuán)許副主席，并最終決策是否可以“通過”；5、對于“不通過”的啟動(dòng)會(huì)，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人按會(huì)議精神組織項(xiàng)目重新修改并編制上會(huì)資料，并應(yīng)再次上報(bào)上會(huì)時(shí)間。未在規(guī)定時(shí)間提供調(diào)整后的上會(huì)資料或會(huì)議紀(jì)

37、要的，處罰1星(5萬)4、啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)管理集團(tuán)各職能中心也將對啟動(dòng)會(huì)通過后承諾的各項(xiàng)專業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)作實(shí)時(shí)跟蹤與管控，并結(jié)合過往啟動(dòng)會(huì)承諾的兌現(xiàn)程度為區(qū)域及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建立“信用檔案”，作為通報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)/懲罰的依據(jù)和未來啟動(dòng)會(huì)通過與否的考察備案。同時(shí)，在啟動(dòng)會(huì)通過以后，為避免項(xiàng)目在執(zhí)行過程中發(fā)生與啟動(dòng)會(huì)約定不一致的重大變更，并對啟動(dòng)會(huì)版承諾的核心指標(biāo)形成影響，最終造成項(xiàng)目、區(qū)域與集團(tuán)的損失，集團(tuán)特此制定啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)管理指引，以參照執(zhí)行：4.1 適用范圍此管理指引適用于2014年下半年及以后新開啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目（包括已有項(xiàng)目新開地塊/分期/樓棟）。4.2 提報(bào)內(nèi)容詳見附件1啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)清單（項(xiàng)目

38、填寫）。4.3 提報(bào)原則當(dāng)項(xiàng)目涉及到變更項(xiàng)中的任何一項(xiàng)發(fā)生“需上報(bào)的變更范圍”的變更，并且對核心指標(biāo)造成負(fù)面影響的，均需提報(bào)“變更清單”至集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門，并抄送配合部門備案（詳見詳見附件1啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)清單（項(xiàng)目填寫）。4.4 核心指標(biāo)包括貨值、現(xiàn)金流、利潤率、交付及客戶滿意度的啟動(dòng)會(huì)版承諾指標(biāo)。4.5 變更認(rèn)定項(xiàng)目提交負(fù)面清單后，由集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門對清單中的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)定，并由集團(tuán)運(yùn)管管理部以郵件形式發(fā)布最終認(rèn)定結(jié)果。4.6 動(dòng)態(tài)跟蹤集團(tuán)運(yùn)營管理部將組織集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門不定期前往項(xiàng)目現(xiàn)場勘察；項(xiàng)目勘察的周期原則上不少于一季度一次。SAP系統(tǒng)后續(xù)將對重大變更做“跳閘”設(shè)

39、置，一旦相關(guān)變更超出一定范圍（詳見附件2啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)清單），系統(tǒng)將關(guān)閉合同簽訂、付款，價(jià)格規(guī)劃等功能。4.7 針對“預(yù)計(jì)發(fā)生變更”的處理措施4.7.1 經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較小，或是影響較大但存在特殊原因，項(xiàng)目可直接發(fā)起線上簽報(bào)流程，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項(xiàng)目并按變更結(jié)果實(shí)施；4.7.2 經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較大，且不存在任何特殊原因，需由區(qū)域運(yùn)營安排專題會(huì)議或在月底協(xié)調(diào)會(huì)討論，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門審核通過并形成會(huì)議紀(jì)要后，形成變更結(jié)果，項(xiàng)目并按變更結(jié)果實(shí)施。4.8 針對“已發(fā)生變更”處理及處罰措施一旦集團(tuán)在現(xiàn)場勘查過程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在未提前上報(bào)變更

40、情況，將做瞞報(bào)處理，項(xiàng)目罰2顆星，項(xiàng)目績效記錄一次未完成，區(qū)域相關(guān)職能（集團(tuán)監(jiān)管/認(rèn)定部門確認(rèn)）績效記錄一次未完成。4.8.1 經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較小，則區(qū)域須提供應(yīng)對方案及后續(xù)補(bǔ)救方案，由區(qū)域運(yùn)營安排專題會(huì)議，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項(xiàng)目并按變更結(jié)果實(shí)施；4.8.2 經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較大，項(xiàng)目追加處罰2顆星，項(xiàng)目績效記錄一次未完成，區(qū)域相關(guān)職能績效記錄一次未完成。4.9 后續(xù)跟蹤變更同意后，項(xiàng)目須更新最新的啟動(dòng)會(huì)方案，并按此方案實(shí)施；變更被否決后，項(xiàng)目仍須按啟動(dòng)會(huì)的指標(biāo)實(shí)施。附錄名詞解釋1、項(xiàng)目開發(fā)周期指項(xiàng)目土地獲取至項(xiàng)目整體交付使用之間的時(shí)間段。2、項(xiàng)目

41、銷售周期指項(xiàng)目第一次獲取預(yù)售證至項(xiàng)目可售物業(yè)銷售至90%之間的時(shí)間段。3、“工程成本”包括開發(fā)費(fèi)用、建安費(fèi)用（即各可售產(chǎn)品類型建安費(fèi)用、車庫、其他建安費(fèi)用）、營建成本。4、“開發(fā)成本”包括土地成本及工程成本。5、“開發(fā)總成本”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)（工程部門）及資本化利息。6、“房增開發(fā)成本”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)（工程部門）。7、計(jì)算內(nèi)部收益率(IRR)所采用的企業(yè)基準(zhǔn)收益率ic=10%。8、目標(biāo)成本相應(yīng)定義詳見“世茂集團(tuán)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理指引”的規(guī)定。9、“當(dāng)期”、“各期”是指一個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)下規(guī)劃的分期開發(fā)的范圍。關(guān)于“項(xiàng)目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類型”的定義及包括的內(nèi)容詳見世茂集團(tuán)物

42、業(yè)類型說明指引的規(guī)定。10、其他定義按現(xiàn)行法律、法規(guī)及條例的規(guī)定。（二）可售物業(yè)啟動(dòng)會(huì)流程1. 可售物業(yè)啟動(dòng)會(huì)基本流程2.可售物業(yè)啟動(dòng)會(huì)部門工作面溝通流程3.可售物業(yè)啟動(dòng)會(huì)流程二、 酒店評審會(huì)（一）酒店建設(shè)期總體管理思路（二）酒店階段評審會(huì)管理流程三、 商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理指引（含銷售+自持物業(yè)）第一條目的、定義及原則1、目的通過過程的動(dòng)態(tài)管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目事前決策，保證項(xiàng)目預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)在項(xiàng) 目全周期運(yùn)作中起到承上啟下的作用，參照項(xiàng)目投資拿地時(shí)確立的主要指標(biāo)作進(jìn)一步細(xì)化， 重點(diǎn)解決項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、銷售、設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、成本、財(cái)務(wù)、效益之間的統(tǒng)籌安排，并作 為后續(xù)工作推進(jìn)、使用、點(diǎn)評及考核

43、的主要依據(jù)之一。2、依據(jù)根據(jù)前期己開的項(xiàng)目“啟動(dòng)會(huì)”為基礎(chǔ)，進(jìn)行細(xì)化。3、適用范圍適用于房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)自持和銷售返租部分。第二條項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理原則1、階段性管理項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)分為兩個(gè)階段，即“第一階段啟動(dòng)會(huì)”和“第二階段啟動(dòng)會(huì)”（原項(xiàng)目預(yù)備 會(huì)取消）。兩階段啟動(dòng)會(huì)的主要內(nèi)容及相關(guān)要求詳見下表：內(nèi)容/要求商業(yè)啟動(dòng)會(huì)目的及作用規(guī)范商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)對象范圍世茂集團(tuán)內(nèi)商業(yè)建筑面積大于3萬平米的商業(yè)物業(yè)召開時(shí)間在項(xiàng)目整體啟動(dòng)會(huì)之后召開前提商業(yè)部分正式開工前一個(gè)月匯報(bào)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人參會(huì)人集團(tuán)：許副主席、商業(yè)管理公司、丁程管理中心、營銷公司、研發(fā)設(shè)計(jì)中心、成本管 理中心、集團(tuán)運(yùn)營管理部 區(qū)域/項(xiàng)

44、目：各職能部門負(fù)責(zé)人匯報(bào)資料按集團(tuán)推薦的PPT模板編制決策內(nèi)容項(xiàng)目商業(yè)部分的總圖方案、建筑方案、商業(yè)定位、租售策略（自持銷售比例）、開發(fā) 節(jié)點(diǎn)、目標(biāo)成本、商業(yè)經(jīng)營財(cái)務(wù)測算等若項(xiàng)目在未召開或未通過商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的情況K捎自商業(yè)部分開丁，將對項(xiàng)目處罰三顆星（30萬）, 并對項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行書面通報(bào)。2、核心指標(biāo)管控自本世茂集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理指引正式發(fā)布之日起，所有召開啟動(dòng)會(huì)的項(xiàng)目，其各項(xiàng)指標(biāo)除了不得低于啟動(dòng)會(huì)資料上承諾的指標(biāo)外，還應(yīng)滿足以下要求：（1）項(xiàng)目銷售商業(yè)物業(yè)，承諾回報(bào)率，預(yù)期銷售目標(biāo)單價(jià)，設(shè)計(jì)面積與經(jīng)營適用匹配性，設(shè)計(jì)動(dòng)線；（2）項(xiàng)目自持商業(yè)物業(yè)，總體方案，市場調(diào)研報(bào)告，設(shè)計(jì)面積與經(jīng)營

45、適用匹配性，設(shè)計(jì)動(dòng)線、工程節(jié)點(diǎn)、考核經(jīng)營補(bǔ)虧期（投資回收期)、IRR(內(nèi)部收益率)、EBITDA率（稅息折舊及攤銷前利潤率)、RE(凈資產(chǎn)收益率)。針對上述的核心管控指標(biāo)，集團(tuán)商業(yè)管理公司將對啟動(dòng)會(huì)上會(huì)前的上會(huì)資料按此要求 進(jìn)行預(yù)審，若不符合上將不得召開啟動(dòng)會(huì)；在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)通過后，集團(tuán)商業(yè)管理公司將按照 啟動(dòng)會(huì)的承諾指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管和點(diǎn)評。對于市場調(diào)研報(bào)告，須由商業(yè)管理公司審核認(rèn)定的第三方調(diào)研機(jī)構(gòu)完成（詳細(xì)機(jī)構(gòu)名單 見世茂集團(tuán)商業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)供應(yīng)商名錄），相關(guān)調(diào)研可由項(xiàng)目直接委托也可由項(xiàng)目委托集團(tuán) 商業(yè)管理公司進(jìn)行，相關(guān)咨詢費(fèi)用由項(xiàng)目承擔(dān)。3、啟動(dòng)會(huì)管理紀(jì)律為保證啟動(dòng)會(huì)召開的嚴(yán)肅性與高效性，對會(huì)上

46、確定的各項(xiàng)指標(biāo)在項(xiàng)目全周期實(shí)施過程 中做到動(dòng)態(tài)管理，確保能夠?qū)嶋H達(dá)成，啟動(dòng)會(huì)的過會(huì)流程及后續(xù)跟蹤均應(yīng)按照啟動(dòng)會(huì)紀(jì)律得 各項(xiàng)內(nèi)容執(zhí)行：內(nèi)容要求處罰獎(jiǎng)勵(lì)啟動(dòng)會(huì)關(guān)鍵要求1、商業(yè)的市場調(diào)研資料完備真實(shí)；2、商業(yè)定位思路清晰；3、設(shè)計(jì)方案合理；1、若市場調(diào)研報(bào)告未符合集團(tuán)商 業(yè)管理公司的要求（關(guān)鍵），則項(xiàng) 目罰星一顆；預(yù)審上會(huì)資 料1、啟動(dòng)會(huì)的上會(huì)資料應(yīng)參照集團(tuán)運(yùn)營管理部統(tǒng) -發(fā)布的模板（含PPT及EXCEL測算底稿）進(jìn)行編制；2、區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng)在啟動(dòng)會(huì)召開前召集區(qū)域 各職能部門預(yù)審上會(huì)資料，經(jīng)區(qū)域各職能部門 認(rèn)可并由區(qū)域總最終確認(rèn)后方可上會(huì)；3、區(qū)域預(yù)審?fù)ㄟ^后的上會(huì)資料應(yīng)在會(huì)前天提供至集團(tuán)各參會(huì)人員

47、審閱；4、對于第一階段啟動(dòng)會(huì)，若經(jīng)區(qū)域預(yù)審后仍存 在多個(gè)推薦方案的，可在上會(huì)資料中對多個(gè)方 案分別闡述，但不得多于兩個(gè)方案。未在規(guī)定時(shí)間將上會(huì)資料提供至 集團(tuán)的，或上會(huì)資料+符合集團(tuán)要 求的，該啟動(dòng)會(huì)不召開且視為“不 通過”提報(bào)上會(huì)計(jì) 劃1、項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)上會(huì)資料的進(jìn)展情況并經(jīng)區(qū)域各 職能部門同意上會(huì)后，方可提報(bào)上會(huì)計(jì)劃；2、區(qū)域運(yùn)營人員應(yīng)匯總整理本區(qū)域各項(xiàng)目的上 會(huì)計(jì)劃并進(jìn)行統(tǒng)-安排，并于每月25日向集團(tuán) 運(yùn)營管理部上報(bào)次月召開啟動(dòng)會(huì)的上會(huì)計(jì)劃；3、上會(huì)計(jì)劃應(yīng)包含召開項(xiàng)目（或分期）、對應(yīng)階段、可上會(huì)時(shí)間等內(nèi)容；4、啟動(dòng)會(huì)的計(jì)劃時(shí)間須與對應(yīng)的一級節(jié)點(diǎn)時(shí)間 保持-致；未及時(shí)上報(bào)計(jì)劃清單或漏報(bào)的項(xiàng)目

48、將不作安排。未在規(guī)定時(shí)間提供上會(huì)計(jì)劃，或提 供信息不完整的，處罰1星(5萬）確定召開時(shí)間1、集團(tuán)運(yùn)營管理部將對各區(qū)域每月的上會(huì)計(jì)劃 進(jìn)行統(tǒng)籌安排，最終的啟動(dòng)會(huì)上會(huì)時(shí)間以發(fā)出 的正式郵件時(shí)間為準(zhǔn)；2、啟動(dòng)會(huì)召開時(shí)間一旦確定后將不得任意更改 和調(diào)整。未按確定的召開時(shí)間上會(huì)，或會(huì)前 擅自更改和調(diào)整的，處罰1星(5 萬）會(huì)議決議跟 進(jìn)1、啟動(dòng)會(huì)的結(jié)果分為通過、不通過和有條件通 過；并由許副主席進(jìn)行最終決策；2、不論啟動(dòng)會(huì)通過與否，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng)在 會(huì)后3天內(nèi)組織項(xiàng)目編制啟動(dòng)會(huì)會(huì)議紀(jì)要,并 發(fā)送給各參會(huì)人員備案；3、對于“通過”的啟動(dòng)會(huì)，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng) 在會(huì)后3天內(nèi)將上會(huì)資料提供至集團(tuán)各參會(huì)人員；4

49、、對于“有條件通過”的啟動(dòng)會(huì)，區(qū)域運(yùn)營負(fù) 責(zé)人應(yīng)按會(huì)議精神組織項(xiàng)目調(diào)整上會(huì)資料，并 在會(huì)后10天內(nèi)提供至集團(tuán)各參會(huì)人員；若因核 心指標(biāo)未達(dá)集團(tuán)要求而被定為“有條件通過” 的，則需在會(huì)后10天內(nèi)重新上報(bào)至集團(tuán)許副主 席，并最終決策是否可以“通過”；5、對于“不通過”的啟動(dòng)會(huì)，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人 按會(huì)議精神組織項(xiàng)目重新修改并編制上會(huì)資 料，并應(yīng)再次上報(bào)上會(huì)時(shí)間。未在規(guī)定時(shí)間提供調(diào)整后的上會(huì) 資料或會(huì)議紀(jì)要的，處罰1星(5 萬）4、啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)管理集團(tuán)各職能中心也將對啟動(dòng)會(huì)通過后承諾的各項(xiàng)專業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)作實(shí)時(shí)跟蹤與管控，并結(jié) 合過往啟動(dòng)會(huì)承諾的兌現(xiàn)程度為區(qū)域及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建立“信用檔案”，作為通報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)/

50、懲罰的依 據(jù)和未來啟動(dòng)會(huì)通過與否的考察備案。同時(shí)，在啟動(dòng)會(huì)通過以后，為避免項(xiàng)目在執(zhí)行過程中發(fā)生與啟動(dòng)會(huì)約定不一致的重大變 更，并對啟動(dòng)會(huì)版承諾的核心指標(biāo)形成影響，最終造成項(xiàng)目、區(qū)域與集團(tuán)的損失，集團(tuán)特此 制定啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)管理指引，以參照執(zhí)行：4.1 適用范圍此管理指引適用于2014年下半年新開啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目（包括己有項(xiàng)目新開地塊/ 分期/樓棟)。4.2 提報(bào)內(nèi)容詳見附件1啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)清單（項(xiàng)目填寫）。提報(bào)原則當(dāng)項(xiàng)目涉及到變更項(xiàng)中的任何一項(xiàng)發(fā)生“需上報(bào)的變更范圍”的變更，并且對核心指標(biāo)造成負(fù)面影響的，均需提報(bào)“變更清單”至集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門，并抄送配合部門備案（詳見附件2啟動(dòng)會(huì)重大變更事項(xiàng)

51、清單）。核心指標(biāo)包括銷售商業(yè)物業(yè)考核利潤和資金流指標(biāo)；同時(shí)包括自持商業(yè)物業(yè)，考核經(jīng)營補(bǔ)虧期（投資回收期）、IRR (內(nèi)部收益率）、EBITDA率（稅息折舊及攤銷前利潤率）、ROE凈資產(chǎn)收益率。變更認(rèn)定項(xiàng)目提交負(fù)面清單后，由集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門對清單中的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)定，并由集團(tuán)運(yùn)管管理部以郵件形式發(fā)布最終認(rèn)定結(jié)果。動(dòng)態(tài)跟蹤集團(tuán)運(yùn)營管理部將組織集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門及配合部門不定期前往項(xiàng)目現(xiàn)場勘察；項(xiàng)目勘察的周期原則上不少于一季度一次。針對“預(yù)計(jì)發(fā)生變更”的處理措施經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較小，或是影響較大但存在特殊原因，項(xiàng)目可直接發(fā)起線上簽報(bào)流程，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，

52、項(xiàng)目并按變更結(jié)果實(shí)施；經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較大，且不存在任何特殊原因，需由區(qū)域運(yùn)營安排專題會(huì)議或在月底協(xié)調(diào)會(huì)討論，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門審核通過并形成會(huì)議紀(jì)要后，形成變更結(jié)果，項(xiàng)目并按變更結(jié)果實(shí)施。針對“已發(fā)生變更”處理及處罰措施一旦集團(tuán)在現(xiàn)場勘查過程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在未提前上報(bào)變更情況，將做瞞報(bào)處理，項(xiàng)目罰2顆星，項(xiàng)目績效記錄5顆黑星，區(qū)域相關(guān)職能績 效記錄5顆黑星。經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較小，則區(qū)域須提供應(yīng)對方案及后續(xù)補(bǔ)救方案，由區(qū)域運(yùn)營安排專題會(huì)議，經(jīng)許副主席及集團(tuán)相關(guān)監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結(jié)果，項(xiàng)目 并按變更結(jié)果實(shí)施；經(jīng)認(rèn)定對核心指標(biāo)影響較大，項(xiàng)目罰4顆星，項(xiàng)目績效記錄10顆黑星

53、，區(qū)域相關(guān)職能績效記錄10顆黑星。4.9 后續(xù)跟蹤變更同意后，項(xiàng)目須更新最新的啟動(dòng)會(huì)方案，并按此方案實(shí)施；變更被否決后，項(xiàng)目仍須按啟動(dòng)會(huì)的指標(biāo)實(shí)施。四、 主題樂園啟動(dòng)會(huì)評審會(huì)主要涵蓋如下內(nèi)容（具體模板詳見附件3）：1. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；2. 設(shè)計(jì)；3. 工程；4. 成本利潤；5. 區(qū)域承諾。五、展示區(qū)啟動(dòng)會(huì)展示區(qū)啟動(dòng)內(nèi)容主要涵蓋設(shè)計(jì)、成本和工程三個(gè)方面（具體內(nèi)容及模板詳見附件4），其中：1. 設(shè)計(jì)包括：1) 景觀設(shè)計(jì)；2) 售樓部設(shè)計(jì)；3) 樣板房設(shè)計(jì)；2. 成本包括：1) 展示區(qū)成本的責(zé)任明確；2) 展示區(qū)規(guī)模概述；3) 永久工程展示區(qū)費(fèi)用；4) 臨時(shí)工程展示區(qū)費(fèi)用；5) 園林景觀工程費(fèi)用；6

54、) 展示區(qū)運(yùn)營費(fèi)用測算；7) 展示區(qū)成本歸屬分析。3. 工程包括：1) 展示區(qū)進(jìn)度計(jì)劃表。第三節(jié) 年度運(yùn)營計(jì)劃管控一、年度運(yùn)營計(jì)劃填表說明(以編制2013年項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃為例)第一部分 編制項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的目的項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃包含項(xiàng)目的年度運(yùn)營計(jì)劃及三年規(guī)劃，其編制目的為：“想三、看二、做一、管一、控一”，其中年度運(yùn)營計(jì)劃指標(biāo)將納入當(dāng)年度的考核內(nèi)容。第二部分 項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃包括的報(bào)表1. 項(xiàng)目年度運(yùn)營計(jì)劃包含的報(bào)表：（1）項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃表；（2）項(xiàng)目銷售計(jì)劃表；（3）項(xiàng)目入賬計(jì)劃表；（4）項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流量計(jì)劃表；（5）項(xiàng)目各月資金計(jì)劃明細(xì)表；（6）項(xiàng)目營建成本目標(biāo)成本測算表；（7）項(xiàng)目營建成本（權(quán)責(zé)

55、成本）計(jì)劃表；（8）項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃匯總報(bào)表；2.項(xiàng)目三年規(guī)劃包含的報(bào)表；（1）項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃表；（2）項(xiàng)目銷售計(jì)劃表；（3）項(xiàng)目入賬計(jì)劃表；（4）項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流量計(jì)劃表；（5）區(qū)域三年投資計(jì)劃表；（6）區(qū)域銷售簽約/入賬計(jì)劃匯總表。第三部分 項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的填表依據(jù)各表在編制時(shí)原則上應(yīng)以最近已通過項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的全周期數(shù)據(jù)所對應(yīng)的年份為依據(jù)，按當(dāng)年集團(tuán)要求并結(jié)合上一年度的實(shí)際完成情況排定運(yùn)營計(jì)劃；由于項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的編制會(huì)隨著每年的集團(tuán)業(yè)務(wù)要求及實(shí)際完成情況進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整，因此有關(guān)具體的編制原則會(huì)在每次編制/調(diào)整項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃前由集團(tuán)運(yùn)營管理部通過郵件予以明確。第四部分 區(qū)域/項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃編制的基本流程

56、各項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的編制應(yīng)由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭，區(qū)域工程、設(shè)計(jì)、成本、營銷、綜合、財(cái)務(wù)等各職能部門應(yīng)與項(xiàng)目充分溝通并協(xié)調(diào)一致，由區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人對各項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃進(jìn)行匯總審核，并對區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)、費(fèi)用以及成本支出進(jìn)行綜合平衡，以達(dá)成區(qū)域的整體目標(biāo)。此外，運(yùn)營計(jì)劃中的工程節(jié)點(diǎn)需與集團(tuán)工程管理中心預(yù)先達(dá)成一致，成本數(shù)據(jù)需與集團(tuán)成本管理中心預(yù)先達(dá)成一致，銷售簽約與回款金額需與營銷公司預(yù)先達(dá)成一致，銷售入賬金額與項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流需與集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心/集團(tuán)運(yùn)營管理部預(yù)先達(dá)成一致。第五部分 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃填表說明1.“項(xiàng)目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類型”的定義與名稱按“世茂集團(tuán)物業(yè)類型說明指引“的規(guī)定進(jìn)行填寫；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項(xiàng)目的WBS結(jié)構(gòu)自動(dòng)生成）2.“包括單體”是指同一產(chǎn)品類型項(xiàng)下的同步開發(fā)包括的單體；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項(xiàng)目的WBS結(jié)構(gòu)自動(dòng)生成）3.“建筑面積”按“土地儲(chǔ)備及開發(fā)面積信息表”內(nèi)最新階段的建筑面積；（SAP系統(tǒng)內(nèi)通過選擇項(xiàng)目的WBS結(jié)構(gòu)上面積信息自動(dòng)生成）4.“開工